Р Е Ш Е Н И Е
№ 736, 15.07.2020г., Пловдив
В ИМЕТО НА НАРОДА
Пловдивски Окръжен
съд ,
шести граждански състав
на тридесети
юни
две хиляди и двадесета година
в публично
заседание в следния състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ : Надежда Дзивкова ЧЛЕНОВЕ: Виделина Куршумова
Таня
Георгиева
секретар : Елена
Димова,
като разгледа
докладваното от съдия Дзивкова
въззивно гражданско дело Nо 309 по описа за 2020 година
и за да се
произнесе взе предвид следното :
Производството е по реда на
чл. 258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на „ДКЦ VII-Пловдив, р. Южен“ ЕООД и на ЕТ „Д-р Р. Г.- АИППМПДМ“ против Решение
№414/30.10.2019г., пост. по гр.д.№3126/2018, ПРС в различни негови части.
Жалбоподателят - ищец „ДКЦ
VII-Пловдив, р. Южен“ ЕООД е останал недоволен от решението в частта, в
която е отхвърлен предявения иск за установяване по отношение на ответника, че
дължи сумата от 161,50лв., представляваща остатък от дължимо обезщетение за
вреди, нанесени на имот, предоставен за ползване с Договор за наем от
01.06.2016г.; както и в частта в която е осъден да заплати на ответника
сумата от 648лв, представляваща получена без основание сума, ведно с мораторна лихва за забава от 29.09.2017г. до 19.04.2018г. в
размер на 36,61 лева, ведно със законната лихва върху главницата, считано от
датата на предявяване на насрещния иск – 19.04.2018г., до окончателното плащане
на дължимата сума. Развива съображения, че наемодателят не се е съгласявал да
приеме имота в състоянието, в което е бил и съставеният протокол не отразява
състоянието на имота. Освен това този протокол не носи подписа на д-р Г., а
наемодателят се е подписал само като присъствал, но не и като приел имота. Това
води до неправилност на извода на съда, че към този момент на предаване на
имота не са съществували претендираните увреждания.
Освен това сочи и че съдът не е разпределил в тежест на ищеца да докаже времето
на настъпване на вредите в имота. Твърди се, че претендираните
вреди са били налични в имота още към 01.06.2017тг., а с протокола от 07.06.2017г. само са
установени като видове. Също така счита за доказано, че вредите в имота са
причинени от наемателя едноличен търговец. По отношение на сумата от 648лв.
счита, че в договора за наем е уговорена възможността да се извърши удръжка за
лошо изпълнение на договора. Това право може да бъде упражнено едностранно от
наемодателя и не е необходимо съгласие от наемателя, като целта е да се овъзмезди от некоректното изпълнение. По тази причина е
основателно и искането за разликата от 161,51лв.Моли жалбата да бъде уважена,
като първоинстанционното решение в тази част бъде
отменено и вместо него се постанови ново такова, с което се уважи установителния иск за дължимост
на сумата от 161,50лв., обезщетение за вреди и се отхвърли иска за осъждането
на дружеството за връщане на сумата от 648лв., като получена без основание. По
отношение жалбата на ЕТ „Д-р Р. Г.- АИППМПДМ“ счита същата за неоснователна и
моли да бъде отхвърлена.
Жалбоподателят- ответник ЕТ „Д-р Р.
Г.- АИППМПДМ“ е останал недоволен от решението в следните му части :
-в частта, в която е признато за
установено, че дължи на ищеца сумата от общо 1296лв., представляваща неплатен
наем по Договор за наем от 01.06.2016г. за месеците април и май 2017г., сумата
от общо 8,68 лв., представляваща разход за консумирана и незаплатена вода от
наемателя по Договор за наем от 01.06.2016г. за месеците февруари, март и април
2017г., сумата от общо 205,14лв., представляваща неустойка за забавено плащане
по Договор за наем от 01.06.2016г., ведно със законната лихва върху посочените
по-горе главници, начиная от 06.11.2017г. до окончателното им плащане,
за които суми е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК по ч.гр.д. № 17716/2017 г. на ПдРС, както и в
частта, в която е осъдена за разноски в размер на 1264,98лв.
- в частта, в която е отхвърлен иска
за осъждане на ищеца да заплати сумата от 240,48 лв., представляваща
неоснователно платена сума за ползване на обща част – преддверие;
- в частта, в която е отхвърлен иска
за осъждане на ищеца да заплати сумата от 272 лв., получена без основание сума,
ведно с мораторна лихва в размер на 50,87 лева;
- в частта, в която е отхвърлен иска
против ищеца да бъде осъден да заплати сумата от 600 лв., представляваща неоснователно платена
по нищожна клауза от Договор за наем от 01.06.2016г..
Жалбоподателят –ответник поддържа, че
решението е неправилно и незаконосъобразно в посочените части, като счита, че
от събраните писмени доказателства по делото се установява, че не са налице
неплатени наемни вноски. Твърди, че този извод се прави и от ССЕ, приета по
делото, от която се установява, че последният наем за м.05.2017г. е прихванат
от внесения при сключването на наем депозит. Поддържа, че доколкото договорът
за наем от 2016г. е влязъл в сила веднага, при сключването му, то по договора
за наем от 2011г. е налице надплащане на наемна вноска с 272лв. за 17 дни по
16лв. на ден. По отношение на сумата от 240,48лв., счита, че доколкото е
ползвала само половината предверие, то неправилно й е
събиран наем за цялото и е платила без основание посочената сума. По отношение
на сумата от 600лв. счита, че доколкото ползването на помещението е продължило
със знанието и съгласието на наемодателя, то се дължи само наемна вноска, но не
и обезщетение в претендирания размер, който е двоен
на наемната вноска. По претенцията на неплатена вода счита, че неправилно съдът
се е доверил единствено на представените фактури, т.к. не е доказано
количеството потребена вода. Моли съда да постанови решение, с което
отмени първоинстанционното решение в обжалваните
части и уважи посочените искове. По отношение жалбата на „ДКЦ VII-Пловдив, р.
Южен“ ЕООД счита същата за неоснователна и моли да бъде отхвърлена.
Жалбите са подадени в срока
по чл.259 от ГПК, изхождат от легитимирани лица – страни, останали недоволни от
различни части на постановеното съдебно решение, откъм съдържание са редовни,
поради което и се явяват допустими.
Съдът, след като обсъди събраните по
делото доказателства поотделно и в съвкупност, намери за установено следното :
Съгл. нормата на чл.269 от ГПК въззивният съд се
произнася служебно само по въпроса относно валидността на решението и
допустимостта в обжалваната му част. Правилността на решението се проверява с
оглед наведените доводи във въззивната жалба.
По отношение на валидността и допустимостта на постановеното решение, съдът
намира, че същото е постановено от родово и местно компетентен съд, по искове,
които са му подсъдни, произнесъл се е в
законен състав и в рамките на търсената защита.
Пред първоинстанционния съд е предявен
иск с правно основание чл.422 от ГПК - установяване
на дължимост на суми, за
които е издадена заповед по реда
на чл.410 от ГПК. Предвид приложеното ч.гр.д.№ 17716/17, ПРС,
по което е издадена заповед за изпълнение въз
основа на заявление „ДКЦ VII-Пловдив, р. Южен“ ЕООД против ЕТ „Д-р Р. Г.- АИППМПДМ“ се доказва допустимостта на предявения установителен иск по чл.422 от ГПК. Ответникът по делото е предявил насрещни осъдителни искове, които също да
допустими.
От фактическа страна по делото се
установява, че приложения Договор за наем от 01.06.2016г., че между страните е
налице наемно правоотношение по отношение на два кабинета, чакалня, склад,
коридор, тоалетна недно с общо предверие , находящи се в сградата на ДКЦ , срещу заплащане на наемна
цена от 648лв. с ДДС, платима до 10-то число на месеца , следващ
месеца на ползване на имота / чл.12 от договора/. В чл.15 пък е предвидено
наемателят ЕТ да заплаща всички разходи, свързани с поддържане на имота, текущи
и основни ремонти, , евентуални подобрения, както и консумативни разходи за ток
и вода. В чл.38 е предвидена възможност за едностранно прекратяване на договора
от наемателя с три месечно предизвестие. Договорена е и неустойка в размер на
1% дневно при просрочие на плащанията на наемната
цена за срока на забавата /чл.42/. В чл.14 пък е предвидено внасянето на
депозит от 648лв., депозит за добро изпълнение, който да обезпечи евентуални
вреди в имота, причинени от наемателя.
Приложена е квитанция за внасяне на депозита за добро изпълнение в
размер на 648лв. от страна на ЕТ.
Безспорно се установява от
представеното предизвестие от 01.03.2017г., че наемателят е прекратил договора
по реда на чл.38 от същия, считано от 01.06.2017г.
Представен е протокол за предаване на
имот, отдаден под наем с процесния договор от
01.06.2017г., в съставен между страните по договора и подписан от д-р Р. Г.,
д-р В. С./ *** на ДКЦ/, В. М., Й. Г., А. П./ ***/. В протокола е записано, че се извършва фактическо предаване на наетия
имот, описани са извършените подобрения в него, описани са показанията на
електромера, предадени са ключовете от
помещенията, описано е, че имотът се предава в състоянието, което е описано в
момента на предаването. Тук е мястото да
се посочи, че не отговарят на истината твърденията на жалбоподателят-ищец, че
протоколът не носи подписи на страните. Напротив, протоколът е подписан от
представителят на ЕТ наемател и на управителя на ДКЦ – наемодател, както и от
още три лица, поради което удостоверява предаване на имота в състоянието, в
който е описано в протокола.
По делото е представен и констативен
протокол от 07.06.2017г.,
съставен от определена от дружеството – ищец комисия, в който е описано друго
състояние на процесния имот - демонтирани всички ел. ключове,
осветителни тела, санитарни съоръжения, изрязани кабели и части от ВиК инсталацията, необходимост от подмяна на тези повредени
части от съответните мрежи, необходимост от шпакловка, подмяна на облицовъчен
мрамор и т.н. Този протокол не носи подпис на представител на наемателя
едноличен търговец.
По делото са приложени и
фактури за заплатен наем и префактурирана вода,
извлечение от банкова сметка, ***. енергия, фактури за вода.
Представен е и договор за
наем между страните от 17.06.2011г., , действал до влизане в сила на договора
за наем от 2016г. Същият е със срок на действие от 5 г. и наемна цена от 400лв.
месечно.
За установяване на
състоянието на имота по делото са събирани гласни доказателства – разпитвани са
свидетелите Б., М. и К..
Свидетелят Б. твърди,
че работи като *** в ДКЦ. Бил извикан заради проблеми в процесните
помещения и установил , че ел. инсталацията била повредена, с изрязани кабели,
демонтирани ключове и контакти, имало счупен фаянс, необходимо било да се прешпаклова.
Свидетелят М. е присъствал на предаването на имота от
наемателя на наемодателя. Твърди, че помещенията били предадени в добро
състояние и това било описано в протокола за предаване. Ключът от помещенията
бил предаден на управителя на ДКЦ. Твърди да е помагал при изнасяне на
оборудването и че не е имало демонтиране на ключове и контакти.
Свидетелката К., която
работи като *** в ДКЦ твърди, че първият договор от 2011г. бил подписан
с максимално дълъг срок – от 5 години,
т.к. д-рГ. настоявала за това поради необходимата
инвестиция да се пригодят помещенията за стоматологичен кабинет. Договорът бил
одобрен от Общински съвет и подписан в средата на м.06.2011г., но влизал в сила
от 01.06.2011г. По време на действие на този договор не е имало никакви проблеми
помежду им. След провеждане на търг е сключен вторият наемен договор от
2016г. Тогава установили, че наемателят
ползва и други помещения за складови такива. Твърди, че въпреки искането за
опразването им, същите не били освободени.
Твърди и че предверието се ползвало единствено
от д-р Г., т.к. не е имало други наематели в този имот.
Изготвената по делото ССЕ с
в.л.Ш., която съдът кредитира като обективна и компетентна, установява
наличието на неплатени наемни вноски, както и консумативи за имота.
При така установеното от
фактическа страна се правят следните правни изводи : По отношение на предявения
от „ДКЦ VII-Пловдив, р. Южен“ ЕООД иск за вреди в наетия имот, съдът намира, че
не се установява имотът да е предаден с наличие на такива. Протоколът от
01.06.2017г., с който наемателят е предал имота на наемодателя, не съдържа
никакви данни за наличие на каквито и да било увреждания на имота. Същият носи
подписите на представителите на двете дружества, както и на още трима
свидетели. Претендираните вреди / изрязани кабели и
други/ не съставляват някакви скрити вреди, а са установими
и при един обикновен преглед на имота. В същото време свидетелят Б. е видял имота в по-късен момент, когато
наемателят е предал ключовете от имота и не е имал достъп до него. В този
смисъл, за да се носи отговорност за вреди, съгл. чл.45 от ЗЗД е необходимо да
се установи наличие на вреда, виновно поведение и причинна връзка между
вредоносното действие и вредата. В случая не се доказва наличие на вреда ,
която да е налична към момента на предаване на наетата вещ, респ. не се доказва
за настъпването й да е отговорен наемателя. Ето защо този иск се явява
неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По отношение на осъждането
на „ДКЦ VII-Пловдив, р. Южен“ ЕООД да заплати сумата от 648лв., като получени
без основание и съставляваща задържане на депозит „за добро изпълнение“ , съдът
намира, че доколкото се установи неоснователност на претенция за заплащане на
вреди, нанесени в наетия имот, то очевидно липсва и основание за задържане на
този депозит. По делото се събраха доказателства, че същият е платен от страна
на наемателя, поради което след прекратяване на наемния договор същият подлежи
на връщане от наемодателя, т.к. липсват основания за задържането му.
По възражението в жалбата
на ЕТ „Д-р Р. Г.- АИППМПДМ за недължимост на наемни вноски за м.04. и м.05.2017г., съдът
намира, че следва да кредитира изцяло приетата ССЕ на в.л. Ш.. От същото
заключение се установява, че тези суми не са платени на наемателя. Безспорно е
съществуването на наемен договор в този период, при което наемателят има
задължение за плащане на договорената наемна вноска. Наведените доводи, че
заплащането се установявало от извадката по движението на сметка на едноличния
търговец, не може да бъде кредитирано, т.к. това извлечение не установява
постъпване на процесните суми по сметка на наемателя.
Същите изводи са направени и от експертизата. Ето защо следва да се приеме, че
наемателят дължи процесните две наемни вноски. Така
предявеният установителен иск за дължимостта
им като основателен и доказан следва да бъде уважен.
Аналогично стои въпросът с
иска за установяване на неплатени консумативи за вода- 8,08лв. ССЕ установява,
че процесните суми са заплатени от наемодателя на
дружеството-доставчик на вода, поради което и същите са фактуриране за
заплащане от наемателя. Няма спор, че имотът е бил водоснабден. Какво е
количеството вода е установено в първичната фактура, съставена от ВиК дружеството. Същата не е оспорвана. ССЕ не установява
плащане на процесната сума от страна на наемателя,
при задължения в тази насока, уговорени в наемния договор. Поради това установителният иск за дължимост
на сумата следва да бъде уважен.
Установяване на
основателността на установителния иск за неплатените
наемни вноски е основание за уважаване и
на акцесорната претенция за заплащане на неустойка по
чл. 42, ал. 1 от Договора за наем.
Договореният размер на неустойката е 1 % на ден върху дължима сума при забавено
плащане за периода на просрочието. Претендираният размер
е 205,14лв., за периода от падежа на всяка неплатена наемна вноска до
31.10.2017г. По заключението на ССЕ се установява по-голям дължим размер на
неустойката / 2044,96лв./, поради което този иск следва да се уважи до претендирания размер.
По отношение на иска на ЕТ
„Д-р Р. Г.- АИППМПДМ за заплащане на сумата от 240,48лв., съставляваща
неоснователно платени за ползването на общата част, съдът намира същият за
неоснователен. По делото не са събрани данни да е начислявана нарочна сума от
наемодателя за наем на това конкретно помещение. Не става ясно и как е
формирана тази сума. При това положение този иск се явява неоснователен и
недоказан и следва да бъде отхвърлен.
По претенцията за връщане на надплатена наемна вноска по
договора за наем между страните от 2011г.,
съдът намира, че по делото не се доказва да е налице подобно
надплащане. Договорът за наем е сключен
на 17.06.2011г. но в р.2 е записано, че договорът се сключва за срок от 5 г.,
считано от 01.06.2011г. Следователно действието му е продължило до 01.06.2016г.
На тази дата е сключен следващият договор за наем. В този смисъл не са налице
платени наемни вноски по стария договор, които да покриват срока на действие на
следващия наемен договор и да е налице плащане на наем за едно и също помещение
при действието на два договора. Ето защо този иск, ведно с иска за присъждане
на законна лихва следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
По иска за връщане
на сумата от 600 лева, получена без основание по нищожна клауза в договор,
съдът намира, че същият е неоснователен. Същата сума е платена по Договора за
наем от 2011г.. В р.5, т.5 от същия е предвидено заплащане на обезщетение в
двукратния размер на наемната цена ако договорът преустанови действието си и
наемателят не предаде владението на имота незабавно. Още в изложението на фактите в исковата молба
по насрещния иск ЕТ „Д-р Р. Г.-
АИППМПДМ признава, че е продължил да ползва имота и след изтичане срока на
договора. В ЗЗД е уредена хипотеза на продължаване на наемния договор след
изтичане на уговорения срок – чл. 236 от ЗЗД, като в този случай договорът се
трансформира в безсрочен. Нормата баче е диспозитивна и страните могат да уговарят изрично , че няма
да се възползват от тази възможност.Това са сторили и в случая – договорили са дължимост на обезщетение в двукратния размер на наемната
цена. Тази клауза в договора не е нищожна, т.к. не противоречи нито на
императивна правна норма, нито на добрите нрави. Ето защо не се дължи връщане на претендираната сума и предявеният иск следва да бъде
отхвърлен като неоснователен.
До същите фактически и правни изводи е достигнал и първоинстанционния съд, поради което и постановеното
решение в обжалваните части като правилно и законосъобразно следва да бъде
потвърдено.
Предвид
отхвърляне и на двете жалба страните не си дължат разноски във въззивното производство.
С оглед на изложеното съдът
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение №414/30.10.2019г., пост. по гр.д.№3126/2018, ПРС в обжалваните
части.
В необжалваната част решението е
влязло в законна сила..
Решението е окончателно и
не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ :