№ 283
гр. Варна, 20.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на двадесет и девети
май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Цветелина Г. Хекимова
при участието на секретаря Мая М. П.а
като разгледа докладваното от Цветелина Г. Хекимова Търговско дело №
20223100900257 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са искове с правно основание чл.258 във вр. с чл.79 от ЗЗД от И. Г. Г.,
ЕГН **********, Р. И. Г., ЕГН ********** и Я. И. Г., ЕГН **********, всички от
*********, действащи чрез пълномощника си адвокат Д. Д. П. от АК - Варна срещу „БОР“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище гр.Варна, за осъждане на ответното дружество да
заплати на ищеца сума в общ размер 93 671,05 лева, необходима за извършване на
неизвършени СМР и за ремонтиране на некачествено извършените СМР в обекти,
съсобствени на ищците, а именно: ап.11, ап.28, ап.34, ап.35, паркоместа №8, 11, 12 и 13,
сауна, фризьорски салон и снек-бар, намиращи се в новоизградена жилищна сграда,
изградена и въведена в експлоатация, ситуирана в ПИ №199, с площ от 1314 кв.м., в кв.12 по
плана на ****, понастоящем представляващ поземлен имот с идентификатор №****** по
КК и КР на гр.Варна.
Твърди се в исковата молба, че ищецът И. Г. Г. и съпругата му Л. И. Г. са били
собственици на 70 % идеални части от поземлен имот № 199 с площ от 1314 кв.м., находящ
се в к.к. „Чайка", район „Приморски", гр.Варна и на 11.04.2006г. са сключили
предварителен договор за отстъпено право на строеж и нотариално прехвърляне на
съответните идеални части, проектиране и строителство на жилищна сграда в поземления
имот. След поредица от прехвърлителни сделки ответното дружество „БОР“ ЕООД е поело
задълженията по предварителния договор и анексите към него за извършване на
договореното строителство.
Твърди се, че на ищеца и съпругата му е било учредено право на строеж за
следните самостоятелни обекти: Апартамент № 11, находящ се на втори етаж с площ от
1
56,04 кв. м., състоящ се от: антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалет и две
тераси; Апартамент № 28, находящ се на четвърти етаж с площ от 33,84 кв. м.,
състоящ се от: антре, баня с тоалет, дневна с кухненски бокс и тераса; Апартамент № 34,
находящ се на лети етаж с площ от 61,60 кв. м., състоящ се от: антре, дневна с кухненски
бокс, баня с тоалет тоалет и тераса; Апартамент N 35, находящ се на пети етаж с площ от
56,47 кв. м., състоящ се от: баня с тоалет, дневна с кухненски бокс и тераса; Фризьорски
салон, находящ се в полуподземния етаж на кота -3,40 м. с чиста площ от 30,36 кв. м.,
състоящ се от: стая, предверие и WC; Снек-бар, находящ се в полуподземния етаж на кота-
3,40 м. с площ от 93,90 кв. м., състоящ се от: основна зала, предверие, WC, кухненски тракт,
подготвителна, хладилно помещение и WC; Сауна на първи етаж с чиста площ от
33,84 кв. м., състояща се от: входно антре, съблекалня, баня с тоалет, предверие към сауната,
сауна, масаж и тераса, както и за тях са разпределени паркоместа № 8,11,12 и 13.
Сочи се, че на 28.04.2017г. е било издадено удостоверение № 37 за въвеждане в
експлоатация на строежи за жилищна сграда в УПИ XIX-199 по плана на к.к. „Чайка" II.
След изграждане на обектите правото на строеж се е трансформирало в право на
собственост в условията на съпружеска имуществена общност на съпрузите И. Г. Г. и Л. И.
Г.. Със смъртта на Л. И. Г., настъпила на 23.02.2022г., съпружеската имуществена общност е
прекратена и дяловете на ищците от обектите, които са били общи на двамата съпрузи са:
4/6 идеални части за съпруга И. Г. Г. /1/2 на собствено основание и 1/6 по наследство от Л.
И. Г./ и по 1/6 за Р. И. Г. и Я. И. Г..
Твърди се, че изпълнителят „Бор" ЕООД в продължение на близо пет години след
въвеждането на строежа в експлоатация не е предал реално на собствениците обектите им и
липсата на достъп е била причина да бъдат лишени от възможността да приемат
извършената работа, като едва на 12.04.2022г. им били предадени ключове за обектите. След
получаване на ключовете ищците извършили оглед и установили, че в притежаваните от тях
обекти има неизвършени СМР, а друга част са извършени некачествено. Твърди се, че
общата стойност на неизвършените и некачествено извършените СМР в 93 671,05 лева,
както следва:
1. Апартамент № 11, ет.2 – неизвършени СМР на обща стойност 11667,26 лв. и
некачествено извършени СМР на стойност 635,67 лв.;
2. Паркомясто №8 - неизвършени СМР на обща стойност 8,60 лв.;
3. Паркомясто №11 - неизвършени СМР на обща стойност 8,60 лв.;
4. Паркомясто №12 - неизвършени СМР на обща стойност 8,60 лв.;
5. Паркомясто №13 - неизвършени СМР на обща стойност 8,60 лв.;
6. В апартамент № 28, ет.4 - неизвършени СМР на обща стойност 8638,49 лв. и
некачествено извършени СМР на стойност 647,08 лв.;
7. Сауна, ет.1 - неизвършени СМР на обща стойност 8580,43 лв. и некачествено
извършени СМР на стойност 242,75 лв.;
8. Апартамент № 34, ет.5 - неизвършени СМР на обща стойност 12185,66 лв. и
некачествено извършени СМР на стойност 851,37 лв.;
2
9. Апартамент N 35, ет.5 - неизвършени СМР на обща стойност 10986,33 лв. и
некачествено извършени СМР на стойност 882,25 лв.;
10. Фризьорски салон - неизвършени СМР на обща стойност 8817,97 лв. и некачествено
извършени СМР на стойност 519,22 лв.;
11. Снек-бар - неизвършени СМР на обща стойност 26198,54 лв. и некачествено
извършени СМР на стойност 3202,85 лв.
Отправеното искане към съда е да се осъди ответника „Бор" ЕООД, ЕИК
********* да заплати следните суми, представляващи необходими разходи за извършване на
неизвършени СМР и за отремонтиране на некачествено извършени СМР, а именно:
На ищеца И. Г. Г., ЕГН ********** сумата 62 447,37 лева, ведно със законната
лихва, считано от датата на предявяването на иска, до окончателното изплащане на сумата;
На ищеца Р. И. Г., ЕГН ********** сумата 15 611,84 лева, ведно със законната
лихва, считано от датата на предявяването на иска, до окончателното изплащане на сумата и
На ищеца Я. И. Г., ЕГН ********** сумата 15 611,84 лева, ведно със законната
лихва, считано от датата на предявяването на иска, до окончателното изплащане на сумата.
В срока по чл. 367, ал. 1 от ГПК ответникът „БОР“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище гр. Варна, е депозирал писмен отговор, с който оспорва исковата молба по
основание и размер. Твърди се в отговора, че ответникът не е пасивно легитимиран по
претенцията на ищеца. Сочи се, че с договор от 22.05.2013г. ответникът е придобил от
„Капитал Инвест 2006“ ЕООД ид.части от поземлен имот с идент. ******, заедно с
учреденото в полза на дружеството право на строеж върху конкретни обекти в бъдещата
сграда, срещу поемане на задълженията на „Капитал Инвест 2006“ ЕООД по споразумение
№967/10.05.2013г. към предварителен договор №2849/11.04.2006г. и анекс към него
№9086/03.10.2006г., но не е поемал задължения, произтичащи от приложение за степен на
завършеност. В евентуалност се твърди, че дори да се приеме, че съглашението обхваща и
приложението за степен на завършеност, то в него липсва достатъчна индивидуализация.
Оспорва се също, че първа и втора страница на приложението са обвързващи за страните,
положили подписи на стр.3 на лист 2, тъй като липсва свързващ елемент между лист 1 и
лист 2 и не са положени подписи на стр.1 и стр.2. Сочи се, че доколкото приложението не
съдържа дата, ищецът следва да докаже, че същото е съставено преди договора с „Капитал
Инвест 2006“ ЕООД. В евентуалност се твърди, че ответното дружество е изпълнило всички
задължения, произтичащи от споразумение №967/10.05.2013г. В евентуалност се твърди
изтекла погасителна давност по отношение правата на ищците на основание чл.265 от ЗЗД,
считано от 07.03.2017г., датата, на която ищецът И. Г. и Л. Г. са отказали да подпишат акт 15
поради наличието на неизвършени, недовършени и некачествено извършено СМР до датата
на предявяване на настоящия иск. По отношение на претенциите за некачествено извършени
СМР се твърди, че ако в обектите на ищците са налице недостатъци, те не се дължат на
некачествено изпълнение, а са резултат от липсата на поддръжка от тяхна страна
В рамките на предоставения от съда срок е постъпило становище от третото лице
3
- помагач „Вида Груп“ ООД, с което не оспорва, че по възлагане от „Бор“ ЕООД е
извършило довършителни строително-монтажни работи по вече изградената конструкция
на сградата, в която се намират обектите на ищците. Присъединяват се към оспорванията и
възраженията с отговора на исковата молба, като потвърждават, че на „Вида Груп“ ООД не
са били възлагани за извършване посочените в ИМ СМР. Оспорва наличието на
некачествено извършени СМР в обектите на ищците, като в евентуалност прави възражение
за погасяване на претенцията по давност.
Съдът, като прецени по реда на чл.12 от ГПК събраните по делото доказателства
във връзка с доводите и съображенията на страните, приема за установено от фактическа и
правна страна следното:
Съгласно разпоредбата на чл.265, ал.1, пр.2 от ЗЗД, ако при извършване на
работата изпълнителят се е отклонил от поръчката или ако изпълнената работа има
недостатъци, поръчващият може да иска заплащане на разходите, необходими за
поправката.
Прието е за безспорно установено и ненуждаещо се от доказване, че на
28.04.2017г. е било издадено удостоверение № 37 за въвеждане в експлоатация на строежи
за жилищна сграда в УПИ XIX-199 по плана на к.к. „Чайка", правото на собственост на
ищците върху процесните обекти при следните квоти: 4/6 идеални части за И. Г. Г. /1/2 на
собствено основание и 1/6 по наследство от Л. И. Г./ и по 1/6 за Р. И. Г. и Я. И. Г., както и
наличието на сключен на 22.05.2013г. договор между „БОР“ ЕООД и „Капитал Инвест
2006“ ЕООД.
Представен по делото е предварителен договор ПИ-199/2006г. от 11.04.2006г.,
сключен между И. Г., Л. Г., П.Б. и Д. Д. от една страна и „Билдингс БГ“ ЕООД от друга, по
силата на който физическите лица се задължават да учредят в полза на дружеството право
на строеж и да прехвърлят съответните идеални части от собствения си недвижим имот,
представляващ ПИ № 199, целият с площ от 1314 кв.м., находящ се в к.к „Чайка“, гр. Варна.
От своя страна „Билдингс БГ“ ЕООД е поело задължението да изгради за своя
сметка и да предаде на възложителите с акт за въвеждане в експлоатация недвижими имоти
въз основа на изготвен архитектурен проект в идейна фаза и точна таблица за разпределение
на идеалните числа от общите части. В т.2 от раздел I е уговорено, че праводателите
получават хотелски апартаменти на първи до пети жилищни етажи, разположени в
югоизточната част на сградата, като с приложение №2 конкретно са посочени обектите,
които ще бъдат получени от Л. Г. и И. Г.: апартаменти 11, 12, 19, 20, 27, 28, 34, 35, 36, 41, 44,
45/, на полуподземен етаж - заведение /снек-бар/ и фризьорски салон, на първия етаж фитнес
зала и сауна, както и паркоместа от №8 до №13.
Съгласно т.2.3 от договора дружеството се задължава да изгради сградата
монолитно и да предаде с акт за въвеждане в експлоатация до 31.05.2009г. в напълно готов
вид жилищните и други помещения съгласно приложение №1.
По делото е представено приложение към предварителен договор ПИ-199/2006г.
4
за отстъпване право на строеж и нотраиално прехвърляне на съответните идеални части от
имота, проектиране и строителство от 11.04.2006г., с което страните по предварителния
договор са уговорили степен на завършеност на обектите. За апартаментите е предвидено
следното: PVC стъклопакети, тухлени стени с гипсокартон, боядисване с латекс,
топлоизолация, поставен ламинат на подове със залепена шумоизолация, лайсни, изводи за
климатици и PVC тръби, телефонни, телевизионни, интернет и СОТ кабели в тръби. За
входните антрета е предвидено да бъдат със стени от гипсокартон, подовете с гранитогрес,
както и терасите, боядисани с латекс. Предвидено е в мокрите помещения да бъде поставен
теракот, фаянс, осветление, душ панел, моноблок, мивка и изводи за поставен бойлер.
Входните врати е предвидено да са фурнировани с касова брава, а вътрешните – ПДЧ
фурнировани, фитнес - залата и сауната да са с проектирани инсталации, с врати –
фурнировани и патрони с висок степен на секретност, PVC стъклопакети, осветителни
шахти, контакти. По отношение на материалите – предвиждат се български или вносни с
цена до средната за дадения артикул.
По отношение сключването и действителността на предварителния договор няма
спор между страните, поради което се приема за доказано възникването между страните на
правоотношение със смесен характер, съдържащ предварителен договор за прехвърляне на
идеални части и учредяване на право на строеж и договор за изработка за построяване на
обекти в жилищна сграда.
Приложение №1 не се оспорва относно автентичността на положените подписи,
оспорва се от ответната страна връзката му с предварителния договор, както и че първите
две страници са част от съдържанието с оглед наличието на подписи само на трета страница.
Във връзка с оспорването е допусната съдебно-графологична експертиза, от заключението
по която се установява, че трите страници на приложението са копирани на една и съща
копирна машина и няма основание да се счита, че е използвана различна по вид хартия,
различен шрифт, различна редакция или различно по време съставяне и отпечатване на
текстовете върху трите страници. С оглед на това заключение оспорването следва да се
приеме за неоснователно.
Предвид изричното цитиране на предварителния договор в заглавната част на
приложението, както и наличието на текст в договора /т.2.3/, предвиждащ съставянето на
приложение №1 именно във връзка с уговорката за предаване на обектите в напълно готов
вид, съдът намира за доказана връзката на предварителния договор с процесното
приложение, независимо от липсата на цифрата 1 в наименованието му. С оглед на това
следва да се приеме, че задълженията на „Билдингс БГ“ ЕООД като правоприемник и
изпълнител по договора включват и уговорената степен на завършеност на обектите по
приложение №1.
С анекс от 03.10.2006г. страните са постигнали съгласие „Билдингс БГ“ ЕООД да
бъде заменен с „Капитал Инвест 2006“ ЕООД като страна – правоприемник в
предварителния договор и в Приложения №1 и 2. С оглед изричното посочване на
приложенията към предварителния договор еднозначно следва, че поетите от
5
правоприемника задължения включват и договорената степен на завършеност съгласно
процесното приложение №1.
Със споразумение от 10.05.2013г., сключено между И. Г., Л. Г., Т. Д., Д. Д., П.Б.
от една страна като праводатели и „Капитал Инвест 2006“ ЕООД от друга страна като
правоприемник, страните са договорили срокове и условия, ново учредяване право на
строеж, начин на приемане на промени в инвестиционните проекти, както и съгласие, че
правоприемникът може да договори с компанията „Бор“ ЕООД последната да приеме да
изпълни неговите задължения.
С договор за покупко – продажба, обективиран в нот. акт №172, ном 1, нот. дело
№158/22.05.2013г. „Капитал Инвест 2006“ ЕООД прехвърля на ответника „Бор“ ЕООД
правото на собственост върху 919.80 кв.м. ид.ч от ПИ с идент. ****** срещу поемане от
страна на приобретателя на задълженията на прехвърлителя по споразумение от
10.05.2013г., предварителен договор от 11.04.2006г. и анекс към него от 03.10.2006г., които
преминават изцяло към „Бор“ ЕООД при условията на заместване в дълг, както и срещу
заплащане на сумата от 150 000 евро като продажна цена. Спори се от ответната страна, че
задължението за степен на завършеност на обектите по приложение №1 не е включено в
задълженията, поети от приобретателя „Бор“ ЕООД. Действително в нот.акт приложението
не е посочено изрично, но се предвижда, че приобретателят поема задълженията на
прехвърлителя по споразумение от 10.05.2013г. и предварителен договор от 11.04.2006г. В
текста на споразумението, в раздел „Дефиниции“ при определяне значението на
„Предварителен договор“ изрично е посочено и приложението за степен на завършеност.
От съвкупния анализ на описаните договори и споразумения се налага извода, че
ответникът „Бор“ ЕООД е заместил в дълг по смисъла на чл.102 от ЗЗД „Капитал Инвест
2006“ ЕООД във всички негови задължения по предварителния договор, които включват и
приложения 1 и 2. Въз основа на изложеното съдът приема за доказана материалноправната
легитимация на ответното дружество по иска като задължено лице по договора за изработка,
включително и в частта относно довършителните работи.
От заключенията по допуснатите и приети първоначална и повторна съдебно-
техническа експертиза се установява, че в процесните обекти са налице некачествени и
неизпълнени СМР, които са описани от вещите лица подробно по обекти и видове в отделни
приложения.
Релевирано е от ответната страна възражение за погасяване на правата на ищеца
да реализира отговорността на изпълнителя на основание чл.265, ал.3 от ЗЗД. Правото на
поръчващия в случай на недостатъци на вещта по чл. 265, ал. 1 ЗЗД е аналогично на правото
на купувача по чл. 195 ЗЗД и следва да бъде упражнено чрез иск или чрез защитно
възражение в съответните срокове по чл.265, ал.3 от ЗЗД, които текат от предаване на
вещта.
Относно момента на предаване на строежа в предварителния договор от
11.04.2006г. с първия строител „Билдингс БГ” ЕООД е предвидено съгласно Раздел III, т.2.3.
6
сградата да бъде предадена с акт за въвеждане в експлоатация до 31.05.2009г.
Със сключеното споразумение от 10.05.2013г. с „Капитал инвест 2006” ЕООД
обаче предаването е договорено по различен начин, а именно в т.3.1.1 и 4.1.2 страните са
постигнали съгласие, че правоприемникът дължи пълно завършване на сградата с готови
документи за акт 15, след което заедно с праводателя да въведат сградата в експлоатация.
По този начин е договорено предаването на завършените обекти да се осъществи
с акт обр. 15 в съответствие с разпоредбата на чл.176, ал.1 ЗУТ, която предвижда, че с акт
обр. 15 се установява съответствието на строежа с одобрените инвестиционни проекти,
заверената екзекутивна документация, изискванията към строежите по чл. 169, ал. 1 и 3 и
условията на сключения договор, също така се извършва и предаването на строежа от
строителя на възложителя.
Въз основа на съвкупния анализ на уговорките по т.3.1.1 и т.4.1.2 се налага
изводът, че със споразумението е договорено напълно завършената сграда да бъде предадена
на възложителя на етап акт обр. 15. От представените по делото констативни протоколи от
07.03.2017г. и 08.03.2017г., съставени от нотариус В.Г., рег.№549 в НК, се установява, че по
покана на ищцовото дружество за подписване на констативен акт образец 15 в нотариалната
кантора се е явил ищецът И. Г. в лично качество и като пълномощник на Р. Г. и Я. Г.,
предоставени са му били всички документи за установяване годността на строежа, които той
е отказал да подпише с аргумента за наличие на множество забележки по строителството.
Независимо че ищецът е отказал да подпише представения акт обр.15, този
момент следва да се приеме като начало на преклузивния срок по чл. 265, ал.3 ЗЗД,
доколкото поканата за подписване на акт обр.15 представлява покана за предаване на обекта
съгласно договореното в споразумение от 10.05.2013г.
Освен това от представените от ищеца И. Г. документи и снимки при съставяне
на констативните протоколи се установява, че и преди този момент той е контролирал
процеса по строителство, имал е свободен достъп до сградата и обектите в нея, съставил е
списък на всички констатирани от него недостатъци, които са подробно описани и в
представеното от ответника заявление от ищците до Кмета на Община Варна от
15.03.2017г., към което са представени констатации и забележки, както и снимков материал.
С оглед на горното, съдът счита, че петгодишният срок по чл.265, ал.3 от ЗЗД е
започнал да тече от съставяне на констативните протоколи от 07.03.2017г. и 08.03.2017г. и е
изтекъл на 08.03.2022г. Исковата молба е постъпила в съда след след този момент - на
26.04.2022г., когато правата на ищците по чл. 265, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД за реализиране
отговорността на изпълнителя са били погасени, поради което предявеният иск следва да
бъде отхвърлен като неснователен.
При този изход от спора следва да бъде уважено формулираното искане от
ответника с правно основание чл. 78, ал. 3 от ГПК за присъждане на направените по делото
разноски за заплатени разноски по делото в размер 7022,50 лева адв. възнаграждение и
заплатени депозити за вещи лица, съобразно представен списък по чл. 80 от ГПК и писмени
7
доказателства за заплащането им.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от И. Г. Г., ЕГН **********, Р. И. Г., ЕГН ********** и
Я. И. Г., ЕГН **********, всички от ********* срещу „Бор“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. „Македония“ №25, ет.2, ап.3 иск с правно
основание чл. 265, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД, за осъждане на ответника да заплати сума в размер 93
671,05 лева, презставляваща разходите, необходими за извършване на неизвършени СМР и
за ремонтиране на некачествено извършени СМР в обекти, съсобствени на ищците, а
именно: ап.11, ап.28, ап.34, ап.35, паркоместа №8, 11, 12 и 13, сауна, фризьорски салон и
снек-бар, намиращи се в новоизградена жилищна сграда, изградена и въведена в
експлоатация, ситуирана в ПИ №199, с площ от 1314 кв.м., в кв.12 по плана на ****,
понастоящем представляващ поземлен имот с идентификатор №****** по КК и КР на
гр.Варна.
Решението е постановено при участието на „Вида Груп“ ООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление гр. Варна, бул. „Цар Освободител“ №255, като трето
лице – помагач на страната на ответника „БОР“ ЕООД, ЕИК *********.
ОСЪЖДА И. Г. Г., ЕГН **********, Р. И. Г., ЕГН ********** и Я. И. Г., ЕГН
**********, всички от ********* ДА ЗАПЛАТЯТ на „Бор“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. „Македония“ №25, ет.2, ап.3 сумата от
7022,50 лева /седем хиляди двадесет и два лева и 50 ст./, представляваща разноски в
производството, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Варненски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
8