Решение по дело №891/2015 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

Въззивното производството е образувано по жалба на В. Н. П., от гр.Б., подадена против решение № 9533/03.12.2012 год. постановено по гр.дело № 1906/2011 год. на Районен съд Б.. Решението се обжалва изцяло.

Във въззивната жалба се правят оплаквания, които могат да се квалифицират като такива за постановяване на атакувания съдебен акт в противоречие с материалния закон, както и за необоснованост. Основните са за неправилна преценка на събраните доказателства, в резултат на което не са приети за установени релевантни за спора факти, а от там – неправилно е приложен и материалния закон. Поддържа се, че няма никаква логика липсата или наличието на Акт 16 да влияе на задължението за заплащане на наемната цена. Ето защо се иска отмяна на атакуваното решение и по същество уважаване на заявените искови претенции. Претендират се и направените по делото разноски. В съдебно заседание въззивникът- ищец по делото- конкретизира, че преди подаване на исковата молба ответникът внесъл по банковата му сметка, без негово съгласие, три вноски по 150,00 лева във връзка с дължимия се наем, или общо сумата от 450,00 лева. Ищецът желае тази сума да се приспадне от исковата му претенция като платена по договора.

В срока по чл.263 ал.1 ГПК не е постъпил отговор по въззивната жалба. В съдебно заседание чрез процесуалния си преставител въззиваемият оспорва наведените оплаквания като счита същите за неоснователни. Поддържа, че мотивите на предходното осъдително решение не обвързват ответника по настоящия иск.

Съдът счита, че въззивната жалба е подадена в срока по чл.259 от ГПК и отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 от ГПК, поради което е процесуално допустима. Разгледани по същество оплакванията са основателни.

С обжалваното решение районният съд е отхвърлил иска на В. Н. П., ЕГН *, адрес гр.Б., У."Т. А." № 22, предявен срещу “. Е., ЕИК ..., седалище и адрес на управление гр.Б., У."Б. И." № 6, представлявано от К. Е. Т., с правно основание чл.232, ал.2 от Закона за задълженията и договорите, за осъждане на ответника да заплати на ищеца дължима наемна цена за самостоятелен обект в сграда, предназначение - за търговска дейност, идентификатор 04279.612.48.1.2, който имот попада в сграда с идентификатор ..., поземлен имот с идентификатор ... по кадастралната карта на гр.Б., с площ от 140.35 кв.м., с административен адрес гр.Б., У.И. М. № 2, .1, за периодите от 01.04.2009 г. до 01.05.2009 г., от 01.05.2009 г. до 01.06.2009 г., от 01.06.2009 г. до 01.07.2009 г., и от 01.07.2009 г. до 01.08.2009 г., в общ размер на 5200 (пет хиляди и двеста) евро, с левова равностойност 10166 лв. (десет хиляди сто шестдесет и шест лева), заедно със законната лихва върху тази сума, считано от предявяването на иска - 28.06.2011 г., до окончателното изплащане, както и направените по делото съдебни и деловодни разноски.

Безспорно е установено от доказателствата по делото, че на 08.04.2008 г. между В. Н. П., в качеството му на наемодател, и “. Е., като наемател, е сключен договор за наем, по силата на който ищецът е предоставил на ответника за временно и възмездно ползване самостоятелен обект в сграда, с предназначение за търговска дейност, с идентификатор ... по кадастралната карта на гр.Б.. Съгласно разпоредбата на чл.2.1 от договора страните са определили месечна наемна цена в размер на 150 лв., като срокът на договора е 5 години, считано от датата на подписването му. В раздел 4 - Специални условия, срок и начин за предаване на обекта, страните договорили извършването на всички необходими довършителни ремонтни работи на обекта да бъде изцяло за сметка на наемателя, като след прекратяване на договора всички трайно прикрепени към имота подобрения остават в полза на наемодателя. Съгласно чл.5.1.5 наемодателят е поел задължението да осигури за целия срок на договора безпрепятственото и спокойно ползване на наетото помещение съобразно посоченото предназначение. Отделно от това, наемодателят се е задължил да предостави всички необходими документи, обезпечаващи спокойното и нормално ползване на наетия обект.

На 07.01.2009 год. между страните по делото бил подписан анекс към договора за наем, съгласно който размерът на наемната цена е изменен на сумата от 1 300 евро месечно. В този В. анекс е извършена корекция, като посочената дата на сключване първоначално е била изписана "07.01.", а след това същата е поправена на "01.01.". Също така е променена годината на сключване, като отпечатаната година "2008" е поправена със синя химикалкова паста на "2009". Но от приложеният анекс е видно, че още ва две места е посочена непоправена дата на сключването му- 07.01.2009 год.. Именно въз основа на този В. анекс ищецът е обосновал исковата си претенция за размера на дължимия му се наем за посочения период.

По делото е приет като доказателство и В. анекс от 07.01.2009 год., представен от ответника по делото. Съгласно този анекс към договора за наем от 08.04.2008 год., размерът на наемната цена е изменен на сумата от 1 300 евро месечно, но е посочено, че тази разпоредба влиза в сила от момента на получаване на Акт 16 за сградата. Ищецът е оспорил само автентичността на своя подпис в този анекс, но това оспорване не е доказано. Както заключението на единичната графологична експертиза, така и на тройната тройната такава, са категорични, че подписът, положен за В. П. в анекса, представен от ответника, е положен именно от ищеца. В този анекс съдът констатира, че също има извършена поправка в годината на датата на сключването му. Същата епроменена от 2008 на 2009 година. Въз основа на тази договорка ответникът заплатил две наемни месечни вноски от по 1300,00 евро за месец януари и месец февруари 2009 год., като за целта ищецът издал две квитации- № 1/07.01.2009 год. и № 2/05.02.2009 год., приложени по делото.

По делото е прието удостоверение от 01.03.2012 г., издадено от ДНСК-Югозападен район- РО НСК Б., е видно, че за недвижимия имот, предмет на договора за наем, и за сградата, в която същият се намира, не е издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация от компетентните административни органи, като обектът не е въведен в експлоатация по установения ред. За две поредни години - 2008 и 2009 г. - ищецът е декларирал доход от наем в данъчните си декларации от наемател “. Е. в размер на 150 лв. на месец.

От неоспореното заключение на вещото лице И. М. стана ясно, че пазарната наемна цена за процесния обект за процесния период възлиза на сумата от 13136.76 лв.

Като доказателство по делото е приобщено в.гр.дело № 258/2010 год. на Окръжен съд Б., с решението по което- № 238/28.07.2010 год. е изменено решение № 619/22.01.2010 год. по гр.дело № 954/2009 год. на Районен съд Б.. Производството по това дело касае предявен иск от В. П. срещу “.Е., по чл.232 ал.2 от ЗЗД за сумата от 2 541,50 лева, представляващи левовата равностойност на 1300,00 евро- неплатена наем за периода 01.03.2009 год.- 01.04.2009 год. за същият търговски обект, въз основа на същия договор за наем от 08.04.2008 год. и същият анекс към този договор- от 07.01.2009 год.. Искът по настоящето дело касае същите страни, същото правно основание, същият договор, но е за последващ период- м.април-м. юли 2009 год.. По това дело ищецът В. П. е извел исковата си претеция на основание неизплатена договорена с анекса от 07.01.2009 год. към договор за наем от 08.04.2008 год.. Представеният по това дело анекс от 07.01.2009 год. също съдържа една корекция на датата и годината, констатирани и от графологическата експертиза. В този анекс датата 07.01.2009 год. е отбелязана на три места, като останалите две отбелязвания са без поправка. Именно този анекс е приет от съда като доказателство по делото , като съдът е направил извод в мотивите си, че този анекс е изменил наемното правоотношение в частта за дължимия се месечен наем от 1300,00 евро, и е постановено осъдително решение по отношениена “.Е..

По делото са събрани гласни доказателства. В показанията си свидетелката А. С. изнася данни, ползващи ищцовата страна, а свидетеля Г. П. подкрепя тезата на ответната страна.

При тази фактическа обстановка районният съд е направил незаконосъобразни извод за неоснователност на исковата претенция, позовавайки се на представения от ответника анекс от 07.01.2009 год. и приемйки неоснователно, че договорните отношения между страните са различни от тези описани от ищеца В. П.. Изложените оплаквания в тази насока от последния се явяват основателни.

Безспорно е, че между страните е съществувало наемно правоотношение, като ответникът “. Е. като наемател е ползвал помещението и през периода 01.04.2009г. до 01.08.2009г, за който е претенцията, като за този период,съгласно чл.228 ЗЗД е длъжен да заплати наемна цена. Спорът е дали с анекса, представен от ищеца по делото, може да се приеме,че страните са променили наемната цена, фиксирана в договора от 08.04.2008г.. Не се оспорва от ответника, че подписът под този анекс е на представляващия “.Е.. Направено е възражение, че документа е с недостоверна дата. Това възражение е несъстоятелно, тъй като касае противопоставимост на датата на съставяне на частен писмен документ на трети лица.Въззивемият “.Е. не е трето лице по анекса, а е участник в договарянето. Разпоредбата на чл.181 ал.1 ГПК регламентира кога може да се приеме, че частния документ е с достоверна дата, по отношение на трети лица. По отношение на анекса следва да се приложи разпоредбата на чл. 178 ал.2 ГПК, като документ със зачертвания и да се преценява с оглед всички обстоятелства по делото. Следва да се приеме, че зачертване на една от датите и нейната поправка, при положение, че други две от 07.01.2009г. върху същия документ не са поправяни, води до извода,че документа е от дата 07.01.2009г.. Въз основа на този анекс ответникът по делото заплатил две месечни вноски за наем в размер на по 1300,00 лева, което е безспорно установено от приложените квитанции, които не са оспорени. Всички тези обстоятелства мотивират и въззивният съд да приеме,че на 07.01.2009 год. страните са подписали анекс, представен от ищеца по делото, с който страните са постигнали договоренст за месечен наем от 1300,00 евро, който не е заплатен в пълен размер за периода месец април-месец юли 2009 год. и се дължи от ответника по правилата на чл.228 ЗЗД. Тази наемна цена съответства и на действащите към този момент пазарни цени са подобни обекти, видно от заключението на вещото лице по назначената съдебно-оценителна акспертиза.

Съдът счита, че представеният от ответника анекс от 07.01.2009 год. към договор за наем от 08.04.2008 год. не променя изложените по-горе доводи, и същият не води до неоснователност на предявената искова претенция, в каквано насока районният съд е направил незаконосъобразен извод. Съдържащата се в този анекс разпоредба, че клаузата за месечна наемна цена от 1300,00 евро влиза в сила от момента на получаване на Акт 16 за сградата, не променя направените по-горе изводи. Тази договорна клауза не съставлява отлагателно условие. Отлагателно е онова условие, което визира изпълнението на договора зависимо от едно бъдещо несигурно събитие- т.е. такова събитие, което не може да бъде поставяно в зависимост от волята на някоя от страните. Ето защо посочената в този анекс клауза не може да бъде считана за отлагателно условие. Тази клауза не следва да бъде съобразяване и на още едно основание. Липсата на Акт 16 за сградата по никакъв начин не е затруднила ответника в ползването на наетия имот. Доказателства в тази насока в настоящето производство не са събрани, не са и направени възражения. Ето защо формалното позоваване на тази клауза за неплащане на договорена наемна цена от 1300,00 евро се явява неоснователно. Освен това ответникът с действията си е започнал изпълнението на договореното в анекса, представен от ищеца. Същият е заплатил на ищеца две месечни наемни вноски от по 1300,00 евро, видно от приложените квитанции.

От доказателствата по делото се установява, че за месеците април, май, Ю. и юли 2009 год. ответникът не е заплатил изцяло договорената наемна цена от по 1300,00 евро месечно. Ищецът посочва, че за посоченият период от време е получил от ответника като наем общо сумата от 450,00 лева/ три вноски по 150,00 лева/. С оглед на това обстоятелство исковата претенция се явява основателна за сумата от 9 716,00 лева, ведно със законната лихва считано от датата на предявяване на иска -28.06.2011 год. до окончателното й изплащане. Ответникът не е изпълнил задължението си по чл.228 от ЗЗД по сключения с ищеца договор за наем, за заплащане на наемна месечна сума от 1300,00 евро и за периода м.април-м.юли 2009 год. е останал задължен със сумата от 9 716,00 лева. Без значение в случая е обстоятелството каква сума е декларирал ищеца във връзка с получения наем. Декларирането не може само по себе си да промени уговорената наемна цена.

С оглед гореизложеното решението на районния съд следва да бъде отменено в частта, в която е отхвърлен като неоснователен предявения иск от В. П. против “.Е. до размера на сумата от 9 716,00/девет хиляди седемстотин и шестнадесет/лева, като вместо това бъде постановено друго такова, с което предявеният иск бъде уважен за сумата от 9 716,00/девет хиляди седемстотин и шестнадесет/ лева ведно със законната лихва считано от датата на предявяването на иска -28.06.2011 год. до окончателното й изплащане.

С оглед изхода на спора обжалваното решение следва да бъде отменено и в частта с която е отхвърлена претенцията на ищеца за заплащане на разноски по делото, като ответникът бъде осъден да заплати на ищеца направените по делото разноски за двете инстанции съобразно представеният списък на разноските, включително възнаграждението за един адвокат съгласно чл.78 ал.1 от ГПК, в размер на 3 641,65/три хиляди шестстотин четиридесет и един и 0,65/лева съразмерно с уважената част от иска.

Мотивиран от гореизложеното съдът и на основание чл.232 ал.2 от ЗЗД във вр. с чл.228 от ЗЗД и чл.271 ал.1 от ГПК,

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ решение № 9533/03.12.2012 год. постановено по гр.дело № 1906/2011 год. на Районен съд Б. в частта му, с която е отхвърлен като неоснователен предявения иск от В. Н. П., ЕГН *, адрес Б., У."Т. А." №22, срещу “. Е., ЕИК ..., седалище и адрес на управление гр.Б., У."Б. И." № 6, представлявано от К. Е. Т., с правно основание чл.232, ал.2 от Закона за задълженията и договорите, за осъждане на ответника да заплати на ищеца дължима наемна цена за самостоятелен обект в сграда, предназначение - за търговска дейност, идентификатор 0..., който имот попада в сграда с идентификатор..., поземлен имот с идентификатор ... по кадастралната карта на гр.Б., с площ от 140.35 кв.м., с административен адрес гр.Б. У."И. М." № 2, .1, за периодите от 01.04.2009 г. до 01.05.2009 г., от 01.05.2009 г. до 01.06.2009 г., от 01.06.2009 г. до 01.07.2009 г., и от 01.07.2009 г. до 01.08.2009 г., до размера на сумата от 9 716,00/девет хиляди седемстотин и шестнадесет/ лева, в частта му за непресъдената законна лихва, както и в частта му за разноските, и вместо това ПОСТАНОВЯВА:

ОСЪЖДА “.Е., ЕИК ..., седалище и адрес на управление Б., У."Б. И." № 6, представлявано от К. Е. Т., ЕГН *, да заплати на В. Н. П., ЕГН *, адрес Б., У."Т. А." №22, сумата от 9 716,00/девет хиляди седемстотин и шестнадесет/ лева, представляващи равностойност на 4969,82 евро, неплатен наем за периодите от 01.04.2009 г. до 01.05.2009 г., от 01.05.2009 г. до 01.06.2009 г., от 01.06.2009 г. до 01.07.2009 г., и от 01.07.2009 г. до 01.08.2009 г., съгласно сключения между тях на 08.04.2008 г. в Б. договор за наем и анекс към същия договор от 07.01.2009 г., по силата на който В. П. е предоставил на “.Е. за временно и възмездно ползване следния свой недвижим имот в Б., а именно: самостоятелен обект в сграда, с предназначение за търговска дейност, с идентификатор ... по кадастралната карта на града, който имот се намира в сграда с идентификатор ..., в поземлен имот с идентификатор ..., с площ по документ: 140.35 кв.м., представляващ по документ за собственост кафетерия, който имот се намира в жилищната сграда, построена в парцел ІІІ, имот пл.№ 849, кв.27 по плана на ЦГЧ на Б., с административен адрес Б., У."И. М." № 2 .1, ведно със законната лихва върху тази главница от 9 716,00/девет хиляди седемстотин и шестнадесет/ лева, считано от датана на предявяване на иска- 28.06.2011 год. до окончаселното изплащане на сумата, както и направените разноски по делото в производството пред двете инстанции, в размер на 3 641,65/три хиляди шестстотин четиридесет и един и 0,65/ лева, съразмерно с уважената част от иска.

ПОТВЪРЖДАВА решението в останалата му част.

Решението може да се обжалва пред ВКС в едномесечен срок от връчването му на страните.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.