Р Е
Ш Е Н
И Е
№404
гр.Г.Оряховица, 17.10.2018г.
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
Горнооряховски районен съд, втори
състав в публично заседание на девети октомври
през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
Председател: Еманоел
Вардаров
при секретаря М.К. и в присъствието
на прокурора . . . . . . . ., като разгледа докладваното от съдията Вардаров гр.дело№901/2018г. по описа
на Горнооряховския районен съд, за да се произнесе, съдът взе предвид следното:
Обективно
съединени искове с правно основание: чл.232 ал.2 ввр.
чл.228 ввр. чл.79 ал.1 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД.
Ищцата М.С. К., представлявана от адв.Н.М. от ВТАК, твърди в исковата си молба, че с
ответника-ЗП имат сключен аренден договор от 2013г.
за отдаване под аренда на имоти - земеделски ниви, находящи се в землището на
с.К. Общ.Е., а именно: -нива в местността „Козя река“ – имот№091002 - 2.40дка;
-нива в местността „Ямата“ – имот№094027 – 2.00дка; -нива в местността „Ямата“
- имот№094037 – 4.999дка; -нива в местността „Ямата“ - имот№094045 – 2.00дка;
-нива в местността „Ямата“ - имот№094047 - 4.00дка; -овощна градина в
местността „Каравел
чаир“ - имот№099004 - 1.801дка; -нива в местността
„Двете долчини“ - имот№230040 – 4.00дка, или общо
21.20дка. Съгласно т.2, договорът се
сключва за срок от 5 стопански години(от 01.10.2013г. до 01.10.2018г.), като
арендаторът се задължава да заплаща на арендателката
по 25.00лв. на декар за изтеклата стопанска година - чл.5 от договора. Твърди се, че за стопанската 2013г./2014г.,
стопанската 2014г./2015г., стопанската 2015г./2016г. арендаторът не бил
заплатил годишните арендни вноски. – по 530.00лв. за всяка стопанска година или
общо 1590.00лв. Твърди се, че ищцата многократно търсила ответника-арендатор за заплащане на годишните
вноски. Чрез нотариус Кр.Боева с район на действие
ГОРС изпратила и нотариална покана за изплащане на задължението, но до този
момент заплащане не била получила.
Съгласно т.3 от Тълкувателно решение№2/20.07.2017г.
по тълк.дело№2/2015г. – ОСГТК ВКС, когато арендният
договор не е сключен в изискващата се съгласно ЗАЗ, форма писмена с нотариална
заверка, той се конвертира в наемен, както бил в случая. Моли да съда да
постанови решение, с което да бъде осъден ЗП А.С.М.да заплати на М.С. К. сумата
1590.00лв., представляваща незаплатените годишни арендни(наемни)
вноски за стопанските 2013г./2014г.; 2014г./2015г.; 2015г./2016г.,
съгласно сключен между Аренден(наемен) договор от 2013г., ведно със законната
лихва върху тази сума, считано от датата на завеждане на исковата молба –
09.05.2018г. до окончателното и изплащане. Претендира направените по
делото разноски.
Ответникът ЗП А.С.М.(чрез адв.Р.Д. от ВТАК) оспорва предявените искове. В представения
договор за аренда нямало основни реквизити като място на сключване на договора;
дата на сключване, печат на ЗП. Не било ясно изобщо дали този договор бил
сключен между тези страни, тъй като имало само едни подписи, които сами по себе
си не значели нищо – следвало да се изпише
под подписа имената на подписалия договора. Нямало и индивидуализация на имотите, за
които се претендирало заплащане на арендните вноски
за трите стопански години. В договора нямало и срок за заплащане на арендната вноска. Oт значение
било дали предоставената зем.земя е обработваема или
пустееща. За разлика от другите договори за наем, процесният
договор бил за наем на земя, като все пак се добивали някакви
плодове за разлика от другите договори за наем и именно тези плодове после биха
кореспондирали със заплащането на
наемите и рентите. В регистрите
на ОС“З“ Е. нямало данни за регистрирана собственост на името на ищцата К. и за
стопанската 2013г./2014г., стопанската 2014г./2015г., стопанската 2015г./2016г.
не били подавани декларации по чл.69 от ППЗСПЗЗ, респ. заявления по чл.70 от
ППЗСПЗЗ от М.С. К.. Отделно от това, М. не бил подавал заявление до ОС“З“
и не бил подпомаган с държавна помощ.
Моли съда да отхвърли предявените искове. Претендира направените по делото
разноски.
Съдът след като взе предвид
становищата на страните и прецени събраните по делото доказателства, съобразно
ГПК, приема за установено следното:
М.С. К. и ЗП А.С.М.са сключили аренден договор от 2013г. за отдаване под аренда на имоти -
земеделски ниви, находящи се в землището на с.К. Общ.Е., а именно: -нива в
местността „Козя река“ – имот№091002 - 2.40дка; -нива в местността „Ямата“ –
имот№094027 – 2.00дка; -нива в местността „Ямата“ - имот№094037 – 4.999дка;
-нива в местността „Ямата“ - имот№094045 – 2.00дка; -нива в местността „Ямата“
- имот№094047 - 4.00дка; -овощна градина в местността „Каравел чаир“ - имот№099004 - 1.801дка; -нива в местността „Двете долчини“ - имот№230040 – 4.00дка, или общо 21.20дка. Съгласно т.2, договорът се сключва за срок от
5 стопански години(от 01.10.2013г. до 01.10.2018г.), като арендаторът се
задължава да заплаща на арендателката по 25.00лв. на
декар за изтеклата стопанска година - чл.5 от договора.
Според приложената справка с изх.№02-1100/378/17.09.2018г. на
ДФ„Земеделие” А.С.М.е кандидат по схемите и мерките за директни плащания с УРН
220340, като за периода: 2014г.-2016г. на кандидата са изплатени суми, подробно
описани в извлечение от Система за електронни бюджетни разплащания(СЕБРА).
Площите, декларирани за подпомагане по схемите и мерките за директни плащания,
не се заявяват по кадастрални имоти или имоти по КВС. Съгласно изискванията на
чл.7 aл.2 от Наредба№5/27.02.2009г. за условията и
реда за подаване на заявления по схеми и мерки за директни плащания,
очертаването на земеделските площи се извършва върху цифрова ортофотокарта в общинските служби по местонахождение на
земите и те представляват блокове на земеделско стопанство и земеделски парцели
(БЗС и ЗП). За всяка от кампаниите, се извършвала оторизация
по заявленията на кандидатите. При администриране на заявленията се вземат
предвид резултатите от всички задължителни проверки, съгласно чл.37 от ЗПЗП и
във всички случаи с установено отклонение от законовите изисквания за
допустимост за подпомагане, се налагали предвидените намаления и санкции.
Видно от справка с изх.№ПО-07-757/25.09.2018г.
на ОС“З“ гр.Е., в регистрите на ОС“З“ нямало данни за регистрирана собственост
на името на ищцата М.С. К. и за стопанската 2013г./2014г., стопанската
2014г./2015г., стопанската 2015г./2016г. не били подавани декларации по чл.69
от ППЗСПЗЗ, респ. заявления по чл.70 от ППЗСПЗЗ от М.С. К..
От ищцовата
страна са ангажирани гласни доказателства. Св.С. Й.С. твърди, че е роден в
махала, близо до с.К. Общ.Е. и притежавал 50.00дка земеделски земи. М.К. му
била споделила, че е „дала” нивите си на А.С.. Същото разбрал и от К.И.Т.и С.Т.Г.. Споделили му, че договорите ги сключили през
м.септември.2013г., но впоследствие не били получили никакви пари от М.. А.С.М.обработвал
цели масиви в землището на с.К.(над 1000дка). Свидетелят също бил сключил
договор с М., но последният му дължал по договора пари.
По делото е приложена нотариална
покана(чрез нотариус Кр.Б. с район на действие ГОРС от
05.10.2016г., с която М. Ст.К. от свое име и от името на М. Н..К., С. Т.Г. и М.Хр.Т. - всички „арендодатели по
договори от за обработване на земеделски земи за срок от 01.102.13г. до
01.10.2018г.“ поканва А.С.М.„да спазва т.5 от договорите, като в 7-дневен срок
да приведе дължимите пари“. Поканата е получена от ответника М. на
07.10.2016г., за което е извършено съответното нотариално удостоверяване.
Като прецени изложените по-горе факти по
делото, съдът достига до следните правни изводи:
Безспорно се установи, че между
страните са възникнали вид правоотношения(двустранно споразумение с възмезден
характер) във връзка със сключването на
договор. Именуваният договор е „договор за аренда на земеделска
земя”. Основните възражения на ответника са свързани с твърдението му, че
приложения по делото договор противоречи на чл.4 ал.1 от ЗАЗ и чл.3 ал.1 от ЗАЗ
и нямало основни реквизити като място на сключване на договора; дата на
сключване, печат на ЗП, срок за
заплащане на арендната вноска.
Съгласно чл.3 ал.1 от Закона за
арендата в земеделието/ЗАЗ/ договорът за аренда се сключва в писмена форма с
нотариална заверка на подписите на страните и се вписва в нотариалните книги и
се регистрира в съответната ОС”З”.
Вписването на договора в нотариалните книги не е елемент от фактическия състав
на договора(няма конститутивно действие), но го прави
противопоставим на трети лица, които придобиват права(вещни или облигационни)
от същия праводател. Регистрирането на арендния договор в ОС”З” няма правно значение за
валидността и действието му. От
приложения към исковата молба договор е видно, че в същия е отбелязано, че е
сключен за срок от срок от 5 стопански години(от 01.10.2013г. до 01.10.2018г.).
Следва да се отбележи, че в съдебната практика не съществуват колебания, че
вида на договора се определя не от посоченото от страните наименование, а от
съдържанието му, съгласно материалния закон. Не се твърди липса на основание за
ползване на процесните имоти, макар да се признават
несъвършенствата на постигнатото съглашение. Още повече, че законът допуска
нищожната сделка да бъде конвертирана, стига същата да съдържа съществените
белези на друг тип сделка и страните по нея да желаят настъпването на правните
последици по новата сделка. Според т.3 от Тълкувателно решение от 20.07.2017г.
по тълк.дело№2/2015г. – ОСГТК ВКС сключеният не в
предвидената в ЗАЗ форма договор за възмездно ползване на земеделска земя, се
конвертира в действителен договор за наем, ако са налице предпоставките за
конверсията. Конверсията - превръщане в нов тип сделка - не е законодателно
уредена, но е призната в правната доктрина и практиката в случаите, в които
недействителна сделка съдържа съществените признаци на действителна сделка,
годна е да породи правното и действие по волята на двете страни, които искат
недействителната сделка да произведе действието на действителната, защото
правните и последици са съвместими с намерението им и са целени от тях. Ако
договорът за аренда не е сключен в предвидената в закона форма/поради отсъствие
на нотариална заверка на подписите на страните или дори без да е спазена
писмената форма/ и той съдържа всички съществени елементи на договора за наем,
конверсията е допустима. След като законодателството допуска алтернативата
ползването на земеделска земя да е предмет и на наемен договор, и при
възможността за съществуване и на наемно, и на арендно
правоотношение за обектите по чл.1 от ЗАЗ, то недействителният аренден договор може да се преобразува в наемен по
несъмнено изразено взаимно съгласие на страните, ако правните последици, целени
с арендния договор могат да се постигнат по силата на
наема на земеделската земя. В конкретния случай
е установено, че изискуемата се от закона форма за действителност на
договора за аренда, съгласно чл.3 ал.1 от ЗАЗ и чл.4 от ЗАЗ не е спазена. Това
обстоятелство изключва приложението на разпоредбите на ЗАЗ, а възникналият спор
следва да бъде разгледан на плоскостта на общите разпоредби на ЗЗД. Според
ЗСПЗЗ, земеделската земя може да бъде предмет както на договор за аренда, така
и на договор за наем - по аргумент от чл.5, чл.24 и др. от ЗСПЗЗ. В този смисъл
би могло да се изведе извод, че при липса на изискваната от закона форма,
нищожният договор за аренда би могъл да се конвертира в договор за наем.
Безспорно е, че не би могло a priori да се приеме
настъпването ipso iure на
конверсия на недействителен аренден договор в наемен
такъв, а би следвало при всеки конкретен случай сделката да се тълкува
съобразно действителната обща воля на страните по нея.
С оглед конкретния случай, следва
да се отбележи, че страните не навеждат никакви доводи, за съществуващи
различни отношения помежду им от договорните такива, породени от договор за
наем на земеделска земя, който нормативно е уреден в чл.228 и сл. от ЗЗД. Ако
договорът е конвертиран в такъв за наем и ползването е предоставено,
уговорената насрещна престация се дължи като наемна
цена. Формата за валидност на договора за наем е свободна /писмена, устна или с
конклудентни действия/. В случая и по силата на арендния договор и по силата на договора за наем
собственикът или притежателят на вещно право на ползване(ползвател) на
земеделска земя я предоставя на друго лице временно за ползване, срещу което то
дължи възнаграждение, а произведената продукция по време на ползването остава в
негова собственост. Основните задължения на собственика на земята винаги са да
допусне лицето, което ще я ползва(съответно арендатор/наемател) до нея, да
осигури спокойното и безпрепятствено ползване на земята от лицето, да
предостави земята в състояние, годно за обичайното или уговореното ползване.
Лицето, което ползва земята, от своя страна се задължава да плаща на
собственика уговореното възнаграждение, да ползва и поддържа предоставената
земя с грижата на добър стопанин и след прекратяване на договора да предостави
земята обратно на собственика/ползвателя в състоянието, в което я е приел, като
се отчита естественото изхабяване при експлоатацията и. И при наема, и при
арендата, е възможно да се договори цената на ползването на земята да се плаща
на собственика не в пари, а в натура - например като част от произведената
земеделска продукция или в редки случаи - чрез поддържане и облагородяване на
земята. Възможно е също така земеделската земя да се преарендува(чл.11
от ЗАЗ) или пренаема(чл.234 от ЗЗД) от лицето, на което тя първоначално е
предоставена. Предвид всичко това съдът намира, че процесният
договор е сключен с цел предоставяне на ответника на опредЕ.
количество земеделска земя с цел използването и от него срещу заплащане в полза
на ищеца на определено възнаграждение(в случая в пари) за ползването. Процесният договор за аренда покрива всички белези на
договор за наем и обвързва страните като такъв - възмездно предоставяне на
земеделска земя за ползване срещу заплащане на годишна наемна цена в определени
съобразно договора срокове.
Правно ирелевантно
е реалното ползване на наетия имот/имоти от страна на наемателя доколкото
наемодателят е изпълнил основното си задължение по договора, а въпросът дали и
как наемателят ще упражнява фактическа власт е предоставен в негова дискреция на правата(Решение№292/14.07.2005г. по
т.дело№558/2004г. - IIт.о. ВКС). С оглед на
изложеното, за да бъде дължима наемната цена, е необходимо на наемателя да е
предоставено ползването на наетата вещ, необходимо е тя да бъде поставена на
негово разположение - да премине в негово държане. В случай, че наемодателят е
изпълнил задължението си за предаване на вещта на наемателя и му е предоставил
ползването върху същата, насрещното задължение на наемателя за заплащане на
наемната цена е възникнало и той дължи такава, като обстоятелството дали реално
ползва вещта или не е ирелевантно(Решение№238/04.09.2013г.
по т.дело№123/2011г. - IIт.о. ВКС; Решение№27/16.04.2014г. по т.дело№1893/2013г. -
IIт.о. ВКС). Задължението на наемателя не зависи от
това дали той реално ще ползва или не земите, а произтича пряко от договора,
който той се е подписал. Възражението, че част от земите са необработваеми,
респ. пустеещи също е ирелевантно. Наемателят не е правил такова възражение
по-рано. Дори и земите да са пустеещи, респ. необработваеми, това не освобождава автоматично наемателя от
плащане на наемната цена. Ако част от земите са негодни да се използват за
земеделски нужди това би могло да бъде предпоставка за частично разваляне на
договора или унищожаване например поради грешка в предмета. Данни
ответникът-наемател да е сезирал наемодателя за неизпълнение на задължението му
по чл.3 от договора и да е поискал изпълнение на това задължение през периода
на действието му, респ. да е поискал прекратяване на договора на такова
основание, не се съдържат в никакво годно доказателство, а се явяват единствено
като възражение на ответната страна, като средство защита, в настоящото съдебно
производство. Такива възражения обаче не са правени и не са били предмет на
изследване по делото.
От доказателствата по делото е
установено, а и страните не спорят, че ищецът е изпълнил задължението си по
договора. По делото няма доказателства за направено плащане от страна на
ответника, каквото задължение съществува за него. С договора за наем, съгласно
чл.228 от ЗЗД, наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за
временно ползване, а наемателят - да му плати опредЕ.
цена. Страните са постигнали съгласие за сключване на двустранен, възмезден и консенсуален договор, съществените признаци на който
съгласно чл.228 от ЗЗД са предоставяне на наемателя на една вещ за временно
ползване от другата страна, чието насрещно задължение е да му плати опредЕ. цена. Несъмнено е установено по делото, че
договорът е породил правното си действие, целено от страните със сключването
му, като ищецът като наемодател е предоставил на ответниka
за ползване земеделски земи. По делото не се събраха каквито и да било
доказателства за плащане от страна на ответниka.
Съгласно чл.20 от ЗЗД, при тълкуването на договорите трябва да се търси
действителната обща воля на страните и отделните уговорки трябва да се тълкуват
във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от
целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и
добросъвестността. И в тази връзка съдът намира, че действителната воля на
страните по отношение на уговорената цена е по 25.00лв. на декар за изтеклата
стопанска година(чл.5 от договора) за
предоставеното ползване. Поради характера му - договор за наем, а не договор за
аренда на земеделска земя, за процесният договор е
приложим ЗЗД, а не специалния ЗАЗ. При
това положение доколкото страните по договора за наем не са уговорили падеж за
плащане на наемната цена, отношенията следва да се уредят по правилата на
чл.84 ал.2 от ЗЗД или тъй като няма определен ден за изпълнение длъжникът
изпада в забава, след като бъде поканен от кредитора. Не се установи, че преди
образуване на настоящото производство е отправена покана за изпълнение до
ответника. Следователно последният се счита поканен с предявяване на
исковете(датата на завеждане на исковата молба), от когато е в забава. Съдът в
рамките на своите правомощия по чл.162 от ГПК
и заявеното признание на ответника, намира претенцията на ищеца за
основателна, като следва да осъди ЗП А.С.М.да заплати на М.С. К. сумата 1590.00лв.,
представляваща незаплатените годишни арендни(наемни)
вноски за стопанските 2013г./2014г.; 2014г./2015г.; 2015г./2016г.,
съгласно сключен между Аренден(наемен) договор от 2013г.
Задължението е парично и ответникът дължи и законната лихва съгласно чл.86 ал.1
от ЗЗД от датата на забавата. Безспорно
бе установено, че действително ответникът е в забава по отношение на претендираната наемна цена. Ищецът претендира лихва за
забава от датата на завеждане на исковата молба. В този смисъл съдът следва да присъди в полза на ищеца и законната лихва върху главницата за неизплатен наем, считано датата
на завеждане на исковата молба – 09.05.2018г. до окончателното и изплащане
При този изход на делото, на
основание чл.78 ал.1 от ГПК, ответникът следва да заплати на ищцовата страна
и сумата 263.60лв., представляваща направени по делото
разноски(ДТ по чл.1 от Тарифа към
ДТССГПК – 63.60лв.; адвокатско възнаграждение – 200.00лв.).
Водим от изложените съображения и
на основание чл.258 и сл. от ГПК, чл.7 от ГПК, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА ЗП А.С.М.с ЕГН**********,***.О., да заплати на М.С. К. с ЕГН**********,***:
сумата 1590.00лв./хиляда петстотин и деветдесет лева/, представляваща
незаплатените годишни арендни(наемни) вноски за
стопанските 2013г./2014г.; 2014г./2015г.; 2015г./2016г., съгласно сключен между Аренден(наемен)
договор от 2013г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата
на завеждане на исковата молба – 09.05.2018г. до окончателното и изплащане; сумата
263.60лв./двеста шестдесет и три лева и шестдесет стотинки/, представляваща
направените по делото разноски.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Великотърновския окръжен съд в
двуседмичен срок, считано от датата на
получаване на съобщението, че е изготвено и обявено.
Препис от решението да се
изпрати на страните.
Районен съдия: