Р Е Ш Е Н И Е
№
гр.***, 11.06.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
***ският районен съд, Х-ти
гр.състав, в публичното заседание на дванадесети
май през две хиляди и двадесети и първа година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИАНА ТОДОРОВА
При ***я Марина Цветанова, като разгледа
докладваното от съдията ТОДОРОВА гр.дело № 1520 по описа за 2020г. и на
основание данните по делото и закона, за да се произнесе, взе предвид следното:
Обективно евентуално съединени искове с правно основание чл.26, ал.1,
предложение трето ЗЗД.
Производството по делото
е образувано по подадена искова молба от Д.И.А., ЕГН**********,*** ***против И.Д.И.,
ЕГН**********,***, в която твърди, че на 20.11.2019г. с Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № ***, том V, рег.№***, дело № ***на ***С.И. ***
действие Районен съд гр.*** с № ***на Нотариалната камара, вписан в Служба по
вписванията - *** с вх.рег.№ ***/20.11.2019г., ***, ***, дело №***., ***на ищеца-И.Д.А., ЕГН **********, действащ
чрез пълномощника си И.Д.И., ЕГН **********,***, съгласно пълномощно с
удостоверен подпис ***от 19.11.2019г. и удостоверено съдържание рег.№***, том
1, акт 24 на В.В.Х.- ***-завеждащ нотариалната служба
при Община ***, е прехвърлил на И.Д.И., ЕГН **********,*** правото на
собственост върху следните свои собствени недвижими имоти, а именно:
1. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор ***(***о) по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД- ***от 24.07.2017г. на ***на
АГКК, с адрес на поземления имот: град ***, община ***, област ***, местност „***“,
целият с площ 11 267 кв.м. (единадесет хиляди двеста шестдесет и седем
квадратни метра) по скица, а по документ за собственост с площ от 11,265 дка
(единадесет декара и двеста шестдесет и пет квадратни метра), трайно
предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива,
категория на земята при неполивни условия: Трета; номер но предходен план: ***(***),
при съседи на поземления имот: ***, ***, ***,***и ***; за сумата от 1500 лева
(хиляда и петстотин лева).
2. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор ***(***) по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД-***от 24.07.2017г. на ***на
АГКК, с адрес на поземления имот: град ***, община ***, област ***, местност „***“,
целият с площ 3 993 кв.м. (три хиляди деветстотин деветдесет и три квадратни
метра), трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно
ползване: Нива, категория на земята при неполивни условия: Трета; номер по
предходен план: ***(***), при съседи на поземления имот: ***, ***и ***; за сумата от 590 лева (петстотин
и деветдесет лева).
3. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор ***.***.100 (***) по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед РД-***от 24.07.2017г. на ***на
АГКК, с адрес па поземления имот: град ***, община *** област ***, местност „***“,
целият с площ 2 012 кв.м. (две хиляди и дванадесет квадратни метра), трайно
предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Изоставено
трайно насаждение, категория на земята при неполивни условия: Четвърта, номер
по предходен план: ***100 (триста седемдесет и три хиляди и сто) при съседи на
поземления имот: ***.***.111, ***.***.112, ***.***.910, ***.***Л 1 и ***.***.180;
за сумата от 450 лева (четиристотин и петдесет лева).
4. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор ***(***пет) по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД-***от 10.04.2019г. на ***на
АГКК, с адрес на поземления имот:град ***, община ***, област ***, местност „***“,
целият с площ 3000 кв.м. (три хиляди квадратни, метра), трайно предназначение
на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива; категория на земята
при неполивни условия: Трета- номер по предходен план: ***(сто деветдесет и
шест хиляди и тридесет и пет), при съседи на поземления имот: ***, ***, ***и ***;
за сумата от 360 лева (триста и шестдесет лева), или общо за сумата от 2
900лв.(две хиляди и деветстотин лева).
Твърди, че на
22.11.2019г., само два дни след изповядване на сделката, видно от
Препис-извлечение от акт за смърт от 10.03.2020г., издаден от Община ***,
продавача И.Д.А., ЕГН ********** е починал. Твърди, че между посочената в
нотариалния акт продажна цена на недвижимите имоти и пазарната цена към момента
на продажбата е налице разлика в пъти. Излага съображения, че съгласно чл.9 от ЗЗД, страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото
то не противоречи на добрите нрави, като нарушението на границата на свободата
на договаряне е предпоставка за нищожност, съгласно чл.26, ал.1,предл.3 от ЗЗД. В практиката си ВКС приема, че
"добрите нрави" е философско-етична категория, която следва да се
цени като обща правна категория на договорното право, приложима в гражданските
правоотношения и съставляваща комплекс от наложили се правила и норми, които
защитават принципи и ценности, важими за правните
субекти при сключване на договорите и тяхното значение е в интерес на
обществото. В понятието за накърняване на добрите нрави попадат и хипотезите на
липса на еквивалентност на престациите. Преценката за
такава липса се базира по всяко конкретно дело на конкретно, безспорно
установени факти за цената на сделката, за данъчната оценка на имота и за
пазарната цена. Съпоставката на установените стойности и констатацията за
разлика между цената на реализираната сделка и "пазарната цена" не се
приема еднозначно като липса на еквивалентност, а само доколкото липсата на
еквивалентност би означавала грубо нарушен баланс на престациите
или тотален превес на интересите на единия от договарящите, може да се направи
извод за нарушаване на добрите нрави. /Определение № 169 от 13.04.2016 г. на
ВКС по гр. д. № 1191/2016 г., II г. о„ ГК/. Твърди, че в настоящия случай
процесиите имоти са продадени за няколко пъти по-ниска цена от пазарната и
данъчната им стойност, което нарушава принципа на справедливост и създава
условия за неоснователно обогатяване на купувача. Счита, че процесния
договор за покупко-продажба в частта му относно цената противоречи на добрите
нрави и представлява нарушаване на морални, неписани норми на обществения живот
от гледна точка на които, морално недопустимо е сключеният договор да породи
съответните вещно-транслативни правни последици.
Счита, че нищожността на договора в частта относно цената влече след себе си
нищожност на целия договор, понеже тази част не може да се санира
по смисъла на чл.26 ал.3 от ЗЗД защото самото договорно правоотношение не би
могло да обвързва страните без тази клауза. На следващо и самостоятелно място
счита, че дори и така зани***цена също не е била
реално предоставена на продавача. Иначе казано липсва така наречената „отчетна
сделка”. Към датата на смъртта не съществува какъвто и да било документ, от
който да бъде направено заключение, че упоменатата в договора цена макар и
крайно занижена е била получена от продавача. Не на последно място счита, че
към момента на подписване на пълномощното, с което са прехвърлени гореописаните
недвижими имоти, а именно 19.11.2019г., ***на ищеца не е бил в състояние да
съзнава извършеното и да ръководи постъпките си. Твърди, че ответната страна в
настоящото производство, която е пълномощник на продавача и същевременно
купувач на недвижимите имоти, знаейки за състоянието на упълномощителя
и продавач на недвижимите имоти е злоупотребила с особеното състояние на същия,
като по този начин е нарушила добрите нрави. Моли да бъде прогласена
нищожността поради нарушаване на добрите нрави на Договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 20.11.2019г., обективиран в
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***, том V, рег.№***,
дело № ***на ***С.И. *** действие Районен съд гр.*** с № ***на Нотариалната
камара, вписан в Служба по вписванията — *** с вх.рег.№ ***/20.11.2019г., ***, ***,
дело №***., с който И.Д.А., ЕГН **********, действащ чрез пълномощника си И.Д.И.,
ЕГН **********,***, съгласно пълномощно с удостоверен подпис ***от 19.11.2019г.
и удостоверено съдържание рег.№***, том 1, акт 24 на В.В.Х.-
***-завеждащ нотариалната служба при Община ***, е прехвърлил на И.Д.И., ЕГН **********,***
правото на собственост върху следните свои собствени недвижими имоти, а именно:
1. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор ***(***о) по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД- ***от 24.07.2017г. на ***на
АГКК, с адрес на поземления имот: град ***, община ***, област ***, местност „***“,
целият с площ 11 267 кв.м. (единадесет хиляди двеста шестдесет и седем
квадратни метра) по скица, а по документ за собственост с площ от 11,265 дка
(единадесет декара и двеста шестдесет и пет квадратни метра), трайно
предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива,
категория на земята при неполивни условия: Трета; номер но предходен план: ***(***),
при съседи на поземления имот: ***, ***, ***, ***и ***; за сумата от 1500 лева
(хиляда и петстотин лева).
2. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор ***(***) по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД-***от 24.07.2017г. на ***на
АГКК, с адрес на поземления имот: град ***, община ***, област ***, местност „***“,
целият с площ 3 993 кв.м. (три хиляди деветстотин деветдесет и три квадратни
метра), трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно
ползване: Нива, категория на земята при неполивни условия: Трета; номер по
предходен план: ***(***), при съседи на поземления имот: ***, ***и ***; за сумата от 590 лева (петстотин
и деветдесет лева).
3. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор ***.***.100 (***) по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед РД-***от 24.07.2017г. на ***на
АГКК, с адрес па поземления имот: град ***, община ***, област ***, местност „***“,
целият с площ 2 012 кв.м. (две хиляди и дванадесет квадратни метра), трайно
предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Изоставено
трайно насаждение, категория на земята при неполивни условия: Четвърта, номер
по предходен план: ***100 (триста седемдесет и три хиляди и сто), при съседи на
поземления имот: ***.***.111, ***.***.112, ***.***.910, ***.***.11 и ***.***.180;
за сумата от 450 лева (четиристотин и петдесет лева).
4.ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор ***(***пет) по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД-***от 10.04.2019г. на ***на
АГКК, с адрес на поземления имот:град ***, община ***, област ***, местност „***“,
целият с площ 3000 кв.м. (три хиляди квадратни, метра), трайно предназначение
на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива; категория на земята
при неполивни условия: Трета; номер по предходен план: ***(сто деветдесет и
шест хиляди и тридесет и пет), при съседи на поземления имот: ***, ***, ***и ***;
за сумата от 360 лева (триста и шестдесет лева), общо за сумата от 2 900лв.(две
хиляди и деветстотин лева/. Претендира направените деловодни разноски.
В срока по чл.131 ГПК е постъпил писмен отговор от ***по
делото, в който счита исковата молба за недопустима, респективно за нередовна,
тъй като не е съобразена с изискванията на чл. 127, ал. 1, т. 4 и т. 5 от ГПК,
на следните основания: Видно от
представеното удостоверение за наследници с изх. № 54 от 10.03.2020 г.,
издадено от Община гр. ***. единствените законни наследници на покойния И.Д.А.
с ЕГН ********** в качеството му на продавач, починал на 22.11.2019 год. бивш
жител *** е освен ищеца Д.И. А.е и неговия ***Г.И.А.. В случая, е предявен иск
за прогласяване на нищожността на целия договор за покупко-продажба на недвижим
имот от лице, което не е страна по договора и не е собственик на целите
недвижими имоти, а притежава само идеална част съобразно наследствения си дял
от собствеността върху прехвърлените имоти. Излага съображения, че съгласно
разпоредбата на чл. 124, ал. 1 от ГПК, всеки може да предяви иск, за да
установи съществуването или несъществуването на едно правно отношение или на
едно право, когато има интерес от това, а съгласно чл. 26, ал. 2 от ГПК, освен
в изрично предвидените от закона случаи, никой не може да предявява от свое име
чужди права пред съда. Поради изложеното, и предвид принципната процесуална
забрана по чл. 26, ал. 2 от ГПК да не се предявяват пред съда чужди права от
свое име /освен в изрично предвидените от закона случаи на процесуална
субституция/, то счита, че ищеца не е активно легитимиран да предявява права в
обема заявен в исковата молба. Счита, че ищецът е процесуално легитимиран и има
правен интерес да води иска за нищожност само до размера на своето право на
собственост, чиято защита търси по съдебен ред, т.е. той може да предяви иска
за прогласяване нищожността на договора само относно идеалната част от
процесиите имоти, която идеална част от същите е негова собственост. Счита, че
процесуално легитимирани да предявят иск за нищожност на останалата част от
договора и признат от закона правен интерес от това имат по силата на чл. 124,
ал. 1, във вр. с чл. 26, ал. 2 ГПК единствено
останалите съсобственици на имотите. Поради това считам, че когато само един от
съсобствениците предяви иск за нищожност на целия договор, този иск е предявен
в нарушение на императивната процесуална забрана по чл. 26, ал. 2 от ГПК, а
следователно и поради липса на признат от закона правен интерес, е недопустим в
частта му, с която нищожността се претендира относно идеалните части на
останалите съсобственици, които не са предявили иска, като обикновени другари в
процеса на съсобственика си - ищец. Индивидуализацията на спорното право се
извършва от ищеца чрез основанието и петитума на
исковата молба, която трябва да отговаря на предвидените в чл. 127, ал. 1, т. 4
и т. 5 от ГПК изисквания, което счита, че не е сторено в конкретния случай.
Предвид изложеното моли производството по делото да бъде прекратено. По
същество счита иска за неоснователен и недоказан. В обстоятелствената част на
исковата молба ищецът е навел довод за нищожност на описания в същата
нотариален акт за покупко - продажба от 20.11.2019г.,
тъй като счита, че между посочената в нотариалния акт продажна цена на
недвижимите имоти и пазарната цена към момента на продажбата е била налице
разлика в пъти. Счита, че процесния договор за покупко- продажба, в частта му относно цената противоречи
на добрите нрави и представлява нарушаване на морални, неписани норми на
обществения живот от гледна точка на които, морално недопустимо е сключеният
договор да породи съответните вещно-транслативни
правни последици. Навел е довод, че цената по сделката дори и да се приемело,
че е занижена, то същата не е била реално предоставена на продавача, т.е
липсвала така наречената „отчетна сделка“, тъй като към датата на смъртта на ***му
не съществувал какъвто и да било документ, от който да бъде направено
заключение, че цената посочена в нотариалния акт е била получена от ***му в
качеството му на продавач. Счита наведените доводи в горния смисъл за
неоснователни и предвид това излага следното становище: Оспорваният от страна
на ищеца договор е сключен в изпълнение на поетите на 15.11.2019 г. задължения
от страна на неговия наследодател И.Д.А. в качеството му на продавач, да
продаде имотите си, съгласно подписания с ответницата, като купувач Предварителен
договор за покупко - продажба на недвижим имот от
горепосочената дата, когато е получил и продажната цена. Твърди, че видно от
предварителния договор е, че ***на ищеца се е задължил да прехвърли на ***собствените
си недвижими имоти, а именно:
УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ
№ X-101, стр. квартал 16 (шестнадесети) по стария регулационен план на гр. ***,
община ***, област *** (УПИ № IX-257, стр. кв. 16 (шестнадесети) по новия
регулационен план от 1993 год. на гр. ***) целия с площ 1060 кв. м. (хиляда и
шестдесет квадратни метра), ВЕДНО с построените в имота къща, лятна кухня,
гараж и тоалетна, при граници и съседи на имота: улица, М.Т.С., В.С.и Д. Б.и
документ за собственост НОТАРИАЛЕН АКТ ***год.;
Нива с площ от 3.000 дка
(три дка), трета категория, местност „***”, имот № ***по картата на
възстановената собственост на землището на гр. ***, обл.
***, при граници (съседи): № ***Нива, №***Полски път, № ***Нива, № ***Нива,
съгласно документ за собственост - Решение № ОП ***от 07.01.2010 год. на ОСЗГ -
гр. ***, Вх. per. № ***г., *** на Служба по
вписванията-гр. ***.
Залесена нива от 2.012 дка
(два дка и дванадесет кв. м.), четвърта категория, местност „***“, имот № ***100
по картата на възстановената собственост на землището на гр. ***, обл. ***, при граници (съседи): № ***180 Залесена нива, № ***090
Залесена нива, № ***Полски път, № ***112 Залесена нива, № ***111 Залесена нива;
Съгласно документ за собственост - Договор за доброволна делба, вписан в Служба
по вписванията-гр. *** №***г., том ***.
Нива от 11.265 дка
(единадесет дка и двеста шестдесет и пет кв. м.), трета категория, местност „***“,
имот № ***по картата на възстановената собственост на землището на гр. ***, обл. ***, при граници (съседи):№ ***Нива, №***Нива, № ***Полски път, № ***Нива, №***Нива.
Имотът е образуван от имот № ***; Съгласно документ за собственост - Договор за
доброволна делба, вписан в Служба по вписванията-гр. *** № ***г., том ***.
Нива от 3.993 дка (три
дка и деветстотин деветдесет и три кв. м.), трета категория, местност ***, имот
№ ***по картата на възстановената собственост на землището на гр. ***, обл. ***, при граници (съседи): № ***Нива, № ***Полски път,
№ ***Нива, № ***Полски път, съгласно документ за собственост - Договор за
доброволна делба, вписан в Служба по вписванията-гр. *** №***г., том ***.
Твърди, че в т. 2 от
предварителния договор е уговорената продажна цена за всички описани в т. 1
недвижими имоти, която е в общ размер на 7 000.00 лв. които твръди,
че ответницата, като купувач на същите е изплатила на ***на
ищеца в качеството му на продавач преди подписването на процесния
предварителен договор, като договора е служил като разписка за разплащане между
страните. Предвид това цената на описаните недвижими имоти - земеделски земи е
2 900.00 лева, т.е. толкова колкото е посочена и в окончателния договор, а
именно Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *** от 20.11.2019
година. Твърди, че в т. 3 от предварителния договор страните са се споразумели,
че собствеността върху описаните в т.1 от предварителния договор недвижими
имоти от страна на ***на ищеца ще се прехвърли на ***в
качеството и на купувач във формата на нотариален акт в срок до 31.12.2019година.
Твърди, че за описания в т. 1 от предварителния договор УПИ с № X-101, стр.
квартал 16 по стария регулационен план на гр. ***, продажната цената е 4 100.00
лева, но този имот не е бил прехвърлен от страна на ***на
ищеца поради не снабдяване от страна на последния в срок с данъчна оценка за
имота, както и поради неговата смърт, поради което в Районен съд гр. *** е
образувано гр. дело № 4517/2020 г. на с предмет обявяване на предварителния
договор за окончателен по реда на чл. 19 от ЗЗД и със страни по спора
доверителката ми, ищецът по настоящия иск и неговия ***Г.А.. Твърди, че от
представения от страна на ищеца с исковата молба Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № ***, том V, рег.№***, дело № ***на ***С.И. ***
действие Районен съд гр. *** с № ***на Нотариалната камара, вписан в Служба по
вписванията — *** с вх. рег.№ ***/20.11.2019г., ***, ***, дело №***. е видно,
че описаните в исковата молба недвижими имоти - земеделски земи и които са били
предмет на окончателния договор са продадени общо за сумата от 2 900.00 лева и
каквато сума е била договорена и заплатена от страна на ***по предварителния
договор, като в нотариалния акт е отбелязана и общата данъчна оценка на имотите
в размер на 2 854.12 лева към дата 19.11.2019 година. Счита, че при внимателен
анализ на клаузите на процесния предварителен договор
от 15.11.2019 г. и в контекста на поетите от страните по него насрещни
задължения може да се направи извод, че процесния
предварителен договора е с необходимото съдържание на договора, тъй като
материализира насрещни и съвпадащи си волеизявления на страните по него. Цената
на сделката е била предварително уговорена от ***на ищеца и заплатена от страна
на ответника преди подписването на предварителния договор и за тази заплатена
цена същия е служил, като разписка за разплащане. Счита, че в случая за
нееквивалентност, която да обоснове нищожност на Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № *** поради противоречието му с добрите
нрави не може да се говори, тъй като между страните са били налице преддоговорни облигационни отношения. Твърди, че договорът
за покупко-продажба по Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***,
том V, рег.№***, дело № ***на ***С.И. *** действие Районен съд гр. *** с № ***на
Нотариалната камара, вписан в Служба по вписванията — *** с вх. рег.№ ***/20.11.2019г.,
***, ***, дело № ***., е извършен на цена от 2 900.00 лв., която е цената
договорена и заплатена предварително по предварителния договор от страна на
ответницата, при данъчна оценка, към датата на сделката на прехвърленото
имущество от 2 854.12 лева. Счита, че дори и сделката да била по цена
определена на данъчната оценка, то същата е призната от държавата правно
значима оценка на един имот, въведена, като законов критерий и база за
определяне на задълженията на собствениците на оцененото имущество в
отношенията им с държавата и общините - при плащане на данъци и такси, съдебни
спорове във връзка с определяне цената на иска и др. Извършването на сделки по покупко- продажба на недвижими имоти по цена на или близка
до данъчната им оценка не е въведено, като нарушение на закона и не нарушава
установените в обществото правни принципи, още повече, че тук става въпрос за
изразяване на свободната воля на страните при сключването на договори, както на
предварителен такъв, така и на окончателен. Ето защо, дори и да се приеме, че е
налице нееквивалентност на престацията, това не е
довод да се приеме накърняване на добрите нрави при извършване на сделката.
Излага съображения, че съгласно практиката на ВКС, за да е налице нищожност на
договора поради накърняване на добрите нрави, изразяващи се в липса на
еквивалентност на престациите, то трябва тази
неравностойност да е толкова голяма, че на практика да е равнозначно на липса
на престация, което в случая не е така. Счита, че при
изло***до тук фактология не
може да се приеме за основателно твърдението на ищеца, за нееквивалентност и
неотчетност на сделката по отношение на ищеца в качеството на наследник на И.Д.А.,
на когото ***твърди, че е заплатила сумата от 2 900.00 лева дори преди
подписването на предварителния договор за покупко
продажба на недвижими имот от 15.11.2019 г. и с когото си е уредила
имуществените и финансови взаимоотношения. Счита, че в настоящия случай не е
налице нито липса на еквивалентност на престациите,
нито липса на отчетност на сделката поради което предявения иск се явява
неоснователен. Твърди, че в исковата молба не са изложени фактически
обстоятелства, нито са ангажирани доказателства, които да обосноват, че е
налице съзнателна форма на липса на съгласие, която да предпоставя
нищожност на упълномощаването и съответно обявяване на договора за нищожен.
Липсват доводи в исковата молба, а и доказателства в какво се състои това
особеното състояние на ***на ищеца, водещо да такова
състояние по отношение на последния да не съзнава извършеното и да ръководи
постъпките си и от какво болестно състояние е повлияно това особено състояние.
Твърди, че с тези си езуитски доводи досежно „особено
състояние“ на ***на ищеца водещо до степен да не
съзнава извършеното и да ръководи постъпките си, то най - малкото същите са
некоректно изложени. Счита, че ***на ищеца предвид така соченото особено
състояние е съзнавал извършеното и е ръководил постъпките си подписвайки
предварителен договор за покупко - продажба на
недвижим имот на 15.11.2019 г. с които е била уговорена цената и е била платена
още при подписването на предварителния договор 15.11.2019 г. между продавача И.Д.А.
и ***като купувач, т. е. когато първият от тях е действал лично, а не чрез
пълномощник. Наследодателят на ищеца, както към датата на сключване на
предварителния договор, така и към датата на подписване на пълномощното е бил
дееспособен и е съзнавал свойството и значението на своите действия, дори и да
е имал някакви здравословни проблеми предвид възрастта му, то същите не са се
отразявали на неговата дееспособност и същия е разбирал свойството и значението
на извършваните от него действия. Същият ясно е съзнавал и последиците от
несключване на окончателен договор във формата на нотариален акт до срока определен
в предварителния договор. От друга страна в исковата молба не са наведени
твърдения, а и не се сочат доказателства да е било искано поставяне под
запрещение на ***на ищеца И.Д.А. преди смъртта му,
при което не може да се претендира нищожност на договора по причина на
неспособността му да разбира и ръководи действията си. Твърди, че в горния
смисъл още преди сключването на предварителния договор за покупко-продажба ***И.А.
е провел разговор с Д.А., касаещ сключването на
договора и прехвърляне на недвижимите имоти, като както той, така и вторият
наследник Г.И.А. предварително са знаели за неговите намерения, респективно за
сключването на този договор от страна на техния наследодател. Отделно от това
същия преди сключването на предварителния договор, както и преди пълномощното
активно е участвал в гражданския оборот, като е сключвал от негово име лично
договори за наем на земеделски земи. Моли искът да бъде отхвърлен. Претендира
направените деловодни разноски.
Съдът, като прецени
събраните по делото писмени и гласни доказателства и съобрази доводите на
страните, намира за установено следното от фактическа страна:
Не е спорно между
страните и се установява от Удостоверение за наследници № ***., както и от
Препис-извлечение от акт за смърт, че И.Д.А., ЕГН********** е починал на
22.11.2019г. и негови наследници по закон при равни права са Д.И.А., ЕГН**********
и Г.И.А., ЕГН**********.
Не се спори между
страните и се установява от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
№ ***, том V, рег.№***, дело № ***на ***С.И. *** действие Районен съд гр.*** с
№ ***на Нотариалната камара, вписан в Служба по вписванията - *** с вх.рег.№ ***/20.11.2019г.,
***, ***, дело №***„ ***на ищеца-И.Д.А., ЕГН **********, действащ чрез
пълномощника си И.Д.И., ЕГН **********,***, съгласно пълномощно с удостоверен
подпис ***от 19.11.2019г. и удостоверено съдържание рег.№***, том 1, акт 24 на В.В.Х.- ***-завеждащ нотариалната служба при Община ***, е
прехвърлил на И.Д.И., ЕГН **********,*** правото на собственост върху следните
свои собствени недвижими имоти, а именно:
1. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор ***(***о) по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД- ***от 24.07.2017г. на ***на
АГКК, с адрес на поземления имот: град ***, община ***, област ***, местност „***“,
целият с площ 11 267 кв.м. (единадесет хиляди двеста шестдесет и седем
квадратни метра) по скица, а по документ за собственост с площ от 11,265 дка
(единадесет декара и двеста шестдесет и пет квадратни метра), трайно
предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива,
категория на земята при неполивни условия: Трета; номер но предходен план: ***(***),
при съседи на поземления имот: ***, ***, ***,***и ***; за сумата от 1500 лева
(хиляда и петстотин лева).
2. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор ***(***) по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД-***от 24.07.2017г. на ***на
АГКК, с адрес на поземления имот: град ***, община ***, област ***, местност „***“,
целият с площ 3 993 кв.м. (три хиляди деветстотин деветдесет и три квадратни
метра), трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно
ползване: Нива, категория на земята при неполивни условия: Трета; номер по
предходен план: ***(***), при съседи на поземления имот: ***, ***и ***; за сумата от 590 лева (петстотин
и деветдесет лева).
3. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор ***.***.100 (***) по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед РД-***от 24.07.2017г. на ***на
АГКК, с адрес па поземления имот: град ***, община *** област ***, местност „***“,
целият с площ 2 012 кв.м. (две хиляди и дванадесет квадратни метра), трайно
предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Изоставено
трайно насаждение, категория на земята при неполивни условия: Четвърта, номер
по предходен план: ***100 (триста седемдесет и три хиляди и сто) при съседи на
поземления имот: ***.***.111, ***.***.112, ***.***.910, ***.***Л 1 и ***.***.180;
за сумата от 450 лева (четиристотин и петдесет лева).
4. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор ***(***пет) по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД-***от 10.04.2019г. на ***на
АГКК, с адрес на поземления имот:град ***, община ***, област ***, местност „***“,
целият с площ 3000 кв.м. (три хиляди квадратни, метра), трайно предназначение
на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива; категория на земята
при неполивни условия: Трета- номер по предходен план: ***(сто деветдесет и
шест хиляди и тридесет и пет), при съседи на поземления имот: ***, ***, ***и ***;
за сумата от 360 лева (триста и шестдесет лева), или общо за сумата от 2
900лв.(две хиляди и деветстотин лева).
Безспорно е между
страните и се установява от Предварителен договор за покупко
- продажба на недвижим имот от 15.11.2019г. че И.А. се е задължил да прехвърли
на И.И. собствените си недвижими имоти, а именно:
УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ
№ X-101, стр. квартал 16 (шестнадесети) по стария регулационен план на гр. ***,
община ***, област *** (УПИ № IX-257, стр. кв. 16 (шестнадесети) по новия
регулационен план от 1993 год. на гр. ***) целия с площ 1060 кв. м. (хиляда и
шестдесет квадратни метра), ВЕДНО с построените в имота къща, лятна кухня,
гараж и тоалетна, при граници и съседи на имота: улица, М.Т.С., В.С.и Д. Б.и
документ за собственост НОТАРИАЛЕН АКТ ***год.;
Нива с площ от 3.000 дка
(три дка), трета категория, местност „***”, имот № ***по картата на
възстановената собственост на землището на гр. ***, обл.
***, при граници (съседи): № ***Нива, №***Полски път, № ***Нива, № ***Нива,
съгласно документ за собственост - Решение № ОП ***от 07.01.2010 год. на ОСЗГ -
гр. ***, Вх. per. № ***г., *** на Служба по
вписванията-гр. ***.
Залесена нива от 2.012
дка (два дка и дванадесет кв. м.), четвърта категория, местност „***“, имот № ***100
по картата на възстановената собственост на землището на гр. ***, обл. ***, при граници (съседи): № ***180 Залесена нива, № ***090
Залесена нива, № ***Полски път, № ***112 Залесена нива, № ***111 Залесена нива;
Съгласно документ за собственост - Договор за доброволна делба, вписан в Служба
по вписванията-гр. *** №***г., том ***.
Нива от 11.265 дка
(единадесет дка и двеста шестдесет и пет кв. м., трета категория, местност „***“,
имот № ***по картата на възстановената собственост на землището на гр. ***, обл. ***, при граници (съседи):№ ***Нива, №***Нива, № ***Полски път, № ***Нива, №***Нива.
Имотът е образуван от имот № ***; Съгласно документ за собственост - Договор за
доброволна делба, вписан в Служба по вписванията-гр. *** № ***г., том ***.
Нива от 3.993 дка (три
дка и деветстотин деветдесет и три кв. м.), трета категория, местност ***, имот
№ ***по картата на възстановената собственост на землището на гр. ***, обл. ***, при граници (съседи): № ***Нива, № ***Полски път,
№ ***Нива, № ***Полски път, съгласно документ за собственост - Договор за
доброволна делба, вписан в Служба по вписванията-гр. *** №***г., том ***, за
общата сума от 7000 лв., която сума купувачът е платил на продавача преди
подписване на договора. Настоящият договор служи като разписка и се подписва с
цел снабдяване на купувача с нотариален акт за собственост на гореописаните
имоти.
По делото
са изслушани и приети заключения на единична и тройна съдебно-техническа
експертизи, като съдът възприема заключението на тройната такава, като
обективно обосновано, безпристрастно и компетентно. От него се установява, че пазарната
стойност на четирите недвижими имота, предмет на процесния
договор за покупко-продажба, към датата на сделката е в размер на 19765 лева.
С
пълномощно с нотариална заверка на подпис и съдържание № №372/19.11.2019г. и № ***/19.11.2019г.
на В.Х.-***, И.А. е упълномощил И.И. да продава и дарява на когото намери за добре и
на цена, каквато прецени, включително и да договаря сама със себе си процесните недвижими имоти. Пълномощното е подписано от И.А.
с отпечатък от палеца на дясната ръка, в присъствието на двама свидетели- К.А.И.
и Т. Е.Б..
Съдът
кредитира показанията на св.М.Г.И. като преки, незаинтересовани, логични и в
съответствие с останалите, събрани по делото писмени и гласни доказателства. От
тях се установява, че св.И. е бил личен ***на И.А., който е бил здрав докато
получил инсулт в края на 2018г. След получаването на инсулта е намерен, след като повече от два дни е лежал паднал на
земята в дома си. След инсулта е говорел нормално, но е имал парализа на лява
ръка и ляв крак. Бил е адекватен и контактен дори и последните пъти, когато св.И.
го е посещавал в дома му. След инсулта не можал да се раздвижи, бил на легло.
Бил е записан за храна на домашен социален патронаж, а в обслужването му
помагал Т.. Свидетеля е засичал и ***на Т.- И., която е ходила 1-2 пъти да бъде
попълнена рецептурната книжка. С времето, състоянието
на И.А. се влошавало. Св.И. е предложил да извикат линейка, но И.А. отказал.
Виждало се е, че не е добре 2 дни преди смъртта му, когато св.И. бил извикан от
Т.. Пулса му бил слаб, бил блед, общото му състояние не било добро. Имал е
хрипове в белия дроб. По предположения на св.И. е имал може би тумор, което
обаче не е доказано с изследвания, тъй като той не искал да се лекува. При
посещенията в дома на И.А. е било подредено, топло, грижели се за него.
Съдът дава
вяра на показанията на св.Т.С.М., въпреки че е заинтересована от изхода на
делото като приятелка на ищеца. Показанията ѝ са преки, логични и
непротиворечиви. От тях се установява, че св.М.редовно се чувала с И.А. по
телефона. Той получил инсулт на 24.12.2018г. След прибирането от болницата бил
обнадежден, че ще се оправи, но после започнал да приема положението, в което
се намира. Починал е на 22.11.2019г. Св. М.му е звъняла на 18.11.2019г., но той
не вдигнал телефона, което било необичайно и към 17,30-18,00 часа звъннал
неговия ***Т.Б. и ѝ казал, че И.не може да говори, тъй като му е паднала
захарта. На 20.11.2019г. звънила отново, но И.А.
отново не отговорил на обаждането. Вечерта се обадила И. и казала, че той не
може да вдигне телефона и приближила телефона до ухото на И., той който казал,
че е добре. Известно време преди смъртта-след средата на септември месец
2019г., И.А. бил изгубил интерес към всичко. В последния месец преди смъртта
си, спрял да пуска телевизора, а преди следял новините постоянно. Казал, че
вече не му е интересно. В обслужването му е участвала С., която го обгрижвала. Била назначена за няколко часа дневно. Отделно
имал ***- Т., който е бил назначен за такъв дори преди И.А. да получи инсулт.
Личния ***Т.Б. живее на ***с И. и имат две деца близнаци. И. се обадила на св.М.с
молба, тя да въздейства на Д. да подпише някакви документи за къщата след
смъртта на И.А.. Тя разпечатала документите на нейния принтер. Учудила се, че
това се случило още на 25.11.2019г., а документите били вече готови, въпреки че
И.А. е починал на 22.11.2019г. Свидетелката М.е разговаряла рядко с И.И., като първия път бил след инсулта. И.А. ѝ е дал
телефона.
Съдът
кредитира показанията на св. С.Л.Ш.като преки, логични и непротиворечиви. От
тях се установява, че след инсулта И. се обадила на св.Ш., който е братовчед на
И., че той е получил инсулт. Той поел грижа за него, докато е в болницата
заради инсулта. След като И.се прибрал в дома си след болницата, св.Ш. го
посещавал от време навреме. С времето здравето му се влошавало. Много бил
отслабнал. Мъжа на И. е полагал грижи като назначен от *** *** за И..
Памперсите е сменяла С., която също била назначена. Два месеца преди смъртта, И.вече
нямал желание да разговаря, губел си мисълта, понякога не познавал св.Ш..
Страдал е от белодробен емфизем.
Съдът кредитира
показанията на св.К.А.И. и В.Х., като логични еднопосочни и взаимнокореспондентни.
От тях се установява, че В.Х. ***, а К.А. работи в ***, където работи и ***И.И., като *** „***“.
Свидетелите са ходили в дома на И.А. за да заверят пълномощно. И. ги
завела, а нейния ***е бил ***на И.А.. Там били ***Т., който е ***на И. и
впоследствие дошъл и ***. Пълномощното е било предварително изготвено, а ***я В.Х.
запознала И.със съдържанието на пълномощното, който отговорил че е запознат и е
съгласен. Той е бил болен, но говорел, разбирало му се. Подписал пълномощното с
отпечатък от пръста, тъй като бил лежащ, но иначе си бил в съзнание.Изразил е
волята си устно. И. и Т. се грижели от дълго време за И.А..
От
показанията на св.Л.У., на които съдът дава вяра като преки, логични и
незаинтересовани се установява, че св.У. често посещавала дома на И.А.. С
времето му се влошило здравето, отслабнал, но контактували нормално. За него се
грижели И. и Т., както и една ***С.. Не си движел лявата ръка и левия крак, бил
на легло.
Съдът дава
вяра на показанията на св.Т.Е.Б. въпреки че е заинтересован от изхода на делото
като съжителстващ на ***с ***И.. Показанията му са в унисон с останалите,
събрани по делото доказателства. От тях се установява, че се познават с И.от 30
години, тъй като работили преди време заедно в геоложки проучвания. Случвало се
е понякога да си ходят на гости преди И.да получи инсулт по коледа през 2018г.
Св.Б. му е бил назначен за *** още преди получаването на инсулта. След инсулта
бил при него всеки ден. Бил е назначен на 4 часа. Имало е още една назначена
жена, която е ходела да му сменя памперса. От инсулта били засегнати лявата
ръка и левия крак на И.А.. В деня на подписване на пълномощното И. е дошла
заедно със своите колеги от Община-***. Грижа за И.полагали Т. и И.. В този ден
били извикали и ***, тъй като няколко дни преди това бил получил криза,
започнал да не говори, видяло се, че е зле, обадили се на личния ***и той им
казал да извикат бърза помощ, които като го посетили, казали, че му е паднала кръвната захар. И.след
инсулта пишел с дясната ръка, но се хранел с лявата. За прехвърлянето на
имотите не е ставало дума за пари или за гледане, по-скоро е искал да ги дари
затова, че са го гледали.
При така установеното от
фактическа страна, съдът приема следното от правна страна:
Преди произнасяне по
основателността на исковата претенция, съдът следи служебно за допустимостта на
същата. Съдът намира за недопустими,
предявените претенции с правно основание чл.26, ал.1, предложение трето ЗЗД
частично за разликата над ½ част, тъй като ищеца е сънаследник на И.А.
при равни права с Г.А.. В практиката на ВКС - решение № 205 от 5.11.13г.по
гр.дело № 1415/12г.на Трето г.о.и решение № 397 от 3.10.12г.по гр.дело №
1604/11г.на Четвърто г.о.,постановени по реда на чл.290 ГПК е прието е, че
съгласно чл. 124, ал. 1 ГПК, всеки може да предяви иск, за да установи
съществуването или несъществуването на едно правно отношение или на едно право,
когато има интерес от това, а съгласно чл. 26, ал. 2 ГПК, освен в изрично
предвидените от закона случаи, никой не може да предявява от свое име чужди
права пред съда. За ищеца, предявил установителен иск
за прогласяване нищожност на договор за прехвърляне на недвижим имот е налице
правен интерес и той е процесуално легитимиран да предяви този иск, когато
твърди и представя доказателства, че е собственик на целия процесен
имот, макар и да не е страна по договора. В този случай ищецът брани правото си
на собственост, тъй като с предявения иск за нищожност се домогва до
постановяването на положително за него съдебно решение, с което със силата на пресъдено нещо да бъдат отречени правните последици на
атакувания договор – неговото облигационно действие между страните по договора,
и най-вече – вещно-прехвърлителният ефект на
договора, имащ за предмет имота, собственост на ищеца. Когато обаче самият ищец
твърди и представя доказателства, че не е собственик на целия, а само на
идеална част от процесния имот, предмет на договора,/
както е в случая/ предвид принципната процесуална забрана по чл. 26, ал. 2 от ГПК да не се предявяват пред съда чужди права от свое име (освен в изрично
предвидените от закона случаи на процесуална субституция), този ищец е
процесуално легитимиран и има правен интерес да води иска за нищожност само до
размера на своето право на собственост, чиято защита търси по съдебен ред, т.е.
той може да предяви иска за прогласяване нищожността на договора само относно
идеалната част от процесния имот, която е негова
собственост. Процесуално легитимирани да предявят иск за нищожност на
останалата част от договора, и признат от закона правен интерес от това имат
(чл. 124, ал. 1, във вр. с чл. 26, ал. 2 от ГПК)
единствено останалите съсобственици на имота. Поради това, когато само един от
съсобствениците предяви иск за нищожност на целия договор, този иск като
предявен в нарушение на императивната процесуална забрана по чл. 26, ал. 2 от ГПК, а следователно – и поради липса на признат от закона правен интерес, е
недопустим в частта му, с която нищожността се претендира относно идеалните
части на останалите съсобственици, които не са предявили иска като обикновени
другари в процеса на съсобственика си - ищец. /Решение № 140/17.11.2020г. по гр.д.№ 4530/2019г. 3 г.о на ВКС/. Предвид изложеното, следва
производството по делото да бъде
частично прекратено по предявените искове до размер от ½ част от процесния договор за покупко-продажба, обективиран
в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***, том V, рег.№***,
дело № ***на ***С.И. *** действие Районен съд гр.*** с № ***на Нотариалната
камара, вписан в Служба по вписванията - *** с вх.рег.№ ***/20.11.2019г., ***, ***,
дело №***.
Съгласно чл. 26, ал. 1,
пр. 3 от ЗЗД, договорите, които накърняват добрите нрави, са нищожни. В
настоящия случай, се иска процесният договор за продажба
на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № ***, том V, рег.№***, дело № ***на ***С.И.,
да бъде прогласен за нищожен, поради накърняване на добрите нрави - под форма
на недопустима липса на еквивалентност на насрещните престациии
и при условията на евентуалност поради
това, че ***в качеството ѝ на пълномощник на продавача и като купувач на
недвижимите имоти, знаейки за състоянието на упълномощителя
е злоупотребила с особеното му състояние.
Добрите нрави са
неписани общовалидни морални норми, които съществуват като общи принципи или
произтичат от тях и са критерии за оценка на сделките.
В практиката на ВКС е
прието, че нееквивалентността на престациите е
нарушение на добрите нрави, водещо до нищожност на сделката по смисъла на чл.
26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД. Съгласно постоянната практика на ВКС, обективирана в редица решения на ВКС, както и в ТР № 1 от
15.06.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС,
противоречие с добрите нрави е налице, когато сделката противоречи на общо
установените нравствено етични правила на морала, когато се нарушава правен
принцип, който макар и да не е изрично формулиран законодателно, спазването му
е проведено чрез създаване на други разпоредби, част от действащото право.
Понятието "добри нрави" предполага известна еквивалентност на
насрещните престации и при тяхното явно
несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката.
В решение № 1444 от
4.11.1999 г. по гр. д. № 753/1999 г. на Пето Г. О. на ВКС е посочена
нееквивалентността на престациите като конкретен
пример за нарушение на добрите нрави, водещо до нищожност на сделката по
смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, като не са посочени критерии, по които съдът
преценява кога престациите са нееквивалентни до
степен, предизвикваща нищожност на сделката. В решение № 24 от 09.02.2016 г. на
ВКС по гр. д. № 2419/2015 г., III г. о., ГК, след анализ на практиката на ВКС,
е даден отговор на въпроса кога нееквивалентността на престациите
води до нищожност на договор за продажба поради противоречие с добрите нрави,
като е прието, че само наличието на нееквивалентност на насрещните престации не е достатъчно, за да се стигне до извода, че
сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави. Приема се, че:
"Известна обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на
договаряне предполага преценката за равностойността на престациите
да се извършва от страните с оглед техния интерес. Следващата степен на
нееквивалентност на престациите може да представлява
сделка, сключена при явно неизгодни условия и ако страната е в състояние на
крайна нужда, порокът би бил унищожаемост по чл. 33
от ЗЗД. При най-високата степен на нееквивалентност на престациите
съществува такова съотношение, че едната от тях е незначителна и практически
нулева. Тогава, ако сделката не е симулативна като
прикриваща дарение, тя е нищожна поради противоречие с добрите нрави. ". С
други думи, за да е налице нищожност на поддържаното основание - значителна и
явна нееквивалентност на насрещните престации, която
води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, неравностойността би
следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. За да е налице накърняване на добрите нрави,
поради нееквивалентност на престациите, в съдебната
практика е възприета изключително голямата разлика в престациите
- в решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1208/2009 г. на III Г. О.
на ВКС например е прието, че нищожност има поради дванадесет пъти по-ниската
цена от пазарната, а в решение 119 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 485 по описа за
2010 г. на I Г. О. на ВКС-при двадесет и осем пъти по-ниска цена. Във второто
решение е подчертана необходимостта от значителна липса на еквивалентност в
насрещните престации. По абстрактен и принципен начин
е формулиран критерият за преценка на значителната нееквивалентност в
постановеното по реда на чл. 290 от ГПК решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.
д. № 4277 по описа за 2008 г. на I Г. О. на ВКС. Според това решение съгласно
чл. 9 от ЗЗД страните имат свобода на договарянето, която се рамкира от приложимите
към правоотношението законови разпоредби и от добрите нрави. Законодателят
допуска, че цената на недвижимия имот може да бъде по-ниска от данъчната
оценка. В същото време понятието добри нрави предполага известна еквивалентност
на насрещните престации и при тяхното явно
несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката.
ВКС счита, че тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е
сведена до липса на престация. Следователно
значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации,
която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато
насрещната престация е практически нулева. С решение
№ 156/10.02.2021г., постановено по гр.д.№ 2451/2019 на 3-то г.о на ВКС е
прието, че Накърняването на добрите нрави по смисъла на чл.26 ал.1 предл.3 ЗЗД е налице винаги, когато се нарушава правен
принцип, като принципа на справедливостта и на добросъвестността в гражданските
отношения. Въпросът дали поведението на даден правен субект съставлява
действие, накърняващо добрите нрави и злепоставящо чужди интереси с цел
извличане на собствена изгода се преценява с оглед конкретния случай.ВКС в
практиката си приема, че не всяка нееквивалентност представлява нарушение на
добрите нрави и е основание за нищожност, а само значителната и явна такава,
при която едната от насрещните престации е толкова
незначителна, че има практически нулева стойност.При преценката дали една
сделка е недействителна поради нарушение на добрите нрави, съдът не трябва да
се ограничава единствено и само до простото сравняване на уговорената престация с пазарната стойност на имота, предмет на
сделката.Продажбата на вещ на цена, по ниска от пазарната не е несъвместима с
общоприетите норми за справедливост и добросъвестност.Още повече законът за
местните данъци и такси и Закона за нотариусите и нотариалната дейност изрично
допускат възможността сделки да се сключват и под данъчната оценка, но
държавната такса се плаща по нея.Щом не се нарушават императивни разпоредби и
законът изрично предвижда възможност да се договоря цена, равна на данъчната
оценка или по-ниска от нея, то не е налице значителна нееквивалентност на
ответната престация, водеща до абсолютна, изначална,
непоправимо нищожност поради накърняване на добрите нрави.В този смисъл е безпротиворечивата практика на ВКС, обективирана
в решение № 452 от 25.6.2010 г по гр.дело № 4277/2008 г на ВКС, Първо
гражданско отделение, решение № 119/22.3.2011 г по гр.дело № 485/11 г на ВКС,
ГК, Първо ГО, решение № 29 от 22.3.2017 г по гр.дело № 2955/2016 г на ВКС, ГК,
Първо ГО, решение № 24 от 9.2.2016 г по гр.дело № 2419/2015 г на ВКС, ГК, Трето
ГО и решение № 65 от 21.3.2017 г по гр.дело № 639/2016 г на ВКС, Четвърто
гражданско отделение.
Видно е от представяния
и оспорен нотариален акт, че общата данъчна оценка на процесните
4 броя недвижими имоти е 2854,12 лв. към момента на сключване на сделката, а
продажната цена на имотите е в размер на 2900 лв., която сума не е оспорена.
Сделката е сключена на цена малко по-висока от данъчната оценка на имотите, поради
което и въз основа на гореизложеното, както и в съответствие с установената и
непротиворечива практика на ВКС не е нищожна поради нееквивалентност на престациите. Съдът приема, че липсва такава нееквивалетност на престациите,
която да води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, и тъй като от
приетата по делото СТЕ се установи, че пазарната цена на имотите към момента на
сделката е 19765 лв. или те са продадени на 6,82 пъти по ниска цена от
пазарната и фактически не може да бъде направен извод, че престацията
е практически нулева. Поради което искът с правно основание чл. 26, ал. 1, пр.
3 от ЗЗД поради нееквивалентност на престациите се
явява неоснователен и недоказан и като такъв следва да бъде отхвърлен.
По евентуалния иск с
правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД за поради това, че ***в качеството ѝ на пълномощник на продавача и
като купувач на недвижимите имоти, знаейки за състоянието на упълномощителя е злоупотребила с особеното му състояние
съдът намира следното:
Според Тълкувателно
решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по тълк. дело №
1/2009 г., ОСТК добрите нрави са морални норми, на които законът е придал
правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с
тази на противоречието на договора със закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД). Добрите
нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват
като общи принципи или произтичат от тях, като за спазването им при иск за
присъждане на неустойка съдът следи служебно. Един от тези принципи е принципът
на справедливостта, който в гражданските и търговските правоотношения изисква
да се закриля и защитава всеки признат от закона интерес. Преценката за
нищожност поради накърняване на добрите нрави се прави за всеки конкретен
случай към момента на сключване на договора.
Установи се по делото,
че И.А. на дата 15.11.2019г. е подписал предварителен договор, по силата на
който се е споразумял с И.И. да ѝ прехвърли за
общата сума от 7000 лв. всички притежавани от него недвижими имоти- жилище и
земеделски земи. На дата 19.11.2019г. е подписал /с отпечатък от десния палец/
пълномощно, с което е упълномощил И.И. да продаде или
дари на когото намери за добре и на цена, каквато прецени описаните в него
недвижими имоти. На 20.11.2019г. е сключена процесната
сделка за покупко-продажба, обективирана в Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № ***, том V, рег.№***, дело № ***на ***С.И. *** действие Районен
съд гр.*** с № ***на Нотариалната камара, вписан в Служба по вписванията - ***
с вх.рег.№ ***/20.11.2019г., ***, ***, дело №***., по силата на която ***на
ищеца-И.Д.А., ЕГН **********, действащ чрез пълномощника си И.Д.И., ЕГН **********,***,
съгласно пълномощно с удостоверен подпис ***от 19.11.2019г. и удостоверено
съдържание рег.№***, том 1, акт 24 на В.В.Х.- ***-завеждащ
нотариалната служба при Община ***, е прехвърлил на И.Д.И., ЕГН **********,***
правото на собственост върху описаните недвижими имоти. На дата 22.11.2019г. И.А.
е починал, който факт не е спорен и се установява от акт за смърт и
удостоверение за наследници, представени по делото.
Установи се, че И.Д.И.
работи като *** „***“ в Община-***. Т.Б. е нейн ***на
***и е бил назначен като *** от Община-*** на И.А. още преди той да получи
инсулт, след което е продължил да упражнява тази дейност до смъртта на лицето. И.И. е съдействала при осъществяване на грижата за И.А. видно
от свидетелските показания, описани по-горе, като още от получаването на
инсулта, а и след това е била в течение на здравословното състояние на И.А.,
което се установи, че постоянно се е влошавало, като през последния месец от
неговия живот всички са забелязвали влошеното му здравословно състояние. Личния
***е бил викан многократно от И.И., както и от Т.Б.
за прегледи и съдействие. Викана е спешна помощ. Установи се, че през
последните дни от живота си, именно когато е подписал предварителния договор,
както и пълномощното и е изповядана процесната сделка
от И.И. в качеството ѝ на пълномощник на
продавача и на купувач едновременно, че той е имал моменти, в които не е можел
да говори. Личния ***също е определил здравословното му състояние като лошо и е
предлагал да влезе в болница. В деня на подписване на пълномощното, той е бил
извикан от Т. или И. поради влошеното здраве на И.А..
Законът не дефинира понятието
"накърняване на добрите нрави" по смисъла на разпоредбата на чл. 26,
ал. 1, предл. 3 от ЗЗД. Съдебната практика приема, че
противоречие с добрите нрави е налице тогава, когато сделката противоречи на
общо установените нравствено етични правила на морала. Съгласно разпоредбата на
чл. 9 от ЗЗД, страните са свободни да определят съдържанието на договора, но
тази свобода на договарянето не е безгранична – повелителните норми на закона и
добрите нрави са определени като нейна граница. Нарушението на добрите нрави
обаче следва да се разглежда с оглед защитата на обществените отношения като
цяло, а не само с оглед индивидуалния интерес на конкретен правен субект.
"Накърняване на
добрите нрави" е налице, когато с оглед установените в обществото норми на
поведение и общоприетия морал, сделката или договорът се явяват несъвместими с
тях. Добрите нрави не са писани и конкретизирани, а съществуват като общи
принципи или произтичат от тях. Напр. един от тях е принципът на
справедливостта, който в гражданските правоотношения изисква да се закриля и
защитава всеки признат от нормите на гражданското право интерес, като се търси
максимално съчетаване на интересите на отделните правни субекти -
противоречието с този принцип може да доведе до нищожност на сделка при която
са договорени насрещни престации в явна нееквивалетност една спрямо друга.
Безспорно установено по
делото е, че смъртта на продавача по договора и сключването на самия договор са
факти възникнали само през два дни,
както и, че към момента на сключване на договора купувача по него – ответницата,
която е била и пълномощник на продавача е била наясно относно общото здравословно
състояние на праводателя, предвид това, че ***и
нейния ***са полагали грижи за И.А., от които той се е нуждаел в последната
година от живота си. Дори в деня преди деня на подписване на пълномощното,
видно от показанията на свидетелите, И.А. е бил в такова влошено здраве, че не
е можел да говори. Именно ***и нейния ***са извикали бърза помощ за това и са
се обадили на ***, който в деня на подписване на пълномощното е посетил болния
и е установил твърде влошеното му здраве.
Въпреки знанието за
състоянието му, ***е предприела действия и съответно е сключен процесния договора за продажба. Анализът на всички
релевантни за спора факти и обстоятелства налагат извод, че ***е действала със
знание за близката и неизбежна смърт на И.А.. Показателни в този смисъл са
данните относно това, че последните дни преди смъртта си И.А. е бил в тежко
здравословно състояние до степен на такава физическа изнемощялост, че не е
можел сам да отговори на телефонно повикване и въобще да говори. Промяната в
здравословното състояние на И.А. в смисъл на постепенно влошаване / без обрати
към подобряване/ датира от около два месеца преди смъртта му, което
обстоятелство се сочи от всички разпитани по делото свидетели, имали
наблюдения. Предвид това и доколкото влошаването е било видимо, то несъмнено е
налице соченото по-горе знание у ответницата. Факта, че не беше установено
онкологично заболяване, а само съмнения за това, не може да обоснове липса на
знание у ***за скорошна и неизбежна
смърт на прехвърлителя по сделката, тъй като не е
страдал от неизлечима болест. Не само диагностицирането
на неизлечима болест обуславя наличие на знание за скорошна и неизбежна смърт. За
всички свидетели е било видимо влошеното му здраве, отпадналост, бледност,
липса на интерес, голямо отслабване. Това, че преди сделката е сключен
предварителен договор също не може да
доведе до противен извод, за липса на противоречие с добрите нрави.
Предварителния договор е бил сключен на 15.11.2019г. само една седмица преди
смъртта на И.А., когато той вече видимо е бил в много влошено здраве. Тук
следва да се посочи, че въпреки, че в договора е посочено, че цената от 7000
лв. е платена и договора служи за разписка за установяване на този факт, не се
установи в състава на наследството на И.А., открито само седмица след предварителния
договор, да е налична тази парична сума,
като липсват твърдения за разпореждане със същата приживе. В посока неплащане
на тази престация са и показанията на Т.Б..
В конкретния случай, по
силата на етичните неписани норми е неприемливо от морална гледна точка два дни
преди смъртта на И.А., въобще да става дума за продажба на имот, а още по-малко
да се извършат конкретните действия- упълномощаване, насрочване на сделката при
нотариус, като всичко предвид събраните по делото доказателства е извършено от
ответницата, която вече е била напълно наясно с факта на скорошната смърт на И.А..
Сделката противоречи на общо
установените нравствено-етични правила на морала и поради факта, че в
последните си дни, когато са извършени подписването на предварителен договор,
пълномощно и процесния договор, И.А. е бил изцяло
зависим именно от И.И., с чието съдействие Т.Б. му е
назначен за ***. Освен това, дори и тя
да е осъществявала някой действия по обгрижването на И.А.,
не може да бъде установено еднозначно дали тя е давала съдействието си на И.А.
или е подпомагала съжителя си в изпълнение на задълженията му по трудовото му
правоотношение с Община-*** в качеството му на *** на И.А.. Тази дейност е платена. Личния ***получава
възнаграждение за труда си, което е уредено в Закона за личната помощ, поради
което противоречи на добрите нрави, за предоставената грижа, И.А. да се
разпореди с цялото си недвижимо имущество по силата на предварителния договор и
оспорената сделка.
С оглед на
гореизложеното следва евентуалния иск да бъде уважен като основателен и
доказан.
На основание чл.78, ал.1 ГПК ***следва да бъде осъдена да заплати на ищеца, направените от него разноски в настоящото
производство за ДТ, депозит за ВЛ, за свидетели, вписване,
удостоверения и адвокатско възнаграждение
съразмерно с ува***част на претенцията в размер на 298,75 лв./
от общо 1195 лв/, като се съобрази частичното прекратяване на производстството по делото, както и отхъврлената част на претенцията.
На основание чл.78, ал.3 и ал.4 ГПК ***има
право на разноски съразмерно с прекратената
и отхвърлена част на претенцията
в размер на 1080 лв/ от общо
1440 лв./ за депозит за ВЛ, свидетели и адвокатско възнаграждение.
По изложените съображения съдът
Р Е
Ш И:
ПРЕКРАТЯВА, на основание
чл.130 ГПК, производството по гр.д. № 1520/2020 по описа на РС-*** В ЧАСТТА за
предявените от Д.И.А., ЕГН**********,*** ***против И.Д.И., ЕГН**********,***
искове с правно основание чл.26, ал.1, предложение трето ЗЗД за ½ от договор
за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт
за покупко-продажба на недвижим имот № ***, том V, рег.№***, дело № ***на ***С.И.
*** действие Районен съд гр.*** с № ***на Нотариалната камара, вписан в Служба
по вписванията - *** с вх.рег.№ ***/20.11.2019г., ***, ***, дело №***., като недопустимо.
ОТХВЪРЛЯ предявения Д.И.А.,
ЕГН**********,*** ***против И.Д.И., ЕГН**********,*** иск с правно основание
чл.26, ал.1, предложение трето ЗЗД да бъде обявен за нищожен договор за покупко-продажба,
обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № ***, том V, рег.№***, дело № ***на ***С.И. *** действие Районен
съд гр.*** с № ***на Нотариалната камара, вписан в Служба по вписванията - ***
с вх.рег.№ ***/20.11.2019г., ***, ***, дело №***., като противоречаща на
добрите нрави поради нееквивалентност на престациите,
като неоснователен и недоказан.
ОБЯВЯВА за нищожен до
размера на ½ част, на основание чл.26, ал.1, предложение трето ЗЗД,
по
искът предявен от Д.И.А., ЕГН**********,*** ***против И.Д.И., ЕГН**********,***
като противоречащ на добрите нрави, поради това, че ***в качеството
ѝ на пълномощник на продавача и като купувач на недвижимите имоти,
знаейки за състоянието на упълномощителя е
злоупотребила с особеното му състояние, договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № ***, том V, рег.№***, дело № ***на ***С.И. *** действие Районен
съд гр.*** с № ***на Нотариалната камара, вписан в Служба по вписванията - ***
с вх.рег.№ ***/20.11.2019г., ***, ***, дело №***, с който И.Д.А., ЕГН **********,
действащ чрез пълномощника си И.Д.И., ЕГН **********,***, съгласно пълномощно с
удостоверен подпис ***от 19.11.2019г. и удостоверено съдържание рег.№***, том
1, акт 24 на В.В.Х.- ***-завеждащ нотариалната служба
при Община ***, е прехвърлил на И.Д.И., ЕГН **********,*** правото на
собственост върху следните свои собствени недвижими имоти, а именно:
1. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор ***(***о) по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД- ***от 24.07.2017г. на ***на
АГКК, с адрес на поземления имот: град ***, община ***, област ***, местност „***“,
целият с площ 11 267 кв.м. (единадесет хиляди двеста шестдесет и седем
квадратни метра) по скица, а по документ за собственост с площ от 11,265 дка
(единадесет декара и двеста шестдесет и пет квадратни метра), трайно
предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива,
категория на земята при неполивни условия: Трета; номер но предходен план: ***(***),
при съседи на поземления имот: ***, ***, ***,***и ***; за сумата от 1500 лева
(хиляда и петстотин лева).
2. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор ***(***) по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД-***от 24.07.2017г. на ***на
АГКК, с адрес на поземления имот: град ***, община ***, област ***, местност „***“,
целият с площ 3 993 кв.м. (три хиляди деветстотин деветдесет и три квадратни
метра), трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно
ползване: Нива, категория на земята при неполивни условия: Трета; номер по
предходен план: ***(***), при съседи на поземления имот: ***, ***и ***; за сумата от 590 лева (петстотин
и деветдесет лева).
3. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор ***.***.100 (***) по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед РД-***от 24.07.2017г. на ***на
АГКК, с адрес па поземления имот: град ***, община *** област ***, местност „***“,
целият с площ 2 012 кв.м. (две хиляди и дванадесет квадратни метра), трайно
предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Изоставено
трайно насаждение, категория на земята при неполивни условия: Четвърта, номер
по предходен план: ***100 (триста седемдесет и три хиляди и сто) при съседи на
поземления имот: ***.***.111, ***.***.112, ***.***.910, ***.***Л 1 и ***.***.180;
за сумата от 450 лева (четиристотин и петдесет лева).
4. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор ***(***пет) по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД-***от 10.04.2019г. на ***на
АГКК, с адрес на поземления имот:град ***, община ***, област ***, местност „***“,
целият с площ 3000 кв.м. (три хиляди квадратни, метра), трайно предназначение
на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива; категория на земята
при неполивни условия: Трета- номер по предходен план: ***(сто деветдесет и
шест хиляди и тридесет и пет), при съседи на поземления имот: ***, ***, ***и ***
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 ГПК И.Д.И., ЕГН**********,*** да плати на Д.И.А.,
ЕГН**********,*** ***сумата от 298,75 лв. направени по делото разноски.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3
и ал.4 ГПК Д.И.А., ЕГН**********,*** ***да плати на И.Д.И.,
ЕГН**********,*** сумата от 1080,00 лв.
направени по делото разноски.
Решението, в частта за частично
прекратяване на производството по делото, подлежи на обжалване с частна жалба в
едноседмичен срок от съобщението пред ОС-***.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ***ския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: