Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 09.04.2021 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Търговско отделение, VI – 17 състав, в публично съдебно заседание на седемнадесети март две хиляди и двадесет и първа година в състав:
СЪДИЯ:
ДИЛЯНА
ГОСПОДИНОВА
при секретаря С. Влахова като разгледа докладваното от съдията т.д. № 1714 по описа на СГС за 2018 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени
са обективно кумулативно съединени
искове с правна квалификация чл. 42, ал. 2 ЗЗД и чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД вр. чл. 167, ал. 3 ЗЗД.
Ищецът - „К.0.” ЕООД, твърди, че е собственик на недвижим имот, представляващ магазин с идентификатор 68134.100.21.1.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, находящ се на адрес: гр. София, ул. „******№ **който е придобил по силата на договор за покупко-продажба, сключен на 19.12.2008 г. Посочва, че от направена справка в Служба по вписванията установил, че е вписан договор за покупко-продажба, сключен на 06.11.2017 г., с нотариален акт № 1, том II, рег. № 14334, дело № 167/2017 г. на Нотариус А.Б., с район на действие СРС. С този договор дружеството „К.0.” ЕООД, действащо чрез пълномощника си Т.Г.П., продава на „С.р.“ ЕООД описания недвижим имот. В текста на нотариалния акт е посочено, че при сключване на сделката пълномощникът Т.П. е представилa пълномощно, което е съставено в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписа на упълномощителя с рег. № 12461/ 27.07.2017 г. на нотариус В.И.както и с нотариална заверка на съдържанието му с рег. № 12462/ 27.07.2017 г. на нотариус В.И.. Ищецът твърди, че това пълномощно не е подписано от законния представител на „К.0.” ЕООД М.А.С., поради което то е неавтентичен документ. Заявява, че от управителя на дружеството не е изразявана воля за упълномощаване на лицето Т.П. да сключи договор за покупко-продажба на собствения му недвижим имот, както и не е изразявана воля за продажбата на този имот. Ето защо счита, че упълномощителната сделка е извършена при липса на изразено от него валидно изявление за това, което я прави нищожна поради липса на съгласие. С оглед на това и договора за продажба на недвижимия имот от 06.11.2017 г. е сключен от името на „К.0.” ЕООД от лице без представителна власт и следователно е в състояние на висяща недействителност. Ето защо и доколкото дружеството, от името на което е сключен този договор, не го потвърждава, той не поражда целените с него правни последици.
Ищецът твърди, че дружеството „С.р.“ ЕООД, легитимирайки се като собственик на описания недвижим имот по силата на договора за продажба от 06.11.2017 г., е сключил два договора за учредяване на договорни ипотеки върху него. Първата ипотека е учредена с договор, сключен с нотариален акт № 41, том I, рег. № 807, дело № 24/2018 г. в полза на ответника „Ф.х.Б.“ ООД за обезпечаване на задълженията на „С.р.“ ЕООД по договор за заем, сключен между „Ф.х.Б.“ ООД, като заемодател, и И.В.Р. и Т.Г.П., като заемополучатели, в задълженията на които „С.р.“ ЕООД е встъпило в дълг. Втората ипотека е учредена с договор, сключен с нотариален акт № 187, том II, рег. № 4512, дело № 249/2018 г. в полза на ответника „Ф.х.Б.“ ООД за обезпечаване на задълженията на „С.р.“ ЕООД по договор за заем, сключен между „Ф.х.Б.“ ООД, като заемодател, и „С.р.“ ЕООД, Т.Г.П. и М.А.С., като заемополучатели. Ищецът твърди, че предвид нищожността на договора за продажба от 06.11.2017 г. „С.р.“ ЕООД не е бил собственик на имота, върху който са учредени ипотеките към датите, на които са сключени договорите за това, което ги прави нищожни на основание чл. 167, ал. 3 ЗЗД.
Поради изложеното ищецът моли съдът да: 1) прогласи недействителността на договор за покупко-продажба, сключен на 06.11.2017 г., с нотариален акт № 1, том II, рег. № 14334, дело № 167/2017 г. на Нотариус А.Б., с район на действие СРС, с който „К.0.” ЕООД, действащо чрез пълномощника си Т.Г.П., продава на „С.р.“ ЕООД недвижим имот, представляващ магазин с идентификатор 68134.100.21.1.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, находящ се на адрес: гр. София, ул. „******№ **като сключен от представител без надлежно учредена представителна власт; 2) прогласи нищожността на договор за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот, представляващ магазин с идентификатор 68134.100.21.1.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, находящ се на адрес: гр. София, ул. „******№ **сключен с нотариален акт № 41, том I, рег. № 807, дело № 24/2018 г., тъй като ипотеката е учредена върху имот, който при сключването на договора за това не е принадлежал на лицето, което я учредява; 3) прогласи нищожността на договор за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот, представляващ магазин с идентификатор 68134.100.21.1.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, находящ се на адрес: гр. София, ул. „******№ **сключен с нотариален акт № 187, том II, рег. № 4512, дело № 249/2018 г., тъй като ипотеката е учредена върху имот, който при сключването на договора за това не е принадлежал на лицето, което я учредява.
Ответниците Т.Г.П., „С.р.“ ЕООД, и М.А.С. не заявяват становище по предявените срещу тях искове.
Ответникът по исковете за нищожност на договорните ипотеки - „Ф.х.Б.“ ООД, ги оспорва. Твърди, че „К.0.” ЕООД е учредил валидно представителна власт на пълномощника Т.Г.П. да сключи от негово име разпоредителна сделка със собствения му недвижим имот. Посочва, че пълномощното, с което е извършена тази сделка е автентично. Заявява, че законният представител на ищцовото дружество е знаел и е бил съгласен да бъдат сключени както договорите за продажба на имота, така и договорите за учредяване на ипотеки върху него. Поради изложеното моли предявените искове да бъдат отхвърлени.
Съдът, като прецени събраните по делото
доказателства и ги обсъди в тяхната съвкупност, както и във връзка със
становищата на страните и техните възражения, намира за установено
от фактическа и
правна страна следното:
По установителния
иск с правна квалификация чл. 42, ал. 2 ЗЗД, предявен от „К.0.” ЕООД срещу „С.р.“
ЕООД:
Предмет на разглеждане в настоящото производство е предявен установителен иск, с който се иска договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 06.11.2017 г., с нотариален акт № 1, том II, рег. № 14334, дело № 167/2017 г. на Нотариус А.Б., с район на действие СРС да бъде прогласен за нищожен в отношенията между ищеца „К.0.” ЕООД и ответника по този иск, който е дружеството „С.р.“ ЕООД. Твърденията на ищеца за недействителност на договора за продажба се основава на следните факти: 1) че договорът за продажба е подписан от името на дружеството „К.0.” ЕООД от пълномощник, който не е имал валидно учредена представителна власт да го представлява към датата на сключване на договора; 2) че „К.0.” ЕООД не е потвърждавало извършените от представителя действия по подписване на договора за продажба на недвижим имот.
За да се отговори на въпроса при тези твърдения на наличието на какъв порок, който води до недействителност на сключения договор, се основава предявеният иск, съдът съобразява задължителните указания, дадени в мотивите на т. 2 от Тълкувателно решение № 1 от 07.03.2019 г., постановено по тълк.д. № 1/2018 г. на ОСТК на ВКС, за това при какви факти порокът на един договор е липса на съгласие и води до абсолютна нищожност и при какви факти порокът представлява основание за недействителност по чл. 42 ЗЗД. В това тълкувателно решение е посочено, че порокът липса на съгласие по чл. 26, ал. 2, предл. 2 ЗЗД е налице, когато изобщо липсват две насрещни противоположни по съдържанието си волеизявления на страните по сделката или тези волеизявления не се отнасят за един и същи предмет, както и когато волеизявленията на страните са направени и съвпадащи, но някое от тях или и двете са дадени при „съзнавано несъгласие“, т.е. при отсъствие на намерение за обвързване. Сключване на сделка без представителна власт е налице когато от страната по нея е налице изразена воля за сключването й, като това е станало от представител, който не е имал учредена представителна власт или е превишил пределите на предоставената му представителна власт. Ето защо и доколкото ищецът се позовава на това, че волеизявление за сключване на договора за покупко-продажба на недвижим имот от 06.11.2017 г. е направено от негово име от представител, който обаче към момента на неговото извършване не е имал валидно учредена представителна власт, то трябва да се приеме, че предявеният установителен иск не е такъв за прогласяване нищожността на договора поради липса на съгласие по чл. 26, ал. 2, предл. 2 ЗЗД, а негов предмет е прогласяването на недействителността на описания договор на основание чл. 42, ал. 2 ЗЗД.
В т. 2 от Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г., постановено по тълк.д. № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС, са дадени задължителни за съдилищата указания по тълкуване на чл. 42, ал. 2 ЗЗД. В него е прието, че договор, сключен от лице, действало като представител, без да има представителна власт, е в състояние на висяща недействителност и не поражда целените с него правни последици. Тези последици настъпват, ако лицето, от името на което е сключен договорът, го потвърди съгласно чл. 42, ал. 2 ЗЗД. При липса на потвърждаване, недействителността от висяща става окончателна, тъй като окончателно отпада възможността договорът да бъде потвърден. В хипотезата на чл. 301 ТЗ ефектът на потвърждаване на действията, извършени без представителна власт от името на търговец, настъпва при непротивопоставяне от негова страна веднага след узнаването им. Противопоставянето на търговеца, но само ако е направено веднага след узнаването, представлява отказ за потвърждаване и позоваване на недействителността. В цитираното тълкувателно решение са дадени и задължителни указания за това, че висящата недействителността по чл. 42, ал. 2 ЗЗД е установена единствено и изключително в интерес на представляваното лице и следователно само то или универсалните му правоприемници може да се позове на нея както извънсъдебно, така и пред съда чрез предявяване на установителен иск с правна квалификация чл. 42, ал. 2 ЗЗД или чрез заявяване на такова правоизключващо възражение срещу предявен против него облигационен или вещен иск. На тази недействителност не може да се позове нито насрещната страна по сключения договор, нито което и да е трето лице, което твърди, че има правен интерес да стори това.
От съдържанието на нотариален акт № 1, том II, рег. № 14334, дело № 167/2017 г. на Нотариус А.Б., с район на
действие СРС, е видно, че договорът за покупко-продажба на недвижим имот, който
е сключен с него, е подписан от името на „К.0.” ЕООД от физическото лице Т.Г.П.,
която е действала като негов пълномощник по силата на пълномощно, дадено в
писмена форма с нотариална заверка на подписа на упълномощителя
и на съдържанието. Следователно дружеството - ищец е лицето, от името на което
е бил сключен процесния договор за продажба и то има
правото да се позове на уредената в чл. 42 ЗЗД недействителност на тази сделка,
каквото позоваване е заявено в процеса с предявяването на иск за установяване
на тази недействителност, който е допустим.
От събраните по делото доказателства се установява, че на 27.07.2017 г. дружеството „К.0.” ЕООД, действащо чрез законния си представител М.А.С., е изразило воля да овласти физическото лице Т.Г.П. да извърши правно действие по сключване от негово име и за негова сметка на договор за продажба на собствения на „К.0.” ЕООД недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.100.21.1.3 по кадастралната карта на гр. София, който съгласно документ за собственост представлява магазин, находящ се в гр. София, ул. „******№ **с когото намери за добре и на цена, каквато прецени, включително и да договаря сам със себе си или с лица, които пълномощникът е упълномощен да представлява. Това се установява от съдържанието на пълномощно, извършено в писмена форма, с нотариална заверка на подписа на упълномощителя с рег. № 12461/ 27.07.2017 г. на нотариус В.И. и на съдържанието с рег. № 12462/ 27.07.2017 г. на нотариус В.И.което е подписано от физическото лице М.С., който при извършване на тази сделка е действал като представител на „К.0.” ЕООД.
Ищецът „К.0.” ЕООД твърди, че така сключената упълномощителна сделка е нищожна поради липса на изразена от упълномощителя воля за упълномощаване на лицето Т.П. да сключи договор за покупко-продажба на собствения му недвижим имот, т.е. поради липса на съгласие, което е порок по чл. 26, ал. 2, предл. 2 ЗЗД. Въпросът за нищожността на упълномощителната сделка не е предмет на предявен в процеса отделен установителен иск, тъй като е налице пречката за това, посочена в чл. 299, ал. 2 ГПК, но е въведен в настоящия процес като преюдициален такъв по отношение на иска за нищожност на договора за продажба, защото именно порокът на упълномощителната сделка води до порок и на сключената въз основа на нея разпоредителна сделка с правото на собственост върху недвижим имот. Ето защо съдът трябва да се произнесе по действителността на упълномощителната сделка.
За доказване на факта, че упълномощаването страда от посочения порок на волята на упълномощителя, от ищеца е представено влязло в сила съдебно решение - решение от 15.05.2019 г., постановено по т.д. № 4295/ 2018 г. по описа на Районен съд – Враца, с което е разгледан предявен от „К.0.” ЕООД срещу ответника Т.Г.П. установителен иск за прогласяване нищожността на упълномощителна сделка, която видно от диспозитива на съдебното решение е точно тази, с която „К.0.” ЕООД е упълномощил лицето Т.П. да сключи договор за продажба на недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.100.21.1.3, находящ се в гр. София, ул. „******№ 35.
По правило влязлото в сила съдебно решение е задължително само в отношенията между страни по делото, по което то е постановено /чл. 298, ал. 1 ГПК/. Съгласно чл. 223, ал. 1 ГПК силата на пресъдено нещо на решението важи освен между главните страни в процеса и в отношенията между третото лице помагач и насрещната страна по спора. От представения препис на постановеното от Районен съд - Враца съдебно решение е видно, че дружеството „С.р.“ ЕООД, което е ответник по предявения иск за нищожност на договора за покупко-продажба на недвижим имот, който е предмет на разглеждане по настоящото дело, не е участвало в приключилото производство по предявения иск за прогласяване нищожността на упълномощителната сделка нито като главна, нито като подпомагаща страна. С оглед на това трябва да се приеме, че постановеното по това дело съдебно решение не се ползва със сила на пресъдено нещо спрямо „С.р.“ ЕООД и ищецът не може да се позове срещу това лице на установените с решението факти, които се обхващат от задължителната му сила. Ето защо и в настоящия процес ищецът следва да докаже при условията на пълно и главно доказване възраженията си за нищожност на упълномощителната сделка, с която „К.0.” ЕООД е упълномощило Т.Г.П. да сключи договор за продажба на собствения му недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.100.21.1.3, находящ се в гр. София, ул. „******№ **а съдът е длъжен да направи самостоятелен правен извод за действителността на тази едностранна сделка въз основа на събраните в производството доказателства. В тази насока са и задължителните указания, дадени в т. 4 от Тълкувателно решение № 1 от 07.03.2019 г., постановено по тълк.д. № 1/2018 г. на ОСТК на ВКС.
Както беше посочено пълномощното от 27.07.2017 г. е подписано от името на „К.0.” ЕООД от физическото лице М.С. и следователно то обективира негово изявление. По делото от ищеца, върху който лежи тежестта да докаже наличието на твърдения от него порок на тази упълномощителна сделка, няма представени никакви доказателства, от които да се установява, че не М.С., а лице, различно от него, се е подписало за упълномощител под направеното в пълномощното изявление. Ищецът по собствена воля се е отказал в хода на производството от направеното от него първоначално искане за допускане на съдебно-почеркова експертиза, която да изследва подписа, положен за упълномощител в това пълномощно. Той е направил това след изявление в открито съдебно заседание, проведено на 11.12.2019 г. /л. 186 от делото на СГС/ и след като съдът му е дал допълнителни указания да заяви ясно кои от първоначално направените доказателствени искания поддържа, като съобрази кои са фактите, които сe обхващат от задължителната сила на влязлото в сила съдебно решение на Районен съд – Враца и кои не /разпореждане на съда от 29.01.2020 г., намиращо се на л. 205 от делото на СГС/. В резултат на това твърдението на „К.0.” ЕООД, че подписът в пълномощното от 27.07.2017 г. не е положен от лицето М.С. и то не обективира негово изявление за извършване на упълномощителната сделка, е останало недоказано в процеса.
За да се приеме, че изявлението за упълномощаване е направено валидно от името на търговското дружество „К.0.” ЕООД, трябва да бъде установено, че то изхожда от физическо лице, което има правото да изразява воля от името на дружеството, каквито са органният му представител, който има това правомощие по силата на закона или договорният му представител, който получава това право по силата на сключена упълномощителна сделка. При извършена служебна справка за вписаните в търговския регистър обстоятелства по партида на дружеството „К.0.” ЕООД, е видно, че към датата на извършване на упълномощителната сделка физическото лице М.С. е вписано като управител на това юридическо лице. Вписания в търговския регистър управител на дружеството е неговият волеизявяващ орган и като такъв е оправомощен по силата на закон да изразява воля от името и за сметка на търговското дружество пред трети лица.
След като пълномощното от 27.07.2017 г. е подписан от органният представител на „К.0.” ЕООД, то се налага извода, че този документ обективира валидно изразена от това дружество воля за извършване на едностранната сделка за упълномощаване на физическото лице Т.Г.П. да го представлява пред трети лица и следователно тази сделка не е нищожна поради липса на съгласие, както се твърди в исковата молба.
В пълномощното от 27.07.2017 г., сключено в писмена форма с нотариална заверка на подписа с рег. № 12461/ 27.07.2017 г. на нотариус В.И. и на съдържанието с рег. № 12462/ 27.07.2017 г. на нотариус В.И.от упълномощителя „К.0.” ЕООД е изразена воля за определяне на обема на представителната власт, която се учредява с пълномощното в полза на Т.П.. С него пълномощникът е овластен да сключи конкретна разпоредителна сделка с конкретен собствен на дружеството недвижим имот, а именно договор за продажба на недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.100.21.1.3, находящ се в гр. София, ул. „******№ 35 и в тези граници е ограничена представителната власт на пълномощника. Други ограничения на представителната власт не са предвидени в пълномощното, което означава, че в обема на представителната власт на пълномощника се включва правомощието свободно да избере лицето, с което да се сключи сделката за продажба на имота и цената, при която да бъде направено това, като това е изрично посочено и в текста на пълномощното.
От съдържанието на нотариален акт № 1, том II, рег. № 14334, дело № 167/2017 г. на Нотариус А.Б., с район на действие СРС, с който е сключен договора за продажба, който е предмет на предявения иск за нищожност, е видно, че с него „К.0.” ЕООД прехвърля в полза на купувача „С.р.“ ЕООД срещу заплащане на покупна цена в размер на 35 000 лв. правото на собственост върху недвижим имот, който е същият, като този, който е описан в пълномощното от 27.07.2017 г., а именно имот с идентификатор 68134.100.21.1.3, находящ се в гр. София, ул. „******№ 35. Това означава, че сключената от пълномощника Т.П. от името и за сметка на „К.0.” ЕООД сделка представлява точно този вид договор, който е посочен в пълномощното и неин предмет е прехвърляне на правото на собственост върху недвижимия имот, който е описан в пълномощното. Ето защо трябва да се приеме, че сключването на договора за продажба от 06.11.2007 г. представлява действие, което е включено в обема на учредената на пълномощника Т.П. представителната власт и като такова е надлежно извършено от последния и обвързва упълномощителя.
След като в обема на представителната власт на пълномощника
Т.П., учредена с пълномощното, извършено в писмена форма, с нотариална заверка
на подписа на упълномощителя с рег. № 12461/
27.07.2017 г. и на съдържанието с рег. № 12462/ 27.07.2017 г., се включва
извършването на правно действие по сключване от името и за сметка на „К.0.”
ЕООД на процесния договор за продажба на недвижимия
имот, находящ се в гр. София, ул. „******№ **както и
предвид факта, че не се установява това упълномощаване да е прекратено към
датата на сключване на процесния договор от
06.11.2017 г., то следва да се заключи, че този договор е сключен от лице,
което е надлежно упълномощено да извърши това действие от името и за сметка на ищцовото дружество и следователно не е в състояние на
недействителност по чл. 42, ал. 2 ЗЗД и няма нужда от потвърждаване от упълномощителя, за да породи присъщите си правни последици.
Съдът счита, че дори и да се приеме за доказано, че при сключване на договора за продажба на недвижим имот пълномощникът Т.П. е действала без надлежно учредена в нейна полза представителна власт поради нищожност на пълномощното от 27.07.2017 г., изводът, че договорът за продажба не е недействителен на основание чл. 42, ал. 2 ЗЗД, не се променя. Това е така, тъй като по делото е установено, че дружеството „К.0.” ЕООД след като е узнало за сключения договор за продажба е извършило действия, с които е потвърдило извършването на това правно действие от негово име от лице без представителна власт. От показанията на разпитания по делото свидетел В.Ц.Ч. се установява, че ищцовото дружество чрез своя законен представител М.С. е узнало за сключването от пълномощника П. на договора за продажба на собствения му имот, представляващ магазин, находящ се в гр. София, ул. „******№ **към момента, в който той вече се е притежавал от друго физическо лица, на което купувачът по оспорения договор го е продал. От представения по делото нотариален акт № 12 от 12.04.2018 г. е видно, че с него е сключен договор за продажба, с който „С.р.“ ЕООД е продало придобития по силата на процесната сделка за продажба недвижим имот на друго физическо лице – Т.И.В., поради което и при анализ на това писмено доказателство в съвкупност с показанията на свидетеля Ч. съдът намира, че „К.0.” ЕООД е узнал за сключената от негово име от пълномощницата Т.П. сделка през месец април 2018 г. От изнесените от свидетеля В.Ч. факти в разпита му пред съда се установява и това, че след като е узнал за тази сделка самият законен представител на „К.0.” ЕООД е предприел действия за водене на преговори по сключване на нов договор за продажба на магазина, находящ се в гр. София, ул. „******№ **с който правото на собственост върху имота да се придобие от друго физическо лице – от адвокат К.С., като с тази сделка се цели това вещно право да се върне в патримониума на „К.0.” ЕООД /свидетелят сочи, че К.С. всъщност е фиктивен собственик и участва при сключването на тази сделка в интерес на М.С. и управляваното от него дружество „К.0.” ЕООД/. Сключването на договор за продажба на този недвижим имот, с който той се прехвърля на физическото лице К.С., се доказва и от приетия като доказателство по делото нотариален акт № 85 от 11.05.2018 г. След като през месец май 2018 г. от „К.0.” ЕООД са предприети действия за придобиване обратно, макар и чрез подставено лице, на недвижимия имот, който е предмет на сключения от пълномощника Т.П. договор за продажба, то това означава, че дружеството не е оспорило валидността на извършената от пълномощника разпоредителна сделка, а напротив признало е нейните правни последици по преминаване на правото на собственост на имота от неговия патримоиниум в този на друго лице и е предприело действия да придобие отново това вещно право. Следователно сключването на договора за продажба се счита потвърдено на основание чл. 301 ТЗ, която норма е приложима в случая, тъй като оспорената сделка е сключена от името на търговско дружество. С упражняване от представлявания търговец „К.0.” ЕООД на правото му да потвърди сключения от негово име чрез представител договор за продажба от 06.11.2017 г., този договор е валидиран, заздравен и между страните по него настъпват целените с него правни последици по прехвърляне на вещното право на собственост върху недвижимия имот от продавача на купувача. Предвид всичко изложено, се налага крайния извод, че договорът за продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт № 1, том II, рег. № 14334, дело № 167/2017 г. на Нотариус А.Б., с район на действие СРС не е недействителен на основание чл. 42, ал. 2 ЗЗД и предявеният в процеса установителен иск за прогласяване на тази недействителност трябва да се отхвърли.
По установителните искове с правна квалификация чл. 26, ал. 1,
предл. 1 ЗЗД вр. чл. 167,
ал. 3 ЗЗД:
Предмет на разглеждане в настоящия процес са и два обективно кумулативно съединени установителни иска за прогласяване нищожността на два договора за учредяване на ипотека. Първият от тях е предявен от „К.0.” ЕООД срещу „С.р.“ ЕООД и „Ф.х.Б.“ ООД и има за предмет договор за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот, представляващ магазин с идентификатор 68134.100.21.1.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, находящ се на адрес: гр. София, ул. „******№ **сключен с нотариален акт № 41, том I, рег. № 807, дело № 24/2018 г. Вторият установителен иск е предявен от „К.0.” ЕООД срещу „С.р.“ ЕООД, „Ф.х.Б.“ ООД, Т.Г.П. и М.А.С. и има за предмет договор за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот, представляващ магазин с идентификатор 68134.100.21.1.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, находящ се на адрес: гр. София, ул. „******№ **сключен с нотариален акт № 187, том II, рег. № 4512, дело № 249/2018 г. Ищецът се позовава на един и същ порок, от който страдат и двата договор за ипотека, който при съобразяване на изложените в исковата молба твърдения трябва да се квалифицира като противоречие на сделките с императивна разпоредба на закона, а именно на чл. 167, ал. 3 ЗЗД, защото се твърди, че и с двата договора са учредени ипотеки върху недвижим имот, който към датата на сключване на сделките за това не е собственост на ипотекарния длъжник.
В чл. 167, ал. 3 ЗЗД е предвидено, че ипотека може да се учреди само върху имоти, които при сключването на договора принадлежат на лицето, което я учредява.
От съдържанието на нотариален акт № 41, том I, рег. № 807, дело № 24/2018 г. и нотариален акт № 187, том II, рег. № 4512, дело № 249/2018 г. се установява, че с тях са сключени два договора, с които дружеството „С.р.“ ЕООД е учредило две ипотеки върху един и същ недвижим имот, който представлява магазин с идентификатор 68134.100.21.1.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, находящ се на адрес: гр. София, ул. „******№ **в полза на кредитора „Ф.х.Б.“ ООД за обезпечаване на задължения по сключени договори за заем /по първия договор ипотеката обезпечава задълженията на „С.р.“ ЕООД по договор за заем, сключен между „Ф.х.Б.“ ООД, като заемодател, и И.В.Р. и Т.Г.П., като заемополучатели, в задълженията на които „С.р.“ ЕООД е встъпило в дълг; по втория договор ипотеката обезпечава изпълнението на задълженията на „С.р.“ ЕООД по договор за заем, сключен между „Ф.х.Б.“ ООД, като заемодател, и „С.р.“ ЕООД, Т.Г.П. и М.А.С., като заемополучатели/.
За да се отговори на въпроса дали при учредяване на описаните две ипотеки е нарушена императивната правна норма на чл. 167, ал. 3 ЗЗД, съдът трябва да се произнесе по това дали към датата на сключване на договорите за това, т.е. към 12.01.2018 г. и към 22.02.2018 г., „С.р.“ ЕООД е титуляр на вещното право на собственост върху ипотекирания недвижим имот с идентификатор 68134.100.21.1.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, находящ се на адрес: гр. София, ул. „******№ 35.
От представения в производството нотариален акт № 1, том II, рег. № 14334, дело № 167/2017 г. на Нотариус А.Б., с район на действие СРС се установява, че на 06.11.2017 г. между „К.0.” ЕООД, като продавач, и „С.р.“ ЕООД, като купувач, е сключен договор за продажба, по силата на който продавачът е прехвърлил на купувача правото на собственост върху недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.100.21.1.3, находящ се в гр. София, ул. „******№ 35. По изложените вече мотиви при произнасяне по предявения иск за прогласяване недействителността на тази сделка, съдът приема, че в производството не са представени доказателства, от които да е видно, че този договор страда от твърдения от ищеца порок, който да го прави недействителен на основание чл. 42, ал. 2 ЗЗД, като напротив установява се, че воля за сключване на посочения договор за продажба е валидно изразена от името на „К.0.” ЕООД от физическо лице, което е надлежно упълномощено от законния представител на дружеството да извърши от негово име и за негова сметка това правно действие.
Факти, от които да може да се заключи, че договорът за продажба на недвижим имот е сключен от представител без надлежно учредена представителна власт, не се установява и от представеното по делото решение, постановено по т.д. № 4295/ 2018 г. по описа на Районен съд – Враца, с което е прогласена нищожността на упълномощителната сделка, по силата на която лицето, което е подписало договора за продажба на недвижим имот от 06.11.2017 г. от името на „К.0.” ЕООД, е било оправомощено да стори това. Както беше посочено, това съдебно решение не може да се противопостави на „С.р.“ ЕООД, който е ответник и по двата иска за нищожност на договорите за учредяване на ипотека и не се ползва със сила на пресъдено нещо спрямо това лице, защото то не е участвало като страна по делото, за разглеждане на иска, по който е постановено решението. Това съдебно решение не може да се противопостави и на дружеството „Ф.х.Б.“ ООД, който също е ответник и по двата иска за прогласяване нищожността на договорите за учредяване на ипотека, сключени на 12.01.2018 г. и на 22.02.2018 г., както и на физическото лице М.А.С., което е ответник по иска за прогласяване нищожността на договора за ипотека от 22.02.2018 г., тъй като тези лица също не са участвали като страни в производството, приключило с посоченото решение и следователно последното не се ползва със сила на пресъдено нещо спрямо тях.
Силата на пресъдено нещо на решението на Районен съд – Враца може да се противопостави само на един от ответниците по иска за прогласяване нищожността на договор за учредяване на договорна ипотека, сключен с нотариален акт № 187, от 22.02.2018 г. – на Т.Г.П., която е участвала като ответник и в приключилото производство по т.д. № 4295/ 2018 г. по описа на Районен съд – Враца и е обвързано от задължителната сила на постановеното решение, която важи в отношенията й с ищеца „К.0.” ЕООД. От това съдебно решение в отношенията между „К.0.” ЕООД и Т.Г.П. е установено по задължителен начин, че упълномощителната сделка от 27.07.2017 г., извършена в писмена форма с нотариална заверка на подписа на упълномощителя с рег. № 12461/ 27.07.2017 г. на нотариус В.И. и на съдържанието с рег. № 12462/ 27.07.2017 г. на нотариус В.И.която е тази въз основа на която е сключен договора за продажба на недвижим имот, с който „С.р.“ ЕООД се легитимира като собственик на ипотекирания недвижим имот, е нищожна поради липса на съгласие. За да се отговори на въпроса дали съдът може да вземе предвид този факт, който е установен спрямо единия от всички ответници по иска за прогласяване на нищожността на договора за ипотека от 22.02.2018 г., но не и спрямо останалите, съдът съобразява, че всички ответници по иска за нищожност на една сделка, предявен от трето за нея лице, имат качеството на задължителни необходими другари в процеса. При необходимото другарство другарите са участници в едно и също материално правоотношение, което изисква спора относно това правоотношение да бъде решен по еднакъв начин спрямо всички тях. Поради тъждеството на спорното правоотношение всички факти трябва да бъдат установени в процеса еднакво спрямо всички необходими другари. Ето защо и въпросът относно нищожността на пълномощното, въз основа на което е сключен договора за продажба от името на „К.0.” ЕООД, трябва да бъде установен в настоящия процес по един и същи начин спрямо всички ответници по иска за нищожност на договора за ипотека от 22.02.2018 г., а не различно – като доказан спрямо ответницата Т.П. и като недоказан спрямо „Ф.х.Б.“ ООД и М.А.С.. С оглед на това и доколкото ищецът не е провел пълно и главно доказване на факта, че пълномощното от 27.07.2017 г. страда от порок на волята на упълномощителя, който да го прави нищожна сделка, спрямо всички ответници по предявения иск по чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД вр. чл. 167, ал. 3 ЗЗД, които имат качеството на необходими другари, то съдът трябва да приеме, че този факт не е доказан в процеса спрямо всички тях, поради невъзможността изводът за това да бъде различен по отношение на отделните другари.
Следователно съдът намира, че в производството по разглеждане и на двата установителни иска по чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД вр. чл. 167, ал. 3 ЗЗД, не се доказа, че договорът за продажба, с който „С.р.“ ЕООД се легитимира като собственик на недвижимия имот, върху който е учредена ипотека, е недействителен на основание чл. 42, ал. 2 ЗЗД. Този договор е действителен и като такъв е породил правни последици по придобиване от дружеството „С.р.“ ЕООД на правото на собственост върху недвижим имот с идентификатор 68134.100.21.1.3, находящ се на адрес: гр. София, ул. „******№ 35. По делото не се твърди и не се представят доказателства към момента на сключване на оспорените два договора за ипотека от 12.01.2018 г. и от 22.02.2018 г. това юридическо лице да се е разпоредило с правото на собственост върху този имот, поради което следва да се заключи, че „К.0.” ЕООД е били негов собственик към момента на учредяване на двете ипотеки в полза на кредитора „Ф.х.Б.“ ООД. Това означава, че при сключване на договорите за ипотека от 12.01.2018 г. и от 22.02.2018 г. е спазена императивната правна норма на чл. 167, ал. 3 ЗЗД и те не противоречат на установеното с нея законово правило. Това прави неоснователни предявените искове за прогласяване на тяхната нищожност поради противоречието им със закона.
Освен горното трябва да се посочи и това, че според настоящия съдебен състав нарушаването на нормата на чл. 167, ал. 3 ЗЗД не води до абсолютна нищожност на сключения договор за учредяване на договорна ипотека на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД. В чл. 167, ал. 3 ЗЗД е регламентирано правилото, че ипотека може да се учреди само върху имоти, които при сключването на договора принадлежат на лицето, което я учредява, но в тази правна норма не са уредени правните последици от сключването на договор за ипотека при неспазването на това императивно изискване. Такива не са уредени и в нормата на чл. 170 ЗЗД, в която са предвидени специални хипотези, при които учредяването на ипотеката е недействително, сред които не е тази, при която тя е учредена от лице, което не е собственик на ипотекирания имот. Доколкото разпоредителната сделка с недвижим имот, който е сключен от лице, което не притежава правото на собственост върху него, не е нищожен, а единствено не поражда присъщите на тази сделка правни последици, то съдът счита, че същите следва да са и последиците при учредяване на ипотека върху чужд недвижим имот, тъй като не може при един и същ недостатък сделката за обременяване на имота с вещна тежест да страда от по-тежка форма на недействителност отколкото сделката, с която се извършва разпореждане с вещното право върху този имот и с която в по-висока степен се накърнява вещното право на собственост. В тази насока е произнасянето на ВКС сс Решение № 173 от 18.07.2019 г., постановено по гр.д. № 2906/2018 г. по описа на ВКС, IV гр.о. Ето защо настоящият съдебен състав счита, че ипотеката, учредена от несобственик върху чужд недвижим имот не е нищожна поради противоречие със закона, а е сделка, която не поражда правни последици, а именно въз основа на нея не възниква право за кредитора да се удовлетвори предпочитателно от стойността на ипотекирания имот. Това означава, че дори и по делото да беше доказано, че дружеството „С.р.“ ЕООД не е бил собственик на недвижимия имот, върху който са учредени ипотеки с процесните два договора към датата на тяхното сключване, това не може да доведе до тяхната нищожност на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД, което също е основание за крайния извод за неоснователност на така предявените установителни искове.
По присъждане на направените по делото разноски:
С оглед крайния изход на спора разноски се следват на ответниците. Те обаче не са направили искане за тяхното присъждане, поради което направените от тях разходи за водене на делото не могат да се възложат от съда в тежест на ищеца.
Така мотивиран Софийски градски съд
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от „К.0.” ЕООД, с ЕИК: *******, със седалище и адрес на управление:***, срещу „С.Р.” ЕООД, с ЕИК: *******, със
седалище и адрес на управление:***, иск с правно основание чл. 42, ал. 2 ЗЗД за прогласяване недействителността
на договор за покупко-продажба, сключен
на 06.11.2017 г., с нотариален акт № 1, том II, рег. № 14334,
дело № 167/2017 г. на Нотариус
А.Б., с район на действие СРС, с който „К.0.” ЕООД, действащо чрез пълномощника
си Т.Г.П., продава на „С.р.“ ЕООД недвижим имот, представляващ магазин с
идентификатор 68134.100.21.1.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри
на гр. София, находящ се на адрес: гр. София, ул. „******№
**като сключен от името на дружеството „К.0.”
ЕООД от представител без надлежно учредена представителна власт.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „К.07” ООД, с ЕИК: *******, със седалище и адрес на управление:***, срещу „С.Р.” ЕООД, с ЕИК: *******, със
седалище и адрес на управление:***, и „Ф.Х.Б.”
ЕООД, с ЕИК: ********, със седалище и адрес на управление:***, офис 6, иск
с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД вр. чл. 167, ал. 3 ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за учредяване на договорна
ипотека върху недвижим имот, представляващ магазин с идентификатор
68134.100.21.1.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, находящ се на адрес: гр. София, ул. „******№ **сключен на
12.01.2018 г., с нотариален акт № 41, том I, рег. № 807, дело № 24/2018 г., между „Ф.Х.Б.” ЕООД, като ипотекарен кредитор, и „С.Р.” ЕООД, като ипотекарен длъжник, тъй
като ипотеката е учредена върху имот, който при сключването на договора за това
не е принадлежал на лицето, което я учредява.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „К.07” ООД, с ЕИК: *******, със седалище и адрес на управление:***, срещу „С.Р.” ЕООД, с ЕИК: *******, със
седалище и адрес на управление:***, „Ф.Х.Б.”
ЕООД, с ЕИК: ********, със седалище и адрес на управление:***, офис 6, Т. Г. П., с ЕИК: **********, с адрес: ***,
и М.А.С., с ЕИК: **********, с
адрес: ***, иск с правно
основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД вр. чл. 167, ал. 3 ЗЗД за прогласяване нищожността на
договор за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот, представляващ
магазин с идентификатор 68134.100.21.1.3 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. София, находящ се на адрес: гр.
София, ул. „******№ **сключен на 22.02.2018 г., с нотариален акт № 187, том II, рег. № 4512, дело № 249/2018
г., между „Ф.Х.Б.” ЕООД, като ипотекарен кредитор, „С.Р.”
ЕООД, като ипотекарен длъжник и Т. Г. П. и М.А.С.,
като заемополучателите и длъжници
по обезпеченото задължение, тъй като
ипотеката е учредена върху имот, който при сключването на договора за това не е
принадлежал на лицето, което я учредява.
Решението е постановено при участие в процеса на дружеството „Ф.Х.Б.” ЕООД, с ЕИК: ********, като трето лице помагач на страната на ответника по иска с правно основание чл. 42, ал. 2 ЗЗД.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: