Р Е
Ш Е Н
И Е
№.............
град Шумен, 14.11.2023г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Административен съд – град
Шумен, в публичното заседание на осми
ноември две хиляди двадесет и трета година в състав:
Административен съдия: Христинка Димитрова
при секретаря Росица Хаджидимитрова, като разгледа
докладваното от административния съдия АД № 189 по описа за 2023г.
на Административен съд – гр.Шумен, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на
чл.215, ал.1 от Закона за устройство на територията (ЗУТ), във връзка с чл.145
и следващите от Административно процесуалния кодекс (АПК).
Образувано е по жалба на Р.В.З. ***
срещу решение,
обективирано в протокол от 15.06.2023г. на комисия при община Шумен, назначена
със Заповед № РД-25-325/03.02.2023г. на кмета на община Шумен, за определяне на
пазарна цена за учредяване на право на преминаване през собствения ѝ имот с идентификатор 83510.681.222 по КК на гр.Шумен, за осигуряване на достъп до имот с идентификатор
83510.681.233. Оспорващата изразява
несъгласие с решението на комисията като счита, че с учредяване право на
преминаване през нейния имот се влошават параметрите на бъдещото му застрояване Сочи, че не е изследван въпросът дали това е единственият изгоден начин за учредяване право
на преминаване, без да се влошават условията на застрояване на поземления имот
и счита, че е налице икономически по-изгоден начин на учредяване право на
преминаване през имота. Като самостоятелен аргумент в жалбата е изразено становище,
че определената пазарна цена е прекомерно ниска и не е съобразена с действащите
към настоящия момент пазарни цени на имоти в този район. Въз основа на
изложените в жалбата съображения отправя искане да бъде отменено решението, обективирано в протокол от 15.06.2023г. на комисия
при община Шумен, назначена със Заповед № РД-25-325/03.02.2023г. на кмета на
община Шумен за определяне на пазарна цена за учредяване на право на
преминаване през недвижим имот. В съдебно заседание Р.В.З., действаща чрез упълномощен процесуален представител адв. С.П., поддържа
жалбата. Счита определената оценка за незаконосъобразна, като се позовава на
заключението по приетата Съдебно – техническа експертиза. Моли решението да
бъде отменено. Претендира присъждане на разноски.
Ответната страна – община Шумен, представлявана
в съдебно заседание от ст.юрисконсулт И.К. оспорва жалбата. Сочи, че оценката е
изготвена съобразно правилата, разписани в ЗУТ и същата е обоснована с представената
оценка от независим оценител.
Заинтересована страна Г.С.Г. ***,
заявител на административната услуга, лично и чрез адв.С.З. изразява становище за
неоснователност на оспорването. По мотиви, аналогични на изложените от
ответната страна, моли жалбата да бъде отхвърлена като неоснователна.
Претендира присъждане на разноски.
Шуменският административен съд
след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, намира за
установено от фактическа страна следното:
Административното производство е
инициирано със Заявление за административна услуга рег.индекс
№94-00-1669/05.04.2023г., подадено до кмета на община Шумен от Г.С.Г. относно
учредяване право на преминаване до имот с идентификатор 83510.681.233 по КК на
гр.Шумен, през поземлен имот с идентификатор 83510.681.222 по КК на гр.Шумен.
Към заявлението е представено предложение от геодезист за учредяване на право
на преминаване.
Заявлението, ведно с приложените към него документи, е разгледано
от Експертния съвет по устройство на територията.
На свое заседание от 25.04.2023г.
ОбСЕУТ е указал представяне на нотариално заверен договор.
Съгласно протоколно решение
№18/16.05.2023г. ОбЕСУТ предлага на кмета на община Шумен да издаде заповед за
учредяване на право на преминаване.
С писмо рег. №
94-00-1669/18.05.2023г. заявителят е уведомен да представи Скица – проект с
координатни точки и площ за преминаване през чужд поземлен имот и осигуряване
на достъп до ПИ с идентификатор 83510.681.233 по КК на гр.Шумен, което да е
икономически най-целесъобразно.
С писмо рег. №
26-00-1332/25.05.2023г. кметът на община Шумен възложил на лицензиран оценител
изготвяне на експертна оценка за определяне на пазарна цена на обезщетение за
учредяване право на преминаване през ПИ с идентификатор 83510.681.222 за достъп
до ПИ 83510.681.233 по КК на гр.Шумен, засегната площ от 112 кв.м.
Изготвен е Доклад за оценка,
според който общата пазарна стойност на еднократно обезщетение е 3775 лева.
Със заповед № РД-25-325/03.02.2023г.
на кмета на община Шумен, на основание чл.44, ал.2 от ЗМСМА,
чл.42, ал.1 от Наредба за реда за придобиване, управление и разпореждане с
общинско имущество на ОбС – Шумен и чл.210 от ЗУТ, е
определена постоянна комисия със задача на периодични заседания да определя
размера на цената / обезщетението в случаите, в които е предвидено в ЗУТ, като
при изготвяне на оценките ползва експертна помощ на независим оценител (т.3 от
заповедта).
Въз основа на тази заповед, на 15.06.2023г.
комисия в състав председател инж. П.В.– началник отдел «УОС» в община Шумен и
членове Иван К. – ст.юрисконсулт, С.Т.– гл.специалист в отдел «УОС» и инж.Р.Х.–
гл.експерт «Кадастър и регулация» в отдел «ТСУ», разгледала подаденото
заявление и приложените документи, извършила е оценка и е определила пазарна
цена за учредяване право на преминаване през поземлен имот с идентификатор
83510.681.222, с НТП «ниско засторяване» (до 10м), за който е отреден УПИ VI-866 в кв.77 по плана на гр.Шумен, за достъп до поземлен
имот 83510.681.233 по КК на гр.Шумен, собственост на Г.С.Г. ***, в размер на
3775 лева за 112 кв.м. засегната площ.
С писмо № 94-00-2870/23.06.2023г. на кмета на община
Шумен, на жалбоподателя е изпратено решението на комисията. Видно от
приложеното известие за доставяне (л.59), писмото е получено от адресата си на 30.06.2023г.
Настоящата жалба е подадена на 12.07.2023г.
С оглед изясняване фактите по спора, по делото е изготвена
и приета съдебно-оценителна експертиза.
Според експертното заключение пазарната стойност на процесното сервитутно право
е в размер на 8512 лева.
Към доказателствата по делото е
приобщен Нотариален акт за дарение на недвижим имот №137, том V, дело №
1330/1992г. на Нотариус при Шуменски районен съд, съгласно който Р.В.З. е
собственик на поземлен имот с идентификатор 83510.681.222 по КК на гр.Шумен,
целият с площ от 964 кв.м. в кв.Дивдядово, гр.Шумен.
При така установената фактическа
обстановка, съдът прави следните изводи от правна страна:
Предмет на оспорване е решение по
протокол от 15.06.2023г. на комисия по чл.210 от ЗУТ към община Шумен,
назначена със заповед на кмета на Община Шумен, с което е определена пазарна
цена за учредяване на право на преминаване за осигуряване на достъп до имот с
идентификатор 83510.681.233 по КК на гр.Шумен през имот с идентификатор 83510.681.222
от КК на гр.Шумен, собственост на Р. В. З., сума в размер на 3775 лева за площ
от 112 кв.м.
Оспорването е направено от
активно легитимирано лице - адресат на решение по протокол от 15.06.2023г. на
комисия по чл.210 от ЗУТ към община Шумен, в законоустановения срок и против
акт, подлежащ на съдебно обжалване и контрол за законосъобразност, поради което
е процесуално допустимо.
Съгласно разпоредбата на чл.168,
ал.1 от АПК съдът следва да се произнесе по законосъобразността на обжалвания
административен акт към момента на издаването му, като проверява дали е издаден
от компетентен орган и в съответната форма, спазени ли са процесуалноправните и
материално правните разпоредби по издаването му и съобразен ли е с целта, която
преследва законът. Преценявайки фактическите обстоятелства, релевантни за
правния спор, както и след проверка на административния акт, съобразно
критериите, визирани в разпоредбата на чл.146 от АПК, административният съд
приема следното:
При извършена служебна проверка
за валидността на акта, съдът констатира, че обжалваното решение е постановено
от компетентния по смисъла на чл.210, ал.1 от ЗУТ
колективен орган - комисия, назначена със заповед № РД-25-325/03.02.2023г. на
кмета на Община Шумен. Същото е в предвидената от закона форма - обективирано в
надлежно изготвен и подписан протокол; съдържа изискуемите по чл.59, ал.2 от АПК реквизити и е постановено при наличие на
нормативно регламентираните материалноправни предпоставки, а именно
необходимост от учредяване на право на преминаване през имот, собствен на
оспорващата. Оценката, възприета с
оспореното решение, се основава на изготвен оценителски доклад на лицензиран
оценител. При постановяването му не са допуснати съществени нарушения на
административно производствените правила, които да обуславят отмяна на акта на
това основание.
При направената преценка за
съответствие на административния акт с материалния закон, съдът намира
следното:
Оспореният акт е издаден в хода
на производство, регламентирано със специални правни норми. Според чл.192, ал.1
и ал.2 от ЗУТ правото на преминаване през чужд поземлен имот се учредява с
писмен договор с нотариална заверка на подписите, сключен между собствениците
на поземлените имоти. Когато не е постигнато съгласие между собствениците на
поземлените имоти и друго техническо решение е явно икономически
нецелесъобразно, сервитутното право се учредява със заповед на кмета на
общината. По аргумент от разпоредбата на чл.210, ал.6 от ЗУТ, цената на правото
на преминаване по ал.2 се определя по реда на чл.210 от ЗУТ и се заплаща преди
издаване на заповедите по ал.2. Внимателният прочит на цитираните норми
показва, че в случая се определя оценка на сервитут, който е безсрочен,
обезщетението за него се плаща еднократно и предхожда издаването на заповедта
за учредяването му по чл.192, ал.2 от ЗУТ. Правомощието на комисията по чл.210
от ЗУТ се изчерпва с установяване размера на обезщетението за сервитутното
право, поради което въпросите, свързани с предпоставките за учредяването му,
подлежат на изследване при обжалването на заповедта по чл.192, ал.2 от ЗУТ, а
не в настоящото производство. В този смисъл съдът не излага мотиви във връзка с
релевираните в посочения аспект възражения в жалбата.
Решаващата дейност на съда в
настоящото производство се ограничава до проверка на съответствието на оценката
на правото на преминаване през чужд поземлен имот с критериите за
осъществяването ѝ.
При така очертания предмет на
съдебен контрол, съдът намира жалбата за основателна по следните съображения:
Решението на комисията по чл.210
от ЗУТ при община Шумен се основава на оценителски доклад, приложен по делото,
съгласно който пазарната стойност на еднократното обезщетение е в размер на
3775 лева.
По аргумент от разпоредбата на
чл.192, ал.6 от ЗУТ, собственикът на имота, върху който възниква сервитут, има
право на еднократно обезщетение от титуляра на сервитута, като определянето на
размера на обезщетенията се извършва по реда на чл.210 от ЗУТ. Императивното изискване на чл.210, ал.1 от ЗУТ
е изготвянето на оценките и определянето размера на обезщетението да се
извършва по пазарни цени. В приложимия нормативен акт - ЗУТ,
не се съдържа легална дефиниция на понятието «пазарна цена». Изхождайки от
правната и житейска логика съдът приема, че определянето на «пазарната цена» по
смисъла на чл.210, ал.1 от ЗУТ, следва да се основава на цената, която би
получил собственикът, ако земята се продава в условията на свободно договаряне
или с други думи казано това е цената, която съответства на действителната цена
на имота и е установена при сделки на свободния пазар, извършени за имоти със
сходно местоположение и характеристики.
Според експертно становище,
изготвено от лицензиран оценител на недвижими имоти, въз основа на което
комисията по чл.210 от ЗУТ е определила пазарната оценка на
сервитутното право, еднократното обезщетение за собственика на засегнатия имот
за сервитут с площ от 112 кв.м. е в размер на 3775 лева. Видно от оценителския
доклад, оценката има за цел да определи пазарната стойност на обекта на основа
на подходи и методи за оценка – пазарен подход – метод на пазарните сравнения
(аналози), но никъде в същия не е упоменато, че оценката следва да се базира на
концепцията за определяне на «справедливата пазарна стойност». В експертната
оценка не се посочват кои конкретни реално сключени сделки са послужили като
пазарни аналози за определяне цената на земята. Липсват данни, че са
конкретизирани и отчетени характеристиките и особеностите на процесния имот,
засегнат от ограничението. Няма доказателства, че като пазарни аналози са взети
предвид сделки, които имат за предмет недвижими имоти, които са в достатъчна
степен сходни по отношение на влияещите върху стойността им характеристики с
тези на подлежащия на оценка имот, както и доколко сделките са реализирани на оферираната
цена. Това препятства да се провери дали цената съответства на изискването на чл.210, ал.1 от ЗУТ, т.е.
дали и доколко приетите за аналогови сделки имат за предмет имоти с подобни
характеристики, в близост до процесния имот.
При съпоставката и анализа на
експертната оценка, възприета от органа и на заключението на вещото лице,
прието без възражения от страните по делото, съдът кредитира последното. Същото
е извършено по метода на пазарния аналог - съобразно имоти с подобни по
характеристики и местоположение на оценявания, които са обявени за продан във
време близко до момента на оценката, отговаря на изискването за целите на
оценката да са използвани реални аналози. Използваните от вещото лице подход и
метод на оценяване съответстват изцяло на Българските стандарти за оценяване,
приети и утвърдени от Камарата на независимите оценители. В тях е предвидено,
че пазарната стойност отразява данни и обстоятелства, свързани с възможната
пазарна реализация на оценявания обект/актив. Пазарната стойност не отчита
характеристики и/или предимства на даден обект/ актив, които имат стойност за
конкретен собственик или конкретен купувач, а отразява характеристики и/или
предимства, отнасящи се до физически, технически, технологични, географски,
икономически, юридически и други съществени обстоятелства за оценявания обект/
актив. При определяне на пазарна стойност водещи следва да бъдат единствено
условията на свободен пазар. Принудителното по своя характер учредяване на
сервитута изисква удовлетворяващо собственика на служещия имот обезщетение,
максимално близко до цената, която би получил при доброволно отчуждаване на
имота, респективно при учредяване на права върху имота. Именно този подход е възприет
от вещото лице при определяне на пазарната стойност на процесното сервитутно
право, поради което съдът възприема дадената крайна оценка от 8512 лева като
оценка, определена в съответствие с чл.210, ал.1 от ЗУТ.
С оглед изложеното съдът приема,
че решението на комисията се явява неправилно и същото следва да бъде изменено,
като се увеличи размерът на еднократното обезщетение за учредяване на сервитут
от 3775,00 лева на 8512,00 лева.
Страните в съдебното производство
претенидрат присъждане на разноски. При този изход на спора съдът намира за
основателна претенцията на оспорващата страна, като ответната страна – община
Шумен следва да бъде осъдена да заплати в полза на Р.В.З. разноски по делото в
размер на 1660,00 лева, в това число 10,00 лева платена държавна такса, 400,00
лева – депозит за вещо лице и 1250,00 лева, договорено и заплатено адвокатско
възнаграждение съгласно Договор за правна защита и съдействие бл.№********** от
28.09.2023г.
Претенциите на останалите страни
за присъждане на раноски по делото следва да бъдат отклонени като
неоснователни.
Водим от горното Шуменският
административен съд
Р Е
Ш И :
ИЗМЕНЯ решение по протокол от
15.06.2023г. на комисия по чл.210 от ЗУТ към община Шумен, назначена със
заповед № РД-25-325/03.02.2023г. на кмета на община Шумен, с което е определена
пазарна цена за учредяване на право на преминаване за осигуряване на достъп до
имот с идентификатор 83510.681.233 по КК на гр.Шумен през имот с идентификатор
83510.681.222 от КК на гр.Шумен, собственост на Р. В. З., сума в размер на
3775,00 лева за площ от 112 кв.м., като УВЕЛИЧАВА
размера на обезщетението от 3775,00 лева на 8512,00 лева (осем хиляди петстотин
и дванадесет лева).
ОСЪЖДА Община Шумен да
заплати на Р.В.З. с ЕГН ********** ***, направените по делото разноски общо в
размер на 1660,00 (хиляда шестотин и шестдесет) лева.
На основание
чл.215, ал.7, т.5 от ЗУТ настоящото решение е окончателно.
Решението да се съобщи на
страните чрез изпращане на препис от същото по реда на чл.138, ал.3 от АПК.
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪДИЯ: