№ 4383
гр. София, 07.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-23 СЪСТАВ, в публично заседание
на двадесет и пети април през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Божана Желязкова
при участието на секретаря Ива Ат. И.
като разгледа докладваното от Божана Желязкова Гражданско дело №
20221100110440 по описа за 2022 година
Съдът е сезиран с обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 108 ЗС
и чл. 59 ЗЗД.
ИЩЦИТЕ - С. Х. Т. с ЕГН **********, и Х. С. Т. с ЕГН **********, и двамата действащи
чрез пълномощник адвокат К. К. К. от САК, твърдят, че на 23.08.2021 г. са придобили
собственост при равни квоти върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.901.422.1.2 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, деветстотин и
едно, точка, четиристотин двадесет и две, точка, едно, точка, две) по кадастралната карта и
кадастралните регистри на град София, община Столична, област София (столица),
одобрени със Заповед РД-18-739/21.11.2017г. на Изпълнителния директор на АГКК,
последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо
самостоятелния обект от 15.05.2018г., с адрес на самостоятелния обект съгласно - приложена
кадастрална схема на СГКК- София: град София, район «Лозенец», ж.к. «Лозенец», улица
«********* (тринадесет), етаж 2 (две), апартамент № 2 (две), който самостоятелен обект се
намира на етаж 2 (две), в сграда № 1 (едно), с идентификатор 68134.901.422.1 (шестдесет и
осем хиляди сто тридесет и четири, точка, деветстотин и едно, точка, четиристотин двадесет
и две, точка, едно), разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.901.422
(шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, деветстотин и едно, точка,
четиристотин двадесет и две), с предназначение на сградата: Жилищна сграда-
многофамилна. с предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент, брой нива
на обекта: 1 (едно), стар идентификатор: няма, брой нива на обекта(едно), посочена в
документа площ 131.46 (сто тридесет и едно цяло и четиридесет и шест стотни) квадратни
метра, който самостоятелен обект съгласно доказателствен документ за собственост,
1
представлява АПАРТАМЕНТ № 2 (две), находящ се на първия етаж в ЖСК «14 НОЕМВРИ»,
находяща се в град София, Столична община, район Лозенец, улица „********* (тринадесет,
тире, петнадесет), състоящ се от две стаи, хол, кухня, баня, клозет, балкони, със застроена
площ от 131.46 (сто тридесет и едно цяло и четиридесет и шест стотни) квадратни метра,
при съседни самостоятелни обекти съгласно приложена кадастрална схема: на същия етаж-
68134.901.422.1.1 (шестдесет и осем, хиляди сто тридесет и четири, точка, деветстотин и
едно, точка, четиристотин двадесет и две, точка, едно, точка, едно), под обекта -
68134.901.422.1.12 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, деветстотин и
едно, точка, четиристотин двадесет и две, точка, едно, точка, дванадесет), 68134.901.422.1.13
(шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, деветстотин и едно, точка,
четиристотин двадесет и две, точка, едно, точка, тринадесет), 68134.901.422.1.14 (шестдесет
и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, деветстотин и едно, точка, четиристотин
двадесет и две, точка, едно, точка, четиринадесет), над обекта- 68134.901.422.1.4 (шестдесет
и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, деветстотин и едно, точка, четиристотин
двадесет и две, точка, едно, точка, четири), и при съседи по документ за собственост: запад -
къща на И.Й.З. изток - апартамент № 1 (едно) на В.Т.Н. и М.Г.Н., юг - улица „Лозенска
планина“ заедно с принадлежащата ТАВАНСКА СТАЯ. без посочена площ по документ за
собственост, при съседи: запад - къща на И.Й.З. юг - таванска стая № 3 (три) на М.П.Д. и Е.
П. П., изток - таванска стая на С.Е.К., заедно с принадлежащото МАЗЕ № 8 (осем), с площ
8.70 (осем цяло и седемдесет стотни) квадратни метра, при съседи по документ за
собственост: запад - къща на И.Й.З. юг - улица „Лозенска планина“, изток - мазе № 6 (шест)
на В.Т.Н. и М.Г.Н.,, заедно с 10.820 % (десет цяло осемстотин и двадесет хилядни върху сто)
идеални части от общите части на сградата и отстъпеното правото на строеж върху мястото-
държавна земя, съставляваща парцел ХУ(петнадесети), от квартал 138 (сто тридесет и осем),
местността „Лозенец“ по плана на град София, при съседи: запад - къща на И.Й.З. изток -
ЖСК на улица ********* (седемнадесет, тире, осемнадесет) и юг – улица „Лозенска
планина“ по силата на договор за дарение, обективиран в нотариален акт № 153, том V, peг.
№ 12424, дело 878/2021г. на В.И., нотариус с район на действие Районен съд град София,
вписан в регистъра на Нотариалната камара под № 271, вписан с вх. № 62240 от 27.08.2021г.,
акт № 156, том LLXI, дело 46197 на СлВп гр. София. Навеждат, че на 01.06.2019 г.
праводателят им е сключил писмен договор за наем за срок от 5 години с ответника Й. В. а
ответницата Х. Х. Т. живеела в апартамента на семейни начала с първия и по силата на устна
договорка с праводателката им, тъй като била в роднински отношения с нея. Предвид
изложеното намират, че договорът за наем, сключен с Й. В. ги обвързва на основание чл.
237 ЗЗД като договор с неопределен срок, тъй като няма достоверна дата и сочат, че с
нарочно предизвестие са уведомили същия, че прекратяват наемното отношение и искат да
им се върне владението над имота. От своя страна ответницата Х. Х. Т. била поканена да
върне имота още от праводателката им. След това и те й отправили покана да върне имота,
да им заплати обезщетение за периода от 01.09.2021 г. до 21.01.2022 г. в размер на 6 000 лв.
(по 1 200 лв. на месец) в срок до 24.01.2022 г., както и да им заплати обикновените разноски
за поддържането и използването на имота, които към датата на подаване на исковата молба
2
са в размер на 4 000 лв. Въпреки отправените покани двамата ответници така и не върнали
владението над имота и не заплатили претендираните суми, предвид което намират, че за тях
е налице правен интерес от предявяването на настоящия иск с правно основание чл. 108 ЗС с
искане да се установи, че те са собственици на имота и да им се върне владението. Освен
това намират, че имат правен интерес да искат и солидарното осъждане на ответниците да
заплатят обезщетение за неоснователното ползване на процесния имот за периода от
01.09.2021 г. до 03.05.2022 г. в размер на 8 400 лв. (7 месеца по 1 200 лв.), ведно със
законната лихва без да посочват началния и крайния момент на тази претенция, както и
претендират същите да бъдат осъдени да им заплатят обезщетение за бъдещо ползване на
имота от датата на подаване на исковата молба до предаването на имота в размер на по 1 200
лв. месечно. Евентуално, претендират осъждането на ответниците при следните условия на
разделност: Ищецът С. Х. Т. с ЕГН ********** претендира ответникът Х. Х. Т. с ЕГН
********** да бъде осъдена да му заплати обезщетение за периода от 01.09.2021г. до
03.05.2022г. (датата на завеждане на исковата молба) в размер на 2 100 лв. и сумата от 300
лв. месечно за бъдещото ползване на имота за периода от датата на подаване на исковата
молба до окончателното предаване на владението на имота. Същият претендира и
ответникът Й. В. с ЕГН ********* да бъде осъден да му заплати обезщетение за
неоснователното използване на имота за периода от 01.09.2021г. до 03.05.2022г. (датата на
завеждане на исковата молба) в размер на 2 100 лв. и сумата от 300 лв. месечно за бъдещото
ползване на имота за периода от датата на подаване на исковата молба до окончателното
предаване на владението на имота; Ищецът Х. С. Т. с ЕГН ********** претендира
ответникът Х. Х. Т. с ЕГН ********** да бъде осъдена да му заплати обезщетение за
периода от 01.09.2021г. до 03.05.2022г. (датата на завеждане на исковата молба) в размер на
2 100 лв. и сумата от 300 лв. месечно за бъдещото ползване на имота за периода от датата на
подаване на исковата молба до окончателното предаване на владението на имота; Същият
иска и ответникът Й. В. с ЕГН ********* да бъде осъден да му заплати обезщетение за
периода от 01.09.2021г. до 03.05.2022г. (датата на завеждане на исковата молба) в размер на
2 100 лв. и сумата от 300 лв. месечно за бъдещото ползване на имота за периода от датата на
подаване на исковата молба до окончателното предаване на владението на имота. Ищците
претендират разноски за производството.
ОТВЕТНИКЪТ – Й. В., ЕГН *********, чрез назначеният му особен представител адвокат
А. М. оспорва исковете по основание и размер. Твърди, че искът за бъдещо обезщетение е
недопустим. Оспорва периода, за който се претендират обезщетенията, като сочи, че
поканата до неговия доверител е връчена на 04.03.2022 г., предвид което искането за
заплащане на обезщетение, считано от 01.09.2021 г. е неоснователно. Иска от съда да
отхвърли исковете.
ОТВЕТНИКЪТ – Х. Х. Т., чрез назначения й особен представител адвокат Й. М. от САК
оспорва предявените искове като недопустими, евентуално като неоснователни, като сочи,
че ищците не са доказали, че са собственици на процесния имот, както и че по делото не са
налице доказателства, че тя упражнява фактическа власт върху него в процесния период.
3
Във връзка с последното твърди, че не живее и не е живяла в апартамента. Евентуално
твърди, че претенцията на ищците за предаване на владението на имота е недопустима,
евентуално неоснователна, тъй като по отношение на него има валиден действащ договор за
наем, с който ищците са обвързани на основание чл. 237 ЗЗД за срок от 5 години. В случай,
че съдът прецени, че ищците не са обвързани от целия срок на договора за наем, то
поддържа, че договорът за наем, който е станал безсрочен след прехвърлянето на имота, към
момента не е надлежно прекратен. Съответно не дължи и обезщетение за ползването му.
Оспорва и размера на претенциите като прекомерни.
С определение № 2178 от 14.02.2024 г. е прекратено производството по делото, досежно
предявените искове с правно основание чл. 59 ЗЗД с искане да се осъдят ответниците
солидарно да заплащат на ищците С. Х. Т. и Х. С. Т. сумата от 1 200 лв. месечно за
бъдещото ползване на имота, считано от датата на подаване на исковата молба до
окончателното връщане на владението, евентуално да се осъдят ответниците Х. Х. Т. с ЕГН
********** и Й. В. с ЕГН ********* да заплащат на ищеца С. Х. Т. с ЕГН **********
сумата от по 300 лв. месечно за бъдещото ползване на имота за периода от датата на
подаване на исковата молба до окончателното предаване на владението на имота и същите
да заплащат по 300 лв. месечно обезщетение на ищеца Х. С. Т. с ЕГН ********** за
бъдещото ползване на имота, считано от датата на подаване на исковата молба до
окончателното предаване на владението, като недопустимо.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди направените от
страните доводи, намира за установено от фактическа страна следното:
От представения по делото като доказателство нотариален акт за дарение на недвижим имот
№ 153, том V, peг. № 12424, дело 878/2021 г. на В.И., нотариус с район на действие Районен
съд град София, вписан в регистъра на Нотариалната камара под № 271, вписан с вх. №
62240 от 27.08.2021 г., акт № 156, том LLXI, дело 46197 на СВ гр. София от 23.08.2021 г. се
установява, че ищците са придобили процесния недвижим имот, представляващ:
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.901.422.1.2 (шестдесет и осем хиляди
сто тридесет и четири, точка, деветстотин и едно, точка, четиристотин двадесет и две, точка,
едно, точка, две) по кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, община
Столична, област София (столица), одобрени със Заповед РД-18-739/21.11.2017г. на
Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на кадастралната карта и
кадастралните регистри, засягащо самостоятелния обект от 15.05.2018г., с адрес на
самостоятелния обект съгласно - приложена кадастрална схема на СГКК- София: град
София, район «Лозенец», ж.к. «Лозенец», улица «********* (тринадесет), етаж 2 (две),
апартамент № 2 (две), който самостоятелен обект се намира на етаж 2 (две), в сграда № 1
(едно), с идентификатор 68134.901.422.1 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири,
точка, деветстотин и едно, точка, четиристотин двадесет и две, точка, едно), разположена в
поземлен имот с идентификатор 68134.901.422 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и
четири, точка, деветстотин и едно, точка, четиристотин двадесет и две), с предназначение на
сградата: Жилищна сграда- многофамилна. с предназначение на самостоятелния обект:
4
Жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1 (едно), стар идентификатор: няма, брой нива на
обекта(едно), посочена в документа площ 131.46 (сто тридесет и едно цяло и четиридесет и
шест стотни) квадратни метра, който самостоятелен обект съгласно доказателствен документ
за собственост, представлява АПАРТАМЕНТ № 2 (две), находящ се на първия етаж в ЖСК
«14 НОЕМВРИ», находяща се в град София, Столична община, район Лозенец, улица
„********* (тринадесет, тире, петнадесет), състоящ се от две стаи, хол, кухня, баня, клозет,
балкони, със застроена площ от 131.46 (сто тридесет и едно цяло и четиридесет и шест
стотни) квадратни метра, при съседни самостоятелни обекти съгласно приложена
кадастрална схема: на същия етаж- 68134.901.422.1.1 (шестдесет и осем, хиляди сто
тридесет и четири, точка, деветстотин и едно, точка, четиристотин двадесет и две, точка,
едно, точка, едно), под обекта - 68134.901.422.1.12 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и
четири, точка, деветстотин и едно, точка, четиристотин двадесет и две, точка, едно, точка,
дванадесет), 68134.901.422.1.13 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка,
деветстотин и едно, точка, четиристотин двадесет и две, точка, едно, точка, тринадесет),
68134.901.422.1.14 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, деветстотин и
едно, точка, четиристотин двадесет и две, точка, едно, точка, четиринадесет), над обекта-
68134.901.422.1.4 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, деветстотин и
едно, точка, четиристотин двадесет и две, точка, едно, точка, четири), и при съседи по
документ за собственост: запад - къща на И.Й.З. изток - апартамент № 1 (едно) на В.Т.Н. и
М.Г.Н., юг - улица „Лозенска планина“ заедно с принадлежащата ТАВАНСКА СТАЯ. без
посочена площ по документ за собственост, при съседи: запад - къща на И.Й.З. юг - таванска
стая № 3 (три) на М.П.Д. и Е. П. П., изток - таванска стая на С.Е.К., заедно с
принадлежащото МАЗЕ № 8 (осем), с площ 8.70 (осем цяло и седемдесет стотни) квадратни
метра, при съседи по документ за собственост: запад - къща на И.Й.З. юг - улица „Лозенска
планина“, изток - мазе № 6 (шест) на В.Т.Н. и М.Г.Н.,, заедно с 10.820 % (десет цяло
осемстотин и двадесет хилядни върху сто) идеални части от общите части на сградата и
отстъпеното правото на строеж върху мястото- държавна земя, съставляваща парцел
ХУ(петнадесети), от квартал 138 (сто тридесет и осем), местността „Лозенец“ по плана на
град София, при съседи: запад - къща на И.Й.З. изток - ЖСК на улица *********
(седемнадесет, тире, осемнадесет) и юг – улица „Лозенска планина“ по силата на договор за
дарение, обективиран в нотариален акт № 153, том V, peг. № 12424, дело 878/2021г. на В.И.,
нотариус с район на действие Районен съд град София, вписан в регистъра на Нотариалната
камара под № 271, вписан с вх. № 62240 от 27.08.2021г., акт № 156, том LLXI, дело 46197 на
СлВп гр. София.
Установява си, че ищците са придобили имота от О.А. Т., която е майка на ищеца Х. Т. и
баба на ищеца С. Т. и баба на ответницата Х. Т..
По делото като доказателство е приет нотариален акт № 156, том. VII, дело № 686 от 1973 г.
на нотариус при СНС за собственост на жилище (апартамент) в сграда построена на
отстъпено право на строеж върху държавна земя на жилищна кооперация, от който се
установява, че С.А.Б. е призната за собственик на процесния недвижим имот.
5
От приетото по делото Удостоверение за наследници изх. № 3421 от 14.08.2015 г. на СО, р-н
Лозенец на С.А.Б., се установява, че същата е починала неомъжена на 07.08.2015 г. и е
оставила за свой единствен наследник сестра си О.А. Т..
От приетия по делото Договор за наем на недвижим имот от 01.06.2019 г. се установява, че
между ответника Й. В. и О.А. Т. е сключен договор за наем за срок от 5 (пет) години.
Договорът за наем е в писмена форма без нотариална заверка на дата и подписи.
По делото е приета нотариална покана от 04.03.2022 г. с peг. № 545, том 1, акт №
3/08.03.2022 г., чрез Нотариус А.И., № 034 от Регистъра на НК от С. Х. Т. и Х. С. Т., с която
последните двама са отправили към Й. В. писмено предизвестие, с което са се отказали и са
прекратили сключеният договор за наем от 01.06.2019 г., и са го поканили след изтичане на 1
месец, считано от датата на получаване на предизвестието им да им върне имота. В случай,
че имотът не бъде върнат, ищците са поканили ответника В. да се яви на 31.03.2022 г. в
кантората на нотариус А.И., за да им предаде ключовете на имота. Поканата е връчена на
23.03.2022 г. чрез Х. Х. Т. срещу разписка със задължение да я предаде на втория ответник
В..
На 31.03.2022 г. Нотариус А.И. е съставила констативен протокол, в който е отразено, че Й.
В. не се е явил и не е изпратил представител.
По делото е представена и Покана-Предупреждение от 19.05.2020 г. от О.А. Т. до Х. Х. Т., с
която същата я е поканила да освободи жилището, като същата покана е отправена и устно
към ответницата и чрез sms, като е даден три месечен срок за освобождаване на жилището.
Поканата е отправена чрез ТЕЛЕПОЩА със заверка на съдържанието.
По делото е приета нотариална покана от 22.10.2021 г., peг. № 2863, том 1, акт №
29/22.10.2021 г. чрез Нотариус А.И., № 034 от Регистъра на НК от С. Х. Т. и Х. С. Т., с която
последните двама са отправили към Х. Х. Т., с която последната е поканена за следното:
- На 24.01.2022 г. да се яви в кантората на нотариус А.И. с peг. № 034 от Регистъра на НК
при СРС - гр. София, ул. ********* в 16.00 часа, за да им предадете ключовете (владението)
на горепосочения имот, надлежно опразнен.
- Считано от 01.09.2021 г. до 24.01.2022 г. да им плаща обезщетение в размер на 6 000 лева,
равняващо се на пазарния наем (нормален за района) за 5 месеца по 1 200 лева месечно за
всеки пет месеца, във връзка с това че ги е лишила от правото да ползват имота. Дължимите
суми е следвало да се платят в брой при предаване на владението на 24.01.2022 г. в
кантората на нотариус А.И..
- Да им плати всички обикновени разноски за поддържането, запазването и използването на
вещта, които към настоящият момент възлизат на сумата от 4 000 лв., включващи сметки за
ток, вода, парно и такса смет. Покана е връчена на 05.11.2021 г. лично на лицето.
Видно от представения по делото констативен протокол, на 24.01.2022 г. Х. Х. Т. не се е
явила в кантората на нотариус И., и не е предала имота, както и не е платила обезщетение за
ползването му.
6
По делото са допуснати гласни доказателствени средства на ищците.
От показанията на свидетеля О.А. Т. - майка на ищеца Х. Т. и баба на ищеца С. Т. и баба на
ответницата Х. Т. се установява, че същата е запозната със спора, както и че ответницата Х.
Т. живее в жилището (процесния имот), защото тя я е пуснала да живее там след смъртта на
сестра й. Свидетелката заявява, че ответниците Х. и Й. живеели на семейни начала и тя им
предложила да влязат в жилището, да живеят там, тъй като те в момента изграждали
семейство и нямало къде да живеят. Наем на са й плащали. Почнали да ползват процесния
имот през 2019 г. Тогава детенцето им било на пет години. След като почнали да ползват
процесния имот спрели да си плащат сметките. Свидетелката заявява, че им е платила около
5 000 лв. сметки за парно, за ток, за вода. Имала им доверие и не прехвърлила сметките на
тяхно име, поради което след като ответниците спрели да си плащат сметките започнала да
получава обаждания от съответните институции. Тя започнала да ги плаща, сключила
договори за разсрочено плащане с „Топлофикация” и със „Софийска вода“. Всичко това я
накарало да прехвърли имота на сина и на внука си. По-нататък заявява, че считано от 2020
г. предявила претенции двамата ответници да й плащат някакъв наем, но те отказали.
Свидетелката твърди, че сключеният с Й. В. договор за наем е фиктивен, тъй като бил
сключен единствено с цел, да могат те да се регистрират на адреса в Лозенец, което било
необходимо за да запишат детето на училище. Свидетелката заявява, че е искала персонално
от ответниците само да си плащат сметките, а в последствие като спрели да ги плащат
поискала и наем да започнат да плащат, но те отказали. След като прехвърлила имота на
ищците, свидетелката Т. се обадила на Х. и Й. и им казала да напуснат имота, но те не
искали. Твърди, че и към момента те продължават да живеят там. В заключение,
свидетелката заявява още и, че отношенията между внучката й, нейния баща и нейния брат
не са добри.
От показанията на свидетеля К.В.К. се установява, че познава ищците и ответниците. Със С.
учили заедно от първи клас, а ответниците ги познава от 2017 г. Знае, че водят спор за
апартамент. Сестрата на С. е живеела там, тъй като баба им я е пуснала да живее, защото
преди това е била под наем. След това баба О. прехвърлила апартамента на С. и на Х..
Тогава възникнал конфликта между тях. Заявява, че знае, че Х. не е плащала сметки, карали
са се със съседи и с баба О.. Заявява, че знае, че през 2021 г. е прехвърлен апартамента,
защото лично той съдействал на С. и на Х. за прехвърляното при нотариус И.. Навежда, че
ответниците в момента още живеят в апартамента, но не може да каже със сигурност дали
плащат сметки. Твърди, че със С. са ходили до имота няколко пъти, когато той се е прибирал
в България, тъй като той живеел в Щатите и се прибирал един-два пъти годишно, но когато
са ходили са тропали по вратата, звънели, но от другата страна без да отварят вратата са
били заплашвани да се махат, че ще извикат полиция. Вратата никога не била отваряна,
разговорите се случвали през вратата.
По делото е изслушана съдебно-оценителна експертиза, изготвена от вещо лице А. Д. Д. –
Д., от чието заключение се установява, че в резултат на осъществените изчисления по
избрания метод са получени следните стойности на оценявания обект, към датата на
7
експертизата, а именно:
- м. 09.2021 г. - 994.57 лв.
- м. 10.2021 г. - 994.57 лв.
- м. 11.2021 г. - 994.57 лв.
- м. 12.2021 г. - 994.57 лв.
- м. 01.2022 г. - 994.57 лв.
- м. 02.2022 г. - 994.57 лв.
- м. 03.2022 г. - 994.57 лв.
- м. 04.2022 г. - 994.57 лв.
- м. 05.2022 г. - 96.25 лв.; Общо дължим наем: 8,052,81 лв.
По делото е изслушана повторна съдебно-оценителна експертиза, изготвена от вещо лице А.
Д. Д. – Д., от чието заключение се установява, че в резултат на осъществените изчисления по
избрания метод са получени следните стойности на оценявания обект, към датата на
експертизата, а именно:
- м. 09.2021 г. – 831,19 лв.
- м. 10.2021 г. – 831,19 лв.
- м. 11.2021 г. – 831,19 лв.
- м. 12.2021 г. – 831,19 лв.
- м. 01.2022 г. – 831,19 лв.
- м. 02.2022 г. – 831,19 лв.
- м. 03.2022 г. - 831,19 лв.
- м. 04.2022 г. - 831,19 лв.
- м. 05.2022 г. - 80,44 лв.; Общо дължим наем: 6,729,95 лв.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна
следното:
По иска с правно основание чл. 108 ЗС:
За да се уважи иск за ревандикация на определена вещ или имот, в производството по чл.
108 ЗС е необходимо ищецът да установи по безспорен начин, че е собственик на спорната
вещ /имот/ и че ответникът го владее, а последният следва да докаже основанието си да
упражнява фактическата власт върху вещта. Защитата на собствеността се състои на първо
място в съдебното установяване /признаване/, че ищецът е собственик. Това изисква
доказване на всички елементи от фактическия състав на съответния въведен от ищеца
придобивен способ с допустимите за този способ доказателствени средства. Ако ищецът не
успее да докаже правото си на собственост, искът ще подлежи на отхвърляне, дори
ответникът да заяви, че признава иска. (Решение № 20 от 7.04.2014 г. на ВКС по гр. д. №
8
5289/2013 г., I г. о., ГК).
На основание горепосочените писмени доказателства (нотариален акт № 153, том V, peг. №
12424, дело 878/2021 г. на В.И., нотариус с район на действие Районен съд град София,
вписан в регистъра на Нотариалната камара под № 271, нотариален акт № 156, том. VII, дело
№ 686 от 1973 г. на нотариус при СНС и удостоверение за наследници изх. № 3421 от
14.08.2015 г. на СО, р-н Лозенец), представени, приети и неоспорени по делото по безспорен
начин се доказа, че ищците С. Х. Т. и Х. С. Т. са собственици при равни квоти на процесния
недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.901.422.1.2
представляващ АПАРТАМЕНТ № 2 (две), находящ се на първия етаж в ЖСК «14
НОЕМВРИ», находяща се в град София, Столична община, район Лозенец, улица
„*********, състоящ се от две стаи, хол, кухня, баня, клозет, балкони, със застроена площ от
131.46 кв.м., заедно с принадлежащата ТАВАНСКА СТАЯ без посочена площ по документ
за собственост, заедно с принадлежащото МАЗЕ № 8 (осем), с площ 8.70 кв.м., заедно с
10.820 % (десет цяло осемстотин и двадесет хилядни върху сто) идеални части от общите
части на сградата и отстъпеното правото на строеж върху мястото - държавна земя.
От представения по делото договор за наем на недвижим имот от 01.06.2019 г. се
установява, че между предишния собственик О.А. Т. и ответникът Й. В. е сключен писмен
договор за наем за срок от 5 години без нотариална заверка на дата и подписи.
Съгласно чл. 237, ал. 2 от ЗЗД договор за наем, сключен преди прехвърлянето на имота, ако
има достоверна дата, е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но не за
повече от една година от прехвърлянето. Ако няма достоверна дата и наемателят е във
владение на имота, договорът е задължителен за приобретателя като договор за наем без
определен срок.
Съгласно чл. 238 от ЗЗД, ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може
да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано.
Във връзка с горните обстоятелства се установи, че ищците са отправили към Й. В. писмено
предизвестие с нотариална покана peг. № 545, том 1, акт № 3/08.03.2022 г., чрез Нотариус
А.И., № 034 от Регистъра на НК, с което са се отказали и са прекратили сключеният договор
за наем от 01.06.2019 г., и са поканили Й. В. след изтичане на 1 месец, считано от датата на
получаване на предизвестието им да им върне имота. Поканата е връчена на 23.03.2022 г.
чрез Х. Х. Т. срещу задължение да я предаде на Й. В..
Същевременно от свидетелските показания се установява, че едновременно с втория
ответник имотът се е ползвал и от Х. Х. Т., като двамата ответници са живеели на
съпружески начала в имота с общото им дете. Х. Х. Т. е ползвала гореописаният недвижим
имот на основание сключен с О.А. Т. – нейна баба, устен договор за временно безвъзмездно
ползване на имота със задължението да го върне при поискване.
Установява се, че на 19.05.2020 г. О.А. Т. е поканила Х. Х. Т. да й върне имота, защото има
намерение да го продава. Поканата е отправена чрез ТЕЛЕПОЩА със заверка на
съдържанието.
9
След като ищците придобиват имота, те на свой ред също са отправили до Х. Х. Т.
нотариална покана peг. № 2863, том 1, акт № 29/22.10.2021 г. Покана е връчена на 05.11.2021
г. лично на лицето.
Поради изложените съображения и с оглед доказване в производството на елементите от
фактическия състав на приложимата разпоредба на чл. 108 ЗС, предявеният
ревандикационен иск следва да бъде уважен, както в установителната, така и в осъдителната
му част.
По иска с правно основание чл. 59 ЗЗД:
Съгласно чл. 59 ЗЗД, всеки, който се е обогатил без основание за сметка на другиго, дължи
да му върне онова, с което се е обогатил, до размера на обедняването.
Спорното право, претендирано от ищеца, възниква от фактически състав, включващ
обедняване на едно лице, обогатяване на друго, наличие на връзка между обогатяването и
обедняването и липса на валидно основание за това имуществено разместване в
отношенията между двата субекта. Т.е. разглежданият иск би бил основателен, ако ищецът
докаже, че неговият патримониум е накърнен, като в корелативна връзка с това е увеличен
активът в имуществото на ответника, без да е налице правно основание за такова
разместване на материални блага.
В практиката трайно се приема, че, ако се установи, че ответникът ползва имота без правно
основание, то отговорността му да обезщети собственика се изразява в спестен от него наем,
който би плащал за ползване на същия имот, като обедняването на собственика е в същия
размер - пазарния наем за процесния имот, който последният би получил за спорния период
(Решение № 24 от 01.06.2016 г. по гр.д. № 2968/2015 г. на Върховен касационен съд, 4-то гр.
отделение).
В практиката трайно се приема, че когато едно лице ползва чужд имот, без да има правно
основание за това ползване, той лишава собственика от възможността да ползва имота си,
било лично, било чрез трето лице, като извлича доходи от него. За успешното реализиране
на иска по чл. 59, ал. 1 ЗЗД не е от значение начинът на ползване, респ. неизползването на
вещта, нито дали чрез същата са генерирани приходи от ответника - държател, а е
достатъчно тя да се намира без правно основание във фактическата му власт, с което е
създадена реална възможност за спестяване наема, който би плащал за нейното ползване
(Решение № 88 от 28.08.2017 г. по т.д. № 834/2016 г. на Върховен касационен съд, 2-ро търг.
отделение.).
По делото по безспорен начин се установи, че ответниците ползват имота на ищците без
правно основание, поради което ответниците следва да им платят обезщетение за това, че са
лишени от владението на имот, което е довело до обогатяването им във връзка с ползване на
чуждо имущество.
От доказателствата по делото се установява, че нотариалната покана от С. Х. Т. и Х. С. Т., с
която последните двама са отправили към Х. Х. Т. покана да се яви на 24.01.2022 г. в
кантората на нотариус А.И. в 16.00 часа, за да им предадете ключовете (владението) на
10
процесния имот, надлежно опразнен и да им плати обезщетение в размер на 6 000 лева е
връчена на 05.11.2021 г.
На 24.01.2022 г. е съставен констативен протокол от който е видно, че Х. Х. Т. не се е явила в
кантората на нотариус И., и не е предала имота, както и не е платила обезщетение за
ползването му, поради което и съдът в настоящият му състав намира, че ответниците дължат
на ищците обезщетение за това, че са лишени от владението на имот, което е довело до
обогатяването на ответниците във връзка с ползване на чуждо имущество за периода от
24.01.2022 г. до 03.05.2022 г. за който период иска е основателен, а за периода от 01.09.2021 г.
до 23.01.2022 г. искът следва да бъде отхвърлен, като неоснователен.
Във връзка с установяване на неговия размер в производството са приети две съдебно-
оценителни експертизи, като настоящият съдебен състав цени изводите, до които е
достигнал експерта по повторната такава. Последната е подробна и обосновано
аргументирана, включително и в рамките на проведеното открито съдебно заседание, като
не са налице основания за неправилност на заключението, като вещото лице е съобразило
размера на средния пазарен наем, който ищците биха получили за процесния период.
В съответствие с посоченото заключение общият размер на дължимото за исковия период от
01.09.2021 г. до 03.05.2022 г. обезщетение за лишаване от ползване е 6 729,95 лева.
С оглед частичното отхвърляне на иска за периода от 01.09.2021 г. до 23.01.2022 г., съдът
намира, че дължимото обезщетение за периода от 24.01.2022 г. до 03.05.2022 г. е в размер на
2 788,49 лв. до който размер искът се явява основателен и следва да бъде уважен. За
разликата над посочената сума от 2 788,49 лева до пълния предявен размер от 8 400 лева
искът следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.
По разноските:
С оглед изхода на делото право на разноски имат ищците.
Съгласно представения списък по чл. 80 ГПК същите претендират направени и доказани
разноски в размер на общо 11 134,09 лв., от които: 1 883,35 лв. за ДТ, 150,74 лв. – такса за
вписване на ИМ, 4 300 лв. – адвокатски хонорар за двамата ищци, 800 лв. – депозити за
експертизи, 2 000 лв. депозит за назначаване на особен представител на Й. В. и 2 000 лв. -
депозит за назначаване на особен представител на Х. Т.. С оглед уважената част от иска на
ищците следва да им се присъдят разноски в общ размер на 3 696,10 лв.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между ищците С. Х. Т. с ЕГН **********,
11
с постоянен адрес: град София, ж.к. „********* и Х. С. Т. с ЕГН **********, с постоянен
адрес: град София, улица „********* и ответниците Х. Х. Т., ЕГН ********** и Й. В., ЕГН
********** и двамата с адрес: гр. София, ул. „********* ап. 2, че С. Х. Т. с ЕГН **********
и Х. С. Т. с ЕГН ********** са собственици при равни квоти върху самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 68134.901.422.1.2 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири,
точка, деветстотин и едно, точка, четиристотин двадесет и две, точка, едно, точка, две) по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, община Столична, област
София (столица), одобрени със Заповед РД-18-739/21.11.2017г. на Изпълнителния директор
на АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо
самостоятелния обект от 15.05.2018г., с адрес на самостоятелния обект съгласно - приложена
кадастрална схема на СГКК- София: град София, район «Лозенец», ж.к. «Лозенец», улица
«********* (тринадесет), етаж 2 (две), апартамент № 2 (две), който самостоятелен обект се
намира на етаж 2 (две), в сграда № 1 (едно), с идентификатор 68134.901.422.1 (шестдесет и
осем хиляди сто тридесет и четири, точка, деветстотин и едно, точка, четиристотин двадесет
и две, точка, едно), разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.901.422
(шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, деветстотин и едно, точка,
четиристотин двадесет и две), с предназначение на сградата: Жилищна сграда-
многофамилна. с предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент, брой нива
на обекта: 1 (едно), стар идентификатор: няма, брой нива на обекта(едно), посочена в
документа площ 131.46 (сто тридесет и едно цяло и четиридесет и шест стотни) квадратни
метра, който самостоятелен обект съгласно доказателствен документ за собственост,
представлява АПАРТАМЕНТ № 2 (две), находящ се на първия етаж в ЖСК «14 НОЕМВРИ»,
находяща се в град София, Столична община, район Лозенец, улица „********* (тринадесет,
тире, петнадесет), състоящ се от две стаи, хол, кухня, баня, клозет, балкони, със застроена
площ от 131.46 (сто тридесет и едно цяло и четиридесет и шест стотни) квадратни метра,
при съседни самостоятелни обекти съгласно приложена кадастрална схема: на същия етаж-
68134.901.422.1.1 (шестдесет и осем, хиляди сто тридесет и четири, точка, деветстотин и
едно, точка, четиристотин двадесет и две, точка, едно, точка, едно), под обекта -
68134.901.422.1.12 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, деветстотин и
едно, точка, четиристотин двадесет и две, точка, едно, точка, дванадесет), 68134.901.422.1.13
(шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, деветстотин и едно, точка,
четиристотин двадесет и две, точка, едно, точка, тринадесет), 68134.901.422.1.14 (шестдесет
и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, деветстотин и едно, точка, четиристотин
двадесет и две, точка, едно, точка, четиринадесет), над обекта- 68134.901.422.1.4 (шестдесет
и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, деветстотин и едно, точка, четиристотин
двадесет и две, точка, едно, точка, четири), и при съседи по документ за собственост: запад -
къща на И.Й.З. изток - апартамент № 1 (едно) на В.Т.Н. и М.Г.Н., юг - улица „Лозенска
планина“ заедно с принадлежащата ТАВАНСКА СТАЯ без посочена площ по документ за
собственост, при съседи: запад - къща на И.Й.З. юг - таванска стая № 3 (три) на М.П.Д. и Е.
П. П., изток - таванска стая на С.Е.К., заедно с принадлежащото МАЗЕ № 8 (осем), с площ
8.70 (осем цяло и седемдесет стотни) квадратни метра, при съседи по документ за
12
собственост: запад - къща на И.Й.З. юг - улица „Лозенска планина“, изток - мазе № 6 (шест)
на В.Т.Н. и М.Г.Н.,, заедно с 10.820 % (десет цяло осемстотин и двадесет хилядни върху сто)
идеални части от общите части на сградата и отстъпеното правото на строеж върху мястото-
държавна земя, съставляваща парцел ХV (петнадесети), от квартал 138 (сто тридесет и
осем), местността „Лозенец“ по плана на град София, при съседи: запад - къща на И.Й.З.
изток - ЖСК на улица ********* (седемнадесет, тире, осемнадесет) и юг – улица „Лозенска
планина“ и ОСЪЖДА ответниците Х. Х. Т., ЕГН ********** и Й. В., ЕГН ********** и
двамата с адрес: гр. София, ул. „********* ап. 2 ДА ПРЕДАДАТ на ищците С. Х. Т. с ЕГН
********** и Х. С. Т. с ЕГН ********** фактическата власт върху описания недвижим
имот на основание чл. 108 ЗС.
ОСЪЖДА Х. Х. Т., ЕГН ********** и Й. В., ЕГН ********** и двамата с адрес: гр. София,
ул. „********* ап. 2 да заплатят солидарно на С. Х. Т. с ЕГН **********, с постоянен
адрес: град София, ж.к. „********* и Х. С. Т. с ЕГН **********, с постоянен адрес: град
София, улица „********* сумата от 2 788,49 лева, представляваща обезщетение за лишаване
от правото на ползване на процесния недвижим имот за периода от 24.01.2022 г. до
03.05.2022 г., на основание чл. 59 ЗЗД, като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата над присъдената
сума от 2 788,49 лева до пълния предявен размер от 8 400 лева и за периода от 01.09.2021 г.
до 23.01.2022 г., като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА Х. Х. Т., ЕГН ********** и Й. В., ЕГН ********** и двамата с адрес: гр. София,
ул. „********* ап. 2 ДА ЗАПЛАТЯТ на С. Х. Т. с ЕГН **********, с постоянен адрес: град
София, ж.к. „********* и Х. С. Т. с ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК
сумата от 3 696,10 лв. представляваща разноски по делото пропорционално на уважената
част от исковете.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред САС в двуседмичен срок от съобщаването му на
страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
13