№ 1754
гр. Варна, 19.11.2024 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
осемнадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Светла В. Пенева
Членове:Красимир Т. Василев
Деница Славова
при участието на секретаря Цветелина Н. Цветанова
Сложи за разглеждане докладваното от Красимир Т. Василев Въззивно
гражданско дело № 20243100502001 по описа за 2024 година.
На именното повикване в 09:47 часа се явиха:
Въззивниците Г. И. М. и Ю. И. М. , редовно и своевременно призовани,
не се явяват, представляват се от адв. Б. А., редовно упълномощена и приета
от съда от преди.
Въззиваемата В. Г. Г., редовно и своевременно призована, не се явява,
представлява се от адв. К. К. и адв. Е. Д., редовно упълномощени и приети от
съда от преди.
АДВ. А.: Да се даде ход на делото.
АДВ. К.: Да се даде ход на делото.
АДВ. Д.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото,
поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО И ГО ДОКЛАДВА
Производството е въззивно и е образувано по жалба на Г. И. М. И Ю. И.
М., чрез адв. А., против Решение № 1117 от 02.04.2024 година, постановено по
гр.дело № 16 559/2023 година по описа на ВРС, с което са били осъдени
въззивниците да заплатят в полза на В. Г. Г., както следва:
1
1.Сумата в общ размер от 4 000 € /четири хиляди евро/ с левова
равностойност 7 823,32 лв., представляваща заплатено на отпаднало
основание капаро /задатък/ поради извънсъдебно разваляне на сключения
между страните Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 02.06.2022 г., на основание чл. 55, ал. 1, предл. III ЗЗД и сумата в
размер на 660,33 лв. /шестстотин и шестдесет лева и тридесет и три стотинки/,
представляваща обезщетение за забава върху сумата от 4 000 € за периода
17.08.2022 г. – 15.12.2022 г., ведно със законната лихва върху главницата от
датата на подаване на исковата молба /16.12.2022 г./ до окончателното
изплащане на задължението.
2.Сумата от 4 000 € /четири хиляди евро/ с левова равностойност 7
823,32 лв., представляваща компенсаторна неустойка при разваляне поради
установени скрити недостатъци на вещта по смисъла на чл. 193, ал. 1 ЗЗД,
уговорена в т. 3.1. от сключения между страните Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 02.06.2022 г., на основание чл. 92, ал.
1 ЗЗД, ведно със законната лихва върху главницата от датата на подаване на
исковата молба /16.12.2022 г./ до окончателното изплащане на задължението,
както и в частта за разноските, с която Г. И. М., ЕГН **********, с адрес: ***
и Ю. И. М., ЕГН **********, с адрес: *** са били осъдени да заплатят на В. Г.
Г., ЕГН **********, с адрес: ***, сумата в общ размер от 3 159,87 лв. /три
хиляди сто петдесет и девет лева и осемдесет и седем стотинки/,
представляваща сторени от ищцата разноски в производството, на основание
чл. 78, ал. 1 ГПК.
В жалбата се излага, че решението се явява недопустимо, т.к. не се касае
за отпаднало основание, а за отказ от Договора, което ищцата е сторила още в
първото по делото заседание. Според жалбата решението се явява неправилно,
т.к. съдът не е съобразил дали се касае или не за извънсъдебно разваляне на
договора; излага се, че право да развали договора има единствено изправната
страна, като изправна страна в случая са въззивниците, а не ищцата .Според
жалбата още не са налице основания за ангажиране на отговорността им по
чл.193 от ЗЗД, т.к. не са налице недостатъци на веща или такива, които да
намаляват нейната стойност. Скрити недостатъци липсват и са останали
недоказани твърденията на ищцата в тази насока. Прави се разбор на
представените по делото доказателства –писмени и гласни, и се настоява
съдът да отмени решението, като отхвърли исковите претенции.
2
По делото е постъпил отговор от страна на В. Г. Г., чрез адв. К., с които
като се излагат аргументи, се иска от ВОС да потвърди решението, като
правилно.
АДВ. А.: Запозната съм с доклада, нямам възражения. Поддържам
депозираната въззивна жалба на сочените основания за недопустимост и
неправилност на постановеното първоинстанционно решение, оспорвам
отговора.
АДВ. Д.: Запозната съм с доклада. Допълвам, че в доклада не е
посочено, че в исковата молба е предявен иск в условията на евентуалност
спрямо иска за неустойка, в случай че същият не бъде уважен, да бъде
разгледан иск с правно основание чл. 93 от ЗЗД и ответниците да бъдат
осъдени да заплатят на ищцата същата сума от 4 000 евро като част от
двойния размер на капарото. В тази връзка в отговора на въззивната жалба е
направено искане в условията на евентуалност, в случай че съдът отмени
решението в частта, в която съдът е уважил иска за неустойката и отхвърли
този иск, то тогава да бъдат осъдени ответниците да платят на ищцата сумата
от 4 000 евро, с левова равностойност от 7 823,32 лева, изчислена по фиксинга
на БНБ, представляваща половината от двойния размер на полученото от
ответниците капаро по сключения между страните предварителен договор от
02.06.2022 г. на основание чл. 93, ал. 2, изр. второ от ЗЗД, ведно със законната
лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба –
16.122022 г. до окончателното и изплащане.
́
Оспорвам въззивната жалба като неоснователна и недоказана,
поддържам отговора.
АДВ. К.: Запозната съм с доклада, нямам възражения. Оспорвам
въззивната жалба като неоснователна и недоказана, поддържам отговора.
АДВ. А.: Нямам доказателствени искания. Представям списък с
разноски.
АДВ. К.: Нямам доказателствени искания. Представям списък с
разноски.
АДВ. Д.: Нямам доказателствени искания. Представям списък с
разноски.
СЪДЪТ
3
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА по делото представените от процесуалните
представители на страните списъци с разноските по чл. 80 от ГПК и
доказателствата за извършването им.
СЪДЪТ счете делото за изяснено от фактическа страна, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО ПО СЪЩЕСТВО
АДВ. А.: Моля да ми бъде предоставен срок за представяне на писмена
защита. Когато се претендира иск за разваляне на договор, не може да бъде
съединен с иск за плащане на неустойка поради неизпълнение на същия, може
да се дължи единствено неустойка за разваляне на договора, т.нар.
компенсаторна неустойка, ако такава е уговорена. В случая няма уговорена
такава неустойка. Неправилно съдът е възприел и е квалифицирал същата
като компенсаторна неустойка, въпреки че многократно в исковата молба и
допълнителни такива се твърди, че неустойката, която се търси, е поради
неизпълнение на договора. На второ място, искам да отбележа за какъв вид
продажба на вещ с недостатъци става въпрос. След едночасов и повече разпит
на вещите лица в първата инстанция се установи по-висока влажност в
избеното помещение на продавания магазин, съответно при липса на
нормативна уредба за допустима влажност в тези помещения, не би следвало
да се говори за недостатък, след като не може да се фиксира в
законовоопределени рамки. Т.нар. влажност на избеното помещение по
никакъв начин не пречи да се ползва същото по предназначение, не намалява
стойността на продавания имот. Вещото лице Г. установи, че няма пропукване
на стените, няма течове и т.н., а вещото лице Г. заяви, че в този район всички
избени помещения са с влажност в този порядък поради наличие на
подпочвени води в района. За тези недостатъци купувачът по предварителния
договор е уведомен. Тя сама ги е коментирала, изложени са обстоятелства и в
самата искова молба, че е коментирана необходимостта от подмяна на
тротоарна настилка и т.н.
АДВ. Д.: Моля да ми бъде предоставен срок за представяне на писмена
защита. Моля да оставите без уважение като неоснователна и недоказана
4
въззивната жалба, както и да потвърдите първоинстанционното решение в
цялост като правилно, законосъобразно и обосновано. Във връзка с
твърденията на процесуалния представител на ответниците за коментара на
заключението на съдебно-техническата експертиза моля да имате предвид, че
доверителката ми желае да закупи помещението като магазин със складово
помещение и да го ползва като такъв. Заключението на вещото лице Г. е
следното: „Установената влажност в помещението на сутеренния етаж не
отговаря на изискванията за хигиена, здраве и околна среда, и има налични
условия за създаване на вреда в санитарно-хигиенно отношение.“ Крайният
извод на вещото лице е, че помещението и продаваният имот имат
недостатъци, правейки го негоден за ползване в цялост, не само на складовото
помещение. Тези недостатъци са вредни за здравето на лицето, което ще го
ползва. В исковата молба бяха изложени твърдения, че доверителката ми
желае да закупи имот, в който да започне веднага бизнес с малък козметичен
ремонт, а не впоследствие установения съществен ремонт, който трябва да
бъде извършен и пак не е сигурно дали влагата в избеното помещение ще бъде
отстранена.
АДВ. А.: Не е коментирана в първоинстанционното решение съдебно-
оценителната експертиза, която поисках за пазарна стойност на имота с и без
недостатъци. Видно е, че стойността на имота с тези недостатъци, които
ищцата е видяла, коментирала - влага и мухъл, напълно кореспондират с
цената, на която е сключен предварителният договор. Пазарната цена, която е
направила вещото лице, за стойността на имота, ако нямаше тези недостатъци,
кореспондира с количествено-стойностната сметка на другата експертиза с
необходимите ремонтни дейности, които трябва да бъдат извършени. В
исковата молба тя самата твърди, че е предвидила бюджет, за да се отстранят
тези недостатъци, който явно се оказва малко по-висок във връзка с
представеното заключение, но това не означава, че ние продаваме без
недостатъци. Напротив, продава се вещ в състоянието, в което се е намирала
по време на огледа, тя напълно е запозната как би следвало да бъдат
отстранени и на каква стойност, просто не е положила грижа да заведе
специалисти преди да подпише договора. В този смисъл клиентите ми са
действали абсолютно добросъвестно и пазарната цена съответства на цена на
продажба на вещ с тези недостатъци.
АДВ. К.: Не е вярно, че съдът не е коментирал съдебно-оценителната
5
експертиза. Изложил е мотиви защо не приема, че ищцата не е била длъжна да
приеме намаляване на цената, като се е мотивирал с разпоредбата на чл. 195 от
ЗЗД, който предвижда при продажба на вещ с недостатъци, купувачът да
избере една от дадените алтернативни възможности в тази разпоредба. Тя е
направила точно това. Изложил е аргументирани мотиви защо приема, че
правилата за продажбата следва бъдат приложени и към предварителния
договор в този случай, като се е мотивирал със съдебна практика и житейски
логичната ситуация, че не следва да бъде задължаван купувачът да купи имот,
за да стане купувач и да се ползва от възможността на тези разпоредби.
Считам, че мотивите на съда са изчерпателни, обосновани, съобразени с целия
доказателствен материал по делото и считам, че в тази част изцяло решението
е правилно. При постановяване на решението в случай че бъде отменено
решението в частта, в която съдът е уважил иска за неустойка, то в условията
на евентуалност моля да бъде уважен предявеният иск за връщане на
половината от двойния размер на капарото и да бъде потвърдено решението в
частта, с която са осъдени ответниците на платят платената сума като капаро
на отпаднало основание.
СЪДЪТ дава възможност на страните да представят писмени бележки в
десетдневен срок, считано от датата на съдебното заседание.
СЪДЪТ обяви, че ще се произнесе с решение в законния срок.
ПРОТОКОЛЪТ е изготвен в съдебно заседание, което приключи в
09:59 часа.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
6