№ 4
гр. София, 06.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 5-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично
заседание на десети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Анелия Цанова
Членове:Зорница Гладилова
Мария Райкинска
като разгледа докладваното от Зорница Гладилова Въззивно търговско дело
№ 20241001000805 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл.258 и следващите от ГПК.
С решение № 21/07.07.2024 г., постановено по т.д.№ 16/2022 г. по описа на
Кюстендилски окръжен съд са отхвърлени предявените от „Олимп – Ю.В.- Имоти в
София“ ЕООД, ЕИК ********* срещу Р. Й. Й.: 1./ иск за сума 20 000 евро, представляваща
комисионно възнаграждение, дължимо на основание Договор за посреднически услуги, с
дата 24.06.2019 г., ведно със законната лихва върху сумата, за периода от подаване на
исковата молба - 04.04.2022г. до окончателното й изплащане и 2./ иск за сумата 840 евро,
представляваща мораторна лихва за забава върху дължимото възнаграждение от 20 000 евро,
за периода от връчване на поканата на 18.10.2021 г. до датата на подаване исковата молба в
съда. С решението „Олимп – Ю.В.- Имоти в София“ ЕООД е осъдено да заплати на Р. Й. Й.
сумата 3200 лв. заплатени деловодни разноски /адв.възнаграждение и депозит за вещо лице/.
Срещу това решение е подадена въззивна жалба от „Олимп – Ю.В.- Имоти в
София“ ЕООД, което моли въззивния съд да го отмени и да уважи предявените искове.
Счита, че в настоящият случай не е било необходимо да представя извлечение от дневника,
съдържащо вписване на договора за посредничество, тъй като посредникът е страна по
договора, а от друга страна практиката на ВАС извеждала, че непредставянето на дневник не
води до извод, че договорът не е породил правни последици. Със сключването на договора
за посредничество Р. Й. целял да придобие право на строеж върху процесния имот при най-
изгодна цена и условия. На датата на сключване на посредническия договор бил сключен
предварителен договор между „Вамар“ ЕООД и собствениците на имота. С оглед на това
„Олимп – Ю.В.- Имоти в София“ ЕООД организирало среща на 02.07.2019 г. в своя офис, на
която присъствали управителя на „Вамар“ ЕООД, ответникът със своя адвокат адв. Д. Н.. На
тази среща Р. Й. разбрал за наличието на предварителния договор, което се потвърдило от
разпита му в съдебно заседание на 14.03.2023 г. по реда на чл.176 от ГПК. На следващия ден
1
след срещата – 03.07.2019 г. било подписано допълнително споразумение към договора за
посредническа услуга. След това главния юрисконсулт на „Олимп – Ю.В.- Имоти в София“
ЕООД се свързал с адв. Д. Н. и й предложил варианти при наличието на предварителния
договор като съответно й изпратил проекти за договорите. На 19.06.2020 г. с нотариален акт
за запазване, учредяване и приемане на право на строеж № 58, том VІІ, рег.№12305, дело
№1076/2020 г. Нотариус по заместване М. Г., рег.№ *** на НК, собствениците на имота
учредили право на строеж върху процесното дворно място, в полза на „Доормекс“ ЕООД ,
ЕИК *********, представлявано от ответника Р. Й. Й. като това дружество встъпило в
правата и задълженията на „Вамар“ ЕООД.. Това показвало, че ищецът е изпълнил своите
задължения като посредник. Уведомлението от 1.11.2022 г. било представено
несвоевременно по делото и било ирелевантно. В случай, че съдът приеме, че „Олимп –
Ю.В.- Имоти в София“ ЕООД не е изпълнило някои от клаузите в договора, това се дължало
на неоказано от Р. Й. съдействие, тъй като след 03.07.2019 г. последният демонстрирал
намерение да заобиколи посредника. Без правно значение било познанството и добрите
бизнес отношения между Р. Й. и управителя на „Вамар“ ЕООД отпреди срещата на
02.07.2019 г., тъй като във връзка с конкретния имот ги свързал ищеца. Без правно значение
би било обстоятелството, че в нотариалния акт са уговорени по-благоприятни условия от
тези, предвидени в посредническия договор, дори в случай, че това е доказано по делото.
Това не би освободило ответника от задължението му да заплати възнаграждението по
договора. Не било безспорно установено по делото, че договорът между „Вамар“ ЕООД и
собствениците на имота бил сключен с посредничеството на „Олимп – Ю.В.- Имоти в
София“ ЕООД с цел посредникът да вземе две комисионни. Неоснователно било
възражението на ответника, че не било доказано да е сключен предварителен договор със
собствениците на мястото, а възнаграждението било дължимо именно към този момент.
Въззивникът нямало как да разполага с предварителния договор.
Въззиваемият Р. Й. Й. е подал отговор на въззивната жалба, с който я оспорва
и моли въззивния съд да потвърди обжалваното решение. Счита изводите на съда за
правилни и законосъобразни. Правилно било прието, че ищецът не изпълнил предмета на
договора. Във въззивната си жалба „Олимп – Ю.В.- Имоти в София“ ЕООД обосновал
претенцията си с изпълнение на съвсем друг предмет – посредничество между „Доормакс“
ЕООД и „Вамар“ ЕООД за сключване на договор за заместване на страна. Липсвали
доказателства, че договорът по нотариален акт за запазване, учредяване и приемане на право
на строеж № 58 е сключен с посредничеството на ищеца, като този договор не бил за
заместване на страна. Предлагането на варианти за заместване не означавало, че Р. Й. се е
съгласил с тях, нито че е възложил такова посредничество. Познанството на Р. Й. с
управителя на „Вамар“ ЕООД обезсмисляло посредничеството между тях.
Въззивният съд като обсъди представените по делото доказателства и
доводите на страните в приложение на разпоредбата на чл.269 от ГПК, намира за установено
следното:
Първоинстанционното производството е образувано по предявени от „Олимп –
Ю.В.- Имоти в София“ ЕООД срещу Р. Й. Й. обективно съединени искове с правно
основание чл.79, ал.1 от ЗЗД за заплащане на възнаграждение по договор за посредничество
и чл.86, ал.1 от ЗЗД за заплащане на обезщетение за забава при изплащането на
възнаграждението. Ищецът твърди, че на 24.06.2019 г. между него и Р. Й. Й. бил сключен
Договор за посредническа услуга при подписване на Договор за учредяване на право на
строеж на недвижим имот срещу обезщетение, за построяване на сграда върху поземлен
имот с идентификатор 68134.1607.7127, по КККР , одобрени със Заповед №РД-18-38/10.
07.2012 г. на изх.д-р на АГКК, изменени със Заповед № 18-3056/21.03.2019 г. на Началника
на СГКК – гр.София, с адрес гр.София , район Студентски , ж.к.“Малинова долина“, с площ
2
801 кв.м., в урбанизираната територия, с начин на трайно ползване – комплексно
застрояване, със стар идентификатор 68134.34.1607.341, 68134.1607.7035, срещу 23 %
обезщетение от РЗП на бъдещата сграда при степен на завършеност и доплащане в размер
на 80 000 евро, или срещу 25 % обезщетение от РЗП на бъдещата сграда, при степен на
завършеност "на шпакловка и замазка“ и доплащане в размер на 6000 евро за собствениците
на имота. В чл.2 страните предвидили задължения на доверителя да заплати комисионно
възнаграждение в размер на 20 000 евро без ДДС в деня на подписване на предварителния
договор за учредяване на право на строеж със собствениците на имота. Съгласно чл.2, ал.2
задължение на доверителя било преди започване на преговори със собствениците на имота,
да депозира към агенцията част от дължимото й договорено комисионно възнаграждение, за
което се съставял отделен документ – депозитна разписка, в който се описват всички
условия, поставени от доверителя за сключване на сделката. С допълнително споразумение
от 03.07.2019 г. чл.2, ал.2 отпаднал. Съгласно чл.10 от договора дължимата сума 20 000 евро
следвало да бъде платена в деня на подписване на предварителния договор за учредяване на
право на строеж с доверителя или със свързано с последния лице, по смисъла на пар.1 от ДР
на Търговския закон, но без ограничение в степента на родство от една страна и
собствениците на гореописания имот от друга. С чл.12 от договора била предвидена забрана
за доверителя след подписване на посредническия договор да води самостоятелни преговори
по условията за учредяване на правото на строеж със собствениците, без изрично
присъствие на представител на агенцията. Доверителят се задължил да не сключва
предварителен договор за учредяване право на строеж, със собствениците на имота без
присъствие на представител на ищеца. Към датата на сключване на посредническия договор,
между собствениците на процесния недвижим имот и „Вамар“ ЕООД бил сключен
предварителен договор за учредяване право на строеж от 24.06.2019 г. Във връзка с това
„Олимп – Ю.В.- Имоти в София“ ЕООД и Р. Й. Й. обсъдили възможността за встъпване на Р.
Й. в правата по предварителния договор, за заместване, за прекратяване на предварителния
договор и ново учредяване на право на строеж. На 02.07.2019 г. била проведена среща в
офиса на „Олимп – Ю.В.- Имоти в София“ ЕООД между Р. Й., неговия представител адв. Д.
Н. и представител на „Вамар“ ЕООД, на която били обсъдени посочените възможности и
варианти. Станало ясно, че Р. Й. се познава с инвеститора, притежаващ право на строеж. Не
било постигнато споразумение, но били поставени изисквания за набавяне на виза за
проектиране. Впоследствие при справка в Имотния регистър, ищецът установил, че на
19.06.2020 г. „Доормакс“ ЕООД придобило право на строеж върху имота /Нотариален акт за
запазване, учредяване и приемане право на строеж върху недвижим имот № 58, том VІІ, рег.
№ 12305, дело № 1076/2020 г./. „Доормакс“ ЕООД било свързано лице с Р. Й. по смисъла на
пар.1 от ДР на Търговския закон. Встъпването от страна на Р. Й. в правата на титуляра на
правото на строеж представлявало финализиране на водените преговори като това било
следствие на изпълнение на поетите от „Олимп – Ю.В.- Имоти в София“ ЕООД задължения
по договора за посредничество. Това обуславяло възникване на задължение на Р. Й. за
заплащането на уговореното възнаграждение, като подробно са разгледани задълженията на
посредника по Договора, като фактически действия изразяваща се в съдействие за
сключване на определена сделка, за осъществяване на връзка между тях , извършване на
подготвителни действия за сключване на Договора, чрез подпомагане на този основен
процес съгласно указанията на основните страни по бъдещия договор респ. намиране на
клиенти на предложителя, предоставяне на информация относно пазарните условия,
всякакво съдействие, което страните са договорили, дейност, която се финализира със
сключване на конкретна сделка, между възложителя и клиента, с който го е свързал
посредника.
Ответникът Р. Й. оспорва исковата молба, като неоснователна – оспорва
твърдението, че е сключен Договор за посредническа услуга при подписването на процесния
договор, както, че това е станало на 24.06.2019 г., след като от представената с исковата
молба кореспонденция от 26.06.2019 г., 27.06.2019 г. и 28.06.2019 г. било видно, че на тези
дати е имало обсъждане на условията по Договора за посредничество. Липсвали житейска,
3
икономическа и правна логика за сключване на договора, тъй като 24.06.2019 г. бил сключен
и Предварителен договор за учредяване право на строеж между собствениците и „Вамар“
ЕООД, което обстоятелство било известно на „Олимп – Ю.В.- Имоти в София“ ЕООД.
Липсвало изпълнение от страна на ищеца на посредническите услуги по договора:
Консултации по време на преговорите със собствениците, предоставяне на актуална
информация за реалните искания и условия на собствениците, съдействие при провеждане
на преговори със собствениците и посредничество при сключване на договор за учредяване
на право на строеж със собствениците“. Ответникът оспорва да са организирани и
провеждани срещи с „Вамар“ ЕООД чрез посредничеството на ищеца, тъй като Р. Й. имал
делови отношения с това дружество преди 24.06.2019 г., което правело абсолютно излишно
каквото и да е посредничество, още повече, че съгласно процесния договор,
посредничеството трябвало да е спрямо собствениците, а не спрямо „Вамар“ ЕООД. Дори да
се приеме, че посредничество между Р. Й. и „Вамар“ ЕООД е осъществено, това не означава,
че ищецът е получил изпълнение по сключения договор, който не бил с предмет встъпване
или заместване в предварителен договор. С чл.3 от договора било уговорено, че същият се
прекратява при сключване на предварителен договор за имота, какъвто бил сключен на
24.06.2019 г., което означавало, че договора за посредничество е прекратен. Ответникът
оспорва получаване на покана за изпълнение по Договора. Ищецът описал неточно
фактическата обстановка, която се развила по следния начин: на 17.05.2019 г. „Олимп –
Ю.В.- Имоти в София“ ЕООД отправил предложение до Р. Й. във връзка с учредяване право
на строеж върху поземлен имот, за което била съставена фактура № 181/17.05.2019 г. и му
бил платен депозит от 5 000 лв. Ищецът не осигурил сключването на исканата сделка,
забавил връщането не депозита и същевременно предложил процесния имот, както и проект
за договор за посредническа услуга и среща със собствениците на имота. Същевременно Р.
Й. получил информация, че друго лице вече е получило право на строеж за същия терен. На
уговорената среща били поканени представители на третото лице, а не собствениците на
имота, а по-нататъшните предложения на .ищеца били насочени към организиране
встъпването на ответника, в Договора на третото лице „Вамар“ ЕООД, опитвал се да
натрапва услугите си с обаждания и прочие, всячески да осъществи неискана и невъзлагана
от ответника услуга. В крайна сметка върнал първоначално платената цена. Евентуално
изпълнение по Договора според ищеца е неточно и не е одобрено, в условията на чл.65, ал.1
ЗЗД. Право на строеж е придобито от свързано лице, по отношение на възложителя по
процесния Договор за посредничество, при по-добри условия от тези по процесната сделка,
чието Договаряне не е следствие на усилията на посредника –ищец. Р. Й. оспорва като
недължимо обезщетение за забава в размер на законната лихва. Прави възражение за
нищожност на клаузите на чл.10, чл.12 и чл.16 от Договора, поради противоречие с
правилата на морала, добрите нрави, произтичащо от факта, че се предвижда плащане на
възнаграждение, без оглед на обстоятелството, дали срещу този дълг има някаква насрещна
престация от търговец или поради невъзможност да бъде постигнат желания резултат,
поради недобросъвестност на посредника, некомпетентност или невъзможност да се
постигне съгласие.В съответствие с изложеното е искане за отхвърляне на предявения иск.
С допълнителната искова молба ищецът поддържа предявения иск като е
посочил, че процесните отношения попадат в приложното поле на чл.49 – 51 от ТЗ.
Представен е Договор за посредническа услуга при подписването на договор за
учредяване право на строеж на недвижим имот срещу обезщетение, сключен на 24.06.2019 г.
между Агенция за недвижими имоти „Олимп – Ю.В. Имоти в София“ ЕООД от една страна
като посредник и Р. Й. Й., в качеството на доверител, по силата на който, доверителят
възлага на агенцията да извърши срещу възнаграждение посредническа услуга, включваща
консултации по време на преговорите със собствениците, предоставяне на актуална
информация за реалните искания и условия на собствениците, съдействие при провеждане
на преговори със собствениците, както и посредничество при сключване на Договор за
4
учредяване право на строеж със собствениците на следния недвижим имот: поземлен имот с
идентификатор 68134.1607.7127, по КККР, одобрени със заповед №РД-18-38/10.07.2012г. ИД
на АГКК – бивша нива от 3.787 дка, нвходяща се в гр.София, кв.“Малинова долина“, в
землището на с.***, м.“Лаката“, част от имот №561, в кад. Лист №645 от Помощния кад.-
план, изработен 2003г./ посочени са граници и съседи/ при следните условия – имотът се
предлага срещу 23% обезщетение от РЗП на бъдещата сграда, при степен на завършеност –
на шпакловка и замазка и доплащане, в размер на 80 000 евро или 25% обезщетение от РЗП
на бъдещата сграда, при степен на завършеност – „на шпакловка и замазка“ и доплащане в
размер на 60 000 евро за собствениците на имота. В чл.2 от Договора е предвидено, че за
извършената дейност доверителят се задължава да заплати възнаграждение в размер на 20
000 евро, без включен ДДС в деня на подписване на предварителния договор , като
плащането следва да се извърши в брой или по изрично посочена от агенцията банкова
сметка С чл.2, ал.2 доверителят е поел задължение преди започване на преговорите със
собствениците, да депозира към агенцията част от дължимото и договорено комисионно
възнаграждение, за което се съставя отделен документ – депозитна разписка, в който се
описват всички условия поставени от доверителя. Съгласно чл.3 договорът има действие до
подписването на предварителен договор за учредяване право на строеж на недвижимия
имот, описан в чл.1. Съгласно чл.5 исканията на доверителя за предоставяне на информация
от агенцията следва да бъдат отправяни в писмена форма. „Олимп – Ю.В.- Имоти в София“
ЕООД с разпоредбите на чл.6, чл.7, чл.8 и чл.9 е поела следните задължения: да пази
доброто име на доверителя в хода на преговорите и да му съдейства при разговорите със
собствениците; да участва, а неин представител да присъства при обсъждане на проекта на
предварителния договор за учредяване право на строеж на недвижим имот; да осигури от
собствениците оригинали на документите, установяващи правото на собственост на всеки от
тях, в деня на подписване на предварителния договор за учредяване правото на строеж , да
направи всички необходими и изискуеми от българското законодателство проверки относно
това дали имотът е възбранен , обременен с вещни тежести и ипотеки. Срещу това, Р. Й. се
задължил да заплати на Агенцията сума в размер на 20 0000 евро, без включен ДДС, в деня
на подписване на предварителния договор за учредяване право на строеж с доверителя или
свързано с последния лице, по смисъла на пар.1 от ДР на ТЗ, но без ограничение в степента
на родство от една страна и собствениците на гореописания имот от друга. С чл.12
доверителят се е задължил след подписване на договора, да не води самостоятелни
преговори по условията за учредяване право на строеж със собствениците без изричното
присъствие на агенцията, срещите да бъдат провеждани само в офиса на агенцията, находящ
се в гр.София, бул.“Дондуков“ № 77, за проведените срещи да се състави протокол. С чл.16
доверителят е поел задължение да не сключва предварителен договор за учредяване право на
строеж със собствениците без присъствието на представител на агенцията
С допълнително споразумение към Договор за посредническа услуга от
03.07.2019 г., страните са се съгласили че текстът на чл.2, ал.2 от договора отпада.
Представен е сключен на 24.06.2019 г. Предварителен договор за учредяване
право на строеж, по силата на който М. Г. К., М. В. С., Й. В. Ф., Л. К. Я. , М. И. П., К. И. П.,
В. С. С. от една страна, като учредители са се задължили да учредят в полза на „Вамар“
ЕООД, ЕИК, в качеството му на инвеститор право на строеж за отделни обекти, с обща площ
75% , от РЗП на бъдещата сграда в имота и 75%, от паркоместата/ гаражите в подземното
ниво в имота, върху процесния недвижим имот.
С имейл от 31.05.2019 г. Н. И. от страна на „Олимп – Ю.В.- Имоти в София“
ЕООД е изпратил предварителен договор до електронен адрес, за който няма данни на кого е.
С имейл от 26.06.2019 г. адв. Д. Н., в качеството й на представител на Р. Й. е
уведомила „Олимп – Ю.В.- Имоти в София“ ЕООД, че клиентът й желае да бъде прекратен
предварителния договор за учредяване право на строеж между учредителите и инвеститора
и да бъде подписан нов договор за учредяване право на строеж между учредителите и
инвеститора Р. Й..
С имейл от 27.06.2019 г. Н. И. от страна на „Олимп – Ю.В.- Имоти в София“
5
ЕООД е изпратил споразуменията с корекция до електронен адрес, за който няма данни на
кого е.
С имейл от 28.06.2019 г. Н. И. от страна на „Олимп – Ю.В.- Имоти в София“
ЕООД е изпратил два договора до електронен адрес, за който няма данни на кого е.
Представен е нотариален акт за запазване, учредяване и приемане на право на
строеж № 58, том VІІ, рег.№12305, дело №1076/2020 г. Нотариус по заместване М. Г., рег.№
*** на НК, в който е инкорпориран договор, по силата на който М. Г. К., М. В. С., Й. В. Ф.,
Л. К. Я. , М. И. П., К. И. П., В. С. С. от една страна като собственици-учредители учредяват
право на строеж върху процесното дворно място, в полза на „Доормекс“ ЕООД , ЕИК
*********, представлявано от ответника Р. Й. Й..
Представена е покана, с която „Олимп – Ю.В.- Имоти в София“ ЕООД е
поканило Р. Й. да му заплати сумата 20 000 евро без ДДС дължимо възнаграждение по
договора за посредничество в 10 дневен срок от получаване на поканата по посочената в нея
банкова сметка. Видно от удостоверяването в нея тя е получена на 18.10.2021 г. от В. Й. –
майка на Р. Й..
Представен е договор за строителство и ремонтни дейности от 04.03.2019 г., с
който „Вамар“ ЕООД е възложилбо на „Доормекс“ ЕООД доставка и монтаж кофраж ажурна
ограда - 810 кв.м., доставка и монтаж платно ажурна ограда 202 бр., колове 202 бр. и
доказателства за изпълнението на този договор.
С уведомление до „Доормекс“ ЕООД, М. Г. К., М. В. С., Й. В. Ф., Л. К. Я. , М.
И. П., К. И. П., В. С. С. от една страна, в качеството на собственици на процесният имот
декларират, че не са упълномощавали която и да е Агенция за недвижими имоти или брокер,
във връзка с този имот, включително „Олимп – Ю.В – имоти в София“ ЕООД, няма Агенция
или брокер, който да е организирал срещи със строителя или инвеститора, относно имота,
включително и посочената „Олимп – Ю.В.- Имоти в София“ ЕООД, не е давано съгласие за
представляването им от посоченото дружество, никога не са имали намерение да ползват
Агенции или брокери, които да ги представляват или да посредничат за сделки за този имот.
По делото е разпитан като свидетел Н. И., от чиито показания се установява,
че през м.юни 2019 г. е работел в Агенция за недвижими имоти „Олимп-Ю.В.-Имоти в
София“ ЕООД. От 2017 г. като главен юрисконсулт. Р. Й. бил клиент на Агенцията за
недвижими имоти във връзка с един имот в “Бояна”. Впоследствие взе един имот в
“Студентски град”, за който агенцията трябвало да посредничи във връзка със сключването
на предварителен договор за учредяване право на строеж, въобще за сделката с този имот
като договорът бил подписан от свидетеля като представител на агенцията. Имотът бил
реституиран. Първоначално общували със собствениците, които ги насочили към П. В., като
техен представител, на когото от агенцията изпратили предварителен договор за учредяване
право на строеж, който аз го написах, изпратих по имейл, проект на договора. П. В. имал
отношение с „Вамар“ ЕООД и били договорили със собствениците сделка при много добри
условия. Целта била да се фиксират тези условия в един договор, докато се стигне до
споразумение за това. Това била идеята, след което съответно „Вамар“ ЕООД да прехвърли
правата си по този договор срещу някаква сума. Предварителният договор, който е сключен
между собствениците и „Вамар“ ЕООД го подготвил свидетеля и го изпратил на П. В..
Впоследствие и едно споразумение за прехвърляне на права. Било постигнато споразумение
между „Вамар“ ЕООД и собствениците. Споразумението било между „Вамар“ ЕООД и
„Доормакс“ ЕООД. Направили среща, на която се срещнали управителят на „Вамар“ ЕООД
с адвоката си, както и Р. Й. и неговия адвокат, на която трябвало да се сключи това
споразумение, да се уточнят финално нещата. Аз преди това го бях изпратил, бяхме го
обсъждали, имало корекции. Срещата се провела в офиса на „Олимп – Ю.В.- Имоти в
София“ ЕООД на бул. „Дундуков“ № 77, гр.София, през месец юли 2019 г. Не се стигнало до
подписване на споразумение, имахме малко конфликт с г-н Й. във връзка със заплащане на
нашето възнаграждение за посредническа дейност. Свидетелят познава адв. Д. Н., на която
6
изпратил споразумението, което изготвил за прехвърлянията на вземанията между „Вамар“ и
„Дормекс“. Свидетелят ги пращал и на адвоката на „Вамар“ Т. Т.. Свидетелят не можел да
кажа дали имат сключен договор със собствениците на поземлен имот с идентификатор
68134.1607.7127, но в общия случай със собствениците не били сключвани никакви
договори за посредничество. Собствениците го препратили към В., с който комуникирал
като му изпратил предварителен договор, който бил подписан от собствениците. Става
въпрос за предварителния договор, който е сключен между собствениците и „Вамар“ – писал
го е свидетеля. Не можел да каже дали към момента, в който водели преговори с Р. Й., е бил
финализиран договора между собствениците и „Вамар“ ЕООД
По делото е разпитан като свидетел Т. Т., от чиито показания се установява, че
познава Р. Й. във връзка с негови клиенти като адвокат, с които работел от 2018 г., които
също били в сферата на строителството. В края на 2018 г. или началото на 2019 г. работил по
проекто-договори на клиентите му с фирма на Р. Й., изготвял или одобрявал проекти на
договори за доставка на прозорци и врати за обекти, които моят клиент осигурява. „Вамар“
ЕООД строяло предимно в “Малинова долина” в гр.София. В качеството на адвокат на
„Вамар“ бил консултирал при сключването на няколко договора с лицата М. К., М. С., Й. С.,
Л. Я., М. П., К. П., Г. С., В. С., които са наследници на нива в „Малинова долина“. По
отношение на процесния имот, който е около 800 кв.м., били водени преговори и бил
сключен договор, като преговорите бяли за този имот и за съседен на този имот със същите
собственици. В средата на 2019 г. сключили предварителни договори за този имот 800 кв.м.
и за един, който е около 2000 кв.м. Впоследствие страните се разбрали, че „Вамар“ ЕООД ще
се строи само големия имот. Свидетелят ходил на преговори с тези хора в офис на “Стефан
Караджа”, който офис се стопанисва от С. К., който не е лице по предварителните договори,
но той ги организирал като роднини и често водил преговорите от тяхно име, като
естествено те после са се подписвали на уговорените предварителни договори и нотариални
актове за учредяване право на строеж. На този адрес се водели преговори за тези два имота.
Свидетелят познавал Р. Й. от срещи между своя клиент „Вамар“ ЕООД и него като
представител на „Доормекс“ ЕООД, във връзка с доставка на дограми, ПВЦ врати и т.н.
Сключвали сме договори за обекти, които „Вамар“ ЕООД строило. Свидетелят присъствал
на множество срещи в „Олимп-Ю.В.-Имоти в София“ ЕООД, защото „Вамар“ ЕООД било
активен строител и имали отношения с „Олимп-Ю.В.-Имоти в София“ ЕООД за други
имоти. За процесния имот не се сещал да е присъствал на среща през 2019 г. в офиса на
„Олимп-Ю.В.-Имоти в София“ ЕООД, в присъствието на представители на агенцията, Р. Й.,
Н. И.. За проекта на предварителния договор не може да се сети кой го е изпратил, но със
сигурност не изхождал от него. За тези имоти - голям и малък, бил заведен от „Вамар“
ЕООД при К.. Не се сещал да е получавал имейл кореспонденция за прехвърляне на вземане,
споразумение между „Вамар“ и „Доормекс“ за встъпване в правата по предварителния
договор. „Вамар“ ЕООД строи големия имот. За малкия имот съм сигурен, че не го строи
„Вамар“ ЕООД. Не бил работил по изготвяне на споразумение за възлагане. Познавал П. В..
Виждал го покрай „Вамар“ ЕООД и знаел, че е техен служител.
По делото е разпитана като свидетел Д. В. Н., от чиито показания се
установява, че се познава с Р. Й. много отдавна във връзка с работата и услугите, които
предлагам на дружествата, на които той е представител. Познавала и „Олимп – Ю.В.- Имоти
в София“ ЕООД във връзка със срещи и договори. Р. Й. се занимавал със строителство на
сгради и в процес на търсене на недвижим имот за строителство, бил наел ищцовото
дружество за подпомагане в търсене на имот. Бил сключен договор, по който заплатил 5 000
лв. капаро за намиране на недвижим имот. Представили един имот, който се намирал в
кв.”Бояна”, но не стигнали до сделка. От агенцията не искали да върнат платеното капаро и
започнали да предлагат други имоти. Накрая стигнали до процесния имот и от агенцията
трябвало да ги свържат със собствениците. Били поканени на среща в офиса на дружеството.
Отишли и тогава им бил представен представител на фирма „Вамар“ ЕООД, което ги
7
озадачило, тъй като искали среща със собствениците на имота, съответно и договорът за
консултантски услуги бил в този смисъл. От друга страна „Вамар“ ЕООД били познати на Р.
Й. във връзка с договори за СМР, по които имали бизнес отношения. Впоследствие
разбрали, че „Вамар“ ЕООД имали предварителен договор със собствениците на самия имот.
От агенцията след като се провалила сделката за имота в Бояна, ги викали постоянно на
срещи и им предлагали различни имоти, но не конкретен имот с цел да не върнат тези 5 000
лв. като капаро, но за нито един от имотите, не са ни срещали със самите собственици.
Винаги ние сме преговаряли с дружеството, никога не сме разговаряли със собствениците.
От агенцията започнали да й пълнят пощата с договор за сключване на суперфиция, като
„Доормекс“ встъпвало в правата на „Вамар“, за което свидетелката била категорично
против, поради липса на сигурност относно съгласието на собствениците. Свидетелката не
била подготвяла суперфицията, която била изготвена от нотариус. Тръгнали си от срещата,
като Р. Й. казал, че се познава с представителя на „Вамар“ и няма нужда да му бъде
предлаган този недвижим имот. Той иска единствено и само среща със собствениците на
недвижимия имот. Никога им казвали, не само на този имот, но и на всички други имоти,
които им представили, включително и имота в „Бояна“, до последно собствениците.
В първоинстанционното производство е изслушана съдебно-графологическа
експертиза, която не е оспорена от страните и от чието заключение се установява, че
подписът положен за доверител Р. Й. Й. в Договор за посредническа услуга при
подписването на договор за учредяване право на строеж на недвижим имот срещу
обезщетение, сключен на 24.06.2019 г. между Агенция за недвижими имоти „Олимп – Ю.В.
Имоти в София“ ЕООД от една страна като посредник и Р. Й. Й. като доверител е изпълнен
от лицето Р. Й. Й. като Договор за посредническа услуга при подписването на договор за
учредяване право на строеж на недвижим имот срещу обезщетение, сключен на 24.06.2019 г.
между Агенция за недвижими имоти „Олимп – Ю.В. Имоти в София“ ЕООД от една страна
като посредник и Р. Й. Й. представлява един документ.
При така установената фактическа обстановка, съдът приема следното от
правна страна:
I./ Предявен е иск с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД във вр. чл. 51 ТЗ
Ищецът е заявил претенция за заплащане на възнаграждение, дължимо от
ответника по сключен между тях договор, имащ характер на договор за посредничество,
който е уреден в чл. 49 – чл. 51 ТЗ. Този извод се налага при съобразяване на това, че
ищцовото дружество основава иска на сключен между страните договор, по силата на който
в негова тежест е възникнало задължение за извършване на действия по организиране на
срещи със собствениците и създаване на условия за сключване на предварителен договор за
учредяване на право на строеж в полза на ответника върху недвижим имот, собственост на
няколко физически лица, представляващ поземлен имот с идентификатор 68134.1607.7127, с
адрес гр.София, район Студентски, ж.к.“Малинова долина“, с площ 801 кв.м. Описаните
действия по своя характер са фактически, поради което трябва да се приеме, че
задължението за тяхното извършване представлява престация, която е характерна за
договора за посредничество, регламентиран в Търговския закон.
Договорът за посредничество е търговска сделка по смисъла на чл. 1, ал. 1, т. 4,
предл. 2 ТЗ. Касае се до дейност, упражнявана по занятие от търговец, който е
специализиран в осъществяване на определени сделки или на сделки с определени обекти от
гражданския оборот. При тълкуване на нормата на чл. 49 ТЗ, в която е дадено легално
определение за търговското посредничество, трябва да се заключи, че то представлява чисто
фактическа дейност, която се изразява в оказано съдействие за сключване на определени
търговски сделки и която дейност се упражнява по занятие от търговец, който е
специализиран в нейното осъществяване. В задълженията на посредника, които му се
8
възлагат въз основа на сключения договор за посредничество, се включва извършването на
фактически дейности по намиране на клиенти, с които възложителят може да сключи
определен вид търговска сделка, по предоставяне на информация относно условията, при
които възложителят сключва този вид сделки, както и по осъществяване на връзка между
клиента и възложителя и създаване на условия за сключване на сделката. Извършваните от
посредника действия са насочени към и целят подписване на договор между възложителя и
клиента, който посредникът е намерил. Сключването на този договор е извън действията,
които се осъществяват от посредника.
Няма спор и в теорията и в практиката, че търговският посредник има правото
на възнаграждение съобразно уговорката му с възложителя, ако посредникът е свързал
страните /виж определение № 383 от 25.05.2011 г. на ВКС по т. д. № 689/2010 г., I т. о.,
решение № 1406 от 7. I. 1994 г. по гр. д. № 390/93 г., на състав на V-то г. о. на ВС и
определение № 690 от 21.10.2010 г. по т. д. № 328/2010 г. на I т. о. на ВКС/. Ключовото
задължение /смисълът на правоотношението/ е осъществяването на посредничеството, т. е.
осъществяването на контакт между страните – продавач и купувач. Предмет на договорът за
посредничество не е извършването на определена работа, а постигането на определен
резултат - свързване на страните за сключването на сделки.
По делото е установено, че между „Олимп – Ю.В.- Имоти в София“ ЕООД, в
качеството му на посредник от една страна, и Р. Й. Й. /чийто, съгласно изслушаната СГЕ, е
подписът поставен в договора за посредническа услуга/, в качеството на доверител са
възникнали облигационни отношения, произтичащи от сключен на 24.06.2019 г. договор, по
силата на който на дружеството е възложено да извърши дейност по посредничество при
сключване на предварителен договор за учредяване право на строеж върху недвижим имот,
представляващ поземлен имот с идентификатор 68134.1607.7127, с адрес гр.София, район
Студентски, ж.к.“Малинова долина“, с площ 801 кв.м. С чл.1 от ответникът е възложил, а
ищецът се е съгласил да извърши посредническа услуга, включваща консултации по време
на преговорите със собствениците, предоставяне на актуална информация за реалните
искания и условия на собствениците, съдействие при провеждане на преговори със
собствениците, както и посредничество при сключване на Договор за учредяване право на
строеж със собствениците на следния недвижим имот. Използването на термина
„посредничество“ в заглавието на договора, както и при описване на услугата и действията,
които са възложени за извършване и които изрично са изброени като част от дейността по
посредничество дават основание да се приеме, че сключеният договор има правното си
основание в чл.49 от ТЗ. Възложените действия са само фактически такива, които са
насочени към установяване на връзка между собствениците на имота и Р. Й., който е заявил
желание да придобие право на строеж върху този имот, и създаването на условия за
сключването на предварителен договор за учредяване на право на строеж между
собствениците на имота и доверителя. Фактическите действия са предоставяне на актуална
информация за реални искания и условия, съдействие при провеждане на преговори,
посредничество между страните по договора/.
Ответникът е направил възражение за нищожност на клаузите на: 1./ чл.10 от
договора, с която Р. Й. се задължил да заплати на Агенцията сума в размер на 20 000 евро,
без включен ДДС, в деня на подписване на предварителния договор за учредяване право на
строеж с доверителя или свързано с последния лице, по смисъла на пар.1 от ДР на ТЗ, но без
ограничение в степента на родство от една страна и собствениците на гореописания имот от
друга.; 2./ чл.12 съгласно която доверителят се е задължил след подписване на договора, да
не води самостоятелни преговори по условията за учредяване право на строеж със
собствениците без изричното присъствие на агенцията, срещите да бъдат провеждани само в
офиса на агенцията, находящ се в гр.София, бул.“Дондуков“ № 77, за проведените срещи да
се състави протокол и 3./ чл.16 съгласно която доверителят е поел задължение да не сключва
предварителен договор за учредяване право на строеж със собствениците без присъствието
на представител на агенцията. Твърденията са, че същите противоречат на правилата на
морала.
9
Съдът намира тези клаузи действителни по следните съображения:
Добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение,
защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието
на договора със закона /чл. 26, ал. 1 ЗЗД/. Добрите нрави не са писани, систематизирани и
конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за
спазването им при иск за присъждане на неустойка съдът следи служебно. Един от тези
принципи е принципът на справедливостта, който в гражданските и търговските
правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от закона интерес.
Условията и предпоставките за нищожност на клаузите на договорите произтичат от целите
и функциите, които страните поставят на тези клаузи и от принципа за справедливост в
гражданските и търговските правоотношения. Преценката за нищожност следва да се прави
за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора.
С клаузата на чл.10 от договора Р. Й. се задължил да заплати на Агенцията
сума в размер на 20 000 евро, без включен ДДС, в деня на подписване на предварителния
договор за учредяване право на строеж с доверителя или свързано с последния лице, по
смисъла на пар.1 от ДР на ТЗ, но без ограничение в степента на родство от една страна и
собствениците на гореописания имот от друга. Тази клауза е предвидена с цел да се избегне
заобикалането на търговския посредник след като същият е изпълнил своите задължения по
договора, организирал е преговорите и е свързал доверителя си със собствениците на имота.
Отчетена е възможността след като доверителят узнае кои са собствениците на имота с цел
извягване заплащането на възнаграждението по договора, да им предложи като купувач лице
свързано и близко до него лице. Тази клауза цели изпълнение на задълженията на
доверителя по договора, след като посредникът е изпълнил своите задължение и нейното
предвиждане има своите икономически и морални основания като с нея се цели спазване на
принципа на справедливост в гражданските и търговските отношения.
С чл.12 доверителят се е задължил след подписване на договора, да не води
самостоятелни преговори по условията за учредяване право на строеж със собствениците без
изричното присъствие на агенцията, срещите да бъдат провеждани само в офиса на
агенцията, находящ се в гр.София, бул.“Дондуков“ № 77, за проведените срещи да се състави
протокол, а с чл.16 доверителят е поел задължение да не сключва предварителен договор за
учредяване право на строеж със собствениците без присъствието на представител на
агенцията.. С тези клаузи се цели след изпълнение на основното задължение на ищеца – да
свърже страните по бъдещия предварителен договор, същите да не го заобиколят при водене
на преговори и да го поставят в положение, при което независимо от неговите усилия, той
да не може да изпълни своите останали задължения по договора, което да представлява
основание да бъде отказано от страна на доверителя заплащане на възнаграждение по
договора. Тези клауза целят да предоставят възможност на посредника да изпълни
задълженията си по договора и тяхното предвиждане има своите икономически и морални
основания като с тях се цели спазване на принципа на справедливост в гражданските и
търговските отношения.
По изложените съображения съдът намира клаузите действителни и съответни
на правата и задълженията на страните по договора.
По силата на договора за посредничество ответникът е поел задължение да
заплати на посредника възнаграждение за извършената дейност в размер 20 000 евро без
ДДС.
Спорен въпрос по делото е изпълнени ли са от ищеца всички задължения по
договора, които да обуславят задължение за ответника да плати възнаграждение по същия.
От ищеца е наведено твърдението, че е изпълнил всичките си задължения по Договора като
на ответника към датата на сключване на предварителния договор му било известно, че
между собствениците на процесния имот и друг инвеститор - „Вамар“ ЕООД бил сключен
предварителен договор за учредяване на строеж от 24.06.2019 г., във връзка с което били
обсъдени множество варианти за правното оформяне на развитие на отношенията, така че
10
между собствениците на процесния имот и ответника да бъде сключен договора.
От доказателствата по делото не се установява, че към датата на сключване на
договора за посредническа услуга ответникът е знаел, че собствениците на поземлен имот с
идентификатор 68134.1607.7127, с адрес гр.София, район Студентски, ж.к.“Малинова
долина“, с площ 801 кв.м. вече са сключили предварителен договор за учредяване право на
строеж за процесния имот. За това не дава сведение свидетелят на ищеца Н. И., а напротив –
свидетелят на ответника Д. Н. сочи, че когато отишли на проведената среща при ищеца, за
която били известени, че е със собствениците на имота, установили, че тях ги няма, а
присъства представител на дружеството, в чиято полза бил сключен предварителен договор
със собствениците на имота.
От показанията на свидетеля И. се установява, че ищецът е знаел и дори е
съдействал за сключване на предварителния договор за учредяване право на строеж между
собствениците на имота и „Вамар“ ЕООД, като лично той изпратил проект на
предварителния договор на представителя на „Вамар“ ЕООД П. В.. От тези данни съдът
прави извода, че към датата на сключване на договора за посредническа услуга 24.06.2019 г.,
/при сключване на който ищецът е бил представляван от Н. И./, на която дата е сключен и
предварителния договор между собствениците на имота и „Вамар“ ЕООД, ищецът е бил
наясно, че вече има сключен предварителен договор за учредяване на право на строеж със
собствениците на процесното място, към какъвто се е стремил и ответника. Независимо от
това, ищецът не е съобщил този факт на своя контрагент, което по мнение на настоящия
състав е недобросъвестно поведение на ищеца при сключване на договора.
Това е и причината ищецът да не може да изпълни своите задължения по
договора, така както е постигнато съгласие с ответника, а именно – да свърже собствениците
на имота с ответника. Това е причината и на организираната среща да не присъстват
собствениците, а представител на „Вамар“ ЕООД.
С процесния договор ищецът е поел задължение да извърши посредническа
услуга, да съдейства при провеждането на преговори и да консултира преговори със
собствениците на имота. По делото не са представени доказателства за изпълнение на тези
задължения от страна на ищеца.
Съдът приема, че „Олимп – Ю.В.- Имоти в София“ ЕООД не е изпълнило
главното задължение съобразно характера на сделката да свърже собствениците на имота с
ответника като съдейства за провеждане на преговори с тях така, че да бъде подписан
предварителен договор за учредяване на право на строеж, при подписването на който
съгласно чл.2 от договора възниква задължението на ответника да заплати
възнаграждението.
Поради неизпълнението на задълженията по сключения между страните
договор от страна на агенцията, въззивният съд намира, че не е възникнало нейното вземане
за възнаграждението по договора, поради което предявеният иск е неоснователен.
II./ По акцесорния иск с правно основание чл.86, ал.1 от ЗЗД.
Съгласно чл.86, ал.1 от ЗЗД при неизпълнение на парично задължение,
длъжникът дължи обезщетение в размер на законната лихва от деня на забавата.
Следователно фактическият състав, от който произтича вземането включва установяване
възникване на задължението, неговия падеж и обстоятелството, че същото не е изпълнено на
този падеж /че ответникът е изпаднал в забава/.
В случая не се установи възникване на главното задължение, поради което
неоснователен се явява и искът за акцесорното вземане за лихва за забава.
По изложените съображения въззивната жалба е неоснователна и обжалваното
с нея решение следва да бъде потвърдено.
11
При този изход на делото отговорността за разноските, направени от страните
по него, следва да се възложи върху въззивника, който следва да заплати и тези, направени
от въззиваемия, който е претендирал заплатеното от него възнаграждение за адвокат в
размер 4620 лева.
Въззивникът е направил възражение за прекомерност на заплатения от
въззиваемия хонорар.
Съгласно чл.78, ал.5 от ГПК ако заплатеното от страната възнаграждение за
адвокат е прекомерно съобразно действителната правна и фактическа сложност на делото,
съдът може по искане на насрещната страна да присъди по-нисък размер на разноските в
тази им част, но не по-малко от минимално определения размер съобразно чл. 36 от Закона
за адвокатурата. Съгласно чл.36, ал.2 от ЗА размерът на възнаграждението се определя в
договор между адвоката или адвоката от Европейския съюз и клиента. Този размер трябва да
бъде справедлив и обоснован и не може да бъде по-нисък от предвидения в наредба на
Висшия адвокатски съвет размер за съответния вид работа. Предвиденият с чл.7, ал.2, т.4 от
Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения
минимален размер на адвокатското възнаграждение за настоящото дело е 4 315.73 лева и
следователно заплатеният размер от 4620 лева е съответен на този минимален размер. С
оглед изложеното съдът намира възражението за прекомерност неоснователно.
Воден от изложеното решаващият състав на Софийски апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 21/07.07.2024 г., постановено по т.д.№ 16/2022 г.
по описа на Кюстендилски окръжен съд.
ОСЪЖДА „Олимп – Ю.В.- Имоти в София“ ЕООД да заплати на Р. Й. Й.
сумата 4620 лв. деловодни разноски във въззивната инстанция.
РЕШЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване пред Върховен касационен
съд в 1-месечен срок от съобщаването му на страните, при условията на чл.280 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
12