№ 23309
гр. София, 23.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 90 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и седми ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:ВАЛЕНТИН Т. БОРИСОВ
при участието на секретаря ВИКТОРИЯ С. И. ДОКОВА
като разгледа докладваното от ВАЛЕНТИН Т. БОРИСОВ Гражданско дело №
20241110124592 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано е по искова молба от А. И. М. с
ЕГН **********, с адрес: гр. София, .., с която молба е предявен иск с правно
основание чл.40 от ЗУЕС срещу Етажни собствености с адрес гр. София, ..“
2а, 2, 4а и 4б, 7-..., ..., представлявана от професионалния домоуправител
"ЛЕВЪЛ СЪРВИС" ООД ЕИК ..., с адрес Област: София (столица), Община:
Столична, Населено място: гр. София, п.к. 1505, р-н Слатина, ..., ет. партер за
отмяна на решенията на Общо събрание на собствениците на Етажната
собственост, проведено на 23.03.2024 г.
В исковата молба е налице твърдение, че ищцата е собственик на
недвижим имот, представляващ АПАРТАМЕНТ № 6, находящ се в гр. София,
улица „...
Ищцата твърди, че процесното общо събранието било насрочено за
провеждане на 23.03.2024 г. и за провеждането му бил съставен протокол с
дата 23.03.2024 г., който й е представен след неколкократни настоятелни
искания едва на 05.04.2024 г. по e-mail. Основанията за отмяната са следните:
Така „свиканото“ и „проведено“ общо събрание е напълно незаконосъобразно.
Според чл. 18, ал. 1,2 и 3 от Закона за управление на етажната собственост:
„При необходимост от решаване на въпрос, който е свързан с общи части на
две или повече етажни собствености, може да се проведе съвместно общо
събрание, за участието в което етажните собствености излъчват равен брой
представители. Съвместното общо събрание се свиква по инициатива на
управителния съвет (управителя) на една от етажните собствености и се
провежда по общите правила за провеждане на общо събрание по този закон.
1
Решенията се приемат с мнозинство две трети от присъстващите. Нито
свикването, нито провеждането на това съвместно общо събрание, нито
мнозинството за приемане на решения съответстват на Закона за управление
на етажната собственост, поради което то е напълно порочно и всички приети
от него решения са незаконосъобразни. В него нито са участвали равен брой
собственици от отделните етажни собствености, нито решенията са взети със
законоустановеното мнозинство. Относно свикването на общото събрание се
твърди, че има поставена покана на информационното табло, но не й е
предоставен протокол за поставяне/залепване, както изисква чл. 13 ал.1 от
Закона за управление на етажната собственост. Това прави свикването
незаконосъобразно. Ако такъв бъде представен впоследствие, то същият със
сигурност ще бъде антидатиран, като единствено протокол с достоверна дата
(заверка на нотариус) би опровергал това ми твърдение.
В исковата молба са налице твърдения, че протоколът от общото
събрание не е бил изготвен в законоустановения седемдневен срок. Нарушен е
чл. 16 ал. 6 от Закона за управление на етажната собственост, според който
протоколът се изготвя в 7-дневен срок от провеждането на събранието.
Същият й е изпратен след настоятелни покани едва на 05.04.2024 г. за което
прилага изпратените й получени e-mail-и. По време на провеждане на общото
събрание на него присъствали малък брой лица, но в протокола, който й е
изпратен на присъственият списък към протокола е подписан от лица, които тя
твърди, че не са присъствали на общото събрание. Протоколът е подписан от
едно и също лице - ... на 24 места срещу имената на общо 8 (осем) различни
собственици, което е в пълно нарушение на чл. 14, ал. 4 от Закона за
управление на етажната собственост, без дори да отбелязва факта, че към
протокола няма приложено нито едно пълномощно, което пък е нарушение на
чл. 14, ал. 5 от Закона за управление на етажната собственост. Това от своя
страна води до незаконосъобразно определяне на кворума на общото
събрание, на което със сигурност няма законно присъствие на 57,20 % от
собствениците, както е посочено в него. Това е грубо погазване на закона и
следва да води до пълна нищожност на всички взети решения.
По точките от дневния ред разисквани на събранието: след получаване
на протокола от общото събрание на 05.04.2024 г. веднага отправила своите
забележки по взетите решения: Оспорила т.6 от дневния ред написана по този
начин: обединяване разходите за поддръжка на общите дворни площи на к-кс
.... Така написания .. се състои от 3 Етажни Собствености, които миналата
година решили да наемат общ градинар и да се съберат пари за ремонт на
някои наложителни места правени от един и същ Строител. Въпреки това,
никога не се решило или предложило всяко общо събрание на отделните ЕС да
вземе по отделно решение за бъдещо съвместно ползване и поемане на
разходи с Останалите Етажни собствености. По време на събранието от ЕС - ..
- нямало друг представител освен нея, от ЕС ..А било същото положение. Те
изпратили по вайбър несъгласие да участват във всички разходи по дворните
площи. При липсващо присъствие на 2 основни Етажни Собствености, няма
2
как да бъде формулирана и приета такава обща точка. Освен това в поканата
за ОС точка 6 не е описана като такава по този начин и по време на ОС също
не била формулирана така с този текст.
Общото събрание на Етажната собственост на Бел Роуз 2 никога не е
гласувало или вземало решение за обединение с другите ЕС, както и не са
подписвали подобни споразумения или договорености. Никой не е изпращал и
такова предложение от друга етажна собственост с ясно изразени
договорености за ползване и разходи. Не са информирани за регистрирана на
подобна етажната собственост между различни Етажни собствености към
съответната Общината по местонахождение. Тъй като присъствала на
събранието това, което се решило касаело разходи за поддръжката на зелените
площи, ток и поливната система, които са изграждани общо. Това не означава
обединяване на всички разходи на Етажните собствености. Ищцата твърди, че
е помолила да бъде коригирана правилно точка 6, така като е посочено в
Поканата. По време на ОС не може да бъдат приемани нови точки или
променяни. Както и да бъде приложен присъствения списък, за да е видимо
участието на 57.20 % от Етажните собствености. Не получила отговор на
оправените от нея въпроси.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК по делото не е постъпил писмен отговор от
ответниците. В открито съдебно заседание ответниците, представлявани от
„ЛЕВЪЛ СЪРВИС“ ООД, чрез адв. Ц. оспорват предявения с исковата молба
иск.
Съдът, след като прецени поотделно и в съвкупност събраните по
делото доказателства и обсъди доводите на страните съобразно
разпоредбите на чл. 235, ал. 2 и ал. 3 от ГПК, установи следното от
фактическа страна:
Съдът, като прецени изложените в исковата молба фактически
твърдения и съобрази формулираното искане, намира, че е сезиран с иск с
правна квалификация по чл. 40 от ЗУЕС.
Съобразно разпоредбата на чл. 40 ЗУЕС всеки собственик може да иска
отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание, като молбата се
подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в
30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. В
настоящата хипотеза исковата молба е депозирана в срок, поради което се
явява процесуално допустима. Това е така, доколкото исковата молба е
депозирана на 22.04.2024 г., като не е изтекъл срокът, посочен в чл. 40, ал. 2
ЗУЕС от провеждането на ОС на 23.03.2024 г., поради което не е необходимо
да се изследва въпросът кога е оповестено решението.
На следващо място съдът намира, че ищцата има правен интерес от
предявяване на иска, тъй като между страните не е налице спор, а и от
представения по делото в заверен от страната препис нотариален акт за
учредяване право на ползване и продажба на самостоятелен обект в сграда и
част от самостоятелен обект в сграда № .., дело № ... г. на нотариус ...,
3
нотариус при PC София се установява, че ищцата А. И. М. е придобила
собственост върху недвижими имоти, представляващи апартамент № 6,
заедно с прилежащо мазе № 6 и заедно с паркомясто № 17, в жилищна сграда
с подземни гаражи, находяща се в гр. София, ул. „... Също така, видно от
нотариален акт за продажба на идеални части от недвижим имот № ... г. на
нотариус ..., нотариус при PC София, се установява правото на собственост по
отношение на ищцата А. И. М., върху 6,71 % идеални части от правото на
собственост върху поземлен имот с идентификатор 68134.905.2801, които
идеални части представляват прилежащи на собствения на ищцата
самостоятелен обект в сграда - апартамент № 6.
Разгледан по същество искът е основателен по следните съображения:
От приетата по делото като писмено доказателство покана за свикване
на Съвместно Общо събрание на основание чл. 18, ал. 1 ЗУЕС от 15.03.2024 г.,
се установява, че такова е свикано на 23.03.2024 г. от 11.00 часа при следния
дневен ред: т. 1 „Отчет за периода м.06.2023г.- м.03.2024г.“, т. 2 „Обсъждане
събираемостта на начислените такси и вземане на решение за събирането им
по съдебен ред на основание чл. 38, ал.2 от ЗУЕС дължимите суми ще бъдат
принудително събрани по съдебен ред по реда на чл. 410, ал, 1, т. 1 от
Гражданския процесуален кодекс, в едно със законната лихва за времето на
забавата“, т. 3 „Избор на управителен съвет на комплекса“, т. 4 „Избор на
контролен съвет на комплекса“, т. 5 „Преподписване на договор с Левъл
Сървис за организация поддръжката на комплекса“, т. 6 „Вземане на решение
за обединяване разходите за поддръжка на общите дворни площи на к-с .. (ул.
Нилс Бор) и на к-с Бел Роуз 2 (... 4)“, т. 7 „Обсъждане ремонта на басейна и
вземане на решение за изпълнение“, т. 8 „Гласуване бюджет за периода
м.04.2024г.-м.04.2025г.“, т. 9 „Обсъждане прехвърлянето собствеността върху
земята на собствениците на имоти в комплекса“ и т. 10 „Други ремонти“. От
протокола от проведеното на 23.03.2024 г. ОС е видно, че то се е провело при
същия дневен ред, посочен в поканата, като по всички точки от дневния ред са
взети решения. При тези данни е видно, че на първо място ответникът не
ангажира доказателства за часа на поставяне на поканата за свикване на ОС, за
да се извърши преценка за спазване на срока по чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС, както и
наличието на реквизитите на поканата, предвидени в същата разпоредба.
На следващо място, на основание чл. 18, ал. 1 ЗУЕС за законосъобразно
провеждане на съвместно общо събрание на две или повече етажни
собствености, всяка от етажните собствености следва да излъчи равен брой
представители. Тълкувайки посочената разпоредба с оглед целите, за които е
предвидено свикването на съвместно общо събрание, съдът приема, че за да е
законосъобразно проведено същото, в него следва да участват представители
на всички етажни собствености. По делото липсват доказателства, от които да
се установява, че етажни собствености валидно са излъчили свои
представители, които да участват в процесното съвместно общо събрание. Ето
защо и само на това основание проведеното общо събрание се явява
незаконосъобразно. Отделно от посоченото, от представения по делото
4
присъствен списък се установява, че броя на представителите на всяка една
етажна собственост не е равен, поради което съдът намира, че е нарушен чл.
18, ал. 1 ЗУЕС.
На следващо място съдът намира, че макар в протокола формално да са
посочени данни за кворума, с който са взети посочените решения,
действително не се установява начинът на гласуване на всеки един от
присъстващите собственици. В приложения към протокола от процесното
съвместно ОС списък на собствениците за общо 8 от самостоятелните обекти
е отбелязано, че се представляват от лицето .... По делото обаче не са
представени доказателства за наличие на надлежно упълномощаване на
въпросното лице. С оглед на това съдът намира, че не би могло да се приеме,
че твърденият кворум както за провеждане на ОС, така и за взимане на
обективираните в протокола решения е бил налице. Това е така, доколкото по
отношение на етажните собственици, за които в списъка на собствениците е
отбелязано, че са представлявани от ..., но пълномощни не се намират в
кориците по делото, не може да се приеме, че са участвали валидно на
процесното съвместно ОС и са упражнили надлежно правото си на глас в
същото. Съгласно чл. 14, ал. 1 ЗУЕС собственик или ползвател, който не може
да участва в общото събрание, може да упълномощи пълнолетен член на
домакинството си, който е вписан в книгата на етажната собственост, или друг
собственик, който да го представлява. Упълномощаването може да бъде
направено устно на същото или на предходно заседание на общото събрание,
което се отразява в протокола на събранието, или в писмена форма. Според ал.
5 на същата разпоредба участието на пълномощник се отразява в протокола на
общото събрание, а копие от пълномощното се прилага към него. Предвид
липсата на нужния брой пълномощни за осъщественото представителство в
процесното ОС, както и при липса на данни за упълномощаване в предходно
общо събрание, съдът намира, че процесното решение подлежи на отмяна
само на това основание. При изключване на собствениците, за които не се
установява да са упълномощили надлежно свой представител за процесното
ОС се установява, че последното е проведено при липса на необходими за
провеждането кворум. В резултат от това, решенията, които са взети на това
ОС подлежат на отмяна.
С оглед гореизложеното, съдът намира, че предявеният иск е
основателен и следва да бъде уважен, като се постанови отмяна на
обжалваното решение.
По разноските:
С оглед изхода на делото, своевременно направеното искане и
представените доказателства в полза на ищцата се полага присъждането на
съдебно деловодни разноски. Представени са доказателства за заплатена по
делото държавна такса в размер от 60 лева и за заплатено адвокатско
възнаграждение в размер на 1200 лева. От страна на ответника е направено
своевременно възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение,
5
което съдът намира за основателно предвид фактическата и правна сложност
на спора, като намалява възнаграждението до минимума съгласно чл. 7, ал. 1,
т. 4 Наредба № 1/2004 г. в размер на 1000 лева, вместо претендираните 1200
лева по договор за правна защита и съдействие от 12.11.2024 г. По тези
съображения ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищцата сумата
от 1060 лева, представляваща направени по делото съдебно - деловодни
разноски, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ на основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС като незаконосъобразни
всички решенията взети на 23.03.2024 г. от Съвместно Общо събрание на
Етажни собствености с адрес гр. София, ..“ 2а, 2, 4а и 4б, 7-..., ...,
представлявани от професионален домоуправител „ЛЕВЪЛ СЪРВИС“ ООД,
ЕИК ..., със седалище и адрес на управление в гр. София, .....
ОСЪЖДА Етажна собственост, с адрес гр. София, ..“ 2а, 2, 4а и 4б, 7-...,
..., представлявана от професионален домоуправител „ЛЕВЪЛ СЪРВИС“
ООД, ЕИК ..., със седалище и адрес на управление в гр. София, .... да заплати
на А. И. М., ЕГН **********, с адрес в гр. София, ...., на основание чл. 78, ал.
1 ГПК сумата в общ размер на 1060 лева, представляваща съдебни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6