Р Е Ш
Е Н И Е
№.......
гр.С., 06,06,2019год.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І 14
състав в открито заседание на единадесети март през две хиляди и деветнадесета година в състав:
СЪДИЯ: МАРГАРИТА
АПОСТОЛОВА
При участието на
секретаря Красимира Г. като разгледа докладваното от съдия М.Апостолова,
гр.дело №8511 по описа за 2012год, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда
на Глава Дванадесет от ГПК.
Образувано е по предявени от Л.Г. А. и С.П.А. срещу И.Г.С. обективно
кумулативно съединени искове с пр.осн.чл.92, ал.1 от ЗЗД за сума в размер на
левовата равностойност на 31000щатски
долара по фиксинга на БНБ към датата
на договора и иск с
пр.осн.чл.189, ал.1 ЗЗД, вр.чл.82 от ЗЗД
за присъждане на обезщетение за
имуществени вреди в размер на
67370,36лв. -надвишаващи неустойката и действително претърпени вреди от евикция, изразяващи се в средна пазарна
цена на равностоен имот към момента на
съдебното отстранение./относно предмета на исковите претенции съдът съобрази
задължителни указания на САС по Решение на САС с №108/12,01,2018год.,
постановено по гр.д.№3727/2017год., 12 състав/.
Релевират се съображения, че между страните е
налице сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот
на 23,04,1996год. за имот–апартамент №38, находящ се в гр.С., жк.******,
кв.№199/нов №104/, вх.Б, ет.6, състоящ се от една стая, дневна, кухня и
сервизни помещения, със застроена площ
от 70,49кв.м., при съседи: стълбище, ап.37, ап.39, двор, заедно с избено
помещение №38, при съседи: коридор, мазе на Л.Б., коридор, заедно с 2,120%
ид.части от общите части на сградата и
толкова ид.части от правото на
строеж върху държавно място на стойност 1093лв.
за сумата от 113600лв. Сключен е и втори договор от същата дата, по силата на
който е уговорена неустойка в размер на
31000щатски долара при съдебно отстранение. Няколко години след като е
установено владение върху имота ищците са разбрали за претенции на трето лице
относно собствеността върху имота. Постановено е влязло в сила съдебно решение,
с което е уважен иск на трето за сделката лице Б.Б. срещу ищците по
ревандикационна претенция с пр.осн.чл.108 от ЗС. Ето защо като евинцирани
купувачи на имота сочат да е налице правен интерес от търсене на обезщетение договорено
между страните неустойка-левова равностойност на 31000щатски долара и
имуществените вреди надвишаващи неустойката в размер на 67370,36лв. Поддържат,
че в случай да са знаели за претенции на трети лица, евентуално наличие на
съсобственост върху имота да не са сключили процесната сделка.
Съобразно изложеното е заявено становище за
основателност на исковата претенция. Не претендират
разноски по делото./ заявление с.з. от 11,03,2019год./
Ответникът- И.
Г.С. в указания законоустановен срок за отговор по реда на чл.131 от ГПК
излага съображения за недопустимост и неоснователност на предявените искове. Поддържа, че ищците могат
да претендират само заплатената от тях сума в размер на 113600неденоминирани
лева, но не и сумата за която могат да закупят имот със същите или сходни характеристики. Релевира
доводи за нищожност на уговорената неустойка поради прекомерност и противоречие на добрите нрави.
Съобразно изложеното е заявено становище за прекратяване на
производството, респективно отхвърляне
на исковата претенция. Не претендира
разноски. /заявление в с.з. от
11,03,2019год./
Третото лице помагач-М. П. П. не излага становище по исковата претенция.
При така изложеното след като обсъди доказателствата по делото при
условията на 235 от ГПК, съдът приема за установено от фактическа страна
следното:
Безспорно по делото е установено между страните
обстоятелството, че е налице сключен договор за покупко-продажба от
23,04,1996год., по силата на който е възникнало валидно облигационно
правоотношение, по силата на което ответникът, в качеството си на продавач прехвърля на Л. Г.А., в качеството на купувач описаният в т.1 от договора
недвижим имот, а именно: апартамент №38,
находящ се в гр.С., жк.******, кв.№199/нов №104/, вх.Б, ет.6, състоящ се от
една стая, дневна, кухня и сервизни помещения,
със застроена площ от 70,49кв.м., при съседи:стълбище, ап.37, ап.39, двор, заедно с избено помещение
№38, при съседи: коридор, мазе на Л.Б., коридор, заедно с 2,120% ид.части от
общите части на сградата и толкова ид.части от правото на строеж върху държавно място на стойност 1093лв. за
сумата от 113600лв. Посочено е продажната цена
продавачът да е получил напълно и
в брой от купувача.
С договор от същата дата 23,04,1996год., сключен
между продавача и купувача с т.2 страните са договорили, че „ако
впоследствие нотариалния акт бъде
развален със съдебно решение не по вина на купувача, продавачът дължи на купувача неустойка в размер на левовата равностойност
на 31000щатски долар по фиксинг на БНБ
към деня плащането, в три дневен срок
от развалянето“. С т.3 е постигнато
съглашение, ако впоследствие върху имота се установят вещни тежести
или претенции на трети лица датиращи от преди датата на нотариалното прехвърляне, продавачът дължи на купувача неустойка в размер на тази
вещна тежест или необходим за удовлетворяване на претенциите на трети лица, в тридневен срок
от уведомяването по надлежен ред на продавача
за узнаването от купувача за
съществуването на вещни тежести или
претенции на трети лица“.
Не е спорно към датата на сключване на договор
от 23,04,1996год. ищците да са били в
брак–видно от удостоверение за граждански брак №1296/25,08,1968год.
С
решение от 25,04,2006год. постановено по
гр.д.№6520/2000год. СРС, І ГО, 40 състав, е уважен предявен от Б.Г. Б. срещу И. Г.С. иск с пр.осн.чл.97, ал.1 от ГПК/отм./
за установяване собствеността на Б.
относно процесния имот. Уважен е и предявен от Б.Б. срещу ищците /Л. А. и С.А./
иск с пр. осн.чл.108 от ЗС относно същия имот и е признато право на задържане в
полза на ищците на осн.чл.72, ал.3 от ЗС
до заплащане на сума в размер на 7100лв.-увеличена стойност на имота поради
извършени подобрения.
С
решение от 20,07,2011год. постановено по гр.д.№2355/2006год. на Софийски
градски съд, ІІ-В въззивен състав решението на СРС в посочените части е
потвърдено. Същото е влязло в сила на 08,01,2013год., поради недопускане до
касация-видно от Определение №8
постановено по гр.д.№735/2012год. на ВКС, І ГО на ВКС и
опр.№144/10,04,2014год.-/стр.222/.
По
делото е изслушано заключение на СТЕ, което неоспорено от страните и прието от
съда следва да бъде кредитирано при постановяване на съдебното решение, от
което се установява, че справедливата пазарна стойност на имота със същата квадратура, вид, качество и
местоположение е в размер на 104400лв. Разликата
между пазарната стойност на имота през април 1996год. и пазарна стойност към 15,09,2014год. е
28900щатски долара или 43800лв. по курс на БНБ за щатския долар.
Други относими доказателства не са ангажирани.
При така изложената фактическа обстановка съдът достигна до следните
правни изводи:
Съгласно чл.188
от ЗЗД продавачът отговаря, ако трети лица имат право
на собственост или други права по отношение на вещта, които могат да
противопоставят на купувача, освен ако последният е знаел това.
Договорът
за продажба на чужда недвижима вещ не се счита за развален по силата на
съдебното решение за евикция, а се разваля по предвидения в чл. 189, ал. 1 от ЗЗД във връзка с чл. 87,
ал. 3 от ЗЗД съдебен ред (в този смисъл Определение № 104 от 27.02.2014 г. по ч.гр. д. № 387 по описа за 2014 г. I
ГО, ГК на ВКС, постановено по реда на чл. 274, ал. 3 от ГПК ). В конкретната
хипотеза ищците няма данни да са
упражнили правото си на разваляне на процесния договор, поради което се
обосновава извод за наличие на валидно възникнало облигационно правоотношение,
във връзка с което се твърди да е възникнала претенция за компенсаторно
обезщетение-неустойка.
Претендираната неустойка, съдът намира да съставлява уговорено обезщетение
за неизпълнение на задължението на продавача по договора да прехвърли
собствеността на купувача. Съдът намира волята на страните да е именно в този
смисъл съгласно изрично заявеното от ответника в отговора на исковата молба по
реда на чл.131 от ГПК, като правото на обезщетение възниква при съдебно
отстранение и не е предпоставено от разваляне на договора за
покупко-продажба/ тази теза се поддържа и в писмената защита/.
Съгласно установената практика на Върховния касационен съд, съдебно
отстраняване на купувача е налице винаги, когато с влязло в сила съдебно
решение правата на собственост върху закупената вещ са признати на трето лице. Както е в
конкретната хипотеза правата на действителния собственик на вещта са установени
с влязло в сила съдебно решение по
предявения ревандикационен иск с пр.осн. чл. 108 ЗС срещу ищците. Налице е хипотезата на чл.191 от ЗЗД.
За установено съдът намира обстоятелството отстранения
купувач да е добросъвестен, т.е. по време на сделката да не е знаел за
правата на третото лице, поради което би могъл да претендира
освен връщане на цената и всички действително претърпени вреди съобразно чл. 189, ал. 1 от ЗЗД или обезщетение в размер на уговорената неустойка за
евикция.
По претенцията за неустойка с
пр.осн.чл.92, ал.1 от ЗЗД:
Фактическия състав на
правната норма включва установяване на сключен валиден договор за покупко-продажба
между ищеца и ответника с предмет - право на собственост или ограничено вещно
право върху недвижим имот, наличие на
самостоятелни вещни права в полза на
трето лице върху обекта предмет на продажбата и
купувачът да е добросъвестен или
да не е знаел, че предметът
на договора принадлежи на трето лице,
валидно неустоечно съглашение за договорно неизпълнение.
Безспорно е установено, че по сключения договор за
продажба от 23,04,1996год. продавачът И.С. не
е изпълнил задължението да прехвърли на купувача собствеността върху
предмета на продажбата, предвид уважената претенция с пр.осн.чл.108 от ЗС на
трето за сделката лице, поради което е налице пълно неизпълнение на горното
задължение. В производството пред СРС по
гр.д.№6520/2000год. ответникът е участвал, поради което не разполага с възражение по смисъла на чл. 191, ал. 2 ЗЗД. Ето защо на основание чл.92, ал.1 от ЗЗД, вр. с чл. 189, ал.
1, изр. ІІІ-то ЗЗД ответникът дължи обезщетение за вредите от неизпълнението в размер на уговорената в договор
от 23.04.1996 г. неустойка в размер на левовата равностойност на 31000щатски
долара. Съдът намира валутата на дължимото
договорно обезщетение да е уговорена в лева, определяема към курса на щатски
долар за посочената сума. Тъй като
неустойката е определяема към датата на съдебното отстранение /становище в
отговора/, съдът приема равностойността
на 31000щ.д. да следва да бъде определена
към датата на влизане в сила на решението, с което е уважен иск с
пр.осн.чл.108 от ЗС на Б.Б. спрямо ищците или 08,01,2013год. Централен курс на
БНБ към 08,01,2013год. е 1,4946лв. за 1 долар или левовата равностойност на
31000щ.долара е 46332,60лв.
Възражението на
ответника за нищожност на неустойката поради прекомерност и противоречие с
добрите нрави е неоснователно. Неустойката по смисъла на
чл.92 от ЗЗД обезпечава изпълнението на задължението и служи като
обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват от
кредитора. Освен обезпечителна и обезщетителна функция, неустойката има и
санкционна функция, тъй като е предназначена да санкционира неизправния длъжник
в случай на виновно неизпълнение на договора.
Прекомерността на неустойката следва да се преценява към датата на
неизпълнение и при съпоставка с действително причинените вреди. В конкретната
хипотеза, с оглед предпоставките за
възникване на вземането на неустойка/съдебна евикция/ неизпълнението на продавача следва да бъде
отнесено към датата на влизане в сила на решението, с което са установени
правата на третото лице-действителен собственик на имота-08,01,2013год.
Действителните вреди са свързани със стойността, която ищците биха заплатили за
придобиване на имот с аналогични качества. Съгласно заключението на СТЕ
пазарната стойност на подобен имот към м.09,2014год. е 104400лв., която съдът
приема на осн.162 от ГПК. Ето защо договорената неустойка в размер на
46332,60лв. не е прекомерна.
Неоснователно е възражението за нищожност на
неустойката поради накърняване на добрите нрави. Съдът
съобрази разясненията дадени с т. 4 от Тълкувателно решение №
1/15.06.2010 г. по т. д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС, съгласно
които преценката дали неустойката е нищожна от гледна точка на добрите нрави се прави за
всеки конкретен случай към момента на сключване на договора в зависимост от конкретните факти
и обстоятелства, включително естеството на
обезпеченото с неустойката задължение и неговия размер, вида на неустойката
/компесаторна или мораторна/, вида на неизпълнение на
задължението /съществено или за незначителна негова част/, съотношението между
размера на уговорената неустойка и очакваните вреди от
неизпълнението; Клаузата за неустойка е нищожна поради накърняване на
добрите нрави /чл. 26, ал. 1 ЗЗД/ във всички случаи, когато е
уговорена извън присъщите на неустойката обезпечителна, обезщетителна и
санкционна функции. Съобразявайки горните критерии и фактът, че
процесната неустойка обезщетява вредите от неизпълнение на продавача да
прехвърли собственост върху веща/ пълно неизпълнение/, то вредите от
неизпълнението се равняват на стойността на вещното право, към момента на неизпълнение или сумата необходима за
придобиване на аналогична вещ, поради което процесната договорена неустойка не
противоречи на добрите нрави.
Исковата претенция е основателна само по отношение на Л.Г. А..
Същата е страна по договор за покупко-продажба на имот и договор от
23,04,1996год., с който е уговорена неустойка. Ищецът С. П.А. не е страна по възникналото облигационно
правоотношение, респективно не е активно материалноправно легитимиран по
претенцията за обезщетение за договорно
неизпълнение с пр.осн.чл.92 ЗЗД, доколкото права и задължения възникват за
страните по възникналата облигационна връзка. Фактът, че ищците са били в брак
по време на сключване на договора за
покупко-продажба е ирелевантен, доколкото предмет на делото не са вещни права в
режим на СИО. Ето защо претенцията за осъждане на ответника да заплати на
ищците при условията на активна солидарност процесното вземане е неоснователна
спрямо С. А..
По претенцията с пр.осн.чл.189 от ЗЗД, вр.чл.92, ал.1, изр.2, вр.82 от ЗЗД за сума в размер на 67370,36лв.
Съгласно решение постановено по реда на чл. 290 ГПК с № 296/05.11.2013 по гр.д. № 48/2013, ВКС продавачът дължи на
добросъвестния евинциран купувач обезщетение за вредата, съставляваща разлика
между платената цена и увеличената стойност на имота при съдебното отстранение
поради промени в пазарните условия, тъй като тя (вредата) е пряка и
непосредствена последица от неизпълнението и може да бъде предвидена при
пораждане на задължението. С решение
№190/12,08,2014год. постановено по гр.д.№6532/ІV, ГО по реда на чл.290 от ГПК,
е прието вредата за евинцирания купувач да е отнемането на вещта като същата би могла да е цената, която купувачът е платил, ако за същата цена той може да си
купи от пазара равностойна вещ, но когато през времето от покупката до
съдебното отстранение цените на пазара са се повишили, вредата е превишението –
сумата, която евинцираният купувач трябва да добави към подлежащата на връщане
цена, за да купи равностойна вещ.
Неизпълнението на продавача е необходимо и достатъчно условие за
извършването на съответния допълнителен разход на свободния пазар за покупка на равностоен имот. Предвидимостта на вредите се отнася
до настъпването на вредите, а не до размера им. Неоснователно е възражението на ответника, че ищецът
е ползвал имота до съдебното му отстраняване, тъй като този факт не изключва наличието на
вреда, която е стойността, която той трябва да плати за закупуване на равностойна вещ. „Увеличението на цената на имота е резултат на инфлационни процеси,
които не зависят от волята на длъжника, но длъжникът, който не изпълнява
задължението си отговаря поради неполагане на дължимата грижа. Промяната на пазарните
условия е предвидима, тъй като свободният пазар
е променлив, а добросъвестността на продавача има правно значение само за
неговата отговорност за непредвидимите вреди“.
Съобразявайки горните
мотиви съдът намира имуществената вреда за евинцирания купувач да е в размер на
104286,40лв./разликата между действителната цена на сходен имот и подлежащата
на връщане продажна цена от 113,60лв./. Ето защо като съобрази обезщетението
претендирано на основание неустоечната клауза, то съдът намира исковата
претенция да е основателна за сумата от 57953,80лв./ 104286,40лв.
-46332,60лв.=57953,80лв./ като за разликата до 67370,36лв. следва да бъде
отхвърлена.
По изложените по-горе
мотиви претенцията предявена от И. Г. С. за осъждане на ответника да заплати
горните суми при условията на активна солидарност е неоснователна.
По разноските:
Страните по делото не претендират разноски, поради което не се присъждат.
Мотивиран от изложеното Софийски градски съд
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА И.Г. С., с
ЕГН **********, с адрес *** да заплати на Л.
Г.А., с ЕГН **********, с адрес ***/нов/ на осн.чл.92, ал.1 от ЗЗД сума в размер на левовата равностойност
на 31000щатски долара към 08,01,2013год./датата на съдебно отстранение/ или
сума в размер на 46332,60лв. на
основание договор от 23,04,1996год.
ОТХВЪРЛЯ исковата претенция предявена от С. П.А., с ЕГН **********, с адрес *** за
осъждане на И.Г.С., с ЕГН ********** да заплати процесната сума при условията
на активна солидарност като неоснователна.
ОСЪЖДА И.Г. С., с ЕГН **********, с адрес *** да заплати
на Л. Г.А., с ЕГН **********, с адрес ***/нов/
на осн.чл.189, ал.1 от ЗЗД, вр.чл.82 от ЗЗД сума в размер на 57953,80лв.
–имуществени вреди от съдебна евикция на купувача към датата на съдебното
отстранение-08,01,2013год., поради неизпълнение на задължение на купувача да
прехвърли собствеността на имот по договор от 23,04,1996год., надвишаващи
неустойката като ОТХВЪРЛЯ исковата
претенция за разликата над 57953,80лв. до предявения размер от 67370,36лв.
като неоснователна.
ОТХВЪРЛЯ исковата претенция предявена от С. П.А., с ЕГН **********, с адрес *** за
осъждане на И.Г.С., с ЕГН ********** да заплати процесната сума от 67370,36лв. при условията на активна солидарност като
неоснователна.
РЕШЕНИЕТО е постановено при участието на трето лице
помагач- М.П. П..
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред САС в
двуседмичен срок от връчването му на
страните.
СЪДИЯ: