№ 2
гр. София, 05.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 9-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично
заседание на деветнадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година
в следния състав:
Председател:Светла Станимирова
Членове:Рени Ковачка
Васил Василев
при участието на секретаря Ива Андр. Иванова
като разгледа докладваното от Рени Ковачка Въззивно търговско дело №
20221001000386 по описа за 2022 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл. 258 и следв. от ГПК.
Образувано по въззивна жалба вх.№ 260520/14.03.2022год. , подадена от адв. К. като
пълномощник на „ Н.-К“ ЕООД срещу Решение № 260007/10.02.2022год., постановено по т.д.№
45/2020год. по описа на ОС-Кюстендил, с което са отхвърлени като неоснователни предявени от
дружеството-жалбоподател против „ Витоша Скай „ ООД и „ Българска петролна компания“
ЕООД в несъстоятелност обективно кумулативно съединени искове по чл. 694, ал.3, т.2 от ТЗ във
вр. с чл.124, ал.1 от ТЗ за признаване за установено по отношение на ответниците
несъществуването на вземания на „ Витоша Скай „ ООД спрямо „ Българска Петролна копания „
ЕООД в несъстоятелност , включени в списъка на приетите вземания на кредиторите на „
Българска петролна копания „ ЕООД-в несъстоятелност, с определение №142/14.04.2020год. по чл.
692, ал.4 от ТЗ в производството по несъстоятелност на последното дружество по т.д.№
27/2019год. по описа на ОС-Кюстендил, а именно :
1/.вземане за сумата от 57 342.39лева /левовата равностойност на 29 318.70
евро/,представляваща остатък от наемна цена за 2016год. по договор за наем с бизнес
инвестиционни намерения от 01.01. 2015год.,сключен между „ Витоша Скай“ ООД и „ Българска
петролна компания „ЕООД, 16 467.22лева /левовата равностойност на
9 953.43евро/,представляваща мораторна лихва от 16.01.2016год. до 20.05.2019год. и лихва
,считано от 21.05.2019год. до окончателното й изплащане
2/.вземане за сумата от 57 342.39лева /левовата равностойност на 29 318.70
евро/,представляваща остатък от наемна цена за 2017год. по договор за наем с бизнес
инвестиционни намерения от 01.01. 2015год., сключен между „ Витоша Скай“ ООД и „ Българска
петролна компания „ЕООД, 13 634.76лева /левовата равностойност на 6 971.34 евро /,
представляваща мораторна лихва от 16.01.2017 год. до 20.05.2019год. и лихва, считано от
21.05.2019год. до окончателното й изплащане
3/. вземане за сумата от 57 342.39лева /левовата равностойност на 29 318.70
1
евро/,представляваща остатък от наемна цена за 2018год. по договор за наем с бизнес
инвестиционни намерения от 01.01.2015год., сключен между „ Витоша Скай“ ООД и „ Българска
петролна компания „ЕООД, 7 820.88 лева /левовата равностойност на 3 998.75 евро /,
представляваща мораторна лихва от 16.01.2018 год. до 20.05.2019год. и лихва ,считано от
21.05.2019год. до окончателното й изплащане
4/.вземане за сумата от 57 342.39лева /левовата равностойност на 29 318.70
евро/,представляваща остатък от наемна цена за 2019год. по договор за наем с бизнес
инвестиционни намерения от 01.01.2015год., сключен между „ Витоша Скай“ ООД и „ Българска
петролна компания „ЕООД, 2 006.97 лева /левовата равностойност на 1 026.15евро/,
представляваща мораторна лихва от 16.01.2019 год. до 20.05.2019год. и лихва , считано от
21.05.2019год. до окончателното й изплащане
5/.вземане за сумата от 8 685.37лева , представляваща присъдени разноски по т.д.№
877/2017год. по описа на СГС и т.д.№ 3540/2018год. по описа на САС.
В жалбата се поддържа, че решението е неправилно и необосновано, постановено в
нарушение на материалния и процесуалния закон. Твърди се ,че неправилно първоинстанционния
съд е приел ,че процесния договор за наем е продължил валидното си съществуване и след
учредяване на вещното право на ползване с нотариален акт от 15.10.2015год.,като се сочи ,че този
извод е направен при неправилно тълкуване на волята на страните, обективирана процесния
договор за наем. В тази връзка се поддържа ,че последният е нищожен на основание чл. 26, ал.1,
предл. 1 от ЗЗД, като невъзможността на предмета е настъпила в един по-късен етап, с
учредяването на право на строеж върху отдадения под наем имот. Сочи се , че в хипотеза при
която наемателят е придобил правото на строеж върху отдадения под наем имот, последното
поглъща облигационното право на ползване . При реализиране на правото на строеж ,респ. при
ползване на постройките , наемателят –суперфициар ползва и останалата част от имота, тъй като
без ползването на незастроената част от него не би могъл да ползва и собствените си постройки.
Така се поддържа ,че с учредяване на правото на строеж , договорът за наем се е превърнал в
нищожен като сключен при невъзможен предмет, тъй като правно и логическо немислимо било
лице ,което има учредено право на строеж, за което изцяло е заплатило да плаща и наем върху
същия този обект, който ползва и въз основа на правото си на строеж. Поддържа се и че
процесният договор за наем е нищожен и поради липса на основание , поради което наем за него
не се дължи . Сочи се , че същият е сключен с оглед ползване на процесния имот , но след
учредяване на правото на строеж върху него в полза на наемателя, очевидно липсвало основание
за ползването му на основание сключения договор за наем. Твърди се недължимост на наемната
цена по процесния договор за наем и поради това ,че договорът за наем е сключен за срок от 8
години в нарушение на императивните разпоредби на чл.229, ал.2 от ЗЗД. С оглед на това същият
се определя като сключен за максимално предвидения срок от 3 години или до 01.01.2018год., от
което следва, че наемна цена за периода след 01.01.2018год. не се дължи и не би могла да бъде
търсена. Неправилно била определена и дължимата се наемна цена , доколкото не било съобразено
,че анексите към договора за наем , в които е увеличен размера на наемната цена , не били
сключени в изискуемата се нотариална форма ,респ. са нищожни поради липса на форма за
действителност. С оглед на изложеното се поддържа от жалбоподателят, че първоинстанционният
съд е уважил предявените искове неправилно приемайки че процесният договор за наем е
действителен и приемайки ,че не бил прекратен на основание чл.7, ал.1, б.“ Г“ от договора. В
тази връзка се твърди ,че процесният договор за наем е прекратен автоматично с настъпване на
уговореното условие за това- необоснована забава на плащане на наемната цена от наемателя ,
продължило повече от 30 дни ,което съставлявало основание за разваляне на договора и търсене
на обезщетение , но не и за прекратяването му поради неизпълнение.
Сочи се като неправилен и извода на съда, че „ Витоша скай“ ООД е изправна страна по
договора за наем, основан на виждането ,че предвиденото в него задължение за „ Витоша скай“
ООД за учредяване на право на строеж за изграждане на бензиностанция и / или автомивка със
заведение за хранене и развлечение или друг обект от категория 1 била алтернативна възможност
. Твърди се ,че в договора ясно и недвусмислено било посочено ,че правото на строеж ще бъде
увредено за изграждане на цитираните обекти в отдадения под наем недвижим имот ,като
посочването им е кумулативно- чл.1, ал.1, чл.1,ал.2 и ал.3 от договора.
Сочи се като неправилен и извода на съда ,че наемателя – „ Българска петролна компания
„ ЕООД /н./ не е предприела своевременни действия за изграждане на бензиностанцията в имота
2
,като за това е налице позоваване на данните по делото , сочещи че отдадената под наем земя е
имала земеделски характер, респ. без надлежна промяна на предназначението на земята обективно
не е съществувала възможност да се издаде разрешение за строеж ,респ. възможност за изграждане
на бензиностанцията. При тези данни и при бездействието на наемодателя да проведе, като
собственик на имота , процедура по чл.17, ал.1, т.1 от ЗОЗЗ било налице пълно неизпълнение на
договора за наем, противно на възприетото от първоинстанционния съд. Поддържа се ,че без
съдействие в горния смисъл от страна на собственика на имота , наемателят –„ Българска
петролна компания „ ЕООД не би могъл сам да иницира промяна в статута на имота ,нито да
получи право на строеж, че не е поемало такова задължение с договора за наем ,нито
съществуването на такава пречка относно учредяване на правото на строеж му е било известно
към датата на сключване на договора за наем. Оспорва се тълкуванието на съда за поето от
наемателя задължение извършване на правни действия от негова страна във връзка с учредяване на
правото на строеж , доколкото това е свързано с промяната в статута на имота ,която би могла да
бъде извършена единствено от собственика-наемодател ,но не и от наемателя.
С оглед на изложеното се поддържа ,че учредяването на правото на строеж от
наемодателя в полза на наемателя е съществен и задължителен елемент от основанието и целта на
процесния договор за наем и условие ,без което не може, поради което отказът на наемодателят- „
Витоша скай“ ООД да изпълни това условие се приравнява на пълно неизпълнение ,поради което
като неизправна страна по договора няма право да търси наемна цена за незастроения недвижим
имот по силата на чл.90, ал.1 от ЗЗД.
Приемайки противното, първоинстанционният съд бил постановил неправилен и
необоснован съдебен акт, поради което следвало да бъде отменен и постановен нов за уважаване
на предявения отрицателно установителен иск по чл.694, ал.3, т.2 от ТЗ вр. с чл. 124, ал.1 от ГПК.
„ Витоша скай“ ООД и „ Българска петролна компания „ ЕООД в несъстоятелност не са
подали писмен отговор на въззивната жалба на „ Н.- К“ ЕООД.
Писмен отговор е подаден от Синдика на „ Българска Петролна компания „ ЕООД , в
който се поддържа основателност на доводите във въззивната жалба и се прави искане за отмяна
на обжалваното решение и уважаване на предявения отрицателно установителен иск.
Апелативен съд-София намира ,че въззивната жалба е подадена в процесуално-
преклузивния срок по чл.259, ал.1 от ГПК, от надлежно легитимирана страна с правен интерес от
обжалването и срещу валиден и допустим съдебен акт.
Пред ОС-Кюстендил е предявен иск от „Н.– К“ ЕООД за установяване несъществуването
на вземания на „ Витоша скай“ ООД срещу „ Българска петролна компания „ ЕООД в
несъстоятелност, включени в списъка на приетите вземания по чл. 685, ал.1 от ТЗ на кредиторите
на „ Българска петролна компания „ ЕООД с Определение № 142/14.05.2020год. по т.д.№
27/2019год. по описа на ОС-Кюстендил, а именно : 1/.вземане за сумата от 57 342.39лева /левовата
равностойност на 29 318.70 евро/,представляваща остатък от наемна цена за 2016год. по договор за
наем с бизнес инвестиционни намерения от 01.01. 2015год.,сключен между „ Витоша Скай“ ООД и
„ Българска петролна компания „ЕООД, 16 467.22 лева/левовата равностойност на 9 953.43евро/,
представляваща мораторна лихва от 16.01.2016год. до 20.05.2019год. и лихва ,считано от
21.05.2019год. до окончателното й изплащане, 2/.вземане за сумата от 57 342.39лева /левовата
равностойност на 29 318.70 евро/,представляваща остатък от наемна цена за 2017год. по договор за
наем с бизнес инвестиционни намерения от 01.01. 2015год., сключен между „ Витоша Скай“ ООД
и „ Българска петролна компания „ЕООД, 13 634.76 лева/левовата равностойност на 6 971.34 евро
/, представляваща мораторна лихва от 16.01.2017 год. до 20.05.2019год. и лихва, считано от
21.05.2019год. до окончателното й изплащане , 3/. вземане за сумата от 57 342.39лева /левовата
равностойност на 29 318.70 евро/,представляваща остатък от наемна цена за 2018год. по договор за
наем с бизнес инвестиционни намерения от 01.01.2015год., сключен между „ Витоша Скай“ ООД и
„ Българска петролна компания „ЕООД, 7 820.88 лева /левовата равностойност на 3 998.75 евро /,
представляваща мораторна лихва от 16.01.2018 год. до 20.05.2019год. и лихва , считано от
21.05.2019год. до окончателното й изплащане, 4/.вземане за сумата от 57 342.39лева /левовата
равностойност на 29 318.70 евро/,представляваща остатък от наемна цена за 2019год. по договор за
наем с бизнес инвестиционни намерения от 01.01.2015год., сключен между „ Витоша Скай“ ООД и
„ Българска петролна компания „ ЕООД, 2 006.97 лева /левовата равностойност на 1 026.15евро/,
представляваща мораторна лихва от 16.01.2019 год. до 20.05.2019год. и лихва ,считано от
3
21.05.2019год. до окончателното й изплащане и 5/.вземане за сумата от 8 685.37 лева,
представляваща присъдени разноски по т.д. № 877/2017год. по описа на СГС и т.д.№ 3540/2018год.
по описа на САС. В исковата молба е посочено , че горните вземания са били предявени в
производството по несъстоятелност на „ Българска петролна компания „ ЕООД/ в несъстоятелност
/, че не са приети от синдика , но поради уважаване на направено от „ Витоша Скай „ ООД
възражение по чл.690 от ГПК ,те са включени в списъка на приетите вземания по чл.685, ал.1 от ТЗ
на кредиторите на „Българска петролна компания“ ЕООД в несъстоятелност. Посочено е , че
ищецът е кредитор с прието по смисъла на чл. 693 от ТЗ вземане по отношение на несъстоятелното
дружество и като такъв е процесуално легитимиран да предяви иска по чл. 694, ал.3 ,т.2 от ТЗ вр. с
чл. 124, ал.1 от ГПК.
В исковата молба са изложени доводи и съображения в подкрепа на твърдението ,че
процесните вземания не съществуват ,която позиция се споделя от Синдика на „ Българска
петролно кампания „ ЕООД в несъстоятелност и се оспорва от ответниците- „ Витоша скай“ ООД
и „ Българска петролна копания „ ЕООД.
Така предявеният иск е отхвърлен от първоинстанционния съд с обжалваното в настоящото
производство решение. За да отхвърли иска СГС е приел ,че между „ Витоша скай“ ООД и „
Българска петролна компания „ ЕООД е сключен действителен и валиден договор за наем ,по
който наемодателят- „ Витоша скай“ ООД е изпълнил задължението си да предостави за ползване
имота на наемателя,както и е изпълнил задължението си да учреди срочно възмездно право на
строеж върху имота с оглед осъществяване на бизнес-инвестиционните намерения на
наемателя,поради което за последния се е породило задължение да заплати договорената наемна
цена за периода 2016год.-2019год.,което свое задължение, като поето по договора, не е изпълнил.
Приел е също така ,че договорът за наем не е прекратен автоматично на основание чл. 7, ал.1 ,б.“
г“ от договора ,тъй като цитираната уговорка в договора съставлява основание за разваляне на
договора , а не за автоматичното му прекратяване. Приел е също така ,че учреденото в полза на
наемателя право на строеж върху наетия имот не погасява задължението на наемателя за
заплащане на уговорената наемна цена,поради липса на договореност в този смисъл. Приел е и че
наемодателя не е неизправна страна по договора доколкото не е оказал съдействие на наемателя
да изгради бензиностанция в имота /като част от инвестиционните намерения на последния/,тъй
като изграждането на бензиностанция било едно от алтернативните инвестиционни намерения на
наемателя, който бил избрал реализирането на другото алтернативно инвестиционно намерение-
изграждането на автомивка със заведение за хранене или развлечение или друг обект от 1-ва
категория. /чл. 3, ал.1 от договора /.
Обжалваното решение е допустимо. Същото е постановено по иск, който намира своето
правно основание в разпоредбата на чл. 694, ал.3 от ТЗ вр. с чл. 124, ал.1 от ГПК. От вписванията в
търговския регистър и наличните по делото документи е видно, че искът
по чл.694 от ТЗ е предявен в законоустановения срок и при наличие на предпоставките на тази
разпоредба- открито производство по несъстоятелност по отношение на ответника „ Българска
петролна компания „ ЕООД, предявено вземане в срока по чл.685 от ТЗ от „ Витоша скай“ ООД,
което не е включено в списъка на синдика на приетите вземания на кредиторите на „ Българска
петролна компания „ ЕООД в несъстоятелност, което в последствие е включено в него, с оглед
направено и прието от съда по несъстоятелността с Определение № 142/14.04.2020год.
постановено по т.д.№ 27/2019год. на ОС-Кюстендил възражение от „ Витоша скай“ ООД по чл.
690 от ТЗ.
Обжалваното решение е и правилно.
От събраните по делото доказателства се установява следната фактическа обстановка :
На 01.01.2015год. между „ Витоша Скай ООД , в качеството си на наемодател и „ Българска
петролна компания“ ЕООД ,в качеството си на наемател е сключен договор за наем с бизнес-
инвестиционни намерения по силата на който страните са се споразумели наемодателят да
предостави на наемателя под наем за временно и възмездно ползване следния обект: ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор 68134.1971.2984,находящ се в гр.София, общ.Столична, обл.София по
кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със заповед № РД-18-3/11.01.2011год. на
изпълнителния директор на АГКК с адрес на ПИ: гр.София, район „ Витоша“, ул.“ Околовръстен
път“ с площ от 2725 кв.м. с трайно предназначение на територията : Урбанизирана, начин на
трайно ползване: За друг вид застрояване стар идентификатор 68134.1971.203, номер по предходен
4
план: 1275 в кв.142 ,парцел VII,като същият е образуват от ПИ,които по документ за собственост
представляват : ПИ, находящ се в гр.София,кв.Драгалевци,район“Витоша“, съставляващ имот №
335 с площ от 2367 кв.м., от кв. 142 по плана на гр.София, м.“ Кръстова вада“-обслужващи обекти
Околовръстен път при граници на имота : имот с пл.№ 1230, УПИ VI -1691, II-1275, имот без
номер, имот пл.№ 2040 и имот с пл.№ 1203 съгласно нот.акт № 166, том IV, рег.№ 13426, дело №
668/2006 на Р. Д. и УПИ VII-1275 в кв.142 по плана на м.“ Кръстова вада-обслужваща обекти на
Околовръстен път , гр.София, район „ Витоша“ с площ от 387 кв.м. при съседи: ул.“ Околовръстен
път“, УПИ I-1179-за супермаркет, УПИ II-1275, 1732-за обсл. дейности, УПИ VI-1736, УПИ III -
335 и УПИ IV-355 съгласно нот.акт № 81, том 5, рег.№ 22436,дело № 835/2009год. на нотариус Р.
Д. срещу заплащане на месечна наемна цена в размер на 500 лева без ДДС, валидна за първите пет
години от срока на договора и индексирана , по начина посочен в чл.4 от договора , за остатъка от
срока на договора.В чл. 5, ал.2 от договора страните са договори месечната наемна цена да се
заплаща ежегодно като за първата година наемната цена се заплаща след издаване на фактура и по
посочена в договора банкова сметка.
В договора е обективирана договореност, че имотът се предоставя за целите за осъществяване
на наемателя на бъдещи дългосрочни търговски дейности с инвестиционни намерения в наетия
обект / в т.ч. изграждане на бензиностанция, автомивка и заведение за обществено хранене и
развлечения/, за които обекти следва да бъде учредено право на строеж в полза на наемателя, което
е съществено условие по договора.
Страните са се съгласи, че наемодателят поема задължението не по-късно от 01.05.2015год. да
учреди за срок от 8 години право на строеж в полза на наемателя в описания имот за изграждането
на бензиностанция, автомивка и заведение за обществено хранене и развлечение като му се
предостави необходимото правно и фактическо съдействие с оглед правата си на собственик,че
учредяването на правото на строеж от наемодателя е съществен и задължителен елемент от
основанието и целта на договора и условие без което не може, че в тежест на наемателя е при
необходимото съдействие на наемодателя да се снабди с всички изискуеми документи с оглед
изпълнение на целите на договора и учредяване на правото на строеж в имота и че след
снабдяване на наемателя с всички необходими документи с оглед учредяване в негова полза на
право на строеж за наемодателя се поражда задължение да го учреди в полза на наемателя за срок
от 8 години, както и че отказът на наемодателя да изпълни това свое задължение се приравнява на
пълно неизпълнение и в този случай се прилагат санкциите,предвидени в чл.5 от договора.
Договорът за наем е сключен за срок от 8 години , а в чл. 7 от него са посочените
предпоставките за прекратяването му.
Договорът е с нотариална заверка на подписите на лицата Б. Р. Г. и Р. С. Т. като управители на
дружеството-наемодател и А. И. К. като управител на дружеството – наемател. Договорът е
вписан в Агенцията по вписванията с вх.№ 1510,то.1, акт № 92/20.01.2015год.
На 04.05.2014год. страните по договора за сключили Анекс към него , с който са променили
размера на наемната цена както следва : 1 / за първата година от наемния договор-до края на
календарната 2015год./31.12.2015год./наемната цена се увеличава на годишна база с 19 000 евро ,
която е изплатена изцяло, която сума подлежи на връщане в случай на прекратяване на договора
през първата година от страна на наемодателите и 9 000евро неустойка 2/.33 000 евро годишна
наемна цена за втората година до петата година и 3 / 36 000 евро годишна наемна цена след
изтичане на петата година до края на наемния срок.
В анекса е посочено ,че след първата година наемната цена ще се заплаща ежегодно –след
всяка календарна година до 15-число на м. януари.
Анексът е подписан от управителите на дружествата –наемодател и наемател.
С нотариален акт № 180, том- I,рег.№ 6939, дело № 155/2015год. на нотариус В. Я. „Витоша
скай“ ООД ,чрез своите Управители Б. Р. Г. и Р. С. Т. са учредили в полза на „ Българска петролна
компания“ ЕООД ,представлявано от А. И. К. възмездни и срочни права на строеж за срок до
15.10.2023год. върху следния недвижим имот, а именно : ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор
68134.1971.2984,находящ се в гр.София, общ.Столична, обл.София по кадастрална карта и
кадастрални регистри, одобрени със заповед № РД-18-3/11.01.2011год. на изпълнителния директор
на АГКК с адрес на ПИ: гр.София, район „ Витоша“, ул.“ Околовръстен път“ с площ от 2725 кв.м.
с трайно предназначение на територията : Урбанизирана, начин на трайно ползване: За друг вид
застрояване стар идентификатор 68134.1971.203, номер по предходен план: 1275 в кв.142 ,парцел
5
VII,като същият е образуват от ПИ, които по документ за собственост представляват : ПИ,
находящ се в гр.София, кв.Драгалевци, район “Витоша“, съставляващ имот № 335 с площ от 2367
кв.м., от кв. 142 по плана на гр.София, м.“ Кръстова вада“-обслужващи обекти Околовръстен път
при граници на имота : имот с пл.№ 1230, УПИ VI -1691, II-1275, имот без номер, имот пл.№
2040 и имот с пл.№ 1203 съгласно нот. акт № 166, том IV, рег.№ 13426, дело № 668/2006 на Р. Д. и
УПИ VII-1275 в кв.142 по плана на м.“ Кръстова вада -обслужваща обекти на Околовръстен път ,
гр.София, район „ Витоша“ с площ от 387 кв.м. при съседи: ул.“ Околовръстен път“, УПИ I-1179-за
супермаркет, УПИ II-1275, 1732-за обсл.дейности, УПИ VI-1736, УПИ III -335 и УПИ IV-355
съгласно нот.акт № 81, том 5, рег.№ 22436,дело № 835/2009год. на нотариус Р. Д. за построяване в
посочения имот на търговски обект- автокозметичен център с магазин и кафе, автомивки , две
изгребни ями и резервоар за вода съгласно Разрешение за строеж № 308/11.09.2015год. на
Гл.архитект на СО район „ Витоша“ при посочени технически характеристики и търговски обект-
ресторант с конкретно посочени технически параметри. В нотариалния акт е посочено , че
учредяването на правото на строеж се осъществява в изпълнение на уговорките между страните по
Договор за наем с инвестиционни намерения от 01.01.2015год. и анекс към него. В нотариалния
акт е обективирано и изявление на управителите на дружеството-наемодател за упълномощаване
на управителя на дружеството –наемател- А. И. К. да извършва от името на дружеството-
учредител всички необходими правни и фактически действия пред съответните органи и
инстанции във връзка с осъществяване на строителството на сградите, въвеждането им в
експлоатация и последващото им разрушаване и премахване от поземления имот, както и за
преупълномощаване на трети лица с дадените му права.
Със Заповед № РА50-90/ 15.02.2016год. на Главния архитект на Столична община и по
искане от 18.09.2015год. на Р. Т. като Управител на „Витоша скай“ ООД е разрешено да се
изработи проект за изменение на подробен устройствен план- ИПРЗ за УПИ ІII-335,1275-за
обслужващи дейности в кв.142, ПИ 68134.1971.2984 по КККР м.“Кръстова вада“-обслужващи
дейности на околовръстен път, район“ Витоша“ като са дадени конкретни предписания за неговото
изработване. Заповедта е изпратена на заявителя.
По делото е представено писмо от Директор ОД „Земеделие“ София град, адресирано до
лицето Л. В. във връзка със статута на имот с идентификатор по КККР 68134.1971.2984,
съдържаща данни за това че горепосочения имот е идентичен с имот по КНС № 013106 и част от
имот 013092 на землището на с. Драгаливци, които имоти са с начин на трайно ползване - „ Нива
IV категория“, вид на територията – „ Селско стопанство“ и трайно предназначение -„ Земеделска
територия“ и за които имоти не е провеждана процедура по реда на чл.17, ал.1,т.1 от ЗОЗЗ.
С нотариална покана до „ Витоша скай“ ООД наемателят –„ Българска петролна компания“
ЕООД е изложил извършени от наемодателя нарушения на договора за наем и е мотивирал
основания за претендиране връщане на платена наемна цена и едностранно прекратяване на
договора за наем. В същата е изложил доводи ,че земеделският характер на отдадения под наем
недвижим имот и липсата на проведена до този момент процедура по чл.17, ал.1 ,т.1 от ЗОЗЗ прави
невъзможно използването на наетия имот за целите посочени в договора за наем. Дал е тримесечен
срок на наемодателя, от получаване на нотариалната покана , да проведе процедура по реда на
чл.17, ал.1 ,т.1 от ЗОЗЗ и да заплати дължимите се държавни такси за промяна на
предназначението на земеделската земя.
Нотариалната покана е връчена на 01.11.2016год.на Управителя на „ Витоша скай“ ООД-
И. А. М..
В производството пред ОС-Кюстендил е изготвена съдебно-техническа експертиза, от
която се установява, че към момента на изготвяне на експертизата – м.04.2021год. отдаденият с
договора за наем от 01.01.2015год. недвижим имот е застроен с ресторант на два етажа , търговско
заведение за кафе и автокозметика и множество клетки /автомивки/, разположени по цялата
периферия на имота . Установява се също така , че всички постройки са в експлоатация и няма
свободен терен за друго застрояване .В експертизата е посочено, че дори вмъкването на една
бензиноколонка би затруднило използването и маневрирането в имота и обслужването на
автомобилите на автомивките. В експертизата се съдържа заключение на вещото лице, че по
отношение на процесния имот не се изисква провеждане на процедура по чл. 17, ал.1 ,т.1 от ЗОЗЗ,
позовавайки се на разпоредбите чл.37, ал.1 от ППЗОЗЗ и заповед № РА 50-20/15.02.2016год. на
Главния архитект на Столична община. Вещото лице е заявило категорично виждането си , че
процесният имот няма земеделско предназначение , както и че предвид съществуващата
6
изграденост в имота, издаването на разрешение за строеж на бензиностанция в имота невъзможно .
По делото е назначена повторна съдебно-техническа експертиза , от която се установява ,
че въз основа одобрени проекти и издадени Разрешения на строеж № 308/11.09.2015год. и
№232/30.09.2015год.в процесния имот са изградени автокозметичен център ,състоящ се от шест
клетки и техническо помещение , магазин и кафе, две изгребни ями, резервоар за вода ,
помещение за охрана и ресторант с детски парти център, които са въведени в експлоатация с
Удостоверения № 1153/16.12.2015год. и № 245/29.03.2018год.Освен тях в имота има построени
още 10 клетки - автомивки на самообслужване, разположени по границата на имота. Последните,
според вещото лице , са пречка да бъде построена бензиностанция, за изграждането на която има
изработен, но неодобрен проект. В експертизата е налице констатация, че процесния имот е
земеделска територия,въпреки че за него има одобрен устройствен план. Вещото лице счита ,че в
КККР е допусната грешка като ПИ 68134.1971.2984 е записана „ урбанизирана територия“ и счита
,че правилния запис е „ вид територия: земеделска“ . Посочва, че изграждането на бензиностанция
в имота би било възможно след изработване и одобряване на проект за изменение на ПУП-ИПРЗ за
УПИ III-335,1275 в съответствие с издадената заповед № РД-50-90/15.02-2016год. на Главния
архитект на СО, с която се разрешава изработването на проект за изменение на ПУП-ИПРЗ, при
провеждане на процедура за промяна на предназначението на територията по реда на глава V-та
ЗОЗЗ, издаване на решение на комисията по чл.17, ал.1 от ЗОЗЗ и заплащане на определена такса,
както и премахване на допълнително построените без разрешение десет клетки-автомивки на
самообслужване, за да бъдат спазени нормативните отстояния до съоръженията на
бензиностанцията съгласно нормативните изисквания. Разяснява, че по одобрения преди 1973год.
ОГУП на гр. София от 1961год. процесният имот до 2005год. е попадал в границите на София, в
територия, предвидена за градини и лесопаркове, както и че земеделските имоти, идентични на ПИ
68134.1971.2984 са възстановени на бившите собственици по ЗСПЗЗ през 1999год.Счита, че
поради това имота има земеделски характер и за да придобие статут на „ урбанизирана територия“
по отношение на него следва да се проведе процедура по промяна на предназначението на
земеделската земя.
По делото са представени : Удостоверение № 1153/16.12.2015год. за въвеждане в
експлоатация на строеж : „ Автокозметичен център с магазин и кафе, две изгребни ями и резервоар
за вода“, Удостоверение, Удостоверение № 245/29.03.2018год. за въвеждане в експлоатация на
строеж : „ Ресторант със ЗП 209.50 кв.м. и РЗП 445.70кв.м.“, Предварителен договор №
291/2015год. за присъединяване на ПИ с идентификатор 68134,1971,2984 по КККР м.“ Кръстова
вада“ към водоснабдителните и канализационни системи, Становище от ГД „ Пожарна
безопасност и защита на населението „ от 04.06.2015год. с адресат- „ Българска петролна
компания“ ЕООД за съответствие на инвестиционен проект с правилата и нормите за пожарна
безопасност на обект: Автокозметичен център с магазини и кафе, автомивка , помещение за
охрана, изгребна яма, воден резервоар, ресторант с детски парти център в ПИ 68134,1971,2984 по
КККР, инвестиционно предложение до „Българска петролна компания“ ООД за изграждане
Автокозметичен център с магазини и кафе, автомивка , помещение за охрана, изгребна яма, воден
резервоар, ресторант с детски парти център с 39 паркоместа в УПИ III- 335,1275 в кв.142 в.“
Кръстова вада“ - обслужващи обекти на околовръстен път ,район „ Витоша“, Столична община,
Заявление от „ Българска петролна компания“ ЕООД от 03.07.2015год. до Столична община ,район
„ Витоша“ за съгласуване и одобряване на проект и издаване на разрешение за строеж на
Автокозметичен център, магазин и кафе, в УПИ III- 335,1275 в кв.142 в м “Кръстова вада“, район
„Витоша“ и заявления от 08.07.2015год. и 24.07.2015год. от “ Българска петролна компания“
ЕООД до Столична община ,район „ Витоша“ за внасяне на допълнителна информация и
документи във връзка с проекта, Становище от ОПУ до „ Българска петролна компания „ ЕООД за
съгласуване на проекта, инвестиционен проект и обяснителна записка към него .
С нотариална покана, връчена на счетоводителя на „ Българска петролна компания“ ЕООД
на 29.06.2016год. „Витоша скай“ ООД е дало срок на наемателя до 01.07.2016год. да се яви в
кантората на нотариус Р. Д. за представяне на документи за заплащане на дължащия се наем за
2016год. по сключения между тях договор за наем с бизнес инвестиционни намерения в размер на
58 542.39 лева , ведно с лихвата за забава върху тази сума , считано от 16.01.2016год. до датата на
окончателното изплащане на главницата.
С акт № 60, том- VI,рег.№ 21203 на Нотариус Р. Д. е констатирано, че на 01.07.2016год. и в
посочения час, не се е явил представител на „ Българска петролна компания „ ЕООД за уреждане
7
на взаимоотношенията с „Витоша скай“ ООД .
С Решение №771/13.04.2018год., постановено по т.д. № 877/2017год. по описа на СГС
„Българска петролна компания „ ЕООД е осъдено на основание чл. 232, ал.2,предл.1 от ЗЗД да
заплати „ Витоша Скай“ ООД сумата от 29 318.70 евро-неплатена част от наемна цена за 2016год.
по договор за наем за бизнес –инвестиционни намерения от 01.01.2015год. и анекс от
04.05.2015год. като е отхвърлен предявения от „ Витоша скай“ ООД срещу „ Българска петролна
компания „ ЕООД иск с правно основание чл.86 за сумата от 3337.59 евро- обезщетение за
неизпълнено в срок парично задължение за периода от 16.01.2016год.- 27.02.2017год.
включително, както и законна лихва върху сумата от 29 318.70 евро от 28.02.2017год. до
окончателното й изплащане ,както и е отхвърлен предявения от „ Българска петролна компания“
ЕООД срещу „ Витоша скай“ ООД иск с правно основание чл.92 за сумата от 117 500 лева –
неустойка за невярно декларирани обстоятелства- липса на местни данъци и облигационни права
върху имота по договор за наем за поставяне на билборд, съответно неоказано съдействие при
условията на чл.17 от ЗОЗЗ.
С решение № 156/17.01.2019год., постановено по възз. т.д.№ 3540/2018год.
първоинстанциононто решение на СГС /цитирано по-горе / е отменено в частта , с която е
отхвърлен иска по чл.86 от ЗЗД и в частта за разноските и вместо него е постановено ново ,с което
„ Българска петролна компания „ ЕООД е осъдено да заплати на „ Витоша скай“ ООД на
основание чл. 86, ал.1 от ЗЗД сумата от 3 337.59 евро, обезщетение в размер на законната лихва за
неизпълнено в срок парично задължение в размер на сумата от 29 318.70 евро за периода от
16.01.2016год. до 27.02.2017год. включително , както и законна лихва върху главницата от
29 318.70 евро , считано от датата на предявяване на иска-28.02.2017год. до окончателното й
изплащане. Със същото решение " Българска петролна компания „ ЕООД е осъдена да заплати на „
Витоша скай“ ООД сумата от 8 685.37лева , разноски за двете съдебни разноски.
На 25.01.2019год., въз основа на въззивното решение и на основание чл. 405 от ГПК е
издаден изпълнителен лист за сумите, присъдени в полза на „ Витоша скай“ ООД.
Не е спорно по делото , а и при извършената от въззивната инстанция служебна справка се
установява, че с Определение № 709/11.12.2019год., постановено по т.д.№ 1049/2019год. на ВКС
не е допуснато касационно обжалване на Решение 156/17.01.2019год., постановено по възз. т.д.№
3540/2018год.по описа на САС.
На 16.03.2020год. и в полза на „ Витоша скай“ ООД е издаден изпълнителен лист за
присъдените с Решение № 156/17.01.2019год разноски в размер на 8 685.37лева.
Видно от гореизложеното, постановеното по т.д.№ 877/2012год. по описа на СГС решение е
влязло в сила на 11.12.2019год.
От извършената по реда на чл.23, ал.6 от ЗТРРЮЛНЦ служебна справка е видно ,че с Решение
№ 31/19.04.2019год.,постановено по т.д.№ 27/2019год. по описа на ОС-Кюстендил е открито
производство по несъстоятелност по отношение на „ Българска петролна компания“ ЕООД, което
решение е обявено в ТРРЮЛНЦ по партидата на търговеца на 22.04.2019год. Видно е също така,
че с Решение от 17.07.2020год., постановено по т.д.№ 27/2019год. на ОС-Кюстендил „ Българска
търговска компания „ ЕООД е обявено в несъстоятелност като решението е обявено по партидата
на търговеца в ТРРЮЛНЦ на 17.07.2019год.
При съобразяване на разпоредбата на 634а от ТЗ се налага извод ,че производството по
несъстоятелност по отношение на „ Българска петролна компания „ ЕООД е открито от датата на
решението по чл.630, ал.1 от ТЗ или в случая- на 19.04.2019год.
При тези фактически констатации настоящия състав на въззивната инстанция прави следните
правни изводи :
Част от предмета на предявения отрицателно установителен иск по чл.694, ал.1, т.2 от ТЗ вр.
с чл.124, ал.1 от ГПК е установяване несъществуване на вземане за сумата от 57 342.39 лева, /
левовата равностойност на 29 318.70 евро , представляващо остатък от наемна цена за 2016год. по
Договор за наем с бизнес инвестиционни намерения от 01.01.2015год., 19 467.22 лева / левовата
равностойност на 9 953.43 евро/ , представляваща мораторна лихва от 16.01.2016год. до
20.05.2019год. и лихва върху главницата, считано от 21.05.2019год. до заплащането й. Така
индивидуализираното вземане е било предмет на осъдителен иск по чл. 232, ал.2 от ЗЗД по т.д.№
877/2017год. по описа на СГС, по което е постановено решение № 771/13.04.2018год. , влязло в
8
сила на 11.12.2019год. В установителната си част двете дела - настоящото , образувано по иска по
чл. 694, ал.1 ,т.2 от ТЗ и т.д.№ 877/2017 год. на СГС са идентични по предмет като
правопораждащият факт по тях е един и същ- договор за наем с бизнес инвестиционни намерения
от 01.01.2015год. и анекс от 04.05.2015год. Тоест, спорът относно съществуването /дължимостта
на вземането на „ Витоша скай“ ООД спрямо „ Българска петролна компания „ ЕООД за наем за
2016год. по договор за наем с бизнес инвестиционни намерения от 01.01.2015год. и анекс от
04.05.2015год. е разрешен с влязло в сила решение ,което решение е постановено на
13.04.2018год. или преди откриване на производството по несъстоятелност на „ Българска
петролна компания „ ЕООД- 19.04.2019год. ,поради което този спор не може да бъде пререшаван
по искане на трето за спора лице -кредитор в производството по чл. 694, ал.1 от ГПК,тъй като
откриването на производството по несъстоятелност не създава нова възможност за пререшаване на
спорове,разрешени със сила на пресъдено нещо. / в този смисъл Определение №
384/14.06.2017год., постановено по т.д.№ 963/2017год. по описа на ВКС /. С оглед задължителната
обвързваща сила на съдебното решение,включително и по отношение на ищеца в производството
по чл.694, ал.1 от ТЗ и доколкото в производството не се твърди от наемателя и не се установява
погасяване на задължението за заплащане на наемна цена за 2016год. , то искът , касателно
вземането за наем за 2016год./ се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен. До този
резултат , макар и по различни съображения е достигнал и първоинстанционния съд , поради което
обжалваното първоинстанционно решение, в тази си част , следва да бъде потвърдено.
Решението е правилно и в останалата си част. За да отхвърли предявеният отрицателно
установителен иск касателно останалите вземания , предмет на исковата претенция,
първоинстанционния съд е изложил мотиви ,които настоящата инстанция споделя и към които
препраща на основание чл. 272 от ГПК.
Неоснователно се твърди във въззивната жалба ,че наемната цена за периода 2017год.-
2019год. не се дължи поради това ,че сключения между „ Витоша скай“ ООД и „ Българска
петролна компания „ ЕООД договор за наем е нищожен на основание чл. 26, ал.2, предл.1 от ЗЗД
поради „невъзможен предмет“ и на основание чл. 26, ал.1 от ЗЗД като сключен в противоречие с
императивната забрана на чл. 229, ал.2 от ЗЗД.
В чл.229, ал.2 от ЗЗД е предвидено ,че лицата които могат да вършат само действия по
обикновено управление , не могат да сключват договор за наем за повече от 3 години.
Ограничението на срока на наемния договор, до който лицата, които могат да вършат само
действия на обикновено управление, са овластени да го сключат, се прилага и в случаите, когато
наемът е търговска сделка. Това произтича от правилото, че договор за наем за срок от 10 години
(а когато той е търговска сделка и за неограничен срок) може да бъде сключен само от собственика
на имота. При търговските сделки такъв е самото ЮЛ, което единствено чрез волеобразуващия
орган може да даде съгласие за разпореждане с имота, изразяващо се не само в отчуждаването и
видоизменянето на вещното право, но и в сериозното му обременяване. Дългосрочното отдаване
под наем силно ограничава правото на собственост и по същността си има характера на
разпоредителна сделка.
В настоящия случай процесният договор за наем е сключен за срок от 8 години и от
Управителите на дружеството-наемодател .Не е спорно , че за сключването му липсва
предварително съгласие от овластен за това орган- ОС на дружеството . Липсата на решение на
общото събрание на дружеството-наемодател за сключване на договора за наем не е основание за
конвентиране на срока на договора в тригодишен, съгласно разпоредбата на чл. 229, ал.3 от ЗЗД ,
тъй като решението на ОС на ООД по чл.137, ал.1 , т.7 от ТЗ не е необходимо условие за
действителност на разпоредителната сделка с недвижим имот, собственост на дружеството или
вещно право върху него,сключено с представляващия дружеството орган/ управител /
управители./ т.1 на Тълкувателно решение № 3/15.11.2013год. по т.дело № 3/2013год. на ОСГК на
ВКС/.
За да породи правно действие , волеизявлението ,като съществен елемент от сделката,
трябва да се отнася до възможен предмет по време на сключването й. Уговарянето на невъзможен
предмет при сключване на сделката е пречка тя да породи правни последици.
Предмет на договора за наем могат да бъдат всякакви индивидуално определени вещи-
движими и недвижими,както и части от вещи. В случая, предмет на процесния договор за наем е
недвижим имот, надлежно индивидуализиран съгласно КККР. По делото липсват твърдения , а и
9
доказателства за начална невъзможност на предмета на договора за наем - фактическа или правна,
като нищожността се обосновава с настъпила на по-късен етап невъзможност на предмета
,свързвана с придобитото и реализирано от наемателя вещно право на строеж върху отдадения
под наем недвижим имот.
Настоящият състав на въззивната инстанция счита, че учредяването на 15.10.2015год./след
сключване на процесния договор за наем / и в полза на наемателя- „ Българска петролна компания“
ЕООД с нотариален акт № 180, том 1, лег.№ 6993,дело № 155/2015год. право на строеж върху
отдадения под наем недвижим имот и неговото реализиране няма за последица невъзможност на
предмета на договора за наем, нито съставяла основание за освобождаване на наемателя от
задължението му за заплащане на уговорената в договора наемна цена. Няма спор по делото , а и
това се установява от обсъдените по-горе доказателства ,че в резултат на учреденото право на
строеж, издадените през м.09.2015год. строителни разрешения и изготвен инвестиционен проект
наемателят- „ Българска петролна компания“ ЕООД е изградило в отдадения под наем недвижим
имот следните сгради и съоръжения, а именно : Автокозметичен център, състоящ се от шест
клетки и техническо помещение, магазин и кафе, две изгребни ями, разервоар за вода, помещение
за охрана и ресторант с детски парти център, които са въведени в експлоатация с Удостоверения
от м.12.2015год. и м.03.2018год., както и че в имота са изградени десет клетки-автомивки на
самообслужване, разположени по неговите граници. При тази данни и съгласно чл. 63 от ЗС
наемателят е станал собственик на изградените в имота постройки,но не и на свободната от
застрояване площ, която няма право да ползва на основание договора за учредяване на правото на
строеж / чл.64 от ЗС/.Безспорно е,че сградите са построени след сключване на договора за наем и
че същите намаляват площта на земята , отдадена под наем , но тъй като към момента на
сключване на процесния договор за наем имотът не е бил застроен и наемът не е уговорен на
квадратен метър, същият се дължи за цялата площ на наетия имот. / така Решение
142/09.08.2016год., постановено по гр.д.№ 4401/2015год./ В същото е въприето ,че сключения в
такава хипотеза договор за наем не е нищожен и поради липса на основание.
Неоснователно е оплакването на жалбоподателя за неправилност на изводите на
първоинстанционния съд във връзка с прекратяването/развалянето на наемния договор на
основание чл. 7, ал.1, б.“ Г“.В чл.7, ал.1 ,б.“Г“ на процесния договор е обективирана уговорка за
неговото прекратяване „ при необоснована забава на плащане на наемната цена от наемателя
продължила повече от 30 дни. Формулировката на договорната клауза и обективирането й в раздел
IV „Прекратяване“ на договора поставят необходимост от тълкуването й с оглед поддържаната и в
настоящото производство от жалбоподателя-наемател по договора за наем позиция, че договора е
прекратен на цитираното по-горе основание и като последица от това е отпаднало задължението на
наемателя за заплащане на уговорената наемна цена.
Настоящият съдебен състав, намира ,че въпреки употребения в договора термин „ прекратява
„ действителната воля на страните в случая е била в чл.7, ал.1, б.“ г“ да се регламентиран
основание за разваляне , а не за прекратяване на договора за наем. Този извод следва от посочената
причина за „прекратяване“ на договора ,която е свързана с неизпълнение на задълженията на
едната страна по договора , в случая наемателя. След като в договора не е уговорена и разписана
процедура за разваляне на договора ,то и съгласно препращащата разпоредба на чл.13 от договора
са приложими разпоредбите на чл. 87 от ЗЗД и чл.88 от ЗЗД.
В случая не се твърди и не се установява наемодателят да е предприел действията по чл.87
от ЗЗД за разваляне на договора за наем ,респ. същият да е развален преди 31.12.2019год.,поради
което за периода до 31.12.2019год. е налице действащ и обвързващ страните по него договор за
наем.
В допълнение следва да се посочи ,че предвидената в чл.7, ал.1, б.“Г“ от договора възможност
ползва наемодателя,но не и наемателя , тъй като дава основание на наемодателя ,чрез разваляне на
договора, да защити правата си при неплащане на наема от страна на наемателя. Ето защо
наемателят ,респ. ищецът в настоящото производство като трето на наемното правоотношение
лице ,не ми могъл да се позовава на цитираната клауза и да черпи права от нея.
Неоснователно е оплакването ,че неправилно първоинстанционният съд е приел, че
наемодателят е изправна страна по договора за наем тъй като не е изпълнил задължението си да
учреди в полза на наемателя право на строеж за изграждане на бензиностанция в отдадения под
наем недвижим имот, което е уговорено като съществен и задължителен елемент от основанието и
10
целта на договора за наем, и условие без което не може- чл. 1, ал.1 ,т.1, ал.2 и ал.3 от договора .
Няма спор , че процесният договор за наем е сключен с определена цел - върху отдадения под
наем недвижим имот да се реализират от наемателя негови бъдещи дългосрочни търговски
дейности с инвестиционни намерения / „ в това число изграждане на бензиностанция, автомивка и
заведение за обществено хранене и развлечение“ като за целта бъде учредено право на строеж от
наемодателя в полза на наемателя. За постигане на горните цели страните са договорили ,че
наемателят има право и следва да извършва всякакви подобрения в имота ,включително и да
изгради бензиностанция и / или автомивка със заведение за хранене и развлечение или друг обект
от 1 –ва категория- чл. 3, ал.1 от договора , както и че наемодателят се задължава да съдейства на
наемателя и да участва в реализирането на всички необходими правни и фактически действия
,както и да предприема и осъществява всички изискуеми се по закон действия с оглед
реализацията търговските и бизнес инвестиции на наемателя и реално функциониране на обекта и
въвеждането му в експлоатация- чл.3, ал.2 от договора .
При анализа на цитираните клаузи от договора е явна и недвусмислена волята на страните за
отдаване на процесния имот под наем за реализиране на инвестиционните намерения на
наемателя , които намерения са изброени изчерпателно в чл.1, ал.2 от договора . Явна и
недвусмислена е и волята на страните наемодателят да съдейства за осъществяване на тези
инвестиционни намерения /като собственик на отдадения под наем имот/ и чрез учредяване на
право на строеж в полза на наемателя за изграждане на обектите в него. Явна е волята ,че това
съдействие е насочено за осъществяване само на онези инвестиционни намерения / изграждане на
обектите от посоченото в договора естество/, иницирани от наемателя. Този извод следва и от
събраните по делото доказателства, установяващи и съпътстващи изготвянето на инвестиционния
проект за обект : автокозметичен център с магазин и кафе, автомивки, помещение за охрана,
изтребна яма,воден резервоар,ресторант с детски парти център. Същият обективира конкретното/
избрано / от наемателя инвестиционното намерение касателно наетия имот , за реализирането на
което са преминати всички административни процедури. За реализирането му наемодателят е
оказал дължащото се по договора съдействие като е учредил право на строеж в полза на
наемателя и са издадени разрешения за строеж / м.09.2015год./ и удостоверения за въвеждане в
експлоатация/ 2015г. и 2018год./. На същия извод сочи и обстоятелството, установено чрез
допълнителната съдебно-техническа експертиза, изготвена в първоинстанционното производство,
а именно , че след реализиране на правото на строеж отдаденият под наем имот е изцяло застроен
, в едната си част и незаконно, и че в свободната му площ е невъзможно изграждането на
бензиностанция. Действително по делото е наличен инвестиционен проект за изграждане на
бензиностанция с 1 колонка към обслужващ обект Автокозметичен център с магазин и кафе,
автомивки, помещение за охрана , изгребна яма,воден резервоар и ресторант ,който не е одобрен от
гл.архитект на Столична община Район „ Витоша“. Липсва административна преписка или
писмена кореспонденция , водена с общинските власти , от които да е видно че проекта е
депозиран за одобрение в общинската администрация и такива , след като е депозиран - е отказано
одобряването му и то по причина статута на отдадения под наем недвижим имот. Данни за
последното не се съдържат и в цитираното по-горе съдебно-техническа експертиза и извод за това
не би могло да се направи от изразеното от вещото лице становище във връзка с необходимите
условия за изграждане на бензиностанция в процесния имот. Дори и да се приеме , че е настъпила
промяна в инвестиционните намерения на наемателя касателно застрояването на наетия от него
имот, то иницираните от него инвестиционни намерения са получили необходимото съдействие
от наемодателя . Ето защо не е налице неизпълнение от наемодателя на поети от него по договора
задължения, което да е пречка да претендира дължащия му се по договора наем.
Неоснователни са оплакванията във въззивната жалба и относно размера на процесните
вземания за наем. Същите са определени от първоинстанционния съд съгласно договореностите в
анекс от 04.05.2015год. към договор за наем за бизнес-инвестиционни намерения . Анексът не е
нищожен ,тъй като съгласно трайно установената съдебна практика договорът за наем е
неформален като за валидното възникване на наемно правоотношение следва да е налице съгласие
на страните относно вещта, която се предоставя във временно ползване и относно
възнаграждението (наемната цена), която наемателят дължи за предоставеното му ползване. При
наличието на съгласие относно посочените съществени елементи договорът се счита за валидно
сключен. Това не изключва възможността договорът да бъде сключен в писмена форма с
нотариална заверка на подписите , какъвто е и настоящия случай, но не предпоставя изискване
11
изменението му да бъде обективирано по същия начин. След като за сключване на договора за
наем не съществува изискване за сключването му в писмена форма с нотариална заверка на
подписите, то такова не би могло да съществува и относно споразуменията /анексите /, сключени
между страните ,с които този договор се изменя.
С влязло в сила решение № 771/13.04.2018год., постановено по т.д.№ 877/2017год. на СГС и
Решение от 17.01.2019год., постановено по т.д.№ 3540/2018год. на САС в полза на „Витоша скай“
ООД са присъдени разноски в общ размер на 8 685.37 лева ,които предвид липсата на
доказателства за тяхната заплащане от „ Българска петролна компания“ ЕООД се явяват дължими .
По изложените съображения настоящият съдебен състав намира ,че предявеният от „Н.-К“
ЕООД иск по чл.694, ал.7, т.2 от ТЗ е неоснователен и правилно е отхвърлен от
първоинстанционни съд с обжалваното в настоящото производство решение. Предвид на това
обжалваното решение следва да се потвърди , а въззивната жалба на „ Н. - К“ ЕООД да се
отхвърли.
Мотивиран от горното , Апелативен съд-София
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 260007/10.02.2022год., постановено по т.д.№ 45/2020год. по
описа на ОС-Кюстендил.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с касационна жалба пред ВЪРХОВНИЯ
КАСАЦИОНЕН СЪД при наличие на предпоставките на чл.280 от ГПК в едномесечен срок от
връчването.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
12