Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Харманли, 23.07.2020 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Районен
съд - Харманли, в публично съдебно заседание на двадесет и пети юни две хиляди
и двадесета година, в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИРЕНА АВРАМОВА
при участието на секретаря Емилия Рикова,
като разгледа докладваното от съдия Ирена Аврамова гр. д. № 898 по описа за
2019 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба, подадена от Е.Я.Ю., ЕГН:**********,
с адрес: ***, чрез пълномощник - адв. Г.Г., срещу Б.М.К., ЕГН: ********** и А.Ш.К.,
ЕГН: **********, двамата с адрес: ***.
В исковата молба се твърди, че на 26.07.2006 г. страните сключили
предварителен договор за покупко-продажба на УПИ № IV-123 в кв. 13 по плана за
регулация на с. Шишманово, общ. Харманли, обл. Хасково, утвърден със Заповед №
5/1991 г., представляващ дворно място с площ от 1370 кв. м., ведно с
построените в имота жилищна сграда - двуетажна къща, както и стопанска
постройка, двете при режим на търпимост по смисъла на закона, при граници и
съседи: УПИ III-122, УПИ XII-130, УПИ V-124, улица. Посочено е, че още при
подписване на договора ищцата в качеството си на купувач заплатила изцяло и в
брой уговорената продажна цена в размер на 4000 лв., веднага след което заедно
със семейството си влязла във владение на имота, което продължава и
понастоящем. Отбелязано е, че ответниците не разполагали с всички необходими
документи за изповядване на сделката при нотариус, поради което в договора бил
уговорен тримесечен срок за изпълнение на задълженията им във връзка с
прехвърляне на собствеността. След изтичане на така определения срок ищцата многократно
подканяла ответниците да сключат окончателен договор, но такъв не бил сключен,
което пораждало правния интерес от предявения иск.
Изложени са съображения, че са налице предпоставките за уважаване на иска и
обявяване на сключения предварителен договор за окончателен. Предварителния
договор бил сключен между страните в писмена форма и съдържал всички
задължителни и необходими реквизити. Сочи се, че ищцата е изправна страна по
договора, като още към момента на сключването му е изпълнила своето задължение
за заплащане на продажната цена. Поддържа се, че ответниците - продавачи са
били собственици на процесния имот към момента на сключване на предварителния
договор, защото в тяхна полза е изтекла предвидената в чл. 79, ал. 1 от ЗЗД
придобивна давност, като са владели имота непрекъснато, необезпокоявано и
трайно от 1989 г. до 2006 г. В края на 2006 г. ответниците представили на
ищцата скица на имота, на която бил отразен друг собственик. В този момент
ищцата установила, че въпреки осъществяваното владение в продължение на
седемнадесет години, ответниците не разполагали с констативен нотариален акт за
собственост, като и впоследствие не се снабдили с такъв. Поради тази причина и
предвид невъзможността си да задължи ответниците да се снабдят с акт за собственост,
ищцата сочи, че има интерес да иска от съда да констатира тяхното вещно право и
да прехвърли собствеността на основание сключения предварителен договор.
По наведените в исковата молба доводи се иска от съда да постанови решение,
с което да обяви за окончателен сключения между страните на 26.07.2006 г.
предварителен договор за покупко-продажба на описания в него поземлен имот.
В законоустановения срок е постъпил отговор на исковата молба от Б.М.К. и А.Ш.К.,
с който е изразено становище за допустимост и основателност на предявения иск с
правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Ответниците не оспорват изложената в
исковата молба фактическа обстановка, както и неизпълнението от тяхна страна на
поетите с предварителния договор задължения. Сочат, че причината да не
прехвърлят собствеността върху имота на ищцата е липсата на обективна
възможност да организират изповядване на сделката пред нотариус, поради
неграмотност, материална невъзможност и преимуществено пребиваване на единия от
тях в чужбина. С оглед изложените в отговора съображения ответниците заявяват,
че признават иска и молят същия да бъде уважен.
Съдът, като взе
предвид становищата и доводите на страните и след като прецени събраните по
делото доказателства, намира следното:
Предявеният
иск намира своето правно основание в разпоредбата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. По
естеството си е конститутивен иск, с който се цели промяна в чужда правна сфера
чрез упражняване на потестативното право за обявяване на сключен предварителен
договор за окончателен. Този ефект може да се постигне единствено по силата на
съдебно решение, постановено при условията на чл. 235 от ГПК, доколкото съдът е
длъжен служебно да проведи дали са налице предпоставките за прехвърляне на
собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на
имота /чл. 363 от ГПК/. В този смисъл съдебната практика приема, че решение по
чл. 237 от ГПК при признание на иска не се постановява в производство по
предявен иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на предварителен договор за
окончателен /Решение
№ 121 от 22.06.2018 г. на ВКС по гр. д. № 3450/2017 г./.
От фактическа страна се
установява, че на 26.07.2006 г. между ответниците Б.М.К. и А.Ш.К., в качеството
им на продавачи, и ищцата Е.Я.Ю., като купувач, е сключен предварителен договор
за покупко-продажба на процесния недвижим имот УПИ № IV-123 в кв. 13 по плана за регулация на с.
Шишманово, общ. Харманли, обл. Хасково, утвърден със Заповед № 5/1991 г.,
представляващ дворно място с площ от 1370 кв. м., ведно с построените в имота
жилищна сграда - двуетажна къща, както и стопанска постройка, двете при режим
на търпимост по смисъла на закона, при граници и съседи: УПИ III-122, УПИ
XII-130, УПИ V-124, улица. Продажната цена е уговорена в размер на 4 000 лв.,
като е отразено, че се заплаща от купувача на продавачите изцяло и в брой при
подписване на договора, който има силата на разписка за това обстоятелство. От
своя страна продавачите - ответници по делото са предали владението върху
имота, като се задължили в срок до три месеца да се снабдят с всички необходими
документи за нотариално оформяне на сделката и прехвърляне на собствеността.
Видно от приложения по делото заверен
препис от скица № 945 от 27.11.2006 г., издадена от Община Харманли за УПИ IV-123 в кв. 13 по плана за регулация на с. Шишманово,
обл. Хасково, одобрен със Заповед № 5/1991 г. имотът е собственост на Т. Ш. Ш..
В представената в оригинал скица № 429/25.09.2019 г., издадена от Община Харманли,
като собственик на процесния имот също е посочено лицето Т. Ш. Ш..
От заверен препис на удостоверение, издадено на 30.09.2019 г. от Община
Харманли, Дирекция „Местни данъци и такси”, се установява, че данъчната оценка
на имота е в размер на 5507,80 лв.
По делото е прието като писмено доказателство и удостоверение за търпимост
на строеж, издадено от Община Харманли на ищцата Е.Я.Ю. в уверение на това, че
за жилищната сграда и стопанската постройка, намиращи се процесния УПИ IV-123,
кв. 13 по плана на с. Шишманово, общ. Харманли, са налице условията на § 16,
ал. 1 от ПР и § 127, ал. 1 от ПЗР на ЗУТ, като сградите не подлежат на
премахване и забрана за ползване.
При така установената фактическа
обстановка съдът достигна до следните правни изводи:
Основателността на предявения
конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е обусловена от
кумулативното наличие на следните предпоставки - сключен валиден предварителен
договор, който отговаря на законовите изисквания за форма и съдържание,
настъпил падеж на задължението за сключване на окончателен договор и изправност
на страната, предявила иска, т. е. да е изпълнила или да е готова да изпълни
поетите с предварителния договор задължения.
Основният въпрос, който е от съществено
значение по делото, касае принадлежността на правото на собственост в
патримониума на ответниците - продавачи по сключения предварителен договор.
Съобразно разпоредбата на чл. 363 от ГПК в производството за сключване на
окончателен договор, когато задължението е за прехвърляне на собственост върху
имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на
собствеността по нотариален ред, включително отчуждителят да е собственик на
имота. В съдебната практика трайно е
прокарано разбирането, че проверката от съда по чл. 363 от ГПК съответства по
обем на тази, извършвана от нотариуса при сделки с транслативен или учредителен
за правото на собственост ефект. Съгласно чл. 586, ал. 2 от ГПК проверката се
основава на документи с удостоверителен относно правото на собственост
характер. В настоящия случай по делото не са ангажирани документи,
удостоверяващи правото на собственост на ответниците - отчуждители върху
процесния имот. Напротив, от представените скици е видно, че имотът е записан в
Община Харманли на друго лице. Следва да се отбележи, че препращането,
направено в чл. 586, ал. 2, изр. 2 от ГПК към разпоредбата на чл. 587, ал. 2 от ГПК е неприложимо в производството за сключване на окончателен договор по чл.
362 и сл. от ГПК. Това е така, доколкото в охранителното по характера си
производство за признаване право на собственост по обстоятелствена проверка по
изрично правило само собственикът може да установява своето право на
собственост въз основа на изтекла придобивна давност /Определение № 5 от 04.01.2013 г. на
ВКС по гр. д. № 655/2012 г./. В този смисъл
искането на ищцата за установяване правото на собственост на ответниците върху
имота чрез събиране на гласни доказателства за изтекла в тяхна полза придобивна
давност се явява недопустимо, тъй като се цели провеждане на обстоятелствена
проверка в производството по иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Предвид изложеното съдът намира, че не е
налице една от основните предпоставки за уважаване на предявения конститутивен
иск, а именно ответниците - продавачи по сключения предварителен договор да са
собственици на процесния имот. При това положение предварителният договор не
може да бъде обявен за окончателен, поради което искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Е.Я.Ю., ЕГН:**********, с адрес: ***, срещу Б.М.К.,
ЕГН: ********** и А.Ш.К., ЕГН: **********, двамата с адрес: ***, иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен
договор, сключен на 26.07.2006 г. за покупко-продажба на урегулиран поземлен
имот № IV-123 в кв. 13 по плана за регулация на с. Шишманово, общ. Харманли,
обл. Хасково, утвърден със Заповед № 5/1991 г., представляващ дворно място с
площ от 1370 кв. м., ведно с построените в имота жилищна сграда - двуетажна
къща, както и стопанска постройка, двете при режим на търпимост по смисъла на
закона, при граници и съседи: УПИ III-122, УПИ XII-130, УПИ V-124, улица.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Хасково в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: