№ 173
гр. Кнежа, 28.12.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – КНЕЖА, II-РИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на шести декември през две хиляди двадесет и трета
година в следния състав:
Председател:Антон Цв. Антонов
при участието на секретаря Силвина В. Хлебарска
като разгледа докладваното от Антон Цв. Антонов Гражданско дело №
20231430100035 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 362 и сл. от ГПК във връзка с чл. 19, ал.3
от ЗЗД, за обявяване на предварителен договор за окончателен.
В РС – Кн. е постъпила искова молба от М. И. В., с ЕГН **********, с
адрес в гр.Кн., ул.“***“ № **, чрез мл.адвокат А. Б. И.-П. от САК,
преупълномощена от Адвокатско дружество „Вълчев и Борисов“, със
служебен адрес и такъв за призоваване и съобщения в гр.С., бул.“***“ № ***,
ет.*, СРЕЩУ: „НАДЕЖДА-БРАТЯ ГЪРКОВИ“ ООД, с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление в гр.Кн., Община Кн., ул.“***“ № *,
представлявано от: Н. Д. М., с ЕГН **********, с адрес в гр.Кн., Община
Кн., ул.“***“ № * и П. К. Ч., с ЕГН ***********, с адрес в гр.Кн., ул.“***“ №
**, ет.*, ап.**, чрез адвокат И. Ц. от ПлАК, ул. „***“ *, кантора № **, с която
е предявен иск, с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, във вр. с
чл. 362 и сл. от ГПК и цена от 43000 лева.
Представени са следните писмени доказателства: Предварителен договор
от 15.11.2019г.; Покана до ответната страна; Констативен протокол акт №
67/2022г.; Справка от имотен регистър; Удостоверение за данъчна оценка;
Скици на имот и сгради – 3 броя; Удостоверение за търпимост.
На ответната страна е връчено съобщение, като е даден едномесечен срок за
1
възражение. В указания срок в канцеларията на съда е депозиран писмен
отговор по делото от управителя П. К. Ч., чрез адвокат И. Ц. от ПлАК, ул.
„***“ *, кантора № **. При размяна на книжата на 27.04.2023г. почина
вторият управител – Н. Д. М. – акт за смърт №0776 от 27.04.2023г. издаден в
гр.Пл..
В писменият си отговор по чл.131 от ГПК и допълнителни такива,
ответната страна моли съдът да отхвърли предявеният иск като
неоснователен и недоказан; да прогласи недействителността на сочения
предварителен договор и се претендират разноски. Мотивите за това искане
са: Ищецът имал желание да закупи едни недвижими имоти, собственост на
ответното дружество, преговарял с управителя му, който не е оправомощен за
това, тъй като без решение на общото събрание на дружеството части от
имуществото му не могат да се продават, въпреки това сключили
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот; Не е ясно
как и доколко са давани пари по този договор „на каса“; Докато се водят
преговори и се подписва предварителен договор на 15.11.2019г. между
ищцата и продавач Н. Д. М., другият представител на дружеството –
управителя П. Ч. не е уведомен за това, както и за постъпване на пари.
Процесуалният представител на ответното дружество счита, че
предварителния договор е сключен с лице, което няма правомощия за
сключването съобразно определените му от дружествения договор права;
цена по него не е платена и липсват съществените елементи, които трябва да
фигурират в предварителния договор, относно съществените условия на
окончателния такъв.
В исковата молба се твърди, че на 15.11.2019г. в град Кн. между "НАДЕЖДА-
БРАТЯ ГЪРКОВИ" ООД, ЕИК *********, представлявано от единият от
двамата управители – Н. Д. М., в качеството му на продавач и М. И. В., ЕГН:
**********, в качеството и на купувач, е бил сключен предварителен договор
за покупко-продажба на процесните имоти подробно описани в молбата.
Твърди се, че продавача се е задължил да прехвърли на ищцата описаните в
предварителния договор имоти срещу сумата от 43000,00 лева, като съгласно
чл.2.2. е направена авансова вноска от 23000,00 лева, и са посочени срокове и
суми за изплащане на окончателната цена.
Ищцата твърди, че управителят на дружеството Н. М. е заявил, че на този
2
етап /края на 2019 г./ няма смисъл да бъде заплатена цената, защото голяма
част от съдружниците в дружеството са били починали и техните наследници
са неизвестни, с оглед на което няма как да бъде проведено общо събрание на
дружеството, с което да се вземе решение за продажба на имотите, както и, че
остатъкът от цената следва да бъде заплатен, когато конституират
наследниците на съдружниците като членове на дружеството и се вземе
решение за продажба на имотите. Тъй като такова решение не било взето с
покана връчена лично на представляващия "НАДЕЖДА-БРАТЯ ГЪРКОВИ"
ООД, управителя Н. М., дружеството е било поканено да сключи окончателен
договор на 29.07.2022г. в 15 ч. при нотариус Н. В. Д., вписана под номер 550 в
НК, с район на действие PC - Кн.. В определеният ден и час срещата се
състояла и бил съставен констативен протокол № 67, том I, per. № 1858 от
29.07.2022г. на нотариус Н. В. Д.. Явилият се представител на "НАДЕЖДА-
БРАТЯ ГЪРКОВИ" ООД, Н. Д. М. заявил, че общото събрание на
дружеството все още не е взело решение за извършване на продажбата, тъй
като съдружниците не могат да се съберат на събрание. Освен това Н. М. е
заявил, че дружеството притежава документ за собственост на процесиите
имоти, но не разполага с актуални скици и данъчни оценки, предвид
невъзможността да се вземе решение за продажба от общото събрание на
дружеството.
Ищцовата страна твърди, че след като е изчерпала възможностите за
сключване на окончателен договор по извънсъдебен начин е предявила
настоящият иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, като моли съдът да
обяви за окончателен предварителен договор за покупко-продажба на
процесните имоти подробно описани в исковата молба.
От събраните по делото доказателства съдът счита за установено
следното: Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД във вр. с чл.
362 и сл. от ГПК, за обявяване за окончателен предварителния договор от
15.11.2019 година за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между
„НАДЕЖДА-БРАТЯ ГЪРКОВИ“ ООД, с ЕИК ********* и М. И. В., с ЕГН
**********, и цена от 43000 лева.
3
Всеки предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот трябва
да включва: Данни за купувач и продавач; Описание на недвижимия имот;
Цена и начин на плащане; Срок за подписване на окончателен договор;
Неустойки и Декларации от страните.
Окончателния договор за покупко-продажба на недвижим имот се сключва с
подписване на нотариален акт, като страните изповядват сделката пред
нотариус и там се представят: Удостоверение за данъчна оценка – от нея ще
бъде видно, че имотът няма неплатени данъци; Схема на недвижимия имот;
Удостоверение за вещни тежести; Удостоверение за семейно положение на
продавача; Удостоверение за наследници; Разрешение за строеж,
архитектурен проект, акт 16 или други необходими строителни документи в
зависимост от положението на имота; Удостоверение за липса на
производство по несъстоятелност или ликвидация (ако продавачът е
юридическо лице);Удостоверение за липса на задължения по чл. 87 ДОПК.
Настоящият състав, предвид представените писмени доказателства, приема,
че предявеният иск е неоснователен и недоказан при следните съображения:
Подписаният предварителен договор не отговаря на изискванията касаещи
покупко – продажба на недвижим имот. Безспорно е, че ответното дружество
е собственик на продаваемият се недвижим имот, видно от представените:
Скици на имот и сгради - 3 броя; Удостоверение за търпимост;
Удостоверение за данъчна оценка и справка от имотен регистър, но покойния
управител на дружеството Н. М., без решение на общото събрание на
дружеството не може да продава части от имуществото му.
При подписване на предварителният договор от 15.11.2019 година за
покупко-продажба на недвижим имот не са изпълнени изискванията на чл.19,
ал.2 от ЗЗД, а именно, че той трябва да съдържа уговорки относно
съществените условия на окончателния договор. Липсват данни за
процесуалният представител на ООД „Надежда-Братя Гъркови“; в какво
качество е подписал този предварителен договор; как е оправомощен от
общото събрание на Дружеството да продава негови активи?
Купувача е посочен само с трите си имена и ЕГН, без адрес; имотите не са
описани така както биха били описани в нотариален акт – съседи, данъчни
оценки. Към предварителния договор няма представени документи за
собственост на процесиите имоти, актуални скици, данъчни оценки и
4
извлечение от търговския регистър за актуалното състояние на дружеството.
По делото е представен заверен препис от Дружествен договор на Дружество
с огроничена отговорност „НАДЕЖДА-БРАТЯ ГЪРКОВИ“ ООД, в който в
чл.15, ал.2, т.7 е посочено, че Общото събрание, като орган на дружеството,
взима решения за придобиване и отчуждаване на недвижими имоти и вещни
права върху тях. В същият чл.15, ал.2, т.5 е записано, че Общото събрание
избира управителите, определя възнаграждението им и ги освобождава от
длъжност. В чл.16, ал.1 от Дружествения договор е посочено, че управителите
организират и ръководят дейността на дружеството съобразно закона и
решенията на Общото събрание.
Липсата на представителна власт от страна на представителя на ответната
страна и посочените по-горе пороци на представеният предварителен
договор, мотивират настоящият състав да приеме, че договора е
недействителен и искът не следва да бъде уважен.
Следва да се отхвърли иска като неоснователен и недоказан, а ищеца да
заплати на ответното дружество направените разноски в общ размер на
4010,00 лева – адвокатско възнаграждение.
Водим от горното съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователен и недоказан иска на М. И. В., с ЕГН
**********, с адрес в гр.Кн., ул.“***“ № **, чрез мл.адвокат А. Б. И.-П. от
САК, преупълномощена от Адвокатско дружество „Вълчев и Борисов“, със
служебен адрес и такъв за призоваване и съобщения в гр.С., бул.“***“ № ***,
ет.*, СРЕЩУ: „НАДЕЖДА-БРАТЯ ГЪРКОВИ“ ООД, с ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление в гр.Кн., Община Кн., ул.“***“ № *,
представлявано от П. К. Ч., с ЕГН ***********, с адрес в гр.Кн., ул.“***“ №
**, ет.*, ап.**, чрез адвокат И. Ц. от ПлАК, ул. „***“ *, кантора № **, за
обявяване за окончателен на сключеният предварителния договор от
15.11.2019 година в гр. Кн., по смисъла на който „НАДЕЖДА-БРАТЯ
ГЪРКОВИ“ ООД, с ЕИК *********, с продавач Н. Д. М., продава на М. И. В.,
5
с ЕГН **********: I. Земя – поземлен имот с идентификатор 37376.733.11 и
площ 4,700 дка, III-та категория в м. Мерата на Кнежанското землище,
съставляваща имот № 733011 по плана за земеразделяне на гр.Кн. с
построените в имота сгради както следва: 1.Сграда с идентификатор
37376.733.11.1. застроена площ 574 кв.м. брой надземни етажи 1, брой
подземни етажи: няма данни, предназначение : Селскостопанска сграда; 2.
Сграда с идентификатор 37376.733.11.2. застроена площ 10 кв.м. брой
надземни етажи 1, брой подземни етажи: няма данни, предназначение :
Селскостопанска сграда, за сумата от 43000,00 лева.
ОСЪЖДА М. И. В., с ЕГН **********, с адрес в гр.Кн., ул.“***“ № **,
чрез мл.адвокат А. Б. И.-П. от САК, преупълномощена от Адвокатско
дружество „Вълчев и Борисов“, със служебен адрес и такъв за призоваване и
съобщения в гр.С., бул.“***“ № ***, ет.*, да заплати на „НАДЕЖДА-
БРАТЯ ГЪРКОВИ“ ООД , с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление в гр.Кн., Община Кн., ул.“***“ № *, представлявано от П. К. Ч.,
с ЕГН ***********, с адрес в гр.Кн., ул.“***“ № **, ет.*, ап.**, чрез адвокат
И. Ц. от ПлАК, ул. „***“ *, кантора № **, сумата от 4010,00 лева – адвокатско
възнаграждение.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Плевенския окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Кнежа: _______________________
6