О П Р
Е Д Е Л Е
Н И Е №1629
02.09.2019г. Град Бургас
Бургаски окръжен съд
граждански състав
На втори септември две
хиляди и деветнадесета година
В закрито заседание в следния състав:
Председател:
Иво Добрев
като разгледа докладваното от съдията Добрев гражданско дело номер 749 по описа за 2019 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е
образувано по искова молба от С.В.Ш., роден на ***г., гражданин на Република Казахстан, с
Единен номер: 710609300366, чрез пълномощника си адв. М.А., със съдебен адрес:***-29,
офис 8 срещу
„ТД Груп 55“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Бургас, ж.к. „Братя Миладинови“ бл. 117, вх. 1, ет. 3, ап. 7, представлявано от
управителите Светослав Добрев
Светославов и Кристина Валентинова Кирякова за осъждане
на ответника
да заплати на ищеца следните суми: сумата от 13 891
евро, която сума се дължи на отпаднало основание по предварителен договор за
покупко- продажба на недвижим имот от 14.01.2015 г. и споразумение от
31.01.2019 г.; сумата от 1 000 евро, представляваща неустойка, дължима по предварителен
договор за покупко – продажба на недвижим имот от 14.01.2015 г. и споразумение
от 31.01.2019 г.; сумата от 528,67 евро, представляваща законна лихва върху
главницата от 13 891 евро, за периода от 07.01.2019 г. до 23.05.2019 г. и
сумата от 30,32 евро, представляваща законна лихва върху главницата от
1 000 евро, за периода от 07.01.2019 г. до 23.05.2019 г., ведно със
законните лихви от датата на предявяване на исковата молба до окончателното
плащане на присъдените суми. Претендират се направените в производството
разноски, както и разноските по производство за обезпечаване на иска по ч.гр.д.
№ 532/2019 г. по описа на съда.
Съдът е изпратил препис от исковата молба и приложенията към нея на
ответника, като му е указана възможността да поде писмен отговор в законния
едномесечен срок, задължителното съдържание на отговора и последиците от
неподаването му и неупражняването на права.
В определеният от съда едномесечен срок,
ответникът е депозирал писмен отговор на исковата молба.
При това положение съдът намира, че книжата по делото са разменени редовно.
Исковата молба е предявена
съобразно правилата за родова и местна подсъдност, като отговаря на законовите изисквания за надлежно упражняване на иск.
До
настоящия момент не са станали служебно известни на съда факти или
обстоятелства, които след проверка за възникването им, да водят до извода, че
са налице процесуални пречки за разглеждането на спора. Не е констатирано
наличие на други отрицателни процесуални предпоставки или отсъствие на
положителни такива, относно съществуването или надлежното упражняване на
правото на иск, водещи до недопустимост на предявените искове.
Съдът намира, че в настоящото определение следва да включи и проекта си за доклад по делото на осн. чл. 140, вр. чл. 146 ГПК.
Проект за доклад:
Ищецът
твърди, че на 14.01.2015 г., в качеството си на купувач сключил с ответника
предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот. По силата на
посочения договор, ответникът се задължил да изработи и да прехвърли на ищеца
правото на собственост върху апартамент С501 с площ от 40,64 кв. м., състоящ се
от коридор, стая с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и балкон, при
граници: изток – външен зид, запад – коридор, север – общи части, юг –
апартамент С502, отгоре – апартамент С601, отдолу – апартамент С401, разположен
на пети етаж от жилищна сграда „Aphrodite Gardens“,
построена върху ПИ с идентификатори 51500.507.145 и 51500.507.146 по плана
курортен комплекс Слънчев бряг, по КККР на град Несебър, ул. „Несебър“, ведно с 8,53 кв. м. от общите
части на сградата процент от идеални части от правото на строеж върху терена.
За изпълнението на тази договореност, ответникът се задължил да изгради сграда
и да завърши напълно имота предмет на договора в срок до 31.12.2016 г., като в
същия срок следвало да прехвърли на ищеца в нотариална форма правото на
собственост върху имота и да му предостави копие от акт обр. 15 и разрешение за
ползване на сградата. Като насрещно задължение на купувача било предвидено,
последния да заплати обща цена за имота в размер на 40 600 евро, която
следвало да бъде заплатена по следния начин: 12 000 евро в срок до
14.02.2015 г., а останалата сума в размер на 28 600 евро – при оформяне на сделката по нотариален
ред в срок до 31.12.2016 г. Към предварителния договор бил сключен и анекс № 1
от 10.02.2015 г., с който ответникът се задължил да предаде имота с монтирана
кухня.
Излагат
се твърдения в исковата молба, че ищецът – купувач е изправна страна по предварителния
договор, тъй като бил изпълнил всички свои задължения в срок. Твърди се от
ищцовата страна, че на ответника – продавач била заплатена обща сума от
17 376 евро. Плащането било извършено на четири вноски както следва: на
10.02.2015 г. - 15 650 лева, равняващи се на 8 002 евро, и заплатена
банкова такса в размер на 31,30 лева; на 23.02.2015 г.-3 974 евро; на
08.02.2016 г. – 4 000 евро; на 09.01.2017г.- 1 400 евро. Подчертава
се факта, че страните са уговорили едновременност на престациите за заплащане
на последната вноска от продажната цена и прехвърляне на правото на собственост
от продавача в нотариална форма, но тъй като ответникът не изпълнил
задължението си, за ищеца не било възникнало основание за заплащане на остатъка
от задължението му за цената на имота.
Заявява
се на следващо място, че ответникът е неизправна страна. В тази връзка се
навеждат фактически твърдения, че „ТД Груп 55“ ЕООД, в качеството си на
продавач не е изпълнил задълженията си по предварителния договор – да изгради
сграда и да завърши напълно имота, предмет на договора в срок до 31.12.2016 г,
както и да представи на купувача копие от аокт обр. 15 и разрешение за ползване на изградената сграда. На следващо място се проследява
изменението на плана през годините по отношение на поземлените имоти с
идентификатори 51500.507.145 и 51500.507.146, в които е следвало да се изгради
сградата, в която е трябвало да се намира процесния имот като се почва, че след
последното изменение те са идентични с имот с идентификатор 51500.507.656 по КК
на град Несебър. Ищецът се позовава на извадка – справка от електронния
регистър на Службата по вписвания гр. Несебър, отнасяща се до имот с
идентификатор 51500.507.656, съгласно която този имот е собственост на „Бон
Марше“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление в гр.
Пазарджик. Посочва се още, че съгласно извадка – справка от електронния
регистър на Службата по вписвания гр. Несебър по партидата на посоченото
дружество, се установявало, че то е собственик на ПИ с идентификатори
51500.507.145 и 51500.507.146. Твърди се, че за имот с идентификатор
51500.507.656 не са налице данни за учредено право на строеж на ответника.
Поради факта, че ответникът не е нито собственик на имота, нито носител на
право на строеж, се прави извод, че липсва правно основание да му бъде издадено
разрешение за строеж в този имот, съответно не е възможно да има качеството на
възложител за изграждането на строеж, предмет на предварителния договор.
Излагат
се твърдения от ищеца, че в ПИ с идентификатор 51500.507.656 били изградени
седем броя сгради със съответни идентификатор от 51500.507.656.1 до
51500.507.656.7, като търговецът „Бон Марше“ ЕООД бил продал различни
самостоятелни обекти от сгради с идентификатори от 51500.507.656.1 до
51500.507.656.4. От посоченото се прави извода, че именно „Бон Марше“ ЕООД е
възложител на строежите на сградите в ПИ с идентификатор 51500.507.656, върху
който ответникът се задължил да изгради процесния имот. Изтъква се
обстоятелството, че сключения между страните предварителния договор, не
предвиждал възможност ответното дружество да изпълни поетите от него
задължения, чрез трети лица.
Посочва
се също така в исковата молба, че с нотариален акт № 79, том I, рег. № 1029, дело № 69 от 27.02.2018 г. на нотариус
Линка Чуткина с район на действие - Районен съд Несебър, търговецът „Бон Марше“
ЕООД продал на Михаил Айгензеер, гражданин на Германия, самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 51500.507.656.3.29 по КК и КР на гр. Несебър, общ. Несебър,
област Бургас, с адрес: гр. Несебър, п.к. 8230, к.к.“Слънчев бряг - запад“, ет. 5, aп. С 501, като самостоятелен обект в сграда № 3, разположена в
ПИ с идентификатор 51500.507.656, предназначение - Жилище, апартамент, на площ от 40.64 кв. м. заедно с прилежащи части 8,64 кв.м. и идеални части от
правото на строеж върху ПИ, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж:
51500.507.656.3.30; под обекта - 51500.507.656.3.21; над обекта -
51500.507.656.3.33, съгласно схема
№15-130242/ 23.03.2017г. на СГКК Бургас, който СОС, съгласно архитектурно
описание, представлява апартамент С 501, разположен на петия етаж на
сградата, с площ от 40,64 кв. м., състоящ се от дневна с трапезария и кухненски
бокс, спалня, баня с WC, антре и балкон, при граници: на изток: външен зид;
юг: апартамент С 502; запад: коридор и стълбище; север: стълбище и външен зид;
отгоре: покрив и апартамент С 601; отдолу: апартамент С 401, в едно с 0,595 %
ид. ч. от общите части на сградата, равняващи се на 8,64 кв. м., както и 0,595%
от правото на строеж върху терена върху който е построена. Отбелязва се обстоятелството, че при съставянето на
посочения нотариален акт е представено разрешение
за строеж № 150/28.03.2014 г. на главен архитект при Община Несебър и констативен
протокол по чл. 181 от ЗУТ № 011/26.01.2018 г. с констатирана степен на
завършеност в „груб строеж“. Предвид изложеното се прави извод, че за
ответникът е била налице обективна невъзможност да изпълни задължението си и да
прехвърли на ищеца правото на собственост върху имота, предмет на
предварителния договор преди 31.12.2016 г.
Твърди се на следващо
място, че ищецът развалил процесния предварителен договор, считано от датата на
получаване на изпратената от него нотариална покана, която съгласно направеното удостоверяване на нотариус Линка
Чуткина била получена от ответника на 06.12.2018 г. Договорът бил развален на
основание т. 13, раздел V. Уточнява се, че съгласно посочената клауза, при
забавяне на изпълнението на задължението на продавача с повече от 60 календарни
дни, да прехвърли правото на собственост върху процесния имот на купувача до
31.12.2016 г., или да при неизпълнение на т. 4 и 5 от същия, купувачът има
право да развали договора поради неизпълнение с писмено уведомление, като в този
случай продавача дължи връщане на платените по договора суми ведно с неустойка
в размер на 1 000 евро. Заявява се отново, че продавачът – ответник не е
изпълнил горепосочените си задължения, което неизпълнение продължава и до
настоящия момент. Поради изложеното се заявява, че били налице всички основания
за разваляне на договора, а неизпълнението от страна на ответника било виновно,
тъй като е приел паричните престации от ищеца, без да е имал обективна
възможност да изпълни насрещните си задължения. Ищецът счита, че в случая на
основание т. 13 от процесния договор имал правото да го развали без даване на
подходящ срок за изпълнение. Твърди се, че била приложима и разпоредбата на чл.
87, ал. 2 от ЗЗД, тъй като правото на собственост върху недвижимия имот, предмет
на предварителния договор било прехвърлено на трето лице, поради което за
продавача е станало невъзможно изпълнението на задължението му - да го
прехвърли на купувача. Посочва се, че в резултат на обратното действие от
развалянето на договора, ответникът е получил нещо с оглед на отпаднало
основание, поради което е длъжен да го върне на ищеца. С горепосочената
нотариална покана, ответникът бил поканен да върне на ищеца платената от него
сума в размер на 17 376 евро, по посочена банкова сметка, ***о й. Поради
липса на плащане в посочения срок, били изпратени с електронни писма, два броя
покани за плащане на парично задължение.
Посочва
се на следващо място от ищеца, че на 31.01.2019 г. било сключено споразумение,
с цел уреждане на отношенията между страните. С посоченото съглашение страните
приели за безспорно, че ищецът в изпълнение на предварителния договор бил
заплатил на ответника сумата в размер на 17 400 евро. Разликата между
платената по предварителния договор сума в размер на 17 376 евро и
потвърдената със споразумението сума в размер на 17 400, се дължала на
направени от ищеца разходи за банков превод в размер на 31,30 лева и
превалутиране от евро в лева на първата вноска. Според ищецът, с подписването
на споразумението ответникът признавал, че е получил престираната по договора
като продажна цена сума в размер на 17 400 евро и дължи връщането й. Било
уговорено тази сума да бъде върната на няколко вноски, но ответникът не
изпълнил поетото задължение. По сметка на ищеца постъпило единствено частично
плащане в размер на 3 485 евро, което било направено след падежа на
първата вноска. Това обосновавало правото на ищеца да търси правата си за
събиране на дължимите му суми, включително дължимите му неустойки и лихви,
както и направените от него разноски. Сочи се за всяка една от исковите
претенции какво представлява и на какво основание се дължи от ответника.
При
условията на евентуалност се прави искане, в случай, че не бъде установено надлежно
разваляне на предварителния договор от 2015 г., исковата молба да послужи като
писмено изявление, пораждащо ефекта на развалянето. Представят се доказателства
и се претендират разноски.
Ответникът „ТД Груп 55“ ЕООД в подадения от него
отговор не оспорва факта на сключен предварителен договор между страните и
извършените по него плащания. Твърди обаче, че ищецът не е изпълнил
задължението си по договора да заплати на ответника в срок до 14.02.2015 г.
сумата от 12 000 евро. Поради това неточно изпълнение и по настояване на
ищеца, генерално били предоговорени условията на предварителния договор, но
анексите не били сключени в писмен вид, поради невъзможността на ищеца да ги
подпише, тъй като се намирал в чужбина. Заявява се, че с тези последващи
договорки били променени размера и сроковете за заплащане на погасителните
вноски, както и срока за сключване на окончателния договор, като последният бил
отложен за дата, последваща датата на последната погасителна вноска. Това
обстоятелство се установявало от конклудентните действия на ищеца, който
изплащал продажната цена на имота според допълнително договореното, а именно
над първоначално договорената сума от 12 000 евро и в срокове след
първоначално договорения за първата вноска.
Ответникът заявява, че не могат да му бъдат
противопоставени, представените от ищеца уведомления и нотариални покани,
доколкото същите не са съобразени с допълнителните уговорки между страните за
изменение на начина на заплащане на продажната цена и срока за сключване на
окончателен договор. Ответникът счита, че тезата му се подкрепя и от
представеното по делото споразумение между страните, с което те се били
съгласили доброволно да прекратят действието на предварителния договор, както и
че по реда на същото купувача разполага с правото да събира вземанията си, в
случай на неизпълнение на задълженията на продавача. Поддържа мнение, че
липсват надлежни доказателства за неизпълнение на задълженията му по
предварителния договор.
Ответникът декларира също така желание за
постигане на споразумение между страните, с което да уредят отношенията си по
възникналия спор. Прави доказателствени искания. Претендира разноски.
Ищецът е предявил при условията на обективно и кумулативно
съединяване, осъдителни искове с правно основание в чл. 55 ал. 1 предл. 3 ЗЗД,
чл. 92 от ЗЗД и такива по чл. 86 от ЗЗД.
По делото не са налице признания на права.
Не се спори между страните, че между тях е подписан предварителен договор от 14.01.2015 г., за покупко-продажба на процесния недвижим имот.
Няма обстоятелства, които да са служебно или общоизвестни, поради което да се явяват ненуждаещи се от доказване.
По отношение на разпределението на
доказателствената тежест:
Съгласно чл. 154 от ГПК всяка страна е длъжна да
установи фактите, на които основава своите искания и възражения.
Ищецът носи тежестта да установи при условията на
пълно и главно доказване валидно сключен предварителен договор между страните; предаването
на сумата от 13 891 евро на ответника; разваляне на предварителния договор
от 14.01.2015 г.; наличието на основанията на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД. По
иска с правно основание чл.92 от ЗЗД ищецът следва да докаже при условията на
пълно и главно доказване настъпването на
тези факти, които пораждат правото му да претендира неустойка, а именно валидно
сключен предварителен договор за прехвърляне на правото на собственост по
отношение на процесния имот с уговорена със същия договор неустоечна клауза за
разваляне на договора поради неизпълнение на задълженията на продавача. По исковете по чл. 86 от ЗЗД, следва
да бъде доказан размера на претендираните лихви.
Претенцията на ищеца за разноски по обезпечителното производство, налага прилагането на доказателства за
провеждането на такова и техния
размер.
Ответникът трябва да установи при условията на
пълно доказване, че е налице валидно изменение на клаузите на предварителния
договор от 14.01.2015 г., че е изпълнил
задълженията си по договора, както и всички свои останали правопораждащи и
погасяващи възражения.
По отношение на доказателствени искания:
Ищецът е представил
писмени доказателства, които следва да се приемат, поради допустимостта и
относимостта им към спора.
Направено е доказателствено искане от ищцовата страна за допускане и извършване на съдебно - техническа експертиза. Съдът намира, че то следва да бъде уважено, тъй като поставените към вещото лице въпроси са относими към предмета на спора и ще послужат за неговото правилно разрешаване.
Изясняването на посочените от ответникът
обстоятелства, за които се иска събиране на гласни доказателства не може да се
установи чрез разпит на свидетел, тъй като, съгласно чл. 19, ал. 1 от ЗЗД, предварителният договор за сключване на определен окончателен
договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва
да се сключи в писмена форма,
следователно и измененията му следва да бъдат в същата форма, поради което това
искане не следва да се уважи.
По направените от ищеца доказателствения искания за задължаване на ответника и на трето неучастващо по делото лице - „Бон Марше“ ЕООД, да
представят находящи се в тях конкретно посочени писмени документи, съдът ще се произнесе в съдебно заседание.
По изложените съображения и на основание
чл.140 ГПК съдът
О П
Р Е Д
Е Л И :
НАСРОЧВА делото за 09.10.2019г. от 14.00 часа, за
която дата и час да се призоват страните, като им се връчи препис от настоящото
определение, а на ищеца и препис от
писмения отговор на ответника.
ПРИЕМА представените от ищеца писмени
доказателства.
ДОПУСКА извършването на съдебно техническа експертиза, която да отговори на поставените от ищеца въпроси, като определя депозит за възнаграждение на вещото лице, вносим от ищеца в размер на 300 лева по депозитната сметка на Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от получаване на препис от настоящото определение.
НАЗНАЧАВА за вещо
лице Мариета Рускова Гълъбова, която да се уведоми след внасяне на депозита.
НЕ ДОПУСКА разпит на свидетел на страната на
ответника.
УКАЗВА на ищеца на основание чл. 146,
ал. 2 от ГПК да представи препис от обезпечителната заповед и доказателства за
сторените разноски в производството по обезпечаване на бъдещ иск.
УКАЗВА на ищеца,
че по направените от него искания за задължаване на ответника и трето
неучастващо по делото лице - „Бон Марше“ ЕООД да представят, находящи се в тях и конкретно посочени в исковата молба и
молба от 04.06.2019 г. писмени доказателства, съдът ще се произнесе в съдебно
заседание.
Определението
е окончателно.
Съдия: