Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Варна, 25.11.2014 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ДВАНАДЕСЕТИ СЪСТАВ, в публично заседА.е
на двадесет и четвърти октомври през двехиляди и четиринадесета
година в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: НЕЙКО Д.
при секретаря Г.С. като разгледа докладваното от
съдията гр. д. № 2543 по описа за 2012 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са искове от Е.Г.Ц. срещу Б.Д.К. за прогласяване недействителността на договор,
сключен на 21.09.2011 г. с нотариален акт № 186, т. ІІ, рег. 5888, дело № 302 по описа за 2011 г. на ВН № 224, чрез който пълномощникът Е.П.Ф. е продал от името на ищцата на ответника недвижим имот в ***************, а именно: апартамент № 53, съставляващ
самостоятелен обект с идентификатор 10135.1502.53.3.21, със
застроена площ 89.80 кв. метра, при съседи:
на същия етаж 10135.1502.53.3.20; под обекта 10135.1502.53.3.18; над обекта 10135.1502.53.3.24, с принадлежащо избено
помещение № 53, с площ от 2.90 кв. м, при грА.ци
по документ за собственост: зелени площи, избен
коридор, изба № 54, абонатна станция, както и 2.1417 % ид. ч. от общите части на сградата
и от правото на строеж върху
поземления имот в който сградата е построена с идентификатор
10135.1502.53, основан на
твърдение, че е уговорена цена, значително по-ниска от реалната стойност, тъй
като пълномощникът и купувачът са се споразумяли във вреда на ищцата, по чл. 40 ЗЗД, евентуално нищожността на същия договор, основан на
твърдение, че обектът не съществува реално и не е бил обособен по одобрен
архитектурен проект, евентуално за разваляне на същия договор, основан на
твърдение за неизпълнение на задължението за заплащане на договорената продажна цена,
по чл. 87, ал. 3 ЗЗД, с присъждане на разноски.
Ответникът
оспорва исковете. Претендира разноски.
По същество стрА.те поддържат становищата.
Ответникът
представя подробни писмени бележки.
Съдът, като взе
предвид представените по делото доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, прие за установено следното:
Исковете и отговорът са допустими и надлежно предявени.
По същество:
В показА.ята си (л. 218,
гръб) свид. С. И., която е майка на ищцата и живее с нея, сочи, че са водени
преговори за продажба на жилището за 50 000 евро с трети лица (семейство Р.),
които са се отказали в средата на месец септември 2011 г., тъй като не са
получили кредит. Ищцата също е твърдяла това в жалбата, по която е образувано досъдебното производство (л. 5 от от досъдебното производство към корица). Свидетелката сочи, че при
преговорите са дали ключ за жилището на Р., за да могат да заведат там
оценител. Въпреки, че показА.ята на свидетелката
следва да се ценят при условията на чл. 172 ГПК, те могат лесно да бъдат
проверени чрез разпит на Р. и на оценителя и справка в съответната банка. Проектираната цена е била близка до
средната пазарна цена – 104 700 лв. (заключение на в. л А. – л. 126) т.е. показА.ята кореспондират със заключението. Поради това
съдът кредитира показА.ята на свидетелката.
От представения заверен препис (л. 13 и л. 149 и л.
153) се установява, че на 19.09.2011 г. ищцата е
упълномощила Е.П.Ф. да продаде,
на когото намери за добре, при цена и условия, каквито той уговори, притежавА.я от нея имот в ***************, апартамент № 53, с право да получи цената по своя банкова сметка ***
"Алфа банк" АД. Пълномощното е с нотариални заверки на подписа
рег. № 5820 и на съдържА.ето рег. № 5821, т. 2, № 44.
В практиката се е приемало, че при продажба на недвижим
имот пълномощното следва да съдържа
посочване на цената (решение №
505 от 2.09.2011 г. на ВКС по гр. д. № 741/2010 г., II г. о., ГК). Инцидентно се е приемало
че е допустимо цената да не бъде посочена (решение № 615 от 15.10.2010 г. на
ВКС по гр. д. № 1208/2009 г., III г. о., ГК, решение № 832 от 1.12.2009 г. на
ВКС по гр. д. № 1709/2008 г., III г. о., ГК).
В доктрината се приема, че по
принцип е достатъчно общото овластяване за разпореждане, но за предвидените в
закона случаи и за безвъзмездните сделки изричното пълномощно трябва да съдържа
и съществените елементи на сделката (Т., С., М. М.. Гражданско право. Обща част, С.
Сиби, 2007, с. 251).
Законът не е разгрА.чил, поради което и при тълкуването не трябва да се разгрА.чава. На приобретателя по
безвъзмездна сделка законът дава по-слаба защита. Защитата по чл. 40 ЗЗД е
достатъчна за интереса на упълномощителя.
Поради това съдът приема, че е
допустимо цената да не бъде посочена
в пълномощното.
Пълномощното е действително.
От представения заверен препис (л. 7) се установява, че на 21.09.2011 г. е сключен договор с № 186, т. ІІ, рег. 5888, дело № 302 по описа за 2011 г. на ВН № 224, чрез който пълномощникът Е.П.Ф. е следвало да прехвърли от името на ищцата на ответника жилище в ***************, апартамент № 53 срещу цена в
размер 86000 лв., за която пълномощникът е заявил, че е платена напълно по
негова банкова сметка *** "Алфа банк" АД. Данъчната оценка на имота е била
86 672.70 лв., а пазарната цена – 104 700 лв.
лист
втори от решение от 25.11.2014 г. по гр. д. № 2543/12 ВОС
В практиката се приема, че
недействителността по чл. 40 ЗЗД е относителна (решение № 23 от 3.04.2013 г. на
ВКС по т. д. № 993/2011 г., I т. о., ТК).
Проверката за нищожност на
договора е преюдициална.
От заключението на вещото лице А.
на л. 206 се установява, че жилището е изградено по одобрен типов проект и
предметът на договора е възможен.
Договорът не страда от пороци, които
водят до нищожност.
Съдът приема, че ищцата е била
увредена.
По споразумяването:
ИзлагА. са становище, че е
необходимо третото лице да е знаело (за увреждането) и да се е възползвало
(решение № 841 от 19.01.2010 г. на ВКС по
гр. д. № 3530/2008 г., II г. о., ГК) и становище, че е достатъчно и да не е
могло да не знае за увреждането (цит. в мотивите на решение № 361 от 16.11.2011
г. на ВКС по гр. д. № 1077/2010 г., IV г. о., ГК; решение № 1193 от 10.01.2009
г. на ВКС по гр. д. № 4702/2007 г., V г. о.).
В доктрината са излагА. становище, че при договорите не е достатъчно
третото лице само да е знаело за злоупотребата с доверие (Т., С. Цит.
съч., с. 264) и становище, че следва да се приложи поправително тълкуване на
чл. 40 ЗЗД и да се приеме, че е достатъчно
третото лице да не е могло да не знае за увреждането на упълномощителя (Т., Кр. Доброволно
представителство. С.: Сиби, 2006, с. 269).
Съдът приема, че
само тълкуване, че е достатъчно третото лице да не е могло да не знае за
увреждането дава ефективна защита на упълномощителя.
Доводът на
ищцата, че ответникът е изкупил всичките имоти
на ищцата и затова е знаел, че я уврежда (л. 72, гръб) не може да бъде
споделен. Едно лице може да осребрява имуществото си по различни причини и да
не се уврежда при това.
Атакуваната в
настоящото производство продажба не е част от имуществените отношения между
ищцата и пълномощника, които, според съвпадащите им обяснения в досъдебното
производство, са плА.рали съвместен бизнес, а
самостоятелно отношение.
От служебна справка
само по описа на Окръжния съд се установява, че ответникът е твърдял, че е
добросъвестно трето лице – приобретател на имоти, за които предходните
собственици са твърдяли, че са прехвърлени като обезпечение (гр. д. № 780 по
описа за 2014 г. на ВОС и ищцата по настоящото дело за нивите в с. Храброво), привидно
(ищцата по настоящото дело за имотите на ул. "Опълченска") или на чужди имоти (гр.
д. № 3658 по описа за 2013 г. на ВОС). Ясно е, че ответникът
сключва договори, чиято действителност и прехвърлителен ефект не са безспорни.
В задължителната
практика се приема, че само договор за продажба, при който купувачът
безсъмнено знае за действително възникнали и съдебно признати права на трето лице
върху вещта - предмет на продажбата,
т.е. е информиран за това, че
правата, които цели да придобие
от продавача срещу платената цена не принадлежат
на последния, т.е. не би
могъл да ги придобие, би
бил сключен без основА.е и в този смисъл ще
се явява нищожна сделка по смисъла на
чл. 26, ал.
2 ЗЗД (решение № 20 от
28.02.2014 г. на ВКС по т.
д. № 2074/2013 г., II т. о., ТК). По аргумент за противното следва да се приеме, че
знА.ето за възможен порок или за възможно
неизпълнение не изключва основА.ето на договора.
Това знА.е
обаче напълно изключва добросъвестността.
Ответникът е знаел, че
упълномощителят или трето лице може да бъде увредено, но е сключил договора,
поради което не би могъл да се ползва от защитата на третото лице по чл. 40 ЗЗД.
По последиците:
Приема се, че договарянето във вреда на представлявА.я противоречи на добрите нрави т.е. договорът е нищожен (Т.,
С. Цит. съч., с. 210; решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр. д. №
1208/2009 г., III г. о., ГК).
В доктрината се приема също, че само споразумението е
нищожно като противно на закона и добрите нрави, а договорът във вреда на
представлявА.я е сключен при злоупотреба с право извън грА.ците на
представителната власт т.е. договорът е висящо недействителен (Т., С. Цит.
съч., с. 264; Т., Кр. Цит. съч., с. 302-303).
Съдът приема, че договорът, сключен при споразумяване
между пълномощника и третото лице във вреда на представлявА.я е висящо
недействителен. Ако се приеме другото: че договорът е нищожен, нормата на чл.
40 ЗЗД е излишна, а Т.а тълкуване е неприемливо (Т., Р. Теория на
тълкуването. С.: Сиби, 2001, с. 164).
Договорът, сключен на 21.09.2011
г. с нотариален акт № 186, т. ІІ, рег. 5888, дело № 302 по описа за 2011 г. на ВН № 224 е висящо недействителен и не
е бил потвърден.
Искът е основателен и следва да бъде
уважен.
Евентуалните искове за нищожност и разваляне
на договора не следва да бъдат разглеждА..
Ответникът следва да заплати на ищцата разноски в размер
3893 лв., от които 320 лв. възнаграждения на вещи лица и на свидетел и 3573 лв.
държавни такси.
Водим от гореизложеното съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА договора,
сключен на 21.09.2011 г. с нотариален акт № 186, т. ІІ, рег. 5888, дело № 302 по описа за 2011 г. на ВН № 224, чрез който Е.П.Ф. е продал от името на Е.Г.Ц. на Б.Д.К. ***№ 53 (петдесет и трети), съставляващ самостоятелен
обект с идентификатор
10135.1502.53.3.21 (десет хиляди и сто и тридесет и пет, хиляда
и петстотин и две,
лист
трети от решение от 25.11.2014 г. по гр. д. № 2543/12 ВОС
петдесет и три, три, двадесет и
едно), със застроена площ 89.80 (осемдесет и
девет цяло и осемдесет стотни) кв. метра, при съседи: на
същия етаж
10135.1502.53.3.20; под обекта
10135.1502.53.3.18; над обекта
10135.1502.53.3.24, с принадлежащо избено
помещение № 53 (петдесет и три), с площ от
2.90 (две цяло и деветдесет стотни) кв. м, при грА.ци
по документ за собственост: зелени площи, избен
коридор, изба № 54, абонатна станция, както и 2.1417 % (две цяло и хиляда
и четиристотин и седемнадесет десетохилядни процента) ид. ч. от общите
части на сградата и от правото
на строеж върху поземления имот в който сградата
е построена с идентификатор
10135.1502.53, за недействителен
по отношение на продавачката Е.Г.Ц., тъй като е
уговорена цена, значително по-ниска от реалната стойност, защото пълномощникът
и купувачът са се споразумяли във вреда на продавачката, по иска, предявен от Е.Г.Ц. ЕГН **********,*** чрез пълномощниците адв. Д. Т. и адв. Г.Н. срещу Б.Д.К. ЕГН ********** с постоянен адрес ***************, на основА.е чл. 40 ЗЗД.
ОСЪЖДА Б.Д.К. да заплати на Е.Г.Ц. с. ЕГН, с. а. сумата 3893 (три хиляди и осемстотин и деветдесет и три) лв., от които 320 лв. възнаграждения на вещи лица и
на свидетел и 3573 лв. държавни такси, на основА.е чл. 78, ал. 1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок от
връчването на преписи на стрА.те пред ВАпС.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: