Р
Е Ш Е Н И Е
гр. София, 16.02.2023 г.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, I
- 28 състав, в публичното
съдебно заседание на шестнадесети януари през две хиляди двадесет и трета година
в състав:
Председател: ИВАЙЛО Д.
при участието на секретаря Надежда Масова, като разгледа докладваното от
съдията гражданско дело № 3719/2020 г. по
описа на СГС, за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са искове с
правно основание чл. 177, ал. 1 от ЗЗД от „А.Г.“ ЕООД, както
следва:
- срещу ответника Г.Д.Б.
за осъждането му да заплати на ищеца сумата от 25 100 лв. като частичен иск от
500 000 лв., представляваща увеличената стойност вследствие на извършени в
периода 29.04.2008 г. - 20.08.2018 г. полезни разноски на недвижими имоти,
собственост на ищеца, придобити въз основа на нотариален акт за продажба на
недвижим имот №23, том II, рег. №1298, дело №219 от 29.05.2008 г. на нотариус А.В.,
рег. № 531 в НК и ипотекирани в полза на „Банка ДСК“ ЕАД за задължения на Г.Д.Б.
с нотариален акт за учредяване на договорна ипотека акт №89, том I, рег. № 536 от
21.04.2008 г. по описа на нотариус Н.Б., рег. №416, вписан в Служба по
вписванията – гр. Чепеларе с вх. рег. №296/21.04.2008 г., акт №36, дело
264/2008 г. и с нотариален акт за учредяване
на договорна ипотека акт №50, том II, рег. № 1242, дело №245 от 08.09.2008 г.
по описа на нотариус Н.Б., рег. №416, вписан в Служба по вписванията – гр.
Чепеларе с вх. рег. №679, акт №80, дело 594/2008 г., върху следните недвижими
имоти: поземлен имот с идентификатор №80371.242.49, находящ се в гр. Чепеларе,
ул. „******, с площ от 913 кв. м., ведно с построената в имота сграда с
идентификатор № 80371.242.49.1 (с актуален кадастрален №80371.242.49.4), състояща
се от: самостоятелен обект, представляващ партер с площ от 97 кв. м. с
идентификатор №80371.242.49.1.3, с предназначение - за склад; самостоятелен
обект, представляващ първи жилищен етаж с площ от 97 кв. м. с идентификатор №
80371.242.49.1.1, с предназначение - жилище, апартамент; самостоятелен обект,
представляващ втори жилищен етаж с площ от 140 кв. м., с идентификатор №
80371.242.49.1.2, с предназначение - жилище, апартамент; самостоятелен обект,
представляващ трети жилищен етаж с площ от 140 кв. м. с идентификатор №
80371.242.49.1.4, с предназначение - жилище, апартамент.
- срещу
ответника „Банка ДСК“ ЕАД в качеството му на ипотекарен кредитор за
установяване спрямо банката, че „А.Г.“ ЕООД има вземане в размер на 25 100
лв., предявено като частичен иск от 500 000 лв., представляваща
увеличената стойност вследствие на извършени в периода 29.04.2008 г. -
20.08.2018 г. полезни разноски на горепосочените недвижими имоти, които имоти
са ипотекирани в полза на „Банка ДСК“ ЕАД с нотариален акт за учредяване на
договорна ипотека акт №89, том I, рег. № 536 от 21.04.2008 г. по описа на
нотариус Н.Б., рег. №416, вписан в Служба по вписванията – гр. Чепеларе с вх.
рег. №296/21.04.2008 г., акт №36, дело 264/2008 г. и с нотариален акт за учредяване на договорна
ипотека акт №50, том II, рег. № 1242, дело №245 от 08.09.2008 г. по описа на
нотариус Н.Б., рег. №416, вписан в Служба по вписванията – гр. Чепеларе с вх.
рег. №679, акт №80, дело 594/2008 г.
В исковата молба с вх. №39181 от 04.05.2020 г.
и поправен искова молба с вх. № 283352 от 28.04.2022 г. (л. 309, том 2) са
изложени твърдения, че Г.Д.Б.
e сключил на 16.04.2008 г. договор за ипотечен кредит с „Банка ДСК“ ЕАД за сумата
от 460 000 лв., което задължение било обезпечено с договорна ипотека, учредена
на 21.04.2008 г. върху застроено и незастроено дворно място, представляващо
поземлен имот с идентификатор 80471.242.49, находящо се в гр. Чепеларе, на ул.
„******, с площ от 913 кв. м., ведно със следните самостоятелни недвижими имоти,
находящи се в построената в имота сграда с идентификационен № 80471.242.49.1:
самостоятелен обект, представляващ партер с площ от 97 кв. м. с
идентификационен № 80371.242.49.1.3, с предназначение - за склад; самостоятелен
обект, представляващ първи жилищен етаж с площ от 97 кв. м. с идентификационен
№ 80371.242.49.1.1, с предназначение - жилище, апартамент; самостоятелен обект,
представляващ втори жилищен етаж с площ от 140 кв. м. с идентификационен №
80371.242.49.1.2, с предназначение - жилище, апартамент, ведно със съответните
идеални части за посочените обекти от правото на собственост върху общите части
на сградата; както и върху построените в същия поземлен имот сграда с
идентификатор 80371.242.49.2, с площ от 82 кв. м. с предназначение -
селскостопанска сграда, брой етаж - 1 и сграда с идентификатор 80371.242.49.3,
с площ от 36 кв. м. с предназначение – друг вида сграда за обитаване -
пристройка, брой етажи - 2.
Твърди се, че на
29.05.2008 г. ищецът е придобил от ответника правото на собственост върху
горепосочените недвижими имоти, служещи като обезпечение, както и собствеността
върху самостоятелен обект в построената в имота сграда с идентификатор 80371.242.49.1,
представляващ трети жилищен етаж с площ от 140 кв. м., с идентификатор
80371.242.49.1.4, с предназначение - жилище, апартамент, заедно със съответните
идеални части за същия обект от правото на собственост върху общите части на
сградата. Към този момент въпросният трети етаж не е бил ипотекиран в полза на
„Банка ДСК“ ЕАД, като ипотека е била „учредена от А.Г.” ЕООД на 08.09.2008 г.
за обезпечаване задълженията на Г.Д.Б. по договор за кредит от 02.09.2008 г. в
размер на 162 000 лв.
Ищецът претендира, че е
предприел вътрешно преустройство и смяна на предназначението на ипотекираната
жилищна сграда с идентификатор 80371.242.49.1 в семеен хотел с пристройка на един
етаж за рецепция, извършено съгласно разрешение за проектиране от 17.07.2008
г., Доклад за оценка на съответствие № DOS - № 32/14.11.2008 г., инвестиционен
проект, одобрен на 19.01.2009 г., Разрешение за строеж № 4 от 02.02.2009 г.,
Удостоверение по чл. 202 от ЗУТ № 26-00-331 (1) от 16.03.2009 г. и Протокол за откриване на строителна
площадка и определяне на строителна линия и ниво от 10.04.2009 г.
Ищецът твърди, че е
извършил дейности и е сторил разходи по проучване, проектиране и разрешаване на
преустройството; строителни дейности за изграждане на рецепция със санитарни
възли и склад, преустройство и обособяване на шест апартамента със санитарни
възли и помещение за обществено хранене в сутерена - дневна с винарна и зала за
дегустация на вино; външна и вътрешна каменна облицовка на сградата; изграждане
на водопроводна, канализационна, електрическа и отоплителна инсталации; основен
ремонт и доизграждане на покрива; поставяне на нова дограма и парапети; довършителни
работи, включително поставяне на каменна облицовка, фаянс и оборудване в
санитарните помещения, врати, дюшеме, латекс, осветителни тела, вградено
кухненско оборудване, система за видеонаблюдение; ремонтни дейности за
запазване на извършените подобрения и поддържане на имота в състояние, годно за
ползване като хотел, които дейности са подробно описани в Технически паспорт
peг. № 30/07.09.2009 г. за строеж “Семеен хотел с пристройка на един етаж за
рецепция - /вътрешно преустройство на жилищна сграда и смяна на
предназначението й/”.
Отделно от горното
ищцовото дружество затревило и озеленило с многогодишна растителност, както и
изградило масивна ограда в ипотекирания поземления имот с идентификатор
80371.242.49 съгласно разрешение за проектиране от 01.12.2008 г., инвестиционен
проект, одобрен на 09.07.2009 г. от ОЕСУТ на община Чепеларе и Разрешение за
строеж № 58 от 20.07.2009 г.
Твърди, че разноските,
които е направил в периода 29.04.2008 г. - 20.08.2018 г. за подобренията и
увеличената стойност на жилищна сграда с идентификатор 80371.242.49.4 (стар
идентификатор 80371.242.49.1) са в размер на 406 118,29 лв. без ДДС, като
съответно стойността на сградата и самостоятелните обекти в нея се е увеличила
с 500 000 лв.
Твърди, че към датата на
исковата молба е било висящо изп. дело № 20169180400006 по описа на Витанов
срещу ответника Г.Б. за вземания на „Банка „ДСК“ ЕАД по издадени в нейна полза изпълнителен
лист от 22.01.2016 г. по ч. гр. д. № 32656/2015 г. на СРС и изпълнителен лист,
издаден на 23.01.2018 г. по ч. гр. д. № 83866/2017 г. на СРС. По молба на
взискателя е пристъпено към изпълнение върху имуществото, собствено на ищеца и
служещо като обезпечение на вземанията по договорите за кредит.
Предвид гореизложеното ищецът
счита, че е осъществен фактическия състав на чл. 177 ал. 1 от ЗЗД, тъй като
задълженията на ответника Г.Б. към „Банка „ДСК” ЕАД са обезпечени с имоти на
ищеца, без той да е лично задължен. Същевременно ищцовото дружеството е
направило полезни разноски в ипотекираните поземлен имот с идентификатор
80371.242.49 и жилищна сграда с идентификатор 80371.242.49.1 (с актуален идентификатор
80371.242.49.4), с които стойността им е увеличена, поради което претендира осъждането
на Г.Д.Б. да му заплати сумата от 25 100 лв., предявена като частичен иск от
500 000 лв., както и да бъде установено спрямо втория ответник Банка ДСК
ЕАД, в качеството му на ипотекарен кредитор, че „А.Г.“
ЕООД е носител на горепосоченото вземане.
С отговора на искова
молба от 01.07.2020 г. Г.Д.Б. е оспорил предявените искове с възражението, че
през 2008 г. е сключил два договора за ипотечен кредит с „Банка „ДСК“ ЕАД за
преустройството на наследствената му къща, находяща се в гр. Чепеларе, ул. „******,
в семеен хотел и построяването на втора сграда в същия имот, която да бъде
допълнителна част към семейния хотел. Поради изискването на българското
законодателство към 2007 г., че семеен хотел може да функционира и развива
търговска дейност единствено като търговско дружество през 2007 г. е
регистрирал „А.Г.“ ЕООД, а на 02.07.2013 г. е сключил договор за продажба на
дружествените дялове на дружеството с Б.Б.. Твърди,
че до продажбата на дружествените дялове той е бил управител и едноличен
собственик на капитала на „А.БГ“ ЕООД, в който период са били извършени всички
твърдени преустройства и подобрения на къщата в семеен хотел.
Заявява, че поради
липсата от страна на „А.БГ“ ЕООД на финансова история и активи към 2008 г.
„Банка ДСК“ ЕАД е предложила на Г.Б. като физическо лице да изтегли сочените в
исковата молба два кредита като ипотекира сградата, а след това да я апортира в
капитала на дружеството.
Твърди, че е сключил с „А.Г.“
ЕООД договор за заем от 22.01.2008 г. на стойност 1 005 406,54 лв., по който е
предоставил сумата от 895 500 лв., и с която са били извършени преустройства и
подобрения на имотите. Тъй като тази сума не била върната на ответника, той релевира,
при условията на евентуалност, възражение за прихващане с вземането, което се
претендира от ищеца.
Ответникът „Банка ДСК“
ЕАД е депозирал отговор на исковата молба на 24.06.2022 г., в който излага
съображения, че предявеният срещу банката иск по чл. 177, ал. 1 ЗЗД е
недопустим, тъй като има единствено осъдителен, но не и установителен характер.
По отношение на предявения срещу другия ответник Г.Б. осъдителен иск поддържа,
че е налице липса на правен интерес, тъй като такъв възниква за ипотекарния
длъжник от момента, в който е прекъснато владението му върху ипотекирания имот,
както и при осъществена публична продан на ипотекирания имот, от чиято цена да
се претендира исковата сума.
Оспорва предявения иск и
като неоснователен, тъй като извършените подобрения представляват луксозни
разноски и не попадат в обхвата на привилегията по чл. 177, ал. 1 от ЗЗД.
Възразява срещу твърдението на ищеца, че третото лице - добросъвестен владелец
има право на по-голямата сума измежду увеличената стойност на вещта и
действителните разходи за подобрения, като в случая добросъвестността била
ирелевантна. Не било доказано разходи за подобрения да са сторени от ищцовата
дружество, а са били извършени от ответника Г. Б., който в периода от
29.10.2007 г. до 18.07.2013 г. е бил едноличен собственик на капитала и
управител на „А.Г.“ ЕООД. В тази връзка твърди, че средствата са набавени чрез
отпуснати на Г.Б. два ипотечни кредита от 16.04.2008 г. в размер на 460 000 лв.
и от 02.09.2008 г. в размер на 162 000 лв., като след усвояването им, до датата
на въвеждане в експлоатация на строеж „Вътрешно преустройство и смяна
предназначението на жилищна сграда за семеен хотел с пристройка на един етаж за
рецепция“, са преведени по сметка на дружеството в периода 24.04.2008 г. –
11.05.2010 г. суми в общ размер на 340 530 лева. Изтъква и че липсват каквито и
да било данни, че „А.Г.“ ЕООД е върнало получените пари на Г.Б..
Оспорва наличието на
връзка между представените към исковата молба разходни документи - фактури и
твърдените за извършени в имота подобрения.
Постъпило е становище от
15.07.2022 г. от ищеца, с което оспорва подадения от банката отговор на
исковата молба, като поддържа изложеното в молба с вх. № 90831 от 08.09.2020 г.
и представените с нея и приети по делото доказателства за факта, че процесното
увеличение на стойността на ипотекираните имоти е извършено от „А.Г.“ ЕООД със
собствени средства на дружеството в размер на 1 259 983 лева, осигурени от
чуждестранна инвестиция на Б.Б.. Сочи, че с договор
за заем между Г.Б. като заемодател и „А.Г.” ЕООД като заемател,
и с извлечение от банковата сметка на „А.Г.” ЕООД, е доказано, че Г.Б. е
предоставил на дружеството сумата от 895 500 лева, която е получил като целеви
заем от Б.и от „Б.Б.ББ” ООД за преустройство и
подобрение на процесните имоти, и че „А.Г.“ ЕООД е разходвало тези средства за
извършване на процесните подобрения. Поддържа, че със Споразумението от
01.07.2013 г. се установявало, че Г.Б. е прехвърлил на „Б.Б.ББ”
ООД цялото си вземане от „А.Г.” ЕООД в размер на 895 500 лева вместо изпълнение
на част от задължението си към „Б.Б.ББ” ООД.
Ответникът Г.Б., чрез адв. А.Ц., също е депозирал становище от 19.07.2022 г. по
отговора на исковата молба на „Банка ДСК“ АД, с което се присъединява към
изложеното от втория ответник.
Съдът, като взе предвид
доводите на страните и събраните по делото доказателства, при спазване на
разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното от фактическа и правна страна:
Разпоредбата на чл. 177,
ал. 1 ЗЗД предоставя правна възможност на собственика на продадения ипотекиран
имот, който не е лично задължен (т. нар. „ипотекарен длъжник“), да получи от
цената на имота преди ипотекарния кредитор необходимите разноски, които е
направил за имота, както и увеличението на стойността му, което се дължи на
негови полезни разноски. Искът е основан на забраната за неоснователно
обогатяване на длъжника по изпълнението, който би се обогатил, доколкото чрез
извършените от ищеца действия по запазване, поддържане, привеждане за годно
ползване или подобрения на имота обективно допринася за провеждането на
публична продан с продажната цена, от която взискателят се удовлетворява и
съответно води до намаляване на задължението на ответника - длъжник в изпълнителното
производство. Визираната разпоредба също така признава по изключение право на
участие на ипотекарния длъжник в разпределението, както и привилегия пред
вземането на ипотекарния кредитор.
Съдържанието на нормата
сочи пряко кой е носител на вземането и неговата привилегия, но не и чия е
пасивната материалноправна легитимация по този иск. Въпросът е разрешен с
постановяване на решение № 60167 от 30.07.2021 г. на ВКС по т. д. № 2314/2019
г., II т. о., ТК, в което е прието, че в хипотезата на чл. 177, ал. 1 ЗЗД във всички
случаи се касае за ищец, който заявява самостоятелни права в изпълнителното
производство, а всички други подобни хипотези, уредени в закона, изискват
спорът да се разреши чрез предявяване на иск едновременно срещу кредитора и
длъжника (чл. 440, чл. 464 ГПК), поради което по аналогия следва да се приеме,
че искът по чл. 177 ал. 1 ЗЗД следва да бъде предявен срещу ипотекарния
кредитор и длъжника по изпълнението, чийто дълг е обезпечен с имущество,
собственост на ищеца.
Този извод съставът на
ВКС е аргументирал със съдържанието на разпоредбата на чл. 177 ал. 1 ЗЗД, от
което е изводимо, че вземането, произтичащо от сторените необходими и/или
полезни разноски, се ползва с привилегия и подлежи на удовлетворяване преди
това на ипотекарния кредитор, а основанието и размерът на вземането следва да
се установят по исков път, тъй като привилегията се реализира след
принудителната продажба на имота, а, за да извърши разпределението, съдебният
изпълнител има нужда от изпълнителен титул. Тъй като вземането за разноски
(увеличена стойност на имота) винаги рефлектира негативно върху правата на
ипотекарния кредитор (освен ако неговото вземане е значително по-малко по
размер от реализираната при продажбата цена), то искът задължително следва да
бъде насочен срещу него. За длъжника обаче също не е без значение дали и в
какъв размер ще бъде установено вземане на собственика на имота по чл. 177 ал.1 ЗЗД, тъй като той има интерес кредиторът да бъде удовлетворен в максимална
степен от обезпечението, както и има интерес да оспорва, че увеличената
стойност на имота се дължи на полезни разноски, извършени от собственика. В
общия случай интересите на ипотекарния кредитор и длъжника би следвало да
съвпадат, но това не може да изчерпи вероятните възражения, които длъжникът би
могъл да противопостави.
С оглед посоченото в
съдебното решение, че искът задължително се предявява срещу ипотекарния
кредитор, както и че следва да бъде насочен едновременно срещу него и длъжника
по аналогия с хипотезите на чл. 440 и чл. 464 ГПК, при които безспорно
ответниците по делото – кредитор и длъжник в изпълнителното производство са
задължителни необходими другари, то и настоящият председател на състава,
споделяйки така формираната съдебна практика, намира, че предявеният иск по чл.
177, ал. 1 ЗЗД следва да бъде насочен не само към Г.Д.Б., но и към ипотекарния
кредитор „Банка ДСК“ АД. Поради така формираната актуална съдебна практика по
приложението на чл. 177, ал. 1 ЗЗД с определението си от 15.04.2022 г. съдът е
отменил даденият ход на устните състезания и е дал указания до ищеца за
насочване на иска си и към ипотекарния кредитор „Банка ДСК“ ЕАД.
Както бе изложено, при
извършването на разпределението съдебният изпълнител е овластен да разгледа
искането на третото лице - собственик на ипотекирания имот, но само ако е
налице годно изпълнително основание, признаващо неговото право. Именно
необходимостта от изпълнително основание, обективиращо вземане, ползващо се с
привилегия преди вземането на ипотекарния кредитор, обосновава извод, че
решението по иска по чл. 177, ал. 1 ЗЗД има осъдителен характер спрямо
ответника – длъжник по изпълнението, който е и лицето, което би се обогатило от
стойността на имота. Не може да бъде споделена тезата в отговора на исковата
молба, депозиран от „Банка ДСК“ ЕАД, че осъдителният иск е допустим едва от
момента, в който е прекъснато владението върху ипотекирания имот, защото
аргументите са изведени от постановките на ППВС №6/27.12.1974 г., които касаят
съвършено различна хипотеза на подобрения на владелеца в чужд имот, при
приложението на чл. 72-74 ЗС, а в случая подобренията са извършени от лице,
собственик на ипотекиран имот за чужд дълг.
Обратно на поддържаното
от ответната банка, съдът намира, че правен интерес от предявяването на иска по
чл. 177, ал. 1 ГПК е налице след като са предприети изпълнителни действия по
реализирането на публична продан, а не едва след осъществяването й, тъй като специфичната
цел на иска е към този краен момент да снабди ищеца с изпълнително основание за
вземането си за необходимите и полезни разноски, сторени след ипотекирането на
имота, които да получи от разпределението. Тези особености на иска сочат, че дори
и публична продан да не бъде извършена, правата на длъжника по изпълнението не
се увреждат с наличието на съществуващ срещу него изпълнителен титул в полза на
ипотекарния длъжник, тъй като предназначението му не е да послужи като
основание за образуване на изпълнително производство за събиране на вземане, а
по изключение да позволи на ипотекарния длъжник да участва на самостоятелно
основание в разпределението на конкретно реализиран изпълнителен способ във
вече висящо изпълнително производство –способът, с който е осребрен
ипотекирания недвижим имот посредством проведена публична продан. В този смисъл
вземането за необходими и/или полезни разноски се удовлетворява под условието,
че имотът се продаде, и до размера, който не може да бъде по-голям от
получената продажна цена, защото само с нея длъжникът по изпълнението би се
обогатил, каквото цели да предотврати процесната разпоредба.
Предявяването на иска и
срещу ипотекарния длъжник, както бе изяснено, е допустимо, но доколкото това
лице не би могло да бъде страна в материално правоотношение, възникващо от
вземане за необходими и полезни разноски или от неоснователно обогатяване, то и
характерът на иска е единствено установителен, но не и осъдителен. С уважаването
му се установява спрямо този ответник, че ищецът е с предхождаща ипотекарния
кредитор привилегия и нейният конкретен размер, като така приетото тълкуване съдът
намира, че в най-пълна степен отговаря на целта на иска по чл. 177, ал. 1 ЗЗД и
дадените в горепосоченото решение на ВКС разяснения по приложението му.
Относно основателността
на ищцовата претенция, същата е предпоставена от наличието на доказване от страна
на ищеца на качеството му на ипотекарен длъжник за чуждо задължение; че против
ответника Б. е образувано изпълнително производство за личното му задължение,
което е обезпечено със собствени на ищеца недвижими имоти; че принудителното
изпълнение е насочено върху последните и е насрочена публична продан; че ищецът
е извършил подобрения в ипотекираните имоти на конкретна стойност.
По делото не се спори, а
и се установява от приложените към исковата молба писмени доказателства, че Г.Д.Б.
e обезпечил свои лични задължения от 460 000 лв. към „Банка ДСК“ ЕАД, която
сума му е била отпусната по договор за ипотечен кредит, сключен на 16.04.2008
г., като е учредил договорна ипотека с нотариален акт №89, том I, рег. № 536 от
21.04.2008 г. по описа на нотариус Н.Б., рег. №416, вписан в Служба по
вписванията – гр. Чепеларе с вх. рег. №296/21.04.2008 г., акт №36, дело
264/2008 г. върху следните негови недвижими имоти, а именно: застроено и
незастроено дворно място, представляващо поземлен имот с идентификатор
80471.242.49, находящо се в гр. Чепеларе, на ул. „******, с площ от 913 кв. м.,
ведно със следните самостоятелни недвижими имоти, находящи се в построената в
имота сграда с идентификационен № 242.49.1: самостоятелен обект, представляващ
партер с площ от 97 кв. м. с идентификационен № 80371.242.49.1.3, с
предназначение - за склад; самостоятелен обект, представляващ първи жилищен
етаж с площ от 97 кв. м. с идентификационен № 80371.242.49.1.1, с
предназначение - жилище, апартамент; самостоятелен обект, представляващ втори
жилищен етаж с площ от 140 кв. м. с идентификационен № 80371.242.49.1.2, с
предназначение - жилище, апартамент, ведно със съответните идеални части за
посочените обекти от правото на собственост върху общите части на сградата.
Със същия ипотечен акт е
учредена ипотека и върху построените в същия поземлен имот сграда с
идентификатор 80371.242.49.2, с площ от 82 кв. м. с предназначение -
селскостопанска сграда, брой етаж - 1 и сграда с идентификатор 80371.242.49.3,
с площ от 36 кв. м. с предназначение – друг вида сграда за обитаване -
пристройка, брой етажи – 2, които обаче са извън предмета на спора, тъй като
относно тях ищецът не заявява твърдения за извършени подобрения.
С нотариален акт за
продажба на недвижим имот №23, том II, рег. №1298, дело №219 от 29.05.2008 г.
на нотариус А.В., рег. № 531 в НК, Г.Д.Б. е продал горепосочените недвижими
имоти, ипотекирани в полза на „Банка ДСК“ ЕАД, на „А.Г.“ ЕООД, както и е продал
невключения в ипотеката самостоятелен обект в построената в имота сграда с
идентификатор 80371.242.49.1, представляващ трети жилищен етаж с площ от 140
кв. м., с идентификатор 80371.242.49.1.4, с предназначение - жилище, апартамент,
заедно със съответните идеални части за същия обект от правото на собственост
върху общите части на сградата.
Върху този трети етаж е
учредена ипотека от „А.Г.“ ЕООД в полза на „Банка ДСК“ ЕАД, за обезпечаване на
задължения на Г.Д.Б. по отпуснат му договор за ипотечен кредит, сключен на
02.09.2008 г., в размер на 162 000 лв. ипотекирани в полза и с нотариален
акт за учредяване на договорна ипотека акт №50, том II, рег. № 1242, дело №245
от 08.09.2008 г. по описа на нотариус Н.Б., рег. №416, вписан в Служба по
вписванията – гр. Чепеларе с вх. рег. №679, акт №80, дело 594/08.09.2008 г..
Не се спори между
страните, а и се установява от приложения протокол за опис на недвижими
имущества по изп. дело №20169180400006, по описа на ЧСИ Т.В.с рег. №918 в КЧСИ (л.
88 – 95, том 1), че „Банка ДСК“ ЕАД е насочила принудително изпълнение към ипотекираните имоти чрез изнасянето им на
публична продан.
Видно от приложените към
исковата молба два договора за ипотечен кредит, ищцовото дружество не се явява
задължено лице по тях и доколкото то е придобило собствеността върху процесните
поземлен имот с идентификатор №80371.242.49 и построената в него сграда с идентификатор
№ 80371.242.49.1, които служат за обезпечение на кредитите, то и „А.Г.“ ЕООД
има качеството на ипотекарен длъжник.
Според приетата по делото
съдебно-техническа експертиза (повторно приета в о.с.з. от 16.01.2023 г., но
приложена на л. 454 – л. 470, том 1) процесната сграда с идентификатор №80371.242.49.1
(който номер е посочен съобразно нотариалния акт за придобиването, а
понастоящем е с актуален идентификатор №80371.242.49.4), преди преустройството
си в хотел през периода 2009 г. – 2010 г., представлява жилищна сграда със ЗП
97,00 кв. м., състояща се от сутерен с площ от 97,00 кв. м., първи жилищен етаж
със ЗП от 97,00 кв. м., втори жилищен етаж със ЗП от 140 кв. м. и трети жилищен
етаж със ЗП от 140 кв. м., и е със стойност 136 710 лв., като в нея не се
включва стойността на земята. След запознаване с приложената по делото писмена строителна
документация и оглед на мястото от вещото лице, е дадено заключение, че съгласно
проекта за преустройство и смяна на предназначението на жилищна сграда за
семеен хотел с пристройка на един етаж за рецепция като допълващо застрояване в
УПИ I-49, кв. 9, гр. Чепеларе, са направени следните промени, които представляват
допълнителни строително - монтажни работи:
- Промяна в
разпределението на втори и трети жилищен етаж с премахване на неносещи зидове и
изграждане на други такива за обособяване на по два апартамента на етаж;
- Кофраж и армировка
ивични фундаменти на кота -2,55 и кота -2,35, на изравнителен пояс за полагане
на армирана бетонова настилка на кота -1,75,-1,00 и стълбище от кота -1,75, -1,00,
колони от кота -1,75 до кота +2,40 и стоманобетонов пояс на кота +2,50;
- Изкоп за канализация с
ширина 1,2 м. и дълбочина 2,00 м. с полагане на PVC тръби за външна и вътрешна
канализация;
- Вътрешна водопроводна
канализация от PVC тръби Ф110 и Ф50;
- Изпълнена силнотокова,
слаботокова, заземителна и мълниезащитна инсталация, вкл. евакуационно
осветление;
- Изпълнена отоплителна
инсталация с тръбна разводка от 6 бр. електрически котли до радиатори;
- Пристройка за рецепция;
- Довършителни работи: окачен
таван от гипсокартон, мазилка по стени и тавани, гипсова шпакловка по стени и
тавани, външна топлоизолация, топлоизолация по покрив, два пласта
пожароустойчив гипсокартон за подпокривно пространство на пристройка.
- Подови настилки в
стаите и коридорите на самостоятелните обекти в сградата - дюшеме и теракот,
стълбищна площадка гранитогрес;
- Дограма за врати MDF и
прозорци PVC;
Според СТЕ вследствие на
преустройството, смяна на предназначението и извършените строително-монтажни
работи за превръщане на триетажната къща в семеен хотел, общата експлоатационна
годност на сградата е увеличена - от четири самостоятелни обекта преди
преустройството след него има седем самостоятелни обекта. Увеличена е
застроената площ от 97,0 кв.м. преди преустройството на 156,00 кв.м., заедно с
пристройката за рецепция. Преди преустройството сградата се състои от
самостоятелен обект, представляващ партер със площ от 97,00 кв.м, самостоятелен
обект представляващ първи жилищен етаж с площ от 97,00 кв.м., самостоятелен
обект представляващ втори жилищен етаж с площ от 140,00 кв.м. и самостоятелен
обект представляващ трети жилищен етаж с площ от 140 кв.м. или общо РЗП 474,00
кв.м., а след преустройството сградата се състои от механа и шест апартамент с
посочени площи на стр. 7 от СТЕ
На стр. 4-6 от
експертизата (457-459, том I от
делото) в табличен вид са представени разходите за СМР в общ размер на 274 832
лв., като увеличената стойност, получена в резултат от преустройството, промяна
на предназначението и СМР на сградата, се равнява на сумата от 385 590 лв.,
представляваща разлика между пазарната оценка на сградата към 25.02.2020 г. (522
300 лв.) и стойността на сградата преди преустройството (136 710 лв.).
Относно стойността на поземления
имот с идентификатор 80371.242.49 с площ от 913 кв. м. преди изграждането на
масивна ограда и озеленяването му е прието, че тя е в размер на 89 300 лв., а
след това, към датата на изготвяне на експертизата 04.09.2020 г. възлиза на 102
676 лв., т.е. налице е увеличение от около 13 376 лв.
Извършването на
преустройството на сградата и построяването на ограда в поземления имот се
установява и от строителната документация, приложена към исковата молба: Доклад
за оценка на съответствие № DOS - № 32/14.11.2008 г.; Одобрен инвестиционен
проект за обект „Вътрешно преустройство и смяна на предназначението на жилищна
сграда за семеен хотел с пристройка на един етаж за рецепция като допълващо
застрояване” от 19.01.2009 г.; Разрешение за строеж № 4 от 02.02.2009 г.;
Удостоверение по чл. 202 от ЗУТ № 26-00-331 (1) от 16.03.2009 г.; Протокол за откриване
на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво от 10.04.2009
г.; Удостоверение № 26-00-938 (1)/17.06.2010 г. за въвеждане в експлоатация на
строежа; Технически паспорт peг. № 30/07.09.2009 г. за строеж „Семеен хотел с
пристройка на един етаж за рецепция - /вътрешно преустройство на жилищна сграда
и смяна на предназначението й/”; Извлечение от Протокол № 9 от 09.07.2009 г. на
ОЕСУТ при община Чепеларе; Разрешение за строеж № 58 от 20.07.2009 г. на ограда
в УПИ I-49, по плана на гр. Чепеларе.
По делото не се спори, че
след преустройството на сграда с идентификатор №80371.242.49.1, тя е получила
нов идентификатор №80371.242.49.4, което се установява и от скицата към
инвестиционния проект (л. 41, том 1) и протокол за откриване на строителна
площадка (л. 57, том 1), в които сградата е била посочена със стария
идентификатор, както и Удостоверение № 26-00-938 (1)/17.06.2010 г. за въвеждане
в експлоатация на строежа, в което е вписан номерът на новия идентификатор.
Видът и състоянието на
сградата след извършените подобрения също така са описани и в констативен
нотариален акт за собственост № 90, том I, рег. №582, дело 84 от 03.06.2009 г. на нотариус Н.Б. (л. 61-64, том 1),
а именно: Сграда, обозначена като „Жилищна сграда за семеен хотел с пристройка
на един етаж за рецепция”, с идентификатор 80371.242.49.4, с площ от 156 кв.
м., с предназначение: хотел, брой етажи: четири, състояща се от следните
самостоятелни обекти: Сутерен на кота -2,35, със застроена площ от 83,11 кв.
м., с кадастрален идентификатор 80371.242.49.4.1; Първи етаж на кота 0,00, със
застроена площ от 161,20 кв. м., състоящ се от: рецепция с два броя санитарни
възли, склад за дърва и два апартамента, представляващи: Апартамент № 1 с
идентификатор №80371.242.49.4.2, със застроена площ от 78,37 кв. м.; Апартамент
№ 2 с идентификатор №80371.242.49.4.3, със застроена площ от 35,40 кв. м.; Втори
етаж на кота +2,65 със застроена площ от 139,30 кв. м., състоящ се от два
апартамента, представляващи: Апартамент № 3 с идентификатор №80371.242.49.4.4,
със застроена площ от 68,07 кв. м.; Апартамент № 4 с идентификатор №80371.242.49.4.5,
със застроена площ от 60,20 кв. м.; Тавански етаж на кота +5,07 със застроена
площ от 139,30 кв. м., състоящ се от два апартамента, представляващи: Апартамент
№ 5 с идентификатор №80371.242.49.4.6, със застроена площ от 83,50 кв. м.; Апартамент
№ 6 с идентификатор №80371.242.49.4.7, със застроена площ от 42,08 кв. м.
Настоящият съдебен
състав, като съобрази заключението на СТЕ, състоянието на процесната сграда и
поземлен имот към момента на придобиването им от „А.Г.“ ЕООД и към датата на
извършване на експертизата, както и приложената към исковата молба строителна
документация, издадена на името на ищцовото дружество, намира за доказани
твърденията на ищеца, че след закупуването на процесната сграда и поземления
имот, и ипотекирането им в полза на „Банка ДСК“ ЕАД, е сторил разноски за
подобрения чрез преустройство и извършване на СМР на процесната сграда в семеен
хотел и изграждане на оградата в поземления имот, в резултат на което тяхната
стойност се е увеличила със сумата от 398 966 лв. (сбор от увеличението на
сградата -385 590 лв. и на поземления
имот - 13 376 лв.)
Твърдените с исковата
молба преустройства и подобрения изрично се признават от ответника Г.Б. с
подадения отговор на исковата молба от 01.07.2020 г., в който ясно заявява, че
те са извършени от него в качеството му на управител на „А.Г.“ ЕООД и докато
той е бил едноличен собственик на капитала. Нещо повече, самият ответник
признава, че разходите са сторени от дружеството чрез отпуснат от него заем от
22.01.2008 г. в размер на 895 500 лв., за което той е подписал с „Банка
ДСК“ ЕАД вече коментираните два договора за ипотечен кредит.
Неоспорването на
извършените в имота подобрения и факта, че това е станало със средства на
дружеството се установява и от направеното уточнение от самия процесуален
представител на ответника Б. – адв. Ц. в съдебно заседание от 21.11.2022 г., който
единствено е поддържал, че те са сторени със средства под формата на заем,
отпуснат от Г.Б. на „А.Г.“ ЕООД. В същия смисъл са и твърденията в отговора на
исковата молба, депозиран от „Банка ДСК“ ЕАД и в същото съдебно заседание от
21.11.2022 г., че с отпуснатите два кредита на Г.Б. са извършвани подобрения в
недвижимите имоти, като самата банка сочи в отговора си, че първият ответник е
превеждал от личната си банкова сметка ***.
Според нормата на чл. 153 ГПК на доказване подлежат не всички факти по делото, а само тези които са от
значение за делото (релевантните факти) и то само тази част от тях, която е
спорна между страните. С оглед очертаните изявления на ответниците съдът намира
за доказано по делото, че всички подобрения на процесната сграда и поземлен
имот са извършени от ищцовото дружество след като вече е била учредена ипотека
върху тях в полза на ответната банка, поради което установяването на
обстоятелството дали оспорените 205 фактури, приложени към исковата молба, са за
извършени разходи за подобрения в тези имоти или в другата намираща се в
поземления имот сграда, която не е предмет на спора, е без правно значение,
защото взети в предвид строителната документация и изявленията на самия
ответник Б., който като управител през този период е бил напълно запознат с
дейността на дружеството, следва извод, че тези подобрения са сторени от и за
сметка на ищцовото дружество.
Извън фактите, обхванати
от фактическия състав на чл. 177, ал. 1 ЗЗД, са тези обстоятелства, свързани с
източника на финансиране на извършените от дружеството разходи (дали са от
заем, предоставен от Г. Б.; дали средствата, които този ответник е предоставил
са от отпуснатите му от „Банка ДСК“ ЕАД кредити или от други лица; какви
конкретни разходи са заплащани със сумите, преведени от Г. Б. по банковите
сметки на ищеца), като същите принципно биха имали отношение към основателността
на възражението на Г.Б. за прихващане на вземанията на дружеството със
задълженията на същото по отпуснати от първия ответник заем. От друга страна, доказването
на възражението за прихващане е очертано от твърденията в отговора на исковата
молба на Г.Б., че не му е върната сумата от 895 500 лв., предоставена на ищеца
по договор за заем от 22.01.2008 г. Фактът на предоставянето и получаването на
заема се признава от ищеца, като спорно е било неговото връщане (л. 2-3 от
становище от 08.09.2020 г., л. 483-484, том 1 от делото). Поради това е без
правно значение за предмета на настоящия спор дали и какви други заеми е получавало
дружеството от ответника Б., респективно въпросите, които процесуалния
представител на ответника е искал да се допуснат към ССчЕ с молба от 28.11.2022
г. (л. 410, том 2), нямат никакво отношение към изясняването на вече очертания
спор. Доказването на други предоставени
суми, извън заемната сума от 895 500 лв., не може да послужи за уважаване
на възражението за прихващане, защото ответникът не е въвел своевременно
твърдения с отговора за съществуването на други непогасени към него задължения
от ищеца, с които иска да се извърши прихващане.
Оспорването от двамата
ответници на заключението по приетата СТЕ също се явява неоснователно, тъй като
тя не следва да се базира на изчисления по балансовата стойност на активите на
ищцовото дружество, каквито въпроси са поставени с молба от 28.11.2022 г. (л.
410, том 2). Доколкото вещото лице притежава специални знания в неговата
компетентност е да определи стойността на подобренията, включително с
използване на повече от един метод – на капитализиране на бъдещи парични
приходи и на пазарните аналози. Следва да се отбележи, че дори и да се приложи
само методът на пазарните аналози, който дава пазарна стойност в размер на 442 170
лв., съпоставен със стойността на имотите преди извършените подобрения 136 710
лв., получената разлика е значително по-голяма от размера на претенцията от
25 100 лв. Предвид че вещото лице е извършило лично оглед на процесните
имоти и е констатирало извършените налични подобрения, то и е неоснователно
оспорването на експертизата от ответниците в последното по делото съдебно
заседание.
Относно възражението за
прихващане:
Съгласно чл. 103, ал. 1 ЗЗД, когато две лица си дължат взаимно пари или еднородни и заместими вещи,
всяко едно от тях, ако вземането му е изискуемо и ликвидно, може да го прихване
срещу задължението си. Следователно, основателността на възражението на
ответника Б. е предпоставено от установяване наличието на негово вземане срещу
„А.Г.“ ЕООД за парична сума, което да е ликвидно и изискуемо.
С отговора на исковата
молба от 01.07.2020 г. Г.Б. е релевирал възражението си
за прихващане с твърдения, че между него и дружеството е бил сключен договор за
заем от 22.01.2008 г. на стойност 1 005 406,54 лв., като ответникът е
предоставил на ищеца сумата от 895 500 лв., която и до момента не му била
върната. Така заявеното съдът намира за опровергано от приложените към самия отговор
писмени доказателства - договора за заем и споразумение от 01.07.2013 г.,
сключено между Г.Д.Б. като цедент и „Б.Б.ББ“ ООД, представлявано от Г.Б.. Според споразумението,
което има характер на договор за цесия, ответникът като физическо лице
прехвърля вземането си от „А.Г.“ ЕООД по договор за заем от 22.01.2008 г. в
размер на 895 500 лв.. С прехвърлянето на вземането се извършва промяна на
неговия носител и следователно цедентът Б. вече не се
явява кредитор на „А.Г.“ ЕООД, защото в такъв се превръща цесионерът
„Б.Б.ББ“ ООД. Налага се правният извод, че ответникът
понастоящем няма вземане по соченият договора за заем и дори заемът понастоящем
да не е бил върнат право да го претендира има друг правен субект - „Б.Б.ББ“ ООД.
Предвид горните изводи
безпредметно се явява обсъждането възражението на ищеца, че представеният
договор за заем от 22.01.2008 г. за сумата от 1 005 406,54 лв., е бил
антидатиран и в действителност е бил подписан приложения към молба на ищеца от
08.09.2020 г. договор за заем от 22.01.2008 г. за сумата от 895 500 лв.
Следва да се отбележи и, че тъй като договорът за заем е реален, той се счита
за сключен в момента на предаването на уговорената сума, която по твърдения на
самия ответник Б. е именно в размер на 895 500 лв., а не на 1 005 406,54 лв. –
обстоятелство признато и от двете страни, което налага и безспорен извод за
предоставена сума от 895 500 лв. по договор за заем от 22.01.2008 г.
За пълнота на изложението
съдът намира за необходимо да отбележи, че е ирелевантно за настоящия спор изясняването
на въпроса дали средствата, които първият ответник е предоставил на ищеца, са
били набавени от отпуснатите му два ипотечни кредита от „Банка ДСК“ ЕАД, или от
„Б.Б.ББ“ ООД, чрез Б.Б.,
както се твърди в молба на ищеца от 08.09.2020 г. При безспорния факт на предоставяне
от ответника Б. на „А.Г.“ ЕООД в заем на сумата 895 500 лв., за заемодателя е
възникнало право на вземане до момента на прехвърлянето му, а в случай че
ответникът е получил от трети за спора лица паричните средства, с които е
финансирал отпускането на заема, това обстоятелство е правно значимо единствено
при уреждане на породилите се между тях правоотношения, но са ирелевантни
касателно възражението за прихващане при така очертания от твърденията на ищеца
и и ответника спор.
По аргумент от приетото в
мотивите на т. 2 от ТР №2/2020 г. по тълк. дело №2/2020 г. на ОСГТК на ВКС съдът
не следва да се произнася по приетото за неоснователно възражение за прихващане
в диспозитива на решението.
С оглед горните
съображения съдът намира за изцяло основателен предявеният иск по чл. 177, ал.
1 ЗЗД за сумата от 25 100 лв., частично заявен от 500 000 лв..
При този изход на спора
ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят на „А.Г.“ ЕООД общо 1504 лв. съдебни
разноски, от които 1004 лв. за държавна такса и 500 лв. за заплатено възнаграждение
по приетата СТЕ.
Така
мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА, на основание чл. 177, ал. 1 от ЗЗД, Г.Д.Б., ЕГН **********, с адрес ***, със съдебен
адрес ***, чрез адв. А.Ц., да заплати на „А.Г.“ ЕООД,
ЕИК ******, със седалище и адрес на управление ***, сумата от 25 100
лв., заявена като частичен иск от
500 000 лв., представляваща увеличената стойност, вследствие на извършени в
периода 29.04.2008 г. - 20.08.2018 г. полезни разноски, на недвижими имоти,
собственост на ищцовото дружество, придобити въз основа на нотариален акт за
продажба на недвижим имот №23, том II, рег. №1298, дело №219 от 29.05.2008 г.
на нотариус А.В., рег. № 531 в НК и ипотекирани в полза на „Банка ДСК“ ЕАД за
задължения на Г.Д.Б. с нотариален акт за учредяване на договорна ипотека акт
№89, том I, рег. № 536 от 21.04.2008 г. по описа на нотариус Н.Б., рег. №416,
вписан в Служба по вписванията – гр. Чепеларе с вх. рег. №296/21.04.2008 г.,
акт №36, дело 264/2008 г. и с нотариален акт за учредяване на договорна ипотека
акт №50, том II, рег. № 1242, дело №245 от 08.09.2008 г. по описа на нотариус Н.Б.,
рег. №416, вписан в Служба по вписванията – гр. Чепеларе с вх. рег. №679, акт
№80, том I, дело 594/2008 г., които подобрения са извършени в
следните недвижими имоти: Поземлен имот с идентификатор №80371.242.49, находящ
се в гр. Чепеларе, ул. „******, с площ от 913 кв. м., както и в построената в
имота сграда с идентификатор № 80371.242.49.1 (с актуален кадастрален
№80371.242.49.4), състояща се от: самостоятелен обект, представляващ партер с
площ от 97 кв. м. с идентификатор №80371.242.49.1.3, с предназначение - за
склад; самостоятелен обект, представляващ първи жилищен етаж с площ от 97 кв.
м. с идентификатор № 80371.242.49.1.1, с предназначение - жилище, апартамент;
самостоятелен обект, представляващ втори жилищен етаж с площ от 140 кв. м., с идентификатор
№ 80371.242.49.1.2, с предназначение - жилище, апартамент; самостоятелен обект,
представляващ трети жилищен етаж с площ от 140 кв. м. с идентификатор №
80371.242.49.1.4, с предназначение - жилище, апартамент;
ПРИЗНАВА
ЗА УСТАНОВЕНО, на основание чл. 177, ал. 1 от ЗЗД, спрямо ипотекарния кредитор „Банка ДСК“ ЕАД, ЕИК ******, с адрес за кореспонденция гр. София, р-н
„Средец“, бул. „******, ет. мецанин, че ипотекарният
длъжник „А.Г.“ ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление ***, има
вземане в размер на 25
100 лв., предявено като частичен иск от
500 000 лв., представляващо увеличената стойност, вследствие на извършени в периода 29.04.2008 г. -
20.08.2018 г. полезни разноски, на горепосочените в диспозитива на решението недвижими
имоти (Поземлен имот с идентификатор №80371.242.49 и сграда с идентификатор №
80371.242.49.1, която е с актуален кадастрален №80371.242.49.4), ипотекирани в
полза на „Банка ДСК“ ЕАД с нотариален акт за учредяване на договорна ипотека
акт №89, том I, рег. № 536 от 21.04.2008 г. по описа на нотариус Н.Б., рег.
№416, вписан в Служба по вписванията – гр. Чепеларе с вх. рег. №296/21.04.2008
г., акт №36, дело 264/2008 г. и с нотариален акт за учредяване на договорна
ипотека акт №50, том II, рег. № 1242, дело №245 от 08.09.2008 г. по описа на
нотариус Н.Б., рег. №416, вписан в Служба по вписванията – гр. Чепеларе с вх.
рег. №679, акт №80, том I, дело 594/2008 г.
ОСЪЖДА
Г.Д.Б., ЕГН **********, с адрес ***,
със съдебен адрес ***, чрез адв. А.Ц. и „Банка ДСК“
ЕАД, ЕИК ******, с адрес за кореспонденция гр. София, р-н
„Средец“, бул. „******, ет. мецанин, да заплатят на „А.Г.“ ЕООД, ЕИК ******,
със седалище и адрес на управление ***, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, общо съдебни
разноски за настоящото производство в размер на 1504 лв.
Решението може да бъде обжалвано с
въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
СЪДИЯ: