№ 594
гр. София, 15.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 5-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично
заседание на двадесет и четвърти септември през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:Величка Борилова
Членове:Зорница Гладилова
Мария Райкинска
при участието на секретаря Пролетка Асенова
като разгледа докладваното от Зорница Гладилова Въззивно търговско дело
№ 20241001000199 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл.258 и следващите от ГПК
С Решение № 1574/18.12.2023 г. по т.д.№ 2040/2022 г., СГС, ТО, VI-23 състав e
осъдил „Частно начално училище Луис Карол“ ЕООД да заплати на „Албос” ЕООД: 1./ на
основание чл.232, ал.2, пр.1 от ЗЗД сумата от 10 659.52 лв., представляваща наемна цена за
периода 05.10.2022 г. – 30.11.2022 г. по действащ между страните договор за наем, сключен
на 28.01.2022 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба на
08.11.2022 г. до окончателното плащане като е отхвърлен иска за сумата над 10 659.52 лв. до
пълния предявен размер от 22 789.32 лв. и за периода м.08.2022 г. – 04.10.2022 г.; 2./ на
основание чл.232, ал.2, предл.2 от ЗЗД сумата от 2 205.40 лв., представляваща разходи за
управление и поддръжка на наетия имот за периода 05.10.2022 г. – 30.11.2022 г. по чл.3.1.2
от договор за наем, сключен на 28.01.2022 г., като е отхвърлен иска за сумата над 2205.40 лв.
до пълния предявен размер от 4143.48 лв. и за периода м.08.2022 г. – 04.10.2022 г. и 3./ на
основание чл.92 от ЗЗД да заплати сумата 641.08 лв., представляваща мораторна неустойка
по чл.7.1 от договор за наем, сключен на 28.01.2022 г. за периода 08.10.2022 г. – 07.11.2022 г.,
като е отхвърлен иска за сумата над 641.08 лв. до пълния предявен размер от 5 213.07 лв. и
за периода 09.08.2022 г. – 07.10.2022 г. С решението „Частно начално училище Луис Карол“
ЕООД е осъдено да заплати на „Албос” ЕООД на основание чл.78, ал.3 сумата 1544.89 лв. –
разноски за производството за държавни такси, адвокатско възнаграждение и
възнаграждение на вещи лица.
Срещу решението, в частта, с която исковете са отхвърлени е подадена
въззивна жалба от „Албос” ЕООД, което твърди, че решението е неправилно и
незаконосъобразно. Счита, че съдът погрешно приел, че наемателят следва да бъде
освободен от задължението си да плаща наемната цена за периода, през който се е забавило
1
привеждането на вещта в уговореното състояние, поради липса на документи /кадастрална
скица и схеми/, тъй като липсвало законово правило обосноваващо този извод. Доколкото
договорът не бил развален и действал между страните, същите били обвързани от
съществуващите в него договорни клаузи, които не предвиждали, че при забава /виновна или
безвиновна/ за предоставяне на документи /в частност скица и схеми/, наемателят е
освободен от плащане на дължими суми. Съгласно чл. 3.4. от процесния договор за наем,
наемателят има задължения за заплащане на наемната цена и суми за управление и
поддръжка на имота, считано от 01.05.2022 г., към който момент изтичал уговорения
гратисен период /за който неправилно съдът приел, че е тримесечен, считано от
получаването от страна на ответника на кадастралната скица и схеми или от 05.07.2022 г. до
05.10.2022 г./. Съдът не отразил извършените от ответника плащания след изтичане на
гратисния период и допуснал съществен пропуск по оценка на правнорелевантните факти и
от друга страна съществено процесуално нарушение. Плащането от страна на наемателя
продължило и след като същият е узнал, че частното училище няма да стартира дейността
си в наетите имоти за учебната 2022/2023 г., което е станало през м.юни 2022 г. /установено
от свидетелските показания на свидетеля на ответника, архитект А./. В нарушение на
диспозитивното начало съдът се позовал в решението си на довод, който не е бил релевиран
от ответника.
Неправилен бил изводът на съда, че ищецът виновно се е забавил с
предоставяне на кадастрална скица и схеми, които били издадени от АГКК на 01.07.2022 г. и
съответно предоставени на наемателя на 05.07.2022 г. В договора липсвал уговорен срок за
предоставяне на някакви конкретни документи от страна на наемодателя, поради което не
била налице и забава. Процедури по ЗПУО и предвидени в този закон срокове не можело да
бъдат противопоставени на ищеца, доколкото не са били посочени в договора между
страните. В договора не било посочено кой месец училището е следвало да започне
дейността си, нито какви действия в тази връзка е следвало да предприеме ответникът,
поради което ищецът не е могъл, нито е бил длъжен да знае и да се съобрази с това.
По делото била установена необходимостта от изменение на КККР като
предпоставка за промяна предназначението на наетите имоти. Изменението било
инициирано от ищеца с цел отстраняване на грешка в кадастъра, изразяваща се в това, че
сгради с идентификатори 68134.4081.769.1 и 68134.4081.891.1 неправилно били отразени
като отделни, а не правилно като една сграда /тази, в която се намират наетите имоти/.
Коригирането на грешката било необходимо за издаване на актуална скица, която да
послужи за процедурата по промяна на предназначението на наетите обекти. Показанията на
архитект А. потвърдили това като същата заявила, че грешка била при дадени грешни схеми
или стари схеми, което се проверявало от общината и при констатация, че данните не са
актуални или са грешни, щяла да върне проекта. По делото била приложени предадената от
ищеца на ответника скица на поземления имот, в който е изградена сградата от 24.04.2018 г.,
в която фигурирали две отделни сгради, а ответникът изрично бил признал, че сградата е
една с два отделни входа, с обща плоча и общ сутеренен етаж и общи стени, което се
потвърждавало и от св. А. М.. Съгласно чл. 40, ал. 2 от Наредба № РД-02-20-4 от 11.10.2016
г. за предоставяне на услуги от кадастралната карта и кадастралните регистри, срокът за
изпълнение на услугата изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, бил до
14 дни и издаването на документи след нормативно определения срок не можело да му се
вмени във вина.
Производството по изменение на КККР не било законова пречка за ответника
да проведе процедура по промяна на предназначението на наетите обекти. Съгласно чл. 55,
ал.1 и други от Закона за кадастъра и имотния регистър, при открита процедура по
изменение на КККР, до приключване на същата, АГКК издавала официален документ
удостоверение, ведно със скица-проект за изменение на поземлен имот и/или скица —
проект за изменение на сграда и/или схема - проект за изменение на самостоятелен обект в
сграда, удостоверяващи, че в одобрената актуална кадастрална карта и кадастрални регистри
има приет проект за изменение на поземления имот, както и начина по който ще се изменят
2
данните в кадастралната карта и кадастралните регистри. До издаване и влизане в сила на
заповедта за изменение на КККР, издаденото удостоверение за приемане на проект за
изменение на КККР и приетият проект за изменение, представлявали официални документи,
заместващи издаването на скици и схеми. Такова удостоверение било издадено още на
25.02.2022 г. и приложено по делото. Ответникът не направил опит да се снабди с такова
удостоверение и проекта за изменение, а по негови твърдения узнал за процедурата по
изменение на КККР още през месец април 2022 г. За ответника нямало пречка, при
снабдяване с издаденото удостоверение за приемане на проект за изменение на КККР и
приетият проект за изменение да предприеме съответните действия в сроковете, които са му
били необходими за изпълнение на процедури по ЗПУО. Това, че ответникът-наемател не
направил опит и не се снабдил с тези документи и не ги е използвал, не можело да се вмени
във вина на ищеца.
Изводът на СГС, че процедурата по изменение на КККР била ненужна бил
погрешен, в противоречие с императивната законова уредба в ЗУТ и ЗКИР. ЗУТ определял
като промяна в предназначението на обект или на част от него промяната в начина на
ползване на този обект или част от него. В кадастралните регистри всеки един обект, в
зависимост от вида си, се идентифицирал с редица кадастрални данни като: идентификатор
(уникален номер), площ, етаж/брой етажи, адрес и други. Един от идентифициращите
елементи на обектите било тяхното „предназначение“, за което всеки един обект получавал
съответен код. Съгласно чл.30, ал.1 ЗКИР, един от регистрите, които води Агенцията по
геодезия, картография и кадастър (АГКК), са кадастралните регистри на недвижимите имоти
/КРНИ/, които съдържали данни за правото на собственост върху недвижимите имоти, както
и данни за другите вещни права върху недвижимите имоти. В чл. 30, ал. 2 от ЗКИР, както и в
чл. 25 от Наредба № РД 02-20-5 от 15 декември 2016 г. за съдържанието, създаването и
поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри (Наредба 5/2016),
изчерпателно било описано съдържанието на КРНИ: основните данни за имота, респ. за
самостоятелния обект в сграда - идентификатор; площ/застроена; трайно предназначение на
територията, начин на трайно ползване, адрес, етаж; очертание; брой нива в обекта; площ по
документ; предназначение; данните за собственика на недвижимия имот и за акта, от който
собственикът черпи правото си; данните за другите вещни права върху недвижимия имот;
номера на партидата на имота в имотния регистър; източниците на данните за точите от
геодезическата основа и границите на административно- териториалните единици. Това
означавало, че за да се извърши промяна в предназначението следва да е осъществена
процедурата за отстраняване на грешките при заснемането на обектите, които са предмет на
договора за наем от 28.01.2022 година
Ищецът изпълнил задължението си по чл.230, ал.3 от ЗЗД да уведоми
наемателя за необходимостта от извършване на промяна в кадастъра. С отговора на исковата
молба ответникът изрично признал, че преди сключване на договора за наем, „Албос“ ЕООД
му предоставило скица на поземления имот, приложена по делото от ответника.
Съдът неправилно приел, че извод за наличие на грешка в кадастъра не
можело да се направи от представената към отговора на исковата молба скица. Скицата на
поземления имот от 2018 г. /приложена от ответника в отговора на исковата молба/ била
единствената, с която разполагал ищецът към датата на сключване на договора и от нея се
виждало, че са нанесени две сгради, вместо една като на стр. 6 от отговора на исковата
молба на практика се съдържало признание.
По тези съображения неправилно съдът приел, че наемодателят не е изпълнил
задължението си по чл. 230 ал. 3 от ЗЗД и отговаря за забава. Не било вярно, че от събраните
по делото доказателства - идеен проект и съдебно-техническа експертиза се установявало, че
ответникът е изпълнил задължението си за фактическо извършване на преустройството и
изготвяне на идеен проект. Идейният проект бил приет в нарушение на императивните
разпоредби на ГПК /чл.147 от ГПК/ след преклузивния законов срок. Не било спорно, че
ответното дружество разполагало с идейния проект още преди завеждане на делото. Поради
това не било доказано, че ответникът е изпълнил задължението си за фактическо
3
извършване на преустройство. Това означавало, че независимо от снабдяването или не със
скицата и схемите, ответното дружество така или иначе не би могло да стартира дейността
си в наетите обекти за учебната 2022/2023 г., тъй като, противно на твърденията си, не
привело наетите имоти в завършен вид, готови за ползване съобразно нуждите на частно
училище.
Жалбоподателят „Албос” ЕООД моли съда да отмени Решение №
1574/18.12.2023 г., постановено по търг. дело № 2040/2022 г. по описа на Софийски градски
съд, VI-23 състав, в обжалваната му част като неправилно, и да уважи изцяло предявените
искове.
Моли да бъде допъсната повторна съдебно- техническа експертиза за отговор
на въпроса необходимо ли е било изменението на кадастралната карта за промяна на
предназначението на наетия имот за ползване като училище.
Ответникът по въззивната жалба „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД я оспорва по
подробно изложени съображения в отговора. Възразява да бъде допускана повторна
експертиза, тъй като била налице преклузия.
Срещу решението, в частта му, с която са уважени исковете е подадена
въззивна жалба от „Частно начално училище Луис Карол“ ЕООД, което моли то да бъде
отменено и исковете, предявени срещу него – изцяло отхвърлени. Казусът, предмет на
делото следвало да се разгледа през призмата на възникналите отношения между двете
търговски дружества в тяхната цялост и целения резултат - старт на дейност на частно
начално училище на 15.09.2022 г., както и от гледна точка на извършените подобрения в
процесните имоти в размер на 176 860.56 лв. Между страните бил сключен и втори договор
за наем от 04.03.2022 г., касаещ наемането на първи и втори етаж от процесната сграда. Със
свързаното с „Частно начално училище Луис Карол“ ЕООД дружество - „Луис Карол“ ООД,
управлявано също от А. М., която била едноличен собственик на капитала на „ЧНУ Луис
Карол“ ЕООД, и собственик с мажоритарен дял от капитала „Луис Карол“ ООД, на
04.03.2022 г., като купувач е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на
недвижими имоти - трети етаж от същата сграда, която е собственост на „Албос” ЕООД, по
който предварителен договор купувачът заплатил задатък в размер на 180 712.80 лв. В
уговорените срокове „Албос” ЕООД не прехвърлило собствеността върху имотите и не
възстановило заплатената сума на купувача, поради което е образувано търг. д. № 1769/2022
г. по описа на СГС. Всички договори били подписани с оглед упражняване дейността от
„ЧНУ Луис Карол“ ЕООД, като частно училище.
Неправилно било прието от съда, че е извършено преустройство с промяна на
предназначението представлявало строеж по смисъла на § 35 от ДР на ЗУТ, поради което и
доколкото не попадало под изключенията по чл. 151 от ЗУТ, за извършването му било
необходимо разрешение за строеж и подлежало на въвеждане в експлоатация. В наетите
имоти не било извършвано преустройство, а следвало да се извърши единствено промяна на
предназначението на офисите за частно училище, за което също се изисквало издаване на
разрешение за строеж и въвеждането му в експлоатация. Промяната на предназначението на
наетите имоти не било във връзка с извършения ремонт, а във връзка с това, че същите са
отредени за офиси и следвало да се извърши преотреждането им за целите на училище. В
този смисъл било и заключението на в.л. Б..
Неправилни били изводите на съда относно сроковете, в които частните
училища следвало да обявят пред МОН промяната на дейността си, къде ще се обучават
учениците им. Вписването на промени в регистъра на институциите се извършвало по реда
на чл. 336, т. 3 от ЗПУО, но разпоредбата на чл. 337, ал. 1 от ЗПУО пояснявала по кой ред се
разглеждат и оценяват подадените документи. Подадените на наемателя документи били
4
разгледани при условията на чл. 335, тъй като в тях били констатирани несъответствия
/липса на входирано пред общината искане за промяна на предназначението на наетите
офиси за частно училище и липса на представени схеми от АГКК/, което обстоятелство се
установява и от молбата на „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД до МОН, по отношение на която
промяна, срокът за отстраняване на несъответствията е до 1 юли 2022 г.
По делото било представено пълномощното с нотариална заверка на подписа
от 14.04.2022 г., издадено от управителя на „Албос” ЕООД за управителя на „ЧНУ Луис
Карол“ ЕООД, което да послужи пред АГКК и други и касае четвъртия етаж, който е
предмет на договора за наем от 28.01.2022 г., като по отношение на този имот е текла една и
съща процедура пред АГКК, открита от наемодателя за изменение на КККР и за първо
нанасяне на самостоятелните обекти в сградата. Пълномощното било издадено след
многократно настояване от наемателя да получи схеми за имотите, предмет на договора за
наем, от СГКК - София, поради неглижиране задължението на наемодателя и фаталното за
учебната година скъсяване на времето за навременното осъществяване на предстоящата
процедура от наемателя да промени предназначението на наетите имоти. Датата, на която
управителят М. е заверила пълномощното пред нотариуса, ако не се приеме предходен
момент, с оглед свидетелските показания на св. В., била датата, на която, след поканата от
управителя на доверителя ми да предостави скица и схеми, ищецът е поставен в забава по
чл. 84, ал. 2 от ЗЗД
Съдът правилно преценил, че ищецът отговаря за забавата по привеждане на
обекта в състояние, годно за уговореното ползване, която забава е по причина на
премълчания недостатък. Неправилни били изводите на първоинстанционния съд относно
правните последици от тази забава, по отношение на потестативното право на ответника да
развали договора по чл. 87, ал. 2 ЗЗД. Договорът бил развален на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД,
тъй като поради забавата на длъжника (ищеца) изпълнението е станало безполезно за
ответника. Договорът за наем бил сключен за срок от пет години, но за ответника не било
без значение дали ще реализира приходи от дейността си в наетите помещения за всяка една
от тези пет години /общо четири учебни/. За новата учебна година, възможността да се
обучават ученици е била реална предвид заключението на ССчЕ, че в учебната база могат да
се обучават две паралелки по 16 ученика подготвителен клас и една паралелка първи клас от
15 ученика. Заявилите желание за обучение деца за учебната 2022/2023 г. са 15 деца за първи
клас и 38 деца за подготвителен клас. От таксите за обучение наемателят е щял да имал
възможността да заплаща наемната цена, както и други разходи, свързани с дейността си.
Към 01.07.2022 г. „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД не знаело дали ще може да подаде
документите пред общинската администрация съпроводени със схеми на самостоятелните
обекти и да предстви пред МОН входящия номер пред другия административен орган, с
оглед спазване срока за вписване на промени в обстоятелствата по чл. 336, ал. 1, т. 3 ЗПУО
във вр. 2 чл. 335, т. 2 от ЗПУО, както и кога тези промени ще бъдат вписани в регистъра на
институциите в системата на предучилищното и училищното образование. Към 05.07.2023 г.
„ЧНУ Луис Карол“ ЕООД било прекратило кампанията си за записване на ученици, защото
не е могло да започне учебната година. Договорът за наем бил сключен на 28.01.2022 г., а
скицата на имота и шестте броя схеми на самостоятелните обекти, находящи се на
четвъртия етаж, били предоставени на ответника едва на 05.07.2022 г. Това наложило
наемателят да развали договора си с ищеца на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД, тъй като
изпълнението на договорното задължение от страна на ищеца било дотолкова закъсняло, че
вече било безполезно за ответника. Първоинстанционният съд неправилно е пренебрегнал
икономическите съображения на ответника, които стояли в основата на мотивацията му за
сключването на процесния договор за наем и съответно били решаващи при преценката дали
изпълнението е станало безполезно вследствие на забавата на ищеца.
Дори да се приеме, че е могло да заяви пред МОН промяната и да се впише в
регистъра на институциите и да се обяви в ДВ, в периода от 05.07.2022 г. до 05.10.2022 г.,
обектът е можел формално да бъде приведен в състоянието, за което е уговорен да се ползва
(училище), но поради спецификата на учебната дейност, тази дейност е било невъзможно да
5
се извършва в обекта поради забавата на ищеца.
Липсвало приемане от страна на наемателя на изпълнението от страна на
наемодателя след изпращане на 05.07.2022 г. на електронната поща на ответника на скица и
схеми за процесните имоти. Ответникът реагирал своевременно, в рамките на разумно
време от гледна точка на необходимостта от анализ и преценка на полезността на действието
на ищеца за по-нататъшното запазване на договорната връзка между страните. Изпращането
на уведомлението за едностранно разваляне на договорното правоотношение на 26.07.2022 г.
от ответника до ищеца означавало неприемане на изпълнението. Формално изглеждало като
приемане на резултата, който наемодателят дължал, но дали този резултат вече и бил
полезен или не, било въпрос на последваща преценка след представянето на скицата и
схемите.
„ЧНУ Луис Карол“ ЕООД твърди, че управителя му не е знаел, че „Албос”
ЕООД предприело процедура по отстраняване на неточности /непълноти и грешки/ в КККР
и нанасяне/отлагане на самостоятелните обекти, предмет на договора за наем, в КККР на гр.
София. Това не било предвидено в договорите между страните и за първи път се
споменавало в твърденията, изложени в исковата молба /и доразвито в свидетелските
показания на заинтересования свидетел А. М.. Фактът, че самостоятелните обекти, предмет
на договорите за наем не са били нанесени в кадастралната карта, станал ясен от
свидетелските показания на св. М., дадени в съдебно заседание на 25.05.2023 г.
Следователно, ищецът преди да подпише договора за наем с наемателя е знаел за проблема в
КККР на гр. София досежно заснетите поземлен имот и сграда, както и след това какви
документи са необходими на наемателя за да промени предназначението на офисите за
частно училище. При подписване на договора за наем наемодателят е действал
недобросъвестно като не е разяснил реалната обстановка на наемателя си, за грешката в
КККР и необходимостта от първоначално заснемане и нанасяне/отлагане в КККР на
самостоятелните обекти, които се наемат. „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД не е знаело за горните
проблеми на наетите имоти, в противен случай не би сключило процесния договор за наем.
От свидетелските показания на св. Н. /архитект, ангажирана с промяната на
предназначението на процесиите имоти/, се установява, че скицата и схемите тя лично и
„ЧНУ Луис Карол“ ЕООД са ги изисквали многократно от управителя на „Албос” ЕООД и
от св. М. — технически ръководител при наемодателя, още преди подписване на договора за
наем, както и защо не е приключена процедурата по промяна на предназначението на
наетите имоти. Схема и скица на обектите били предоставени доста по-късно и била
входирана отворена процедура в МОН и до 30.06.2022 г. трябвало да се подаде входящ номер
на проекта в Общината към МОН, за да може да продължи процедурата там, в противен
случай учебната година в тази сграда, в есента на 2022 г., нямало да е възможно да започне и
не започнала. „Албос” ЕООД не било изправна страна по договора за наем, тъй като късното
изпълнение било безполезно за кредитора. В този случай забавата има действието на пълно
неизпълнение. „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД поддържа, че е налице хипотезата на чл. 306, ал. 5
от ТЗ, регламентираща, че ако непреодолимата сила трае толкова, че кредиторът вече няма
интерес от изпълнението, той има право да прекрати договора. Това право има и длъжникът.
Наемното правоотношение е било прекратено на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД на
01.08.2022 г. като исковите претенции били неоснователни.
Ответникът по въззивната жалба я оспорва по подробно изложени в отговора
съображения и моли същата да бъде оставена без уважение.
Въззивният съд като обсъди представените по делото доказателства и доводите
6
на страните в приложение на разпоредбата на чл.269 от ГПК, намира за установено
следното:
Първоинстанционното производство е образувано по предявени обективно
кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 232, ал.2, пр.1 ЗЗД; чл.
232, ал.2, пр.2 ЗЗД и чл.92, ал.1 от ЗЗД. Ищецът „Албос” ЕООД е поддържал, че на
28.01.2022 г. сключил с ответника „Частно начално училище Луис Карол“ ЕООД договор за
наем за срок от пет години за периода от 01.02.2022 г. до 31.01.2027 г., по силата на който му
предоставил за временно и възмездно ползване четвърти етаж от административна сграда,
находяща се в гр. София, район Младост, ул. “Михаил Тенев“ № 6, вх. Б, УПИ XIV-891, 760,
кв.14А, м. „Къро“, а ответникът се задължил да заплаща месечна наемна цена в размер
2 427.50 евро без ДДС, и суми за управление и поддръжка на сградата, платими от 1-во до 7-
мо число на месеца, считано от 01.05.2022 г. /след изтичане на предвидения в договора
гратисен период/. Наемателят заплатил дължимите наемни вноски и суми за поддържане на
имота за месеците май, юни и юли 2022 г., след което спрял плащанията на дължимите
наемни суми и суми за поддръжка на имота. В началото на м.август 2022 г. „Албос” ЕООД
получило уведомление, с което „Частно начално училище Луис Карол“ ЕООД едностранно
прекратявало договора за наем поради виновно поведение от страна на наемодателя, за
който излагало твърдения че бил в невъзможност да осигури документално договореното с
наемателя преустройство – не предоставил необходимото съдействие за изготвяне на
нужните документи и осъществяване на процедурата по промяна на предназначението на
наетия имот за нуждите на училище. Твърденията на наемателя били, че „Албос” ЕООД
предоставило скица на поземления имот, в който се намирала сградата и схеми на
самостоятелните имоти в нея, находящи се на ет.4 в началото на юли 2022 г., което
възпрепятствало и направило невъзможно стартирането на дейността на частното училище
на 1.05.2022 г., поради което наемателят нямало да може да извършва дейността си в наетия
имот. „Албос” ЕООД поддържа, че отправеното през м.08.2022 г. изявление на ответника за
разваляне на договора не е породило действие, тъй като е изпълнил задължението си за
съдействие при промяна предназначението на имота, а ако има забавяне то е по вина на
администрацията. Твърди, че в деня на сключване на договора внесло в АГКК проект за
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, а на 28.02.2022 г. подало
заявление за издаване на скица на имота и шест броя схеми на самостоятелните обекти,
находящи се на ет. 4, които били издадени на 01.07.2022 г. и веднага били предадени на
наемателя, представителят на който отделно от това е упълномощен да представлява
наемодателя на всички етапи от процедурата по смяна на предназначението на ет.4, което
представлява цялостно съдействие по смисъла на чл.1.2.1 от договора. Поддържа, че
управителя на „Албос” ЕООД предоставил на управителя на „Частно начално училище
Луис Карол“ ЕООД пълномощно на 14.02.2022 г., с което го упълномощил да го
представлява във връзка с издаване на разрешение за строеж и удостоверение за въвеждане в
експлоатация на инвестиционен проект „Частно начално училище „Луис Карол“; да я
представлява пред СО, Софийска вода, ЧЕЗ разпределение, АГКК; да я представлява пред
всички държавни, общински , обществени органи на държавната власт и управление, МВР,
служба ППО, НОИ, НАП, РЗИ, МОН, АВп, Топлофикация, фирми за топлинно счетоводство
и т.н. Не била налице хипотезата на чл.87, ал.2 от ЗЗД, тъй като договорът бил сключен за 5
години, поради което договорът не бил станал безпредметен за наемателя. В случай, че
стартирането на дейността на наемателя е следвало да стане през 2022 г., това е следвало
изрично да бъде вписано в договора. Отделно от това твърди, че в договора не е уговорен
срок за изпълнение на това задължение за снабдяване на наемателя с документи, както и
възникването на задължението за плащане на наемната цена не е обвързано от промяна в
предназначението на имота, за което свидетелства и поведението на ответника, който е
заплатил наемната цена за периода м.05.2022 г. – м.07.2022 г..Твърди, че наемателят е спрял
плащанията след м.07.2022 г. и към момента на исковата молба дължал наемна цена за
периода м.08.2022 г. – м.11.2022 г. в общ размер на 22 789.32 лв., 4 143.48 лв. разноски за
управление и поддръжка на имота за същия период, уговорени в договора и уговорената в
чл.7.1 от договора мораторна неустойка, върху главницата за наемна цена, в размер 5213.07
7
лв. за периода 09.08.2022 г. – 07.11.2022 г.
Ответникът „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД, в срока за отговор на исковата молба, не
оспорва сключването на договор за наем със соченото в исковата молба съдържание, както и
че считано от 01.05.2022 г. е заплатил три наемни вноски. Поддържа, че поради късното
изпълнение на задължението на ищеца да предостави скица и схема на наетите имоти,
необходими за промяна на предназначението - едва на 05.07.2022 г., били изтекли сроковете
за промяна и обявяване на новата дейност пред Министерство на образованието, по реда на
чл.320, ал.2, т.2 от ЗПУО, а имотът бил нает за ползване като частно училище. Твърди, че
забавянето за издаване на скица и схеми за имотите е по причина на поискано от ищеца
изменение на КККР, което не е било необходимо за промяна на предназначението. Поради
невъзможността си да започне дейността през учебната 2022/2023 г. в наетите имоти,
отпаднала нуждата от договора, тъй като частното училище не разполага със средства, за да
си позволи заплащане на наем без да извършва дейност, а с оглед срока, за който е сключен
договорът и последната година не може да бъде използвана за пълноценна учебна. На
страница 5 от отговора на исковата молба ответникът е признал, че ищецът му е предоставил
преди сключването на договора за наем скица на поземления имот, в който е изградена
сградата, в която се намират наетите имоти като е уточнил, че това е скица № 15-
251364/24.04.2018 г.
С допълнителната искова молба „Албос” ЕООД поддържа, че изменение на
кадастралната карта е било необходимо поради грешка в същата, тъй като сградата, в която
се намирал наетият имот била нанесена като две отделни. Отстраняването на грешката било
нужно, за да се извърши промяната на предназначението и за това ответникът бил уведомен
при сключване на договора. Знанието на „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД за този факт се
установявало и от представената с отговора скица, с която ответникът е разполагал към
сключване на договора. Процедурата по поправка на грешката била със срок за изпълнение
до 14 дни и „Албос” ЕООД не носело вина за забавянето. В договора не бил предвиден срок
за предоставяне на документите, нито срок до който училището е следвало да започне
дейността си, поради което и не са налице основания за разваляне. Поддържа, че независимо
от вече предоставените документи, преустройството не било завършено, за да изпълнява
наетият имот функционалното си предназначение за дейност като частно училище.
С допълнителния отговор на исковата молба „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД сочи
като неотносимо към отношенията с ищеца поправянето на грешка в кадастъра. Оспорва
твърдяната от ищеца продължителност на срока за изпълнение на тази процедура.
Поддържа, че не е знаело за изменението, както и за необходимостта от такова изменение,
преди подписването на договора. Твърди, че за да функционират наетите имоти като
училище било необходимо поставяне само на врати, первази и прозорци, което отнемало
много кратко време. Иска съдът да се произнесе по реда на чл. 2 373, ал. 2 ГПК с решението,
относно това развален ли е договорът между страните и ако „да“ на коя дата.
По делото не се спори и видно от представения договор за наем от 28.01.2022 г.
„Албос” ЕООД е предоставило на „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД за временно възмездно
ползване собствените си недвижими имоти, находящи се на четвърти етаж от
административна сграда, находяща се в гр. София, район Младост, ул. “Михаил Тенев“ № 6,
вх. Б, УПИ XIV-891, 760, кв.14А, м. „Къро“ страните са сключили договор за наем за срок от
пет години ( от 01.02.2022 г. до 31.01.2027 г. ), по силата на който ищецът предоставил на
ответника за временно и възмездно ползване четвърти етаж от административна сграда,
находяща се в гр. София, район Младост, ул. “Михаил Тенев“ № 6, вх. Б, УПИ XIV-891, 760,
кв.14А, м. „Къро“, които да бъдат ползвани за частно училище. С т.1.2 е постигнато съгласие
8
промяната на функционалното предназначение да стане с писмено разрешение на
наемодателя и за сметка на наемателя. Съгласно т.1.2.1 наемодателят има задължението да
осигури всички необходими документи и да оказва цялото необходимо и достатъчно
съдействие на наемателя за изготвяне на документацията и осъществяване на процедурите
по промяна на предназначението на наетия имот за нуждите на частно училище. С т.1.2
срокът на договора е уговорен 5 години за периода от 1.02.2022 г. до 31.01.2027 г.
Задължение на „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД е да заплаща месечна наемна цена в размер 2
427.50 евро без ДДС /т.3.1.1/, и суми за управление и поддръжка на сградата /т.3.1.2./,
платими от 1-во до 7-мо число на месеца, считано от 01.05.2022 г./т.3.4/ до който момент
страните са уговорили гратисен период за извършване на СМР, промяна на
предназначението на имота и стартиране на дейността. В т.7.1 е договорено, че в случай на
забава вплащанията на месечния наем или други дължими суми съгласно договора,
наемателят дължи на наемодателя за всеки ден на забава неустойка в размер 0.2% на ден
върху дължимата сума. В случай че забавата продължи повече от 10 дни наемателят дължи
на наемодателя за всеки ден на забава неустойка в размер 0.5% на ден върху дължимата
сума.
С уведомление, връчено чрез частен съдебен изпълнител, входирано при него
на 26.07.2022 г., „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД е уведомило „Албос” ЕООД, че неизпълнението
на задълженията на наемодателя по т.1.2.1, което е било нужно за завършване на
преустройството на самостоятелните обекти и за стартиране на дейността на училището е
направило безпредметен за частното училище сключения на 28.01.2022 г. договор, поради
което е отправено волеизявление за прекратяването му на основание чл.87, ал.2 от ЗЗД.
Представено е удостоверение за приемане на проект за изменение на
кадастралната карта и кадастралните регистри № 25-57792/25.02.2022 г., издадено от Служба
по геодезия, картография и кадастър на основание чл.55, ал.3 от ЗКИР в полза на „Албос”
ЕООД, видно от което проектът за изменение на кадастралната карта и кадастралните
регистри, внесен с вх.№ 01-48639/28.01.2022 г. е приет и може да служи за процедиране на
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, във вр. чл.54 от ЗКИР, за което
следва да се подаде заявление.
Представена е скица на поземлен имот № 15-735271/01.07.2022 г., издадена от
АГКК по заявление вх.№ 01-111236/28.02.2022 г., както и схема № 15-735263/01.07.2022 г.,
схема № 15-735264/01.07.2022 г., схема № 15-735265/01.07.2022 г., схема № 15-
735266/01.07.2022 г., схема № 15-735267/01.07.2022 г. и схема № 15-735268/01.07.2022 г.,
издадени от АГКК отново по заявление вх.№ 01-111236/28.02.2022 г. за самостоятелните
обекти на ет.4 в процесната сграда, с предназначение – смесено предназначение, както
предназначението на конкретните имоти е за офиси и само на имота от последната скица е
жилище, апартамент.
Ответникът „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД е представил документите за
собственост, разрешението за ползване на сградата и документи, удостоверяващи
предприетите от него проучвателни и строително-монтажни работи за устройване на филиал
на ЧНУ Луис Карол в помещенията на четвърти етаж от административна сграда, находяща
се в гр. София, район Младост, ул. “Михаил Тенев“ № 6, вх. Б, УПИ XIV-891, 760, кв.14А, м.
„Къро“. От конструктивното становище на инж.Л. С. се установява предвиждането при
преустройството да бъдат премахнати и изградени преградни стени, което няма да промени
конструкцията и натоварването.
Със заявление вх.№ 0607-37/31.01.2022 г. за вписване, промени и отписване в
регистъра на институциите в системата на предучилищното и училищното образование на
частни детски градини и училища, подадено от „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД до министъра на
образованието и науката с искане да бъде разрешена промяна – начално училище на адрес
кр.София, ул.х Михаил Тенев № 6-Б. четвърти етаж от административна сграда, находяща се
в гр. София, район Младост, ул. “Михаил Тенев“ № 6, вх. Б, УПИ XIV-891, 760, кв.14А, м.
„Къро“.
С писмо до управителя на „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД Министерство на
9
образованието и науката във връзка със заявление вх.№ 0607-37/31.01.2022 г. е посочило, че
са допуснати несъответствия с изискванията на нормативната уредба в системата на
предучилищното и училищното образование като :1./ не е представен разчет за ползване на
материалната база за срока на договора или за срока на обучение; 2./ в проекта не е
предвидено ползване на закрита спортна база – предвидената не е достатъчна; 3./ не е
представено разрешение или удостоверение за ползване на училище, издадено от съответния
компетентен орган или вх.№ за издаване на такова като е отбелязано, че представения
документ е за административна сграда.; 4./ не са представени обяснителни записки по
всички части /конструкция, водоснабдяване и канализация, електроснабдяване и отопление
и вентилация/ съобразени с нормативните изисквания и изготвени от лица, притежаващи
необходимата техническа правоспособност. Предоставен е срок от 15 календарни дни за
отстраняване на допуснатите несъответствия.
С писмо вх.№ 0607-37/11.04.2022 г. „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД е депозирало
пред Министерство на образованието и науката следните документи: 1./ разчет за ползване
на материална база; 2./ договор за ползване на закрита спортна база на ет.2 и чертеж за
адаптация ет.2; 3./ посочено е, че проектната документация към днешна дата не е входирана
в община Младост като е посочено, че забавянето е свързано с административни процедури
на други институции и е поет ангажимент веднага след внасянето на проектната
документация в община Младост да бъде предоставен вх.№; 4./ обяснителни записки по
всички части /конструкция, водоснабдяване и канализация, електроснабдяване и отопление
и вентилация/ съобразени с нормативните изисквания и изготвени от лица, притежаващи
необходимата техническа правоспособност.
Ответникът е представил с отговора на исковата молба скица № 15-
251364/24.04.2018 г. за процесния поземлен имот с идентификатор 68134.4081.769.
С отговора на исковата молба е представено пълномощно, с което управителя
на „Албос” ЕООД е упълномощил А. Г. – М. /управител на ответното дружество/ да го
представлява във връзка с издаване на разрешение за строеж и удостоверение за въвеждане в
експлоатация на инвестиционен проект „Частно начално училище „Луис Карол“; да я
представлява пред СО, Софийска вода, ЧЕЗ разпределение, АГКК; да я представлява пред
всички държавни, общински , обществени органи на държавната власт и управление, МВР,
служба ППО, НОИ, НАП, РЗИ, МОН, АВп, Топлофикация, фирми за топлинно счетоводство
и т.н.
В съдебно заседание на 25.05.2023 г. е разпитана като свидетел М. К. А., от
чиито показания се установява, че работи като архитект и е работила с „ЧНУ Луис Карол“
ЕООД във връзка наемането на етаж от сграда в сграда „Албос“ и промяна на
предназначението и преустройството на етаж за нуждите на частното училище - етаж № 4
Във връзка с работата й трябвали схеми и скици за имота, което представлявало част от
изходната информация, необходима още в началото преди започване на проектирането.
Същите били изисквани покъсно и от строителния надзор, за да могат да бъдат внесени като
част от проекта в Общината. Тези документи били изискани преди подписване на договора и
доставени на доста късен етап. Свидетелката поискала да видя стари скици, схеми и
актуални също, но не били дадени. Нямали информация, че трябва да се изменя кадастъра.
Започнали работа дори преди подписване на договора - предпроектно проучване, касаещо
конструкцията на сградата и проверка дали с помещенията всичко е наред. Схемата била
необходима за подаване на инвестиционния проект в Общината като без нея общината щяла
да върне проекта за попълване на информацията със схеми. При дадени грешни схеми или
стари схеми, общината щяула да констатира, че данните не са актуални или са грешни и
щяла да върне проекта. Общината можело да направи справка и да каже, че представените
схеми не съответстват като грешни или неактуални, или с непълна информация. Не били
предоставени скици и схеми на самостоятелните обекти при разговорите. Преди подписване
на договора, с А. М. обсъдили какво е необходимо като „Албос” ЕООД били уведомени за
10
нуждата от тези документи. Те заявили, че всичко с тези документи е наред и ще бъдат
предоставени. Стара скица също не им била предоставена. Освен скици и схеми, изискали
съществуващи проекти, удостоверение за въвеждане в експлоатация, които първоначално им
били предоставени на ръка, на флашка в ДВГ-формат, който представял чертежи без подпис
и печат от съответната община. Такива, които са с подпис и печат от община им били
предоставени на по-късен етап сканирани през март или април 2022 г. При сключване на
договора не били предоставени скици и схеми. От страна на „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД
работели по събирането на проекто-документация – становища, конструктивно становище,
становище по ОВ и ВиК, за отоплителната инсталация, и по архитектурния проект също,
които технически процеси не пречело да се извършват до получаване на необходимата
документация, за да може след това фирмата строителен надзор да подготви своя доклад и
след това да бъдат депозирани документите в Община „Младост“. Липсата на необходимите
документи била причината да не се завърши това преустройство и смяна на
предназначението, тъй като етажът технически отговоря и би могъл да бъде приспособен за
нуждите на частното училище, но се искало лека промяна, която следвало да се изрази
документално.. Чертежите били изчертани като всеки от колегите й проектанти бил свършил
неговата част от работата и ги пратили към фирмата строителен надзор. Била входирана
отворена процедура в МОН като срокът за подаване на входящ номер на проекта към
общината бил до 30.06.2022 г., до която дата входящият номер на проекта в Общината
следвало да бъде посочен пред МОН, за да може да продължи процедурата там, в противен
случай учебната година в тази сграда, в есента на 2022 г. нямало да е възможно да започне.
Пролетта на 2022 г. били готови с възложените им проекти. Изчаквали скиците и схемите, за
да бъдат подадени към фирмата строителен надзор. Срокът за промяна на предназначението
пред Общината е около един месец, но практиката показвала, че отнема доста повече. В
случай, че били предоставени към момента на сключването на договора скиците и схемите –
щели да успеят да представят навреме пред МОН. При разговорите й с „Албос“ ЕООД,
дружеството било представлявано от брата на Б. - А. М.. Той й предоставил флашката с
проекти и присъствал винаги на разговорите, относно техническата част, състоянието на
сградата. За процедурата за промяна на кадастъра никой не ги уведомил.
В съдебно заседание на 25.05.2023 г. е разпитан свидетелят А. Ц. М., от чиито
показания се установява, че работи в „Албос“ ЕООД като технически ръководител и
отговарял за всички технически въпроси и присъствал на всички срещи с „ЧНУ Луис
Карол“ ЕООД. В началото на преговорите били поставени въпроси по отношение на
технически промени във връзка с изготвяне на проектите от архитекта А.. „Албос” ЕООД
предоставило скица на управителя на „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД още през декември. Схема и
скица било едно и също. Схемите на етажа станали и били предоставени през м.юли 2022.
През декември 2021 г. предоставили старата схема и скица на поземлен имот. Преди м.юли
2022 г. не била предоставяна схема на етажа, защото нямало такава схема. В скицата на
поземления имот имало грешка в кадастъра, която се изразявала в това, че при заснемането
от страна на Агенцията по Кадастър, в имота били нанесени две сгради при документи за
собственост и одобрен архитектурен проект за една сграда, двусекционна с два входа. Било
ясно и се виждало в скицата, която предоставили на „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД – били
нанесени две сгради, а съществувала една. Това било обяснено на управителя на
дружеството лично от свидетеля. Било ангажирано „Геокад 93“, които направили контролно
замерване. За да се промени предназначението било необходимо да се изготви проект.
Инициирало се изготвянето на договор за отлагането на отделните имоти като
самостоятелни обекти. На 22.12.2021 г. „Геокад 93“ започнало да изготвя проект за нанасяне
на отделните имоти със самостоятелни идентификатори и това се знаело от всички преди
сключването на договора. „Албос” ЕООД поело ангажимент в най-кратък срок да изготви
договор, проект и да го внесе. За процедурата по изменение на кадастъра управителя на
ответното дружество бил уведомен веднага след започването на проектирането - декември
месец 2021 г. - за започването на промяна в Кадастъра, на което управителя не възразил.
Инициативата изхождала от тях, тъй като те имали нужда да променят предназначението. За
11
да се промени предназначението, било задължително да се отнесат обектите като
самостоятелни обекти и от офиси да се превърнат в учебни стаи, каквото ще е тяхното
предназначение. Управителят на „Албос“ ЕООД не бил поемал задължение лично да
предостави скиците до определена конкретна дата. Той поел ангажимент по най-бързия
начин да бъдат изготвени документите и те били готови точно в деня на подписване на
договора. Документите били внесени на 28.01.2022 г. в деня на подписване на договора.
Отправна точка за започване отлагането на самостоятелни обекти било да се оправят
грешките в Кадастъра, което ставало в административна процедура. Задължение на „Албос”
ЕООД било да отложим обектите, а на „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД да направи промяна в
предназначението им, за което й било предоставено пълномощно. „Албос” ЕООД трябвало
да осигури проект за отстраняване на грешката и за отлагане на самостоятелни обекти в
сградата като всеки един офис да има собствен идентификатор, а „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД
имало пълномощно да направи тази процедура, след издаване на скици и схеми. А. М. била
уведомена, че самостоятелните обекти, предмет на договора, тези които са наети, не са били
нанесени в Кадастъра. Да, разбира се, аз я уведомих. Предварително се знаеше, че не са
нанесени обектите в сградата.
В съдебно заседание на 30.11.2023 г. като свидетел е разпитана Л. Д. В., от
чиито показания се установява, че работи в „Луис Карол“ на длъжност „Психолог“ повече от
10 години като е и съдружник съм в дружеството „Луис Карол“. Свидетелката присъствала
на някои от разговорите, водени между страните по делото, на които се обсъждало
наемането на етажите от сградата на ищеца за дейност на Частно начално училище, както и
това, че е необходимо да се направи промяна - от офиси за предназначение за частно
училище. Спомняла си от разговора относно процедура, по която „Албос“ ЕООД да изважди
скици/схеми и очаквали тяхното реализиране. Това било на предварителните разговори,
които водили, при които ставало въпрос за необходимостта от скици/схеми. Бил нает
архитект - М. А., който присъствал на разговорите, които се провеждали предимно между
нея и А. М.. Преди това /месец по-рано/ направили проучване дали сградата е подходяща и
дали би могла да се преустрои. Архитектът установил, че са нужни схеми за промяна на
предназначението. М. казал, че веднага след подписване на договора ще подаде в Кадастъра
и ще задвижи тази процедура, която не би следвало да отнеме много време за тези схеми.
При срещите не било съобщено за грешки в тези схеми и процедурите за промяна. Към
средата или кР. на април месец нещата не се случвали и архитектът бил притеснен, тъй като
не можел да подаде в Община „Младост“ някакви документи за тази промяна. Тогава
управителят на наемателя поискал пълномощно от наемодателя, за да отиде лично и да
поиска от Кадастъра тези скици и схеми. Към средата на месец април получили на имейла
пълномощно, което не било в оригинал. В средата на месец април управителя на ответника
бил силно притеснен, че няма да успеят да стартират учебната година. В кР. на април М.
отишла до Кадастъра, но нужните схеми не й били дадени, тъй като пълномощното не било
в оригинал. Служителката казала, че има задействана някаква процедура.
По делото е изслушана съдебно-счетоводна експертиза, която не е оспорена и
като компетентно извършена съдът възприема. Съгласно заключението на вещото лице В. П.
за дължимите наемни вноски за месеците август, септември и октомври 2022 г. до 7.11.2022
г. включително е дължима неустойка в размер 4344.33 лева върху която не следва да се
начислява ДДС.
По делото е изслушана съдебно-счетоводна експертиза, която не е оспорена от
страните и като компетентно извършена съдът възприема. Съгласно заключението на вещото
лице В. Г., който е установил, че по представена справка за ученици в „ЧНУ Луис Карол“
ЕООД за 2022/2023 в подготвителна група А/четвърта са записани 9 броя имена, ЕГН и
потребителско име; приходите на „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД за периода от 06.2022 до 08.2023
са в общ размер 169.10 лева като разходите за този период са 280 851.97 лева.
12
По делото е изслушана съдебно-техническа експертиза, която не е оспорена от
страните и като компетентно извършена съдът възприема. Съгласно заключението на вещото
лице А. Б. дейностите, извършени по възлагане на "Частно начално училище Луис Карол"
ЕООД на четвърти етаж от сградата, находяща се в град София, район „Младост“, ул.
„Михаил Тенев" № 6, вх. Б са свързани с разрушаване на съществуващи стени на
помещения, изграждане на нови, изграждане и преправяне на електрическа и ВиК
инсталация, изпълнение на настилки, мазилки, боядисване, обкичване с ключове и контакти
и доставка и монтаж на мебели. В описаните дейности не са посочени СМР по протокол
обр.19, находящ се на л. 234 от кориците на делото, които включват монтаж на первази,
подови лайсни, алуминиеви врати и прозорец. Строителните дейности, свързани с
преустройства и промяна на предназначенито на сгради, самостоятелни обекти в тях или
части от тях са строежи, съгласно легалното определение в ЗУТ и се извършват въз основа
на одобрени инвестиционни проекти и издадено разрешение за строеж. След приключване
на строителните дейности, строежите подлежат на въвеждане в експлоатация от
компетентните органи. По време на строителството в съответствие с нормативната уредба се
съставят актове и протоколи, в които се отразява съотъветствието на изпълнените СМР с
основните изисквания към строежите, съгласно чл. 169 ЗУТ. За изпълнените СМР на 4-ти
етаж от сградата в УПИ XIV - 891,760, кв.14А, м. „Къро”, гр. София няма данни за издадени
строителни книжа - одобрени проекти и издадено разрешение за строеж. По тази причина
експертизата не може да посочи дали строителните дейности описани в приемо-
предавателните протоколи, приложени към отговора на исковата молба, съответстват на
нормативните изисквания и съответно ремонтираните помещения дали са годни да
изпълняват предназначение за училище. Съобразявайки, това че в приемо-предавателните
протоколи са описани дейности свързани с демонтаж на стъклени врати и стени, както и
изграждане на нови стени и не е описана доставка и монтаж на врати към помещенията,
като и доставка на прозорец за описания в протокол от 15.07.2022 г. „изграждане на
прозорец”, помещенията не са били изцяло довършени за да могат да се ползват.
Строителните дейности, извършени по възлагане на „Албос“ ЕООД, описани в прот. Обр.19
от 21.12.2022 г. са: доставка на первази LM 55 - 211м; консумативи; монтаж первази и
подови лайсни - 265м; изработка, доставка и монтаж на алуминиеви врати бели - 16бр;
изработка, доставка и монтаж на прозорец, като тези дейности са били необходими за
довършване на ремонтирания етаж от административната сграда във вид годен за
използване. За да бъде разрешено преустройство и промяна на предназначение на строеж
или част от него, е необходимо същия да е законно изграден или да е търпим. Строежът, в
който се намира етажа, предмет на преустройството е въведен в експлоатация от ДНСК през
2009 г. и е нансесн в кадастъра. При заявяването на услуга свързана с одобряване на
инвестиционен проект за преустройство и промяна на предназначението на обект,
общинската администрация изисква следните документи: документ за собственост,
скица/схема, копие от одобрения проект, или друг документ доказващ законността на
строежа и инвестиционен проект. Направеното изменение на кадастралната карта е свързано
с установени непълноти и грешки по отношение на двата поземлени имота, отредени за
УПИ XIV - 891,760. кв. 14А., както и нанасяне на самостоятелни обекти на етажа, които са
описани в документа за собственост. Видно от проиложената комбинирана скица, сградата е
била нанесена в КК. След изпълнението на преустройството и въвеждането на строежа в
експлоатация, същия подлежи на нанасяне в кадастралната карта с новото предназначение.
Вещото лице е посочило, че съгласно приетите разходни разчети в строителството, в това
число норма време, необходимото време за извършване на описаните СМР в протокол /акт
обр. 19/ е както следва: 1./ Первази LM 55 - 211м; консумативи; монтаж первази и подови
лайсни - 265м; изработка, доставка и монтаж на алуминиеви врати бели - 16 бр; изработка,
доставка и монтаж на прозорец — 1 бр; 2./ Монтаж на алуминиеви врати - двама работника
съответно с код 17.1 - 1ва степен - 0.48ч/ч и 17.2 - 2-ра степен - 0,95ч/ч, или 16бр врати х
0.48ч/ч = 7,68ч. или един ден и работник втора степен 160р врати х 0,95ч/ч = 15,20ч
приблизително два дни. 3./ За монтаж на прозорец нормата време е аналогична - 0,68ч/ч за
13
двама работника. Общо за монтажа на вратите и прозорците са необходими два дни, при
работа на двама работника. Времето за изработка и доставк зависи от производителя и дали
са готови изделия, или предстои да бъдат произведени. Отделни дейности като монтаж на
первази и подови лайсни не са нормирани в строителството, тъй като същите са свързани със
СМР с изпълнение на настилки и следва да се извършват в цялост, поради което не може да
се даде отговор на въпроса колко време е необходимо за монтаж на 211м первази и 265м
подови лайсни.
Във въззивната инстанция е изслушана повторна съдебно-техничска експертиза
по въпроса необходимо ли е било изменението на кадастралната карта за промяна на
предназначението на наетия имот за ползване като училище. Съгласно заключението дадено
от вещите лица ицменение на кадастралната карта за промяна на предназначението на
наетия имот за ползване като училище се е налагало. Съгласно чл. 9 от Наредба № 8121-647
за правилата и нормите за пожарна безопасност при експлоатацията на обектите, при
промяна на предназначението на обекта се изисква да се изготви документация за създаване
на организация по ПБ /пожарна безопасност/. Проектът за изменение на КККР
/кадастралната Карта и Кадастралните Регистри/ е изработен на основание чл.51, ал.1 , т.2 от
Закон за кадастъра и имотния регистър, тъй като са установени не-пълноти и грешки в
приложената комбинирана скица /на лист 350 от делото/ заключаващи се в следното: В
Поземления имот, представляващ УПИ ХIV-981,760 от кв.14А на 24.04.2018 г. е нанесена
сграда означена с "7МО" и "ЗМО"( сгради с идентификатори 68134.4081.769.1 и
68134.4081.891.1 са отразени като отделни - при документи за. собственост - б.а./, като две
отделни сгради попадат части от два поземлени имота. Одобреният обаче архитектурен
проект се отнася за една сграда /с две секции/ , с два отделни входа, с обща плоча, общ
сутеренен етаж и общи стени. При изменението на КККР са нанесени и още 2/два/
"самостоятелни обекта" на етажа /които са описани също в документа за собственост -
б.а./.
Вещите лица са посочили, че съгласно т.41 на §5 от "Допълнителните
Разпоредби" на ЗУТ, промяната на предназначението на строеж или част от него има когато
промяна предназначението на обект от един начин на ползване в друг е съгласно
съответстващите им кодове, представляващи основни кадастрални данни и определени
съгласно ЗКИР, и нормативните актове за неговото прилагане.
Съгласно кадастралните регистри всеки един обект, в зависимост от вида си, се
идентифицира с кадастрални данни като: идентификатор /уникален номер/; площ, етаж/брой
етажи; идеални части от общите части на сградата; адрес; номер на партидата на имота в
имотния регистър и други. Един от идентифициращите обекта елементи е неговото
"предназначение", за което обекта получава свой код. В конкретния случай се налагала
промяна на предназначението на съществуващите Офиси /категория „В“ по евро нормите),
находящи се на четвърти етаж, на условна кота:+10,10м., в процесната сграда, за нуждите на
"Частно начално училище „ЛУИС КАРОЛ““ /категория „С1“ по евро нормите/. В ЗКИР /в
сила от 01.01.2001 г., обн. ДВ, бр.34/25.04.2000г./ всяка промяна на предназначение на обект
/жилище, магазин, офис, ателие и др./ се третира като "нов строеж", което налага да се
премине през редица процедури, както и да са налични следните документи: 1./ Виза за
Проектиране /в предвидените случаи в чл.140, ал.3 ЗУТ/; 2./ Одобрен инвестиционен проект
– Инвестиционните проекти е следвало да са съгласувани с експлоатационните дружества
/електроснабдяване, водоснабдяване и др./ ; 3./ Разрешение За Строеж - След като се получи
съответното Разрешение за строеж, може да се пристъпи към строителни работи, ако такива
са необходими; 4./ Процесната сграда на четвърти етаж, в която се помещава обекта на
преустройството е въведен в експлоатация с Разрешение за ползване № СТ-112-
22/14.01.2009 г. вещите лица са пояснили, че независимо от вида и обема на строителството
/ремонта/, би следвало да се съставят всички изискуеми актове и протоколи по време на
строителството, като най-накР., след приключване на строителството, се издава и
Разрешение за ползване /респективно Удостоверение за въвеждане в експлоатация/.
14
Вещите лица са се позовали на чл.55, ал.1 от ЗКИР, съгласно който при открита
процедура по изменение на КККР, до приключване на същата, АГКК издава официален
документ: Удостоверение заедно със скица и/или схема проект за изменение на
"самостоятелен обект в сграда", /удостоверяващ че в одобрената актуална Кадастрална
сарта и Кадастрални регистри има проект за изменение на поземления имот, както и начина
по който ще се изменят данните в КККР/. До издаване и влизане в сила на заповедта за
изменение на КККР, издаденото удостоверение за приемане на проект за изменение на
КККР и приетия проект за изменение представляват официални документи. Сключен е
Договор за наем от 28.01.2022 г., между „Албос“ ЕООД като наемодател и ЧНУ „Луис
Карол“ като наемател, съгласно който се отдават под наем недвижими имоти намиращи се
на четвърти етаж, а именно: Офис Б.4.1, Офис Б.4,2, Офис Б.4.3, Офис Б.4.4, Офис Б.4.5,
Офис Б.4.6. /за които са издадените схеми приложени: на лист 29 до лист 34 от делото/. За
промяна на предназначението на тези офиси намиращи се на четвърти етаж на сградата е
необходимо изготвяне на инвестиционен проект и съответно след одобряването му издаване
на разрешение за строеж.
Експертизата е проследила хронологично процедурата по изменение на
Кадастралната карта и Кадастралните регистри като е констатирала: 1./ От АГКК е издадено
Удостоверение за приемане на проект за изменение на. кадастралната карта и кадастралните
регистри /КККР/ № 25-57792/25.02.2022 г. /лист 274 от делото/, в което се цитира, че
проектът за изменение на КККР, внесен с вх. № 01-48639-28.01.2022 г. е приет. Неразделна
част от удостоверението е графичната част от проекта за изменение внесен с вх.№ 01-48639
на 28.01.2022 г. Към същото удостоверение е приложен проект за изменение на КККР и
нанасяне на нови обекти /лист 299 от делото/. За процедиране на изменение на КККР следва
да се подаде заявление. 2./ Със Заявление вх. № 01-111236/28.02.2022 г. до СГКК- гр.София
/лист 300 от делото/, „Албос“ ЕООД заявява извършване на услуги след Удостоверение за
приет проект по преписка № 01-48639/28.01.2022 г.; 3./ На лист 381 от делото е приложена
Заповед № 18-5592/01.06.2022 г. на Началника на СГКК, гр.София, с която се одобрява
изменението на КККР, състоящо се в нанасяне на поземлени имоти, сграда е идентификатор
68134.4081.4.1, схеми на самостоятелни обекти в сградата.; 4./ На лист 27 от делото е
приложена Скица на поземлен имот № 15-735271/01.01.2022 за ПИ с идентификатор
68134.4081.4.; 5./ Схеми на самостоятелни обекти в сградата, намиращи се на четвърти етаж
са приложени на лист 29 до лист 34, всички от дата 01.07.2022 г.
При така установената фактическа обстановка, въззивният съд приема
следното:
I./ По предявения иск с равно основание чл.232, ал.2, пр.1 от ЗЗД за заплащане
на дължима наемна цена за периода м.08.2022 г. – м.11.2022 г. в общ размер на 22 789.32 лв.
Съгласно разпоредбата на чл. 232, ал.2 от ЗЗД наемателят е длъжен да плаща
наемната цена и разходите свързани с ползването на вещта, т.е. претенцията на ищеца има за
предмет неизпълнено договорно задължение на ответника за заплащане на наемната цена за
ползването на процесния недвижим имот - четвърти етаж от административна сграда,
находяща се в гр. София, район Младост, ул. “Михаил Тенев“ № 6, вх. Б, УПИ XIV-891, 760,
кв.14А, м. „Къро“.
По делото няма спор, че страните са били обвързани от действително наемно
правоотношение, по силата на което ищецът е предоставил на ответника за временно и
възмездно ползване процесния имот.
С договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една
вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати определена цена, по аргумент от
разпоредбата на чл. 228 от ЗЗД, както и да върне вещта, след прекратяване на договора -
аргумент от разпоредбата на чл. 233 от ЗЗД.
15
По делото не се спори, че наемната цена за периода м.08.2022 г. – м.11.2022 г.
не е била заплатена, както и дължимите суми за поддръжка на имота.
Възражението на ответника е, че не дължи наемна цена, тъй като е отправил в
кР. на м.юли 2022 г. волеизявление към ищеца, че разваля наемния договор поради
неизпълнение на задължението на наемодателя да осигури документално договореното
преустройство. Ищецът признава, че е получил в началото на м.август 2022 г. уведомлението
на ответника за разваляне на наемното правоотношение, но поддържа, че не е налице
виновно неизпълнение на договорни задължения от негова страна.
Според създадената уеднаквена практика, обективирана в постановени реда на
чл. 290 ГПК решения и обобщена в решение № 76/13.07.2017 г. по т. д. № 1037/2016 г. на
ВКС, I Т.О., правото да се развали двустранен договор е преобразуващо по своя характер.
Същото се упражнява с едностранно волеизявление и възниква при наличие на
неизпълнение по един двустранен договор. В разпоредбата на чл.87, ал.1 ЗЗД са уредени
елементите от фактическия състав, като общото правило е, че договорът се разваля от
изправната страна с извънсъдебно едностранно изявление до длъжника, като упражняването
на това право се предпоставя от предупреждение, свързано с искане за изпълнение в
подходящ срок, както и с изявление, че договорът се смята за развален в случай на
неизпълнение в дадения срок. Разпоредбата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД, установяваща предпоставки
за едностранно прекратяване на двустранни договори при виновно неизпълнение, е
диспозитивна и страните по договора са свободни и могат да се отклонят от тях, ако
уговорят други условия и начин на разваляне. С разпоредбата на чл.87, ал.2 ЗЗД, в случаите,
в които изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти или поради забава на
длъжника, то е станало безполезно, както и когато задължението е трябвало да се изпълни
непременно в уговореното време, законът дава възможност на изправната страна да развали
договора без да отправя предупреждение и да определя подходящ срок за изполнение.
Когато развалянето се извършва извънсъдебно, прекратителното действие
настъпва от момента на получаване на предупреждението от длъжника и след изтичане на
допълнителен срок за изпълнение, а ако такъв не е следвало да бъде даден - от момента на
достигане на уведомлението до длъжника.
Необходимо е да се прави разлика между упражняване от кредитора на
предоставено му от закона право едностранно да развали един двустранен договор поради
неизпълнение на насрещната страна, което се осъществява чрез отправяне на едностранно
волеизявление и от друга страна - получаване на уведомлението от неговия адресат –
длъжника, което има значение за настъпване на последиците на развалянето.
Регламентацията по чл. 87 ЗЗД касае самото субективно право на разваляне на двустранен
договор – кой е негов титуляр, при какви предпоставки може да се упражни, по какъв начин
и в какъв срок, а разпоредбата на чл. 88 ЗЗД урежда правните последици на развалянето.
В този смисъл първият въпрос, който се поставя е породено ли е
потестативното право на наемателя „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД да развали договора и на
следващо място надлежно ли е упражнено то.
В наемното правоотношение наемодателя се задължава да предостави на
наемателя за временно ползване посочения недвижим имот срещу посочената в договора
наемна цена, а наемателят се задължава да заплаща тази наемна цена, но само срещу
ползването, което му се отстъпва, и за времето, за което се отстъпва. Наемодателят има три
основни задължения, произтичащи от договора за наем, а именно: да предаде наетата вещ, да
я поддържа в течение на наемния период и да обезпечи спокойното ползване на наемателя от
същата.
Разпоредбата на чл.230 от ЗЗД задължава наемодателят в случай, че не е
уговорено друго, да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е
наета. Процесният недвижим имот е нает, за да се ползва като училищна сграда, като
страните не спорят, а и от самия текст на договора /т.1.2.1/ се установява, че към момента на
16
сключването му имотът не е могъл да функционира като училище като за целта е трябвало
да се изготви архитектурен план, да се проведат СМР по промяна на предназначението, като
няма спор, че тази промяна е следвало да бъде отразена и в общинските регистри, в които се
води имота. Във връзка с това ищецът-наемодател е поел задължение да осигури всички
необходими документи и да оказва цялото необходимо и достатъчно съдействие на
наемателя за изготвяне на документацията и осъществяване на процедурите по промяна на
предназначението. Това означава, че в правомощията на наемателя по договора е
осъществяването на процедурата по промяна на предназначението на имота за училище, а
задължение на наемодателя е да му оказва съдействие при изготвяне на документите и
осъществяване на процедурата.
Твърденията на ответника са, че ищецът не му е предоставил скица и схеми за
наетите имоти, които били издадени едва на 01.07.2022 г. и предоставени на наемателя на
05.07.2022 г., което довело до невъзможност за наемателя да регистрира в законовия срок
промяната в Министерство на образованието и науката.
Разпоредбата на чл.36, ал.3 от ЗПУО определя съдържанието на заявлението за
вписване на промяна на частната детска градина или частното училище. Съгласно чл.336,
ал.5 ЗПУО заявленията по ал.3 се внасят и се разглеждат целогодишно, с изключение на
заявленията за промяна по ал. 1, т. 4 – 6, които се внасят и се разглеждат в сроковете по чл.
332, ал. 1. В процесния случай заявлението е входирано от ответника - заявление вх.№ 0607-
37/31.01.2022 г. за вписване, промени и отписване в регистъра на институциите в системата
на предучилищното и училищното образование на частни детски градини и училища до
министъра на образованието и науката с искане да бъде разрешена промяна – начално
училище на адрес кр.София, ул.х Михаил Тенев № 6-Б. четвърти етаж от административна
сграда, находяща се в гр. София, район Младост, ул. “Михаил Тенев“ № 6, вх. Б, УПИ XIV-
891, 760, кв.14А, м. „Къро“.
Промяната е по реда на чл.336, ал.1 т.3 от ЗПУО и съгласно чл336, ал.5
заявлението за тази промяна се разглежда целогодишно.
Съгласно чл.337 от ЗПУО при разглеждането и оценяването на заявленията за
промени по чл. 336, ал. 1, т. 3 и на приложените към тях документи се прилагат съответно
чл. 316 – 318, 333, чл. 334, ал. 1 и чл. 335. Подадените от ответника документи са разгледани
при условията на чл. 335, тъй като в тях са констатирани несъответствия, в това число липса
на представено разрешение или удостоверение за ползване на училище, издадено от
съответния компетентен орган или входящ номер за неговото издаване. Законовият срок за
входиране на тези документи, определен в чл.335, т.2 от ЗПУО е до 1 юли преди началото на
учебната година, за която се иска открИ.е, промяна или преобразуване.
По делото не се твърди и не са ангажирани доказателства ответникът да е
инициирал процедура за промяна на предназначението на наетия от него имот за ползването
му като училище. По делото не се спори и от свидетелските показания на арх. А. се
установява, че искане за промяна на предназначението на процесния имот и за издаване на
разрешение или удостоверение за ползване на училище не е било направено пред
компетентните органи. Твърденията на ответника са, че причината за това е
непредоставянето на скица и схеми на имота от страна на наемателя.
Преустройството, с промяна на предназначението представлява строеж по
смисъла на § 5, т.38 от ДР на ЗУТ, поради което и доколкото не попада в изключенията по
чл.147 ЗУТ и на чл.151 ЗУТ, за извършването му е необходимо изготвяне на инвестиционен
проект и разрешение за строеж, което се издава от главния архитект на общината и подлежи
на въвеждане в експлоатация. За издаване на разрешение за строеж за преустройство и
промяна предназначението на строеж или част от него законът изисква към искането да
бъдат представени документ за собственост на имота, документ за законност на строежа,
скица/схема на имота и инвестиционен проект, което е посочено и в заключението на
изслушаната съдебно-техническа експертиза
Съдът с оглед направеното признание с отговора на исковата молба приема за
17
установено, че още преди сключването на договора за наем наемодателят е предоставил на
наемателя скица на мястото, в което е изградена сградата, в която се намира наетият имот.
Въззивният съд приема за установено, че преди м.юли 2022 г. не е била
предоставяна схема на етажа на наемателя от страна на наемодателя, тъй като липсвала
такава схема /свидетелските показания на св.М./. Видно от представената от ответника-
наемател, предоставена му от наемодателя по данни на самия наемател в отговора на
исковата молба – още преди сключване на договора, скица № 15-251364/24.04.2018 г., в нея е
отразено, че в процесния имот фигурират две сгради. Наличието на тази скица и
признанието на ответника за нейното получаване са в противоречие със свидетелските
показания, дадени от свидетелите, ангажирани от ответника – А. и В., поради което съдът не
ги кредитира в частта, с която заявяват, че ищецът не им е предоставил стари скици за
имота. По делото не се спори, че на място има реализирана една сграда, което означава, че в
скицата на поземления имот има грешка, която е отражение на грешка в кадастъра, която се
изразявала в това, че при заснемането от страна на Агенцията по Кадастър, в имота били
нанесени две сгради при документи за собственост и одобрен архитектурен проект за една
сграда, двусекционна с два входа.
Твърденията на св.М. са, че още преди сключване на договора за наем е
предприета процедура по изменение на кадастъра, за която управителят на ответното
дружество бил уведомен веднага след започването на проектирането - декември месец 2021
г. - за започването на промяна в Кадастъра, на което управителя не възразил. Показанията в
тази част се потвърждават от заявеното от ответника в писмо вх.№ 0607-37/11.04.2022 г.,
което е депозирал пред Министерство на образованието и науката, че проектната
документация към датата на писмото не е входирана в община Младост като е посочено, че
забавянето е свързано с административни процедури на други институции и е поет
ангажимент веднага след внасянето на проектната документация в община Младост да бъде
предоставен вх.№. Това опровергава твърдението на ответника в отговора на исковата
молба, че едва след снабдяване с пълномощно, предоставено му от ищеца /което е станало
след подаването на писмо вх.№ 0607-37/11.04.2022 г./ е узнал за инициираната от него
процедура по изменение на КККР. В тази връзка не следва да се кредитират свидетелските
показания на свидетелите А. и В., които, както е посочено по-горе невярно сочат, че преди
сключването на договора не е представена скица на имота и ответникът не е знаел за
започнала процедура по изменение на КККР. Съдът намира свидетелските показания на
свидетеля М. логични, тъй като в тях е изяснено, че до започване на преговорите с наемателя
за наемодателя не е съществувала необходимост от предприемане на изменение на КККР и
отстраняване на допуснатата грешка. Именно сключването на договора за наем е било
причината за предприемането на тази процедура по отстраняване на грешката в кадастъра.
За това говори и фактът, че на датата на сключване на договора за наем е депозиран
проектът за изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, внесен с вх.№ 01-
48639/28.01.2022 г. в Служба по геодезия, картография и кадастър.
От друга страна съгласно чл. 40, ал. 2 от Наредба № РД-02-20-4 от 11.10.2016 г.
за предоставяне на услуги от кадастралната карта и кадастралните регистри, срокът за
изпълнение на услугата изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри е до 14
дни като този срок може да се удължава, но не с повече от 14 дни. По делото е установено,
че проектът за изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, е внесен с вх.№
01-48639/28.01.2022 г. като сезираната служба е приела, че може да служи за процедиране на
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри и издаването на документи.
Предвид изложеното съдът намира, че късното издаване на скицата на имота и схемите не
може да се вмени във вина на наемодателя.
По делото от събраните писмени доказателства е установено, че проектът за
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри е внесен с вх.№ 01-
18
48639/28.01.2022 г. и е приет и може да служи за процедиране на изменение на
кадастралната карта и кадастралните регистри, във вр. чл.54 от ЗКИР, за което следва да се
подаде заявление. Съгласно Приложение № 2, таблица 6, таблица 7 и таблица 16 във вр. чл.7,
ал.1, т.5 от Наредба № PД-02-20-4 от 11.10.2016 г. за предоставяне на услуги от
кадастралната карта и кадастралните регистри Агенцията по геодезия, картография и
кадастър издава удостоверение за приемане за проект за изменение на кадастрална карта и
кадастралния регистър на недвижимите имоти, както и скица проект за изменение на
поземлен имот и скица-проект за изменение на самостоятелен имот.
С оглед всичко изложено съдът приема, че със сключения договор за наем
страните по делото са се съгласили, че наемателят получава наетата от него вещ не във вида
отговарящ на уговореното в договора ползване. Наемодателят се е задължил да осигурява
всички необходими документи и да оказва цялото необходимо и достатъчно съдействие на
наемателя за изготвяне на документацията и осъществяване на процедурата по промяна на
предназначението. Това означава, че задължението по изготвяне на документацията и
осъществяване на процедурата е на наемателя, а задължение на наемодателя е да осигурява
необходимите документи и оказва необходимото съдействие. По делото е установено, че
наемодателя е предоставил на наемателя единствената скица, с която е разполагал към
момента на сключване на договора още преди неговото сключване. Тази скица отразява
допуснатата в кадастралната карта грешка при отразяване наличната сграда в поземления
имот. С оглед сключването на договора за наем и след обсъждане с наемателя, наемодателя е
предприел своевременно действия по отстраняването на съществуващата грешка в
кадастралната карта и кадастралния регистър. При тази процедура Агенция по геодезия,
картография и кадастър, при която процедурата се провежда, при поискване е можела да
издаде удостоверение за приемане за проект за изменение на кадастрална карта и
кадастралния регистър на недвижимите имоти, както и скица - проект за изменение на
поземлен имот и скица-проект за изменение на самостоятелен имот още повече, че
становището на Агенцията е било, че представения проект може да служи за исканото
изменение. Със заявление вх.№ 01-111236/28.02.2022 г. наемодателят ищец е поискал от
Службата по геодезия, картография и кадастър София да издаде такова удостоверение за
приемане на проект и скици и схеми проект като такова е издадено. В приложените скица
на поземлен имот и схеми на самостоятелни обекти в сграда от 1.07.2022 г. е удостоверено,
че са издадени въз основа на заявление вх.№ 01-111236/28.02.2022 г. Това означава, че
наемодателят своевременно е извършил необходимите действия и предприел разписаните в
закона процедури за снабдяването си, а от там и на своя наемател с необходимите му скица и
схеми от административния орган, отговорен за тяхното издаване. Съдът приема в тази
връзка, че ищецът – наемодател не носи отговорност за забавянето на административния
орган при тяхното издаване.
Предвид изложеното въззивният съд намира, че не е налице неизпълнение на
поетото с т.1.2.1 от договора задължение на наемодателя, който е положил усилията на
добрия търговец за снабдяването на своя съконтрагент с необходимите му документи и му е
указал необходимото и възможно съдействие за осъществяване на процедурите по промяна
на предназначението.
По тази причина съдът намира, че невъзможността на наемателя да получи
акредитация от министерство на образованието и науката за учебната 2022/2023 година за
упражняване на учебна дейност в наетия имот, тъй като не е успял в законовия срок до
01.07.2022 г. да подаде заявление за отстраняване на нередовностите на подаденото
заявление, не се дължи на неизпълнение на договорните задължения от страна на
наемодателя.
Във връзка с това въззивният съд приема, че не е възникнало потестативното
право на наемателя „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД да развали договора, поради което
отправеното и получено от наемодателя волеизявление за развалянето на договора не е
породило целените от него правни последици, а именно – прекратяване на договорната
19
връзка между страните. По тази причина страните са останали обвързани от договора като
по отношение на наемателя е възникнало и съответно е настъпил и падежа на задължението
за заплащане на наемната цена за месеците м.08.2022 г. – м.11.2022 г. – по 2 427.50 евро без
ДДС при уговорка за плащане в лева – 5 697.33 лева с ДДС или общ размер за целия период
22 789.32 лева. Падежът на наемните вноски е настъпвал съответно на 7-мо число на месеца,
за който същите са се отнасяли, поради което съдът намира иска основателен и доказан по
размер.
Предвид изложеното искът е основателен в пълния предявен размер, поради
което обжалваното решение следва да бъде отменено в частта, с която е отхвърлен иска до
пълния предявен размер и ответника да бъде осъден да заплати още 12 129.80 лева до този
пълен размер на иска.
II./ По иска правно основание чл. 232, ал.2, пр.2 ЗЗД за сумата 4 143.48 лева –
дължима по т.3.1.2 от договора сума за управление и поддръжка на имота за периода от
м.08.2022 г. – м.11.2022 г.
С клаузата на чл.3.1.2 от договора страните са уговорили задължение на
наемателя да заплаща разноски за управление за поддръжка и управление на имота в размер
441.35 евро като плащането се извършва в лева по централния курс на БНБ, което с включен
ДДС прави 1035.85 лева месечно. Ежемесечните суми за управление и поддържка на имота
са дължими за периода на действие на договора и са с уговорен падеж до 7-мо число на
месеца, за който са дължими. Общата дължима сума за процесния период е 4 143.40 лева.
Предвид изложеното искът е основателен за сумата 4 143.40 лв. като
решението следва да бъде отменено в отхвърлителната му част по този иск до този размер
като ответникът бъде осъден да заплати по този иск още 1938 лева.
III./ По иска с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД за заплащане на неустойка за
забава върху незаплатените наемни вноски.
Съгласно чл. 92 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението
и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението без да е нужно те да се доказват
или като санкция. Поради това тя се дължи независимо, дали от неизпълнението са
настъпили вреди. Същата е акцесорно задължение и става изискуемо при неизпълнение на
друго главно задължение. Фактическият състав, който следва да се осъществи, за да
възникне основание за заплащане на неустойка за неизпълнение на договор е: наличие на
валидно договорно задължение, неизпълнение на задължението, уговорена неустойка. Не са
налице пречки да се уговаря неустойка за неизпълнение на отделни, установени в договора
задължения, като всяко едно неизпълнение да е свързано с отделна неустойка. Това е израз
на установената в чл. 9 от ЗЗД договорна свобода на страните.
Между страните е бил сключен договор за наем, по който основното
задължение на наемателя е плащане на наемната цена - до 7-мо число на месеца, за който е
дължимо. С клаузата на чл.7.1 от договора страните са уговорили мораторна неустойка за
забава изпълнението на задълженията за плащане на дължимата по договора наемна цена в
размер 0.2 % на ден върху дължимата сума, а в случай, че забавата продължи повече от 10
дни в размер на 0.5 % на ден за всеки ден забава. Установи се по – горе, че наемателят дължи
наем за периода м.август – м.ноември включително.. Така уговорената неустойка не е
ограничена със срок или по размер.
Видно от заключението на ССЕ, общият изчислен размер на дължимата
20
неустойка е 4344.33 лева, върху която не следва да се начислява ДДС.
Предвид изложеното искът е основателен за сумата 4 344.33 лв. като
решението следва да бъде отменено в отхвърлителната му част по този иск до този размер
като ответникът бъде осъден да заплати по този иск още 3 703.25 лева.
По разноските
При този изход на делото, на основание чл.78, ал.2 ГПК, ищецът има право на
разноски, съразмерно на уважената част от исковете.
Възражението на ответника за намаляване, поради прекомерност на
претендираното от ищеца адвокатско възнаграждение, направено пред първоинстанционния
съд, съдът намира неоснователно. Минималният размер на общия размер на
възнагражденията по всички искове, определен по чл.7, ал.2 от Наредбата за минималните
размери на адвокатските възнаграждения, е 3986.69 лв., а претендираният от 6400 лв. от
ищеца съдът намира съответен на фактическата и правна сложност на делото съдът намира,
че не следва да бъде намалявано. Дължимите от ответника разноски за
първоинстанционното производство са 8 709.89 лева.
Във въззивното производство ищецът е направил с въззивната жалба искане за
присъждане на разноски, като е представил доказателства за заплатена държавна такса
372.80 лева и заплатен депозит за експертиза – 1800 лева. Ответникът следва да заплати
направените от ищеца във въззивната инстанция разноски в размер 2114.07 лева.
На основание чл.78, ал.3 ГПК, ответникът има право на разноски, съразмерно
на отхвърлената част от исковете или 103.30 лева за първоинстанционното производство.
Във въззивното производство ответникът е направил с въззивната жалба искане
за присъждане на разноски, като е представил доказателства за заплатена държавна такса
274.37 лева. Ответникът следва да заплати направените от ищеца във въззивната инстанция
разноски в размер 7.42 лева.
Воден от изложеното въззивният съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 1574/18.12.2023 г. по т.д.№ 2040/2022 г., СГС, ТО, VI-23
състав В ЧАСТТА, С КОЯТО: 1./ е отхвърлен предявения от „Албос” ЕООД срещу „Частно
начално училище Луис Карол“ ЕООД иск с правно основание чл.232, ал.2, пр.1 от ЗЗД за
сумата от 12 129.80 лв., представляваща наемна цена за периода 05.10.2022 г. – 30.11.2022 г.
по действащ между страните договор за наем, сключен на 28.01.2022 г., ведно със законната
лихва от датата на подаване на исковата молба на 08.11.2022 г. до окончателното плащане и
за периода м.08.2022 г. – 04.10.2022 г.; 2./ е отхвърлен предявения от „Албос” ЕООД срещу
„Частно начално училище Луис Карол“ ЕООД иск с правно основание чл.232, ал.2, предл.2
от ЗЗД за сумата от 18 938 лева, представляваща разходи за управление и поддръжка на
наетия имот за периода за периода м.08.2022 г. – м.11.2022 г. и 3./ е отхвърлен предявения от
„Албос” ЕООД срещу „Частно начално училище Луис Карол“ ЕООД иск с правно основание
чл.92 от ЗЗД за сумата 3703.25 лева, представляваща мораторна неустойка по чл.7.1 от
договор за наем, сключен на 28.01.2022 г. за периода 09.08.2022 г. – 07.11.2022 г., както и в
21
частта, касаеща разноските в производството и вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА „Частно начално училище Луис Карол“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление - гр. София, ж. к. Младост 1, бл.144, вх.2, ет.4, ап.50 да
заплати на „Албос” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление – гр.
София, ул. ”Михаил Тенев” № 6, вх. Б: 1./ на основание чл.232, ал.2, предл.1 от ЗЗД сумата
от 12 129.80 лв. - представляваща част от дължима наемна цена за периода м.август 2022 г. –
м.ноември 2022 г. по действащ между страните договор за наем, сключен на 28.01.2022 г.,
ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба на 08.11.2022 г. до
окончателното плащане; 2./ на основание чл.232, ал.2, предл.2 от ЗЗД сумата от 1938 лв.,
представляваща част от дължимите разходи за управление и поддръжка на наетия имот за
периода м.август 2022 г. – м.ноември 2022 г. по чл.3.1.2 от договор за наем, сключен на
28.01.2022 г. и 3./ на основание чл.92 от ЗЗД да заплати сумата 3 703.25 лева,
представляваща част от дължима мораторна неустойка по чл.7.1 от договор за наем, сключен
на 28.01.2022 г. за периода 08.08.2022 г. – 07.11.2022 г.
ОСТАВЯ В СИЛА Решение № 1574/18.12.2023 г. по т.д.№ 2040/2022 г., СГС,
ТО, VI-23 състав в останалата му част.
ОСЪЖДА „Частно начално училище Луис Карол“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление - гр. София, ж. к. Младост 1, бл.144, вх.2, ет.4, ап.50 да
заплати на „Албос” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление – гр.
София, ул. ”Михаил Тенев” № 6, вх. Б на основание чл.78, ал.1 от ГПК разноски в
първоинстанционното производство в размер 8 709.89 лева.
ОСЪЖДА „Частно начално училище Луис Карол“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление - гр. София, ж. к. Младост 1, бл.144, вх.2, ет.4, ап.50 да
заплати на „Албос” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление – гр.
София, ул. ”Михаил Тенев” № 6, вх. Б на основание чл.78, ал.1 от ГПК разноски във
въззивното производство в размер 2114.07 лева.
ОСЪЖДА „Албос” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление – гр. София, ул. ”Михаил Тенев” № 6, вх. Б да заплати на „Частно начално
училище Луис Карол“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление - гр.
София, ж. к. Младост 1, бл.144, вх.2, ет.4, ап.50 на основание чл78, ал.3 от ГПК сумата
103.30 лева разноски в първоинстанционното производство.
ОСЪЖДА „Албос” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление – гр. София, ул. ”Михаил Тенев” № 6, вх. Б да заплати на „Частно начално
училище Луис Карол“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление - гр.
София, ж. к. Младост 1, бл.144, вх.2, ет.4, ап.50 на основание чл78, ал.3 от ГПК сумата 7.42
лева разноски във въззивното производство.
РЕШЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване пред Върховен касационен
съд в 1-месечен срок от съобщаването му на страните, при условията на чл.280 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
22
2._______________________
23