РЕШЕНИЕ
№
гр.София, 01.11.2018 г.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, I - 16 състав, в публичното
съдебно заседание на първи октомври през две хиляди и осемнадесета година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛЕНА МАВРОВА
при участието на секретаря Александрина
Пашова, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 2879 по описа за 2016 г. по описа на СГС, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по настоящото дело е образувано след
като с решение №47/07.03.2016 г., постановено по гр.д. № 6114/2015 г., по описа
на ВКС, III ГО, на
основание чл. 303, ал. 1, т. 5 ГПК, е отменено влязлото в сила решение №1899 от
17.10.2014 г., по гр.д. №781/2014 г. на САС, II с-в и потвърденото с него решение
от 27.11.2013 г., по гр.д. №9884/2011 г., на СГС I-15 състав.
В исковата молба ищецът Б.Д.Д. твърди, че е сключил
предварителен договор от 12.01.2011 г. с А.С.Ч., за продажба на следния недвижим
имот, находящ се в гр. София, кв. „*******ет. 2, а именно: апартамент № 7,
състоящ се от три стаи, хол, кухня и други сервизни помещения, при съседи:
стълбище, А.З., М. Х., двор, П. и Л.М., и двор, заедно с зимнично помещение при
съседи: коридор, Л.Б., двор и И.М., заедно с таванско помещение при
съседи:коридор, Г. Г., двор, П. и Л.М. и И.М., заедно с 5,79 ид.ч. от общите
части на сградата, включително и от портиерското помещение, както и толкова
ид.ч. от правото на строеж върху дворното място, за сумата от 100 000 лв.
Ищецът твърди, че е платил сумата от 90 000 лв. към
момента на подписване на предварителния договор, като по силата на чл. 2 от
предварителния договор, страните са се задължили да се явят на 15.02.2011 г.
пред нотариус А.Л., за сключване на окончателен договор. Сочи, че поради заболяване
на А.Ч. не е сключен окончателен договор, като на 21.04.2011 г. е подписан
анекс с определена следваща дата – 22.06.2011 г. при първоначално определеният
нотариус. Твърди, че на тази дата А.Ч. не се е явила, като нотариус Л. е
отказала да състави констативен протокол, поради грешно записване в
предварителния договор на адреса на кантората. Моли да бъде обявен за
окончателен сключеният предварителен договор от 12.01.2011 г., като заявява, че
е готов да заплати остатъка от продажната цена.
Ответницата Т.М.М. (дъщеря на първоначалната
ответница А.С.Ч.) в
депозирания отговор в срока по чл. 131 ГПК, оспорва авторството и дата на
предварителния договор. Твърди, че А.Ч. е страдала от санилна деменция и
алцхаймер, поради което възразява, че договорът е унищожаем, поради неспособност
към момента на сключването му наследодателката й да разбира или ръководи
действията си. Поддържа, че предварителният договор е нищожен поради
накърняване на добрите нрави (записаната в него цена е под пазарната) и липса
на основание. Твърди, че продажната сума от 90 000 лв. не е получена от Ч. и в
него е посочен погрешен адрес на нотариалната кантора с цел да предяви
впоследствие иск по чл. 19 ЗЗД, като прилага съдебни решения, страна по които е
ищецът.
Съдът,
като взе предвид доводите на страните и след оценка на събраните по делото
доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното от
фактическа и правна страна:
За
да бъде уважен предявеният конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, в доказателствена
тежест на ищцовата страна – купувач, е да установи наличието на валидно сключен
предварителен договор с предмет сочения от ищеца недвижим имот, точно
изпълнение на поетите от негова страна задължения по договора, настъпилия падеж
на задължението за прехвърляне вещното право на собственост, както и по
аргумент от чл. 363 ГПК наличието на предпоставките за прехвърляне на
собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителя-ответник е
собственик на имота.
По
делото е представен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
от 12.01.2011г., съгласно който Б.Д.Д. в качеството си на купувач и А.С.Ч. в
качеството си на продавач сключват предварителен договор за продажба на апартамент
№ 7, находящ се в гр. София, кв. „Изток“, бл. 5, ет. 2, състоящ се от три стаи,
хол, кухня и други сервизни помещения, при съседи: стълбище, А.З., двор, П. и Л.М.
и двор, ведно с прилежащото зимнично помещение, при съседи: коридор, Л.Б., двор
и И.М., заедно с таванско помещение, при съседи: коридор, Г. Г., двор, П. и Л.М.
и И.М., заедно с прилежащите 5,79% от общите части на сградата и от правото на
строеж върху дворното място, като купувачът заплаща на продавача в деня на
сключване на договора сумата 90 000
лв., съставляваща част от договорената продажна цена в общ размер на 100 000
лв.. Посочено е, че предварителният договор служи като разписка за платената
сума от 90 000 лв. и останалата част от договорената продажна цена от 10 000
лв. купувачът ще заплати при сключване на окончателния договор. В чл. 2 от
предварителния договор е уговорено, че сключване на окончателния договор следва
да бъде извършено на 15.02.2011 г. в 11:30 ч. в кантората на Нотариус А.Л., с
peг. № 386 на НК и район на действие CPC, находяща се на адрес гр. София, ул.
„Княз Б. I“ №85. С анекс от 21.04.2011 г. към предварителния договор,
датата за прехвърляне на недвижимия имот
е променена на 22.06.2011 г. в 11:30 ч.,
при същия нотариус.
Доводите
на ответната страна, че А.С.Ч. не е подписвала процесния договор и анекса към
него, с обективираното в тях съдържание, остават недоказани и се опровергават
от приетата по делото и неоспорена от страните комплексна съдебно-почеркова
експертиза.
Неоснователни
са и възраженията за нищожност на предварителния договор поради накърняване на
добрите нрави, доколкото уговарянето на продажна цена от 100 000 лв., при
данъчна оценка от 139 092,60 лв. и пазарна цена на имота според съдебно
оценителна експертиза от 235 100 лв., не води до такава нееквивалентност,
която да обоснове незначителност на престацията по договора, граничеща с липса
на такава (в този смисъл и Решение № 24 от 09.02.2016г.. по гр. д. № 2419/2015
г., III Г.О. на ВКС). Недоказани остават и твърденията
предварителният договор да е сключен без основание.
По
повод релевираното възражение за унищожаемост на процесния договор, тъй като е
сключен от А.Ч. в състояние, което не й е позволявало да разбира или да
ръководи действията, са изслушани първоначална и повторна съдебно-психиатрични
експертизи, които дават противоречиви заключения. Според първоначалната, СПЕ
продавачката към момента на сключването на предварителния договор от 12.01.2011
г. и анекса към него е страдала от начална съдова деменция (атеросклерозно
оглупяване), характеризиращо се с невъзможност лицето да взима решения и да
извършва рационални действия, защитавайки собствените си интереси, податливост
на лесно внушаване и манипулиране, разстройство на паметовите функции. Съгласно
повторната СПЕ, с оглед анализа на събраните по делото доказателства, е прието,
че при подписването на предварителния договор и анекса А.Ч. не е страдала от
психично разстройство с психотично качество или от деменция, които да я лишават от способност да разбира свойството и
значението на извършваното и да ръководи постъпките си.
От
приложената епикриза се установява, че два дни преди подписването на процесния
договор А. Ч. е била изписана от МБАЛСМ „Пирогов“ – клиника по спешна
неврохирургия, отделение по лицево-челюстна хирургия, където в периода
02.01.2011 г. – 10.01.2011 г. е лекувала фрактура на челюстта, получен при
спъване и падане върху лед.
Съгласно
удостоверение изх. № 108/03.05.2017 г., издадено от Център за временно
настаняване „Света София“, гр. София, А. Ч. е била настанена в периода от
18.01.2011 г. до 19.04.2011 г. в този център, като за същия период е имала
сключен договор за предоставяне на социални услуги.
В
докладна записка до началника на СПС-СДВР, изготвена от ст. полицай Б. К., е посочено,
че на 17.11.2011 г., по време на обход на „Банска градина“, полицейските
служители са открили А.С.Ч. в безпомощно състояние.
От
служебна бележка, издадена от ДВНПЛ-ООП-СДВР от 15.12.2011 г., се установява,
че А.Ч. е била настанена в дома от 17.11.2011 г. до 15.12.2011 г. Видно от
приложените по делото епикризи от 16.12.2011 г. до датата на смъртта си
(08.11.2012 г.) А. Ч. е била почти без прекъсване настанявана в болнични
заведения поради влошеното й здравословно състояние
-артериална
хипертония,
като в епикризата от 18.01.2012 г. от СБДПЛР – Б. е отбелязана и диагнозата
„Сенилна деменция“.
Изслушани
са и показанията на А.Н.Г., внук на починалата и племенник на настоящата
ответница, според които баба му е имала склонност към събиране на ненужни вещи,
като последните години сочи, че процесният апартамент е бил „затрупан с тях“.
Твърди, че не са били много близки и са се виждали за последно 2007-2008 г.,
като неколкократно А. Ч. му е определяла срещи, на които обаче не се появявала.
Унищожаемост
по чл. 31 ЗЗД е налице тогава, когато едната страна макар и дееспособна, към
момента на сключване на атакуваната сделка, не е могла да разбира или да
ръководи действията си, като без значение е продължителността на това
състояние, а определящо е състоянието на лицето към момента на извършване на
сделката и по-специално дали това състояние е било такова, че да позволи на
сключилия сделката - да действа съзнателно и разумно, така че да може свободно,
без външна намеса да формира и да изрази волята си. Преценката е предоставена
на съда, като при извършването й, тъй
като се касае за дееспособно лице, следва да бъдат съобразени всички
съотносими, установени към релевантния момент обстоятелства, които биха били от
значение за формиране на волята за осъществяване на процесната сделка -
възраст, здравословно състояние, начин на живот, различни зависимости,
включително и от трети лица и други. При противоречиви съдебно-психиатрични
експертизи, заключенията следва да се разглеждат в съвкупност с всички други
ангажирани по делото относими доказателства (в този смисъл Решение № 698 от
12.01.2011 г.на ВКС, III ГО, по гр.д.№ 14 /2010 г.).
При
съвкупната преценка на събраните доказателства съдът кредитира първоначалната
СПЕ, според която починалата е страдала от начални симптоми на съдова деменция,
като същата към момента на подписването на предварителния договор 12.01.2011 г.
не е могла да разбира и ръководи действията и постъпките си. Съдът отчита, че
вещото лице е анализирало не само влошеното здравословно състояние на А. Ч.,
обуславящо признаци на дементно състояние у нея, но и е отчело в пълна степен и
останалите доказателства, които обективират степента на адекватността на
цялостното поведение на ищцата, както в периода около сключването на договора,
така и след него. В тази връзка следва
да се съобрази, че А.Ч. е била на една значителна възраст от 81 г., страдала е
от Артериална хипертония, не се установява за нея да са полагани непосредствени
грижи от нейни роднини или трети лица, като два дни преди дата на сключване на
предварителния договор е изписана от лечебно заведение след осемдневен престой
поради претърпяна челюстна травма. Липсва житейска логика, а и подобни действия
не се обясняват обосновано от повторната СПЕ, относно обстоятелството едно лице
със съхранени в достатъчна степен психически способности и рационално мислене,
само няколко дни след като е получило в брой сума от 90 000 лв. (ищецът
твърди, че самата Ч. е поискала парите в брой), да постъпи в център за временно
настаняване на (18.01.2011 г.), още повече, че към момента на постъпването А.Ч.
все още не е била предала владението на имота и е била негов собственик. Следва
да се отбележи, че според твърденията на ищеца в депозираната молба-становище
от 28.06.2017 г. (лист № 205 от делото), той е помагал финансово на починалата,
която е била във видимо затруднено финансово положение, за което сочи и
справката от НОИ за месечния й размер на
пенсията
от
194,35 лв.,
получавана в периода около сключването на договора (лист 170). Независимо от
допустимата съгласно чл. 9 ЗЗД свобода на договарянето на продажната цена, но
при установени влошено физическо здравословно състояние, липсата на достатъчно парични
средства и помощ от близки, и предвид факта, че процесният апартамент е бил
единствено собствено жилище на починалата, и то на една преклонна възраст, в
противовес с поведението на лице със запазено абстрактно и логично мислене и
способно да разбира и ръководи действията си, е изразеното в предварителния
договор съгласие на продавачката да продаде имота си на една неизгодна цена,
явяваща се повече от два пъти по-ниска от пазарната и дори под размера на
данъчната оценка, като същевременно с получената продажна цена да не предприеме
поведение, осигуряващо й житейски адекватно лечение и нормален социален живот. Релевантно
за преценката за нарушени психически способности е и последващото сключването
на договора влошаващо се здравословно състояние на артериална хипертония у А.Ч..
Според първоначалната СПЕ това състояние
води начален стадий на съдова деменция, характерна при възрасни хора, като
според вещото лице самото развитие на дементното състояние преди да бъде
констатирано е с период от поне една година и в тази връзка не е изключено
починалата да е била в състояние, непозволяващо й да защитава адекватно своите
интереси при подписването на договора.
Следва
да се вземат предвид и обясненията на вещото лице М., че при постъпването в болнично
заведение на едно лице с оплаквания за здравословен проблем, непроизтичащ от
дементно състояние, дори да бъде констатирано наличието на деменция, не винаги последното
обезателно се констатира и лекува, особено ако поведението на такъв пациент не
е проблемно или ако водещо е било друго заболяване. В този смисъл съдът намира,
че, доколкото А. Ч. е постъпвала многократно за болнично лечение по повод
оплаквания, свързани със заболяването й артериална хипертония, то и е обяснимо
в приложената по делото медицинска документация да липсват данни за наличието
на дементни симптоми или тяхното лекуване, но само от липсата на такива данни, не
може категорично да се изключи възможността починалата да е била в състояние да
ръководи действията си. Именно с оглед съобразяването на гореизложените
обстоятелства, които не са обсъдени в достатъчна степен от повторната СПЕ,
съдът не кредитира същата.
Предвид
изложеното, настоящият състав намира за доказано възражението на ответницата,
че процесният предварителен договор, макар и подписан от дееспособно лице - неин
наследодател, последното при сключването му не е могло в пълна степен да
разбира и ръководи действията си, поради заболяването, от което е страдало,
респективно предварителният договор и анекса към него са унищожаеми на основание
чл. 31 ЗЗД, поради порок във волята на прехвърлителката А.Ч.. При липсата на
валидно сключен предварителен договор, предявеният иск по чл. 19, ал.3 от ЗЗД
за обявяването му за окончателен, се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Предвид
изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, ищецът следва да бъде осъден
да заплати разноски за настоящото производство в общ размер на 2975 лв., от
които 250 лв. за графологична експертиза; 250 лв. за съдебно-психиатрична
експертиза; 250 лв. за съдебно-оценителска експертиза; 25 лв. - такси за
издаване на съдебни удостоверения; адвокатско възнаграждение – общо 2200 лв.,
както и разноските в производството по чл. 303 ГПК пред ВКС по гр. д.
№6114/2015 г. в общ размер на 1836 лв.,
от които 696 лв. – държавна такса за разглеждане на молбата; 140 лв. – държавна
такса за вписване на молбата за отмяна; адвокатско възнаграждение – 1000 лв.
Мотивиран
от горното, Софийски градски съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, от Б.Д.Д., с ЕГН: **********,***, със съдебен адрес ***-14,
офис №12, чрез адв. В.А., срещу Т.М.М., родена на *** г. в гр. София, гражданин
на Федерална република Германия, с постоянен адрес: гр. Лар, 77933, Фойерверщрасе
№20, със съдебен адрес ***, пл. „********чрез адв. Л.И. (наследник на
починалата в хода на процеса първоначална ответница А.С.Ч., с ЕГН **********),
за обявяване за окончателен на предварителен договор за продажба от 12.01.2011 г.
и анекс от 21.04.2011 г. към него, по силата на който А.С.Ч. се е задължила да
прехвърли на Б.Д.Д. правото на собственост върху Апартамент № 7, находящ се в
гр. София, кв. „*******ет. 2, състоящ се от три стаи, хол, кухня и други
сервизни помещения, при съседи: стълбище, А.З., двор, П. и Л.М. и двор, ведно с
прилежащото зимнично помещение, при съседи: коридор, Л.Б., двор и И.М., заедно
с таванско помещение, при съседи: коридор, Г. Г., двор, П. и Л.М. и И.М.,
заедно с прилежащите 5,79% от общите части на сградата и от правото на строеж
върху дворното място, за продажна цена от 100 000 лв.
ОСЪЖДА Б.Д.Д., ЕГН ********** да заплати на Т.М.М. родена на *** г.,
на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, разноски за настоящото производство в общ
размер на 2975 лв., както и
разноските за производството пред ВКС в общ размер на 1836 лв.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба
пред Софийски апелативен съд,
в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
СЪДИЯ: