Р Е Ш Е Н И Е
№ ................/ 05.2018г.
гр.Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, ВТОРИ състав в открито съдебно заседание, проведено на двадесет и
пети април през две хиляди и осемнадесета
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
Ирена ПЕТКОВА
ЧЛЕНОВЕ: М. ХРИСТОВА
Наталия
НЕДЕЛЧЕВА
при секретаря Галина Славова,
като разгледа докладваното от съдия
Н.НЕДЕЛЧЕВА,
в. гр. дело №691/2018 г., за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и
сл. от ГПК.
С
решение №5214, постановено на 13.12.2017г. по гр. дело № 5322/2006г. по описа
на ВРС, поправено с решение от
01.02.2018г., съдът е ОБЯВИЛ ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 11.07.2003 г. между Е. Я. Д.,
починала на 28.08.2008 г. и наследена от А.Т.
в качеството ѝ на продавач, и Е. В. Я. - в качеството му на
купувач, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
представляващ място, находящо се в гр. Варна, м. "Зеленика", с площ
от 1250 кв. м. (част от новообразуван имот с пл. № 3516) при граници на имота -
от две страни път и имот на И. Я. и имот на В. Я., понастоящем представляващ
поземлен имот с идентификатор 10135.5545.4035 по КК и КР на гр. Варна, одобрени
със Заповед № РД-18-73/23.06.2008 г. на ИД на АГКК, с адрес гр. Варна, район
"Аспарухово", кв. "Галата", СО "Зеленика", с площ
от 1317 кв. м. при граници - поземлени имоти №№ 10135.5545.9508,
10135.5545.3011, 10135.5545.9529 и 10135.5545.4034, ПРИ УСЛОВИЕ, че Е.Я. заплати
на А.Т. в двуседмичен срок от влизане в
сила на решението сумата от 6900 щатски долара, представляваща остатък от
продажната цена за имота, на основание чл. 19, ал.3 ЗЗД.
Срещу решение №5214, постановено на 13.12.2017г. с което предварителният
договор е обявен за окончателен, е постъпила въззивна жалба от А.Т..
Жалбоподателката счита, че решението е недопустимо, в евентуалност-постановено в противоречие с
материалния закон, неправилно и необосновано. Твърди, че е недопустимо, тъй
като процесуално недопустимо съдът е разгледал производството по делото вместо
да прекрати същото с оглед възражението на ответницата в с.з. от 27.06.2017г.,
че същото не е било възобновено в 6-месечния срок от прекратяване на
производството по гр.д. № 5694/2006 г. по описа на ВРС - XIV с-в в частта за
делба на поземлен имот № 3516. На следващо място жалбоподателката счита, че
решението е незаконосъобразно, тъй като предварителният договор е бил развален
от нейната наследодателка на осн. т. 11 от същия. Твърди, че при развалянето с
нотариална покана от 31.08.20104г., тя се е позовала на т.11 от договора,
съгласно която страните са се споразумели „при обективна невъзможност за
изпълнение на договора, същият да се счита развален по право, като страните си
дължат връщане на даденото в изпълнение на договора". Налице е била
непреодолима пречка за окончателното прехвърляне на имота, т.к. договорът е
сключен под условие, да се извърши доброволна делба на наследствения имот,
посочен в предварителния договор, че е във висяща процедура, т.е. тъй като към
момента на изпращане на нотариалната покана доброволната делба не е била
извършена - това именно е било основанието за разваляне на договора от страна
на ответницата поради обективната ѝ невъзможност за изпълнение. На
следващо място се твърди, че предварителният договор е недействителен, т.к. в
него не е уговорен падеж на задължението за сключване на окончателния договор.
Оспорва се изводът на първ. съд, че според уговорката в т.2 от договора, същият
е сключен под условие, че имотът ще бъде придобит в реална собственост, като
това е и моментът, в който следва да бъде сключен окончателния договор. Във
връзка с имота, предмет на предварителния договор, жалбоподателката излага, че
съгласно т. 1, Е. Д. се е задължила да продаде на Е.Я. собствения си недвижим
имот - МЯСТО с площ от 1250 кв.м., находящо се в гр. Варна, м. „Зеленика",
при граници: от две страни път и имот на И. Я. и имот на В. Я., като в т.2 е
пояснено, че продавачът
притежава така описания имот в идеална съсобственост като наследник на Я. И. Я.
и е страна по висящо производство по доброволна делба, по силата на което ще
придобие описания в т.1 недвижим имот. В делбеното дело, приключило със
спогодба обаче, съделителката А.И.Т., е получила в дял и е станала изключителен
собственик на ПИ с проектен ид.№ 10135.5545.4035 по КККР, с площ от 1317
кв.м., находящ се в град Варна, община Варна, обл.Варна, район Аспарухово, с.о.
„ЗЕЛЕНИКА", при граници: ПИ с ид.№ № 10135.5545.9508, 10135.5545.9529,10135.5545.3011 и
10135.5545.4034. Твърди, че от заключението на приетата СТЕ и приложената към нея
комбинирана скица се установява, че полученият ПИ ид.№ 10135.5545.4035 НЕ Е
ИДЕНТИЧЕН на описаният в предварителният договор недвижим имот - по т.1,
тъй като граничи- от юг – с ид.№
10135.5545.9508 - път, от югоизток - ид.№ 10135.5545.3011 - записан на С. Б.В., от североизток - ид. №
10135.5545.9529 - празно пространство, от запад - ид.№ 10135.5545.4034 –
записан на А. С. И., наследник на С. Я. И. (съгласно удостоверението за наследници на Я.
И. Я.). Излага, че от посочените четири граници в т.1 от предварителния
договор - от две страни път и имот на И. Я. и имот на Васил Я., се установява
съвпадаща само една граница - път. Счита, че липсата на
идентичност на имота по предварителния договор, описан в т.1 с имота придобит в дял
и изключителна собственост имот от А.И.Т., съгласно одобрената от съда спогодба в Протокол от
с.з. 03.11.2015 г. по гр.д. № 5694/2006 г. на ВРС - 14 предмет на претенцията
по чл.19, ал.З ЗЗД, се явява пречка за обявяването на предварителния договор за
окончателен със съдебен акт. Твърди, че изводът на съда, че не е необходимо да
се изследва гореизложената идентичност е незаконосъобразен, а изводът за
уважаване на иска относно ПИ ид.№ 10135.5545.4035 е абсолютно необоснован и
направен при неправилно приложение на материалния закон. Счита, че анализът на
съда е изцяло неправилен, като при липата на неяснота в договора, той е
приложил широко тълкуване на същия, без да съобрази действителната воля на
страните. По изложените съображения моли Решение №5214 да бъде обезсилено като
недопустимо, в условие на евентуалност – да бъде отменено като неправилно, като
на негово място бъде постановено ново, с което предявеният иск по чл.19, ал.3 ЗЗД бъде отхвърлен като неоснователен. Моли за присъждане на направените в
двете инстанции съдебно-деловодни разноски. В о.с.з. жалбата се поддържа чрез
пълномощник.
Чрез депозирания
писмен отговор, насрещната страна оспорва жалбата като неоснователна. Счита, че
решението е допустимо, правилно и законосъобразно. Моли въззивната жалба да
бъде отхвърлена, а първоинстанционното решение –потвърдено.
Срещу решение № №369/01.02.2018г.,
с което е допусната поправка на първоначалното решение, е постъпила въззивна
жалба от Е.В.Я.. Счита, че това решение е недопустимо, евентуално- неправилно. Не
оспорва, че в сключения между страните предварителен
договор е записано, че Продавачът притежава недвижимия имот в идеална
съсобственост като наследник на Я. И. Я., като е предвидено сделката да се
осъществи след извършване на делба. По делото е безспорно, че съделители на
имота преди делбата, който тогава фигурира под № 3516 /с обща площ от 5269
кв.м./ са наследници на общия наследодател Я. И. Я.. По силата на извършената
съдебна делба ответницата А.И.Т. / наследница на Е. Я. Д./ е получила в дял
поземлен имот с идентификатор 10135.5545.4035. При тази делба обаче съседи на А.И.Т.
не са И. Я. и В. Я.. Освен изложеното в мотивите на Решение №5214/13.12.2017г.,
следва ад се име предвид още, че И. Я. и В.Я. няма как да бъдат съседи, тъй
като вече са починали. Същественото е, че съседи са наследници на общия
наследодател Я. И. Я.. Твърди, че
местонахождението на имота и обстоятелството, че имот №10135.5545. 4035 е
образуван в резултат на делба на имот 3516 между наследниците на общия наследодател
Я.И. Я., така както е предвидено в предварителния договор и по силата на
делбата е собствен на ответницата А.И.Т.. Следователно, не може да се твърди,
че е допусната очевидна фактическа грешка. Счита, че е било налице фактическо
съответствие между волята на съда, формирана в мотивите на Решение
5214/13.12.2017г и нейното външно изразяване в писмения текст на диспозитива на
Решението. По изложените съображения моли РЕШЕНИЕ №369/01.02.2018г. по гр. д. №
5322/2006 г. по описа на ВРС, гражданско отделение - XXVI състав, с което
допуска поправка на очевидна фактическа грешка да бъде обезсилено като
недопустимо, евентуално -да бъде отменено като неправилно.
Чрез
депозирания писмен отговор, А.Т. излага становище за неоснователност на тази
въззивна жалба, като моли същата да бъде отхвърлена.
Съдът, предвид
събраните по делото доказателства и доводите на страните, по вътрешно убеждение
и въз основа на закона, намира за установено от фактическа и правна страна
следното:
Производството
е образувано по иск с правно основание чл. 19, ал.3 ЗЗД, предявен от Е.В.Я., ЕГН **********
срещу Е. Я. Д. за обявяване за окончателен на предварителен договор от
11.07.2003г., сключен между ищеца и Е. Я. Д. за покупко-продажба на следния
недвижим имот: поземлен имот с идентификатор 10135.5545.4035 по КК и КР на гр.
Варна с адрес гр. Варна, район ,Аспарухово", кв. „Галата", СО
„Зеленика", с площ от 1317 кв.м.
при
граници - поземлени имоти №№ 10135.5545.9508, 10J35.5545.3011, 10135.5545.9529
и 10135.5545.4034. Ищецът твърди, че на 11.07.2003г. между него, в качеството
му на купувач и ответницата Е. Я. Д.- в качеството ѝ на продавач, бил
сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот - място,
находящо се в гр. Варна, м. „Зеленика", с площ от 1250 кв.м. (част от
новообразуван имот с пл. № 3516) при граници на имота - от две страни път и
наследници на Я.И. Я. за сумата от 7000 щ.д. Твърди, че имотът е предмет на
съдебна делба по гр.д. № 5694/2006г. по описа на ВРС, като след влизане в сила
на съдебна спогодба по делбата представлява поземлен имот с идентификатор
10135.5545.4035 по КК и КР на гр. Варна с адрес гр. Варна, район
„Аспарухово", кв. „Галата", СО „Зеленика", с площ от 1317 кв.м.
при граници - поземлени имоти №№ 10135.5545.9508, 10135.5545.3011,
10135.5545.9529 и 10135.5545.4034.
Ответникът, чрез своя
процесуален
представител оспорва иска. Прави възражение за погасяване по давност на
претенцията. Счита, че между страните не е налице валидна облигационна връзка
по силата на договор от 11.07.2003г. за продажба на имот, т.к. същият е бил
развален на основание чл. 87, ал.3 от ЗЗД, с нот.покана, връчена на пълномощник
на ищеца от 30.08.2004г., оформена при отказ на получаването. Твърди още, че е
налице непреодолима пречка за окончателното прехвърляне на имота, тъй като
договорът е сключен под условие да се извърши доброволна делба на наследствения
имот, посочен в предварителния договор, т.к. към момента доброволната делба не
е била извършена. Това било и основанието за разваляне на договора от страна на
наследодателката. Освен това счита, че предварителният договор е
недействителен, т.к. не бил уговорен падеж за сключване на окончателен договор.
Отделно от това излага, че имотът, предмет на процесния предварителен договор
описан в т. 1 от същия не е идентичен с имота, придобит в дял и изключителна
собственост от ответницата А.Т. по гр.д. № 5694/2006 г. на ВРС, 14 състав. По
изложените съображения моли така предявеният иск да бъде отхвърлен.
В
хода на производството, а именно на 28.08.2008г. Е.Я. Д. е починала, като на
нейно място като ответник в процес е конституирана нейната единствена
наследничка- А.И.Т. с ЕГН **********, която чрез пълномощника си също оспорва
иска.
За
да се произнесе, съдът съобрази от фактическа страна следното:
От
приетия по делото нотариален акт №42, том III, per. 5754, дело № 1288/1932г.,
се установява, че на 22.10.1932г., Я. И. Я. е закупил следния недвижим имот:
нива, находяща се в землището на с. Галата, обл. Варненска, в местността
„Баир-баши", с площ от 7,9 декара, при посочени съседи,
С решение № 43 от 04.03.1993г. на ПК гр. Варна е
възстановено правото на собственост на наследниците на Я. И. Я. в съществуващи
(възстановими) стари реални граници на следния недвижим имот: нива от 7.900
дка, пета категория, находяща се в терен по пар.4а на Глата, местност Баир Баши
(Зеленика), имот № 42 по КП от 1960г. при посочени граници.
С решение № 663 от 13.12.1999г. на ПК
гр. Варна е признато правото на собственост на наследниците на Я. И. Я. в
съществуващи (възстановими) стари реални граници на следния недвижим имот: нива
от 7.900 дка, пета категория, находяща се в терен по пар.4а на Глата, местност
Баир Баши (Зеленика), имот № 42 по КП от 1960г. при посочени граници.
Между страните липсва спор, а и от представеното
удостоверение за наследници се установява, че
Я. И. Я., починал на
24.11.1980г., е оставил за наследници децата си И. Я. И., С. Я. И., Е. Я. Д. и
В.Я. Я.
От приетото по делото копие на предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 11.07.2003г. между Е. Я. Д. в
качеството на процавач и Е.В.Я. в качеството на купувач, се установява, че Е. Д.
се е задължила да продаде на ищеца собствения си недвижим имот, представляващ
място с площ от 1250 кв.м., находящо се в гр. Варна, м. Зеленика, при граници:
от две страни път и имот на И. Я. и имот на В. Я. за сумата от 7000 щ.д. В т.2
от договора е записано, че продавачът притежава описания имот в идеална
съсобственост като наследник на Я. И. Я. и е страна по висящо производство по
доброволна делба, по силата на което ще придобие в реална собственост описания
недвижим имот. В т.3 е посочено, че действието на предварителния договор се
обуславя от влизането в сила на условието по т.2 От разписка, приложен към
предварителния договор става ясно, че сумата от 100 щ.д. по уговорката по т.4
от договора, представляваща капаро, е заплатена на 11.07.2003г. на Е. Д. от Ж.
Я. -пълномощника на Е.Я., чрез който е сключен и самият договор.
С определение от 17.05.2007г., производството по делото е
спряно на осн. чл. 182, ал.1, б.”г” ГПК до приключване с влязъл в сила съдебен акт по гр. дело
№5694/2006г. по описа ВРС.
С определение от 11.11.2016г. производството по делото е
възобновено служебно, след като съдът е констатирал, че по отношение на този
имот преюдициалното гр. дело № 5694/2006г. е приключило.
Видно от приложеното удостоверение за наследници, Е. Я. Д.
е починала на 28.08.2008г. като е оставила за наследник своята дъщеря А.И.Т..
С определение от з.з., постановено на
02.06.2017г., като ответник в производството е конституирана А. И.Т..
От приетия
протокол от о.с.з., проведено на 03.11.2015г. по гр.д. № 5694/2006г. по описа
на ВРС, се установява, че между страните по същото е постигната и одобрена от
съда съдебна спогодба за подялбата на имот № 10|l35.5545.3516 по КК и КР
одобрени със заповед РД-18-73/23.06.2008 г. ИД на АГКК, последно изменение със
Заповед КД-03-316/01.02.2012 г. Началника на СГКК - Варна, с площ от 5269
кв.м., находящ се в град Варна, община Варна, обл.Варна, район Аспарухово, с.о.
„ЗЕЛЕНИКА", с трайно предназначение на територията - урбанизирана, начин
на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м), при граници: ПИ с ид.№ №
10135.5545.9508, 10135.5545.9529 и 10135.5545.3011, съобразно издадената от СГКК-
Варна на основание чл.52, ал.1, т.1 от ЗКИР и въз основа на проект за изменение
на кадастралната карта и кадастралните регистри СКИЦА-ПРОЕКТ №
15-314637-23.07.2015 г. за разделяне на поземлен имот с идентификатор ПИ с ид.
№ 10135.5545.3516, съобразно проект за изменение на КККР, по силата на която
съделителката А.И.Т. получава в дял и става изключителен собственик на ПИ с
проектен ид.№ 10135.5545.4035 по КККР, одобрени със заповед РД-18-73/23.06.2008
г. на ИД на АГКК, последно изменение със Заповед КД-03-316/01.02.2012 г. на
Началника на СГКК - Варна, с площ от 1317 кв.м., находящ се в град Варна,
община Варна, обл.Варна, район Аспарухово, с.о. „ЗЕЛЕНИКА", с трайно
предназначение на територията - урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско
застрояване (до 10 м), при граници: ПИ с ид.№ № 10135.5545.9508,
10135.5545.9529, 10135.5545.3011 и 10135.5545.4034.
От заключението по изслушаната в
о.с.з., проведено на 14.11.2017г. СТЕ, се установява, че описаният в
предварителен договор от 11.07.2003г. недвижим имот по т.1 съобразно посочените
в предварителния договор граници не е идентичен с поземлен имот
№10135.5545.4035 по КК и КР на гр. Варна. В о.з. в.л. посочва, че поземлен имот
№10135.5545.4035 по КК и КР граничи с наследници на Я. Я., но не точно с тези
посочени в предварителния договор. Целият общ имот е бил на Я.Я. като след
съдебната делба са попълнени отделните имоти в кадастралната карта.
Предявеният иск е с правно основание
чл.19, ал.З от ЗЗД.
Във връзка с изложените възражения за
недопустимост на решението, съдържащите се във въззивната жалба на А.Т., съдът
съобрази следното:
Шестмесечният срок, който цитира
въззивницата е неприложим в хипотезата, при която е било спряно настоящото
производство. Производството по гр. дело №5322/2006г. по описа на ВРС е било
спряно на осн. чл. 182, б.”г” ГПК /отм./, а именно до приключване на
производството по делбеното дело. Следователно, шестмесечният срок за
възобновяване на производството, уреден в разпоредбата на чл. 184, ал.1 1 ГПК/отм./
приложим при спиране на производството на осн. ал. 182, б. „а” ГПК /отм./
- по взаимно съгласие на страните, е
неприложим в настоящия случай. Неприложим е и 6 месечния срок по чл. 183, ал.2.
тъй като той е относим в случай на спиране на производството поради настъпила
смърт на ответника.
За уважаване на иска
по чл. 19, ал.3 ЗЗД следва да се установи преди всичко действителността на
сключения между страните предварителен договор, а след това и изправността на
ищеца и собствеността върху обекта на евентуалния продавач.
Настоящият състав
счита, че представеният предварителен договор е действителен, тъй като съдържа
всички задължителни и необходими
реквизити- срок, цена, предмет.
Досежно
срокът за сключване на окончателния договор, следва да се отбележи, че в т.3 от
предварителния такъв, страните са договорили, че действието му се обуславя от
влизане в сила на „това условие” /по т.2/, а именно –извършване на делбата
между наследниците на Янчо Я.. В този смисъл съдът намира за неоснователно
възражението на ответницата, че предварителният договор не съдържа уговорка
досежно падежа на задължението. Съобразно уговореното в т.2 и т.3, договорът е
бил сключен под условие, че имотът ще бъде придобит в реална собственост, след
извършване на делбата между наследниците и именно от тогава възниква
задължението за сключване на окончателния договор.
Сред приобщените към делото писмени
доказателства съдът не установи наличието на твърдяната от ответника нотариална
покана, с която договорът бил прекратен, предвид което намира за недоказано
твърдението, че същият е бил прекратен чрез валидно изявление, отправено от
нейна страна и достигнало до знанието на насрещната такава. Освен това следва
да се има предвид, че договор е двустранен, като по делото не се установи наличието
на обективна невъзможност или причина, поради която се налага развалянето на
същия. След като същият е бил подписан при условие, че окончателният договор ще
бъде сключен след извършвана на делбата, наличието на такова дело не
представлява нито обективна невъзможност, нито непреодолима пречка, водеща до
отпадане на възможността за сключване на окончателен договор, или до развалянето му по право, на осн. т.11 от
договора.
Възражението
за изтекла погасителна давност също е неоснователно по следните съображения:
Съобразно
разпоредбата на чл. 114 ЗЗД, давността започва да тече от деня, в който
вземането е станало изискуемо. В настоящия случай, възможността за сключване
на окончателен договор е възникнала след
приключване на производството за делба. Определението на съда, с което
спогодбата е одобрена, е влязло в законна сила на 11.11.2015г. Следователно,
въпреки, че самият предварителен договор е бил сключен на 11.07.2003г., срокът
за неговото сключване е започнал да тече именно от 11.11.2015г., предвид което
и задължението за изпълнение не е погасено по давност.
По
отношение на имотът, предмет на предварителния договор съдът съобрази следното:
Недвижимите
имоти се индивидуализират с площ, местонахождение и граници.
В
случая, видно от представения предварителен договор, предмет на същия /т.1/ е
място с площ 1250 кв.м., находящо се в гр. Варна, м. Зеленика, при граници: от
две страни път и имот на И. Я. и имот на Васил Я., като в т.2 е посочено, че
продавачът притежава описания имот в идеална съсобственост като наследник на Я.
И. Я. и е страна по висящо производство по доброволна делба, по силата на което
ще придобие в реална собственост описания недвижим имот.
Във
връзка с предмета на предварителния договор и неговата индивидуализация следва да
се имат предвид следните, възприети в съдебната практика принципни постановки:
При тълкуване на
договори, в т.ч. и на предварителни договори, с които се обещава прехвърляне на
собственост върху недвижим имот, трябва да се търси действителната обща воля на
страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и
всяка една да се разглежда в смисъла, който произтича от целия договор, като се
съобразят и другите писмени доказателства, включително и експертиза на вещо
лице. Непълнотата в описанието на имота в предварителния договор не е липса на
предмет като съществено условие на сделката, ако идентифицирането е осъществено
по такъв начин, който доказва достатъчно точната воля на страните за определен
обект. / в този см. Решение № 364 от 30.04.2010 г. на ВКС по гр. д. № 689/2009
г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Светла Бояджиева, постановено по реда на
чл. 290 ГПК/
Описанието на
продаваемия по предварителен договор обект на недвижима собственост чрез дробна
част, в съотношение на обещаната площ към цялата площ на магазина в квадратни
метри, не изключва извода за обещана продажба на бъдеща вещ, когато в своите
уговорки страните са имали предвид предстоящо преустройство и са описали
бъдещия обект по местоположение. Уговорката за продажба на бъдеща вещ не е
нищожна, а окончателният договор следва да бъде заместен с решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обособения реален обект, когато се установи идентичност въз основа
съдържанието на предварителния договор и осъщественото преустройство. Когато
ищецът изначало е заявил, че претендира като предмет на задължението реален
обект и не е изменял това си становище, не се касае за изменение на петитума по
иска, когато в хода на делото се уточнят и въведат индивидуализиращите имота
признаци, които го характеризират, изследването и отразяването им в диспозитива
на решението е и задължение на съда. Не са различни от първоначално заявените и
обстоятелствата, на които се основава иска, когато допълнително се представят
актуална кадастрална скица или схема на обекта с неговия идентификатор, след
като преустройството е било одобрено и реализирано. От факта, че имотът не
съществува във вида, във който е съществувал при сключването на предварителния
договор, или от съдържанието на неговото описание в този договор - чрез дробна
част в квадратни метри на продаваемата площ спрямо цялата площ, защитата на
ответника черпи неоснователни възражения от процесуално естество. При
постановяване на положително решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, което замества окончателния договор, съдът възпроизвежда съдържанието
на предварителния договор. Под съдържание на договора обаче следва да се
разбира уговореното, правата и задълженията, а не буквалното описание на
продаваемия имот. При тълкуване на договора, включително в описателната част,
се изхожда и от неговата цел. /в този см. Решение № 140 от 9.05.2012 г. на ВКС
по гр. д. № 832/2011 г., III г. о., ГК, докладчик съдията Емил Томов/.
Предварителният
договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния
договор. Когато предварителният договор е за продажба, съществените условия са
относно вещта и цената. Точно описание на имота е необходимо при извършването
на нотариална сделка, която има за предмет отделни имоти с оглед вписването й в
нотариалните книги, а пълно е описанието на имота, когато са посочени поне три
граници (в районите, в които има влязла в сила кадастрална карта е необходимо и
посочването на идентификатор). В предварителния договор е достатъчно всяко
описание на имота, което е достатъчно за индивидуализирането му с оглед на
обстоятелствата и отношенията между заинтересованите при извършването на
сделката (напр. "завещавам апартамента на дъщеря си, а вилата на сина
си", "обещавам да продам земеделските земи, които ще ми бъдат
възстановени по наследство от майка ми"). Точно описание на имота е
необходимо в диспозитива на съдебното решение по иска за обявяване на договора
за окончателен или по иска за собственост, поради което такова трябва да е
описанието в исковата молба, която може да бъде коригирана и уточнявана в хода
на производството по делото (напр. когато в хода на производството по делото е
влязла в сила кадастрална карта). Решение № 514 от 6.12.2011 г. на ВКС по гр.
д. № 905/2010 г., IV г. о., ГК, докладчик председателят Борислав Белазелков
Предвид изложеното, и
тълкувайки волята на страните, настоящият състав намира, че предметът на
предварителния договор е достатъчно добре индивидуализиран и определяем с оглед
конкретните договорки, записани в т.1, т.2. и т.3 от същия.
Действително, според заключението на в.л. не
може да се направи извод за абсолютна идентичност, тъй като съвпадат само две
граници. Но в случая следва да се име предвид, че се касае за предварителен
договор, а точното описание на имота се извършва от съда в диспозитива на
решението с оглед тълкуване волята на страните и съобразно събраните в хода на
производството доказателства.
Съществената
договорка в случая е, че продавачката се е задължила да продаде на купувача
собствения си имот с площ 1250 кв., находяща се в м-ст Зеленика, който
притежава в идеална съсобственост като наследник на Я. И. Я. Съобразно
договореното, тя е участвала в извършването на делбата между всички наследници
и е придобила в дял и изключителна собственост такъв имот.
Според трайната
съдебна практика по приложението на чл. 19, ал. 3
във вр. с чл.
19, ал. 2 ЗЗД, достатъчно е имотът да е определяем със своите параметри
като обект на собственост. Т.е. е достатъчно всяко описание на имота, което е в
състояние да го индивидуализира с оглед отношенията между страните и
обстоятелствата по сключването на сделката, а точно посочване е необходимо в
диспозитива на съдебното решение по иска за обявяване на договора за
окончателен. Възприема се, че описанието на имота може да бъде уточнявано в
хода на производството по делото /например когато в течение на делото е влязла
в сила кадастрална карта/.
По изложените
съображения, съдът намира, че така предявеният иск е основателен. Налице е
валиден предварителен договор, ищецът е изправна страна по договора, а
продавачът не е изпълнил задължението си да финализира сделката, следователно
искът по чл.
19, ал.3 ЗЗД следва да бъде уважен по отношение на имот с идентификатор №10135.5545.4035,
който ответницата е получила в дял и собственост при извършване
на съдебната делба.
Предвид горното и с
оглед съвпадащите изводи на настоящата инстанция с тези на първата, решение №
5214/13.12.2017г. следва да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно.
За да се произнесе по
въззивната жалба на ищеца Е.Я. срещу допълнителното решение, с което е
допусната поправка на ЯФГ в следния смисъл: място, находящо се в гр. Варна, м.
„Зеленика”, с площ от 1250 кв.м. при граници на имота – от две страни път и
имот на И. Я. и имот на В. Я.“, съдът съобрази следното:
Целта на
производството за поправка на очевидна фактическа грешка е отстраняването на
несъответствието между формираната воля
на съда в мотивите и точното ѝ обективиране в диспозитива на съдебното
решение.
В настоящия случай, в
решение № 5214/13.12.2017г., първоинстационният съд е формирал мотиви, че е
очевидно, че „в
този смисъл волята на страните е била Е. Д. да продаде на Е.Я. своята част от
имота на Я. Я., но не като идеална част, а като реална такава, предвид което е
поставено и условието. … предмет на предварителния договор е реалната част,
която Е. Д. ще получи от имота, независимо къде точно същата ще бъде ситуирана.
…. Съдът
намира, че ирелевантно е обстоятелството, че имотът, поставен в дял на
ответницата като наследница на Е. Д., не е ситуиран между имотите,
поставени в дял на съответните наследници на В. Я. и И. Я..”.
От приетата по делото скица /стр. 245/,
представляваща неразделна част от заключението на СТЕ, приета по първ. дело по
безспорен начин се установява, че имот с № 10135.5545.4035 по КК и КР,
възложена на А.Т. не граничи с наследници на В. Я. и И. Я., а граничи с
наследници на С. Я. и С. В..
По
изложените съображения, съдът намира, че жалбата се явява основателна.
Решението за поправка на ЯФГ, постановено по ред на чл. 247 ГПК следва да бъде
отменено, тъй като с него всъщност не се отстранява грешка, допусната в
първоначалното решение. Така поправеният диспозитив не отговаря на изложените
мотиви досежно границите на процесния имот.
Както
беше посочено по-горе точното описание на имота следва да бъде извършено в
диспозтива на решението, с което предварителният договор се обявява за
окончателен, като то може да се различава от описанието на имота по
предварителния договор ако в хода на процеса са събрани допълнителни данни за и
доказателства досежно неговата индивидуализация.
Съобразно
константната съдебна практика, когато предмет на
делото е правото на собственост върху недвижим имот, той трябва да бъде
индивидуализиран съгласно изискванията на Закона за собствеността
и Правилника за
вписванията, тези изисквания са приложими съответно към съдебното решение,
признаващо или отричащо права върху имота. В завещание и в предварителен
договор е достатъчно всяко описание, което прави възможна идентификацията на
имота с оглед отношенията между страните и обстоятелствата при извършването на
сделката. Ако, между страните има спор по идентичността, съдът, като прецени
всички доказателства (в т. ч. заключение на съдебно-техническа експертиза),
следва да индивидуализира имота и посочи точното му описание в диспозитива на
съдебното решение, което подлежи на вписване и трябва да удовлетворява
изискванията на чл. 6 от Правилника за вписванията/ в този см. № 49 от
29.03.2013 г. на ВКС по гр. д. № 363/2012 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Б.
Б.
По изложените
съображения, и доколкото не се установи наличието на грешка, молбата на А.Т. за
поправка в този смисъл следва да бъде оставена без уважение.
По изложените съображения, решение №369/01.02.2018г.,
постановено на осн чл. 247 ГПК следва да бъде отменено като неправилно.
Предвид неоснователността на въззивната жалба на А.Т.
същата няма право на разноски. Такива следва да бъдат присъдени в полза на Е.В.Я.
с оглед основателността на неговата въззивна жалба. Тъй като неговият
пълномощник не представя списък, нито доказателства за извършването на такива
във въззивното производство, съдът му присъжда само сумата от 25.00лв.,
представляваща внесена държава такса за обжалване.
Водим от гореизложеното и на основание чл. 271, ал. 1 от ГПК, Варненският окръжен съд
Р Е Ш
И:
ПОТВЪРЖДАВА решение №5214/13.12.2017г., постановено по
гр. дело № 5322/2006г. по описа на ВРС, 26-ти състав.
ОТМЕНЯ решение №369/01.02.2018г., постановено по гр. дело № 5322/2006г. по описа
на ВРС, 26-ти състав, като ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА:
ОСТАВЯ без уважение
молба вх. №1093/05.01.2018г. на А.И.Т., подадена чрез процесуалния й
представител адв. М.Д. за поправка на очевидна фактическа
грешка в Решение
№
5214 от 13.12.2017г. по гр.д. №
5322/2006г. по описа на ВРС, като не допуска в диспозитива на решението
на редове 8-10 вместо текстът „място, находящо се в гр. Варна, м. „Зеленика”, с
площ от 1250 кв.м. (част от новообразуван имот с пл. № 3516) при граници на
имота – от две страни път и наследници на Я. И. Я.“ да се чете „място, находящо
се в гр. Варна, м. „Зеленика”, с площ от 1250 кв.м. при граници на имота – от
две страни път и имот на И.Я. и имот на В.Я.“.
ОСЪЖДА А.И.Т. с ЕГН **********
*** ДА ЗАПЛАТИ на Е.В.Я. с ЕГН **********
*** сумата от 25,00 лв.
/двадесет и пет лева/, представляваща разноски за производството пред
настоящата инстанция, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен
срок от връчването му на страните, на осн. чл. 280 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: