Р Е Ш Е Н И Е
№..............от 12.11.2021г., гр.Кюстендил
В ИМЕТО НА НАРОДА
Кюстендилският районен съд гражданска колегия,
На тридесети септември две
хиляди двадесет и първа година,
В публично заседание в
следния състав:
Председател:Чавдар Тодоров
Секретар:Зоя Равенска
като разгледа докладваното от съдия Тодоров гр.д.№1405
по описа на съда за 2019г., и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по искова молба,
подадена от А.И.К., с ЕГН **********, с адрес *** 14 против М.А.Н., с ЕГН **********, с адрес ***,
А.С.Н., с ЕГН **********, със същия адрес, С.Г.И., с ЕГН **********, с адрес ***
и Т.А.И., с ЕГН **********, с адрес *** за прогласявяне на нищожност на
договори за покупко продажба на недвижими имоти във формата на НА №50, т.1,
н.д.№37/2002г. и НА №41, т.1, н.д.№34/2005г. на нотариус при КРС.
Твърди се по исковата молба, че ищецът притежава
имот-апартамент в жилищна кооперация, находяща се в гр.Кюстендил, кв.“Изток“
№14, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата, избени
помещения и гаражи.Под жилищните имоти и над избените помещения се намирал
партерен етаж, представляваща бръснаро-фризьорски салон.Този салон бил актуван
с акт №58 от 22.11.1993г. като общинска собственост.Този имот бил продаден на
търг на К. М. Я.и В.К. Я..С НА №50, т.1, н.д.№37/2002г. на нотариус при КРС,
последните двама продали имота на М.А.Н., който от своя страна го продал на С.Г.И.
с НА №41, т.1, н.д.№34/26.01.2005г.В двата нотариални акта пишело, че се
продава, респ. закупува имот представляващ бивш бръснароф ризьорски салон с
площ от 88.36 кв.м., ведно със зимнично помещение със същата площ под
магазина.Такова зимнично помещение не съществувало, като на това място били
мазета и гаражи на собствениците на жилищни имоти.
При гореописаното се иска прогласяване на нищожност на
двата договора в описаните по-горе нотариални актове като противоречащи на закона, сключени без
основание, без съгласие на ищците и с невъзможен предмет в частта им относно
„ведно със зимнично помещение със същата площ под магазина“.
В срока по чл.131 ГПК са депозирани отговори от
ответниците С. и Т. Илиеви, в които са оспорени предавените искове.Въведено е
възражение за придобиване на избеното помещение по давност.
При така описаната фактическа обстановка, очертаваща
предмета на спора между страните и формулираните въз основа на нея искания до
съда, се налага извод, че предявените искове са неоснователни, без да се налага
съдът да изследва и обсъжда доказателствената съвкупност по делото.
В случая, от твърденията по исковата молба е видно, че
ищецът извежда основание на предявените искове от договор за продажба на чужда
вещ.Следва да се посочи, че нищожни са само
договорите, които законът е обявил за такива. В необявените от закона случаи
договорите не могат да бъдат признати за нищожни. Законът не е обявил, че
продажбата на чужда вещ е нищожна. Поради това такъв договор е действителен,
ако липсва друго основание за нищожност.Действителността на договора за продажба на чужда вещ се потвърждава от редица
разпоредби на закона. Така по силата на чл. 78, ал. 1 ЗЗД
приобретателят на владение по възмезден начин на движима вещ на правно
основание, макар и от несобственик, придобива собствеността на вещта, щом не
знае, че я придобива от несобственик. Според чл. 79, ал. 1 ЗЗД
право на собственост върху недвижим имот се придобива с непрекъснато
десетгодишно владеене, а според чл. 79, ал. 2 ЗЗД
достатъчно е петгодишно владеене, ако то е добросъвестно. Добросъвестно
владение по силата на чл. 70, ал. 1 ЗС се
признава и тогава, когато приобретателят по време на покупката не знае, че
праводателят му е продал не своя вещ, а чужда. Ако продажбата на чужда вещ се
счита от закона за нищожна, не би се допуснало добросъвестното владеене при
придобиване на несобствен на праводателя недвижим имот да има за последица
съкращаването на срока на придобивната давност от 10 на 5 години.
Правилата за последиците при съдебното
отстранение - чл. 188 - 192 ЗЗД - потвърждават, че продажбата на чужда
вещ не представлява нищожен договор. Законът урежда какви са правата на
купувача и задълженията на продавача, ако е продадена изцяло или частично чужда
вещ. Такива правила не биха имали място, ако договорът се считаше от закона за
нищожен, защото за последиците от сключването на нищожен договор съществуват
правила в общата част на закона. Точно защото договорът за продажба на чужда вещ не се признава от закона
за нищожен, в него са предвидени специални правила за уреждане отношенията
между страните по един такъв договор.
Действителността на договора за продажба
на чужд недвижим имот не означава, че действителният му собственик е загубил
правото си на собственост поради самия факт на сключването на договора и че не
може да поиска възстановяването на своето владение. Приобретателят не може да
придобие повече права от своя праводател и щом последният не е бил собственик
на имота, то и първият не е станал негов собственик. Този резултат обаче е
следствие не на нищожността на договора, а на обстоятелството, че
действителният собственик не е загубил своите права.
При гореизложеното, то неоснователно е първото
посочено от ищеца основание за нищожност на договорите „ противоречие на
закона“.Съдържанието на това основание за нищожност представлява несъобразяване
с предписанията на императивните правни норми.За нищожност на сделката поради
противоречие на закона е достатъчно обективното й несъответствие с повелителна
правна норма или правен принцип.
В конкретния случай в законодателството липсва
императивна норма, забраняваща продажбата на чужда вещ.Както се посочи по –горе
при анализа на нормативната уредба, такава продажба е допустима от закона, като
изрично се регламентират възникващите от това правоотношения.В този смисъл, за
съда се налага извод, че не е налице противоречие на закона при сключването на
посочените договори, поради което иска на това основание е неоснователен.
По следващото основание чл.26, ал.2 ЗЗД-„липса на
основание“.
Следва да се посочи, че по-голяма част от сделките ,
предоставящи имотна облага, се третират като каузални.При тях ако липсва
основание, те са нищожни.В случая се атакуват два договора за
покупко-продажба.видно от съдържанието им, каузата им е да се придобие едно
право срещу поемане на задължение за имуществена престация / acquirendi causa/, поради
което и този иск е неоснователен и следва да се отхвърли.
По чл.26, ал.2 ЗЗД-„липса на съгласие“.
Към това основание за нищожност се отнасят случаите,
при които външно воля е обективирана чрез надлежно поведение , но зад
изявлението липсва вътрешно волево решение.Правният субект съзнава, че не желае
правните последици, въпреки изявлението си или не е в състояние да осъзнае
това.В конкретния случай липсват данни и тъврдения за подобни
хипотези.Договорите са сключени от пълнолетни, правоспособни и дееспособни лица,
поради което и на това основание предявения иск е неоснователен.
Последното наведено основание е „невъзможен предмет“.
С ТР №3/2014г.
ОСГК е дадено тълкуване на посочената разпоредба: „Ако към момента на сключване
на сделката, реално определените части от недвижим имот (сграда, жилище или
други обекти), не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени
като самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия устройствен закон
към този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет.Правна
невъзможност за обособяване на реално определена част от недвижим имот (сграда,
жилище или други обекти) е налице, когато при сключване на сделката съществува
непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект за обособяване
на тази част“.
В случая предмет на договорите / в атакуваната част/ са мазета и гаражи,
които нямат самостоятелен характер.Същите са съществували на място и
употребения израз „ведно с избено помещение със същата площ под магазина“ по
никакъв начин не води до извод за „невъзможен предмет“, поради което и на това
основание е неоснователен предявения иск.При горните изводи и на основание
чл.78, ал.3 ГПК ищецът следва да заплати на ответниците С. и Т. И. деловодни
разноски в размер на 650 лв., съобразно представен списък с разноски.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
Отхвърля предявените
от А.И.К., с ЕГН **********, с адрес *** 14 против М.А.Н., с ЕГН **********, с адрес ***,
А.С.Н., с ЕГН **********, със същия адрес, С.Г.И., с ЕГН **********, с адрес ***
и Т.А.И., с ЕГН **********, с адрес *** за прогласявяне на нищожност на
договори за покупко продажба на недвижими имоти във формата на НА №50, т.1,
н.д.№37/2002г. и НА №41, т.1, н.д.№34/2005г. на нотариус при КРС, сключени
между ответниците, в частта им „Ведно със зимнично помещение със същата площ
под магазина, находящ се в гр.К., кв.И.“, ул.“С. **, като сключени в
противоречие със закона, при липса на съгласие, липса на основание и невъзможен
предмет.
Осъжда А.И.К. да заплати на С.Г.И. и Т.А.И. сумата от
650 лв., представлаща деловодни разноски по производството.
Решението подлежи на обжалване в 2 седмичен срок от
връчването му на страните пред ОС гр.Кюстендил.
Районен
съдия: