Р Е Ш Е Н И Е
№ I-157
20.12.2019г., гр. Бургас
В И М Е Т О
НА Н А Р О Д А
БУРГАСКИЯТ
ОКРЪЖЕН СЪД, II- ро Гражданско отделение, I – ви въззивен граждански състав, в публично
съдебно заседание, на двадесети ноември две хиляди и деветнадесета година, в
следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Мариана КАРАСТАНЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: Пламена ВЪРБАНОВА
мл.с. Марина МАВРОДИЕВА
при секретаря Ани
Цветанова, като разгледа докладваното от младши съдия Марина Мавродиева в.гр.д.
№ 1591 по описа за 2019г. на Бургаски окръжен съд, за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е
по реда на чл.258 и сл. от ГПК. Образувано е по въззивна жалба от М.Д.А., род.
на **.**.**** г. , В. Ю. З., род. на **.**.**** г., В. Ю. Ш., род. на **.**.**** г., В. В. О., род. на **.**.**** г. и И.Р., род.
на **.**.**** г. , със съдебен адрес в гр.Бургас, пл.”Баба Ганка” №4, ет.3,
Адвокатска кантора „Зафиров и Партньори“, представлявани от пълномощника адв. Петър
Зафиров против Решение № 173/09.09.2019г. по гр.д. № 853/2017г. по описа на РС Поморие,
в частта, в която е отхвърлен предявеният от ищците иск срещу Етажна
собственост на сградата В „Бета“ с идентификатор 67491.509.24.4 за отмяна на
решенията по т. 2, т. 3, т. 4 и т.5 на Общото събрания на ЕС, проведено на
14.11.2017г.
Във въззивната
жалба се твърди, че са допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените
правила при изготвяне на доклада на
съда, в който съдът не бил посочил обстоятелствата, от които произтичат
претендираните права и направените възражения
от страните и не бил включил възраженията на ищците, направени в исковата
молба. Не указал значението на доказателствата с оглед направеното възражение
за липса на кворум и не указал чия е доказателствената тежест относно тези
факти. На първо място се аргументира възражението, че събранието е проведено
при липса на кворум. С оглед на така заявените твърдения въззивниците излагат
подробни съображения и обстоятелства,
основани на броя на обектите в сграда „Бета“, като считат, че подробно описани
във въззивната жалба обекти не са самостоятелни обекти. В протокола от ОС били вписани 82 самостоятелни обекта, а
съгласно Разрешение за ползване сградата се състои от 63 апартамента, подземен
паркинг, ресторант, коктейл бар и обслужващи помещения към сградата – общо 65
обекта. Счита, че неправилно e прието, че оспорването на предназначението на
обектите и дали те са самостоятелни или имат обслужващо предназначение трябва
да се направи в отделно производство. Намира, че е от значение дали имат
качеството на самостоятелни обекти, за да се извърши преценка дали лицата,
вписани като техни собственици имат право да участват в общото събрание. Така,
било нанесено помещение с идентификатор 57491.509.24.4.76, с предназначение съгласно
Устав на „Сънсет Ризорт Къмършъл“ АД „склад 2“, което било обслужващо
помещение, въпреки това по този начин придобило статут на самостоятелен обект и
дало възможност на 5 собственика да представляват по пълномощие други 9 етажни
собственици. В същото време от общите части
на сградата били изключени площите на покривните тераси, като същите
били включени в площта на отделни апартаменти. В тази връзка сочи необсъдено от
РС „ценообразуване на сграда „В“, от което счита, че се установява
несъответствие с вписаните в нотариалните актове общи части към съответните
обекти. Предвид установените несъответствия в общите части на сградата и
посочените в протокола от общото събрание, дължащи се на несъответствието на
броя на самостоятелните обекти и поради
изключването на покривните тераси от общите части на сградата, се твърди, че не
е бил налице изискуемия кворум за провеждането на събранието и гласуването на
решенията по обявения дневен ред. Излагат се подробни аргументи в защита на
твърдението за незаконосъобразност на решението по т. 4 от дневния ред на ОС,
което противоречало на императивната разпоредба на чл. 50 ал. 2 т. 1 ЗУЕС. Счита
се, че приетото решение по т. 4 не съответства на обявения дневен ред на
събранието. Подробно се обсъжда законосъобразността на решението по т. 3 – поради
липса на доказателства относно наличие на течове и нужда от ремонт, както и
поради липса на ясни критерии и обосновани ценови предложения. Правят се
подробни възражения и относно
процедурата по провеждането на ОС и съставянето на протокол от същото – в
тази връзка според въззивната страна са били допуснати нарушения на императивни
правни норми при съставянето на протокола от ОС - в нарушение на чл. 16 ал. 6 ЗУЕС списъкът на присъствалите лица, представляващ неразделна част от протокола
не бил подписан от председателстващия и протоколчика след приключване на събранието; не били
положени подписи под документа, озаглавен „Приложение 1. Твърди се, че
вписаните в документите лица не са присъствали на събранието. Съдът не обсъдил
всички възражения, игнорирал част от събраните доказателства. Не обсъдил
възраженията за разминаване в протокола от ОС и общите части, вписани в
нотариалните актове, имотния регистър и кадастралната карта.
Моли се за постановяване
на съдебно решение, с което първоинстанционният съдебен акт в обжалваната част да
бъде отменен, а исковите претенции - уважени.
Претендират се
разноски пред двете съдебни инстанции.
Моли се да се
задължи ответната етажна собственост да представи одобрения архитектурен проект
на блок „В“, което ще послужи и с оглед установяване на съществени
обстоятелства – вида, предназначението и броя на самостоятелните обекти в
сградата, площта на покривните тераси и
действителния размер на общите части.
Постъпил е
писмен отговор на въззивната жалба от ЕС на сграда „Бета“ с идентификатор №
57491.509.24.4 в к-с „Сънсет Ризорт“, представлявано от управителя на ЕС „Двора“ ЕООД, представлявано от
Владимир Добрев чрез адвокат Радостина Николова и адв. Евгения Гагашева (пълнм. л. 64 от
първа инстанция) , в който се сочи, че макар и допустима, въззивната жалба е
неоснователна. В писмения отговор последователно са изложени фактите по спора,
като се излагат твърдения и съображения по всеки от доводите във въззивната
жалба. Моли се за отхвърляне на въззивната жалба като неоснователна. Сочи, че
ценообразуването е прието като доказателство по делото, а искането за
представяне на архитектурния проект се оспорва като неотносимо към спора.
С Определение № 2117/04.11.2019г.
по в.гр.д. № 1591/2019г. по описа на БОС, съдът намери въззивна жалба за
редовна и допустима като задължи въззиваемата етажна собственост на сграда „Бета“
с идентификатор № 57491.509.24.4 в к-с „Сънсет Ризорт“ да представи
архитектурен проект на града „Бета“ с идентификатор № 57491.509.24.4 в к-с
„Сънсет Ризорт“. Указа, че на основание чл. 161 ГПК съдът с оглед
обстоятелствата може да приеме за доказани фактите, относно които страната е
създала пречки за събиране на доказателства. Със същото това определение съдът
указа на М.Д.А., В. Ю. Ш., В. В. О., и И.Р., в срок до датата на съденото
заседание да предприемат съответни доказателствени искания и да представят
доказателства относно процесуалната легитимация на ответната страна и че
етажната собственост се представлява от „Двора“ ЕООД.
В съдебно
заседание страните редовно призовани, не се явяват като се явяват техните
процесуални представители, които поддържат въззивната жалба съответно отговора
на въззивна жалба. Представителят на въззивниците представя протокол от Общо
събрание на собствениците на сграда Бета от 03.07.2017г. за избор на управител
като за управител е избрано дружеството „Двора“ ЕООД. Представителите на
въззиваемия заявяват, че не разполагат с
архитектурен проект. Съдът остави без уважение искането на процесуалния представител
на въззивните за назначаване на съдебно техническа експертиза, тъй като доказателственото
искане е счетено за неотносимо към предмета на спора. Представителите на въззиваемата етажна
собственост претендират разноски като представят списък ведно с доказателства
за заплатено адвокатско възнаграждение в размер на 500 лева.
Съдът, като
съобрази доводите на страните и събраните писмени и гласни доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, по вътрешно убеждение, намира за установено
от фактическа страна следното:
РС Поморие е
сезиран с искова молба от М.Д.А., В. Ю. З., В. Ю. Ш., В. В. О. и И.Р.,
представлявани от пълномощника адв. П. Зафиров от САК против Етажна собственост
на сграда В „Бета” идентификатор 57491.509.24.4, к-с „Сънсет ризорт” с адрес
гр. Поморие, ул. „Княз Борис I” 219 представлявано от „Двора” ЕООД, с която
ищците твърдят, че са собственици на самостоятелни обекти в сградата като на
14.11.2017г. било проведено ОС на собствениците в ЕС като счита, че събранието
е проведено незаконосъобразно. Ищците
оспорват приетите решения като считат, че същите са незаконосъобразни и приети
в нарушение на: 1). чл. 12 и чл. 13 от ЗУЕС ред за свикване на ОС на ЕС; 2. Не
бил спазен необходимия кворум за провеждане на ОС и при вземане на решенията;
3. Не били спазени правилата за провеждане на ОС съгласно чл. 16 ЗУЕС; 4. Не
били спазени правилата на чл. 48 и чл. 50 ЗУЕС, касаещи създаването на Фонд
„Ремонт и обновяване”, набиране на средства и правилата за разходването им.
Считат, че събранието било проведено при липсва на кворум и нарушения на
правилата за провеждането му. Налице било разминаване на посочените в протокола
площи с тези, вписани в протокола и имотния регистър и кадастралната карта.
Обща застроена площ според протокола била 8613,70 кв.м., идеални части 1388.80
кв.м. и 82 обекта не отговаряли на действителното положение. Съгласно
документите за собственост на ищците сграда Бета била с етажност 7 етажа със застроена
площ на сградата 1443 кв.м., РЗП 10127 кв.м., т.е. имало разлика от 1500 кв.м.
А съгласно справка от АГКК сградата била с етажност 8 етажа застроена площ и
1464 кв.м. и 83 самостоятелни обекта, касаело се до съществени противоречия,
които водели до разлика в идеалните части. Вписаните в протокола идеални части
на етажните собственици от 63 до 82 вкл. не отговаряли на действително
притежаваните от тях. Сочи, че в
нарушение на чл. 16, ал. 6 ЗУЕС списъкът на присъстващите лица, представляващ
част от протокола от ОС на ЕС не е подписан от секретар и протоколчик.
Представяло се и Приложение 1, списък на собствениците на СОС с идентификатор
57491.509.24.4.76 като не ставало ясно към кой документ е приложение не бил
подписан от председател и протоколчик. Счита, че посочените лица не са
присъствали на ОС като липсата на подпис от председател и протоколчик на
списъка било съществено нарушение и правило невъзможно удостоверяването на
явилите се лица. Неправилно в изчисляването на кворума била включена цялата
припадаща се идеална част от СОС с идентификатор 57491.509.24.4.76, въпреки, че
имало съсобственици, които не участвали на ОС. Не били изписани кадастралните
номера на имотите и бил нарушен чл. 16, ал. 5 ЗУЕС. Не можело да се установи
какъв е кворума за гласуване на решенията по дневния ред. Счита, че покривните тераси не са общи части.
Бюджет на ремонт не бил представян на ОС и не ставало ясно как е формирана
сумата в размер на 139888,65 евро. Решението по т. 4 счита, че противоречи на
чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС, тъй като вноските следвало да бъдат ежемесечни, а не
годишни. Незаконосъобразно било и решението по т. 6 за начисляване на лихва за
забава, тъй като месечните вноски не били дължими към м.август 2018г. По точка
5 било налице разминаване между посоченото в поканата и в предложеното на
гласуване в ОС. Моли да се отменят решенията, гласувани на ОС на ЕС съгласно
протокол от 14.11.2017г.
Депозиран е
отговор на исковата молба, с който етажната собственост чрез процесуалните си
представители, намира искът за неоснователен и счита, че събранието е проведено
законосъобразно. В представените документи идеалните части от общите части били
посочени в квадратни метри идеални части и били преобразувани в процент. Представя се списък на присъствалите на
събранието лица, неразделна част от протокола
като за съответния обект било посочено и присъствалия собственик или
пълномощник. Събранието било отложено с един час и след това се провело при
кворум 51,83684% идеални части от общите части на сградата. Счита, че е от
значение информацията за идеалните части на всеки етажен собственик, посочена в
документа за собственост. Неправилно се твърдяло, че вписаните в протокола
идеални части на етажните собственици 64 до 82 не съответстват на действително
притежаваните от тях като тези обекти били собственост на „Сънсет къмършъл“
ЕООД. СОС с идентификатор 57491.509.24.4.76 бил собственост на 35 лица и на
дружеството „Двора“ ЕООД. СОС с идентификатор 57491.509.24.4.77 бил собственост
на „Сънсет ризорт къмършъл“ ЕООД и „Дворо“ ЕООД. Било посочено, че списъкът на
присъстващите е неразделна част от протокола, поради което счита за
неоснователно възражението, че не бил подписан. Приложение 1, списък на
собствениците на СОС с идентификатор 57491.509.24.4.76 било алонж към списъка на
присъстващите. Обектът бил собственост
на множество лица и на събранието присъствали 5 собственика като липсвало
изявление на останалите съсобственици, че се противопоставят на участието и
гласуването в ОС, неучаствалите съсобственици били притежатели на пренебрижимо
малко идеални части от общите части на сградата 0,003 % и не би могло да се
отрази на кворума и гласуването. Твърди, че всички посочени в списък от
14.11.2017г. лица са присъствали на ОС. Счита, че е спазена разпоредбата на чл.
16, ал. 5 ЗУЕС като нямало изискване да се посочва кадастралния номер на
обекта. Мнозинството при гласуване на решенията било 77% срещу 22%, поради
което посочването на точно число до петия знак след десетичната запетая
гласували било без значение. Твърди, че терасите са общи части. Сочи, че
подробно било посочено нуждата от ремонт и създаване на фонд „Ремонт и
обновяване”. На събранието бил представен проект за бюджет. Отделно твърди, че
как е формиран бюджета е от изключителната компетентност на ОС на ЕС и е въпрос
на целесъобразност, поради което счита, че не подлежи на съдебен контрол.
Счита, че начина на определяне как се внася таксата във фонд „Ремонт и
обновяване“ е в правомощията на ОС и ежегодното внасяне било в интерес на
етажните собственици. Твърди, че са неоснователни съображенията за
незаконосъобразност на решението на т. 5 от проведеното ОС. Счита, че
събранието е проведено законосъобразно, поради което предявеният иск следва да
се отхвърли като неоснователен.
Представят се
документи за собственост, от които се установява, че ищците са собственици на
самостоятелни обекти в процесната сграда Бета М.А. на ап.2, ет.5 с площ по
документ 136,90 кв.м. с прилежащи части 23,71 кв.м. идеални части от общите
части на сградата; В.З. на ап.2, ет.4 с площ от 137,15 кв.м. и прилежащи части
23,75 кв.м. идеални части от общите части на сградата; В.Ш. на ап.5, ет.4 с
площ от 100,19 кв.м. с прилежащи части 17,36 кв.м. идеални части от общите
части на сградата; А. О. като съсобственик на ап.5, ет.3 с площ 100,19 кв.м. и
прилежащи части 17,36 кв.м. идеални части от общите части на сградата и И.Р. на
40% от ап.5, ет.2 с площ от 107,88 кв.м. и прилежащи 18,69 кв.м.
Пред въззивна
инстанция се представя протокол от 03.07.2017г. от Общо събрание на
собствениците на сграда В (Бета), за което решение по делото не са ангажирани
доказателства да е отменено. На проведеното общо събрание за управител на
сграда Бета е избрано „Двора“ ЕООД. От
същия този протокол се установява, че на събранието участва „Сънсет Къмършъл“
ЕООД, който представлява 28,68664 % идеални части от общите части на сградата
като собственик на СОС с идентификатор 57491.509.24.4.67, завършващите на
68,80,75,78,74,71,69,70,72,73,5,81,82,41,52,63, за СОС с идентификатор, завършващ
на 76 се явяват осем съсобственика и са представени 0,02088% идеални части от
общите части на сградата.
Представена е
покана от управителя на етажната собственост за свикване на
извънредно общо събрание на собствениците в етажна собственост на блок „В (Бета)“
/л.76/, в която е посочено, че същото се свиква от управителя
на ЕС, на основание чл. 12, ал. 1, т. 1 и чл. 13
от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Видно от покана в
същата е обявен следния дневен ред: 1.Избор на протоколчик за провеждане на
общото събрание; 2.Приемане на решение за извършване на необходим
ремонт на сградата по смисъла на пар.1, т.8 от ДР на ЗУЕС и
създаване на Фонд „Ремонт и обновяване“ на сградата; 3. Приемане на
бюджет за извършване на Необходимия ремонт на
сграда В(Бета); 4.Определяне на размера, начина, сроковете и
условията на плащане на паричните вноски за поддържането на Фонд „Ремонт и
обновяване“ на сградата предвид нуждата от извършване на необходим
ремонт на сградата; 5. Приемане на решение, с което възлага на
управителя на сграда В(Бета) да сключи договори за извършване
на необходим ремонт на сградата по смисъла на пар.1, т.8 от ДР на
ЗУЕС с когото прецени, при условия и цена каквито прецени, но в рамките на
приетия бюджет на етажната собственост; 6. Определяне на финансови
санкции за етажни собственици, които не са платили точно и в срок вноските за
Фонд „Ремонт и обновяване“; 7. Вземане на решение за предприемане на
юридически действия от страна на управителя на етажната собственост при неплащане
на задължения от страна на Етажните собственици и определяне на съответни мерки
за това. В поканата е посочено дата, часа и мястото където ще се проведе
събранието - 14.11.2017 г. от 17:00 часа в зала
„Емералд“ на етаж - 1 ( минус едно, сутерен ) на сграда Д (Делта), в
комплекс „Сънсет Ризорт“ в град Поморие, на адрес - град Поморие, ул. „Княз
Борис I“ № 219. Регистрацията ще започне в 16,30 часа до 17,00 часа.
Указано е, че събранието не може да започне ако в посоченото време и място не
се постигне кворум от 67% идеали части от общите части на сградата и ще бъде
отложено с един час. Ако кворум от 33% идеални части от общите части на
сградата не присъства един час след това, събранието ще се състои на
15.11.2017г. от 17,00 часа на същото място. Отбелязано е, че поканата е поставена
на 29.09.2017г. час 10,40 am. Поканата е представена освен на български и на
руски и английски език, както и че е изпратена на електронна поща.
Представен е
протокол от 29.09.2017г. /л.86/, в който е посочено, че поканата за свикване на
общо събрание насрочено за 14.11.2017г. е залепена от Владимир Добрев,
представляващ „Двора“ ЕООД на входната врата на блок Б (Бета) на 29.09.2017г. в
10,40 часа в присъствието на М.Т.. Представено е съобщение до
собствениците /л.87/ с посочена дата и час – 20.11.2017г., 16.20ч.,
подписано от управителя в което се съдържа информация, че протоколът
от ОС на ЕС е изготвен. Представя се протокол от 20.11.2017г.
/л.88/, в който е посочено, че на входната врата на сграда Б (Бета) на 20.11.2017г. в 16,20 часа е залепено
съобщението за изготвения протокол на ОС на ЕС проведено
на 14.11.2017г. Представени са и съобщение от 04.12.2107 г.,
16,45ч., че е изготвен протокол за допълване протокола от ОС на ЕС на сграда Б (Бета)
и протокол от същата дата за залепянето на съобщението на входната врата на
сграда Б (Бета) (л.90,91).
Представен е
доклад на „Бейтс България“ ЕООД във
връзка с проблеми на собствениците в комплекс „Сънсет Ризорт“ в гр. Поморие с
течове от плоските покриви и терасите.
Представя се
пълномощно (л. 152) с нотариална заверка на подписа от Владимир Г. като
управител на „Двора“ ЕООД, с което упълномощава адв. адв. Радостина Николова и
Евгения Гагашева да
го представляват заедно и поотделно като собственик и управител на ЕС при
участието на ОС на ЕС с право да председателстват ОС и да гласуват решения по
всички въпроси.
Представен е
протокол на проведеното на 14.11.2017г. ОС на ЕС на блок В (Бета), с
идентификатор № 57491.509.24.4 по кадастралната карта на град
Поморие, комплекс „Сънсет ризорт” в град Поморие, ул. „Княз Борис I”
№ 219. В протокола е посочено, че ОС се провежда на 14.11.2017г. в 17,00 часа
на адрес гр. Поморие, комплекс Сънсет Ризорт, ул. Княз Борис I 219, в зала
Емералд на етаж – 1 на сграда Делта като са посочени присъствалите собственици
и упълномощени лица. Посочено е, че неразделна част от протокола е таблица с
положени подписи на присъстващите на събранието собственици като на събранието
присъстват преводачи. Събранието се председателства от адв. Гагашева като
пълномощник на управителя „Двора“ ЕООД като е установено, че събранието не може
да се проведе поради липса на кворум съгласно чл. 15, ал. 1 ЗУЕС, поради което
на основание чл. 15, ал. 2 ЗУЕС събранието е отложено за 14.11.2017г. от 18,00
часа (л. 31). В 18,00 часа присъстват: 1. „Сънсет Къмършъл“ ЕООД чрез
пълномощника М. М.-В. като собственик на подробно изброени обекти с 28,68664%
идеални части от общите части на сградата; 2. собственикът „Сънсет Ризорт
Къмършъл“ АД и „Двора“ ЕООД като собственици на СОС 57491.509.24.4.77 чрез
пълномощниците Евгения Гагашева и Радостина Николова – 0,02088 % идеални
части от общите части на сградата; 3. като собственици на СОС 57491.509.24.4.76
лично присъстват Я. М., В. В., С. С., Т. Б., Н. Г. като са представени 0,00648%
идеални части от общите части на сградата; 4. И. Б. собственик на ап. В0-3 чрез
пълномощник С. С. – 0,64732% идеални части от общите части, 5. Т. Л. собственик
на ап. В1-1 чрез пълномощник Т. Б. – 0,89142% идеални части от общите части на
сградата, 6. „Истра Бийч“ ЕООД собственик на ап. В1-2 чрез пълномощник С. С. –
0,85901% идеални части от общите части на сградата, 7. К. Д. собственик на ап.
В1-3 чрез пълномощник С. С. – 1,63882% идеални части от общите части на
сградата, 8. Т. Р. собственик на ап. В2-7 чрез пълномощник Н. Г. – 1.30184% идеални
части от общите части на сградата, 9. П. Ш. собственик на ап. В3-10 чрез
пълномощник Я. М. – 1,17728% идеални части от общите части на сградата, 10. П. У.
собственик на ап. В4-5 чрез пълномощник Я. М. – 1,558386% идеални части от
общите части на сградата, 11. „Сироко“ ЕООД собственик на ап. В4-9 чрез
пълномощник Н. Г. – 0,83013% идеални части от общите части на сградата, 12. И. Л.
собственик на ап. В5-9 чрез пълномощник Т. Б. – 0,78617% идеални части от
общите части на сградата, 13. Ш. К. собственик на ап. В5-10 чрез пълномощник В.
В. – 0,79709% идеални части от общите части на сградата; 14. П. А. чрез
пълномощник Невена Чакърова за ап. В3-1 0,82589% идеални части от общите части
на сградата; 15. П. Б. лично като собственик на ап. В4-8 – 1,17728% идеални
части от общите части на сградата; 16. В.З. чрез пълномощник И. П. ап. В4-2 и
В5-4 – 2,97595% идеални части от общите части на сградата; 17. М. А. чрез
пълномощник И. П. ап. В5-2 – 1,70723% идеални части от общите части на сградата;
18. И.Р. чрез пълномощник И. П. ап. В1-5 – 1,34577% идеални части от общите
части на сградата; 19. С. С. чрез пълномощник П. М. ап. В5-3 – 1,26586% идеални
части от общите части на сградата, 20. С. К. като собственик на ап. В6-2 чрез
пълномощнник П. М. – 1,62082% идеални части от общите части на сградата и 21. А.
К. чрез пълномощник П. М. ап. В2-3 – 1,71011% идеални части от общите части на
сградата. Констатирано е, че присъстващите
формират кворум от 51,83684% идеални части от общите части на сградата като
притежаваните идеални части са прекалкулирани към кворум 100% за нуждите на
гласуването като са посочени съответните идеални части от общите части на
сградата за всеки собственик и за нуждите на гласуването на всеки от
собствениците е раздаден лист с посочено число-процент на
притежаваните от него ид.части от общите части на сградата, с който да гласува.
Председателят отбелязва, че е налице кворум съгласно чл. 15, ал. 2 ЗУЕС. В края
на протокола е отразено, че неразделна част от протокола са приетия бюджет за
извършване на необходим ремонт, списък с подписи на присъстващите на ОС лица,
доклад на фирма Бейтс, пълномощни. Към протокола е приложен списък
на собствениците присъствали на ОС на ЕС на 14.11.2017г., който е
във вид на таблица с подписи на присъстващите, с посочени обектите в
сграда В (Бета) със съответния собственик, площ на обекта без
ид.части, площ на ид.части, процент на ид.части и подпис. В тази
таблица обектите в сграда В (Бета) са 82. В тази връзка е
представена и справка от СГКК Бургас за самостоятелните обекти и в
писмо СГКК Бургас е посочила, че сграда с
идентификатор 57491.509.24.4 по к.карта на гр.Поморие е със застроена
площ по КККР 1464 кв.м. и в същата са нанесени 83 самостоятелни
обекта (л.355). По делото е прието заключение, от което се установява, че
управителят е допуснал пропуск като в списъка не е включен обект с
идентификатор 57491.509.24.4. 79. Видно от протокола в събранието са представени
лично или чрез пълномощник 38 обекта. На общото събрание е избран за
протоколчик М. М.-В. и са приети следните решения: по т.2 от дневния
ред: Да се извърши Необходим ремонт на сградата по смисъла на пар.
1, т.8 от ДР на ЗУЕС и да се създаде Фонд „Ремонт и обновяване” на сградата; по
т.3 от дн.ред: Приема предложения бюджет за извършване на Необходимия
ремонт на сграда В(Бета), който е неразделна част от настоящия протокол;
по т.4 от дн.ред: Вноската за поддържането на Фонд „Ремонт и обновяване“ на
сграда В(Бета) за извършването на Необходимия ремонт да е съобразно приетия
бюджет преизчислена за всеки собственик поотделно съгласно разпоредбата на
чл.50, ал.2 от ЗУЕС, а именно съобразно идеалните му части в общите части на
етажната собственост, но не по-малко от един процент от минималната работна
заплата за страната, платима еднократно до края на месец Август 2018г., по
банков път по специално открита банкова сметка със специално предназначение за Фонд „Ремонт и
обновяване“, която да се открие на името на
Управителя на Етажната собственост, съгласно разпоредбата на
чл.50, ал.3 от ЗУЕС. Таксите за всеки един СОС за Фонд „Ремонт и обновяване“ на
сградата са посочени в приетият бюджет, който е неразделна част от настоящия
протокол; по т. 5 от дн.ред: Приема решение, с което възлага на
управителя на сграда В(Бета) в комплекс „Сънсет ризорт“ да сключи договори,
както за извършването на Необходимия ремонт на сградата по смисъла на пар.1,
т.8 от ДР на ЗУЕС, но и да сключи договор с независим надзор, който да
осъществява контрол и наблюдения на извършването му и който да предоставя
регулярни отчети до етажните собственици относно неговото изпълнение, с когото
прецени, при условия и цена каквито прецени, по всички договори да са в рамките
на приетия бюджет на етажната собственост за извършването на Необходимия ремонт
на сградата. Разрешава на основание чл.50, ал.5 от ЗУЕС на управителя на сграда
В(Бета) да се разпорежда с всички средства събрани в банковата сметка със
специално предназначение - за Фонд „Ремонт и обновяване“ съгласно приетото
решение на ОС на ЕС за извършването на Необходимия ремонт на сградата,
както намери за добре; по т.6 от дн.ред: Приема решение,
при неплащане точно и в срок на вноската за поддържането на Фонд „Ремонт и
обновяване“ на сграда В(Бета) за извършването на Необходимия ремонт,
приета на това ОС на ЕС, етажният собственик да дължи лихва за забава и
размер на 5 % годишно върху дължимата вноска за всеки ден
забава до окончателното изплащане на задължението му към ЕС; по т.7
от дн.ред: При неплащане на задължения към Етажната собственост на
сграда В(Бета). Управителят има право да предприема съдебни процедури
срещу отделни собственици, като завежда съдебни искове пред местно компетентния
съд по местонахождение на етажната собственост.
Видно от
протокола всички решения са приети с едно и също мнозинство, като „за“ са
гласували 77,90835% ид.ч. от общите части на сградата и „против“ са гласували
22,09165% ид.ч. от общите части на сградата, няма „въздържал се”.
Представено е
пълномощно с което Георги
Георгиев управител
и представляващ „Сънсет Къмършъл“ ЕООД като собственик на
самостоятелни обекти в сгради в комплекс „Сънсет ризорт“ в сграда „В“ /Бета/ с
идентификатор 57491.509.24.4, е упълномощил М. М.-В., да го
представлява пред общото събрание на етажните собственици, като има
право да гласува и да взема решение от негово име по всички
въпроси които се обсъждат на ОС /л.131/. По делото е представено
пълномощно, с което Владимир Добрев в качеството си на управител
на „Дворо“ ЕООД, ЕИК *********, дружеството като собственик на
самостоятелен обект в сграда В /Бета/ с
идентификатор 57491.509.24.4.77 упълномощава адв. Николова
и адв. Гагашева да го представляват като собственик при
участието му в ОС на ЕС на всички жилищни сгради в комплекс „Сънсет ризорт“
насрочени за 14.11.2017г. /л.92/. Представено е и потвърждение,
изходящо от управителя на „Дворо“ ЕООД – Владимир Добрев,
като собственик на СОС с идентификатор 57491.509.24.4.77
от 26.02.2018г., с което същия потвърждава всички юридически и фактически
действия извършени от упълномощените от него адв.Николова
и адв.Гагашева при участието му в ОС на ЕС на всички жилищни
сгради в комплекс „Сънсет ризорт“ в гр.Поморие, проведени на
14.11.2017г. /л.93/ . Представени са документи озаглавени „съгласие
за гласуване“ подписани едностранно от И. Б. в полза на С. С., Т. Л. в полза на
Т. Б., „Истра Бийч“ ЕООД в полза на С. С., К. Д. в полза на С. С., Т. Р. в
полза на Н. Г., П. Ш. в полза на Я. М., П. У. в полза на Я. М., И. Л. в полза
на Т. Б., Ш. К. в полза на В. В., „Сироко“ ЕООД в полза на Н. Г. като
първите като собственици на самостоятелни обекти в сграда В (Бета)
са упълномощили други лица, да ги представляват пред ОС
на ЕС на сграда В(Бета), като са посочени и съответните
права при гласуването, а именно: че упълномощителят не
може да гласува увеличаване на паричната вноска за управление и поддръжка на
общите части и същата не може да бъде повече от 15 евро на кв.м.
годишно; пълномощникът има право да гласува за приемане на решение за
сьбиране на вноска за фонд „Ремонт и обновяване“ с цел ремонт на
покривите и покривните тераси на сградата, където се намира
апартамента и пълномощникът има право да гласува общата сума, която
следва да бъде събрана от всички етажни собственици във фонд „Ремонт и
обновяване“ да не е повече от 139888,65 евро общо за сградата и
която да бъде разпределена като дължима между етажните собственици съобразно
квадратните метри идеални части на всеки отделен собственик в общите части на
Етажната собственост съгласно изискванията на ЗУЕС. Представя се пълномощно от П.
А. за адв. Невена Чакърова, В.З. за И. П. с нотариална заверка на подпис, М. А.
за И. П. с нотариална заверка на подпис, И.Р. за И. П. с нотариална заверка на
подпис, С. С. за П. М. с нотариална заверка на подпис, С. К. за П. М. с
нотариална заверка на подпис и А. К. за П. М. с
нотариална заверка на подпис.
Представят се
документи за собственост на собствениците в сграда Бета.
Представено е
разрешение за ползване № ДК-07-20/28.01.2009г., издадено от началник ДНСК, с което е разрешено ползването на
строеж: „Блок В“ съдържащ: 22 бр. паркоместа, склад инвентар, склад портиерно,
3 бр. складове, помещение ГРТ, вентилационно помещение, вграден трафопост и
дизелгенератор, бойлерно помещение и инсталационно помещение, входно фоайе,
помещение портиер, коктейл бар, ресторант, 39 апартамента, 4 бр. помещение за
персонал, 3 бр. склад и използваема тераса, машинно помещение асансьорни уредби,
находящи се в УПИ I, кв.221 гр.Поморие. В разрешението за ползване
като възложител е посочен „Сънсет Ризорт“ ООД.
Представя се
ценообразуване на жилищна сграда л. 308 с посочена площ на всеки обект и
припадащите се идеални части от общите части на сградата, съгласно което сградата
се състои от 82 обекта.
С писмено
становище от 17.05.2017г. ищците считат, че обектите под номер 66 до 82 са общи
части на сградата, поради което не могат да се прехвърлят като индивидуална
собственост на дружеството „Сънсет Къмършъл“ ЕООД, което на ОС на ЕС се
легитимирало като техен собственик.
Отделно се сочи, че терасите били включени в площта на ап. В0-1, В0-2,
В0-3, В0-4. Поради което счита, че не са обща площ. Поддържа се, че събранието
не е проведено при нужния кворум.
Представен е
Устав на акционерно дружество „СЪНСЕТ РИЗОРТ КЪМЪРШЪЛ“ АД, видно от който
капиталът на дружеството е в размер на 29 029 600лв. Разпределен в 290296
поименни акции, всяка с номинална стойност 100
лева, набран както следва: 29 029 600лв. внесени под формата
на апортна вноска, в които са включени и недвижими имоти собственост на „Сънсет
Ризорт“, които съставляват обекти находящи се в комплекс
„Сънсет Ризорт“ изграден в ПИ с идентификатор
57491.509.24. Видно от устава на това дружество от включените в
капитала на дружеството обекти, находящи в блок В (Бета) са самостоятелни обекти с идентификатори 57491.509.24.4. (последни
цифри на идент.№ 67 - ресторант, 68 – подземен гараж, 80 - рецепция, 75 склад,
78- склад, 74 – обслужващо помещение, 71 - дизелагрегат, 69 - генератор, 70
-трафопост, 72 – трансформаторна подстанция, 73 –вентилационно помещение, 5 –
обслужващо помещение, 81 – обслужващо помещение, 82 – обслужващо помещение, 41
–обслужващо помещение, 52 – обслужващо помещение, 63 – обслужващо помещение). Представен
е и Устав на акционерно дружество „СЪНСЕТ КЪМЪРШЪЛ“ ЕАД, видно от който в капитала на дружеството
цитираните по-горе самостоятелни обекти са внесени като апортна вноска, като същите са посочени в списъка на
собствениците под номера от 64 -67 и от
70-82 вкл.
Представена е
извадка от кадастралния регистър на недвижимите имоти за
блок В (л.359-373), видно от която извадка в табличен вид
са посочени кадастралните номера на обектите в блок В, като за част
от самостоятелните обекти, относно трайното им предназначение е посочено -„друг
вид самостоятелен обект в сграда“.
По делото са
събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетеля Н. П., който не притежава
обект в сградата, но работил във фирмата-управител на сградата. Ето защо неговите
показания следва да се преценяват по реда на чл. 172 ГПК. Доколкото изготвеният
протокол не посочва на ОС да е присъствал разпитвания свидетел неговите
показания не могат да бъдат взети предвид за това как е било проведено ОС на
ЕС, тъй като са недопустими съгласно чл. 164, ал. 1, т. 3 ГПК. Същите са
допустими и съдът ги кредитира с доверие в частта, в която свидетелят посочва,
че има течове от покрива, че са в „доста трагично съС.ие“ и че към момента
ремонт не е извършен. Лицата, които извършвали доклада, обхванали и
техническото съС.ие на сграда Бета, участвал при инспектирането на покривите като
искали чертежите на едната сграда, за да вникнат в детайла.
По
делото е допусната и приета като доказателство, без
възражения от страните, СТЕ, която да отговори на въпросите дали в списъка на
присъстващите са изложени всички самостоятелни обекти на сградата
и правилно ли са изчислени процентите идеалните части от общите
части на сградата на собствениците съобразно посочените в
документите им за собственост притежавани кв. метри общи части. В
представеното заключение, вещото лице е посочило, че в
приложението „списък на собствениците в сграда В(Бета) с идентификатор
57491.509.24.4. при посочването на обектите в сградата с
техните собственици, е пропуснат един самостоятелен обект с идентификатор
57491.509.24.4. 79 с общи части 5,12 кв.м., като в резултат от този
пропуск изчислените от управителя на „Двора” ЕООД проценти не са правилно
изчислени, като разликите се явяват от пропуснатия самостоятелен обект. Според
вещото лице процента на присъствалите лично или чрез пълномощник са
50,49628 при записани в протокола от ОС – 50,68241 %.
С постановеното
съдебно решение РС Поморие приема, че е сезиран с иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС като се установява, че всеки от ищците е собственик на самостоятелен обект
в сграда Бета. Прието е, че не се установяват нарушения при свикване на ОС на
ЕС на 14.11.2017г., както и че събранието е проведено при необходимия кворум
като не се установява нарушение на чл. 15, ал. 2 ЗУЕС и че дали обектите са
самостоятелни е обстоятелство, което не трябва да се изследва в производството
по иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС като управителят определя идеалните части
от общите части на сградата въз основа на представения му документ за
собственост, респективно въз основа на справка в АГКК и не било в неговата
компетентност да извършва преценка дали даден обект е самостоятелен или обща
част и на това основание да ги изключи от участие в общото събрание. За нуждите
на събранието били преобразувани посочените в представените по делото нотариални
актове квадратни метри идеални части от общите части на всеки обект в процент
идеални части, което не било нужно да се извършва от лицензиран оценител и да
се одобрява от ОС на ЕС. Установило се минимално отклонение, което съдът е
приел, че не се отразява на крайния резултат при гласуването на решенията. В
протокола било отразено колко процента са гласували „за” и колко „против”.
Отразяването на припадащата се част от самостоятелен обект с идентификатор
57491.509.24.4.76 макар и да не са участвали всички съсобственици не било
съществено нарушение, тъй като не се отразявало
съществено на кворума за провеждане на ОС и гласуване на решенията.
Намерено е, че не е съществено нарушение обстоятелството, че списъкът не е
подписан от председател и протоколчик, тъй като същият било посочено, че е
неразделна част от протокола, а протоколът е подписан от председател и
протоколчик. Счетено е, че липсата на посочване на кадастралния номер на някой
от обектите в списъка не е съществено, тъй като същото е с оглед идентифициране
на обекта, а в случая бил посочен апартамента и собственика, което било
достатъчно. Прието е, че не се установяват нарушения по свикването,
провеждането и вземането на решения на процесното ОС и не са допуснати
твърдените в исковата молба нарушения на ЗУЕС. Счетено е, че покривните тераси
са общи части и поради това ремонтът им следва да е за сметка на всички
собственици, а от доказателствата се установявала необходимостта от ремонт, в
който следва да се включат всички собственици. Въпросът как е определен бюджета
за ремонт и дали е завишен са въпроси по целесъобразност на решението и не
подлежи на съдебен контрол. Намерено е, че не е налице порок при определяне на
дължимите вноски във фонд „Ремонт и обновяване”. Счетено е, че е
незаконосъобразно решението по т. 5 от ОС на ЕС в частта му за възлагане на
управителя да сключи договор с независим надзор, тъй като не било предварително
обявено в дневния ред на ОС не е прието в условията на неотложност, а в
останалата част решението е счетено за законосъобразно. Счетено за
незаконосъобразно е решението по т. 6, тъй като гласуването на решение за
санкция на етажен собственик, който не изпълни решение на ОС не било част от
правомощията на ОС на ЕС съгласно чл. 11 ЗУЕС. За законосъобразно е намерено и
решението по т. 7, тъй като част от правомощията на управителя били да
предприема процедури по отношение на отделни собственици. В резултат РС Поморие
отменя като незаконосъобразно решението на проведеното на 14.11.2017 г. Общо
събрание на собствениците в Етажната собственост на сграда В (Бета),
комплекс „Сънсет Ризорт”, взето по т.5 от дневния ред на събранието, в частта
му за възлагане на управителя да сключи договор с независим надзор, който да
осъществява контрол и наблюдения на извършването му и който да предоставя
регулярни отчети до етажните собственици относно неговото изпълнение, както и
отменя като незаконосъобразно решението, взето по т.6 от дневния ред на
събранието, при неплащане точно и в срок на вноската за поддържането на фонд
„Ремонт и обновяване” на сграда В (Бета) за извършването на необходимия
ремонт, приета на това ОС на ЕС, етажният собственик да дължи лихва за забава и
размер на 5% годишно върху дължимата вноска за всеки ден забава до
окончателното изплащане на задължението му към ЕС като отхвърля иска за отмяна
решенията на проведеното на 14.11.2017 г. Общо събрание на собствениците в
Етажната собственост, взети по т.1; т.2; т.3; т.4; т.5, в частта му, с която се
възлага на управителя на сграда Д (Делта) да сключи договор за извършването на
необходимия ремонт на сградата по смисъла на § 1, т.8 от ДР на ЗУЕС, с когото
прецени, при условия и цена каквито прецени, но в рамките на приетия бюджет на
ЕС за извършването на необходимия ремонт на сградата и се разрешава на
основание чл.50, ал.5 ЗУЕС, на управителя на сградата да се разпорежда с всички
средства събрани в банковата сметка със специално предназначение – за фонд
„Ремонт и обновяване”, съгласно приетото решение на ОС на ЕС за извършването на
необходимия ремонт на сградата, както намери за добре и т.7 от дневния ред на
събранието.
Решението е
обжалвано само от страна на ищците в първоинстанционното производство, поради
което частта, в която са отмени решенията на ОС на ЕС е влязло в законна сила.
Предвид така
приетата фактическа обстановка от правна страна съдът намира следното:
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по
допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен
от релевираните въззивни основания в жалбата. Решението на РС Поморие е валидно и допустимо. По същество съдебният
състав го намира и за правилно, поради което на основание чл. 272 ГПК препраща
към мотивите му, но излага и своите
съображения съгласно въведените в въззивната жалба възражения:
Разпоредбата на чл.
40 ЗУЕС
предвижда потестативно (преобразуващо) право на всеки собственик на обект в
етажната собственост да може да се защити срещу решения на общото събрание на
етажната собственост. Искът трябва да бъде предявен в предвидения от закона
преклузивен 30-дневен срок, който тече от оповестяването на решението по реда
на чл.
16, ал. 7 ЗУЕС.
За да бъде отменено решението на общото събрание, следва да бъде установено
пълно и главно, че: 1) решението на ОС на ЕС противоречи на императивни правни
норми или на разпоредби, установени с правилника за вътрешния ред; 2) решението
е взето в нарушение на предвидените в закона или правилника за вътрешния ред
процедури и правила за вземане на решение; 3) решението е взето по въпроси,
които са извън компетентността на ОС на ЕС, която е предвидена в чл.
11 от ЗУЕС;
4) решението е взето при нарушен ред за свикване на общото събрание.
Доказателствената тежест между страните се разпределя по правилото на чл.
154, ал. 1 ГПК,
съгласно което всяка страна е длъжна да установи фактите, на които основава
своите искания и възражения. В този смисъл в тежест на ищците е да докажат, че са
собственици на обект в сградата и че е проведено ОС, на което са гласувани
решения, а ответникът следва да установи пълно и главно, че решението е взето
при надлежно свикано и проведено общо събрание, както и че взетото решение не
противоречи на императивни материалноправни норми. На отмяна подлежат
положителните решения на ОС на ЕС, т. е. тези с които се приема предложение, но
не и тези, с които се отхвърля предложение, защото съдът не може да вземе
решение вместо общото събрание – така Решение № 39 от 19.02.2013 г. на ВКС по
гр. д. № 657/2012 г., I г. о.
Не е спорно и се
установява от доказателствата, че ищците са активно легитимирани да предявят
иска по чл. 40 ЗУЕС, който е предявен в
преклузивния 30-дневен срок от получаване на решението съгласно чл. 16, ал.7 ЗУЕС видно от пощенско клеймо л. 67. ОС на ЕС е свикано от управителя съгласно
разпоредбата на чл. 12, ал. 1, т. 1 ЗУЕС. Поканата за свикване е подписана от
управителя и съобщението е поставено на входната врата на блок Бета в комплекс
„Сънсет Ризорт“ в гр. Поморие. Поканата е поставена повече от седем дни преди
датата на събранието, поради което е спазена разпоредбата на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС. Събранието е проведено съобразно представената покана с изключение на
частта, в която е гласувано решение по т. 5, с което се възлага на управителя
да сключи договор с независим надзор, който да осъществява контрол и наблюдения
на извършването му и в която част решението е отменено от ПРС и е влязло в
законна сила.
Жалбоподателят
счита, че протоколът не отговаря на изискванията на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС като
цитира законовата разпоредба и като нарушение изтъква обстоятелството, че
списъкът на присъстващите лица не бил подписан от председател и протоколчик,
както и лицата, посочени в списък на самостоятелен обект с идентификатор
57491.509.24.4.76, поради което не присъствали на събранието. Видно е, че протоколът
от проведеното ОС е подписан от председател и протоколчик, съдържа дата и място
на провеждане на ОС, дневния ред, посочени са явилите се лица и идеалните части
от етажната собственост, които представляват, обекта, който се представя,
същността на изявленията, направените предложения и приетите решения. Съставен е
в 7-девен срок, поставено е съобщение за изготвянето му съгласно чл.
16, ал. 7 ЗУЕС.
По делото не са ангажирани доказателства ищците да са оспорили съдържанието на
протокола в седемдневен срок от съобщаването
по реда на чл. 16, ал. 9 ЗУЕС, поради което след изтичане на срока за
оспорване на съдържанието, протоколът се стабилизира. В тази връзка е формирана
практика, която се споделя и от настоящия съдебен състав, изразена в Решение №
8/24.02.2015 г. по гр.д.№ 4294/14 г. на ВКС, І г.о., в което е прието, че
"наличието на специални изисквания към изготвянето и съдържанието на
протокола, удостоверяване на съдържанието му от изрично натоварени лица за
това, определен начин за оповестяването му и срок за оспорване на съдържанието
му, придават доказателствена сила на протокола, подобна на официалните
свидетелстващи документи; след изтичане на срока за оспорване на съдържанието
му, протоколът се стабилизира и има обвързваща етажните собственици, третите
лица и съда доказателствена сила; в производството по чл.
40 ЗУЕС
при оспорване законосъобразността на взетите решения, съдържанието им се
удостоверява със стабилизирания протокол; в това производство в тежест на
оспорващия е да докаже, че е оспорил съдържанието в определения в чл.
16, ал.9 ЗУЕС
срок, че въпреки това протоколът не е поправен и че представения препис не
отразява достоверно извършените действия и взетите решения от ОС". Ето
защо съдебния състав приема, че протоколът е свидетелстващ документ като в него
изрично е отразено, че списъкът с подписите на присъстващите лица е неразделна
част от него – л. 33, поради което следва да се приеме, че лицата са
присъствали. Още повече - в протокола са
посочени изрично явилите се лица и процента идеални части от общите части на
сградата, които представя всеки един присъстващ, съответния пълномощник и
протоколът е подписан от председател и протоколчик.
Основно спорът пред въззивна инстанция се свежда до
това налице ли е необходимия кворум за провеждане на ОС на ЕС, свързано с
оспорването от ищците, че „Сънсет Къмършъл“ ЕООД е участвал на събранието като
собственик на 17 броя самостоятелни обекти, които според ищците не са
самостоятелни обекти. В същото време ищците твърдят, че не оспорват правото на
собственост на „Сънсет Къмършъл“ ЕООД, нито се оспорват предназначението на
обектите. Оспорват се и общите части на отделни собственици като се счита, че
покривните тераси са включени в площта на отделни обекти и вписаната в
документите за собственост площ не отговаря на тази, посочена в
ценообразуването.
Начинът на
определяне на квотата от общите части е
уреден в чл. 40 ЗС и критерият е съотношението между стойността на
притежаваните от отделните собственици помещения, изчислени към момента на
възникване на етажната собственост. В случаите, когато в документа за
собственост не са посочени идеалните части от общите части на сградата
разпоредбата на чл. 17, ал. 4 ЗУЕС предоставя възможност на ОС на ЕС да
определи идеалните части от общите части за всеки обект. В случая обаче в
представените по делото документи за собственост са посочени идеалните части от общите части на сградата и
доколкото правото на собственика не е отречено по предвидения за това ред, документът
за собственост не е оспорен, поради което и общите части следва да се приемат
за такива, каквито следват от него. Този състав намира, че спорът за
собственост не е част от предмета на производството по чл. 40 ЗУЕС, което касае
проверка за законосъобразност на процедурата по свикване, провеждане на ОС на
ЕС и материалната законосъобразност на взетите решения. За да се отрече правото
на етажен собственик, легитимиращ се с документ за индивидуална собственост, да
участва в ОС на ЕС с идеални части, различни от посочените в титула за
собственост, следва правата му да са отречени със сила на пресъдено нещо.
Такива доказателства по делото обаче не са ангажирани като не е предявен и иск
за оспорване на правото на собственост, нито е въведено възражение за нищожност.
В настоящото производство не се изследва правото на собственост на лице, което
въз основа на неоспорен документ за собственост се легитимира като собственик
на индивидуални обекти в сградата и има право да участва на ОС със съответните
идеални части от общите части на сградата, които също са посочени в документа
за собственост. В случай, че ищците считат, че притежават по-голям дял от
общите части на сградата, следва да го установят в отделно производство или
чрез предявяване на инцидентен установителен иск, какъвто в случая не е
предявен. Не може да се пренебрегне и обстоятелството, че ищците – въззивници
представят решение на ОС на ЕС от 03.07.2017г, на което „Сънсет Къмършъл“ ЕООД
е участвало на ОС на ЕС със същите идеални части от общите части на сградата,
каквито са представени съгласно протокола от ОС на ЕС от 14.11.2017г. В двата
протокола е еднакъв и процентът идеални части от общите части на сградата за
„Сънсет Ризорт Къмършъл“ АД и „Дворо“ ЕООД и за съсобствениците на СОС с
идентификатор 57491.509.24.4.76. Ето
защо съдът намира, че са неоснователни възраженията за липса на кворум при провеждане
на ОС на ЕС като това се установява и от представеното и прието като обективно,
безпристрастно и пълно заключение на
съдебно-техническа експертиза от в.л. Минков. Съдът намира, че не са
допуснати сочените от жалбоподателя пред въззивна инстанция нарушения при
свикването, провеждането на ОС на ЕС и при съобщаването на изготвения от него
протокол, поради което съдът следва да се произнесе по възраженията относно
материалната незаконосъобразност на гласуваните решения, които се оспорват пред
въззивна инстанция, а именно – т.2, т. 3, т. 4 и т. 5 в потвърдената част.
Относно
наведените възражения, че гласуваното по т. 4 решение противоречи на
разпоредбата на чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС и че вноските във Фонд „Ремонт и
обновяване“ следва да се набират чрез ежемесечни вноски съдът намира, че следва
да се имат предвид гласуваните преди това решения на ОС на ЕС по т. 2 и т. 3,
също предмет на въззивно обжалване. На първо място не се споделя становището,
че приетото решение по т. 4 не съответства на предварително обявения дневен ред
като е обявено, че на ОС ще се гласува Определяне на размера, начина, сроковете
и условията на плащане на паричните вноски за поддържането на Фонд „Ремонт и
обновяване“ на сградата предвид нуждата от извършване на необходим
ремонт на сградата. На ОС са проведени обсъждания, в резултат от които е
прието решение вноската да е съобразно бюджета и да се преизчисли за всеки
собственик поотделно като се заплаща еднократно.
С исковата молба
не са въведени възражения и не е спорно пред първоинстационния съд, че е налице
необходимост от извършване на ремонт на сградата. Пред РС е спорен въпросът за
това дали терасите са обща част. В това производство съдът се произнася само по
заявените с исковата молба основания за отмяна на решението на ОС на ЕС и ако
определени пороци на решението на общото събрание не са въведени в спорния
предмет по предвидения в ГПК ред, съдът не
разполага с правомощие да основе крайния си извод за законосъобразност на
оспореното решения върху тях (в този смисъл Решение № 58 от 25.03.2014 г. на
ВКС по гр. д. № 5704/2013 г., I г. о., ГК). Освен това от ангажираните по
делото гласни доказателства на свидетеля П. и представения доклад се установява
необходимост от извършване на ремонт, поради което е възникнала и необходимост
от свикване и провеждане на процесното ОС. Последващото изпълнение на
решението, разходите, които ще бъдат извършени и дали ще се осъществи
планувания ремонт в процесната сграда, на каква площ и пр. са въпроси, които
също са извън проверката в настоящото производство. Съгласно чл. 11, ал. 1, т.
10, б. „а“ ОС приема решение за
извършване на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането или за
възстановяването на общите части. Съгласно т. 8 от ДР на ЗУЕС "Необходим
ремонт" е дейност за привеждане на сградата, на общи части, инсталации или
части от тях в съответствие с нормативните изисквания за техническа пригодност
на сградата и инсталациите, включително и покривите, с оглед отстраняване на
създадени пречки или неудобства за нормалното използване на сградата и
самостоятелните обекти в нея. Именно с оглед необходимостта от ремонт са приети
решения по т. 2 за извършване на необходим ремонт и е създаден Фонд „Ремонт и
обновяване“. Съгласно разпоредбата на чл. 50, ал. 1 ЗУЕС ОС създава и поддържа
фонд „Ремонт и обновяване“ като чл. 50, ал. 2 определя начина за набиране на
средства, а ал. 4 тяхното разходване. Видно от чл.11, ал. 1, т. 7 ЗУЕС в
правомощията на ОС е да определи размера на паричните вноски във фонд „Ремонт и
обновяване“ като законът в чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС поставя ограничение за
минималния размер на ежемесечна вноска – не по-малко от един процент от
минималната работна заплата, но не и за максималния такъв размер. По делото не
са налични доказателства до датата на процесното решение да е бил
учредяван фонд „Ремонт и обновяване“,
поради което и в правомощията на ОС на ЕС е да определи размера на вноските
поради липса на натрупани средства и необходимостта от ремонт. В случая не е
гласуван размер на ежемесечна, а еднократна вноска, която е необходима за
извършването на ремонт и средствата от фонда ще бъдат използвани по
предназначение съгласно чл. 50, ал. 4, т. 1 ЗУЕС. Следва да се има предвид и
разпоредбата на следващата точка на ал. 2, че средствата във фонда могат да се
набират и от „други източници“, т.е.
няма пречка и с еднократно определена съобразно квотата ид.ч. от общите части на сградата вноска. Към
момента решение за ежемесечни вноски във фонда не е приемано, но няма пречка в
един последващ момент токова решение да се приеме, за да може фонда да
функционира и средствата да се използват съгласно целите, посочени в чл. 50,
ал. 4 ЗУЕС. По тези съображения възраженията във въззивна жалба от този състав
се намират за неоснователни, тя следва да се остави без уважение, а обжалваното
решение да се потвърди.
На основание чл.
81 ЗЗД съдът дължи произнасяне и по разноските. По делото са представени
доказателства за заплатени от ответната етажна собственост разноски в размер на
500 лева за правна защита и съдействие, които следва й бъдат присъдени.
На основание чл.
280, ал. 3, т. 2 от ГПК предвид обстоятелството, че се касае за иск с
правно основание чл.
40 от ЗУЕС
настоящото решение е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
Воден от горното,
Окръжен съд Бургас
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 173/09.09.2019г. по гр.д. № 853/2017г.
по описа на Районен съд Поморие в обжалваните части.
В необжалваната
част решението е влязло в законна сила.
ОСЪЖДА М.Д.А.,
род. на **.**.**** г. , В. Ю. З., род. на **.**.**** г., В. Ю. Ш., род. на **.**.**** г., В. В. О., род. на **.**.**** г. и И.Р., род.
на **.**.**** г. , със съдебен адрес в гр.Бургас, пл. ”Баба Ганка” № 4, ет. 3, да заплатят на Етажната
собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.4 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. Поморие – сграда В (Бета), комплекс „Сънсет
Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, № 219, представлявана от
управителя на ЕС „Двора” ЕООД, чрез управителя Владимир Г. Добрев сумата в
размер на 500 (петстотин) лева разноски за адвокат за въззивна инстанция.
РЕШЕНИЕТО е
окончателно и не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2. мл.с.