№ 3984
гр. София, 23.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-В СЪСТАВ, в публично
заседание на девети ноември през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Анелия Маркова
Членове:Ваня Н. И.
Десислава Алексиева
при участието на секретаря Юлиана Ив. Шулева
като разгледа докладваното от Ваня Н. И. Въззивно гражданско дело №
20211100513774 по описа за 2021 година
Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.
С решение № 20188539 от 21.09.2021 г., постановено по гр. д. № 8170/2019 г. на
Софийски районен съд, е изнесен на публична продан на основание чл. 348 от ГПК
недвижим имот – самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
68134.703.1289.2.19, представляващ апартамент № 19, находящ се в сграда № 2,
разположена в поземлен имот с идентификатор № 68134.703.1289, с адрес: гр. София,
район „Слатина”, ул. „*******, с площ 110,68 кв.м., нива на обекта: 1, предназначение:
жилище, апартамент, при съседи: на същия етаж самостоятелни обекти в сграда с
идентификатори 68134.703.1289.2.20 и 68134.703.12289.2.9, под обекта –
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 68134.703.1289.2.17, над обекта –
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 68134.703.1289.2.21, заедно с
прилежащото му мазе № 2, с площ 8,02 кв.м., заедно с 2,182 % идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, на което е построена,
като получената от продажбата цена се разпредели между Р. Д. А., Т. Н. А. и Л. Б. П.
съобразно идеалните им части. С решението са отхвърлени предявените от Л. Б. П.
срещу Р. Д. А. и Т. Н. А. претенции по чл. 346 от ГПК за заплащане при условията на
1
солидарна отговорност на сумата 7250 лв., представляваща стойността на извършени в
периода 2010 – 2013 г. подобрения, описани в решението.
Решението е обжалвано от съделителката – ответница Л. Б. П., в частта му, с
която допуснатият до делба недвижим имот е изнесен на публична продан. В жалбата
се излага възражение срещу постановеното с обжалваното решение извършване на
делбата чрез изнасяне на имота на публична продан. Сочи се, че още при сключването
на договора за замяна, площта на имота е позволявала и страните са били наясно, че от
жилището могат да се обособят две нови жилища, съответстващи по площ на квотите
им, при което съделителят Р. Д. още в деня на изповядване на сделката е подписал
декларация, с която е поел обещанието да изгради две преградни стени в антрето на
жилището и да открие отделна партида за ток и вода, но не е изпълнил това свое
обещание. В хода на производството вещото лице дало категорично заключение, че е
възможно разделянето и обособяването на две жилища, съгласно изискванията на ЗУТ.
В жалбата се сочи, че още от самото начало е известен факта, че жилището е
поделяемо, и е било в интерес на купувачите Р. и Т. А.и по административен път да
започнат процедура по узаконяване на закупените 2/5 идеални части като
самостоятелен обект, но вместо това съдът е приел исковата молба за допустима и е
развил съдебно производство. Жалбоподателката твърди, че след като е пределно ясно,
че е пенсионер в напреднала възраст и няма нужния финансов ресурс да участва в
изготвяне на инвестиционен проект, нито в евентуално наддаване на публична продан,
явна била заложената от самото начало цел – чрез съдебна делба купувачите и ищци Р.
и Т. А.и чрез публична продан да придобият собствеността върху цялото жилище.
Излага довод, че имотът не следва да бъде поделен, защото с продажбата той вече е бил
поделен. Налице били всички основания на ЗУТ собствениците на 2/5 ид. части от
имота да иницират административна процедура пред главния архитект на общината за
узаконяване на същите като самостоятелен обект, защото с продажбата на своите 2/5
ид. части Л. Б. вече била дала съгласието си за образуване на нов самостоятелен обект
и то не е нужно повече да бъде искано. С оглед на тези съображения с жалбата е
отправено искане обжалваното решение да се обезсили като недопустимо, да се
обезсилят всички извършени съдопроизводствени действия и да се прекрати
производството по делото.
С писмения си отговор въззиваемите оспорват въззивната жалба и настояват за
потвърждаване на обжалваното решение. Излагат се съображения за наличие на
предпоставките за извършване на делбата на процесния имот чрез изнасяне на същия
на публична продан.
За да се произнесе, въззивният съд взе предвид следното:
С влязло в сила решение по делото № 204734/29.08.2019 г. е допуснато
извършването на съдебна делба между Р. Д. А., Т. Н. А. и Л. Б. П. на недвижими имот -
2
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 68134.703.1289.2.19, представляващ
апартамент № 19, находящ се в сграда № 2, разположена в поземлен имот с
идентификатор № 68134.703.1289, с адрес: гр. София, район „Слатина”, ул. „*******, с
площ 110,68 кв.м., нива на обекта: 1, предназначение: жилище, апартамент, при
съседи: на същия етаж самостоятелни обекти в сграда с идентификатори
68134.703.1289.2.20 и 68134.703.12289.2.9, под обекта – самостоятелен обект в сграда с
идентификатор № 68134.703.1289.2.17, над обекта – самостоятелен обект в сграда с
идентификатор № 68134.703.1289.2.21, заедно с прилежащото му мазе № 2, с площ
8,02 кв.м., заедно с 2,182 % идеални части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху мястото, на което е построена, при квоти: 2/5 идеални части за Р. Д. А. и
Т. Н. А. в режим на СИО, и 3/5 идеални части за Л. Б. П..
Според приетото основно заключение на СТЕ на в.л. А. Б. от 25.11.2019 г. е
налице техническа възможност процесното жилище да бъде разделено на реални
дялове, близки до квотите на страните. Вещото лице е предложило два варианта за
разделяне на имота, отразени на приложени към заключението схеми. Заключението е
изпратено на главния архитект на район „Слатина” при СО, за становище относно това
дали дадените от вещото лице варианти за разделяне на апартамента са възможни
съобразно строителните правила и норми.
Според постъпилото становище на гл. архитект на район „Слатина” ,
допуснатият до делба апартамент технически е поделяем, както е посочено във втория
вариант на СТЕ. Разделянето следва да се докаже с представяне на инвестиционен
проект, в съответствие с Наредба № 4 за обхвата и съдържанието на инвестиционните
проекти, който да бъде одобрен и съгласуван от органа по чл. 145 от ЗУТ, след което да
се издаде разрешение за строеж за предстоящи СМР в съответствие с одобрения
проект. В обстоятелствената част на становището е посочено, че в случая няма
представен инвестиционен проект по чл. 203, ал. 1 от ЗУТ, а само описано в СТЕ
наличие на техническа възможност за обособяване на два самостоятелни обекти от
процесния апартамент в два варианта за делба.
В приетото допълнително заключение на СТЕ на в.л. А. Б. от 13.01.2020 г. са
допълнени дадените с основното заключение два варианта за разделяне на имота с
посочване на идеалните части от общите части на сградата за всяко от
новообразуваните обекти, както и стойността на необходимите разходи за разделяне на
имота по всеки от вариантите.
Пред първоинстанционния съд ищците са заявили, че няма да предприемат
действия по изготвяне на инвестиционен проект и са отправили искане процесния имот
да бъде изнесен на публична продан. Ответницата е заявила, че не може да си позволи
изготвяне на инвестиционен проект, като възразява срещу изнасянето на имота на
публична продан.
3
В хода по същество пред настоящата инстанция въззивницата, чрез
процесуалния й представител адв. Ч., изразява становище за недопустимост на
първоинстанционното решение, поради това, че страните са можели да уредят
отношенията си по административен ред, с искане същото да бъде обезсилено.
Възиваемите настояват да се потвърди обжалваното решение.
След преценка на събраните доказателства въззивният съд намира следното от
правна страна:
Обжалваното решение е валидно и допустимо. Наведените във въззивната жалба
доводи за недопустимост на решението, основани на избрания от съда способ за
извършване на делбата, нямат отношение към допустимостта на решението, а касаят
неговата правилност.
Предмет на делбата е жилище. Според заключението на СТЕ същото е реално
поделяемо на два дяла.
Съгласно разпоредбата на чл. 203, ал.1 от ЗУТ жилището може да бъде разделено
реално и поставено в различни дялове, ако съответните дялове могат да бъдат
обособени в самостоятелни обекти без значителни преустройства и неудобства по-
големи от обикновените, при спазване на строителните правила и норми съобразно
одобрен инвестиционен проект. Условие за реалното разделяне на жилището чрез
образуване на дялове е изготвянето на инвестиционен проект, който е одобрен от
органите на съответната община /главния архитект/ по предложение на съда и в
определен от него срок с оглед съответствието му на действащите технически,
санитарно-хигиенни и други норми и правила. Съдът не може да извърши разделянето
само въз основа на заключението на вещото лице и на писмо от архитекта на общината,
че няма пречки да се извърши реално разделяне на жилището съобразно проекто-
скицата на вещото лице. Инвестиционният проект следва да бъде надлежно одобрен.
Съдът преценява одобрения инвестиционен проект и решава съобразно с него
разделянето на жилищния имот само досежно необходимостта да бъдат извършени
преустройства и неудобствата, които биха били създадени при това. Инвестиционният
проект трябва задължително да отразява онези необходими преустройства, които
трябва да се извършат, за да стане възможно реалното обособяване на
новообразуваните самостоятелни обекти. Одобряването на инвестиционния проект или
отказа на главния архитект за одобряването му подлежи на контрол за
законосъобразност от делбения съд.
В ПП № 7/73 г. , т. 5, б. „в” на Пленума на ВС е прието, че когато обособяването
на съсобствените сгради или жилища в самостоятелни жилища при съдебна делба е
свързано с изменение на утвърдения архитектурен проект, това обособяване не може
да бъде извършено по съдебен ред преди да бъде одобрен в определен от съда срок
архитектурен проект за обособяването на дяловете.
4
Според разрешението, дадено в ТР № 75/81 г. на ОСГК на ВС одобрението на нов
архитектурен проект за обособяване на самостоятелни обекти е задължителна за съда
предпоставка при разделянето на жилището или сградата, като този одобрен проект е
задължителен за съда и по отношение на техническия начин на разделяне. Ако съдът
приеме, че сградите или жилището са реално поделяеми, то следва да осъществи
самото разделяне в съответствие с одобрения архитектурен проект. Съдът не е
обвързан от одобрения проект по въпроса дали сградата или жилището са поделяеми.
Преценката му доколко са съобразени строителните правила и норми и дали
обособяването на дяловете по проекта е извършено без значителни преустройства и без
неудобства, по-големи от обикновените е суверенна. Следователно съдът в
производството по съдебна делба осъществява контрол за законосъобразност на
одобряването на инвестиционния проект както по отношение на неговото съответствие
на строителните правила и норми, така и дали предвидените преустройства са
значителни и дали създават неудобства, по-големи от обикновените.
Ако липсва надлежно одобрен инвестиционен проект, въпреки заключението на
изслушаната по делото експертиза, че сградата или жилището са реално поделяеми,
реално поделяне чрез поставяне на отделни части от сградата или жилището в дялове
не може да бъде извършено. Съдебна делба на съсобствена сграда, жилище или на друг
обект, извършена без да е налице надлежно одобрен инвестиционен проект за
обособяване на самостоятелни дялове е нищожна. Поради това в случай, че не е налице
одобрен инвестиционен проект относно обособяването на самостоятелни обекти от
допуснатата до делба сграда или жилище, следва да се приеме, че същата е неподеляма
и делбата следва да се извърши посредством способа по чл. 348 от ГПК, ако не са
налице основания за възлагане по чл. 349 от ГПК.
Изготвянето на инвестиционен проект за разделянето, който да бъде одобрен от
главния архитект, като задължителна предпоставка за извършване на делба на жилище
образуване на реални дялове, е задължение на съделителите. Съдът е длъжен само да
укаже на страните за необходимостта от изготвяне на инвестиционен проект, при
установена посредством експертно заключение възможност за реално разделяне на
сградата или жилището на самостоятелни обекти. Няма законово основание за даване
от съда на указание, респ. задължаване само на един или няколко съделители да
изготвят инвестиционен проект, нито би могла да възникне относима към предмета на
делбата последица от неизпълнение на такова указание. Предмет на втората фаза на
делбата е реалното прекратяване на възникналата съсобственост, установена в своя
предметен обхват с решението по допускането на делбата по чл. 344, ал. 1 от ГПК.
Наличието на одобрен инвестиционен проект по чл. 203 от ЗУТ е необходимата
материална предпоставка за реално поделяне на жилищния обект чрез образуване на
дялове във втората фаза по извършването на делбата, и ако такъв проект не е
представен, последицата за делбеното производство е невъзможността за
5
извършването на делбата по този начин, респективно – прилагане на другите законови
способи, предвидени за неподеляем имот.
В случая одобрен инвестиционен проект за реално обособяване от допуснатото до
делба жилище на самостоятелни обекти не е представен в хода на делото.
Първоинстанционният съд двукратно е указвал на страните необходимостта от
представяне на такъв проект, и след като не е бил представен, и с оглед липсата на
направени възлагателни претенции по чл. 349 от ГПК, е приел, че единствен възможен
способ за извършването на делбата на процесния апартамент е изнасянето му на
публична продан. Искане за даване на възможност за представяне на инвестиционен
проект не е направено и във въззивното производство. С оглед липсата на представен
инвестиционен проект реално поделяне на процесния апартамент чрез поставяне на
отделни части от него в дялове на съделителите не може да бъде извършено.
С оглед извода за невъзможност за реално разделяне на допуснатия до делба имот
чрез съставянето на дялове, ирелевантно за извършването на делбата е изложеното във
въззивната жалба обстоятелство относно постигнатото между страните съгласие за
разпределяне на ползването на съсобствения имот и фактическото ползване на части
от него съобразно така уговореното разпределение.
Поради съвпадане на изводите на настоящата инстанция с тези на
първоинстанционния съд, първоинстанционното решение следва да бъде потвърдено в
обжалваната му част, с която допуснатият до делба недвижим имот е изнесен на
публична продан.
Воден от горното, Софийски градски съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 20188539 от 21.09.2021 г., постановено по гр. д. №
8170/2019 г. на Софийски районен съд, в обжалваната му част, с която е изнесен на
публична продан допуснатия до делба недвижим имот - самостоятелен обект в сграда
с идентификатор № 68134.703.1289.2.19, представляващ апартамент № 19, находящ се
в сграда № 2, разположена в поземлен имот с идентификатор № 68134.703.1289, с
адрес: гр. София, район „Слатина”, ул. „*******, с площ 110,68 кв.м., нива на обекта:
1, предназначение: жилище, апартамент, при съседи: на същия етаж самостоятелни
обекти в сграда с идентификатори 68134.703.1289.2.20 и 68134.703.12289.2.9, под
обекта – самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 68134.703.1289.2.17, над
обекта – самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 68134.703.1289.2.21, заедно
с прилежащото му мазе № 2, с площ 8,02 кв.м., заедно с 2,182 % идеални части от
6
общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, на което е построена.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчването на
препис от него.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7