Р
Е Ш Е Н И Е
град София, 12.11.2019
г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД,
Търговска колегия, VI -5 състав, в публично заседание на десети октомври през
две хиляди и деветнадесета година, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
МАРИЯ РАЙКИНСКА
при
секретаря Антоанета Стефанова, като разгледа докладваното от съдията т. дело № 170 по описа за 2018 година и
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание
чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Ищецът
„К К.“ ЕООД твърди, че на 11.10.2017 г. сключил с ответника „И.1.“ ООД
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, който договор бил
сключен в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните с
рег. № 25695 от 12.10.2017 г. на нотариус А. Ч., с рег. № 310 на НК. По силата
на така сключения договор ответното дружество се задължило да продаде на ищеца
собствените си недвижими имоти, а именно:
1.
3 630 кв.м. /три хиляди шестстотин и
тридесет квадратни метра/ от ДВОРНО МЯСТО, представляващо ПОЗЕМЛЕН ИМОТ 522
/петстотин двадесет и две, заснет през 2000 год. и нанесен в кадастрален лист номер 531 по плана на
град София, местност „Гара Искър III
и IV
част", целият с площ от 3731 кв.м., при съседи: на север -
ПИ № 15 с дължина на северната граница 96,53 линейни метри, на изток - ПИ № 15,
с дължина на тази граница 54,81 линейни метри и дял I /първи/, описан в
договор за доброволна делба № 156, том V,
вх. per. № 7350/ 2000 год. с дължина на тази граница
2,36 линейни метри, на юг - улица с дължина на тази граница 51,05 линейни
метри, дял I /първи/,
описан в договор за доброволна делба № 156, том V, вх. peг. № 7350/2000 г. с дължина на тази граница
55,56 линейни метри и ПИ № 228 с дължина на тази граница 4,83 линейни метри, на
запад - ПИ № 228 с дължина на тази граница 25,89 линейни метри и дял I /първи/,
описан в договор за доброволна делба № 156, том V, вх. per. № 7350/ 2000 год. С
дължина на тази граница 26,47 линейни метри, идентичен с част от ПИ № 259,
описан като дял II
/втори/ по договор за доброволна делба № 156, том V, вх. per. № 7350/ 2000 год.
от квартал 5, по плана на град София, местността „НПЗ - Искър - север", заедно с
построената върху това място ДВУЕТАЖНА СГРАДА С ТАВАНСКИ ЕТАЖ, със
застроена площ от 1920 кв.м., с разгъната площ от 5760 кв.м., които поземлен
имот и сграда, съгласно актуални Скица на поземлен имот №
15-548094/03.11.2017 год. на Служба по геодезия, картография и кадастър-гр.
София и Скица на сграда № 15-548101/03.11.2017 год. на Служба по геодезия,
картография и кадастър-гр. София, представляват ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 07106.1402.829 /нула, седем, едно, нула, шест,
точка, едно, четири, нула, две, точка, осем, две, девет/, по кадастрална карта
и кадастралните регистри на с. Бусманци, община Столична, област София
/столица/, одобрени със заповед № РД-18-28/03.04.2012 на изп. Директор на АГКК,
с адрес: с. Бусманци, район Искър, с площ от 3570 /три хиляди петстотин и
седемдесет/ квадратни метра, трайно предназначение на територията -
урбанизирана, начин на трайно ползване - за друг вид производствен, складов
обект, стар идентификатор - няма, номер по предходен план - 829 /осемстотин
двадесет и девет/, квартал 5 /пет/, при съседи: 07106.1402.259, 07106.1402.830, 07106.1402.324, 07106.1402.832, 07106.1402.833, 07106.1402.323, 07106.1402.828, 07106.1402.228
и СГРАДА с
идентификатор 07106.1402.829.1 /нула, седем, едно, нула, шест,
точка, едно, четири, нула, две, точка, осем, две, девет, точка, едно/, по
кадастрална карта и кадастралните регистри на с. Бусманци, община Столична, област
София /столица/, одобрени със заповед № РД-18-28/03.04.2012 на изп. директор на
АГКК, с адрес: с. Бусманци, район Искър, разположена в поземлен имот с
идентификатор 07106.1402.829 /нула, седем, едно, нула, шест, точка, едно,
четири, нула, две, точка, осем, две, девет/, със застроена площ от 1905 /хиляда
деветстотин и пет/ квадратни метра, брой етажи- 3, трайно предназначение -
Промишлена сграда, стар идентификатор - няма, номер по предходен план -няма.
2. 4142,50 кв.м.
/четири хиляди сто четиридесет и две цяло и петдесет стотни квадратни метра/ от
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 496 /четиристотин деветдесет и шести/ от квартал № 5 /пет/ по плана на гр. София,
местността „НПЗ Искър - север", целия с площ от 5875 кв.м. /пет хиляди
осемстотин седемдесет и пет квадратни метра/, при съседи по скица: УПИ IV - за
Производство и складове, собственост на „А. – К." ООД, УПИ V за производство и
складове, собственост на С.Г. С., ПИ № 522, собственост на „И.- Първа частна
асансьорна фабрика" ООД, УПИ II
- отреден за Текстилна промишленост, заедно
с находящите се в него: 1.1.
БАГРИЛЕН ЦЕХ НА ЕДИН ЕТАЖ със застроена площ от 608 кв.м.
/шестстотин и осем квадратни метра/, 1.2. ЩРАЙХГАРЕН ЦЕХ СМЕСОВО НА
ЕДИН ЕТАЖ със застроена площ от 600 кв.м. /шестстотин квадратни метра/, 1.3. ЩРАЙХГАРЕН ЦЕХ ДАРОКТИР НА
ЕДИН ЕТАЖ със застроена площ от 1 250 кв.м. /хиляда двеста и петдесет квадратни
метра/ и 1.4. 756/1064 /седемстотин
петдесет и шест върху хиляда шестдесет и четири/ идеални части от ЩРАЙХГАРЕН ЦЕХ
ПРЕДАЧЕН НА ЕДИН ЕТАЖ със застроена площ от 1064 кв.м. /хиляда
шестдесет и четири квадратни метра/, обособени в отделен обект на право на
собственост като част от пространството на сграда ЩРАЙХГАРЕН ЦЕХ ПРЕДАЧЕН чрез извършване
на вътрешно преустройство с промяна на предназначението;
3. 204 кв.м. /двеста и
четири квадратни метра/ от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 226 /двеста двадесет и шест/ от квартал 5 по плана на град София,
местността „НПЗ - Искър - север”, целият с площ от 1596 кв.м., при съседи по
скица: ПИ № 498, ПИ № 522, улица „5007 - ма" и улица „5010 - та”;
4. 2 907 кв.м. /две
хиляди деветстотин и седем квадратни метра/ реална част от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 828
/осемстотин двадесет и осем/ от квартал 5 /пет/, целият с площ от 7099 кв.м. /седем хиляди деветстотин и
девет квадратни метра/ по плана на гр. София, местност „НПЗ Искър - север” -
гр. София, при граници на частта по гранични точки: 2 /две/, 110 /сто и десет/,
109 /сто и девет/, 108 /сто и осем/, 107 /сто и седем/, 101 /сто и едно/, 106
/сто и шест/, 105 /сто и пет/, 104 /сто и четири/, 31 /тридесет и едно/, 103
/сто и три/, 100 /сто/, 102 /сто и две/, 30 /тридесет/, 29 /двадесет и девет/,
28 /двадесет и осем/, 27 /двадесет и седем/, 26 /двадесет и шест/, 25 /двадесет
и пет/,
които ПОЗЕМЛЕНИ ИМОТИ с №№ 496, № 226, № 828 заедно
с находящите се в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 496
сгради, описани подробно в пункт II., III. и IV. по документ за
собственост, съгласно актуални Скица на поземлен имот №
15-548030/03.11.2017 год. на Служба по геодезия, картография и кадастър-гр.
София, Скица на сграда № 15- 548041/03.11.2017 год. на Служба по геодезия,
картография и кадастър-гр. София, Скица на сграда № 15-548045/03.11.2017 год.
на Служба по геодезия, картография и кадастър- гр. София, Скица на сграда №
15-548048/03.11.2017 год. на Служба по геодезия,
картография и кадастър-гр. София, Скица на сграда № 15-548050/03.11.2017 год.
на Служба по геодезия, картография и кадастър-гр. София, представляват
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 07106.1402.828 /нула, седем, едно,
нула, шест, точка, едно, четири, нула, две, точка, осем, две, осем/, по
кадастрална карта и кадастралните регистри на с. Бусманци, община Столична,
област София /столица/, одобрени със заповед № РД- 18-28/03.04.2012 на изп. директор
на АГКК, с адрес на поземления имот: с. Бусманци, район Искър, ул.“ ******
/десет/, с площ от 7080 /седем хиляди и осемдесет/ квадратни метра, трайно
предназначение на територията - урбанизирана, начин на трайно ползване - за
друг вид производствен, складов обект, стар идентификатор - няма, номер по
предходен план - 828 /осемстотин двадесет и осем/, квартал 5 /пет/, при съседи:
07106.1402.829, 07106.1402.832, 07106.1402.833,
07106.1402.324, 07106.1402.835,
07106.1402.323, 07106.1402.321, 07106.1402.1055,
07106.1402.1054, 07106.1402.1043, 07106.1402.1060, 07106.1402.228, съгласно
Скица на поземлен имот № 15-548030/03.11.2017 год. на Служба по геодезия,
картография и кадастър-гр., СГРАДА
с идентификатор 07106.1402.828.1 /нула, седем, едно, нула, шест,
точка, едно, четири, нула, две, точка, осем, две, осем, точка, едно/, по
кадастрална карта и кадастралните регистри на с. Бусманци, община Столична,
област София /столица/, одобрени със заповед № РД-18-28/03.04.2012 на изп. директор
на АГКК, с адрес на сградата: с. Бусманци, район Искър, ул." ******
/десет/, разположена в поземлен имот с идентификатор 07106.1402.828 /нула,
седем, едно, нула, шест, точка, едно, четири, нула, две, точка, осем, две,
осем/, със застроена площ от 999 /деветстотин деветдесет и девет/ квадратни
метра, брой етажи- 3, трайно предназначение - Промишлена сграда, стар
идентификатор - няма, номер по предходен план -няма, съгласно Скица на сграда №
15-548041/03.11.2017 год. на Служба по геодезия, картография и кадастър-гр.
София, СГРАДА
с идентификатор 07106.1402.828.2 /нула, седем, едно, нула, шест,
точка, едно, четири, нула, две, точка, осем, две, осем, точка, две/, по
кадастрална карта и кадастралните регистри на с. Бусманци, община Столична,
област София /столица/, одобрени със заповед № РД-18- 28/03.04.2012 на изп. директор
на АГКК, с адрес на сградата: с. Бусманци, район Искър, ул.“ ****** /десет/,
разположена в поземлен имот с идентификатор 07106.1402.828 /нула, седем, едно,
нула, шест, точка, едно, четири, нула, две, точка, осем, две, осем/, със застроена
площ от 1021/хиляда двадесет и един/ квадратни метра, брой етажи- 3, трайно
предназначение - Промишлена сграда, стар идентификатор - няма, номер по
предходен план -няма, съгласно Скица на сграда № 15-548045/03.11.2017 год. на
Служба по геодезия, картография и кадастър-гр. София, СГРАДА с идентификатор 07106.1402.828.4 /нула, седем, едно, нула, шест, точка, едно,
четири, нула, две, точка, осем, две, осем, точка, четири/, по кадастрална карта
и кадастралните регистри на с. Бусманци, община Столична, област София
/столица/, одобрени със заповед № РД-18-28/03.04.2012 на изп. директор на АГКК,
с адрес на сградата: с. Бусманци, район Искър, ул." ****** /десет/,
разположена в поземлен имот с идентификатор 07106.1402.828 /нула, седем, едно, нула, шест, точка, едно,
четири, нула, две, точка, осем, две осем/, със застроена площ от 1056/хиляда
петдесет и шест/ квадратни метра, брой етажи- 1, трайно предназначение -
Промишлена сграда, стар идентификатор - няма, номер по предходен план -няма, съгласно
Скица на сграда № 15-548048/03.11.2017 год. на Служба по геодезия, картография
и кадастър-гр. София и
СГРАДА с идентификатор 07106.1402.828.5
/нула,
седем, едно, нула, шест, точка, едно, четири, нула, две, точка, осем, две,
осем, точка, пет/, по кадастрална карта и кадастралните регистри на с.
Бусманци, община Столична, област София /столица/, одобрени със заповед №
РД-18-28/03.04.2012 на изп. Директор на АГКК, с адрес на сградата: с. Бусманци,
район Искър, ул." ****** /десет/, разположена в поземлен имот с идентификатор
07106.1402.828 /нула, седем, едно, нула, шест, точка, едно, четири, нула, две,
точка, осем, две, осем/, със застроена площ от 291/двеста деветдесет и един/
квадратни метра, брой етажи- 1, трайно предназначение - Промишлена сграда, стар
идентификатор - няма, номер по предходен план -няма, съгласно Скица на сграда №
15-54805003.11.2017 год. на Служба по геодезия, картография и кадастър-гр.
София.
Ищецът поддържа, че при подписване
на предварителния договор ответното дружество-продавач се легитимирало като
собственик на подробно описаните в исковата молба недвижими имоти чрез
нотариални актове за собственост. Твърди, че съгласно чл. 3 от предварителния
договор продажната цена на недвижимите имоти била определена в размер на
340 000 лева, която следвало да бъде заплатена от ищеца по следния начин –
в 10-дневен срок от подписване на предварителния договор 10 % от продажната
цена или сума в размер на 34 000 лева, която сума да послужи като задатък
по смисъла на чл. 93 от ЗЗД, а останалата част от цената в размер на
306 000 лева - в деня на сключване на окончателния договор под формата на
нотариален акт.
Излага твърдения, че в изпълнение на
поетото задължение като купувач превел още с подписването на предварителния
договор, уговорената сума от 34 000 лева. В чл. 2 от договора било
предвидено страните да сключат окончателен договор под формата на нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот в срок до 15 дни, считано от датата на
подписване на предварителния договор, а в чл. 7 от същия било уговорено, че
нотариалното изповядване на сделката ще се извърши най-късно на 27.10.2017 г. в
10.00 часа в кантората на нотариус А. Ч., рег. № 310 на НК.
На посочените дата и час обаче не се
явил представител на ответното дружество за сключване на окончателен договор.
За удостоверяването на това обстоятелство бил съставен констативен протокол акт
№ 128, том VIII, рег.
№ 27071 от 27.10.2017 г. от помощник-нотариус А.М..
Предвид
изложеното, ищецът „К К.“ ЕООД моли да бъде постановено решение, с което да бъде
обявен за окончателен сключеният на 11.10.2017 г. между него и ответника „И.1.“
ООД предварителен договор за покупко-продажба с нотариално удостоверяване на
подписите на страните с рег. № 25695 от 12.10.2017 г. на нотариус А. Ч., с рег.
№ 310 на НК, на недвижимите имоти, описани подробно в исковата молба.
Ответникът
„И.1.“ ООД, чрез управителя И.Г.З., оспорва иска като неоснователен. Твърди, че
ответното дружеството е собственост на И.Г.З., притежаващ 60% от капитала и Я.И.З.,
притежаващ 40% от капитала, като същите представляват заедно и поотделно
ответното дружество в качеството си на управители. На 12.07.2017 г. било
проведено Общо събрание на съдружниците в „И.1.“ ООД, което взело решение за
освобождаване на Я.И.З. като управител на дружеството-ответник. Решението било
обективирано в протокол от събранието с нотариално удостоверяване на подписите
и съдържанието, извършени едновременно и Констативен протокол Акт № 159, том I, рег. № 1557/12.07.2017 г. на
нотариус С.М.. Подлежащото на вписване в Търговския регистър обстоятелство, а
именно заличаването на Я.З.като управител на „И.1.“ ООД, било заявено за
вписване със Заявление А4 вх. № 20170713200604, но регистърното производство било
спряно до приключване на производство пред СГС по т.д. № 2253/2017, VI-5 състав, с предмет
законосъобразността на проведеното общо събрание от 12.07.2017 г.
Ответното
дружество заявява, че на 16.10.2017 г. получило куриерска пратка с подател „К К.“
ЕООД, с която узнало за издадени от името на дружеството чрез Я.З.фактури, с
посочено основание – продажба на различни материални активи. На 14.11.2017 г.
била получена друга куриерска пратка с подател ищцовото дружество, с която
управителят на „И.1.“ ООД И.З.бил уведомен, че от името на представляваното от
него дружество чрез Я.З., са издадени две фактури. Едната от тях – фактура №
**********/11.10.2017 г. била съставена от Я.З.на „К К.“ ЕООД, а посоченото
основание било „КАП по договор от 11.10.2017“ за сумата от 34 000 лева.
Незабавно, още на същата дата (14.11.2017 г.) с нотариална покана рег. № 9764,
том 5, акт 46 на нотариус Г.Г., изпратена до „К К.“ ЕООД, в качеството си на
законен представител на „И.1.“ ООД, И.З.възразил от името на дружеството срещу
извършените сделки, включително и срещу сключването на предварителния договор.
Ответникът
поддържа, че за извършване на сделките, във връзка с които са получените
фактури, не е налице решение на общото събрание на съдружниците в „И.1.“ ООД,
респективно не е налице съгласие на волеобразуващия орган на дружеството за
разпореждане с притежаваното от него имущество.
Ответното
дружество пояснява, че е получило уведомления от ищеца, с които е узнало и за
други сключени разпоредителни сделки с активи на дружеството „И.1.“ ООД, които
подробно описва като посочва и тяхната придобивна стойност, отразена в
счетоводството на „И.1.“ ООД. Разликата между цените, на които Я.З.осъществил
сделките и цените на придобиване на активите на „И.1.“ ООД били в пъти
по-ниски, поради което Я.З.и „К К.“ ЕООД са увредили ответното дружество,
сключвайки крайно неизгодни сделки.
По
отношение на процесния предварителен договор, от представените Удостоверения за
данъчна оценка на имотите, предмет на договора, се установявало, че данъчната
оценка възлиза общо на 2 815 133.90 лева, а действителната пазарна
стойност на имотите надвишавала 9 000 000 лева. Разликата между
цената, на която Я.З.и „К К.“ ЕООД осъществили сделката и пазарната цена на
процесните имоти, възлизала на 8 660 000 лв., с която сума същите
увредили дружеството, сключвайки крайно неизгодна сделка. Всички изброени
действия от страна на Я.З.и ищцовото дружество били насочени към отчуждаване на
цялото имущество на „И.1.“ ООД и дъщерните му дружества „И.Т.“ ЕООД и „И.**“
ЕООД в полза на „К К.“ ЕООД срещу незначителна престация и възпрепятстване на
ответника да извършва търговска дейност изобщо.
С
оглед на всички изложени обстоятелства, ответното дружество прави възражение за
нищожност на предварителния договор поради противоречие с добрите нрави. Излага
твърдения, че нищожността на договора произтича от драстичното разминаване
между уговорената по предварителния договор цена на имотите и действителната им
пазарна цена, договорът бил несъобразен с изискването за еквивалентност на
престациите. Поддържа, че уговорената в процесния договор цена е над 28 пъти
по-ниска от действителната пазарна цена и 9 пъти по-ниска от данъчната оценка
на имотите.
Ответното
дружество сочи, че недвижимите имоти, предмет на предварителния договор,
представляват производствената база, в която дружеството „И.**“ извършва
основната си търговска дейност. Продажбата на процесните имоти поради това би
възпрепятствала в пълна степен търговската дейност на ответното дружество и би
довела до прекратяването ѝ.
Ответникът
прави възражение още, че сключеният договор не поражда действие и не обвързва „И.1.“
ООД, поради договаряне на представителя Я.З.и третото лице „К К.“ ЕООД във
вреда на представлявания „И.1.“ ООД по смисъла на чл. 40 ЗЗД. Увреждането на
представлявания се изразявало в договаряне на продажна цена над 28 пъти под
пазарната. Недобросъвестността на представителя Я.З.произтичала от
обстоятелството, че същият имал достъп до счетоводната документация на
дружеството, откъдето става ясно каква е действителната пазарна стойност на
имотите, тяхната балансова стойност и данъчна оценка. Я.З.знаел, че не е налице
решение на общото събрание на дружеството за разпореждане с имуществото,
доколкото освен управител бил и съдружник в „И.1.“ ООД. Налице било знание у
него за липса на необходимост от извършване на продажба на процесните имоти и
че същите служат за извършване на основната търговска дейност на представляваното
от него дружество. Я.З.бил наясно, че няма представителна власт за сключване на
процесния договор, предвид обстоятелството че във вътрешните отношения между
съдружниците и спрямо самото дружество, действието на решението за освобождаването
му като управител, настъпило веднага.
Сочи,
че недобросъвестността на ищеца „К К.“ ЕООД се установявала от наличието на
множество предхождащи и последващи действия и сделки между Я.З.като управител
на ответника и дъщерните му дружества и „К К.“ ЕООД, подробно описани в
отговора на исковата молба. Всички сделки подсказвали на целенасоченост в
действията на представителя и третото лице и били ясно насочени към прехвърляне
на цялото имущество към „К К.“ ЕООД на незначителна стойност. Съмнение за
наличие на споразумение между страните по сделката пораждало и обстоятелството,
че „К К.“ ЕООД имало седалище и адрес на управление, съвпадащ със съдебния
адрес за призоваване на Я.З., посочен от него по т.д. № 2253/2017 г. по описа
на СГС, VI-5 състав.
Ответникът
възразява, че сключването на процесния предварителен договор представлява и
злоупотреба с право по смисъла на чл. 8, ал. 2 ЗЗД и чл. 289 ТЗ.
Ответникът
прави възражение за нищожност и поради
привидност на волеизявленията на страните по предварителния договор на
основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД. Налице били основателни съмнения относно
действително желаните последици от страна на ищеца.
В
условията на евентуалност оспорва предварителния договор като нищожен поради
липса на воля за сключването му от страна на „И.1.“ ООД. Поддържа, че считано
от 12.07.2017 г. Я.З.бил освободен като управител на дружеството и е лишен от
правото да управлява и представлява същото с взето решение на Общото събрание.
Решението пораждало незабавно действие във вътрешните отношения между
дружеството и съдружниците, а конститутивният ефект на вписването на това
обстоятелство в Търговския регистър съгласно чл. 140, ал. 4 ТЗ намирал
приложение само спрямо третите добросъвестни лица, но не и за трети
недобросъвестни лица, каквото се явява ищцовото дружество. Твърди, че
управителят на „К К.“ ЕООД К.Х.е знаел за освобождаването на Я.З.като управител
на „И.1.“ ООД.
В
случай че процесната сделка не се приеме за нищожна, моли да се приеме, че
същата не обвързва ответното дружество на основание чл. 301 ТЗ, тъй като
управителят И.З.се противопоставил на сделката незабавно след узнаването. Поддържа
искането си за отхвърляне на предявените искове като неоснователни и недоказани.
В
първото открито съдебно заседание дружеството-ответник е било представлявано от
адвокати, упълномощени от всеки от двамата управители – И.З.и Я.З., като
пълномощникът на Я.З.е направил признание на иска, а И.З.е оспорвал иска и
по-късно е оттеглил направеното от Я.З.признание. Настоящият състав е оставил
без уважение искането за постановяване на решение при признание на иска, като е
приел, че това признание би противоречало на чл. 363 ГПК, който изисква от съда
да извърши проверка правото на собственост на продавача. Освен това, признанието
не следва да бъде съобразявано от съда и предвид противоречивото поведение на
двамата управители на ответното дружество и доколкото признанието е направено
от пълномощника на Я.З., за който пълномощниците на И.З.поддържат, че е
действал при сключване на процесния предварителен договор при противоречие с
интересите на дружеството и е сключил договор, противоречащ на добрите нрави. Следва
да се зачете становището на защитата на ответното дружество чрез управителя И.З.срещу
основателността на предявения иск, в противен случай би бил нарушен принципа за
добросъвестно упражняване на процесуални права (в такъв смисъл е и Определение
№ 284/22.06.2018 г. по ч.т.д. № 1602/2018 г. на ВКС, І т.о.), постановено по
реда на чл. 274, ал. 3, т. 1 ГПК.
Съдът, след като взе предвид
становищата и доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства,
приема за установено от фактическа страна следното:
Видно от представения Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.10.2017 г., сключен с
нотариална заверка на подписите с рег. № 25695/12.10.2017 г. на нотариус А. Ч., същият е сключен между „И.1.“ ООД,
представляван от управителя Я.И.З. – Продавач и „К К.“ ЕООД, представляван от
управителя К.Ю.Х.– Купувач, като с него Продавачът се задължава за продаде
собствените си недвижими имоти, а Купувачът да купи тези имоти, а именно:
1.
3 630 кв.м. /три хиляди шестстотин и
тридесет квадратни метра/ от ДВОРНО МЯСТО, представляващо ПОЗЕМЛЕН ИМОТ 522
/петстотин двадесет и две, заснет през 2000 год. и нанесен в кадастрален лист номер 531 по плана на
град София, местност „Гара Искър III
и IV
част", целият с площ от 3731 кв.м., при съседи: на север -
ПИ № 15 с дължина на северната граница 96,53 линейни метри, на изток - ПИ № 15,
с дължина на тази граница 54,81 линейни метри и дял I /първи/, описан в
договор за доброволна делба № 156, том V,
вх. peг. № 7350/ 2000 г. с
дължина на тази граница 2,36 линейни метри, на юг - улица с дължина на тази
граница 51,05 линейни метри, дял I
/първи/, описан в договор за доброволна делба № 156, том V, вх. peг. № 7350/2000 г. с дължина на тази граница
55,56 линейни метри и ПИ № 228 с дължина на тази граница 4,83 линейни метри, на
запад - ПИ № 228 с дължина на тази граница 25,89 линейни метри и дял I /първи/,
описан в договор за доброволна делба № 156, том V, вх. peг. № 7350/ 2000 г. С дължина на тази граница
26,47 линейни метри, идентичен с част от ПИ № 259, описан като дял II /втори/
по договор за доброволна делба № 156, том V, вх. per. № 7350/ 2000 г. от
квартал 5, по плана на град София, местността „НПЗ - Искър - север", заедно с
построената върху това място ДВУЕТАЖНА СГРАДА С ТАВАНСКИ ЕТАЖ, със
застроена площ от 1920 кв.м., с разгъната площ от 5760 кв.м., които поземлен
имот и сграда, съгласно актуални Скица на поземлен имот №
15-548094/03.11.2017 год. на Служба по геодезия, картография и кадастър-гр.
София и Скица на сграда № 15-548101/03.11.2017 год. на Служба по геодезия,
картография и кадастър-гр. София, представляват ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 07106.1402.829 /нула, седем, едно, нула, шест,
точка, едно, четири, нула, две, точка, осем, две, девет/, по кадастрална карта
и кадастралните регистри на с. Бусманци, община Столична, област София
/столица/, одобрени със заповед № РД-18-28/03.04.2012 на изп. директор на АГКК,
с адрес: с. Бусманци, район Искър, с площ от 3570 /три хиляди петстотин и седемдесет/
квадратни метра, трайно предназначение на територията - урбанизирана, начин на
трайно ползване - за друг вид производствен, складов обект, стар идентификатор
- няма, номер по предходен план - 829 /осемстотин двадесет и девет/, квартал 5
/пет/, при съседи: 07106.1402.259, 07106.1402.830, 07106.1402.324, 07106.1402.832, 07106.1402.833, 07106.1402.323, 07106.1402.828, 07106.1402.228
и СГРАДА с
идентификатор 07106.1402.829.1 /нула, седем, едно, нула, шест,
точка, едно, четири, нула, две, точка, осем, две, девет, точка, едно/, по
кадастрална карта и кадастралните регистри на с. Бусманци, община Столична,
област София /столица/, одобрени със заповед № РД-18-28/03.04.2012 на изп. директор
на АГКК, с адрес: с. Бусманци, район Искър, разположена в поземлен имот с
идентификатор 07106.1402.829 /нула, седем, едно, нула, шест, точка, едно,
четири, нула, две, точка, осем, две, девет/, със застроена площ от 1905 /хиляда
деветстотин и пет/ квадратни метра, брой етажи- 3, трайно предназначение -
Промишлена сграда, стар идентификатор - няма, номер по предходен план -няма.
2. 4142,50 кв.м.
/четири хиляди сто четиридесет и две цяло и петдесет стотни квадратни метра/ от
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 496 /четиристотин деветдесет и шести/ от квартал № 5 /пет/ по плана на гр. София,
местността „НПЗ Искър - север", целия с площ от 5875 кв.м. /пет хиляди
осемстотин седемдесет и пет квадратни метра/, при съседи по скица: УПИ IV - за
Производство и складове, собственост на „А.-К." ООД, УПИ V за производство и
складове, собственост на С.Г. С., ПИ № 522, собственост на „И.- Първа частна
асансьорна фабрика" ООД, УПИ II
- отреден за Текстилна промишленост, заедно
с находящите се в него: 1.1.
БАГРИЛЕН ЦЕХ НА ЕДИН ЕТАЖ със застроена площ от 608 кв.м.
/шестстотин и осем квадратни метра/, 1.2. ЩРАЙХГАРЕН ЦЕХ СМЕСОВО НА
ЕДИН ЕТАЖ със застроена площ от 600 кв.м. /шестстотин квадратни метра/, 1.3. ЩРАЙХГАРЕН ЦЕХ
ДАРОКТИР НА ЕДИН ЕТАЖ със застроена площ от 1 250 кв.м. /хиляда
двеста и петдесет квадратни метра/ и 1.4.
756/1064 /седемстотин петдесет и шест върху хиляда шестдесет и четири/
идеални части от ЩРАЙХГАРЕН
ЦЕХ ПРЕДАЧЕН НА ЕДИН ЕТАЖ със застроена площ от 1064 кв.м.
/хиляда шестдесет и четири квадратни метра/, обособени в отделен обект на право
на собственост като част от пространството на сграда ЩРАЙХГАРЕН ЦЕХ ПРЕДАЧЕН чрез извършване
на вътрешно преустройство с промяна на предназначението;
3. 204 кв.м. /двеста и
четири квадратни метра/ от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 226 /двеста двадесет и шест/ от квартал 5 по плана на град София,
местността „НПЗ - Искър - север”, целият с площ от 1596 кв.м., при съседи по
скица: ПИ № 498, ПИ № 522, улица „5007 - ма" и улица „5010 - та”;
4. 2 907 кв.м. /две
хиляди деветстотин и седем квадратни метра/ реална част от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 828
/осемстотин двадесет и осем/ от квартал 5 /пет/, целият с площ от 7099 кв.м. /седем хиляди деветстотин и
девет квадратни метра/ по плана на гр. София, местност „НПЗ Искър - север” -
гр. София, при граници на частта по гранични точки: 2 /две/, 110 /сто и десет/,
109 /сто и девет/, 108 /сто и осем/, 107 /сто и седем/, 101 /сто и едно/, 106
/сто и шест/, 105 /сто и пет/, 104 /сто и четири/, 31 /тридесет и едно/, 103
/сто и три/, 100 /сто/, 102 /сто и две/, 30 /тридесет/, 29 /двадесет и девет/,
28 /двадесет и осем/, 27 /двадесет и седем/, 26 /двадесет и шест/, 25 /двадесет
и пет/.
В
чл. 2 от предварителния договор страните са уговорили, че окончателният договор
във формата на нотариален акт следва да бъде сключен до 15 дни считано от
подписване на предварителния договор, като същият може да бъде удължен по
взаимно съгласие, изразено писмено.
В
чл. 3 е уговорена продажната цена, която е обща за всички продавани недвижими
имоти в размер на 340 000 лева, платима по банков път. Купувачът се е
задължи да заплати 10% от продажната цена или 34 000 лева до десет дни от
подписване на предварителния договор като задатък по смисъла на чл. 93 ЗЗД. В
чл. 3, ал. 3 от предварителния договор е удостоверено, че задатъкът е заплатен
по банков път по посочена от Продавача банкова сметка. ***, че остатъкът от
цената на продаваните имоти в размер на 306 000 лева, се заплаща от
Купувача на Продавача в деня на сключването на окончателния договор във формата
на нотариален акт по банков път по посочена от Продавача банкова сметка.
***.
7, че се задължават да се явят най-късно на 27.10.2017 г. в 10.00 ч. в
кантората на нотариус А. Ч. за изповядане на окончателния договор.
Представено
е платежно нареждане от 20.10.2017 г., с което „К К.“ ЕООД е наредило по сметка
на “И.**“ сумата 34 000 лева с основание „капаро по договор от 11.10.2017
г.
Представени
са две удостоверения за данъчна оценка от 09.11.2017 г. относно процесните
имоти, видно от които общият размер на данъчната оценка за тях към 2017 г. е
2 815 133.90 лева.
Представен
е нотариален акт за продажба
на недвижим имот № 81, т. ІІ, рег. № 4731, дело № 268 от 05.07.2001 г. на
нотариус Д.Т., вписан в Службата по
вписвания
като Акт № 166, т. LXIV,
дело № 14451/ 05.07.2001 г., вх. регистър № 19142, по силата на който А.Й.С.а, и Е.Г.Ю.продават на „И.– Първа
частна асансьорна фабрика“ ЕООД, представлявано от И.Г.З., следния техен
съсобствен имот: Дворно място, представляващо поземлен имот 522, заснет през
2000 г. и нанесен в кадастрален лист № 531 по плана на гр. София, местност
„Гара Искър“ №№№ и №І част, целият с площ от 3 731 кв.м., при съседи: на
север – поземлен имот 15 с дължина на северната граница 96.53 м., на изток –
поземлен имот 15, с дължина на тази граница 54.81 метра и дял първи, описан в
договор за доброволна делба № 156, т. 5, вх. рег. № 7350/2000г. с дължина на
тази граница 2.36 метра, на юг – улица, с дължина на тази граница51.05 метра,
дял 1, описан в договор за доброволна делба № 156, т. 5, вх. рег. № 7350/2000г.
с дължина на тази граница55.56 метра и поземлен имот 228, с дължина на тази
граница 4.83 метра, на запад – поземлен имот 229, с дължина н атази граница
25.89 метра дял 1, описан в договор за доброволна делба № 156, т. 5, вх. рег. №
7350/2000г. с дължина на тази граница 26.47 метра, идентичен с част от поземлен
имот 259, описан като дял втори в договор за доброволна делба № 156, т. 5, вх.
рег. № 7350/2000г., вписан под № 156, т. 5, вх. рег. № 7350/11.04.2000 г., км.
5 по плана на гр. София, НПЗ „Изток – Север, при съседи съгласно договор за
доброволна делба: на север – „Н.50“ АД и на запад – поземлен имот 228 и част от
поземлен имот 259, собственост на С.Г. С., заедно с построената върху това място
Двуетажна сграда с Тавански етаж, със застроена площ 1920 кв.м., с разгъната
площ 5 760 км.м.
С
Нотариален акт за замяна на недвижим имот № 66, т. ІІІ, рег. № 9711, дело 433
от 01.06.2004 г. на нотариус в гр. София, вписан в Службата по вписвания като
Акт № 38, т. LXVI,
дело № 15850/2004 г., вх. регистър 20666, С.Г. С. е прехвърлил на „И.– Първа
частна асансьорна фабрика“ ООД следния свой собствен недвижим имот, а именно:
49.80% ид.ч. от Поземлен имот № 496 от кв. 5 по плана на гр. София, в
местността „ТПЗ Искър – Север“, целия с площ 5 875 кв.м., в замяна на лек
автомобил.
С
Нотариален акт за замяна на недвижим имот № 36, т. ІV, рег. № 13063, дело 64 от
15.07.2004 г. на нотариус в гр. София, вписан в Службата по вписвания като Акт
№ 1, т. ХLІІI, дело № 22874/2004 г., вх.
регистър 29176, А.Й.С.а и Е.Г.Ю.продават на „И.– Първа частна асансьорна
фабрика“ ООД следния свой собствен недвижим имот, а именно: 49.80% ид.ч. от Поземлен
имот № 496 от кв. 5 по плана на гр. София, в местността „НПЗ Искър – Север“,
целия с площ 5 875 кв.м.
С
нотариален акт № 69, т. ІІ, рег. № 6919, дело № 248/22.03.2006 г., вписан в
службата по вписвания като Акт № 105, т. ХХХІ, дело № 8124/22.03.2006 г. , вх.
Регисдтър № 14062, ЕТ „А.К.– В. Р.“ е прехвърлил на „И.1.“ ООД следния свой
собствен недвижим имот, а именно: 204 км.м. от поземлен имот № 226, от кв. 5 по
плана на гр. София в местността „ТПЗ Искър – Север“, целият с площ 1596 кв.м.,
при съседи по скица: поземлен имот с № 496, поземлен имот с № 522, ул. „%007“ и
ул. „%010“.
С
Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 182, т. ІІІ, рег. № 9151, дело №
526 от 10.05.2007 г., вписан в Службата по вписвания като Акт № 107, т. LXXIII, дело № 19343/10.05.2007 г., вх.
регистър № 29636, „Н.50“ АД продава на „И.1.“ ООД 2 907 кв.м. реална част
от поземлен имот 828, целият с площ от 7099 кв.м. по плана на гр. София,
местност „НПЗ „Искър-север“, гр. София, при граници на частта по гранични точки:
2, 110, 109, 108, 107, 101, 106, 105, 104, 31, 100, 102, 30, 29, 28, 27, 26 и
25, съгласно скица проект за изменение на кадастрален план, одобрена със
Заповед № 1086/16.08.2006 г. на кмета на район Искър, гр. София.
С
Нотариален акт за замяна на недвижим имот № 183, т. ІІІ, рег. № 9153, дело №
526 от 10.05.2007 г., вписан в Службата по вписвания като Акт № 168, т. LXXIII, дело № 19348/10.05.2007 г., вх.
регистър № 29634, „Н.50“ АД е прехвърлило на „И.1.“ ООД 1. Багрилен цех на един
етаж със застроена площ 608 км., 2. Щрайхгарен цех Смесово на един етаж със
застроена площ 600 кв.м., 3. Щрайхгарен цех Дар. Открит на един етаж, със
застроена площ 1 250 кв.м., съгласно АДС 01777/1999 г., находящи се в
поземлен имот № 496 от кв. 5 по плана на гр. София, местност „НПЗ – Искър –
север“, целият с площ 5 875 кв.м., пи съседи на целия парцел по скица:
УПИ-ІV – За производство и складове собственост н а“Актив Комерс“ ООД, УПИ-V –
За Производство и складове, собственост на С.Г. С., УПИ № 522, Собственост на „И.–
Първа частна асансьорна фабрика“ ООЗ, УПИ ІІ – отреден за текстилна
промишленост и 4. 756/1064 ид.ч. от Щрайхгартен цех предачен на един етаж със
застроена площ 1064 кв.м., обособени в отделен обект на право на собственост
като част от пространството на сграда Щрайхгартен цех предачен чрез извършване
на вътрешно преустройство с промяна на предназначението, находящ се в поземлен
имот стар № 496 по плана на гр. София, местност „НПЗ Искър – Север“, целият с
площ 5 875 кв.м.
Представени
са скици на описаните недвижими имоти, описани съобразно кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. София.
С Констативен протокол от 27.10.207 г.,
съставен от А.М., помощник-нотариус по заместване на нотариус А. Ч. е
удостоверила, че в същия ден, в 10.00 ч. в кантората се е явил купувачът по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.10.2017 г. „К К.“
ЕООД, представлявано от К.Х., но не се е явил Продавача „И.1.“ ООД,
представлявано от Я.З..
Представен
е Протокол от извънредно заседание на съдружниците в „И.1.“ ООД от 12 юни 2017
г., на което е взето решене за освобождаване на Я.И.З. като управител на „И.1.“
ООД.
С
Нотариална покана от няколко дружества, сред които и „И.1.“ ООД до „К К.“ ЕООД,
представена на нотариус Г.Г. на 18.10.2017 г., е направено възражение по
смисъла на чл. 301 ТЗ срещу няколко сделки за покупко-продажба на леки
автомобили, стоки и ДМА от управителя И.З., като е посочено, че считано от
12.07.2017 г. единствен управител на дружествата, сред които и „И.1.“ ООД е И.З..
Нотариалната покана е връчена по реда на чл. 50, ал. 4 ГПК, като е залепено
уведомление на 24.10.2017 г.
На
14.11.2017 г. на нотариус Г.Г. е представена втора покана до „К К.“ ЕООД,
изхождаща само от „И.1.“ ООД, с която последното дружество чрез управителя И.З.се е противопоставило на
сделки между двете дружества, между
които и процесната, на основание чл. 301 ТЗ, като е посочено, че считано от
12.07.2017 г. единствен управител на дружеството е И.З.. Нотариалната покана е
връчена по реда на чл. 50, ал. 4 ГПК, като е залепено уведомление на 15.11.2017
г.
Представени
са три уведомителни писма от „К К.“ ЕООД до дружествата „И.**“ ЕООД, „И.Т.“
ЕООД и „И.1.“ ООД, с които са предявени претенции за предаване на движими вещи
по сключени по-рано договори за продажбата им.
Представени
са 18 броя договори за покупко-продажба на МПС, сключени през м. 09.2017 г.
между „И.Т.“ ЕООД чрез управителя Я.З.и „К К.“ ЕООД, чрез управителя К.Х..
По
делото е изслушано заключение на съдебно-икономическа експертиза, изготвено от
вещото лице Л.З., неоспорено от страните. След анализ на счетоводните документи
на „К К.“ ЕООД за 2017 г., тя е посочила, че дружеството е осъществявало
дейност, от която не са генерирани достатъчни парични потоци за финансирането
й. Плащането на задължения, свързани с основаната дейност, е осигурено
посредством заеми, като са посочени два договора за заем с Радослав Антонов на
обща стойност 336 200 лева. Към
27.10.2017 г., когато е трябвало да бъде сключен окончателен договор между страните
по делото наличността на ищеца по банкова сметка ***.83 лева. Към 21.12.2017 г.
наличността е била 34 000 лева в брой. В съдебно заседание е пояснено още,
че всички постъпления на дружеството по банкова сметка ***, откъдето се
извършва плащане на заплати и на текущи разходи. В движението по банкова сметка
***ти, освен за текущи дейности на предприятието.
Вещото
лице е установила, че в счетоводството на „И.1.“ ООД не е осчетоводена фактура,
издадена за плащането от „К Корекшън“ ООД на задатък в размер на 34 000
лева по процесния предварителен договор. Тази фактура обаче е осчетоводено в
счетоводството на „К К.“ ЕООД. В същото време в счетоводството на „И.1.“ ООД е
осчетоводено извършено от „К К.“ ЕООД плащане на 34 000 лева с основание
„капаро по договор от 11.10.2017 г.
Представена
е ГДД на ищцовото дружество по чл. 92 ЗКПО, видно от която ищцовото дружество е
завършило 2017 г. с данъчна загуба в размер на 19 947 лева. Представени са
и дневниците за покупка на „К К.“ ЕООД за 2017 г. и 2018 г.
Представен
е Договор за наем на недвижим имот от 02.10.2017 г., с който „И.1.“ ООД, черз
управителя Я.З.– наемодател, предоставя на „К К.“ ЕООД, чрез управителя К.Х. –
наемател за временно и възмездно ползване недвижимите имоти, предмет и на
процесния предварителен договор, за срок от три години. Към него е подписан
приемо-предавателен протокол от 02.10.2017 г., с който е удостоверено предаване
фактическата власт върху наетите имоти от наемодателя на наемателя. С Анекс № 2
от 16.10.2018 г. срокът на договора е продължен до 01.10.2027 г. Видно от представената
Справка от Агенция по вписванията, договорът за наем и анекса към него са вписани
в Агенция по вписванията.
Представен
е и договор за пренаемане на недвижими имоти от 01.04.2018 г., с който „К К.“
ЕООД – пренаемодател е предоставило на „П.С.“
ЕОД – пренаемател временно и възмездно ползване на процесните недвижими имоти
за срок от две години. Приложен към него е и Приемо-предавателен протокол от
01.04.2018 г.
По
делото е изслушана съдебно-оценителска експертиза, изготвена от вещото лице М.Г.,
оспорена от ищеца. Тя е определила пазарната цена на недвижимите имоти, предмет
на процесния предварителен договор само по документи и при прилагане на приложимите
допускания, предвид обстоятелството, че ищецът, за който се установява, че
държи имотите за ответника по силата на договор за наем, не е осигурил на
вещото лице възможност дори за оглед. Така определената пазарна оценка е към
момента на изготвяне на заключението (пояснено в съдебно заседание) и е в
размер на общо 4 596 200 лева, като вещото лице е посочила, че
разликата с продажната цена по предварителния договор е 4 256 200
лева или 13.5 пъти. На вещото лице е поставена задача да посочи пазарната
оценка към м. октомври 2017 г., по която е изслушано допълнително заключение.
Според него пазарната цена на недвижимите имоти, предмет на процесния
предварителен договор, към октомври 2017 г. е 4 316 900 лева.
По
делото е изслушано и заключение по съдебно-оценителска експертиза, изготвено от
вещото лице В.М.. Същият е извършил оценка на движими вещи, предмет на договори
за покупко-продажба между „И.1.“ ООД и „К К.“ ЕООД от 26.09.2017 г. Тези
движими вещи са придобити от „К К.“ ЕООД за обща сума в размер на 168 584
лева, а вещото лице е определило пазарната им цена на 356 968.49 лева.
При така установената фактическа
обстановка съдът прави следните прави изводи:
Успешното
провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД
предполага положителното установяване на няколко предпоставки: наличието на
валиден предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на определен
окончателен договор, чието съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на
предварителния договор; качеството "изправна страна" на ищеца, респ.
неизправността на ответника, т. е. неговото бездействие, с оглед на което
договорът не е могъл да бъде сключен; настъпването на падежа на задължението за
сключване на окончателен договор; принадлежност на правото, предмет на договора
към патримониума на прехвърлителя, както и наличието на особените изисквания на
закона за прехвърляне на собствеността - чл.
363 ГПК.
Съдът
намира, че предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.10.2017
г. съдържа всички съществени елементи, необходими за сключването на окончателен
договор. Спазени са изискванията за неговата действителност, съобразно чл. 19,
ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД. Договорът е сключен в писмена форма и съдържа
съществените условия на окончателния договор (съществува яснота относно
страните по договора; недвижимите имоти, предмет на договора са индивидуализирани в
достатъчна степен като самостоятелни обекти; посочен е вида на окончателния
договор – покупко-продажба; уговорена е цена и начин на плащането й.)
Ответникът е направил обаче няколко
възражения за нищожност на предварителния договор по чл. 26 ЗЗД, като ги е
съединил в условия на евентуалност. Съдът намира, че на първо място следва да
бъде разгледано възражението за нищожност на предварителния договор поради
противоречие с добрите нрави, а след това останалите възражения за нищожност
поради липса на съгласие (воля) за сключването му, включително поради липса на
решение на ОС на съдружниците за сключването му, привидност, злоупотреба с
право, липса на представителна власт и противопоставяне при условията на чл.
301 ТЗ, действия при увреждане на представлявания. Така приетата от съда подредба следва указанията, дадени от ВКС в редица
решения, постановени по реда на чл. 290 ГПК, разрешенията по които следва да
бъдат приложени съответно, а именно, че съдът е длъжен да разгледа
основанията на нищожност според тежестта на сочения от ищеца порок в поредност
от най-тежкия (противоречие със закона или заобикалянето му, както и
противоречие с добрите нрави) през по-леките, каквито са липсата на основание,
липса на съгласие, привидност, невъзможен предмет, липсата на форма. С
уважаването на иска за обявяване на нищожност на едно от тези основания, съдът
не дължи произнасяне по исковете, предявени на други въведени в процеса
основания и следва да ги остави без разглеждане. В този смисъл са Решение № 106 от
01.03.2011 г. по гр.д. № 1460/2009 г. на ІV г.о. ВКС; Решение № 97 от
08.02.2013 г. по гр.д. № 196/2011 г. І г.о. ВКС, Решение № 198 от 10.08.2015 г. по гр.д. №
5252/20141 г. ІV г.о. ВКС и Решение № 199/12.07.2016 г. по т.д. № 583/2016 г.
на ВКС, ІV г.о.
Нарушаване на добрите
нрави е налице, когато се нарушава правен принцип, който може и да не е
законодателно изрично формулиран, но спазването му е проведено чрез създаване
на други разпоредби, част от действащото право. Такива са принципите на
справедливостта, на добросъвестността в гражданските и търговските
взаимоотношения и на предотвратяването на несправедливото. В случая направеното
възражение е обосновано с липса на еквивалентност в насрещните престации по
процесния предварителен договор, която липса е възможен израз на нарушаване
добрите нрави. Така в решение № 1444 от 4.11.1999 г. по гр.д.
№ 753/1999 г. на V г.о. на ВКС е посочена нееквивалентността на престациите
като конкретен пример за нарушение на добрите нрави, водещо до нищожност на
сделката по смисъла на чл.26, ал.1 от ЗЗД.
За да се приеме за
основателно така наведеното възражение е необходимо да е налице значителна
липса на еквивалентност на насрещните престации или вземането на едната страна
да е в размер, който значително надвишава насреща даденото, като цели само и
единствено обогатяване, а не възмездяване. В закона липсват
ясни критерии, по които съдът да прецени кога престациите са нееквивалентни до
степен, предизвикваща нищожност на сделката. Такива критерии са изработени от
съдебната практика. В Решение № 24 от 09.02.2016 г. по гр.д. № 2419/2015
г. на ВКС, ІІІ г.о. изрично е прието, че такива критерии са необходими, тъй
като в противен случай преценката на съда би заменила волята на страните. По
този начин би се накърнил принципът на свободата на договарянето (чл.9 от ЗЗД),
защото еквивалентността на престациите поначало се преценява от страните и се
съобразява с техния правен интерес. Затова като критерий в съдебната практика е
възприета изключително голямата разлика в престациите - в Решение № 615
от 15.10.2010 г. на ВКС по гр.д. № 1208/2009 г. на ІІІ Г.О. на ВКС например е
прието, че нищожност има поради дванадесет пъти по-ниската цена от
пазарната, а в решение 119 от 22.03.2011 г. по гр.д. № 485 по описа за 2010 г.
на І Г.О. на ВКС - при двадесет и осем пъти по-ниска цена. По абстрактен и
принципен начин е формулиран критерият за преценка на значителната
нееквивалентност в решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д. № 4277 по описа за
2008 г. на І Г.О. на ВКС. Според това решение съгласно чл. 9 от ЗЗД страните
имат свобода на договарянето, която се рамкира от приложимите към
правоотношението законови разпоредби и от добрите нрави. В същото време
понятието добри нрави предполага известна еквивалентност на насрещните
престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо
до нищожност на сделката. ВКС счита, че тази неравностойност би следвало да е
такава, че практически да е сведена до липса на престация. Следователно
значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до
нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато насрещната
престация е практически нулева.
От събраните по настоящото дело доказателства
– допълнително заключение на Съдебно-оценителна експертиза, изготвено от вещото
лице М.Г. относно пазарната цена на недвижимите имоти, предмет на процесния
предварителен договор от 11.10.2017 г. към датата на сключването му, което
съдът възприема като правилно и обосновано, предвид поведението на страните, се
установява, че средната пазарна цена на всички продавани имоти е 4 316 900
лева. Продажната цена на същите имоти по предварителния договор е 340 000
лева. Или, договорената цена е повече от 12 пъти по-ниска от средната пазарна
цена на подобни имоти. В случая не се задоволява защитеният от закона интерес
на купувача да получи цена за своя имот такава, каквато би му била достатъчна,
за да замести продавания имот с друг подобен, макар и на по-ниска цена от
средната пазарна цена. Последната се формира от сбора между най-ниската цена за
един сходен по характеристики и местоположение имот и най-високата такава.
Видно от констативно-съобразителната част на допълнителното заключение на СОЕ
разликите в пазарните цени на сходни парцели е по-малко от два пъти (между 95 и
140 евро на кв.м.) и около два пъти за сградите (между 200 и 412 евро на
кв.м.). Следователно, еквивалентна би била и по-ниска от средната пазарна цена,
когато тя е не повече от два или три пъти по-ниска. При по-ниска уговорена
цена, същата би могло да се приеме като еквивалентна на насрещната престация,
само ако са установени особености и характеристики на продаваните имоти, които
да обосноват по-голяма разлика с пазарната цена. В случая нито се твърдят
такива особености, нито се доказват.
Може
да бъде прието, че след като ЗМДТ допуска продажната цена да бъде под данъчната
оценка, като изисква местният данък да бъде заплатен върху по-високата от
двете, то не би противоречалало на добрите нрави продажна цена, която е под
данъчната оценка. Продажната цена в случая обаче е много по-ниска (над 8 пъти)
и от данъчната оценка на имотите, която е около 2 800 000 лева.
Освен
това следва да бъде съобразено обстоятелството, че между страните е сключен и
договор за наем на същите недвижими имоти от 02.10.2017 г., по силата на който
годишната наемна цена на имотите е 90 000 лева или на 75 000 лева без
ДДС, което означава, че уговорената продажна цена може да бъде получена при
отдаване на имотите под наем за около четири години. Икономически нелогично е
имотите да бъдат продавани на цена, която би била получена при отдаването им
под наем за четири години. За пълнота следва да бъде посочено, че паралелното
сключване на наемния договор и продължаването на срока му до 2027 година след
сключване на предварителния договор за покупко-продажба очевидно показва привидност
на предварителния договор за покупко-продажба на отдадените под наем недвижими
имоти.
Горното
обосновава извод, че сключеният предварителен договор за покупко-продажба на
недвижими имоти е сключен в противоречие с добрите нрави поради
нееквивалентност на престациите до степен, която го прави нищожен. Очевидно
продажна цена, която е над 12 пъти по-ниска от средната пазарна цена и повече
от 8 пъти по-ниска от данъчната оценка без тя да е обоснована с изключително
лошо състояние на продаваните имоти или някаква тяхна особеност, която да
обосновава ниската цена, противоречи на принципите на добросъвестност и
справедливост и не е насочена към възмездяване на продавача, а към обогатяване
на купувача по причина, стояща извън каузата на договора за покупко-продажба. А
щом предварителният договор е нищожен, то същият не е породил присъщите му
правни последици, поради което и за ответника не е възникнало задължение да
прехвърли на ищеца правото на собственост върху описаните в него недвижими
имоти. Искът е поради това неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
След
като възражението на ответника за нищожност на предварителния договор поради
противоречие с добрите нрави е основателно и води до отхвърляне на предявения
иск, то липсва правен интерес у ответника да бъдат разглеждани останалите му
възражения за нищожност на предварителния договор.
Само
за пълнота следва да бъде посочено, че липсата на решение на ОС на съдружниците
на „И.1.“ ООД преди сключването на договор имащ за преки или последващи
последици прехвърлянето на собственост върху недвижими имоти няма за правна
последица нищожност на съответната сделка (така т. 1 от Тълкувателно решение№
3/15.11.2013 г. по тълк.д. № 3/2015 г. на ОСГТК на ВКС). Неотносима към
органното представителство пък е хипотезата на чл. 40 ЗЗД, предвид приложимите
и в този случаи разяснения, дадени с т. 2 от Тълкувателно решение№ 3/15.11.2013
г. по тълк.д. № 3/2015 г. на ОСГТК на ВКС), че органният представител не
изразява своя воля, а волята на представляваното от него дружество, поради
което и не може да действа против интересите на представлявания в хипотезата на
чл. 40 ЗЗД.
Неоснователно
е и твърденето, че след като Я.З.е освободен като управител на ОС на
съдружниците, проведено на 12.07.2017 г., то сключеният от него на 11.10.2017
г. предварителен договор е сключен без представителна власт. Ответникът сам
признава, а и това се установява при проверка в търговския регистър, че
регистърното производство по вписване на посоченото решение на ОС е спряно и
вписване и към момента не е извършено. Съгласно чл. 7, ал. 2 ЗТРРЮЛНЦ третите
лица могат да се позовават на подлежащо на вписване обстоятелство, макар
вписването още да не е извършено, освен ако закон изрично не предвижда
съответното обстоятелство да породи действие след вписването. Съгласно чл. 140,
ал. 4 ТЗ изборът и освобождаването на управител на ООД има действие след
вписването. Следователно, докато Я.З.не бъде заличен от търговския регистър
като управител на „И.1.“ ООД, за всички трети лица същият е пълноправен
управител и като такъв валидно представлява дружеството.
По
разноските: При този изход на спора и на основание
чл. 78, ал.3 от ГПК ответникът има право на разноски. Той е поискал и доказал
разноски в общ размер на 57 543 лева, които следва да му бъдат присъдени.
С оглед на изложеното съдът
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
като неоснователен иска с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, предявен от „К К.“ ЕООД, ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление ***, против „И.1.“ ООД, ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление *** с
искане да бъде обявен за окончателен Предварителен договор за покупко-продажба
на недвижими имоти от 11.10.2017 г.,
сключен с нотариална заверка на подписите с рег. № 25695/12.10.2017 г. на
нотариус А. Ч..
ОСЪЖДА
„К К.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление ***, да заплати на „И.1.“ ООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление ***, сумата 57 543
(петдесет и седем хиляди петстотин четиридесет и три) лева – разноски по
делото, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи
на обжалване пред САС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: