№ 421
гр. Варна, 14.06.2023 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на дванадесети юни
през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Ралица Ц. Райкова
при участието на секретаря Жасмина Ив. Райкова
Сложи за разглеждане докладваното от Ралица Ц. Райкова Търговско дело №
20223100900108 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 09:47 часа се явиха:
Ищецът „СОЛАР ЕС“ ЕООД, представлявано от Кирил Олегов
Кирилов – Управител, редовно призован, представлява се от адв. Е. С.,
редовно упълномощена и приета от съда отпреди.
Ответницата З. Д. Д., редовно призована, не се явява лично,
представлява се от адв. Д. Н., редовно упълномощена и приета от съда от
днес.
Ответникът „ДЕЛТА ХИЛ 2020“ ООД , редовно призован, не се явява
законен представител, представлява се от адв. Д. Н., редовно упълномощена
и приета от съда от днес.
Вещото лице Ж. Н. Б., редовно призована, явява се лично, депозира
заключение в срока по чл. 199 от ГПК.
ПО ХОДА НА ДЕЛОТО
Адв. С.: Да се даде ход на делото.
Адв. Н.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото,
поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
СЪДЪТ констатира, че производството по делото е отложено за
1
събиране на допуснати доказателства.
СЪДЪТ докладва молба с вх. № 12325/18.05.2023 г. от З. Д., ведно с
Постановление за възлагане № 260003/22.06.2021 г.
Адв. С.: Не възразявам да се приеме.
Адв. Н.: Да се приеме.
СЪДЪТ намира, че следва да приобщи към материалите по делото,
представеното от З. Д. с молба с вх. № 12325/18.05.2023 г. Постановление за
възлагане № 260003/22.06.2021 г., поради което и
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА към материалите по делото Постановление за
възлагане № 260003/22.06.2021 г.
СЪДЪТ, докладва постъпило заключение вх. № 13722/02.06.2023 г. на
допуснатата съдебно-оценителна експертиза, като констатира, че същото е
депозирано в срока по чл. 199 ГПК.
Адв. С.: Нямам възражения по изслушването.
Отв. Д.: Нямам възражения по изслушването.
СЪДЪТ пристъпи към изслушване на допусната съдебно-оценителна
експертиза, с оглед, като констатира, че вещото лице е със снета самоличност
по делото.
Вещото лице Б.: Моля само да имате предвид, че в предходно съдебно
заседание, когато сте снели самоличността ми, погрешно е записано 62
години. Аз съм на ****.
Поддържам представеното заключение.
На въпросите на адв. Н.:
Вещото лице Б.: Използвала съм сравнителен подход. Има различни –
приходен, вещен.
Дотолкова, доколкото нямам никакви документи за строителни книжа
по делото, не бих използвала вещен. Няма никъде упоменато с точност кога е
построена сградата, кога е започната да се строи и т.н. Това са неща, които са
основни за вещния метод. По приходния метод, бяха ми предоставени без
договор само устно какъв е наема, който се ползва в настоящия момент.
Направила съм за себе си такива изчисления и те съответстват на това, което
2
съм дала като сравнителен метод. Поради факта, че там не е дадено за каква
квадратура, каква е примерно, за колко квадратни метра какъв е наема, няма
как точно да изчислявам по приходния метод. Т.е. ще се получи
приблизително същата стойност, ако се приложи приходния метод за
оценяване. При прилагане на приходния метод, приблизително разликата в
оценката ще бъде по-малка от 1 000 лв. в сравнение със сравнителния. Не
мога да кажа поради факта, че нямам документ да видя, че това е така и
нямам договорите за сключен наем…
Адв. Н.: На стр. 3 от заключението казвате, че сравнителният подход
извежда стойност, като сравнява обекта/актива, предмет на оценка, с
идентични или сходни/подобни обекти/активи, за които е налична ценова
информация. А като отидем на стр. 8, където е таблицата с приложения
сравнителен метод, моля да ни кажете по кои критерии установихте
идентичност и сходство между оценявания имот и другите имоти, с които
сравнявате.
Вещото лице Б.: Използвано е търговски помещения и обекти в същия
район. Това е основното. Приблизително със същото време на строителство и
тухлени. Това е което се използва.
Адв. Н.: Като се има предвид статута на имота, в случая магазин, има
ли в практиката разлика в цената на кв. м. търговска площ за офис и такава за
магазин? Не е ли вярно, че търговската площ за магазин е с по-висока цена?
Вещото лице Б.: Всички помещения на стр. 8 в табл., сравнение № 1, №
2 и № 3, са със статут на търговски помещения. Пише търговски помещения,
магазин и в настоящия момент се ползват за нещо друго. И тези имоти, които
в момента разглеждаме също са със статут на магазин, но не се ползват като
магазин към настоящия момент. Цената на кв. м. за магазин зависи какъв
магазин е. Статутът е търговско помещение. Дали ще се ползва за офис,
магазин, зависи къде се намира, какъв е предмета на дейност на магазина.
Адв. Н.: Първия имот, който съпоставяте на стр. 8 е със статут на офис,
четири отделни помещения. Намирате ли сходство идентично с имота,
предмет на оценка в експертизата?
СЪДЪТ отклонява въпроса на адв. Н..
На въпросите на СЪДА:
3
Вещото лице Б.: Това, че първия обект на стр. 8, който съм взела е със
статут за офис и го използвам за обект за сравнение, не намира отражение в
цената на кв.м. за офис и цената на кв. м. за магазин. Пише, че е търговско
помещение. В момента се ползва като офис. Така както същност и тези
обекти, които към настоящия момент са със статут на магазини, но се ползват
като офиси. Нито един от обектите не се ползва като магазин. Всички се
ползват като офиси в настоящия момент. В случая от това, че примерно е
разделена една огромна площ на по-малко и се ползва от различни наематели,
даже наемът е по-висок. Приходът е по-висок, отколкото ако се ползва като
един по-голям обект.
Страните заявиха, че нямат повече въпроси към вещото лице.
СЪДЪТ намира, че представеното заключение на вещото лице изчерпва
задачите на допуснатата съдебно-оценителна експертиза и е от значение за
изясняване на спора, поради което следва да бъде приобщено към
доказателствения материал по делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА заключението на вещото лице по изготвената
съдебно-оценителна експертиза към доказателствата по търговско дело №
677/2022 г. на ОС – Варна.
СЪДЪТ докладва Справка-декларация представена със заключението,
за сумата от 300.00 лева.
ОПРЕДЕЛЯ окончателно възнаграждение на вещото лице в размер на
300.00 лева, за изготвяне на експертизата, което е в рамките на първоначално
определения депозит.
ДА СЕ ИЗПЛАТИ сумата от 300 лева /изд. РКО – 300 лв. по вн. б. от
18.05.2023 г./.
Адв. Н.: Уважаема госпожо Председател, оспорвам изцяло
заключението. То е необосновано и поражда съмнение за неговата
правилност. Пазарната оценка дадена в заключението е изключително
занижена. В пъти по-ниска спрямо реалната пазарна цена на двата оценявани
имота. В подкрепа на това представям и моля да приемете експертна оценка
за опреД.е пазарната стойност на магазин за строителни материали с препис
за ищцовата страна. Тази оценка е изготвена в хода на производството по изп.
4
д. 778/2022 г. по описа на ЧСИ Надежда Денчева, относно същия имот. Видно
от тази оценка, пазарната стойност на обекта, предмет на оценяване към
13.01.2023 г., е в размер на над 2 500 000 лв. Т.е. в пъти над пазарната оценка
спрямо заключението на инж. Ж. Б., което е малко над 720 000 лв.
Прави впечатление, че вещото лице Б., при формиране пазарната оценка
на имота е използвала единствено сравнителния метод. И то считам, че при
оскъдни изходни данни за други продавани имоти, следва да се приложат
поне два метода за оценяване, така както е в представената в днешно съдебно
заседание експертна оценка.
Същевременно прави впечатление факта, че вещото лице Б. е
съпоставило цената на кв. м. с предлагани в интернет портал „imot.bg“, имоти
в същия район, които са със значително по-малка площ и възможности за
разгръщане на търговската дейност. Както и възможност за ползване на
паркоместа пред търговския обект. Считам, че оценяваният с настоящото
дело обект/магазин за строителни материали, би имало значително по-висока
действителна пазарна стойност, ако същата беше формирана при прилагане и
на така наречения приходен метод на пазарна оценка. И който цената се
определя и на база очакваните приходи от обекта. Същите съображения
имаме и по отношение на оценката на втория оценяван обект, а именно
магазин за хранителни стоки, чиято оценка считаме също, че е изключително
занижена. Ето защо считаме, че обективна и точна пазарна оценка на двата
имота, предмет на съдебно-оценителна експертиза по настоящото дело, би
могла да се даде единствено като всестранно разглеждане на поставения в
експертизата въпрос, което според нас не е направено от инж. Б.. Т.е. считаме,
че задачата не е изпълнена и молим да допуснете повторна съдебно-
оценителна експертиза, на осн. чл. 201 от ГПК. Да се извърши от друго вещо
лице със същата задача, като вещото лице приложи поне два метода за
пазарна оценка на имотите каквато е добрата практика при оценяване на
недвижими имоти. Моля да допуснете и допълнителна задача към повторната
съдебно-оценителна експертиза във връзка с изявлението на инж. Б., че би
имало отклонение в пазарната оценка, в случай, че се приложи приходният
метод за оценка, а именно: вещото лице да определи пазарната оценка на
имота, като приложи и приходния метод на оценка.
Адв. С.: Уважаема госпожо Председател, във връзка с приемането като
5
доказателство по делото на експертната оценка от 16.01.2023г., моля да
оставите това искане без уважение. Считам, че това доказателство не е ново,
т.е. ответниците са имали достатъчно време и възможност да го представят, а
наред с това същото е изготвено в съвсем различно производство, поради
което считам, че е абсолютна пречка за приемането му като доказателство по
настоящото производство.
Що се отнася до искането за назначаване на повторна експертиза, при
това с допълнителна задача, считам че искането е неоснователно. Не са
налице нито едно от основанията на чл. 201 от ГПК за допускане на повторна
или допълнителна задача към вещото лице. Вещото лице отговори
изчерпателно, обосновано и точно на всички зададени въпроси на ответника.
Наред с това въпроси, досежно втория оценяван имот, изобщо не бяха
зададени, за да може вещото лице да отговори. В този смисъл твърденията, че
оценката на втория имот била занижена, са изцяло голословни и
неподкрепени с никакви факти и доказателства.
Що се отнася до становището какви методи следва да бъдат използвани,
съдът неколкократно даде указания и възможност на ответниците да
представят необходимите доказателства, за да може вещото лице да изпълни
поставените му задачи. Но въпреки това те не сториха това, поради което
следва да понесат и санкцията, която съдът изрично им указа. Т.е. повече
доказателства в тази насока не следва да бъдат събирани.
Експертизата е обоснована и точна, считам, че именно сравнителният
метод дава най-точна оценка на обследваните имоти, а именно който е
използвал и вещото лице. Освен всичко изложено считам, че твърдението за
отлика в размер на по-малко от 1 000 лв. в цената на имот, който струва и е
оценен на над 225 000 лв. е по-малко от 1 % и считам за явно незначително.
СЪДЪТ, по така направените доказателствени искания, намира
следното: на първо място по отношение на така представеното в днешно
съдебно заседание писмено доказателство, съдът намира за преклудирано
правото да бъде представено, доколкото в предходно съдебно заседание и с
определението за насрочване, съдът предостави няколкократна възможност
на ответниците да си формулират надлежно исканията и да представят всички
относими към предмета и задачата, допусната от съда, писмени и всякакви
други доказателства.
6
По отношение на предпоставките по чл. 201 от ГПК, съдът намира, че
същите не бяха обосновани, отговорите на вещото лице бяха достатъчно
точни и ясни в днешното съдебно заседание.
Останалите искания по естеството си също са преклудирани по
отношение на начина, по който да бъде изготвена експертизата предвид, че
съдът предостави възможност на страната няколкократно да стори това.
С оглед на горното, СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането за приемане като писмено
доказателство по делото представената в днешно съдебно заседание
експертна оценка и прилага същата към корица на дело.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането за допускане на повторна
съдебно-оценителна експертиза, както и искането за поставянето на
допълнителна задача.
Адв. С.: Нямаме други доказателствени искания. Представям и моля да
приемете списък на разноските, ведно с Фактура № ******, Платежно
нареждане за кредитен превод 2 бр., Разписка за извършено плащане 3 бр.,
Платежно нареждане към Агенция по вписванията, Фактура № ******,
Платежно нареждане за кредитен превод от 18.02.2022 г., Регистрация по
ДДС и 2 бр. вносни бележки, доказателства за извършено плащане.
Адв. Н.: Нямаме други доказателствени искания. Представям и моля да
приемете списък на разноските.
Правя възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение, по
отношение на останалите разноски оставям на съда за преценка.
СЪДЪТ намира, че следва да приобщи към материалите по делото
представените в днешно съдебно заседание списъци с разноски, поради което
и
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА към материалите по делото представените в
днешно съдебно заседание от ищцовата страна списък с разноски, ведно с
Фактура № ******, Платежно нареждане за кредитен превод 2 бр., Разписка
за извършено плащане 3 бр., Платежно нареждане към Агенция по
вписванията, Фактура № ******, Платежно нареждане за кредитен превод от
7
18.02.2022 г., Регистрация по ДДС и 2 бр. вносни бележки.
ПРИЕМА и ПРИЛАГА към материалите по делото представеният в
днешно съдебно заседание от ответната страна списък с разноски.
СЪДЪТ, приканва страните да уредят доброволно възникналия
помежду им спор – чрез сключване на спогодба или чрез съдействие на
медиатор в Центъра по медиация.
Адв. С.: На този етап…няма как.
Адв. Н.: Мисля, че трудно може да се постигне споразумение.
СЪДЪТ, като взе предвид поведението на страните намира, че са
налице предпоставките за даване ход на устните състезания, поради което и
на основание чл. 149, ал. 1 от ГПК
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ
Адв. С.: Уважаема госпожо Председател, моля да постановите решение,
с което да уважите предявените искове с правно основание чл. 135 от ЗЗД.
Моля да обявите за относително недействителни спрямо доверителя ми
„СОЛАР ЕС“, на договор за покупко-продажба и учредяване на законна
ипотека върху недвижим имот, подробно описан в исковата молба. Считам,
че от събраните в хода на производството доказателства безспорно се
установиха предпоставките за уважаване на исковата претенция. А именно, че
ищецът е кредитор на ответницата З. Д., като същата се е разпоредила със
свое имущество и е действала така щото да се окажат вещни тежести и права
на трети лица върху него, с което очевидно го е увредила. Налице е и знание
за увреждането и у лицето, с което З. Д. е договаряла, доколкото същата е
́
била и управител и съдружник в дружеството приобретател, вторият
ответник.
Предвид изложеното, моля да уважите исковете. Моля да ни присъдите
сторените разноски, както в исковото производство, така и в това по
обезпечение на иска списък, за което сме представили.
Адв. Н.: Уважаема госпожо Председател, моля да постановите решение,
с което отхвърляте предявените искове като неоснователни и недоказани.
Считам, че ищцовата страна не доказа налично всички елементи от
фактическия състав за уважаване предявения иск по чл. 135 от ЗЗД.
8
Моля да ми бъдат присъдени сторените по делото разноски.
Моля да ми бъде предоставен срок за писмена защита.
СЪДЪТ, като взе предвид, че делото е разяснено, на основание чл. 149,
ал. 2 ГПК обявява устните състезания за приключили и посочва, че ще обяви
решението си в законоустановения срок.
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на ответниците да представят писмена защита,
в десетдневен срок, считано от днес.
Адв. Н.: Моля да имате предвид като съдебен адрес на двамата
ответници по делото моя адрес на кантора, а именно:
***********************.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което е приключило в 10.13
часа.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
Секретар: _______________________
9