Решение по дело №1234/2019 на Районен съд - Горна Оряховица

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

№ 168

 

гр. Горна Оряховица, 09.07.2020 г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

ГОРНООРЯХОВСКИ РАЙОНЕН СЪД, 8-ми състав, в публичното заседание на девети юни през две хиляди и двадесета година, в състав:

 

СЪДИЯ: ТРИФОН СЛАВКОВ

 

при участието на секретаря СИЛВИЯ ДИМИТРОВА, като разгледа гр.д. № 1234 по описа на ГОРС за 2019 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правна квалификация чл. 230, ал. 2, чл. 93 и чл. 231, ал. 2 ЗЗД и насрещни искове с правна квалификация чл. 232, ал. 2, пр. второ и чл. 233, ал. 1 от ЗЗД.

Ищцата И.К. от гр. Р. твърдения, че между нея и ответника С.И.С. е сключен договор за наем на недвижим имот от 10.11.2014 г., находящ се в гр. Р., ул.. Посочва, че като наемателка е извършила ремонт на подовата настилка в дома, за който заплатила 900 лв., като съгласно чл. 7.1 от договора ответникът следвало да ѝ възстанови половината от сумата в размер на 450 лв. дадени за материали и труд. Претендира сумата от 510 лв.-депозит /задатък/, даден при сключване на договора и който съгласно чл. 2 от договора не ѝ бил върнат от ответника в едномесечен срок от прекратяване на договора. Посочва, че е освободила имота на 14. 02. 2019 г. Иска от ответника да ѝ заплати обезщетение за ремонта който извършила на 17. 06. 2018 г., състоящ се в отстраняване на повреда в канализацията в имота, за който заплатила сумата от 1060 лв. Иска от съда да осъди ответника да ѝ заплати сумата от общо 2020 лв., ведно със законната лихва от депозиране на исковата молба до окончателното погасяване на вземанията. Претендира разноски.

Ответникът оспорва исковете. Посочва, че на 27.08.2018 г. прекратил договора за наем между страните, но поради сключено между тях допълнително споразумение от 14.08.2018 г. ищцата продължила ползването на имота от още няколко месеца, като се уговорили дължимото обезщетение за ползването да е в размер на 600 лв. След получаване на ключовете от имота на 14. 02. 2019 г. отишъл в него и установил, че са нанесени сериозни щети, които подробно описва. Оспорва иска за дължимото обезщетение в размер на 450 лв., т.к. уговорката между страните била ищецът да закупи ламинирания паркет, а той да го постави, без да се дължи заплащане на същия. Оспорва и иска за задатък, т.к. намира, че е имал право да го задържи, т.к. е заплатил част от задълженията на ищеца към снабдителните дружества. След прихващане на задълженията към тях останала да се дължи сумата от още 889,97 лв. разходи свързани с ползването на вещта. Оспорва заплащането на ремонта на канализационната тръба, защото намира, че същата е била запушена от ищцата вследствие на неправилно използване.

Ищецът по насрещния иск С.И.С. твърди, че след напускане на имота ответницата по насрещния иск останала задължена за сумата от 1399,97 лв., от които 1213 лв. за изразходвана ел. енергия и 186, 97 лв. задължение към ВиК дружеството. От общото задължение за консумативи прихванала сумата от 510 лв. - заплатен от ответницата по насрещния иск депозит, вследствие на което останала да се дължи сумата от общо 889,97 лв. С. претендира и сумата от общо 2482 лв. - обезщетение необходимо за отстраняване на щетите причинени от ответницата при ползването на имота, които подробно са описани в насрещната искова молба, както и законната лихва върху двете обезщетение от момента на завеждане на насрещната искова молба до окончателното изплащане на сумите.

Ответницата по насрещния иск счита, че същия е недопустим, т.к. собственик на имота не бил ищеца, а трето лице – „Комет“ ООД. Намира, че не дължи разходи за консумативи, т.к. през 2018 г. ищецът отдал намиращото се до имота хале на трети лица, като електроенергията захранваща имота се отчитала през общ електромер. След като не е имало разделност при ползването на имота отказва да заплати цялата сума. Оспорва и разходите свързани за отстраняване на щетите в имота. 

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства, направи следните фактически и правни изводи:

По иска по чл. 230, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД за сумата от 450 лв. – обезщетение за поправка на наетата вещ:

Ищецът следва да докаже, че вещта е била предоставена в ненадлежно състояние, което е наложило да направи разходи за поправката ѝ в размер на 900 лв., както и че между страните е налице уговорка половината от сумата да се заплати от ответника.

В тежест на ответника е да докаже възражението си, че е било уговорено между страните да постави ламинирания паркет без да заплаща цената му.

Съгласно допуснатото в съдебното заседание от 21.02.2020 г. изменение на иска, искът следва да се счита за предявен за сумата от 250 лв., която е стойността за половината от материалите от закупуването на ламинирания паркет.

Съгласно чл. 7. 1 от договора между страните наемодателят се е съгласил да бъде извършен ремонт на подовата настилка в двете спални помещения, като приема разходите да бъдат частично / 50 % / поделени. От заключението на назначената по делото съдебно-оценъчна експертиза /Приложение№ 3/ пазарната стойността по закупуването на ламинирания паркет и первази възлиза на общо 373,20 лв. с ДДС. Тази сума съгласно уговореното следва да се раздели на две, поради което дължимата от ответника сума по иска е 186, 60 лв., като до целия предявен размер сумата от 250 лв. искът следва да се отхвърли като неоснователен.

По иска по чл. 93 от ЗЗД за връщане на дадения депозит при сключване на договора за наем:

Ищецът следва да докаже кумулативното наличие на следните предпоставките: валидно възникнало правоотношение между страните, елемент от съдържание на което е задължението на страна да престира определена парична сума или друга материална ценност – задатък, за обезпечаване изпълнението на задълженията по главния договор, изпълнение на това допълнително задължение със сключването на договора, прекратяване на договора по предвидения за това ред.

В доказателствена тежест на ответника е да докаже възражението си, че е имал право да задържи депозита поради неизпълнение на договорно задължение /заплащане на дължими консумативи/.

От договора за наем от 10.11.2014 г. се установи, наличие на валидна облигационна връзка, която е прекратена с едностранно предизвестие на 27.06.2018 г. от страна на ответника и продължена в последствие за неопределен срок по реда на чл. 236, ал. 1 ЗЗД. С нея страните са предвидили заплащане на наемната цена и консумативните разходи за ел. енергия и вода за наетият имот от ищцата. Видно от чл. 2 от договора е, че при подписване му наемателят е внесъл по сметка на наемодателя сумата от 510 лв. - депозит, който следва да се върне в едномесечен срок след прекратяване на договора за наем. Този факт не се оспорва от ответника. Ответникът възразява срещу връщането на депозита, т.к. след прекратяване на договора за наем и освобождаването на имота са останали неплатени консумативни разходи за ток и вода. Установи се от представените от ответника системни бонове, фактури и разписки, изискуемостта на разходите незаплатени от ищцата, свързани с ползването на вещта, а също и размерът им, обосноваващ претенцията на ответника в общ размер на 1399,97 лв. С оглед изложеното ищцата дължи на ответника сумата 1399,97 лв., включваща разходи за В и К услуги и за ел. енергия за наетия имот (сбор от сумите 186,97 лв. за В и К услуги и 1213 лв. за ел. енергия), представляваща разходи свързани с ползването на наетия недвижим имот.

Основателно е направеното от ответника възражение за прихващане на претендираната от ищцата сума в размер от 510 лв. - депозит, съгласно уговореното между страните с договора за наем, с насрещното вземане на ответника за сумата от 1399,97 лв., представляваща консумативни разходи, свързани с ползването на недвижимия имот. Още с договора за наем страните са предназначили платения от наемателя депозит да послужи за заплащане разходите по имота, предмет и на предявения насрещен иск по чл. 232, ал. 2 ЗЗД. В конкретния случай е заявено възражение за прихващане с ликвидно вземане, което по същността си е позоваване на правна промяна и с него не се променя спорният предмет. По делото няма спор между страните по отношение основанието и размера, както на платения при сключване на договора за наем депозит, така и относно разходите за „В и К“ услуги и за ел. енергия за наетия имот, поради което следва да се приеме, че насрещните вземания между страните са ликвидни. В съдебната практика е изяснено съдържанието на понятието ликвидност на вземането – такова е вземането, което е безспорно по основание и е определено по размер - установено с влязло в сила съдебно решение или заповед за изпълнение или за което не съществува спор между страните по отношение на основанието и размера му, като именно последния случай е налице по делото. В посочения смисъл са Тълкувателно решение № 1 от 09.12.2013 г. по тълк. д. № 1 / 2013 г. на Върховен касационен съд, ОСГТК, т. 4., определение № 736 от 22.12.2015 г. по т. д. № 786 / 2015 г. на Върховен касационен съд, 2-ро тър. отделение и определение № 603 от 22.10.2018 г. по т. д. № 1006 / 2018 г. на Върховен касационен съд, 2-ро тър. отделение. Установи се съществуване на действителни насрещни изискуеми и ликвидни вземания за парични суми между ищцата и ответника по делото, поради което искът с правно основание чл. 93 ЗЗД за връщане на дадения от наемателя депозит следва да бъде отхвърлен, поради погасяване на претендираното вземане чрез прихващане с насрещното вземане на ответника.

По иска по чл. 231, ал. 2 от ЗЗД за поправка на канализацията на наетия имот за сумата от 1060 лв.

Ищецът следва да докаже, че е извършил необходими разноски за възстановяване нормалното функциониране на недвижимия имот, че наемодателят е отказал да ги извърши, размер на същите.

В доказателствена тежест на ответника е да докажа, че повредата е възникнала виновно от наемателя или да докаже възражението си, че ищцата неправило е ползвала канализацията в имота, поради което е предизвикала повредата.

Съдът намира, че ищцата не успя да проведе при условията на пълно и главно доказване, че в имота е извършван ремонт на канализацията в твърдения от нея обем, че стойността на същия е в размер на 1060 лв., че работата е била предприета уместно. По делото ищцата не представи документи установяващи извършването на твърдените от нея ремонтни дейности, наемането на специализирана фирма, нито обема на извършената работа. Действително разпитана е свидетелката А., която посочва, че е ангажирала специализирана фирма за почистване на канализация, която е извършила ремонт на същата, за което била издадена фактура на стойност 1040-1060 лв., но до приключване на първото заседание за разглеждане на делото, ищцата не представи и не посочи доказателства във връзка с възражението на ответника, че подобна услуга не е извършвана, или не е била резултат от неправилното използване на канализацията, което е довело до запушването ѝ. Това процесуално бездействие на ищцата, мотивира съда да приеме, че такъв ремонт не е извършван, а дори и да е извършван, то ответникът е поставен в затруднението да оборва твърденията на ищцата, при положение, че въобще не е ясно, какво е направено за почистване на канализацията, каква е била причината за задръстването ѝ и т.н. Основателно е защитното възражение на ответника, че повредата е в резултат на неправилното използване на канализацията от страна на ищцата, която с поведението си е напълнила канализационната тръба с косми и твърди предмети от отглежданите от нея кучета, за което са налични данни в разпитите на свидетелите Ч. и А.. На следващо място вещото лице, запознавайки се с находките на място е установило, че тръбата от канализационната система е била закрита и засипана, като трапът е обрасъл с трева, като визуално не може да се установи, какво е извършила фирмата изпълнител. Съобразно дадените по делото показания на А., снимките показани от К. по време на ремонта на тръбата, вещото лице е определило, че извършените дейности по отпушване на външната канализация на имота, в т.ч. и подмяната на участъка от счупената тръба възлиза на 101,25 лв. с ДДС. Представените от ищцата доказателства, изпратени на електронния адрес на вещото лице, а именно фактури № 565/21.06.2018 г., 573/20.06.2018 г. и 105/28.06.2018 г. съдът намира, че не следва да обсъжда, т.к. не са приети като доказателства по делото. Те не са представени в съдебно заседание в писмен вид, а прилагането им като част от експертизата, представлява заобикаляне на концентрационното начало за събиране на доказателства в гражданския процес. Видно от ксерокопията на фактурите е, че са издадени преди предявяване на настоящия иск, няма данни да са нововъзникнали или новооткрити. Ето защо дори и да са били извършени въпросните действия по отпушване на канализационните тръби, то този факт е останал неустановен по делото, поради пропуска на ищцовата страна своевременно да представи въпросните доказателства. Съобразно установеното по делото съдът намира, че искът е основателен до сумата от 101,25 лв. с ДДС и отхвърлен до целия предявен размер 1060 лв.

По насрещния иск с правно основание  чл. 232, ал. 2, пр. второ ЗЗД за плащане на разходите във връзка с използване на наетата вещ в размер на 889, 97 лв.

Ищцовата страна следва да докаже, че ответната е извършила разходи по време на ползване на наетия имот – разходи за ел. енергия и ВиК, както и техния размер.

В тежест на ответника е да докаже възражението си, че разходите са извършени не само от него, а и от ползвателите на съседния имот, които са се отчитали през общ електромер и водомер. В случай, че не докаже възражението си, следва да докаже плащане.

Ищецът по насрещния иск представя разписка от 13. 02. 2019 г. по фактура № **********/21.01.2019 г. ел. енергия на стойност от 447 лв., фактура **********/20.02.2019 ел. енергия за периода 04.01.2019 г. до 02.02.2019 г. за сумата 592,13 лв. и разписка от 01. 03.2019 г. на същата стойност, фактура № **********/05.03.2019 г. ел. енергия за периода 03.02.2019 г. до 01.03.2019 г. за сумата 173,87 лв. и касов бон от 05.03.2019 г. за същата сума, всички на обща стойност 1213 лв., както и разписки по фактури № 635464/01.01.2019 г., 640024/01.02.2019 г., 635464/01.03.2019 г., издадени от „ВиК – Р.“  за доставка на питейна вода на обща стойност 186,97 лв. Като беше посочено по - горе с част от депозита от 510 лв. ищецът по насрещния иск е заплатил разходите към снабдителните дружества в общ размер 1399,97 лв. Остатъкът е останал непогасен, поради което е дължим. Ответницата не проведе успешно доказване, че част от ползваната енергия и вода е консумирана от съседен на наетия обект. Напротив ищецът представя доказателства, че след напускането на имота от ответницата е сключил договор за наем с друго дружество, като същото е регистрирано като потребител, за което са представени писмените доказателства приложени по делото /стр. 121 до 128, протокол за смяна на партида и други/. Свидетелката А. посочва само, че е виждала хора в съседния имот, които са идвали на оглед за наемането му, но не и такива които да го ползват. Свидетелите Ч. и А. посочват, че само ответницата е ползвала имота и че не са виждали други наематели.  Ето защо съдът намира, че искът е основателен за целият предявен размер сумата от 889,97 лв.

Неоснователно е възражението на ответницата по насрещния иск, че този иск е недопустим, защото имотът е собственост на дружество “Комет“ ООД. Правната квалификация на предявените пред съд претенции се определя от съда, въз основа на изложените в исковата молба фактически обстоятелства. При изложени от ищеца-наемодател обстоятелства, че ответникът-наемател не е изпълнил договорното си задължение да заплаща консумативните разходи за наетото жилище на съответните предприятия и заявена претенция дължимите суми да бъдат заплатени от ищеца, правната квалификация на иска е за обезщетение за вреди от неизпълнение на договорно задължение - чл. 79, ал. 1, предл. второ ЗЗД, във вр. чл. 232, ал. 2 ЗЗД. Неплащането на свързани с ползването на вещта разходи за електроенергия и вода поражда отговорност и съответно вреда за наемодателя. Не е необходимо наемодателят да е собственик на вещта, т.к. отдаването под наем е акт на обикновено управление на вещта и затова наемодател може да бъде и лице, което не е собственик на вещта. Ето защо възражението е неоснователно, искът е допустим, а ищецът по насрещния иск е процесуално правно легитимиран да го предяви.

 По насрещния иск с правно основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД за заплащане на обезщетение на вредите причинени по време на ползване на вещта в общ размер на 2482 лв.

Ищецът следва да докаже фактите на нанесени на наетия имот повреди, както и размерът на сумата дължима за възстановяване на имота в първоначалното му състояние.

Ответникът следва да докаже възраженията си, че повредите са резултат от нормалното използване на имота.

В съдебно заседание ищецът по насрещния иск е оттеглил претенцията си за дървени касетки 550 бр., по 2 лв. бр., на обща стойност 1100 лв., и е изменил размера на предявения иск по пункт 1.2 като е увеличил същият от 1382 лв. на 1784,48 лв.

От представените по делото доказателства се установява, че отдаденият под наем имот не е бил ползван по предназначението му за живеене, с грижата на добрия стопанин, както и че е бил занемарен в санитарно – хигиенно отношение поради гледането на животни в него, които според показанията на свидетелката А. понякога са били 12, с малки кученца. Възражението на ответника по насрещния иск, че това са повреди вследствие на нормалното ползване на имота е неоснователно и поражда задължение да бъдат поправени повредите или да бъде заплатено обезщетение.

Видно от представените доказателства имотът е бил предаден на наемателката в добро състояние, към датата на подписване на договора и е върнат от ответницата по насрещния иск на 15. 02. 2019 г. с посочените в искането повреди и липси. Няма доказателства вещта да е била предадена от наемодателя с повреди и липси. Ето защо следва да се приеме, че констатираните вреди на 15. 02. 2019 г. са били реализирани по време на ползване на имота в периода 10. 11. 2014 г. до 14. 02. 2019 г. Констативния протокол, макар и непротивопоставим на ответницата, свидетелските показания на А. и Ч., че през наемния период ответницата е отглеждала в имота изключително голям брой кучета, описанието на повредите, приложените дигитални снимки, констатациите на вещото лице при извършения оглед на недвижимия имот, дават основание на съда да приеме, че същите са налице. Вещото лице дава подробно и мотивирано заключение за размера на повредите и липсите в имота, поради което съдът намира, че искът е доказан до предявения размер от сумата 1784, 48 лв. с ДДС. След като ищецът доказа предпоставките си по иска, съдът намира, че наемателят следва да бъде осъден на основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД да обезщети вредите, които е причинил по време на ползване на вещта. Ответникът не доказа твърдението си, че повредите са в резултат на обикновеното ползване на имота.

По разноските:

Предвид изхода на делото, както и с оглед обстоятелството, че по делото беше направен отказ на част от предявените претенции и от двете страни, съдът намира, че разноските следва да останат за тях така както са ги направили, поради което искането им за разноски следва да се отхвърли.

 

Така мотивиран, съдът

 

 

Р Е Ш И:

 

ОСЪЖДА С.И.С., ЕГН********** от гр. Г.Оряховица да заплати на И.К., ЛНЧ**********, със съдебен адрес: ***, на основание чл. 230, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД сумата от 186,60 лв., ведно със законната лихва от 20.03.2019 г. до окончателното изплащане на задължението, представляваща половината от цената дължима за закупуване на ламиниран паркет, като отхвърля иска до целия предявен размер сумата от 250 лв.

ОСЪЖДА С.И.С., ЕГН********** от гр. Г.Оряховица да заплати на И.К., ЛНЧ**********, със съдебен адрес: ***, на основание чл. 231, ал. 2 от ЗЗД сумата от 101,25 лв. с ДДС, ведно със законната лихва от 20.03.2019 г. до окончателното изплащане на задължението, представляваща стойността на извършените дейности по отстраняване на повреди във външната  канализация на имота, като отхвърля иска до целия предявен размер сумата от 1060 лв.

ОТХВЪРЛЯ предявения от И.К., ЛНЧ**********, със съдебен адрес: *** срещу С.И.С., ЕГН********** от гр. Г.Оряховица осъдителен иск с правно основание чл. 93 от ЗЗД за връщане на дадения депозит от сумата 510 лв. предаден при сключване на договора за наем между страните, като погасен чрез прихващане  с вземането на С. с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. второ от ЗЗД в размер на сумата общо 1399, 97 лв., представляваща платени разходи /консумативи ВиК и ел. енергия/ за ползване на наетия имот за отчетния период 01.01.2019 г. до 05.03.2019 г.

ОСЪЖДА И.К., ЛНЧ**********, със съдебен адрес: *** да заплати на С.И.С., ЕГН ********** от гр. Г.Оряховица, по приетия за съвместно разглеждане насрещен иск с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. второ ЗЗД сумата от 889, 97 лв., ведно със законната лихва от 10.05.2019 г. до окончателното изплащане, представляваща част от заплатените от С. разходи за ползване на наетия имот, находящ се в гр. Р., ул. ***  /консумативи – вода и ел. енергия, за отчетния период 01.01.2019 г. до 05.03.2019 г./

ОСЪЖДА И.К., ЛНЧ**********, със съдебен адрес: *** да заплати на С.И.С., ЕГН********** от гр. Г.Оряховица, по приетия за съвместно разглеждане насрещния иск с правно основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД за заплащане на обезщетение на вредите причинени по време на ползване на наетия имот, находящ се в гр. Р., ул. ***, в общ размер на 1784, 48 лв. с ДДС, ведно със законната лихва от 10.05.2019 г. до окончателното изплащане на задължението.

Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд – Велико Търново в двуседмичен срок от връчването му на страните.

Препис от решението да се връчи на страните на основание чл.7 ал.2 от ГПК.

 

                                                РАЙОНЕН СЪДИЯ: