№ 37
гр. Пловдив, 28.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XIX СЪСТАВ, в публично заседание на
петнадесети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Галя Г. Костадинова
при участието на секретаря Боряна Д. Козова
като разгледа докладваното от Галя Г. Костадинова Търговско дело №
20235300900510 по описа за 2023 година
Предявен е иск по чл.233 ал.1 от ЗЗД и възражение за прихващане по
чл.55 ал.1 от ЗЗД.
Ищецът „ПРОФИЦИО“ ЕООД ЕИК ********* гр. Пловдив иска осъждане
на ответника „МЕРКАРИ – БЪЛГАРИЯ“ ООД ЕИК ********* гр. Пловдив,
обявен в несъстоятелност в хода на процеса, да плати сумата от 28 587лв.,
представляваща стойност на извършените от ищеца – наемодател работи по
отстраняване на вредите, причинени от ответника – наемател по време на
ползване на отдадения под наем с договор от 18.06.2020г. недвижим имот
Складова база с идентификатор 56784.539.741.1 по плана на Южна
индустриална зона ****, ведно със законна лихва върху главницата от
сезиране на съда на 24.08.2023г. до изплащане на сумата.
Твърди, че на 18.06.2020г. страните са сключили писмен договор, с който
е отдал под наем на ответника Складова база с идентификатор
56784.539.741.1 по плана на Южна индустриална зона ****, със срок от три
години, считано от реалното предаване, което е станало с протокол на
04.08.2020г. Имотът представлява новопостроена сграда и при предаването му
на ответника е нов във всичките си части. Срокът за ползване на имота е
изтекъл на 10.07.2023г.
На 22.06.2023г. ищецът връчил на ответника чрез ЧСИ Христо Стоянкин
1
покана – уведомление, че следва да върне на 10.07.2023г. имота в състоянието,
в което го е наел като за своя сметка демонтира движимите вещи,
включително стелажите, и да ги предаде на П.А.
На 10.07.2023г. е съставен и подписан Констативен протокол с рег. №
2874, том първи, акт № 120 по описа на Нотариус с рег. № 616, в присъствието
на управителите на двете дружества и на вещото лице Д. Ж. Д., при което са
установени повреди в имота, изразяващи се в счупен панел на вратата на
складово помещение към задния двор; заемане на цялото складово помещение
със стелажи; 28 броя огънати стелажни елемента; прикрепяне на стълбата на
стелажната система към втория етаж към пода с два броя анкерни болта;
прикрепяне на осем стелажни елемента с анкерни болтове към преградната
стена между складовото и работното помещение; повреден десети панел от
запад на преградната стена между складово и работно помещение; огъната
горна обшивка на тоалетната в складовото помещение; повредена обшивка
около вратата и касата на вратата на преходната врата от склад към работно
помещение; огънати четвърти и пети панел на западна врата от работно към
складово помещение; увредени части на първи и втори панел на западна
гаражна врата; много дупки в стените на стълбищното помещение, повреден
кнауф и мазилка; дупки по стените на източен офис; шест крепежни елемента
по стените на северен офис; шест крепежни елемента по стените на
северозападен офис.
Ищецът е отремонтирал имота, за което е платил 1560лв. по ф. № 783 от
26.07.2023г. на „Е-Клийн Тийм 1“ ЕООД за запушване на дупките от анкерни
болтове и почистване на пода от ленти; 9 900лв. по ф. № ********** от
26.07.2023г. на „Италмодалуче фасилити“ ООД за демонтаж на стелажните
системи; 7 584лв. по ф. № 7573 от 26.07.2023г. на „Аказа“ ООД за поправка на
врати; 9 543лв. по ф. № 904 от 26.07.2023г. на „Лювик 07“ ЕООД за
шпакловане и боядисване на офис – сградата, всичко общо 28 587лв.
По силата на сключения договор наемателя е длъжен да се грижи за
имота като добър стопанин и да отстрани за своя сметка всички дребни
поправки, дължащи се на обикновеното ползване, има и наличие на законово
задължение да върне имота в състоянието, което го е получил. Ако не стори
това, следва да плати стойността на ремонта на наемодателя за вредите, които
е причинил по време на ползване на вещта.
2
Уточнява, че според чл.19 от договора наемателят има задължение да
върне имота на наемодателя във вида, в който го е получил. Имотът е
новопостроен, ответникът е първи наемател, поради което следва да се върне
без повреди. Наемателят има договорно задължение да поправи за своя сметка
всички дребни повреди, настъпили от обикновеното ползване, и да плати
размера или да поправи за своя сметка всички вреди, които той/негови
служители, са причинили. При връщане на имота е извършен пълен оглед в
присъствието на Д. Д. като вещо лице, който е заснел всяка констатирана
повреда.
Запорът на стелажите с пазач – управителя на ищеца, не освобождава
наемателя от задължението по договор да освободи имота. Офертата за
демонтаж на стелажите е осем месеца преди предаване на имота от
11.11.2022г., със срок на валидност 3 дни и е само за стелажни системи Блок
В, поради което не доказва стойност на демонтаж към 10.07.2023г.
Дупки по стени и по пода не са следи от обикновена употреба, поради
което наемателят е задължен да ги поправи. Множеството дупки след
демонтажа са наложили цялостно шпакловане и боядисване, както и
почистване и запълване на пода.
Признава наличие на клаузата на чл.32.2 на договора, но съдържанието
й изисква настъпване на форсмажорни обстоятелства, които оказват негативно
влияние върху дейността на наемателя и неговия оборот. При форсмажор има
непреодолима сила и случайно събитие. Възразява, че предпоставките на
чл.32.2 не са настъпили, защото уговорката цели преодоляване на
неблагоприятни за наемателя последици от определено събитие, които
последици са негативни върху упражняваната дейност и оборот. Нормата се
намира в развел Отговорност за неизпълнение, уреждащ предсрочно
прекратяване и неизпълнение поради форсмажор. Трябва да има причинно –
следствена връзка между епидемиологичната обстановка и настъпилите
неблагоприятни последици за ответника чрез намаляване на дейността и
оборотите му. Такива доказателства не са представени нито извънсъдебно,
нито сега.
При сключване на договора извънредната епидемиологична обстановка
вече е обявена, поради което не става въпрос за събитие, настъпило след
сключване на договора. Предприетите мерки в периода август 2020г. – март
3
2022г. не засягат дейността на ответника, защото няма социална изолация,
затваряне на търговски обекти, ограничаване на излизанията, които да му
повлияят негативно. Ответникът има онлайн дейност в интернет, освен
физически магазини, и тя не е повлияна от мерките в страната, а точно
обратното – има разширяване на пазара и увеличаване на приходите от
дейността. Твърди, че възражението за прихващане с надвзет наем е
злоупотреба с право по чл.289 от ТЗ. През целия срок ответникът е плащал
наема в уговорения пълен размер. Наемът е предоговорен само за февруари,
март и април 2021г. по силата на чл.8, а не на чл.32.2.
Евентуално възразява нищожност на чл.32.2 от договора, на основание
чл.26 ал.1 във вр. с чл.9 от ЗЗД, защото противоречи на добрите нрави.
Необходимо е зачитане на принципите на справедливост и добросъвестност.
Автоматичното намаляване на наем с 50 % само въз основа обявена
извънредна епидемиологична обстановка, без отчитане има ли негативно
влияние върху дейността на наемателя или не, нарушава принципите на
еквивалентност на престациите, равнопоставеност на субектите и
справедливостта. При сключване на договора наемната цена е съответствала
на очакваните икономически ползи. Ако се приложи чл.32.2, без да се държи
сметка за последиците върху дейността на наемателя, ще има несъразмерност
на престациите по договора, което противоречи на справедливостта и
добросъвестността.
Възразява за погасяване на вземанията с изтичане на тригодишна
давност за август, септември и октомври 2020г.
Ангажира доказателства, претендира разноски, представя справка по
чл.80 от ГПК.
Ответникът не признава иска. Признава сключване на договора за наем
на 18.06.2020г., прекратяване на договора и връщане на имота на ищеца на
10.07.2023г.
Твърди, че констативният протокол от 10.07.2023г. е изготвен от
пълномощник на ищеца адв. П. Н., след което неговият представил адв. В. М.
вписва забележките си. След изготвяне на документа на място пристига
Нотариус Сотир Димов, който заверил нотариалните подписи на страните. Не
4
признава вписаните в протокола обстоятелства. Твърди, че ищецът
доброволно не е поканил ответника да плати разходите, които претендира.
Уточнява, че с Протокол за опис на движими вещи № 839 от 14.06.2023г.
и № 874 от 22.06.2023г. по изп.д. № 279/2023г. и изп.д. № 282/2023г. на ЧСИ
Христо Стоянкин с рег. № 909 е наложен запор на стелажни и климатични
системи и за пазач е назначен управителя на ищеца П.А. защото това са
движими вещи, които много лесно могат да се разглобят и изнесат, според
протокола. По този начин ЧСИ отправя забрана към ответника да разглоби и
изнесе вещите. Тяхното разглобяване и начин на съхранение са предостави на
преценката на пазача в лицето на управителя на ищеца. Поради това не е било
възможно обективно ответникът да изпълни искането на ищеца за демонтажа
им при прекратяване на договора и освобождаване на имота на 10.07.2023г.
Оттук твърди, че претенцията от 9 900лв. по ф. № ********** от 26.07.2023г.
е неоснователна. Евентуално счита разходът за прекомерен, защото по оферта
за същата дейност се предлага стойност от 8 640лв. с ДДС. Сключената от
ищеца за сметка на ответника сделка е унищожаема поради наличие на „явно
неизгодни условия“, в резултат на което не е обвързан от нея.
Възразява, че наличие на дупки от анкерни болтове са следствие на
нормалното изхабяване на имота по време на действие на наемния договор,
поради което разходи от 1560лв. по ф. № 783 са за сметка на наемодателя.
Възразява по разхода от 7 584лв., че не е ясно кои врати са поправени,
защото в имота има много вреди. Не признава наличие на недостатъци в
имота при връщането му на ищеца по протокола. Твърди, съгласно сторените
забележки, че има само драскотина и малка дупка на панел, които не пречат на
функционирането и оттук ползването. Недостатъци по врати не признава, че
има.
Счита, че разход от 9 543лв. за шпакловка и боядисване не се дължи,
защото имотът е ползван по предназначение за складова база и е нормално
след употребата по стените да има някакви повърхностни забележки. Това са
хигиенни и разкрасителни СМР, които са сторени по волята на наемодателя и
следва да са за негова сметка, а не на наемателя.
Евентуално прави ВЪЗРАЖЕНИЕ ЗА ПРИХВАЩА с вземане в размер
на 33 387.09лв., представляваща недължимо платен наем за периода от
04.08.2020г. до 31.12.2020г. по пет фактури, издадени от ищеца, както следва:
5
№ 195 от 05.08.2020г. за надплатени 5 787.09лв.; № 1975 от 01.09.2020г. за
надплатени 6 900лв.; № 2009 от 01.10.2020г. за надплатени 6 900лв.; № 2044
от 02.11.2020г. за надплатени 6900лв. и № 2078 от 01.12.2020г. за надплатени
6 900лв.
Твърди, че с чл.32.2 от договора е уговорено намаляване на наема с 50
% при наличие на изрично предвидените в договора форсмажорни
обстоятелства, което става автоматично, защото не е договорено извършване
на каквито и да било действия. Достатъчно е настъпване на форсмажорните
обстоятелства и представяне на доказателства, че наемателят е претърпял,
търпи или е възможно да претърпи неблагоприятни финансови последици.
Едно от предпоставките е хипотезата на чл.63 от ЗЗД за обявяване на
извънредна епидемиологична обстановка. Поради обявената извънредна
епидемична обстановка от Ковид с цитираните в отговора решения на
Министерски съвет за периода от 14.05.2020г. до 31.03.2022г. е заявил
писмено на ищеца искането си да се приложи уговорката за намаляване на
наема точно, добросъвестно и с грижата на добрия наемодател. Страните при
сключване на договора са знаели за действащата извънредна епидемична
обстановка, тя е настъпил факт, и това е причината за включване на чл.32.2 в
договора. За това искането на ищеца за плащане на пълния размер на наема от
14.05.2020г. до 31.03.2022г. е съществено неизпълнение на договора.
Твърди, че не е очаквал наемодателят да пренебрегне уговорката, но той
издава фактури за дължимия пълен размер на наема, без да го намалява с 50
%. Поради трудности, разходи за преместване в новия нает обект,
изключително тежката финансова ситуация на наемателя по време на
извънредната епидемична обстановка, за да не рискува бизнеса и да продължи
дейността като запази добрия тон, плаща сумите по фактурите. Но с това
действие не се е отказал от претенцията си. В края на епидемичната
обстановка през март 2022г. изпраща писмо – уведомление на ответника.
Твърди, че ищецът се е обогатил с надвнесените наемни вноски от 04.08.2020г.
до 31.03.2022г., получени без основание. Ищецът отказва връщане на
надвнесения наем. С цел запазване на добрите отношения не претендира
лихви върху надвзетите суми, продължава да плаща като след 28.03.2023г.
плащанията са извършени под условие с писмено напомняне на претенцията
за неоснователно обогатяване с писма от 12.05.2022г., 12.09.2022г.,
6
14.10.2022г., 17.11.2022г., 21.12.2022г., 10.01.2023г., последно на 16.06.2023г.
Ищецът отказва доброволно да върне сумите.
С писмо изх. № 16 от 28.03.2022г. изрично е направил изявление за
прихващане към ищеца, както и с писмо от 16.06.2023г.
Позовава се на правото да извърши чрез възражение прихващане на
суми, които са погасени по давност, тъй като прихващането е било възможно
да настъпи преди изтичане на давността, за вземанията от месец август 2020г.
нататък.
Позовава се на специалната уговорка в договора, която има предимство
пред общите норми на ТЗ и ЗЗД. Чрез плащане на пълния наем по фактурите
не е признал, че има задължение в този размер, защото стопанисва над 20
обекта в страната, има изнесено счетоводство по договор за услуга, което
затруднява месечното проследяване на всяко плащане, като е бил зает с
редица други проблеми. Клаузата на чл.32.2 отразява действителната им воля,
не противоречи на морала, на добрите нрави и на императивни законови
норми, не е условна и не зависи от сбъдване на други факти. Има задължение
да плати наема въз основа на издадена фактура, фактурите са издавани за
целия размер, поради това ги е плащал.
Уточнява, че текстът на договора за наем е изготвен от ищеца, поради
което, ако е смятал чл.32.2 за нищожен, не би следвало да го включва в
договора. Поради действащата обстановка страните са били наясно с
необходимостта от такива уговорки, които да гарантиран пропорционалност и
справедливост в отношенията им.
Уточнява, че са неприложими общите институти на непредвидено или
непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след сключване
на договора, както и възможността за изменение и прекратяване на договора
по искане на една от страните.
Не признава наличие на чл.289 от ТЗ, защото упражнява права,
предоставени му от договора.
Не признава нищожност на клаузата поради противоречие с
изискванията за справедливост, добросъвестност, неоснователно
облагодетелстване, еквивалентност на престациите, като се позовава на
практиката на ВКС по тълкуване на този институт.
7
Не признава, че нормата на чл.32.2 от договора изисква да докаже с
документи неблагоприятното въздействие на извънредното обстоятелство
върху финасовото му състояние и оборот. Клаузата се прилага директно.
Наемателят трябва да докаже оказано негативно влияние при упражняване на
дейността си и оборота, само ако се позове на настъпване на други мерки,
които водят до това, с оглед примерното изброяване. За мерките по чл.63 от
ЗЗД не е необходимо предприемане на други действия, включително устно или
писмено уведомяване, представяне на доказателства за негативни финансови
последици.
Възразява, че неравноправността е неприложима при търговските
отношения, а при потребителите договори.
Клаузата на чл.32.2. е една от причините за бързо сключване на договора
след преговори. След това договорът е даден на външна счетоводна фирма,
която е обработвала плащанията за негова сметка. Не е предполагал
неспазване на уговорката.
Ангажира доказателства, претендира разноски, представя справка по
чл.80 от ГПК.
Съдът, след преценка на ангажираните по делото доказателства и като
взе предвид въведените доводи и възражения, приема за установено следното:
Не е спорно между страните и това се удостоверява от писмения
Договор за наем от 18.06.2020г., сключен между тях, че ищецът като
наемодател е отдал под наем на ответника като наемател за възмездно
ползване за срок от 3 години недвижим имот в ****, представляващ складова
база. Дължимият месечен наем е 11 500лв. без ДДС. Според чл.15,
предаването на имота става с подписване и от двете страни на предавателен
протокол, а връщането на имота след изтичане на срока на договора –
съгласно чл.19, следва да стане в състояние, в което е приет при сключването
без да се взима обикновеното овехтяване. Съгласно чл.26, наемателят е поел
задължението да плати на наемодателя, или да поправи, пълния размер на
вредите, които е причинил /той или негови служители или лица с достъп/ по
време на ползването на имота преди прекратяване или изтичане срока на
договора.
8
На 04.08.2020г. страните подписват Приемо – предавателен протокол за
предаване на имота от ищеца на ответника и неговото състояние – посочено е
вид на настилка, на стени, на марка и брой врати и налични съоръжения. Не са
направени забележки от наемателя.
С писмено уведомление – покана, връчено на ответника на 22.06.2023г.,
ищецът му сочи, че срокът на договора изтича на 10.07.2023г. и в този ден
следва да върне имота в състоянието, в което го е наел, без повреди и
движими вещи, собственост на наемателя, с изключение на описани и
запорирани по обезпечителна заповед вещи. Посочено е, че наемателят следва
да извърши всички действия по демонтиране на стелажни системи в имота,
прикрепени към пода с метални анкери, както и да отстрани дупките, които
остават след това, в противен случай наемодателят ще демонтира и поправи
вредите за сметка на наемателя.
На 10.07.2023г. е изготвен Констативен протокол с рег. № 2874, том I,
акт 120 от 2023г. на Нотариус Сотир Димов, подписан от управителя на
ищеца, от управителя на ответника със забележки и от Д. Ж. Д. като вещо
лице към ПОС. В протокола е описано състоянието на имота и са посочени
повредите така, както ищецът ги твърди по исковата молба.
От показанията на изслушания свидетел Д. Д., подписал протокола, се
потвърждава, че огледът на имота е извършен в присъствието на управителите
на двете страни, на техните пълномощници – адвокати и на свидетеля.
Записаните констатации за имота са диктувани от св. Д. Д., който направил и
снимки, но тъй като за дълъг период от време никой не ги поискал, ги изтрил.
С оглед показанията на свидетеля и посочения от него факт, че той е
диктувал констатираните в имота повреди, записани в протокола, съдът дава
вяра на писмения документ и на отразеното в него състояние на имота.
Недоказано е възражението на ответника, записано и като забележка в
протокола от 10.07.2023г., кога нотариусът е дошъл и е подписал протокола, но
дори това да е след изготвянето му, то е без значение с оглед показанията на
св. Д. Д. и изнесеното от него, че той – в качеството си на специалист, е
огледал имота и е диктувал записаните повреди в протокола, което е
основание да му се даде вяра.
На база протокола и свидетелските показания съдът приема за доказано,
9
че към 10.07.2023г. всички помещения в имота са били празни, с изключение
на складовото; вратата в складовото помещение към задния двор е счупена в
трети панел в долния ъгъл; всички стелажи са монтирани в складовото
помещение – 28 броя хоризонтални стелажи с огънат материал, стълбата към
втория етаж на стелажната система е прикрепена към пода на помещението с
2 броя анкерни болта; десети панел от запад на преградната стена между
складовото и работното помещение е повреден; към преградната стена са
прикрепени 8 броя стелажни елементи с анкерни болтове; в тоалетната в
складовото помещение има огъната горна обшивка; преходната врата от
склада към работното помещение, на запад, е с повредена обшивка около
вратата и касата на вратата; четвърти и пети панел на западната врата от
работното помещение към склада са огънати; първи и втори панел на западна
гаражна врата към работното помещение има увредени части; наличие на
множество дупки в стените на стълбищното помещение – повреден кнауф и
мазилка; първи източен офис до стълбището е с пробит кнауф и мазилка по
стените; в северния офис има 6 броя крепежни елемента по стените; в
северозападен офис има 6 броя крепежни елемента по стените.
Записаната от ответника забележка в протокола е, че крепежните
елементи са част от нормалното ползване по предназначение и изхабяване на
имота и това се отнася за останалите констатации; има лека драскотина на
панелите и това не пречи на функционирането на вратата.
Ищецът представя фактури и платежни нареждания към тях за
извършените по вид и стойност ремонтни дейности за отстраняване на
горните повреди, както и платените от ищеца суми, както следва: ф. № 904 от
26.07.2023г. за шпакловане и боядисване на процесния имот от „Лювик 07“
ЕООД за 9 543лв., платени на 27.07.2023г.; ф. № 7573 от 26.07.2023г. от
„Аказа“ ООД на стойност 7 584лв. за първи панел врата SPU F42 4000/4500;
първи панел врата SPU F42 3000/4000; пожароустойчива врата EI 120; подмяна
на резервни части и настройка на врати, всички за процесния имот, платена на
27.07.2023г.; ф. № ********** от 26.07.2023г. от „Италмодалуче Фасилити“
ООД на стойност 9 900лв. за демонтаж на стелажна система ERREX на
процесния обект с размери 4.5м на 1.25м, 2.5м на 1.25м и 4.5м на 1.10м,
платена на 27.07.2023г.; ф. № 783 от 26.07.2023г. от „Е – Клийн Тийм 1“ ЕООД
на стойност 1 560лв. за запушване на дупки от анкерни болтове и почистване
10
на под от ленти в процесния имот, платена на 27.07.2023г.
От датите на издаване и плащане на фактурите – след връщане на имота
с протокола от 10.07.2023г., от посочените във фактурите дейности, изричното
изписване на административния адрес на имота във всички фактури като
място на доставка на услугата и стоката, от описаните констатации в имота в
протокола от 10.07.2023г., както и от описанието на имота в протокола от
04.08.2020г. при предаването му на наемателя и там посочените налични
видове врати и съоръжения, съдът приема, че с представените фактури и
платежни нареждания ищецът доказва, че след връщане на имота от ответника
е поправил за своя сметка посочените от св. Д. Д. увреждания в имота.
На база описаното състояние на имота при предаването му на наемателя
в протокола от 04.08.2020г., липсата на каквито и да било забележки за
състоянието на имота в този момент от ответника, както и на база посочените
от св. Д. в протокол от 10.07.2023г. констатации, съдът приема за установено
на първо място, че ответникът е получил на 04.08.2020г. имота без никакви
щети и увреждания, и на второ място, че състоянието на имота на 10.07.2023г.
е в резултат на ползването му от ответника като установените повреждания на
стени, врати и подови настилки са настъпили в периода 04.08.2020г. –
10.07.2023г. докато имотът се е държал и ползвал от ответника като наемател.
Той признава, че поставените в имота стелажи в склада са от него и са негови.
Съгласно чл.233 ал.1 от ЗЗД и чл.26 от сключения договор, наемателят е
длъжен да върне вещта в състоянието, в което е била при получаването й, като
дължи обезщетение за вредите, причинени по време на ползването й, освен
ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. С нормата се
възлага в тежест на наемателя поправката, респективно плащането, на
повреди по наетия в случая имот, които са настъпили по време на ползването
през срока на договора. Нормата въвежда оборима презумпция – наемателят
отговаря за всички вреди, освен ако докаже, че няма вина за настъпването им.
Ответникът нито твърди, нито по делото се доказва, че уврежданията по
имота са настъпили по вина на лице, различно от наемателя, за което той не
отговаря, или поради случайни събития и обективни причини. След като при
прекратяване на договора състоянието на имота не отговаря на състоянието, в
което е бил при сключване на договора за наем поради наличие на
увреждания, то се приема, че вредите са причинени от наемателя и той
11
отговаря за тях, респективно дължи поправката им или плащане на
обезщетение за поправянето им. След като наемателят не доказва, че вина за
настъпване на вредата е на друго лице, то се приема, че отговорността е
негова.
Съдът не споделя възраженията на ответника в протокола от
10.07.2023г., че описаните вреди представляват нормално изхабяване на имота
поради ползването му по предназначение, включително поставянето на
стелажните системи и свързаното с това пробиване на стените и пода за
закрепяне им. стелажните системи се монтират и демонтират, те са движими
вещи, поставени са от ответника, който нито твърди, нито по делото има
данни страните да са постигнали уговорка, че след изнасяне на ответника от
имота поради прекратен договор тези стелажни системи ще останат в
собственост на ищеца и няма да се демонтират. По делото няма данни ищецът
да е дал съгласие за пробиване на стените и пода за монтаж на стелажните
системи. Поради това при премахване на движимите вещи следва наемателят
да отстрани повредите по имота, настъпили в резултат на монтажа и
демонтажа.
Неоснователно е възражението, че останалите увреждания
представляват повреди от изхабяване от нормално ползване по
предназначение. Какво е повреда, дължаща се на обикновено употребление, се
дефинира от чл.231 ал.1 от ЗЗД при примерно им изброяване – като
замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави,
запушване на комини и други такива. Установените по протокола щети
надхвърляте обичайното износване на елементите на помещенията, защото
представляват увредени елементи на вратите и на стените чрез нарушаване на
целостта и функционалността им, пробив в стените и в пода. Също така с
чл.231 ал.1 от ЗЗД в тежест на наемателя се възлага поправката на повреди,
дължащите се на обикновено употребление, поради което направеното в
протокола и в настоящия процес възражение за произхода на повредите не
може да доведе до освобождаването на ответника от отговорност да плати за
поправянето на посочените в протокола от 10.07.2023г. увреждания.
Наемателят, по силата както на чл.231 ал.1 от ЗЗД, така и на чл.233 ал.1
от ЗЗД, отговаря пред наемодателя за всички настъпили в наетия имот вреди,
независимо от това дали те са в резултат на обикновено употребление или не,
12
стига да са настъпили в периода, през който държи имота и действа наемното
правоотношение. Основание за освобождаването му от отговорност е чрез
оборване на презумпцията по чл.231 ал.2 и чл.233 ал.1 от ЗЗД като докаже, че
няма вина за настъпването им, което по делото не е сторено.
Ищецът още в исковата молба признава, че стелажните системи в имота
са обект на допуснато в негова полза, от съда, обезпечение на искове, че са
запорирани от ЧСИ в изпълнение на обезпечителна заповед, че са описани и
че управителят на ищеца, в качеството на физическо лице, е назначен за техен
пазач. В този смисъл са и представените от ответника два протокола за опис
на движими вещи от 14.06.2023г. и от 22.06.2023г. на ЧСИ Христо Стоянкин с
рег. № 909 КЧСИ по изп.д. № 279/2023г. и изп.д. № 282/2023г. Тези
обстоятелства не освобождават наемателя – ответник от отговорност да плати
стойността на демонтажа на стелажните системи и стойността на ремонтните
дейности по стените и подовете, защото не оборват презумпцията на чл.233
ал.1 от ЗЗД. Фактът, че движимите вещи на бившия наемател, оставени
недемонтирани в имота, са запорирани, не лишава ищеца – наемодател от
правото да получи имота си след изтичане на срока на наемния договор в
състоянието, в което го е предал, и да иска плащане на обезщетение за
констатираните в имота вреди. Наложеният запор на движими вещи не е
пречка стелажните системи да бъдат демонтирани от имота, който не е
собственост на ответника – запорът забранява на ответника като собственик
на движимите вещи да се разпорежда с тях, да ги видоизменя, да ги укрива, но
не и да бъдат демонтирани и да се преустанови възпрепятстването на ищеца
да полза имота по предназначение, включително да го отдаде под наем на
следващ наемател.
Неоснователно е възражението на ответника към стойността на
отделните пера по ремонта, платени от ищеца. След като ответникът сам не е
поправил повредите по имота, той следва да плати на наемодателя разходите,
които са направени за тази поправка. От фактурите и платежните нареждания
се доказва вида и размера на направените от ищеца разходи за поправка и за
тези разходи, по силата на чл.233 ал.1 от ЗЗД, отговаря ответника.
Представената от ответника оферта за демонтаж на стелажните системи от
7 200лв. от „стелажни системи“ е със срок от 3 дена, без начислено ДДС,
дадена повече от седем месеца преди края на договора и включва монтаж и
13
демонтаж на С.ж без данни какъв е и дали е процесния. Боядисването и
шпакловката на стените не представлява освежителна дейност, а премахване
на следите от стените от монтажа и демонтажа на стелажните системи.
Неоснователно е възражението, че дупките от анкерните болтове, с
които са монтирани стелажните системи, е нормално изхабяване на имота, тъй
като ползването на склада като такъв не изисква пробиване на дупки, нито по
делото има данни ищецът да е дал разрешение или съгласие за това.
Увредените врати са описани в протокола като за възражението на
ответника, че не става дума за увреждане, а драскотини, не са ангажирани
доказателства.
Неоснователно е възражението на ответника, че претендираното от него
плащане е при водене на чужда работа без пълномощия по смисъла на чл.60 –
62 от ЗЗД, поради което сключените от негово име неизгодни сделки били
унищожаеми с оглед размера на платените суми. Това е така, защото имотът,
за който се претендира разхода, не е на наемателя – ответник, а на наемодателя
– ищец. Ще става въпрос за водене на чужда работа без пълномощия тогава,
когато ищецът е платил поправка за вещ, която е собственост на ответника, а в
случая такова нещо няма: плащането е за поправка на имот на ищеца, за чието
увреждане отговаря ответника.
С оглед изложеното искът на ищеца е доказан по основание и в
претендирания размер.
Стрините не спорят за наличието на чл.32.2 в договора за наем, според
който са се съгласили, че в случай на обявяване на военно или друго
извънредно положение върху цялата територия на страната или върху част от
нея по чл.84 т.12 от Конституцията на Република България, извънредна
епидемична обстановка по чл.63 от Закона за здравето, както и при въвеждане
на ограничения в условията на извънредност, в това число, но не само: забрана
за влизане на територията на страната на граждани на други държави,
ограничаване придвижването на територията на страната, временно спиране
или ограничаване на експлоатацията или режима на работа на обекти с
обществено предназначение и/или услуги, предоставяне на гражданите, или
др. мерки, които оказват негативно влияние върху упражняваната от
наемателя дейност и обороти, по време на действието на описаните по – горе
събития, наемателят да дължи на наемодателя наемна цена в размер 50 % от
14
уговорената в чл.7 от договора наемна цена.
Спорът между тях на първо място е по тълкуване на уговорката – с
какво съдържание е, как се прилага. Според ответника, обосноваващ с тази
уговорка възражението си за прихващане, клаузата се прилага автоматично с
настъпване на което и да е от изброените неизчерпателно положения и мерки
като счита, че не се изисква кумулативно да има от тези мерки/положение
негативно влияние върху дейността и оборота му. Сочи, че оказването на
негативно влияние върху упражняваната от него дейност и обороти е
характеристика на посочените неизчерпателно мерки, чрез които те се
дефинират, а не кумулативно условие, за да се намали наема с 50 %. Ищецът е
на обратното становище – че клаузата изисква както настъпване на извънредно
положение или налагането на извънредни мерки независимо от причината,
така и заедно с това да се оказва негативно влияние върху упражняваната от
наемателя дейност и обороти, в противен случай тълкуването на клаузата сочи
на нейната нищожност поради нарушаване на добрите нрави – ползване на
привилегия без причина.
Според съда, с чл.32.2 от договора страните са създали право на
наемателя да заплаща 50 % от уговорения наем при настъпване на извънредни
обстоятелства, само ако тези извънредни обстоятелства имат негативно
влияние върху дейността и оборотите му, тъй като това негативно влияние е
основанието да ползва облекчението и оправдава нарушаване на
еквивалентността на престациите в полза на едната страна.
Ако всяко обявено извънредно положение/обстоятелство или наложени
необичайни, ограничителни мерки дадат право на наемателя да ползва имота
при намален на половина месечен наем, без да се отчита има ли това някаква
връзка с дейността на наемателя в наетия обект или не и ако има - каква, би се
стигнало действително до нищожност на уговорката в смисъла, посочен от
ищеца, защото ще се наруши баланса и еквивалентността в отношенията и
престациите като се даде на наемателя преимущество и благо, което да няма
своето оправдание. Защото е възможно настъпилата извънредност да доведе
до благоприятни икономически последици за наемателя чрез увеличаване на
оборотите и стимулиране на дейността му, поради което ощетяването на
наемодателя ще е без основание.
От друга страна, договорът за наем е сключен на 18.06.2020г., когато
15
вече е обявена извънредна епидемична обстановка с решенията на
Министерски съвет, цитирани в отговора на исковата молба. В договора
липсва клауза, че още от сключването му страните приемат и прилагат чл.32.2
за плащане на половината от уговорения наем до отмяна на извънредната
епидемична обстановка, за да се тълкува клаузата в посочения от ответника
смисъл. Фактът, че при сключване на договора страните са се разбрали да се
започне с плащане на 11 500лв. на месец, без ДДС, без отстъпката по чл.32.2,
се потвърждава и от изслушания свидетел А.П.Л. – брокер, участвал при
сключване на сделката, който изнася данни за преддоговорните отношения по
смисъла на чл.12 от ЗЗД – че страните са преговаряли и са се съгласили на
наем от 11 500лв. на месец без ДДС, който бил обичаен към онзи момент. Ако
вложеният от страните смисълът в чл.32.2 при подписване на договора е бил
да се прилага автоматично с оглед настъпилото вече извънредно
обстоятелство – така, както твърди ответника, без да се отчете дали това
извънредно обстоятелство се отразява неблагоприятно на икономическата му
дейност, то страните щяха да започнат прилагане на облекчението още с
първия наем при подписване на договора и да го посочат изрично в текста на
договора.
Напротив – необходимостта от отчитане на икономическите последици
за наемателя оправдава съществуването на клаузата и факта, че тя не е
приложена още с подписване на договора, защото към този момент не е било
ясно има ли или не негативно влияние върху дейността и оборотите на
ответника.
От изслушаната ССчЕ на в.л. С., която съдът кредитира, се установява,
че за 2018г. ответникът има оборот от 13 185 553.30лв., за 2019г. оборотът е
14 603 401лв. От март до декември 2020г. ответникът има оборот от
8 027 866.19лв., но това включва месеците март, април и май, когато
договорът още не е сключен. За цялата 2020 г. оборотът му е 9 873 345.55лв.,
което означава, че за половин година /от юни до декември за шест месеца/
оборотът е 4 936 672.78лв. и това, сравнено с оборота за половин година на
2019г. от 7 301 700,50 лв. сочи, че има спад за полугодието с 2 365 027.72лв.
спрямо предходната година. За 2021г. оборотът му е 10 065 583.30лв., при
което за половин година е 5 032 791.65лв.
От тези данни се налага извода, че при ответника се наблюдава спад в
16
оборота за 2020г. и 2021г. спрямо оборотите за 2018г. и 2019г., когато не е
имало обявена извънредна епидемична обстановка, което обосновава
доказаност на твърдението му, че обявената извънредна епидемична
обстановка заради Ковид 19 в страната се е отразила неблагоприятно на
търговската му дейност. Ищецът, при негова тежест, не доказва, че
намалените обороти са в резултат на друго обстоятелство.
Следователно, за ответника са се породили предпоставките да ползва
облекчението на клаузата на чл.32.2 за намаляване на наема с 50 % за времето
на действие на извънредната епидемична обстановка. Съгласно цитираните в
отговора на ответника заповеди на Министерския съвет, обстоятелството по
чл.63 от Закона за здравето е съществувало от 14.05.2020г. до края на 2020г.
Възражението за прихващане е с вземане в размер на 33 387.09лв.,
представляваща недължимо платен наем за периода от 04.08.2020г. до
31.12.2020г. по пет фактури, издадени от ищеца, както следва: № 195 от
05.08.2020г. за надплатени 5 787.09лв.; № 1975 от 01.09.2020г. за надплатени
6 900лв.; № 2009 от 01.10.2020г. за надплатени 6 900лв.; № 2044 от
02.11.2020г. за надплатени 6900лв. и № 2078 от 01.12.2020г. за надплатени
6 900лв.
От заключението на в.л. С. се доказва, че за периода август 2020г. –
декември 2020г. ответникът е платил наем в размер на 67 219.35лв. с ДДС по
горните фактури.
Извънсъдебно, с писмо изх. № 16 от 28.03.2022г., връчено на ищеца на
23.03.2022г. чрез управителя му П.А. ответникът е направил волеизявление за
ползване на облекчението по чл.32.2 от договора за намаляване на наема с 50
% от месец август 2020г. до месец март 2022г. поради намалели обороти и
дейност в резултат на извънредната епидемична обстановка от Ковид 19 в
страната, както и волеизявление за прихващане с надплатения наем за този
период. Поискал е издаване на кредитни известия към вече издадените
фактури за намаляване на дължимия наем с 50 %. Подобно писмо е изпратил и
на 10.01.2023г. Видно от отговора на ищеца, връчен на ответника на
15.04.2022г. е, че наемодателят не се е съобразил с договора и е отказал
коригиране на месечния наем, както и отчитане на стореното прихващане със
задълженията за наем.
Съдът приема, че за наемателят е възникнало правото на облекчение по
17
чл.32.2 от договора за намаляване на месечния наем с 50 % поради доказано
намаляване на търговските обороти за второто шестмесечие на 2020г. спрямо
същия период на 2019г. Това право е упражнено своевременно, но
наемодателят не се е съобразил със сключения договор и не е издал кредитни
известия към платените за периода август – декември 2020г. фактури.
Половината от платения вече наем за този период, съгласно заключението на
вещото лице С., е 33 609.68лв. За сумата наемателят има вземане по ч.55 ал.1
от ЗЗД, защото тя е получена от ответника при липса на основание – наем в
този размер не е бил дължим, а платеният е следвало да се върне след
поканата.
Поради това възражението за прихващане с ищцовите претенции е
основателно, в резултат на което вземането на ищеца за вреди по чл.233 ал.1 от
ЗЗД в размер на 28 587лв. се погасява поради прихващане с вземането на
ответника за 33 609.68лв. до размера на по – малката сума, т.е. до 28 587лв.
Неоснователно е възражението на ищеца за злоупотреба с права от
ответника, защото последният е поддържал правото си по чл.32.2
извънсъдебно далече преди сезиране на съда с писмото от 2022г. Ако ищецът
като наемодател не е бил съгласен с чл.32.2 от договора, не е трябвало да
подписва договора или да го подписва с тази клауза, а да преговаря за
съдържание, с което да е съгласен. Принципът е, че сключеният договор има
силата на закон между страните – чл.20а от ЗЗД, и след като те са постигнали
съгласие, не могат да се отметнат от него впоследствие при възникнал спор по
приложението.
Уговорката по чл.32.2 не е за форсмажор, освобождаващ ответника от
плащане на пълния наем, в каквато насока са неоснователните доводи на
ищеца. Той правилно сочи, че при настъпване на форсмажорни обстоятелства
неизправната страна се освобождава от отговорността от неизпълнението,
което е в пряк резултат на форсмажора. В случая не става въпрос за настъпило
неизпълнение на договора от наемателя, а за обвързване на размера на наема
по договора – т.е. обвързване на изпълнението с резултатите от търговската
дейност поради факта, че наетият обект е търговски и служи за извършване на
търговската дейност на ответника, чийто приходи зависят от това как ще
протече и при какви мерки дадена извънредна ситуация с наложени
ограничения върху търговията.
18
Неоснователно е възражението на ищеца, че вземането на ответника от
33 609.68лв. е погасено с изтичане на кратката тригодишна давност по чл.111
б.в от ЗЗД, защото вземането на наемателя по чл.32.2 от договора е за плащане
без основание по чл.55 ал.1 от ЗЗД, а не представлява вземане за наем – за
ищеца то е вземане за наем, а за надплатилия наемател това е вземане, платено
без основание, поради което то се погасява с петгодишна давност, която към
датата на възражението за прихващане, направено с отговора на исковата
молба 25.10.2024г.,не е изтекла.
Дори да се приеме тезата на ищеца, че това вземане на наемателя се
погасява с кратка давност от три години, то основателно ответникът възразява
и се позовава на нормата на чл.103 ал.2 от ЗЗД, според която прихващането се
допуска и след като вземането е погасено по давност, ако е могло да бъде
извършено преди изтичането на давността, както е в случая. Ответникът през
2022г., когато давността още не е изтекла, писмено е направил възражението
за прихваща и това му волеизявление е получено от ищеца, поради което се
счита прихващането за настъпило преди погасяването му по давност.
С оглед изложеното, вземането на ищеца като погасено в резултат на
уваженото прихващане на ответника, следва да се отхвърли. На ответника се
дължат, според изхода на делото, доказани разноски в размер на 3 750лв. За
това съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „ПРОФИЦИО“ ЕООД ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление гр. Пловдив, ул. „Полк. Сава Муткуров“ №
22, съдебен адрес ****, чрез адв. П. Н., против „МЕРКАРИ – БЪЛГАРИЯ“
ООД в несъстоятелност ЕИК ********* със седалище и адрес на управление
гр. Пловдив, бул. „Цар Борис III Обединител“ № 37, вх. 52 – 53, със съдебен
адрес ****, чрез адв. В. М., обявен в несъстоятелност в хода на процеса, да
плати на основание чл.233 ал.1 от ЗЗД сумата от 28 587лв., представляваща
стойност на извършените от ищеца – наемодател работи по отстраняване на
вредите, причинени от ответника – наемател по време на ползване на
отдадения под наем с договор от 18.06.2020г. недвижим имот Складова база с
идентификатор 56784.539.741.1 по плана на Южна индустриална зона ****,
ведно със законна лихва върху главницата от сезиране на съда на 24.08.2023г.
19
до изплащане на сумата, поради ИЗВЪРШЕНО ПРИХВАЩАНЕ до
размера на по – малката сума с направено ВЪЗРАЖЕНИЕ ЗА
ПРИХВАЩАНЕ от ответника с негово вземане по чл.32.2 от договора за
наем от 18.06.2020г., сключен между страните, в размер на 33 387.09лв.,
представляващо недължимо платен наем за периода от 04.08.2020г. до
31.12.2020г. по пет фактури, издадени от ищеца, както следва: № 195 от
05.08.2020г. за надплатени 5 787.09лв.; № 1975 от 01.09.2020г. за надплатени 6
900лв.; № 2009 от 01.10.2020г. за надплатени 6 900лв.; № 2044 от 02.11.2020г.
за надплатени 6900лв. и № 2078 от 01.12.2020г. за надплатени 6 900лв.
ОСЪЖДА „ПРОФИЦИО“ ЕООД ЕИК ********* със седалище и адрес
на управление гр. Пловдив, ул. „Полк. Сава Муткуров“ № 22, съдебен адрес
****, чрез адв. П. Н., да плати на „МЕРКАРИ – БЪЛГАРИЯ“ ООД в
несъстоятелност ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.
Пловдив, бул. „Цар Борис III Обединител“ № 37, вх. 52 – 53, със съдебен адрес
****, направените по делото разноски в размер на 3 750лв.
Решението може да бъде обжалвано пред Апелативен съд гр. Пловдив с
въззивна жалба в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Пловдив: _______________________
20