№ 3344
гр. София, 06.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-23 СЪСТАВ, в публично заседание
на десети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Божана Желязкова
при участието на секретаря Ива Ат. И.а
като разгледа докладваното от Божана Желязкова Гражданско дело №
20211100113343 по описа за 2021 година
Предявени са обективно кумулативно и евентуално съединени искове както следва: Иск с
правно основание чл. 26, пр.1, евентуално пр.2, евентуално пр.3, евентуално ал.2, пр.2 ЗЗД
за обявяване нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен
между Х. А. Б. и Е. Д. Т.ова, обективиран в нотариален акт № 131, том V, рег. № 7913, дело
№ 739/2003 г. на нотариус В.И. с рег. № 271 и район на действие гр. София, евентуално
съединени с иск за унищожаване на същия договор поради измама ( чл. 29, ал.1 ЗЗД).
Кумулативно са предявени и искове с правно основание чл. 108 ЗС срещу ответника М. Н.
В. и чл. 124 ГПК срещу ответника И. В. В., както и иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.1
вр. чл. 167, ал.3 ЗЗД срещу „Ю.Б. АД и М. Н. В. за обявяване нищожност на договор за
учредяване на ипотека.
ИЩЕЦЪТ- Х. А. Б. твърди, че е сключил с ответницата Е. Д. Т.ова договор за покупко-
продажба на собствения му недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 131, том V,
рег. № 7913, дело № 739/2003 г. на нотариус В.И. с рег. № 271 и район на действие гр.
София, при продажна цена от 15 000 лв., като договорът има функцията на обезпечение за
предоставен му от „Г-7“ ЕООД ( заложна къща) заем за сумата от 4900 лв. Договорката
била, че след като върне заема на заложната къща ответницата ще му продаде обратно
апартамента. Сочи, че редовно е обслужвал задължението си, но в един момент установил,
че ответницата е продала апартамента му на друго лице – И. В. В.. Впоследствие и тя се е
разпоредила с имота в полза на М. Н. В., която от своя страна е учредила ипотека върху него
в полза на ответника Ю.Б. АД. Ищецът твърди, че договорът, с който се е разпоредил с
имота си в полза на Е. Д. Т.ова е нищожен, тъй като в него в противоречие с правилото на
чл. 209 ЗЗД е налице уговорка за обратно изкупуване, евентуално предвид факта, че същият
служи като обезпечение на договор за заем в противоречие с чл. 152 ЗЗД. Евентуално
1
намира, че на същите основания е налице заобикаляне на закона, както и че липсва изразено
от негова страна валидно съгласие, тъй като при продажбата той ясно е съзнавал, че няма
намерение да се обвърже с договорните задължения. Евентуално намира, че е налице
противоречие с добрите нрави, като в тази връзка приема, че при продажбата на имота е
заплатена изключително ниска цена, която е дори под данъчната му оценка. При условие на
евентуалност предявява иск за унищожаване на договора поради измама, като в тази връзка
навежда, че ответницата Е. Т.ова го е подвела да подпише договора, като го е убедила, че
между тях ще действат вътрешните уговорки и формалното оформяне на договора като
покупко-продажба няма да има влияние, стига да върне заетите от него суми. По отношение
на приобретателите И. В. В. и М. Н. В. навежда, че доколкото договорът, сключен с Е. Т.ова
е нищожен, то сключените такива с тях не са проявили транслативното си действие и са му
непротивопоставими, включително договорът за учредяване на ипотека в полза на Ю.Б. АД,
който намира за нищожен като сключен от несобственик. По отношение на ответниците М.
Н. В. и Ю.Б. АД предявява и иск по чл. 108 ЗС с искане по отношение на тях да се установи,
че той е собственик на имота и съответно да му върнат владението на същия, като в тази
връзка изрично заявява, че към момента процесният недвижим имот се владее от
ответницата М. Н. В..
ОТВЕТНИКЪТ - Иска В. В. оспорва предявените искове по основание. Твърди, че
действително е придобила процесния имот въз основа на покупко-продажба, като в тази
връзка навежда, че нотариалният акт, обективиращ сделката, притежава изискуемата от
закона форма. Излага, че твърденията за нищожност, евентуално унищожаемост на
сключения от нейния праводател договор за покупко-продажба не се отразяват на нейните
права на първо място, защото договорът, сключен с несобственик не е нищожен, а просто
не поражда транслативното си действие и второ, ако се приеме, че договорът е унищожаем
поради измама, тя се явява трето добросъвестно лице и запазва правата си. По отношение на
предявения срещу нея иск с правно основание чл. 108 ЗС сочи, че тя не владее имота и се е
разпоредила добросъвестно с него в полза на М. В..
ОТВЕТНИКЪТ-Е. Д. Г. оспорва предявените искове по основание. Не оспорва, че познава
ищеца във връзка с дейността на заложната къща, тъй като той редовно ползвал услугите й.
Отрича обаче да се е договаряла с него да й прехвърли имота като обезпечение на даден от
нея заем в размер на 4 900 лв. Твърди, че е купила имота от него, тъй като той имал
сериозни материални затруднения, но по никакъв начин това не е било обвързано с
предоставянето на парична сума в заем. Във връзка с предявения иск за унищожаване на
сключения между нея и него договор за продажба заявява и възражение за изтекла
погасителна давност. Излага, че представените от ищеца писмени доказателства по никакъв
начин не удостоверяват наличие на заемно правоотношение между тях. Оспорва и
твърдението за противоречие на договора с добрите нрави, като в тази връзка излага, че
пазарната цена на вещта се определя свободно по волята на страните и в конкретния случай
тя не е равнозначна на липса на престация. По отношение на предявения иск с правно
основание чл. 108 ЗС сочи, че не владее и не ползва процесния недвижим като
2
добросъвестно се е разпоредила с него в полза на ответницата И. Василена, а към момента
той се владее от новия приобретател М. В.. Оспорва автентичността на представените 4 бр.
разписки като сочи, че не е подписвала същите.
ОТВЕТНИКЪТ -М. Н. В. оспорва предявените искове. Намира, че дори и да е налице порок
на предходните договори с нейните праводателя, договорът, по силата на който тя я е
придобила имота е валиден. По отношение на предявения иск за унищожаемост навежда
възражение за погасяване на претенцията по давност. Заявява възражение за придобИ.ето на
имота по давност. Сочи, че владее имота необезпокоявано, считано от месец юни 2010 г.
ОТВЕТНИКЪТ- „Ю.Б.“ АД оспорва предявените искове. Поддържа същите доводи като
останалите ответници. Оспорва автентичността на представените 4 бр. квитанции. Заявява
възражение за погасителна давност досежно иска за унищожаване на договора, с който
ищеца се е разпоредил с имота. Твърди, че М. В. е собственик на процесния имот, с който е
обезпечен предоставен от него кредит чрез учредяване на ипотека. Намира, че предявеният
срещу него иск с правно основание чл. 108 ЗС е недопустим поради липса на правен
интерес.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди направените
доводи, намира за установено следното:
Не е спорно между страните, а се установява и от представения нотариален акт № 17, том
LLLXIX, дело № 34339/1993 г., че ищецът е придобил собствеността над апартамент № 146,
находящ се в гр. София, ж.к. „******* състоящ се от три стаи, дневна, кухня и сервизни
помещения, с площ от 108,75 кв.м., при съседи изток-фасада, запад-фасада, север-ап.145 и
стълбище, юг-фасада, заедно с избено помещение № 3, с площ от 3,83 кв.м., при съседи:
изток-коридор, запад-фасада, север-мазе на ап. № 147, юг-мазе на ап.145, заедно с 4,184 %
ид.части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото.
Не се спори между страните, а е видно и от представения нотариален акт № 131, том V, рег.
№7913, дело № 739/2003 г. от 19.11.2003 г. на нотариус В.И. с рег. № 271 и район на
действие гр. София, че ищецът е продал на Е. Д. Т.ова описания горе недвижим имот срещу
сумата от 15 000 лв., при данъчна оценка в размер на 26 884,40 лв. към момента на
сключване на сделката като е посочено, че продажната цена е изцяло изплатена.
Не се спори и се установява от представения нотариален акт № 53, том IV, рег. № 8255, дело
№ 555/2006 г. на нотариус В.И. с рег. № 271 и район на действие гр. София, че на 04.08.2006
г. Е. Д. Т.ова, е продала описания горе имот на И. В. В. за сумата от 33 650,10 лв., като е
декларирано, че цената е изцяло изплатена на продавача.
Не се спори и е видно от представения нотариален акт № 167, том VII, рег. № 15968 дело
1282/2008 г. на нотариус В.Б. с рег. № 302 на Нот.Камара и район на действие гр. София, че
на 02.07.2008 г. И. В. В. е продала описания недвижим имот на М. Н. В. за сумата от 20 006
евро, която сума ще бъде изплатена на продавача чрез кредит, отпуснат от Ю.И Е.Д.
БЪЛГАРИЯ АД след вписване на акта в служба по вписванията при СРС и вписване на
договорна ипотека в полза на банката върху имота. В тази връзка по делото е представен и
3
нотариален акт от 02.07.2008, № 168, том VII, рег. № 15969, дело № 1283/2008 г. на нотариус
В.Б. с рег. № 302 на Нот. Камара и район на действие гр. София, от който е видно, че М. Н.
В. е учредила в полза на Ю.И Е.Д. БЪЛГАРИЯ АД ипотека върху процесния имот за
обезпечаване на вземане по договор за банков кредит № HL37348/02.07.2008 г. с кредитен
лимит в швейцарски франкове в размер на равностойността на 50 000 евро по курс
„Купува“ за швейцарски франк към евро на банката в деня на усвояването на кредита. В
тази връзка по делото е представен и договор за кредит за поръчка на недвижим имот № HL
37348 от 02.07.2008 г.
По делото са представени копия от хартиени квадратни документи, вероятно картончета, в
които е положен печат на фирма Г-7 както следва: №**********, в който е изписан текст
„до 07.01.2005“ и „4542“. Следващ картон с дата 25.04.2005 г. и изписани „3590 евро, 1510,
1000,6100, +3000 лв. едно под друго, от което е видно, че са събирани някакви суми и текст
„платени лихви на 28.04.(нечетлива година)“. Следващ картон, в който е изписано „На
30.03.2004 г. договорът за заем срещу залог на апартамент на Х. А. Б. е преключен.“. Следва
подпис на неизвестно лице. И картон с № **********, на който има изписано „до 24.09.2004
г.“. От тях може да се направи извод, че между ищеца и фирма „Г-7“ са налице отношения
във връзка с договор за заем. Не може обаче да се направи обосновано заключение, че става
въпрос за един заем или за няколко такива, каква е изтеглената сума поотделно и изцяло,
какви са лихвите, какво е платено и кога, какъв е срокът за плащане на един или няколкото
заема, както и какво е обезпечението им. Изписаните в единия картон суми не съответстват
на тази, за която ищецът твърди да е изтеглил.
Представена е жалба от 31.05.2010 г., подадена от ищеца до ЧСИ С.Я., във връзка с
образувано срещу него изпълнително производство и предстоящ въвод във владение в
имота на И. В., в която ищецът заявява, че той владее имота на собствено правно основание
и че е изплатил на заложната къща на бай П. в кв. Хаджи Димитър над 100 000 евро.
Представен е и протокол за въвод във владение от 31.05.2010 г., от който е видно, че
ответникът М. Н. В. е въведена на посочената дата във владение на процесния имот.
По делото са събрани и гласни доказателства:
От разпита на свидетеля И. А. Б., брат на ищеца, се установи, че през 2003 година двамата
са отишли в заложна къща, която е на бай П., където брат му се е срещнал с Е.. В негово
присъствие двамата разговаряли в заложната къща и тя му обещала да му даде личен заем и
определили среща при нотариус. Самият той не е присъствал на изповядването на сделката,
но бил отвън и след приключването при нотариуса брат му и Е. излезли и тя му
предоставила сумата от 4 900 лв. Брат му продължил да си плаща лихви към заложната
къща, ходил на място там, тъй като Е. работила в нея и там се виждали. Плащането било на
ръка, а тя му давала бележка, че е платил. Бележките били от кочан и носели печат на
фирмата. Въпреки че брат му редовно плащал вноските си към заложната къща, тя продала
апартамента, а ищецът бил принуден да отиде да живее при свидетеля.
Свидетелят А.В.П. установи с показанията си, че е бивша колежка на Е. Т.ова и са работи
4
заедно в заложната къща „Г-7“ в периода от 2000-2003 г. Дружеството давало заеми срещу
залог на злато, уредби, телевизори, като винаги изисквали документи за собственост.
Свидетелката не е запозната фирмата да е давала заеми срещу залог на недвижими имоти
като повечето заеми били на стойност между 100 и 1000 лв. Установи също така, че в
самото помещение, в което се извършвали сделкит, може да влиза само по един клиент, като
се допуска до вътрешността с бутон от служителя. Шефът на заложната къща се казвал П.
К., който бил харесван от хората и нямало оплаквания от него.
Свидетелката Е.Й.К. установи с показанията си, че е била колежка с Е. Т.ова в фирма „ТИМ
2000“, но били в различни офиси. Фирмата имала заложна дейност, като давала
микрокредити срещу златни бижута, черна техника и джиесеми. Свидетелката не знае
фирмата да е давала заеми срещу залог на недвижими имоти. Двете с Е. никога не са били
близки, като последната се махнала от фирмата около 2004 година. Споделяла й е, че иска да
си купи апартамент, но не знае никакви подробности по този въпрос. И към момента не
поддържат връзка помежду си и била изненадата, че Е. иска тя да свидетелства по делото.
Свидетелят В.Н.В. установи с показанията си, че познава ответницата М. В., тъй като е неин
работодател от 2007 г. Фирмата му е малка и общува със служителите си на разни теми.
Знае, че през 2008 г. М. е закупила апартамент с кредит от банката, като той е обработил
необходимите за целта документи. Закупеното жилище се намирало в гр. София, кв.
*******-Г, *******. Самият свидетел е ходил няколко пъти в апартамента, тъй като още от
самото начало след купуването му М. имала проблеми с него. Там живеел някакъв човек и тя
следвало да предприеме действия да го отстрани от имота. Въведена е във владение от
съдебен изпълнител през 2010 г. и свидетелят присъствал на действията като помогнал и за
организирането на транспорта за пренасяне на намерените вещи. След това следвало да
оправи много останали сметки, да направи сериозен ремонт. Отдавала го и под наем за
известно време, а от 2014 г. самата тя живее там. Същата изплащала редовно вноските си по
кредита, като понякога и самият той ги е плащал, тъй като имала здравословни проблеми.
При така установеното от фактическа страна, съдът намира от правна страна
следното:
Когато искът е за прогласяване недействителност на сделка, а в обстоятелствената част на
исковата молба са заявени повече от едно от законовите основания за недействителност,
съдът е длъжен да съобрази, че е сезиран с множество обективно съединени искове - при
един петитум ищецът е заявил множество основания за прогласяване. Естеството на
спорните материални отношения предопределя вида на обективно съединените искове.
Независимо от поредността и съотношението, посочени от ищеца, исковете са предявени
при условията на евентуалност. Ако сделката е недействителна на едно основание,
предвидено в закона, е безпредметно прогласяването на нейната недействителност на друго
основание. Съдът е длъжен да разгледа основанията за недействителност в поредност според
сочения от ищеца порок. Разглеждането на исковете преминава от най-тежкия порок
(противоречие със закона или заобикалянето му) към по-леките, каквито са липсата на
основание (за каузалните сделки), липсата на съгласие, привидност, невъзможен предмет,
5
противоречие на морала или липса на форма. Ако съдът приеме, че сделката е валидна, той е
длъжен да премине към разглеждане на основанията за унищожаемост отново в поредност,
предопределена от тежестта на изтъкнатия порок( така и решение № 40 от 07.04.2020 г. по
гр. д. № 2383/2019 г., Г. К., ІV Г. О. на ВКС).
При съобразяване на гореизложеното съдът намира, че следва на първо място да
разгледа предявения иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.1 (в противоречие със
закона) вр.чл. 152 ЗЗД за обявяване нищожност на договор за покупко-продажба,
обективиран в нотариален акт № 131, том V, рег. №7913, дело № 739/2003 г. от
19.11.2003 г. на нотариус В.И. с рег. № 271 и район на действие гр. София, предявен
срещу ответника Е. Т.ова, в която връзка намира следното:
Сделка, сключена при условията на чл. 152 ЗЗД - уговорено е предварително, че ако
задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще стане собственик на вещта, или е
уговорено предварително начин за удовлетворение на кредитора, различен от този, който е
предвиден в закона, е нищожна поради противоречие със закона - чл. 26, ал. 1 ЗЗД, и не
поражда целените с нея правни последици. Подобно съглашение цели да се удовлетвори
вземане, възникнало от друго правоотношение между страните, но по начин, различен от
установения в закона. Забраната на чл. 152 ЗЗД се отнася само до съглашения, които се
сключват преди или едновременно със сделката, от която възниква главното вземане.(
решение № 33 от 28.05.2018 г. по гр. д. № 2112/2017 г., г. к., ІV г. о. на ВКС).
Когато ищецът твърди, че сделката за прехвърляне на имот е сключена в нарушение на чл.
152 ЗЗД за обезпечение на заем, той следва да установи съществуването на заемното
правоотношение. В този случай не се претендират последиците на договора за заем, поради
което неприложима е забраната по чл. 164, ал. 1, т. 3 ЗЗД. Доказването на заемното
правоотношение е с оглед разкрИ.е на характера на съглашението да се обезпечи връщането
на получен заем, като се заобиколи забраната на чл. 152 ЗЗД, поради което за установяване,
че сделката е сключена в нарушение на чл. 26, ал. 1 ЗЗД, са допустими всички
доказателствени средства.
При преценка на събраните по делото доказателства съдът намира, че ищецът не е съумял
да установи по безсъмнен начин, че сключеният между него и ответника Е. Т.ова договор за
покупко-продажба на процесния недвижим имот има за цел обезпечаването на сключен
между тях договор за заем. Единствените доказателства в тази посока се извеждат от
свидетелските показания на свидетеля И. А. Б., който предвид факта, че е брат на ищеца,
следва да се приеме за заинтересован от изхода на делото по смисъла на чл. 172 ГПК, като
не се подкрепят от другите писмени и гласни доказателства. В тази връзка на първо място те
влизат в противоречие с показанията на свидетеля А.П., която няма роднинска или друга
установена по делото заинтересованост от изхода на правния спор, в частта, с която се сочи,
че братът на ищеца е присъствал на срещата между него и Е. Т.ова „в заложната къща“, т.е.
навеждат на извода, че свидетелят е влязъл вътре в помещението, заедно с брат си. В същото
време от показанията на А.П. става ясно, че в помещението на заложната къща не се
допуска повече от един клиент, следователно по правило няма обективна възможност
6
ищецът и брат му да са влезли заедно при Е. Т.ова. Дори и обаче да се приеме, че житейски е
възможно тя да ги е пуснала и двама вътре, то единствено показанията на брата на ищеца
дават данни за наличие на сключен между него и Е. Т.ова договор за заем. Писмените
доказателства и в частност, приложените от ищеца картони с печат на заложна къща „Г-7“ и
конкретно този от 30.03.2004 г. дават сведения в обратна посока, а именно, че заемни
отношения е имало между ищеца и дружеството „Г.7“, а не между него и служителката в
личното й качество.
При така изложеното предявеният иск с правно основание чл. 26, ал.1, пр.1 ЗЗД се явява
неоснователен и следва да бъде отхвърлен, тъй като не се установява съществуването на
обезпечено с договора за покупко-продажба друго правоотношение между ищеца и Е. Т.ова,
съответно не се установява и връзка между последното и процесния договор.
По предявеният иск с правно основание чл. 26, ал.1, пр.2 (заобикаляне на закона) ЗЗД
за обявяване нищожността на договор за покупко-продажба, обективиран в
нотариален акт № 131, том V, рег. №7913, дело № 739/2003 г. от 19.11.2003 г. на
нотариус В.И. с рег. № 271 и район на действие гр. София, предявен срещу ответника Е.
Т.ова, съдът намира следното:
Този иск се основава на същите фактически твърдения на ищеца, както и предходния такъв,
като същите се интерпретират в друга посока, а именно, че с позволени от закона средства е
постигнат забранен резултат. Поради това изложеното досежно предходния иск се отнася
изцяло и за настоящия и води до извод за неговата неоснователност.
По предявения иск с правно основание чл. 26, ал.2, пр. 2 ЗЗД (липса на съгласие) за
обявяване нищожността на договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален
акт № 131, том V, рег. №7913, дело № 739/2003 г. от 19.11.2003 г. на нотариус В.И. с рег.
№ 271 и район на действие гр. София, предявен срещу ответника Е. Т.ова, съдът
намира следното:
В мотивите по т. 2 на Тълкувателно решение № 5/12.12.2016 г. по тълк.дело № 5/2014 г. на
ВКС, ОСГТК, е изложено, че „липсата на съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр.2 ЗЗД е
тежък порок на сделката, който е налице, когато волеизявлението е направено при т.нар.
„съзнавана липса на съгласие“ /например - изтръгнато е с насилие, направено е без
намерение за обвързване - на шега, като учебен пример и др./ Този тежък порок е
непоправим и непреодолим, поради което, за да породи действие, договорът трябва да бъде
сключен отново.“, т.е. прието е, че за да е налице липса на съгласие по смисъла на чл. 26, ал.
2, пр.2 ЗЗД волеизявление трябва да е направено и в същото време е нужно то да е
направено в хипотезата на съзнавана липса на съгласие. В мотивите на т. 2А от
Тълкувателно решение № 1/07.03.2019 г. по тълк.дело № 1/2018 г. на ВКС, ОСТК, в което са
разгледани въпроси относно недействителността на застраховка „Гражданска отговорност“ е
изложено следното: „Порокът липса на съгласие е налице, когато волеизявленията
/предложение и приемане/ са направени и съвпадащи, но някое от тях или и двете са дадени
при „съзнавано несъгласие“, т.е. при отсъствие на намерение за обвързване / изтръгнато чрез
насилие, на шега, като учебен пример и пр./ Липсва съгласие и когато няма две насрещни
7
противоположни по съдържанието си волеизявления или тези волеизявления не се отнасят
до един и същи предмет…. Липса на съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр.2 ЗЗД, като
основание за нищожност на застрахователния договор „Гражданска отговорност“ на
автомобилистите, не е налице в хипотезата на неположен подпис на някоя от страните,
поради което и правните последици на този вид недействителност няма да настъпят.“
Съдържанието на основанието за нищожност „липса на съгласие“ е установено и в трайна
практика на ВКС, обективирана в решение № 923/17.12.2009 г. по гр. д. № 1682/2008 г. на
IV г.о., решение № 249/2010 г. по гр. д. № 92/2009 г., решение № 254/14.07.2011 г. по гр. д.
№ 569/2010 г., решение № 94/13.09.2016 г. по гр. 3768/2014 г. на II т.о., решение №
198/10.08.2015 г. по гр. д. № 5252/2014 г. на IV г.о. и решение № 488/07.10.2003 г. по гр. д.
№ 11/2003 г. на I г.о., решение № 136/30.10.2020 г. по гр. д. № 4746/2019 г. на III г.о., според
която липса на съгласие е налице при т.нар. „съзнавана липса на съгласие“ -
волеизявлението е извършено, но страната съзнава несъгласието си да бъде обвързана от
извършената сделка. При така застъпената теза следва, че при липсата на съгласие волята се
изразява изрично, но тя е толкова негодна, че изобщо не може да породи правни последици.
При липсата на съгласие едната или двете страни осъзнават, че външно правят изявления,
които формално осъществяват фактическия състав на договора, но без намерение за
обвързване.
При съобразяване на изложеното горе, съдът намира, че предявеният иск се явява
неоснователен. От събраните по делото доказателства не се установява при извършване на
сделката с процесния имот, ищецът, в качеството на продавач, въпреки изявената външно
воля да не е имал намерение да прехвърли имота. В тази връзка, както е посочено при
разглеждането на първия иск по чл. 26 ЗЗД, в хода на делото не се установява между ищеца
и ответника Е. Т.ова да са били налице правоотношения, за чието обезпечаване да е сключен
процесния договор за покупко-продажба, съответно не може да се приеме, че ищецът при
сключването на последния не е имал намерение да прехвърли имота, а само да обезпечи
другата сделка.
С оглед изложеното искът следва да се отхвърли като неоснователен и недоказан.
По предявения иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр.3 ЗЗД (противоречие с добрите
нрави) за обявяване нищожността на договор за покупко-продажба, обективиран в
нотариален акт № 131, том V, рег. №7913, дело № 739/2003 г. от 19.11.2003 г. на
нотариус В.И. с рег. № 271 и район на действие гр. София, предявен срещу ответника Е.
Т.ова, съдът намира следното:
Последователно в практиката на Върховната съдебна инстанция се приема, че законът не
дефинира понятието "накърняване на добрите нрави" по смисъла на разпоредбата на чл. 26,
ал. 1, предл. 3 ЗЗД, но противоречие с добрите нрави е налице тогава, когато сделката
противоречи на общоустановените нравствено-етични правила на морала, каквото
противоречие е и значителната липса на еквивалентност на насрещните престации при
двустранните договори. Съгласно разпоредбата на чл. 9 ЗЗД, страните са свободни да
определят съдържанието на договора, но тази свобода на договарянето не е безгранична -
8
повелителните норми на закона и добрите нрави са определени като нейна крайна граница.
Накърняването на добрите нрави следва да се разглежда с оглед защитата на обществените
отношения като цяло, а не само с оглед индивидуалния интерес на конкретен правен субект.
Преценката дали една сделка противоречи на добрите нрави не се ограничава само до
нейното формално съдържание, а поради естеството на сочения порок следва да се съобрази
дали крайният резултат на сделката е съвместим с общоприетите житейски норми за
справедливост и добросъвестност. Затова, когато се говори за липса на равностойност на
престациите, тя трябва да е такава, че практически да е сведена до липса на насрещна
престация. Преценката за нищожност на това основание всякога следва да е конкретна, с
оглед на установените по делото факти, свързани с индивидуалния интерес на всеки
конкретен правен субект - страна по сделката, на конкретно установени факти за цената на
сделката, за данъчната оценка и пазарната цена, като само съпоставката на всички
конкретно установени факти във всеки конкретен случай, би могла да формира извод за
такава липса на еквивалентност на насрещните престации, която води до накърняване на
добрите нрави /в този смисъл Решение № 119/22.03.2012 г. по гр. д. № 485/2011 г. на ВКС,
Решение № 288/29.12.2015 г. по гр. д. № 2293/2015 г. на ВКС, III Г. О., Решение №
166/07.02.2017 г. по т.д. № 950/2015 г. ВКС - II, T.O., Решение № 128 от 17.01.2019 г. на
ВКС по гр. д. № 3170/2017 г., I Г. О. и др./. С решение № 452 от 25.06.2010 г. на ВКС по гр.
д. № 4277/2008 г., IV г. о., ГК, е застъпено схващането, че облигационното правоотношение
предпоставя самостоятелност от една страна и от друга се рамкира от "добрите нрави" и от
императивните правила, които при продажбата определят, че държавната такса се изплаща
въз основа на данъчната оценка, дори ако е договорена цена, която е по-ниска от нея.
Следователно законодателят допуска, че цената на един недвижим имот по волята на
страните може да бъде по-ниска не само от средната пазарна цена, но и от данъчната оценка
на имота. В този смисъл е безпротиворечивата практика на ВКС, обективирана в решение №
452 от 25.6.2010 г по гр. дело № 4277/2008 г на ВКС, I ГО, решение № 119/22.3.2011 г по гр.
дело № 485/11 г на ВКС, ГК, I ГО, решение № 29 от 22.3.2017 г по гр. дело № 2955/2016 г на
ВКС, ГК, I ГО, решение № 24 от 9.2.2016 г по гр. дело № 2419/2015 г на ВКС, ГК, III ГО и
решение № 65 от 21.3.2017 г по гр. дело № 639/2016 г на ВКС, IV ГО. В същото време
понятието "добри нрави" предполага известна еквивалентност на насрещните престации и
при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на
сделката. Тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до
липса на престация.
От събраните по делото доказателства, в частност самия оспорван нотариален акт, е видно,
че имотът е продаден за сумата от 15 000 лв. при данъчна оценка в размер на 26 884,40 лв.
Ищецът, чиято е доказателствената тежест да установи направените от него твърдения за
липса на еквивалентност на престациите по договора, не е предприел процесуални действия
в посока установяване на действителната пазарна цена на имота към датата на сключване на
договора, предвид което при преценката си съдът може да вземе предвид само разликата
между данъчната и конкретната продажна цена, при съобразяване на посочената горе
практика, че продажбата може да се извърши на и под данъчната оценка на имота. При
9
събраните по делото доказателства съдът намира, че разликата между двете посочени
величини е в рамките на допустимата обективна нееквивалентност, тъй като свободата на
договаряне предполага преценката за равностойността на престациите да се извършва от
страните с оглед техния интерес. Както е посочено и горе, за да доведе до нищожност на
договора неравностойносттта на престацията на насрещната страна следва да е практически
несъществена/нулева, а в останалите случаи може да се извърши единствено преценка дали
сделката не е сключена при явно неизгодни условия по смисъла на чл.33 ЗЗД, но такива
обстоятелства и претенции не са наведени с исковата молба.
С оглед изложеното предявеният иск следва да се отхвърли като неоснователен и недоказан.
При приетата неоснователност на исковете по чл. 26 ЗЗД следва да се разгледа и
предявеният евентуален иск по чл. 29, ал.1 ЗЗД, в която връзка съдът намира
следното:
Според нормата на чл. 29, ал.1 ЗЗД фактическия състав на измамата включва сключена
сделка; заблуждение на едната страна по сделката; това заблуждение да е предизвикано
умишлено от другата страна и сделката да е сключена именно заради това заблуждение.
Доказателствата тежест да установи твърдяната измама е върху ищеца.
При съобразяване на изложеното по иска по чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД по делото не се установява
ответникът Е. Т.ова да е проявила поведение, с което да е въвела в заблуждение ищеца за
съществото и правните последици от сключения договор, предвид което съдът намира
предявения иск за неоснователен. Предвид този извод не следва да се разглеждат
направените от ответниците възражения за изтекла давност за предявяване на иска, но за
пълното следва да се отбележи, че те са основателни, доколкото от самите твърдения на
ищеца в исковата молба, е видно, че той е научил за продажбата на процесния апартамент
още през 2010 г., а исковата молба е подадена на 02.02.2022 г., предвид което предвиденият
в чл. 32 ЗЗД срок е изтекъл.
Съдът намира за неоснователен и недоказан и предявеният в условие на кумулативност иск
с правно основание чл. 124 ГПК с искане да се установи по отношение на ответника И. В.
В., че ищецът е собственик на процесния имот. Като се съобрази изхода на правния спор по
предходно разгледаните искови претенции, се установява, че по делото е представен
валиден договор за покупко-продажба на имота между ищеца, в качеството на продавач и
Е. Т.ова, в качеството на купувач. Впоследствие последната е прехвърлила притежаваното
от нея право на собственост на ответника И. В., предвид което към момента ищецът не е
собственик на процесния имот.
С оглед изхода на предходно разгледаните искове неоснователен се явява и предявеният по
реда на чл. 108 ЗС иск срещу М. Н. В., доколкото въз основа на представения по делото
нотариален акт, същата е придобила собствеността на процесния имот от собственик ( И.
В.), предвид което ищецът не е собственик на имота и той са владее на годно правно
основание от тази ответница. При така приетото не е налице процесуалната предпоставка за
разглеждане по същество на направеното от М. В. възражение за придобИ.е на имота по
10
давност.
Неоснователен при така направените изводи по основателността на останалите предявени
искове се явява и иска по чл. 26, ал.1, пр.2 вр. чл. 167, ал.3 ЗЗД по отношение на договор за
учредяване на ипотека, обективиран в нотариален акт № 168, том VII, рег. № 15969, дело №
1283/2008 г. на нотариус В.Б. с рег. № 302 на Нот. Камара и район на действие гр. София,
предявен срещу Ю.Б. и М. В.. С поредицата от договори за покупко-продажба собствеността
върху процесния имот е валидно прехвърлена от ищеца, първо в полза на Е. Т.ова, после в
полза на И. В. и накрая в полза на М. В., поради което същата валидно е учредила върху
него ипотека в полза на банката съобразно изискването на чл. 167, ал.3 ЗЗД.
По разноските:
При този изход на правния спор ответниците имат право на направените от тях разноски на
основание чл. 78, ал.3 ГПК както следва: Ю.Б. АД- 300 лв. юрисконсултско
възнаграждение, Е. Т.ова -2 000 лв. за адвокатско възнаграждение, И. В. -3 600 лв. с ДДС за
адвокатско възнаграждение и М. В. - 500 лв. за адвокатско възнаграждение.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Х. А. Б., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, ж.к.
„******* *******, със съдебен адрес: гр. София, ул. ******* чрез адвокат А. Л. от САК
срещу Е. Д. Г., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, ж.к. „*******, *******
искове с правно основание чл. 26, ал.1, пр.1( противоречие със закона), пр.2 (заобикаляне на
закона), пр.3 (противоречие с добрите нрави) и ал.2, пр. 2 (липса на съгласие) ЗЗД за
обявяване нищожността на договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт №
131, том V, рег. №7913, дело № 739/2003 г. от 19.11.2003 г. на нотариус В.И. с рег. № 271 и
район на действие гр. София, с който ищеца е прехвърлил на ответника собствеността върху
апартамент № 146, находящ се в гр. София, ж.к. ******* зона ******* състоящ се от три
стаи, дневна, кухня и сервизни помещения, с площ от 108,75 кв.м., при съседи изток-фасада,
запад-фасада, север-ап.145 и стълбище, юг-фасада, заедно с избено помещение № 3, с площ
от 3,83 кв.м., при съседи:изток-коридор, запад-фасада, север-мазе на ап. № 147, юг-мазе на
ап.145, заедно с 4,184 % ид.части от общите части на сградата и от правото на строеж върху
мястото като неоснователни и недоказани.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Х. А. Б., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, ж.к.
„******* *******, със съдебен адрес: гр. София, ул. ******* чрез адвокат А. Л. от САК
срещу Е. Д. Г., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, ж.к. „*******, ******* иск с
11
правно основание чл.29, ал.1 ЗЗД за унищожаване на договор за покупко-продажба,
обективиран в нотариален акт № 131, том V, рег. №7913, дело № 739/2003 г. от 19.11.2003 г.
на нотариус В.И. с рег. № 271 и район на действие гр. София, с който ищеца е прехвърлил
на ответника собствеността върху апартамент № 146, находящ се в гр. София, ж.к. *******
зона ******* състоящ се от три стаи, дневна, кухня и сервизни помещения, с площ от 108,75
кв.м., при съседи изток-фасада, запад-фасада, север-ап.145 и стълбище, юг-фасада, заедно с
избено помещение № 3, с площ от 3,83 кв.м., при съседи:изток-коридор, запад-фасада, север-
мазе на ап. № 147, юг-мазе на ап.145, заедно с 4,184 % ид.части от общите части на сградата
и от правото на строеж върху мястото като неоснователен и недоказан.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Х. А. Б., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, ж.к.
„******* *******, със съдебен адрес: гр. София, ул. ******* чрез адвокат А. Л. от САК
срещу И. В. В., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, ж.к. „******* ******* иск с
правно основание чл. 124 ГПК с искане да се установи по отношение на ответника, че ищеца
е собственик на апартамент № 146, находящ се в гр. София, ж.к. ******* зона *******
състоящ се от три стаи, дневна, кухня и сервизни помещения, с площ от 108,75 кв.м., при
съседи изток-фасада, запад-фасада, север-ап.145 и стълбище, юг-фасада, заедно с избено
помещение № 3, с площ от 3,83 кв.м., при съседи:изток-коридор, запад-фасада, север-мазе на
ап. № 147, юг-мазе на ап.145, заедно с 4,184 % ид.части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху мястото като неоснователен и недоказан.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Х. А. Б., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, ж.к.
„******* *******, със съдебен адрес: гр. София, ул. ******* чрез адвокат А. Л. от САК
срещу М. Н. В., ЕГН ********** с адрес: гр. София, бул. „******* със съдебен адрес: гр.
София, ул. „*******, кантора 521 чрез адвокат С. иск с правно основание чл. 108 ЗС с
искане да се признае, че ищецът е собственик на апартамент № 146, находящ се в гр. София,
ж.к. ******* зона ******* състоящ се от три стаи, дневна, кухня и сервизни помещения, с
площ от 108,75 кв.м., при съседи изток-фасада, запад-фасада, север-ап.145 и стълбище, юг-
фасада, заедно с избено помещение № 3, с площ от 3,83 кв.м., при съседи:изток-коридор,
запад-фасада, север-мазе на ап. № 147, юг-мазе на ап.145, заедно с 4,184 % ид.части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото и да се осъди ответникът да
предаде владението над имота като неоснователен и недоказан.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Х. А. Б., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, ж.к.
„******* *******, със съдебен адрес: гр. София, ул. ******* чрез адвокат А. Л. от САК
срещу М. Н. В., ЕГН ********** с адрес: гр. София, бул. „******* със съдебен адрес: гр.
София, ул. „*******, кантора 521 чрез адвокат С. и „Ю.Б.“ АД, ЕИК ******* със седалище и
адрес на управление: гр. София, ул. „******* иск с правно основание чл. 26, ал.1, пр.1 вр.
чл. чл. 167, ал.3 ЗЗД за обявяване нищожността на договор за учредяване на ипотека върху
апартамент № 146, находящ се в гр. София, ж.к. ******* зона ******* състоящ се от три
стаи, дневна, кухня и сервизни помещения, с площ от 108,75 кв.м., при съседи изток-фасада,
запад-фасада, север-ап.145 и стълбище, юг-фасада, заедно с избено помещение № 3, с площ
от 3,83 кв.м., при съседи:изток-коридор, запад-фасада, север-мазе на ап. № 147, юг-мазе на
12
ап.145, заедно с 4,184 % ид.части от общите части на сградата и от правото на строеж върху
мястото, обективиран в нотариален акт от 02.07.2008 т. № 168, том VII, рег. № 15969, дело
№ 1283/2008 г. на нотариус В.Б. с рег. № 302 на Нот. Камара и район на действие гр. София
като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал.3 вр. ал.8 ГПК Х. А. Б., ЕГН ********** да заплати на
„Ю.Б.“ АД, ЕИК ******* сумата от 300 лв. разноски за юрисконсултско възнаграждение.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал.3 ГПК, Х. А. Б., ЕГН ********** да заплати на Е. Д. Г.,
ЕГН ********** сумата от 2 000 лв. адвокатско възнаграждение.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал.3 ГПК, Х. А. Б., ЕГН ********** да заплати на И. В. В.,
ЕГН ********** сумата от 3 600 лв. с ДДС адвокатско възнаграждение.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал.3 ГПК, Х. А. Б., ЕГН ********** да заплати на М. Н. В.,
ЕГН ********** сумата от 500 лв. адвокатско възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщаването пред Софийски
апелативен съд.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
13