№. 386 / 14.6.2019 г.
Р Е Ш Е Н И Е
Г.
14.06.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД - МОНТАНА, Първи граждански състав в публичното заседание на двадесет и девети май през две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РУМЯНА МИХАЙЛОВА
При секретаря Т. Иванова, като разгледа докладваното от съдия МИХАЙЛОВА гр.д. №.172 по описа за 2019г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Ищецът Г.Г.Г. xxx, чрез пълномощника си адв. Н.К.,xxx предявява срещу ответника А. Б. С.., в качеството си на Е. с. ф. „. А. С..” г. иск с. правно основание чл.16, ал.5 вр. с. ал.1 от Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/.
Поддържа, че на 18.12.2018г. с. нотариален акт №.87, том 20 от 2018г. на нотаруис С. С., придобил от Т. Б. К. недвижим имот в землището на с..Я. №. 2., представляващ Нива в местността Д. м., с. площ от 5.720 дка, втора категория.
За придобития имот твърди, че праводателя му е сключил с. ответника договор за аренда, вписан в СВ при РС Л., като на основание чл.17, ал.3 от ЗАЗ арендаторът е уведомен за настъпилото заместване.
Поддържа, че договорът е сключен от праводателя при арендна цена от 25 лева на декар, но намира, че обстоятелствата, от които страните са се ръководели при уреждане на отношенията си, са настъпили съществени трайни изменения, като това е довело до очевидно несъответствие между поетите от ответника задължения за заплащане на арендна цена. Също така заявява, че са настъпили съществени изменения на цените на земеделската земя, респективно са се увеличили арендните цени за арендована земеделска земя в землището на с..Я. с. оглед и на което ответника е осъзнал настъпилото изменение в обстоятелствата и за да бъде конкурентен с. други арендатори, още през 2017г./2018 стопанска година е заплащал на други стопани по 60 лева на декар площ, включително и на праводателя му за процесния имот.
Поради горното изменение на обстоятелствата, изплатил до ответника нотариална покана с. предложение за актуализиране на арендното плащане за стопанската 2018/2019 година. Не постигнали споразумение за изменение на договора за аренда във връзка с. плащането на дължимите суми и увеличаване на арендното плащане.
Моли съда да постановите решение, с. което измени договор за аренда от 26.06.2012г., сключен между Т. Б. К., заместена от ищеца Г.Г.Г., приобретател на имота, като арендодател и Е. „. А. С..” г., като арендатор, в частта относно размера на уговореното арендно плащане, като бъде увеличено арендното плащане от ответника за стопанската 2018/2019 година на 60 лева на декар предоставена площ.
При условията на евентуалност да бъде постановено решение, с. което се измени договор за аренда от 26.06.2012г. в частта относно размера на уговореното арендно плащане, като бъде увеличено арендното плащане от ответника за стопанската 2018/2019 година за процесния имот в размер на средното арендно плащане на декар предоставена площ за землището на с..Я. за стопанската 2018/2019 година, определено от ОДЗ Монтана, както и да му бъдат присъдени разноските по делото.
Приложил е писмени доказателства към исковата си молба. С. ИМ са направени искания за допълнителни доказателства.
Ответникът Е. „.-А. С..” г., в срока по чл. 131 от ГПК, редовно уведомен, представя писмен отговор на исковата молба и взема становище по предявения иск.
Оспорва изцяло по основание и размер предявените искове, като счита претенциите на ищеца за изцяло неоснователни и недоказани. Счита, че ищецът не е процесуално легитимиран да предявява настоящия иск.
В качеството на арендатор твърди, че е страна по договор за аренда от 28.06.2012г. за недвижим имот - нива, като арендодател по договора е Т. Б. К. и договорът за аренда е сключен за период от седем стопански години, считано от 01.10.2012г. до 01.10.2019г. договореното арендно плащане към момента на сключване на договора е в размер на 25 лв/дка. Поддържа, че на 18.12.2018г. ищецът Г.Г. придобива от Т. К. описания имот, като по силата на прехвърлителната сделка Г.Г. замества арендодателя по Договора за аренда.
По основателността на иска, намира, че същият е изцяло неоснователен. На първо място счита, че не са налице предпоставките по чл. 16 от Закона за арендата в земеделието за предявяване на настоящия иск. Законът предвиждал специален ред за изменение на договора за аренда в Глава Трета от 3АЗ, поради което следва да се следи дали са налице изискуемите законови предпоставки за възникване и упражняване на правото да се иска изменение на договора за аренда.
В настоящия случай част от елементите на фактическия състав на чл.16 от ЗАЗ не са се осъществили. Разпоредбата на чл. 17, ал. 2 от 3АЗ предвижда, че приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, а ал.3 на чл. 17 установява задължение за приобретателя да уведоми незабавно арендатора за настьпилото заместване. Такова уведомяване от Г.Г. получил чрез Нотариална покана, връчена му на 09.01.2019г. В исковата си молба ищецът неправилно сочи датата, на която е връчена Нотариалната покана - това не е 04.01.2019г., както твърди ищецът, а е датата 09.01.2019г., както е видно от положения печат на нотариус В. Т. за удостоверяване на връчването. В тази връзка счита, че предоставеният с. Нотариалната покана десетдневен срок от получаване на същата за отговор на отправеното предложение за изменение на договора за аренда в частта относно дължимото арендно плащане е твърде кратьк и е определен в противоречие със закона. Разпоредбата на чл. 16, ал. 4 от ЗАрЗ дава на страната едномесечен срок, в който тя може да отговори на отправеното до нея предложение за изменение, освен ако страната - предложител не определи друг срок. Ищецът се е отклонил от законовото предписание, предоставяйки му само десет дни за отговор. Договорът за аренда се сключва за продължителен период от време и изпълнението на задължението за арендно плащане обичайно се уговаря с. падеж след приключване на стопанската година, за която се дължи, т.е. след като арендаторът събере добивите от арендувания имот.
Предвид това и обстоятелството, че до настъпване на момента за плащане на годишната рента по процесния договор, считано от момента на получаване на Нотариалната покана, има повече от девет месеца, смята дадения му десетдневен срок за отговор за недостатъчен да направи преценка и прогноза на пазара през стопанската 2018/2019г., въз основа на които да приеме или откаже предложението за увеличение на арендното плащане.
Поддържа, че не е изпълнено условието на чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ, тъй като законът поставя възникването на правото на иск по чл. 16, ал. 5 в зависимост от непостигането на съгласие между страните относно изменение на договора.
На следващо място твърди, че ищецът налага твърдения за настъпили „съществени трайни изменения” в обстоятелствата, от които той като арендатор и неговият праводател като арендодател са се ръководили при сключването на процесния договор през 2012г. Тези твърдения поддържа, че са необосновани и недоказани. Съгласно Протокол от 28.01.2013г. на ОДЗ - Монтана за определяне на размера на средното годишно рентно плащане за 2012г. за землищата в област Монтана, същото е определено на 30,31 лв/дка за имоти - ниви, в землището на с.. Я. съгласно Доклад от 28.01.2019г. на ОДЗ - Монтана за определяне на средното годишно рентно плащане за 2018 година по начин на трайно ползване по общини за землищата от област Монтана същото е определено на 41,00 лв/дка за ниви в землището на с..Я..
Ответникът заявява, че арендното плащане е част от съдържанието на договора за аренда и за него важи принципът на свободата на договаряне, закрепен в чл. 9 от ЗЗД. Освен това няма законово изискване, което да задължава арендатора да плаща еднаква по размер рента на всички арендодатели от едно землище, с. които има договорни отношения. С. оглед на това възразява по допускането на съдебно-техническа експертиза.
Поддържа, че фактическият състав на чл. 16 от ЗАЗ не е изпълнен и поради следното. В цитираната разпоредба се говори за настъпило, вследствие на трайно изменение на обстоятелствата, несъответствие между поетите от страните задължения, т.е. трябва да е налице причинно - следствена връзка между изменението на обстоятелствата и настъпването на несъответствието. Необходимо е настъпилите изменения на фактическата обстановка да са от такъв характер, че да засягат както задълженията на арендатора, така и тези на арендодателя, в резултат на което така настъпилите изменения да доведат до несъответствие между насрещните задължения.
Моли при постановяване на съдебното решение за изменение на арендния договор да се вземе предвид публикувания на интернет страницата на ОДЗ - Монтана, Доклад от 28.01.2019г., изготвен от Комисията, назначена със Заповед №. 63/18.01.2019 г. на Директора на ОД “Земеделие” г., за определяне на средното годишно рентно плащане за 2018 година по начин на трайно ползване по общини, за землищата от област Монтана.
Съгласно посочения доклад определеното средно рентно плащане за 2018г. за землището на с..Я. за имот с. начин на трайно ползване ,,нива” е в размер на 41,00 лв/дка /. В допълнение сочи, че разпоредбата на чл. 8, ал. 2, т. 2 от ЗАЗ предвижда, че размерът на арендното плащане се договаря въз основа на пазарната поземлена рента.
Предвид това твърди, че претендираното от ищеца увеличение на арендната цена по процесния договор от 25 лв/дка на 60 лв/дка е прекомерно високо и неоснователно, поради което не следва да бъде уважено.
Доказателствата са писмени. Изслушано е и прието заключение на вещо лице по съдебно-икономическа експертиза.
Съдът, като прецени доказателствата по делото и доводите на страните според своето вътрешно убеждение и съгласно правилото на чл.235 ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:
С. нотариален акт №.87, том ХХ, рег.№. 12148, дело №.1904/ 2018г. на нотаруис С. С., на 18.12.2018г. придобил от Т. Б. К. недвижим имот в землището на с..Я. имот №. 2., представляващ Нива в местността Д. м., с. площ от 5.720 дка, втора категория.
За придобития имот праводателя на ищеца бил сключил с. ответника Е. „. А. С..” г. договор за аренда от 26.06.2012г., вписан в СВ при РС Л., с. който предоставил на арендатора за временно ползване земеделската земя срещу задължението на последния да заплаща на арендодателя арендно плащане в размер на 25.00 лева на декар ползвана земеделска земя.
Ищецът на основание чл.17, ал.3 от ЗАЗ уведомил арендатора за настъпилото заместване по договора за аренда, като с. уведомлението, нотариална покана приложена на л.4 от делото отправил и предложение за увеличаване на арендното плащане на 60 лева на декар ползвана площ. Това уведомление, съдържащо и предложение за увеличаване размера на арендното плащане е връчено на ответника на 09.01.2019г.
По делото няма спор, че между страните са налице валидни облигационни правоотношения - договор за аренда, по силата, на който ищецът е придобил право на собственост върху земеделски имот, има качеството на арендодател и е предоставил на ответника за ползване земеделската си земя срещу задължението на последния за заплащане на рента.
Предявен е конститутивен иск с. правно основание чл. 16, ал.5 от Закона за арендата в земеделието, който дава възможност при спор между страните за промяна на арендната цена, той да бъде отнесен и разрешен от съда. Искът е процесуално допустим, тъй като е изрично предвиден в закона, предявен е от страната, искаща промяната. Предпоставка за неговото предявяване е липсата на съгласие между страните по аренден договор при отправено от едната от тях предложение към другата за промяна на цената по договора. Предмет на настоящия иск е увеличение на арендното плащане, за което преди предявяване на иска е отправено писмено предложение от собственика на земята към ползващия имотите Е. „. А. С..”, със седалище и адрес на управление град Монтана.
Страните не спорят, че това предложение е достигнало до ответника, т. е. налице е спор по смисъла на чл. 16, ал.5 от ЗАЗ. За да е допустимо изменение на договора по този ред разпоредбата на чл. 16, ал.1 ЗАЗ изисква след сключване на договора за аренда обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си да са се изменили трайно и това да е довело до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения. При условията на пълно и главно доказване ищецът следва да установи наличието на такава трайна промяна и последвало от нея несъответствие в задълженията на страните. В настоящият процес е представеното заключение на съдебно-икономическа експертиза, изготвена от вещото лице, което съдът приема за обективно, компетентно и безпристрастно, неоспорено от страните.
Вещото лице, след извършване на съответните проучвания и запознаване с. приложените писмени доказателства, посочва в заключението си, че арендните плащания от ответника А. С.. за земеделски имоти в землището на с..Я. за стопанската 2017/2018 година са били в размер на 50лв/дка или 60лв/дка ползвана площ, като посочва пример, че за съседен имот на този на ищеца е заплатено арендно плащане за стопанската 2017/2018 година в размер на 60 лв/ дка.
Действително в заключението на вещото лице е посочено, което се установява и от приложените писмени доказателства от О”Земеделие” г., че средният размер на плащане по сключените и вписани договори за аренда за същото землище за стопанската 2012/2013г. за с..Я. обл.Монтана, възлиза на 30.31 лв./дка, за стопанската 2016/2017 година рентното плащане е било 40 лв/дка, а за стопанската 2017/2018 година е в размер на 41 лева на декар ползвана площ.
Според съда следва да бъде възприето заключението на вещото лице като обективно и достоверно по отношение на сключените договори от ответника с. други арендодатели в това землище и в райони, съседни с. имота на ищеца, уговарящи по–високия размер на дължимо плащане.
Поради тази причина съдът намира, че настоящата исковата претенция е основателна и доказана и следва да бъде съобразен на базата на по – високите арендни плащания от 50лв./дка до 60лв./дка, които вещото лице е посочило по плащания на същия арендатор в същото землище и местност, а не на средния такъв размер.
Разпоредбата на чл. 8, ал.2 от ЗАЗ не е от императивен порядък и не ограничава прокламираната в чл. 9 от ЗЗД свобода на договаряне.Дори да има повелителен характер, цитираната специална, по отношение на общите разпоредби на ЗЗД, правна норма определя една база, въз основа на която се договаря размерът на арендното плащане.Нормата на чл. 8, ал.2 от ЗАЗ подлежи на систематично тълкуване във връзка с. чл. 16, ал.1 от ЗАЗ, предвиждащ, че ако след сключването на договора за аренда обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждането на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидна несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора, като при непостигане на съгласие в чл. 16, ал.5 от ЗЗД е предвидена възможност за разрешаване на отношенията по исков ред.Логиката на законодателя е тази, че договорът за аренда е такъв с. продължаващо изпълнение и с. оглед невъзможността страните да предвидят отнапред всички евентуални промени на обстоятелствата, свързани с. изпълнението на задълженията по него, както и тези, свързани с. наличието на еквивалентност на дължимите престации, изменението на договорените веднъж условия да бъде допустимо по общо съгласие на страните, като разпоредбата на чл. 16, ал.5 от ЗАЗ е предвидена като възможност, гарантираща правата на страните и справедливо уреждане на отношенията им по съдебен ред в случаите на трайно изменение на обстоятелствата, от които страните са се ръководили при сключването на договора.Това обуславя извода, че към момента на предявяването на иска и постановяване на съдебното решение може да се признае за установено наличието на трайно изменение на обстоятелствата, изразяващо се в договарянето и изменението на размера на арендните плащания в по – голям размер.
Ето защо съдът намира, че предявеният иск следва да бъде уважен в пълния предявен размер, като бъде увеличено дължимото аредно плащане по сключения договор за аренда от 25.00 лева на дка на 60 лева на декар ползвана земеделска площ за стопанската 2018/2019година.
Съобразно горния изход на делото и на основание чл.78, ал.1 ГПК ответното дружество следва да бъде осъдено да заплати на ищеца разноските в производството в общ размер на 600.00 лева, включващи държавна такса, адвокатско възнаграждение и депозит за вещо лице.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И:
ИЗМЕНЯВА Договор за аренда от 26.06.2012г., вписан в СВ при РС гр.Л., дв.вх.рег.№.5077/28.06.2012г., акт №.120, т.11, сключен между Т. Б. К., заместена от ищеца Г.Г.Г., приобретател на имота, като арендодател и Е. „Б. –. А. С..” със седалище г., като арендатор, в частта относно размера на уговореното арендно плащане, като УВЕЛИЧАВА дължимото арендно плащане от ответника за стопанската 2018/2019 година за процесния имот, предмет на договора, от 25.00 лева на декар, на 60.00 лева на декар предоставена площ.
ОСЪЖДА Е. „Б. –. А. С..” със седалище г., ул.Клокотница №.9 Е..5 ап.14 ДА ЗАПЛАТИ на Г.Г.Г. xxx ЕГН xxxxxxxxxx сумата от 600.00 лева разноски в производството.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните, пред Окръжен съд г..
РАЙОНЕН СЪДИЯ: