Р Е Ш Е Н И Е
№……..…/……….2019 г.
гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 19 състав, в открито съдебно заседание, проведено на 13.02.2019 г., в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: АНДОН ВЪЛКОВ
при секретаря Светла Радойкова, като разгледа
докладваното от съдията гражданско дело № 545 по описа на ВРС за 2018 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е образувано по повод на предявен от ищеца
T*** у*** – Варна, БУЛСТАТ
***, против "Д." ЕООД, ЕИК
***, установителен иск с правно основание чл.
422 ГПК, за признаване за установено
в отношенията между страните, че в полза на ищеца съществува парично вземане срещу ответника в размер на 20710 лв., представляващо неплатени наеми за месец декември 2016 г. и месец януари 2017 г., удостоверени във фактури № 12441/01.12.2016 г. и .№
12559/03.01.2017 г., всяка по
10355 лв., дължими съгласно
Договор за наем № 84/30.05.2016
г., сключен между "Т***
у*** - Варна",
в качеството на наемодател, и „Д*** - ***" ЕООД, в качеството
на наемател, за което вземане е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение №
9389/14.11.2017 г. по ч.гр.д. № 17267/2017 г. по описа на ВРС.
В исковата молба ищецът твърди, че с настоящия иск, в срока по
чл.
415, ал. 1
ГПК, упражнява предоставеното
от закона право да предяви иск за установяване със СПН на съществуването на оспореното от ответника посредством
възражение по чл. 414 ГПК парично
вземане, за което в полза на T*** у*** - Варна е издадена Заповед №
9389/14.11.2017 г. за изпълнение на парично задължене по чл. 410 от ГПК. На 30.05.2016 г. между
T*** у*** - Варна, в качеството на наемодател,
и "Д." ЕООД, в качеството
му на наемател, бил сключен Договор за наем № 84, на основание чл. 19, ал. 1 вр. чл. 16, ал. 2 ЗДС и Заповед № 299/05.05.2016 г. на пом.
ректора, за определяне на спечелилия търга, чрез тайно наддаване и тръжна документация, по силата на който
T*** у*** - Варна предоставил на „Д*** -***"
ЕООД за временно и възмездно ползване под наем,
срещу месечно заплащане,
недвижим имот, представляващ студентско общежитие бл. 15, с прилежаща
кафе - сладкарница, съгласно приложена скица,
находящо се в гр. Варна, ул. "Дубровник", с общо РЗП от
10 302 кв.м., за
срок на договора 10 години,
като на 31.05.2016 г. бил подписан,
без възражения от страните
по договора, приемо- предавателен протокол за предаването
на обекта на наема на „Д."
ЕООД. Във връзка със сключения Договор за наем № 84 от 30.05.2016 г. от страна на T*** у*** - Варна били издадени фактури за дължимия от
„Д***- ***" ЕООД, наем за
месец декември на 2016 г. и
месец януари на 2017 г., удостоверени във фактури с № 12441/01.12.2016 г. и № 12559/03.01.2017 г., всяка на стойност от по 10 355 лв. Към момента ответното дружество не заплатило
нищо. С изпратено
писмо изх. № 47/05.01.2017 г.,
от страна на Т*** у*** – Варна, „Д***- ***"
ЕООД било уведомено за виновното си неизпълнение
на изискванията на клаузи -
чл. 4, ал. 1 и чл. 5, ал.
1 по Договора, изразяващо се в неплащане на определената наемна цена и консумативни
разходи. За погасяване на тези задължения бил предоставен един месец, на основание чл. 17, ал. 2, с предупреждение,
че при неизпълнение договорът
ще се счита за развален. Въпреки, че поканата била
надлежно получена от
представител на фирмата, нямало
изпълнение по нея. С оглед на което, по правилата
на чл. 87 от ЗЗД договорът бил
развален, считано от
10.02.2017 г. В момента имотът
бил във владение
на T*** у*** - Варна. За ползването на обекта, наемателят дължал ежемесечно заплащане на наемна цена в размер на 10 355 лв. с ДДС,
като наемната цена се плаща до 15-то число на месеца, за който
се отнася. Всички разходи, свързани
с ползването на обекта, такса
смет, данък сгради, застраховки, включително за електроенергия, топлоенергия, пода, телефони и др. под., съгласно чл. 5, ал.
1 от Договора за наем, се заплащали от наемателя и не били включени в наемната цена.
В срока
по чл.
131 от ГПК ответникът е депозирал писмен отговор. Оспорва всички твърдения в исковата
молба, с изключение на твърдението,
че между у***а и дружеството е сключен договор за наем, който към
настоящия момент бил действащ, а неизправна страна по него бил ищеца. Оспорва твърдението, че е предадена
фактическа власт върху имота, както и че дружеството не е имало възражения по отношение на имота.
Твърди, че на 30.05.2016 г., между страните е сключен Договор за наем № 84/30.05.2016
г., с предмет временно и възмездно ползване на недвижим имот: студентско общежитие бл. 15,
находящо се в гр. Варна, ул. Дубровник, бл. 15, с обща площ 10 302 кв.м., срок на действие на договора от 10 години. На
30.06.2016 г., между страните, допълнително
било подписано
споразумение,
указващо предназначението
за ползване на всички обекти в наетия имот, за което ползване са отдадени под
наем, като съгласно чл. 1 ползването на жилищните части от наетия обект по предназначение, представлявало отдаването им под
наем на стаи или части от тях
за настаняване на правоимащи
лица по смисъла на Закона за висшето образование и Наредбата за ползване на студентски общежития и столове, приета с ПМС № 235 от 25.09.2008 г, както
и на лица, които по време
на настаняването им провеждат курсове, семинари или други
форми на обучение, обмяна на опит или кандидатстват за прием в учебни заведения в гр. Варна, включително, но
не само кандидат
студенти, български и чуждестранни ученици и техните преподаватели, както и необходимия персонал и лица, във връзка с пребиваването им в гр. Варна, чуждестранни
студенти и други. Предназначението
за ползване на обект, находящ се на първи етаж от сградата
е кафе сладкарница. Предназначението
за ползване на обект, находящ се на седемнадесети етаж от сградата е панорамен ресторант. Предназначението за ползване на обект, находящ се на минус втори етаж
от сградата фитнес зала. Предназначението за ползване на обект, находящ се на кота нула от сградата,
перално помещение, което можело да се използва
и за помещение за химическо
чистене. След сключване на договора за наем ответникът констатирал, че наетият имот не е годен за ползване съобразно договореното предназначение, както и че са налице недостатъци,
които не били известни на ответника и с оглед специфичния
им характер било невъзможно да бъдат констатирани при сключване на договора за наем. За установените
недостатъците уведомили своевременно ищеца, който не предприел каквито
и да е действия. Считано от сключването
на договора за наем,
ответникът не ползвал имота, единствено по причина неизпълнение на договорните задължения на ищеца, съгласно чл.
230, ал. 1
ЗЗД. Многократно отправял запитвания
и молби, както във връзка с
констатираните недостатъци,
така и за представяне на строителна и друга надлежна документация, удостоверяваща предназначението
за ползване, за което са отдадени под
наем нежилищните обекти, но такава
не била предоставена.
Поради липсата на каквато и да е реакция от страна
на ищеца, в периода след сключване
на договора за наем и до месец август 2017 г., ответникът със свои средства
отстранил редица недостатъци в жилищни помещения и общи части на наетия имот, с цел привеждане на имота в състояние, което да отговаря на ползването на вещта, за което е наета. По
отношение на нежилищните части, се оказало, че същите са напълно
незаконно преустроени от у***а помещения и не били предоставени,
каквито и да е строителни книжа. В нежилищните
помещения, също имало значителни недостатъци, но и с цел финансиране на ремонти, ответникът предприел действия за отдаването им под наем
и договаряне на условия за ремонта им от наематели.
Така пролетта на 2017 г.
ответникът отдал под наем панорамния ресторант на последния етаж, като с наемателя се договорил, че до октомври ще направи ремонт
на покрива, а той ще започне да заплаща
наем от края на месец октомври. Договорили се да получава наемна цена от края на месец октомври
и за 36 месеца, платима месечно,
като общата стойност на договорената
наемна цена възлизала на 90000 лева. Края на месец август
2017, обаче констатирали,
че ищецът е сменил заключващото устройство на входната врата и нямат какъвто и да е достъп до имота, въпреки, че са в договорни отношения, като от месец август 2017 г. и до настоящия момент, въпреки изпратените покани към ищеца, същият не изпълнил задължението си по договора и не предоставил
ползването и държането на имота, а отвтеникът нямал дори достъп,
за да прибере строителните материали и други свои вещи в имота.
Това положение наложило да прекрати вече сключени
и действащи договори за наем, включително посочения договор за наем на панорамния ресторант. Към настоящия момент
ищецът бил в неизпълнение на задължението си да предаде ползването
на имота. Оспорва твърдението,
че ответникът дължи наем, както
и че договорът е развален и
прекратен. Не било налице неизпълнено задължение на ответника, не е изпадал в забава за изпълнение на което и да е от договорните си отношения, на дружеството не била отправяна
покана, че договорът ще бъде развален,
както и че договорът е развален. Оспорва твърденията за разваляне,
като твърди, че за ищеца никога не
е възниквало право да разваля
договора за наем. Договорът за наем към настоящия
момент бил валиден и действащ, а ищецът бил неизправна
страна по него. Ответникът не дължал наемните
цени, тъй като не му било
предадено владението.
Съдът, като взе
предвид изложеното от страните и
доказателствата по делото, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, приема за
установено следното от фактическа страна:
От приложеното ч.гр.д. № 17267/2017 г. по описа на ВРС,
се установява, че по заявление на ищеца срещу ответника е издадена заповед за
изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК, с която е разпоредено
„Д.” ЕООД да заплати на Т*** у***-Варна сумата от 20710 лева, представляваща
незаплатена наемна цена за м. 12.2016 г. и м. 01.2017 г. по договор за наем №
84/30.05.2016 г., за която са издадени фактури № 12441/01.12.2016 г. и № 12559/03.01.2017
г., всяка за сумата от по 10355 лева. В срока по чл. 414 ГПК, длъжникът е
възразил срещу издадената заповед.
От представения по делото договор за наем на л. 5 се
установява, че на 30.05.2016 г., между страните е сключен договор за наем № 84/30.05.2016
г., по силата на който ищецът, в качеството му на наемодател, отдал под наем на
ответника, в качеството му на наемател, недвижим имот, находящ се в гр. Варна,
ул. Дубровник, представляващ студентско общежитие бл. 15, с прилежаща кафе -
сладкарница, с обща площ от 10302 кв.м., за срок на договора от десет години; с
месечно възнаграждение в размер на 10355 лв., платимо до 15 число на месеца, за
който се отнася, считано от датата на въвеждането на обекта в експлоатация, но
не по-късно от началото на учебната 2016/2017 г. Съгласно чл. 2, ал. 1 от
Договора, наемодателят се задължил да предаде обекта на наемателя в деня на
подписването му.
Видно от приетия по делото приемо-предавателен протокол
от 31.05.2016 г., процесният недвижим имот е предоставен за ползване от ищеца
на ответника.
Представено е писмо с изх. № 47/05.01.2017 г., от Т*** у***
- Варна до „Д." ЕООД, с което се уведомява ответника за непогасените му
задължения, съгласно договора за наем, дължими към 31.12.2016 г., като е
отправена покана за изплащане на същите в срок от 1 месец от получаване на
поканата. Представена е и справка за задължения на „Д." ЕООД към 30.09.2017
г., както и нотариална покана за разваляне на договора за наем.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира
следното от правна страна:
Не
се спори между страните, а и се установява от приетите писмени доказателства,
че в полза на ищеца срещу ответника е издадена заповед за изпълнение за претендираната сума,
срещу която от длъжника в
срок е подадено възражение,
както и че искът по чл. 422 ГПК е предявен в законоустановения
срок, което обуславя допустимостта на производството и
правния интерес от воденето
му за ищеца.
Договорът за наем представлява консенсуален, двустранен,
възмезден, комутативен и неформален договор, като при неговото сключване се
пораждат правните последици, към които са насочени насрещните волеизявления на
страните. Предаването на вещта, предмет на договора и заплащането на
уговореното наемно възнаграждение, не се включва в неговия фактически състав, а
е в изпълнение на породените от него договорни задължения.
Основното задължение
на наемодателя е да предаде наетата вещ на наемателя и да му предостави
свободното ползване на обекта на наема в рамките на уговорения срок, а за
наемателя се пораждат задълженията да заплати уговореното наемно
възнаграждение, да пази вещта, като я използва съгласно обичайното или
уговореното предназначение, да заплаща всички уговорени разходи, свързани с
ползването и поддържането на вещта, както и да я върне след изтичане на
уговорения срок на ползване.
От сключения между страните договор за наем и приемо – предавателен протокол се установява, че ищецът, в
качеството на наемодател, е предоставил на ответника, в качеството му на
наемател, за временно и възмездно ползване процесния недвижим имот срещу
месечен наем от 10355 лв. с вкл. ДДС. Съгласно чл. 4, ал. 2 от Договора,
наемателят се задължава да заплаща ежемесечно наемната цена до 15 число на
месеца. Държането на имота е предадено от наемодателя на
наемателя на 31.05.2016 г. Не е спорно по делото, че ответникът не е заплатил вноските за претендирания
период - 12.2016 и 01.2017 г. Доколкото ответникът не доказа плащане той дължи претендираната
от ищеца сума в общ размер на 20710
лв., представляващо неплатени наеми за месец декември 2016 г. и месец януари 2017 г. за ползване на имота.
Предвид гореизложеното, съдът намира, че искът за сумата
от 20710
лв., представляваща неплатен месечен наем за месец декември 2016 г. и месец януари 2017 г. се явява основателен и следва да бъде уважен.
С оглед уважаване на предявения иск ответникът следва да
бъде осъден да заплати на ищеца и сторените от последния разноски в настоящото
производство, съобразно представения списък по реда на чл. 80 ГПК, в размер от 1423.40
лв. (414.20 лв. - д.т., и 1009.20 лв. –
адвокатско възнаграждение), както и разноските, направени в заповедното производство
в размер на 1423.40 лв. (414.20 лв. - д.т., и 1009.20 лв. – адвокатско
възнаграждение), съгласно т. 12 на ТР № 4/2013 г.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на страните, че ответникът "Д."
ЕООД, ЕИК ***, дължи на ищеца T*** у***
– Варна, БУЛСТАТ
***, сумата от 20710 лв., представляваща
неплатени наеми за месец декември 2016 г. и месец януари 2017 г., удостоверени във
фактури № 12441/01.12.2016 г. и .№ 12559/03.01.2017 г.,
всяка по 10355 лв., дължими
съгласно Договор за наем № 84/30.05.2016 г., сключен между "Т*** у***
- Варна", в качеството
на наемодател,
и „Д*** - ***" ЕООД, в качеството
на наемател, за което вземане е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение №
9389/14.11.2017 г. по ч.гр.д. № 17267/2017 г. по описа на ВРС.
ОСЪЖДА "Д." ЕООД, ЕИК ***, да заплати на T***
у*** – Варна, БУЛСТАТ
***, сумата от 1423.40
лв., представляваща сторени по настоящото дело
съдебно – деловодни разноски, както и сумата 1423.40 лв. – разноски, направени в заповедното производство, на осн. чл. 78, ал. 1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано пред Окръжен съд - Варна в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните, на основание чл. 259, ал. 1 от ГПК.
ДА СЕ ВРЪЧИ препис от решението на страните, на основание чл. 7, ал.
2 ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: