№ 128
гр. Бургас , 16.06.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ в
публично заседание на осемнадесети май, през две хиляди двадесет и първа
година в следния състав:
Председател:Росен Д. Парашкевов
Членове:Йорданка Г. Майска
РАДОСТИНА П. ПЕТКОВА
при участието на секретаря Жанета Д. Граматикова
като разгледа докладваното от Йорданка Г. Майска Въззивно гражданско
дело № 20212100500448 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба с вх.№ 260939/23.02.2021г. на АРС от В. АТ. Х. с
ЕГН-**********, като законен представител на Б. АЛ. ХР. с ЕГН-**********, двамата от
гр.Бургас, ул.В.Л. № **, ет.*, ап.*, заявена чрез адв.Т. Ненчев от БАК с посочен съдебен
адрес в гр.Бургас, ул.Трайко Китанчев № 42, ет.1 против Решение № 260009/02.02.2021г. по
гр.д. № 414/2020г. по описа на РС-Айтос, с което е отхвърлена изцяло претенцията на
въззивника за осъждането на Х. АПТР. Х. с ЕГН-********** и Н. Х. Х. с ЕГН-**********,
двамата от с.П., общ.Руен за заплащане на сумата от 12 000 лева – главница, представляваща
платената продажна цена по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
от 18.11.2010г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от 26.06.2020г. до
окончателното плащане и сумата от 1 670 лева – лихва за забава за периода от 12.02.2019г.
до 26.06.2020г..
С въззивната жалба се моли атакуваното решение да бъде отменено като
неправилно и постановено ново, с което претенцията да бъде изцяло уважена. Счита, че
първоинстанционния съд е постановил необосновано решение, тъй като е извършил
неправилна оценка на установените по делото конкретни фактически обстоятелства, при
които е подписан предварителния договор досежно процесното таванско помещение.
Твърди, че изводът на съда, че таванското помещение не е било самостоятелен обект, не е
имало и няма самостоятелно правно и техническо съществуване, а е прилежащо към
основното жилище апартамент, е неправилен, тъй като преди сключване на процесния
предварителен договор, то е било обект на две предходни отчуждителни сделки. Поддържа,
че в конкретния случай претенцията се основава на чл.55, ал.1, пр.3-то ЗЗД за връщане на
платеното при сключване на предварителния договор поради бездействие на продавачите за
изповядване на сделката по продажбата пред нотариус, включително и след връчване на
нотариална покана, тъй като сумата е платена на отпаднало основание и по-конкретно
1
въззивникът ищец е развалил предварителния договор. Намира за неправилен извода на
съда, че в случая предварителния договор за продажба на таванското помещение е нищожен
поради невъзможен предмет, тъй като е бил обект на предходни сделки самостоятелно,
макар и да е прилежащо помещение към апартамент, при усилия на въззиваемите е можело
да бъде пременен статутът и предназначението му и той да стане самостоятелен обект.
Счита, че ответниците е следвало да докажат, че са сторили всичко възможно, но не са
успели да променят статута и предназначението на обекта, като само в този случай те са
можели да се позоват на невъзможността на предмета да бъде обект на окончателна
продажба. Навежда, че дори да се приеме, че таванското помещение не е било самостоятелен
обект, то това няма за последица твърдяната в решението нищожност на предварителния
договор поради невъзможен предмет. Моли, за отмяна на решението и осъждане на
ответниците да заплатят претендираните суми на заявенотото основание. Не сочи
доказателства. Претендира за присъждане на разноски в двете инстанции.
В законния срок е постъпил писмен отговор от въззиваемите Х.Х. и Н.Х., редовно
уведомени чрез пълномощника и съдебен адресат адв. А. Динков от БАК, с който въззивната
жалба се намира неоснователна. Моли обжалваното решение да бъде оставено в сила като
правилно и законосъобразно. Поддържа и счита за безспорно установено, че сключеният
между страните предварителен договор от 18.11.2010г. за продажба на таванско помещение
е нищожен поради противоречие със закона и невъзможен предмет, тъй като таванското
помещение е на таванския етаж на жилищна сграда и представлява неразделна част от
апартамент, находящ се на ет.* в сградата с адрес гр.Бургас, ул.С.С. № 60А. Твърдят, че
макар да са се легитимирали с нотариален акт за покупката на таванското помещение,
въззиваемите ответници са били жестоко заблудени при продажбата му и са заплатили
продажната му цена без да знаят, че на практика не придобиват нищо. Позовават се на
допуснатата по делото СТЕ, вещото лице по която е дало заключение, че таванското
помещение, предмет на предварителния договор е прилежащо към апартамента складово
помещение и е обект негоден за самостоятелна сделка. Считат, че за промяната на статута на
помещението не е достатъчно да бъде нанесено в кадастъра, а е необходима значително по
дълга процедура, включително и съгласието на всички собственици в сградата, като се
позовават посочени в отговора строителни норми и на съдебна практика. Допълва, че при
плащане по нищожен договор, платената сума се счита като платена без основание/при
начална липса на основание и подлежи на връщане от момента на самото плащане, което е
сторено при сключване на договора на 18.11.2010г., като от същата дата започва да тече и
погасителната давност спрямо вземането на купувача за връщане на платената по нищожния
договор цена. Намират, че съдът правилно е уважил възражението им за изтекла погасителна
давност на 19.11.2015г. и е отхвърлил претенциите на въззивника. Не сочат доказателства.
Претендират разноски.
Въззивната жалба е подадена против подлежащ на обжалване съдебен акт, в
законовия срок по чл. 259, ал. 1 ГПК, от надлежно упълномощен представител на
легитимирано лице, което има правен интерес от обжалване; съдържат необходимите
реквизити по чл. 260, ал. 1, т. 1, 2, 3, 4 и 7 ГПК и чл. 261, т. 1 и т.4 ГПК, поради което е
процесуално допустима.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, на основание чл. 12 ГПК приема за установено от
фактическа страна следното:
Първоинстанционното производство е образувано по искова молба от В. АТ. Х.,
като законен представител на Б. АЛ. ХР. с ЕГН-********** за осъждането на Х. АПТР. Х. и
Н. Х. Х. да заплатят на ищеца сумата от 12 000 лева – главница, представляваща платената
продажна цена по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
18.11.2010г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от 26.06.2020г. до
окончателното плащане и сумата от 1 670 лева – лихва за забава за периода от 12.02.2019г.
2
до 26.06.2020г., с която неоснователно са се обогатили, тъй като е платена на отпаднало
основание-договорът е развален от ищеца поради неизпълнение от страна на ответниците в
срока на предварителния договор и след отправени две нотариални покани за изповядване
на окончателната сделка.
В обстоятелствената част на исковата молба са изложени твърдения, че ищецът е
син и единствен наследник на купувача по предварителния договор А. Х. И., поч. на
14.02.2017г.. Между наследодателя на ищеца/в качеството на купувач/ и ответниците, като
продавачи е сключен на 18.11.2010г. предварителен договор за покупко-продажба на
таванско помещение на тавански етаж във вход А в жилищна сграда, построена на ул.С.С. №
60А в гр.Бургас, представляващ помещение от 20,15кв.м., като при подписване на договора
купувача е заплатил 12 000 лева на продавачите; страните се задължили да сключат
окончателен договор най-късно до 18.02.2011г.. Срокът за сключване на окончателен
договор за покупко-продажба на имота е бил продължен до 18.02.2017 г. с допълнително
сключен между страните писмен анекс от 05.01.2016 г., в който е посочено и задължението
на продавачите да нанесат имота в кадастралната карта и се снабдят с актуална кадастрална
схема, което те не извършили. Твърди се също така и че продвачите не са предали
владението и държането върху имота и не са изпълнили основното задължение по
прехвърляне на собствеността в уговорените срокове, като поради това се навежда наличие
на виновно неизпълнение на договорните им задължения. С оглед последното на
ответниците – продавачи са изпратени две нотариални покани за финализиране на сделката,
но въпреки дадения им седемдневен срок, окончателен договор не е сключен за прехвърляне
на таванското помещение, предмет на предварителния договор, поради което и купувача
счита договора за развален. Тъй като развалянето има обратно действие, съобразно чл.88,
ал.1 ЗЗД, то се иска връщане на платеното по предварителния договор на отпаднало
основание по смисъла на чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД, ведно със законната лихва считано от
изтичане на 7-дневния срок от връчване на нотариалната покана – 12.02.2019г. и законната
лихва от подаване на исковата молба.
В срока и по реда на чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответниците, с
който претенцията е оспорена като неоснователна. Твърди, че искането се основава на
нищожен предварителен договор, тъй като таванското помещение принадлежи към
апартамент № 60А на ул.С.С. в гр.Бургас и не е самостоаятелен обект. При закупуването му
самите ответници са били излъгани от предходния продавач, тъй като не са получили право
на собственост срещу заплащането на цената за него. Именно по тази причина не са могли
да нанесат процесното помещение в кадастъра с отделен идентификатор, тъй като не е
самостоятелен обект на правото на собственост. Твърди се в отговора, че плащането е било
извършено въз основа на нищожен договор, при начална липса на основание, поради което
вземането става изискуемо от момента на плащането – 18.11.2010 г. От тази дата започва да
тече погасителната давност спрямо вземането на купувача за връщане на платената по
нищожния договор цена, поради което към 20.10.2015 г. вземането на купувача за връщане
на платената сума се е погасило по давност, в която връзка се заявява възражение за изтекла
погасителна давност на вземането на ищеца за връщане на платената цена в размер на 12
000 лева..
Не е спорно по делото, а и се установява от представените писмени доказателства,
че ищецът е син и единствен наследник на купувача по предварителния договор А. Х. И.,
поч. на 14.02.2017г., видно от удостоверение за наследници /вж.л.10 по гр.д. № 414/2020г.
по описа на РС-Айтос/. Между наследодателя на ищеца/в качеството на купувач/ и
ответниците, като продавачи е сключен на 18.11.2010г. предварителен договор с нот.заверка
на подписите с рег.№ 4651/18.11.2010г. за покупко-продажба на таванско помещение на
тавански етаж във вход А в жилищна сграда, построена на ул.С.С. № 60А в гр.Бургас,
представляващ помещение от 20,15кв.м., като при подписване на договора купувача е
заплатил 12 000 лева на продавачите, съгласно отразеното в Раздел II Цена и начин на
плащане, чл.3.1 от договора; страните се задължили да сключат окончателен договор най-
3
късно до 18.02.2011г., съгласно чл.4 от договора. Срокът за сключване на окончателен
договор за покупко-продажба на имота е бил продължен до 18.02.2017 г. с допълнително
сключен между страните писмен анекс от 05.01.2016 г., в който е посочено, че се сключва и
с „оглед възможността и задължението на продавачите да подадат молба в СГКК-Бургас за
изменение на кадастралната карта и да се снабдят с кадастрална схема на обекта.“
По делото са приети като доказателства нотариални актове /вж.л.27-31 по гр.д. №
414/20г. по описа на РС-Айтос/ за последващи прехвърлителни сделки на апартамент ляв, на
ет.3, вх.А в жилищна сграда, построена на ул.С.С. № 60А, гр.Бургас, на площ от 47,47кв.м.,
ведно с прилежащите му таванско помещение на площ от 20,25кв.м. и избено помещение на
площ от 3,12кв.м., като последният собственик на апартамента продава на 27.03.2008г. на
ответниците само таванското помещение/вж.нот.акт на л.31 по гр.д. № 414/20г. по описа на
РС-Айтос/.
По делото е допусната съдебно-техническа експертиза, от заключението по която е
видно, че таванското помещение-предмет на процесния предварителен договор е
прилежащо към жилището – апартамент ляв на ет.3, вх.А, ул.С.С. № 60А в гр.Бургас на
площ от 47,47кв.м. с идентификатор № 07079.621.131.1.9; таванското помещение като
прилежащо към апартамента няма самостоятелен идентификатор; сградата е четириетажна,
стоманобетонна, масивна, многофамилна, построена през 1950г. с два входа – „А“ и „Б“;
цялата със застроена площ от 619кв..м.; самостоятелни обекти – 30бр., от които 27бр
апартамента и два магазина. За нея има съставен АДС № 2307/д.1524/ в полза на завод
„Васил Коларов“ и в нея са били настанени да живеят служители на завода. По-късно през
1979г. ОНС-Бургас е извършил продажба на апартаментите на основание оценителски
протокол. Вещото лице е установило, че съгласно Оценителски протокол от 31.10.1979г.,
предмет на оценка е жилището, ведно с прилежащите му изба и таван. Таванското
помещение е било обект на предходна прехвърлителна сделка с купувачи-ответниците по
делото, при която сделка не е била представена схема на обекта на продажбата.
За да отхвърли претенцията на ищеца, първоинстанционният съд е приел, че така
предявената претенция за връщане на даденото на отпаднало основание поради разваляне на
договора от ищеца поради неизпълнение на договорните задължения от насрещната страна
не е доказана по своето основание. Прието е че, предварителния договор е нищожен поради
невъзможност на предмета, тъй като таванското помещение не представлява самостоятелен
обект на собственост и по тази причина не е породил права и задължения.
При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна
следното:
Правомощията на въззивният съд съобразно разпоредбата на чл.269 от ГПК са да се
произнесе служебно по валидността на първоинстанционното решение и допустимостта в
обжалваната му част, а по останалите въпроси – ограничително от посоченото в жалбата по
отношение на пороците, водещи до неправилност на решението.
Постановеното решение е издадено от надлежен съдебен състав, в рамките на
предоставената му правораздавателна власт и компетентност, поради което е валидно.
Наличието на всички положителни и липсата на отрицателните процесуални
предпоставки във връзка със съществуването и упражняването правото на иск при
постановяване на съдебното решение, обуславя неговата допустимост, поради което
въззвивният съд дължи произнасяне по съществото на спора.
С оглед наведените във въззивната жалба възражения решението се обжалва като
неправилно.
След като съдът намери, че обжалваното решение е валидно и допустимо, по
наведените с въззивните жалби оплаквания за неправилност приема следното:
4
Съгласно разпоредбата на чл.55, ал.1 ЗЗД, който е получил нещо без основание или с
оглед на неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне. По същество
вземането от неоснователно обогатяване възниква при доказано разместване на блага и по-
конкретно по иска за неоснователно обогатяване в тежест на ищеца е да докаже своето
обедняване и обогатяването на ответника, както и причинната връзка между тях, а в тежест
на ответника е да докаже основанието на своето обогатяване, ако твърди, че е налице такова.
По иска по чл. 55 ал. 1 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже какво е получил ответникът, а
ответникът - на какво основание го е получил, ако твърди, че някакво основание
съществува.
С оглед наведените от ищеца фактически твърдения и представените за
установяването им доказателства, съдът правилно е квалифицирал предявения главен
осъдителен иск по предл.3-то на чл.55, ал.1 ЗЗД.
В хода на съдебното дирене ищцовата страна категорично застъпва тезата, че
ответниците са могли да извършат нанасяне в кадастралната карта и снабдят с
идентификатор процесното таванско помещение и така да бъде сключен окончателен
договор, но тъй като не са изпълнили това си задължение са неизправна страна, купувачът е
упражнил правото си да развали договора, поради което и има право да претендира
платеното на отпаднало основание. Наред с горното се счита, че процесния предварителен
договор е валиден и не са налице основания да се приеме обратното.
За да възникне в полза на ищеца преобразуващото право да развали отчасти
процесния договор заради твърдяното от него неизпълнение от страна на ответника на
договора, съответно да претендира връщане на платената сума от 12 000 лв. на отпаднало
основание, първото изискване е договорът да е действителен, защото развалянето на
договора е мислимо само когато облигационната връзка е съществуваща и валидна.
Настоящият съдебен състав намира, че представеният предварителен договор, имайки
за предмет таванско помещение, за което е категорично установено по делото, че
принадлежи към апартамент ляв на ет.3, вх.А от сграда , находяща се на ул.С.С. № 60А в
гр.Бургас, което таванско помещение не представлява самостоятелен обект, както към
момента на сключване на предварителния договор, така и към настоящия момент, е
нищожен. В т.см. множество решения на ВКС, вкл. и Р.№ 319/08.05.2009г. по гр.д. №
3683/2007г., III г.о. ВКС, съгласно което нищожна е сделката, по силата на която таванско
помещение се продава като самостоятелен обект, тъй като няма самостоятелно правно и
техническо съществуване, а е акцесорно към жилището. В решението се посочва, че
таванските помещения по своята правна същност представляват принадлежност към
жилищата в сградата, поради което следват главната вещ и за това не могат да бъдат
предмет на правни сделки отделно от жилищата. В допълнение може да се посочи, че
посоченото в анекса задължение на продавачите, а именно подаване на молба до СГКК-
Бургас за изменение на кадастралната карта и снабдяване с кадастрална схема на обекта не
води до промяна статута на помещението като акцесорно, прилежащо към главната вещ-
апартамента.
С оглед на това правилен е изводът на АРС, че договорът не е породил правно
действие, вкл. и задължение за ответника да сключи окончателен, а и тъй като е нищожен,
не подлежи на разваляне. Това изключва наличието на основанието по чл.55 ал.1 пр.3 ЗЗД,
на което е предявен искът – претендираната сума да е дадена от ищеца на ответника на
отпаднало основание, а изменение на петитума не е поискано от ищеца, респ. допуснато в
хода на процеса. Начална липса на основание за преминаване на блага от имуществото на
едно лице в имуществото на друго лице е налице при нищожен акт, при пълна липса на
правоотношение, след обявяване на унищожаемост. В случая съдът е сезиран с иск за
връщане на сума, платена на отпаднало основание, каквато хипотеза не е установена от
ищеца. При тези съображения настоящата инстанция намира, че предявеният главен иск е
правилно отхвърлен като недоказан по своето основание.
5
Предвид изхода на делото и на основание чл. 78, ал. 3 вр. чл. 273 ГПК въззиваемите
имат право на разноски, такива са поискани с отговора на въззивната жалба, но в рамките на
въззивното производство не са представени доказателства за действително направени
такива, поради което присъждане не следва.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 260009/02.02.2021г. по гр.д. № 414/2020г. по описа
на РС-Айтос.
Решението подлежи на обжалване в едномесечен срок от връчването му на страните
пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6