Р Е Ш Е Н И Е
|
Номер |
|
Година |
12.04.2019 |
Град |
Кърджали |
|||||||||||||||
В ИМЕТО НА НАРОДА |
||||||||||||||||||||
|
Кърджалийският
районен |
Съд |
Четвърти |
състав |
|||||||||||||||||
|
На |
Двадесет
и осми февруари |
Година |
Две
хиляди и деветнадесета |
|||||||||||||||||
|
В публично заседание и следния състав: |
||||||||||||||||||||
|
Председател |
Дарина
Байданова |
|||||||||||||||||||
|
Секретар |
Марияна
Суркова |
|
||||||||||||||||||
|
като
разгледа докладваното от |
съдията
|
|
||||||||||||||||||
|
Гражда
нско |
дело
номер |
1111 |
по
описа за |
2018 |
година |
|||||||||||||||
|
и за
да се произнесе,взе предвид следното : |
||||||||||||||||||||
Постъпила е искова молба от Т.С.Я. против П.Т.Н. и Н.Б.М.
за признаване правото му да изкупи
½ ид.ч. от поземлен имот с идентификатор 40909.102.62 по КККР на гр.Кърджали, целият с
площ по скица 429, а
по документ за собственост 500 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско
застрояване, /до 10 м/ , номер по предходен план 1623, ведно с втори етаж от
двуетажна масивна жилищна сграда, изградена в северозападната част на имота, с
идентификатор № 40909.102.62.1.2 по КККР на гр.Кърджали, одобрени със
Заповед № РД-18-66 от 18.10.2006 г. на Изпълнителния директор на АК, с
административен адрес: ***, находящ се в сграда № 1, с площ 62 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж – няма; под обекта - № 40909.102.62.1.1; над обекта – няма, ведно с припадащите се 1/2 ид.части от общите части
на сградата и едно мазе с полезна площ 6,40
кв.м., при съседи на имот с идентификатор № 40909.102.62: имоти № 40909.102.64;
№ 40909.102.63; № 40909.102.61; № 40909.102.60; № 40909.102.227 по КККР на гр.Кърджали, при условията, уговорени в договора за продажба от
11.05.2018 г., изповядана с Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 5, т
.3, рег.№ 24638, дело № 377/2018 г. по описа на нотариус с рег.№ 020 по РНК,
вписан в Служба по вписванията с Дв.Вх.рег.№ 1881/11.05.2018 г., акт № 162,
т.6, дело № 1175/2018 година, сключен между ответниците П.Т.Н. като продавач и Н.Б.М.
като купувач, при посочените в
нотариалния акт условия, за сумата от 17 000 лв. Ищецът твърди, че е собственик съгласно Нотариален акт за дарение на недвижим
имот със запазване вещно право на ползване № 55, т.ХI, дело № 2615/1997 г. на
нотариус М.Д. при Кърджалийски районен съд, на недвижим имот: 1/2 ид.част
от парцел XXIII, кв.21 по плана на гр.Кърджали, целият
с площ от 391 кв.м., ведно с построеното в него самостоятелно жилище,
представляващо първи етаж от двуетажна масивна жилищна сграда, с отделен вход
от юг, със застроена площ 75 кв.м., състоящо се от две спални, хол, кухня, баня
с тоалетна и коридор, както и 1/2 ид.част от общите части на сградата,
при граници на парцела: изток-парцел IX на М.Т., запад-улица „Иван Вазов",
север- парцел XXIV на Д.С. и юг-парцел XXII за комплексно жилищно строителство,
който имот понастоящем представлявал
1/2 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор № 40909.102.62 по КККР на гр.Кърджали, с площ 429 кв.м.
по кадастрална скица, трайно предназначение на територията: урбанизирана, с
начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м/, с номер по предходен план: пл.сн. № 1623, ведно с първия етаж с
идентификатор № 40909.102.62.1.1. по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр.Кърджали с площ 75 кв.м., находящ се в
сграда № 1, разположена в поземления имот с идентификатор № 40909.102.62 , ведно с 1/2 ид.части от общите части на сградата. Твърди, че ответникът е бивш собственик на
втория етаж от сградата, ведно с 1/2 ид.част
от общите части на същата и 1/2 ид.част
от парцел XIX - 98 по плана на гр.Кърджали, кв.24 на същия план от общо 500
кв.м., а подарена част 250 кв.м., върху който парцел е построена сградата , по
силата на нотариален акт за дарение на недвижим имот № 729, т.1, рег.№ 1087 от
1975 г. на Кърджалийски районен съдия с вх.рег.№ 865 от 05.05.1975 година, който имот е вторият етаж от сграда № 1, разположена в гореописания поземления имот с идентификатор № 40909.102.62
по КККР на гр.Кърджали, ведно с 1/2 ид.части от общите части на същата и 1/2 ид.част
от имота. Твърди, че на 11.05.2018 г.
първият ответник продал на втория ответник 1/2 ид.част от поземлен имот
с идентификатор № 40909.102.62 , с административен адрес: ***, целият с площ по
скица 429 кв.м. и с площ по документ за собственост 500 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско
застрояване, /до 10 м/ , номер по предходен план 1623, ведно с втори етаж от
двуетажна масивна жилищна сграда, изградена в северозападната част на имота,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор № 40909.102.62.1.2 по КК и КР
на гр.Кърджали, одобрени със Заповед № РД-18-66 от 18.10.2006 г. на
Изпълнителния директор на АК, с административен адрес: ***, находящ се в сграда
№ 1, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, с площ 62
кв.м.. със самостоятелен стълбищен подход от север, състоящ се от два коридора,
кухня, баня-тоалетна, и три стаи, при съседни самостоятелни обекти в сградата:
на същия етаж-няма; под обекта-№ 40909.102.62.1.1, над обекта-няма, ведно с
припадащите се 1/2 ид.части от общите части на сградата и едно мазе с -полезна
площ 6.40 кв.м., при съседи на имот с идентификатор № 40909.102.62: имоти №
40909.102.64; № 40909.102.63; № 40909.102.61; № 40909.102.60; № 40909.102.227
за сумата от 17 000 лева, за което е съставен НА за покупко-продажба на
недвижим имот № 5, т .3, рег.№ 24638, дело № 377/2018 г. по описа на нотариус с
рег.№ 020 по РНК, като страните по
сделката са декларирали, че сумата, посочена в нотариалния акт като продажна
цена е действително уговореното плащане по сделката. Твърди, че към момента на
горецитираната продажба от 11.05.2018 г., ищецът и първият ответник П.Т.Н. са
били съсобственици на поземления имот, като всеки от тях е притежавал по 1/2 ид.част от този имот и към
тази дата притежавали в съсобственост построената в
посочения поземлен имот двуетажна масивна жилищна сграда, като ищецът е
собственик на първия етаж от сградата, ведно с 1/2 ид.части от общите части на същата, а
първият ответник П.Н.-на втория етаж от
сградата, ведно с 1/2 ид.части от общите части на сградата, или, към 11.05.2018 г.
между ищеца Т.С.Я. и ответника П.Т.Н. била налице обикновена дялова
съсобственост върху процесните земя и сграда, като сграда счита, че не е в режим на етажна
собственост, а еднофамилна жилищна сграда, тъй като вторият етаж не
представлява самостоятелно жилище. Твърди, че през 1975 г. първият ответник
придобила втори етаж от сграда без описание на съдържанието
на етажа и към онзи момент той не е представлявал самостоятелно жилище, което се потвърждавало от
липсата на изискуемите
помещения , съгласно Закона за устройство на територията и чл. 110 от Наредба №
7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове
територии и устройствени зони, като сочи, че всяко жилище трябва да има
най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс, баня-тоалетна и
най-малко едно складово помещение във или извън жилището, а достъпът до процесния втори етаж бил чрез външно еднораменно необезопасено стълбище,
покрай северната фасада, преодоляващо нива от кота терен до кота втори етаж,
което било еднораменно и неоградено и счита, че тези външни
обезопасени стълби се допускат към еднофамилни жилищни сгради и вили. Излага съображения по отношение на складовото
помещение , вкл. и по отношение на общия измервателен уред /водомер/, с което
счита, че въпросното помещение нямало
предназначение на складово и било обща част към
цялата сграда. Сочи, че не били установени
одобрени строителни книжа във връзка с извършените строително монтажни работи с
цел промяна предназначението от втори етаж в самостоятелно жилище, както и не била установена допустимост на извършените преустройства
. Счита, че вторият етаж бил отразен неправилно
в кадастралната карта и кадастралните регистри като жилище, като излага съображения в тази
насока. Счита, че предвид изложеното по-горе, обосноваващо извод за наличие на
съсобственост върху процесните земя и сграда между ищеца и първия ответник, то, първият ответник П.Т.Н. била задължена по правилата
на чл.ЗЗ, ал.1 от ЗС и чл.66 от ЗС да предложи първо на ищеца като съсобственик
да изкупи другата половина от поземления имот и втория етаж от сградата,
построена в този имот, при същите условия, при които ще купува третото лице.
Твърди, че на 11.05.2018 г. първият ответник П.Т.Н. като съсобственик на
поземления имот и сградата, построена в този имот, продала притежаваната от нея
идеална част от същите и втори етаж на трето за съсобствеността лице-ответника Н.Б.М.,
без преди това да е предложила на ищеца като съсобственик да изкупи дела й при
същите условия, т.е. при действително уговорените условия. Счита, че за ищеца бил налице правен интерес от предявяване на настоящия
иск за признаване правото на ищеца на изкупуване на процесния недвижим имот,
при същите условия, при които това е сторил вторият ответник ,т.е., за сумата от 17 000 лева. Моли да се постанови
решение, с което да се признае в полза на ищеца правото на изкупуване на 1/2
ид.част от поземлен имот с идентификатор № 40909.102.62 по Кадастралната
Карта и КР на гр.Кърджали, с административен адрес ***, целият с площ по скица
429 кв.м., и с площ по документ за собственост 500 кв.м., трайно предназначение
на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване, /до
10 м/ , номер по предходен план 1623, ведно с втори етаж от двуетажна масивна
жилищна сграда, изградена в северозападната част на имота, с идентификатор №
40909.102.62.1.2 по КК и КР на гр.Кърджали, с административен адрес ***,
находящ се в сграда № 1, с площ 62 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж-няма; под обекта-№ 40909.102.62.1.1, над обекта-няма,
ведно с припадащите се 1/2 ид.части от общите части на сградата и едно мазе с
полезна площ 6.40 кв.м., при съседи на имот с идентификатор № 40909.102.62:
имоти № 40909.102.64; № 40909.102.63; № 40909.102.61; № 40909.102.60; №
40909.102.227 по КК и КР на гр.Кърджали, при условията, уговорени в договора за
продажба от 11.05.2018 г.- предмет на Нотариален акт за продажба на недвижим
имот № 5, т .3, рег.№ 24638, дело № 377/2018 г. по описа на нотариус с рег.№
020 по РНК, вписан в Служба по вписванията с Дв.Вх.рег.№ 1881/11.05.2018 г.,
акт № 162, т.6, дело № 1175/2018 година, сключен между П.Т.Н. като продавач и Н.
Б. М. като купувач, при посочените в нотариалния акт условия, за сумата от 17
000 лв. Претендира разноски. В съдебно заседание чрез упълномощен адвокат поддържа иска и моли съда
да го уважи. Излага подробни съображения и в писмени бележки.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор от ответника П.Т.Н., в който намира предявения иск
за неоснователен, като изцяло оспорва
обстоятелствата, на които се основава същият.
Оспорва твърдяното от ищеца, че към момента на цитираната продажба от
11.05.2018 г. с НА за покупко-продажба на недвижим имот№ 5, т.3, рег.№ 24638, дело №
377/2018 г. по описа на нотариус с рег.№ 020 по РНК, ищецът и първият ответник П.Т.Н.
са били съсобственици на поземлен имот
с идентификатор №40909.102.62 по КК и КР на гр.Кърджали, ведно с двуетажна
масивна жилищна сграда с идентификатор № 40909.102.62.1, при условията на
обикновена дялова съсобственост върху процесните земя и сграда, че процесната
сграда не била в режим на етажна собственост, а еднофамилна жилищна сграда и
вторият стаж не представлявал самостоятелно жилище. Счита, че от приложените
към исковата молба доказателства, вкл. и от НА за дарение на недвижим имот със
запазване вещното право на ползване №55, т.Х1, д.№2615/1997г., НА за дарение на
недвижим имот №729, т.1, д.№1087/1975г., НА за покупко-продажба на недвижим
имот № 5, т .3, рег.№ 24638, дело № 377/2018г. по описа на нотариус с рег.№ 020
по РНК, Схема на самостоятелен обект в сграда № 15-460932-06.07.2018 г., изд.
от СГКК -Кърджали, се установява различно от твърдяното правно положение, както
по отношение разпределение правото на собственост между ищеца и първия
ответник, така и по отношение на техническо-правния статут на процесните
обекти. Сочи, че ищецът легитимира
собственическите си права с приложения към исковата молба НА за дарение на
недвижим имот със запазване вещното право на ползване №55, т.Х1, д.№2615/1997г.
, в който предметът на осъщественото дарение в негова полза е описан като
самостоятелно жилище, представляващо първият стаж от двуетажна масивна жилищна
сграда или ангажираните от страна на ищеца писмени доказателства опровергават
собствените му твърдения. Счита, че в исковата молба се релевира неправилно
отразяване на втория етаж като жилище в КК и КР на гр. Кърджали и ако това е
така, то ищецът е имал възможност да поиска изменение в КК, поради непълнота
или грешка, което той не е сторил, като излага съображения в тази насока.
Счита, че след като в представения по делото документ за собственост на ищеца
/НА за дарение на недвижим имот със запазване вещното право на ползване №55,
т.Х1, д.№2615/1997г. /, както и на първата ответница /НА за дарение на недвижим
имот №729, т.1, д.№1087/1975г./ изрично е отбелязано, че се даряват, съответно:
обособено самостоятелно жилище и втори стаж от страда, и доколкото
доказателствената сила на нотариалните актове в качеството си на официални
документи по смисъла на чл. 179 от ГПК не е разколебана, то правилно
административният орган/СГКК-Кърджали/ е отразил като самостоятелни обектите в
процесната жилищна сграда, в съответствие с установеното в представените
нотариални актове фактическо положение. Счита, че след като е било удостоверено
веднъж, че съществуват такива самостоятелни обекти и по отношение на тях са
били изповядани сделки, не е необходимо представяне отново на строителни книжа,
при положение, че не е настъпила промяна в тези обекти. Счита, че приложената
по делото Схема на самостоятелен обект в сграда № 15-460932-06.07.2018 г., изд.
от СГКК-Кърджали установява право на собственост на ищеца единствено върху
самостоятелен обект в сграда с идентификатор №40909.102.62.1.1 по КК и КР на
гр.Кърджали , а първата ответница към момента на извършване на оспорваната
сделка е била изключителен собственик на самостоятелен обект в сграда с
идентификатор №40909.102.62.1.2 . Твърди се в отговора, че двата етажа на
процесната жилищна сграда са били обособени като две самостоятелни жилища с
отделни входове още през 1961-62г. , както и че от този момент до момента на
извършените дарения, праводателите на страните по делото, а в последствие
ищецът и първият ответник са били собственици и са владяли самостоятелно
обособени жилища, разположени на различни етажи, както следва: ищецът притежава
самостоятелно жилище с отделен вход от южната страна на сградата /първи етаж/,
с отделен електромер, като банята и тоалетната му са захранвани с вода от
южната страна на сградата с отделен водомор, с изключение на кухнята. За този
етаж има и отделна канализация за санитарния възел ; Ответницата П.Н. притежава
самостоятелно жилище с отделен вход от северната страна на сградата/втори
етаж/, с отделен електромер и отделен водомер за втория етаж. Твърди се, че при
продажбата на жилището на втория ответник, същото е било обзаведено с мебели,
като в кухнята е имало печка, хладилник, шкаф, мивка, а в банята - мивка,
бойлер, душ и тоалетна чиния. След продажбата, по желание на новия собственик
жилището е било освободено от съществуващото обзавеждане. Твърди се, че до
момента на продажбата му, то е било обитавано в различни периоди съответно от
първата ответница и нейните деца. Или счита, че в процесния случай не се касае
за обикновена дялова съсобственост върху процесните земя и сграда, а за етажна
собственост , при която етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана
или зимника, могат да принадлежат на отделни собственици физически лица. Счита,
че между ищеца и първата ответница възниква етажна съсобственост по отношение
на общите й части, вкл. и поземления имот, които имат акцесорен характер и
затова не може по право правилата за съсобствеността, каквито съдържали разпоредбите на чл. 33 от
ЗС да намерят приложение за нея. Сочи,
че тъй като при етажна собственост общите части не могат да
се делят, нито прехвърлят отделно от обектите, към които принадлежат, то, идеалните части от дворното
място, съответстващи на всеки от самостоятелните обекти, се прехвърлят заедно
със собствеността върху тези обекти. Излага съображения, че парцелът, в който е
построена сграда с повече от един самостоятелни обекти, загубва самостоятелното
си значение и тъй като ги обслужва, се подчинява на режима на етажната
собственост, а собственикът на терена не може да претендира собствениците на
отделни обекти в сградата да се разпореждат с тях, след като предложат той да
ги изкупи. Счита, че първият ответник П.Т.Н. не е била задължена да предложи
първо на ищеца като съсобственик да изкупи другата половина от поземления имот
и втория етаж от сградата, построена в този имот, при същите условия, при които
ще купува третото лице. Ето защо, счита
предявените искове за неоснователни. Претендира разноски.В съдебно заседание чрез упълномощен адвокат поддържа
отговора на исковата молба.
В срока по чл.131 от ГПК е
постъпил отговор и от
ответника Н.Б.М., с който изцяло оспорва предявения иск. Оспорва твърдяното от ищеца, че към момента на
цитираната продажба от 11.05.2018 г. ищецът и първият ответник П.Т.Н. били
съсобственици на поземлен имот с идентификатор №40909.102.62 по КК и КР на
гр.Кърджали, ведно с двуетажна масивна жилищна сграда с идентификатор №
40909.102.62.1 по КК и КР на гр.Кърджали при условията на обикновена дялова
съсобственост върху процесните земя и сграда, че процесната сграда не била в
режим на етажна собственост, а еднофамилна жилищна сграда, както и че вторият
етаж не представлявал самостоятелно жилище. Счита, че приложените към исковата
молба доказателства установяват различно от твърдяното правно положение, както
по отношение разпределение правото на собственост между ищеца и първия
ответник, така и по отношение на техническо-правния статут на процесните
обекти. Счита, че приложената като писмено доказателство по делото Схема на
самостоятелен обект в сграда № 15-460932-06.07.2018 г. установява право на собственост
на ищеца единствено върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор
№40909.102.62.1.1 , а на първата ответница към момента на извършване на
оспорваната сделка - собствеността на самостоятелен обект в сграда с
идентификатор №40909.102.62.1.2. Счита, че в процесния случай не се касаело за обикновена дялова
съсобственост върху процесните земя и сграда, а за етажна собственост, при
условията на чл.37 ЗС, съгласно която разпоредба етажи, заедно с придадените
към тях помещения в тавана или зимника, могат да принадлежат на отделни
собственици физически лица. Счита, че между собствениците на отделните обекти в
сградата, в процесния случай - ищеца и първата ответница, възниква етажна
съсобственост по отношение на общите й части, вкл. и поземления имот, които
имат акцесорен характер и затова не може по право правилата за съсобствеността,
каквито съдържат разпоредбите ни чл. 33 от ЗС, да намерят приложение за нея. И
тъй като при етажна собственост общите части не могат да се делят, нито
прехвърлят отделно от обектите, към които принадлежат , то, счита, че от дворното
място, съответстващи на което е обща част на етажната собственост, идеалните
части от него, съответстващи на всеки от самостоятелните обекти, се прехвърляли заедно със собствеността
върху тези обекти. Счита, че парцелът, в който е построена сграда с повече от
един самостоятелни обекти, загубва самостоятелното си значение и тъй като ги
обслужва, се подчинява на режима на етажната собственост, а собственикът на
терена не може да претендира собствениците на отделни обекти в сградата да се
разпореждат с тях, след като предложат той да ги изкупи. Счита, че първият
ответник П.Т.Н. не била задължена по
правилата на чл.33,
ал.1 от ЗС и чл.66 от ЗС да предложи първо на ищеца като съсобственик да изкупи
другата половина от поземления имот и втория етаж от сградата, построена в този
имот, при същите условия, при които ще купува третото лице, поради което счита предявените искове за неоснователни. Претендира разноски. В съдебно заседание чрез упълномощен
предствител оспорва иска и поддържа отговора на исковата молба.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства-
писмени и гласни поотделно и в тяхната съвкупност, както и доводите и
възраженията на страните, намира за установено следното:
По делото е признато за безспорно, че ищецът
и първият ответник към 11.05.2018г. са били съсобственици
на поземлен имот с идентификатор №40909.102.62 целият с площ по скица 429,00 кв.м. и по документ за собственост 500,00
кв.м. при
равни части, а именно по 1/2 ид.ч. от същия, както и че ищецът е собственик на първия етаж от построената в
общия поземлен имот сграда, а първият ответник П.Н. е била собственик на втория етаж от
двуетажната масивна жилищна сграда , изградена в северозападната част на имота
, преди процесната продажба. Признато е за безспорно,че на 11.05.2018г. първият
ответник П.Т.Н. се е разпоредила в полза на втория ответник Н.Б.М. с 1/2 ид.ч.
от същия поземлен имот и втория етаж от двуетажната масивна жилищна сграда,
ведно с припадащите се ½ ид.ч.от общите части на сградата и мазе 6,40
кв.м. за сумата от 17 000 лева , като при изповядването страните
по сделката са декларирали,
че сумата посочена
в нотариалния акт като продажна цена е действително уговореното плащане
по сделката.
Установява се,че придобиването
на недвижимия имот от първата ответница на 05.05.1975г. в нотариалния акт е
посочено,че се прехвърля собствеността върху втори етаж от сградата, находяща
се в гр.Кърджали, ведно с една втора идеална част от общите части на същата
сграда и една втора идеална част от парцел XIX-98 по плана на гр.Кърджали,
кв.24 на същия план от общо 500 кв.м.,а подарена част 250,00 кв.м., върху който
е построена сградата.
При покупко-продажбата на процесния втори етаж на 11.05.2018г.
е приложена схема № 15-252092-24.04.2018г. на самостоятелен обект в сграда с
предназначение : жилище, апартамент с административен адрес: *** и техническа
характеристика с посочена дата 08.05.2008г.,
които се оспорват на осн. чл.193 от ГПК по съдържание от ищеца, а именно,в
техническата характеристика е оспорена датата на характеристиката, площта на
етажа и разположението на помещенията в помещението, в т.ч. и мазето в
северната част на първия етаж от сградата с полезна площ 6,40 кв.м., а в
схемата – посоченото в същата предназначение на втория етаж за жилище,апартамент.
В съдебно заседание изтотвилият техническата характеристика независим експерт –
оценител заявява, че действителната година на описанието на имота е 2018г. и
отразената дата се дължи на техническа грешка, тъй като в обстоятелствената част
е посочил, че е основал изводите си на информационни източници от 2018г.
Първата ответница е била уведомена в хода на процеса, че
на 30.11.2018г. във вр. с чл.53,ал.3 от ЗКИР е извършено изменение на КР на
недвижимите имоти за сграда с идентификатор № 40909.102.62.4, изразяващо се в
заличаването ѝ като собственик по заявление на ищеца Т.С.Я., вх.№
01-465991-23.11.2018г., поради непредставен документ за собственост.
От показанията на св.Б. Я. – племенница на първата
ответница и първа братовчедка на ищеца се установява,че процесният имот
представлява сграда на два етажа, построена първоначално като двуетажна
еднофамилно жилищна сграда и в по-късен период около 1965г. – 1968г. били
направени допълнителни преустройства, за обособяване на самостоятелни помещения
и да не се ползване съвместно първия и втория етаж, тъй като от първия до
втория етаж имало вътрешно стълбище, което граничело на северната фасада –
стомано - бетонно вътрешно стълбище, обслужващо първия и втория етаж и водещо
до втория етаж до вестибюл-предверие с достъп до две стаи-спални и достъп към
тераса от северната фасада. След събарянето на стълбището била затворена
плочата и било образувано още едно малко помещение от типа на втори вестибюл,
защото чрез него се влизало в една от стаите на етажа. Този тип сграда и
периода, когато е правено преустройството, били строени по т.н. типови проекти,
при които на втория етаж се организирали спалните помещения и представлявало по-широк
коридор, предверие към жилищните помещения – спалните. Сервизно помещение на
втория етаж не е имало, а от вестибюла
се излизало на северната тераса, където около 1970г. били направени външни
стълби от северната фасада, за осигуряване достъпа до този етаж. Първата
ответница живеела с родителите си на първия приземен етаж и ползвала втория
етаж само за спане. Ползвала се външна тоалетна, залепена към сградата, която дълъг
период от време обслужвала цялата сграда. На първия етаж от сградата имало
обособена външна тоалетна и изградена такава и сервизно помещение към гаражно
помещение, собственост на ищеца, построен около 1973г. Мазе на първия етаж в
сградата, в северната му част нямало, а било обособено на по-късен етап под
терасата в северната фасада, където има външна тоалетна, обслужваща преди това
цялата сграда. Откакто първата ищца се омъжила през 1976г. не била живяла никога
постоянно на втория етаж и не го ползвала, където баня и тоалетна не е имало. Децата
на П. не били живели в това жилище, дъщеря ѝ учела седми клас в Кърджали
и живеела у леля си в друга къща. Към гаража на ищеца имало пристройка –
сервизни помещения, а в северната част имало стопанска постройка пред срутване.
Ползвали се стълбищата за достъпа до втория етаж. В поземления имот се влизало
от общ вход и не се влизало от две различни места. За двата етажа имало отделни
входове - на първия етаж - от южната фасада, а за втория етаж - достъпът бил от
стълбищата от северната фасада. Сервизното помещение под терасата се ползвало
от всички жители на тази къща, докато първият етаж направили сервизно помещение
към гаража.
Според показанията на св.В.Х. – съседка, има отделен вход
за жилището на ищеца и отделен вход за жилището на първата ответница и два отделни входа към дворното място - от
южната страна се влиза към вход на Т., а по-нагоре - на север към етажа на П..
Жилището ѝ представлявало - през
малък коридор има баня, тоалетна и три стаи,
малка кухничка и три други стаи. В
банята имало бойлер, мивка и тоалетна чиния. В кухнята имало кухненски шкафове, хладилник, пералня и печка. П. имала
сервизно помещение под терасата, под тяхната баня. Когато имали квартиранти с
малко дете, там слагали дърва, въглища. През 1989г. майката на П. се разболяла
и я качили на втория етаж, където ответницата я гледала докато почине, а след
нейната смърт дядо Т.- бащата на ответницата живял в това жилище,след което
един сезон имало квартиранти - момчета. Децата на П. също живяли в жилището на
втория етаж. Имало малко коридорче, което се ползвало за мазе от майката на П.
- баба Б.. Дъщерята на П. когато учила в Кърджали, живеела в етажа на П.. На
първия етаж имало тоалетна, а външната тоалетна се ползвала от П., която
нейните квартирантите ползвали като килер и слагали дърва и въглища. Свидетлката
не си спомня някога да е имало вътрешна стълба от първия етаж към втория етаж. Ищецът
си направил баня. Винаги са били две отделни жилища в къщата.
Св.Б.Н. –баща на втория ответник Н.М.
свидетелства,че след продажбата посетили имота и свидетелят видял, че вътре
имало мивка, баня, бойлер, тоалетна чиния, в кухнята имало мивка, мебели,хладилник,
печка и килерче извън жилището, долу под жилището. На втория етаж се влизало от
***, една врата имало от северната страна и две стълби от външната врата, а
след това вдясно били циментовите стълби. За първия етаж нямало отделен вход.
Един вход имал двора.
Според показанията на св.М.Т. – леля
на ищеца и сестра на първата ответница - къщата била построена през 1961г.,
отдолу имало приземна стая, на първия етаж имало две стаи и тераса и на втория
етаж - две стаи и тераса. След три-четири години майка им помолила баща им да
разбият стълбището, за да се разшири брат ѝ С. и да стане малко по-широко
и на П.. Къщата била правена само за брат ѝ и за баща им, но след като П.
се омъжила, родителите им отстъпили втория етаж на нея. Докато траело
преустройството П. живела в дома на свидетелката, брат им С. - на първия етаж,
а майка им на приземния етаж. Когато П. се
настанила на втория етаж имало две стаи и една тераса, нямало кухня, баня,
тоалетна. Тоалетната била отвън и се ползвала от всички. Вътрешното стълбище в
къщата било разбито от съпругът на свидетелката и един съсед и долу се отворила
малка стаичка, където майка им тъчла черги и киченици,а на втория етаж се
обособило нещо като малък коридор. Направили външни стълбища за втория етаж и Т. направил от стълби. Имало два входа към двора
на къщата, като вторият вход бил за коня на баща им. Дъщерята на П. живяла една
учебна година при свидетелката, тъй като навтория етаж нямало условия за
живеене, нито който да се грижи за нея. Нямало тоалетна и баня на втория етаж в
къщата на *** и сега нямало. П. не е гледала майка им на втория етаж. Другата
им сестра,която починала гледала майка им на втория етаж около 10 дни, а П. ***
никакво мазе, имало малка стая, в която живеели родителите им и стая, в която
майка им тъчала и слагала багаж. Тоалетната била вън двора, тъй като нямало
канали. Ищецът направил допълнително тоалетна, която да ползва бащата на
свидетелката, под стълбището.
Според
св.. Л.М.Б. – дъщеря на първата ответница, отношенията между майка ѝ и
сестра ѝ М.Т. не били добри, тъй като тя била против продажба на етажа на
сестра си и гонела потенциалните клиенти. Майка ѝ предложила и на
братовчед ѝ Т.Я., и на майка му да закупят етажа, о те не проявили
интерес. От баба си и дядо си ѝ било известно, че къщата била започната
като еднофамилна през 1961г., но преди завършването ѝ през 1962г., вече
била преустроена в сегашния си вид с два еднофамилни етажа, т.е. всеки етаж си
има отделен собственик, с отделен вход, отделно стълбище, като първоначално
била построена с вътрешно стълбище, което през 1962 г. била премахнато и
построено стълбище отвън - от северната страна и в етажа на майка ѝ се
влизало от отделен вход, от северната страна, с отделна порта към улицата. През
учебната 1991/1992г., когато учела в Езиковата гимназия в гр.Кърджали - подготвителен клас в немска паралелка, на 14
г., дядо ѝ бил жив и живел на приземния етаж, а свидетелката живеела на
втория етаж, който притежавал две спални помещения, хол, кухня и баня с
тоалетна. Прекарвала съм много с леля си, живяла основно на етажа на майка ѝ.
От тяхната северна страна имало порта откъм улицата, площадка и отделен вход за
етажа през външни стълби. Поземленият имот също бил разпределен като ползване -
южната страна я ползвал братовчед ѝ Т., имало отделен вход към дворното
място и отделен вход към къщата от дворното място. В жилището на П. имало
сервизно помещение – намирало се под стълбището и представлявало една стая, в
която съхранявали ненужни вещи - голям варел с нафта. В дворното място от
северната страна имало стопанска сграда, в която дядо ѝ гледал коня и сграда,
в която стоял стана на баба ѝ, а от южната страна - имало гараж и под
гаража достроили жилищна площ. През 1995/1996г. на вторя етаж живял братът на
свидетелката, който също бил ученик в Езиковата гимназия „Христо Ботев“, а
преди това до 1989г. имало наематели на етажа. Етажът се предлагал за продажба
от 11 години. Миналата година майка ѝ изпратила на ищеца покана за ремонт
на покрива, както и да закупи втория етаж за сумата от 17000,00 лв. Имало баня и тоалетна на втория етаж, по
времето ,когато била ученичка - на
втория етаж, с влизането има коридор и в ляво била банята, в която имало душ,
мивка, тоалетна и бойлер, като се влизало през втора врата в друг коридор, от
дясната страна първо била кухнята, насреща имало една спалня, от лявата страна
срещу кухнята бил хола и през него се влизало във второ спално помещение, а от двете спални се излизало на терасата.
Никога тоалетната и банята не били срещу входната врата. Имало сервизно
помещение,което се ползвало.
От
изслушаното по делото заключение по изготвената седебно техническа експертиза,
вкл. разпита на в.л. в съдебно заседание се установява,че към двора има два
самостоятелни входа - всеки поотделно
към двата жилищни етажа, към вторият етаж има санитарен възел, общата площ на
етажа е 80,78 кв.м., има достъп от двора към по-стара тоалетна с предверие –
санитарни помещения, които не се ползват; сградата е изградена около
1961-1962г., гаражът е построен с разрешително за строеж № 187/1979г. По
технически изисквания, действали към 1961-62г. и нормите до настоящият момент
имотът с функционално предназначение жилище отговаря на изискванията за жилище,
като в община Кърджали не съществуват особрени строителни книжа за промяна
предназначението на „втори етаж от сграда“ в „самостоятелно жилище в сграда“.
При огледа били установени в източната и в североизточната част на жилищната
сграда складови помещения. Извършваните са ремонтни дейности за подмяна на
части от вътрешни „ВиК“ мрежи с нови, които са от вида „текущ ремонт“. Сградата
е изпълнена като двуетажна жилищна сграда, съдържаща две самостоятелни жилища
на всеки един от етажите, с два самостоятелни входа – по един за
самостоятелните жилищни обекти. На следващо място, е направен извод,че
функционалното предназначение на имота, описано в НА за дарение на недвижим
имот № 729, т.1 , дело № 1087/1975г. съответства на функционалното
предназначение по кадастралната карта, а именно- жилище. Установено е, че
сграда с идентификатор № 40909.102.62.2, собственост на С. Т. Я.,
представляваща гараж, няма документ за собственост, сграда с идентификатор № 40909.102.62.3,
собственост на С. Т. Я., представляваща лятна кухня и други помощни
помещения - допълващо застрояване няма
документ за собственост и сграда с идентификатор № 40909.102.62.4, собственост
на П.Т. И., представляваща допълващо застрояване – складово помещение, няма
документ за собственост. От Кадастралните планове от 1980г. и 1999г. е
установено,че касае за два самостоятелни входа за първия и втория жилищен етаж,
като входните помещения за единия и за втория жилищен етаж са изпълнявани
едновременно с цел самостоятелен достъп
до двата самостоятелни жилищни обекта. Сградата е построена като
двуфамилна на два етажа, с две самостоятелни жилища – на всеки етаж по едно,
всеки от самостоятелните жилищни етажи има самостоятеле вход от улицата,
самостоятелно антре, свое санитарно помещение, кухня и по три стаи. В съдебно
заседание вещото лице пояснява, че е установила по отношение на санитарното помещение, че има премахнати санитарни уреди,
но местата им се виждали отчетливо, както и части от тръби и В и К инсталация и
в момента течал текущ ремонт, който нямал отношение към качествата на обекта. Цялото
предверие заедно със санитарния възел били изпълнени с обща мозайка. Съдът
кредитира изцяло заключенията на вещото лице като пълно, ясно и компетентно
дадено.
С
оглед изложеното по-горе, съдът намира предявения иск за неоснователен поради следните съображения:
С
предявения иск, квалифициран с правно основание чл.
66, ал.1 от ЗС, вр. с чл. 33, ал.2 от ЗС, се претендира съдът да
признае правото на изкупуване на втори жилищен етаж от жилищна сграда, ведно с
½ ид.ч. от поземления имот,в който е разположена сградата.
От
анализа на приобщените в хода на настоящото производство доказателства, бе
безспорно установено, че ищецът и първият ответник към 11.05.2018г. са
съсобственици на поземлен имот с идентификатор №40909.102.62 при равни части,или, по 1/2 ид.ч., както и че
ищецът се легитимира като собственик на първия етаж от построената в общия
поземлен имот сграда, а първият ответник П.Н. -
като собственик на втория етаж от двуетажната масивна жилищна сграда ,
изградена в северозападната част на имота, преди процесната продажба. Установено
бе,че жилищната сграда е построена в периода 1961-1962г. - първоначално като
еднофамилна сграда на два етажа с вътрешно стълбище, непосредствено преустроена
чрез премахване на вътрешното стълбище и изграждане на два самостоятелни входа
– по един за самостоятелните жилищни обекти. Предназначението на втория етаж
като жилищен бе установено от заключението по изслушаната съдебно-техническа
експертиза,което съдът кредитира, а именно, че функционалното предназначение на
имота при дарението му през 1975г. на първата ответница съответства на
функционалното презназначение по кадастралната карта, т.е., жилище. Ищецът
оспорва предназначението на последното като неправилно нанесено в кадастралната
карта,в т.ч. и площта на същото, което възражение не следва да се разглежда в
настоящото производство, доколкото е предвиден
различен административен ред, а от друга страна – не се сочи и не се установява
какво различно предназначение от жилище има същият. По делото бе установено и
че всеки от самостоятелните жилищни етажи има самостоятелен вход от улицата,
самостоятелно входно антре, своя санитарно помещение и по три стаи в
съответствие с техническите изисквания и нормативи за самостоятелно
жилище,действали от 1961-1962г., т.е.момента на изграждането- ЗПИНМ, както и на
правилата и нормите, действащи понастоящем, въпреки липсата на строителни
книжа. Съгласно задължителната събедна практика - TP № 96 от 16.11.1971 год.
при съдебното поделяне иа съсобствни жилищни сгради, заварени като такива към
17.05.1963 год., отредените в реална собственост етажи или части от етажи могат
и да не отговарят на нормите на чл.38 и чл.39 СПНИНМ, ако тези етажи или части
от етажи представляват обособени по-рано отделни жилища. При това положение,
доколкото обособяването на две самостоятелни жилища, разположени на първи и
втори етаж в жилищната сграда в съсобствения поземлен имот е извършено преди
1963г., следва да се направи извод,че доводът на ищеца,че процесната сграда към
датата на оспорената сделка има характер на еднофамилна жилищна сграда и че
вторият етаж не представлява самостоятелно жилище, е недоказан. В тази връзка,
доколкото не се установи наличие на съсобственост по отношение на сградата, поради
притежавани в индивидуална собственост от всеки от съсобствениците на земята
етажи от жилищната сграда с идентификатор № 40909.102.62.1. по КККР на
гр.Кърджали, а правото на изкупуване, като субективно потестативно право, е
обусловено от притежаване на качеството на съсобственик, не може да се приеме, че
са налице предпоставките на чл.33 от ЗС. В случая, бе установено и че в парцела
са построени освен жилищната сграда и други три сгради – с идентификатор №
40909.102.62.2- гараж - собственост на ищеца,
с идентификатор № 40909.102.62.3 – лятна кухня и други помощни помещения
- собственост на ищеца и С. Т. Я. и с идентификатор № 40909.102.62.4 – складово
помещение - собственост на първата тветвица, или, налице са множество
самостоятелни обекти,при което същият загубва самостоятелното си значение, тъй като ги
обслужва. В този смисъл Решение № 45 от
1.IV.1960 г., ОСГК, докладчик Ради Стефанов, в което е прието,че когато съществува
съсобственост само върху мястото, а върху сградите - отделна собственост, отделната
собственост на сградите дава право на собствениците да ги продават не само на
останалите съсобственици на мястото, но и на други лица. При отделните сгради,
принадлежащи на отделни собственици, съсобствеността на дворното място го прави
обща част към сградите с оглед на използването им и тя не определя правното
положение на сградите, нито пък с оглед идеята на закона може да се счита, че
обуславя приложението на чл. 33 ЗС, като положението е аналогично с
положението, което съществува при етажната собственост. Мястото при етажната
собственост е обща част и не може да бъде предмет на делба и то следва съдбата
на сградата, съответно на отделните части от тая собственост на различни
собственици, при което продавачите на отделните апартаменти при етажната
собственост не са длъжни да се съобразяват с разпоредбите на чл. 33 ЗС.
По тези съображения
предявеният иск за изкупуване на втори етаж от двуетажната масивна жилищна
сграда, ведно с ½ ид.ч. от ПИ, върху който е построена, по договора
между ответниците е неоснователен, тъй като продавачът не е имал задължението
да я предложи първо на съсобственика да я купи при същите условия и цена,
предмет на нот. акт № 5/2018 год.
Предвид горното, съдът намира
оспорването на техническа характеристика и схема на недоказани.
При
постаняване на решението си, съдът съобрази и решение № 45/1960 г.
на ОСГК на ВС, Тълкувателно решение №
96 от 16.XI.1971 г., ОСГК, докладчик Ради Стефанов, ППВС № 4/30.10.1964 г., ППВС № 2/4.05.1982 г. и Решение № 300 от
15.04.2014 г. по гр. д. № 4521/2013 г. на Върховен касационен съд
С оглед изхода на делото, на осн.чл.78,ал.1 от ГПК в
тежест на ищеца следва да се възложат направените от ответниците разноски: от П.Т.Н.
- 600,00 лв. и – за платено адвокатско възнаграждение, 11,90
лв. – за призоваване на свидител, 100,00 лв. – за възнаграждение за вещо лице,
общо 711,90 лв. и от Н.Б.М. - 500,00 лв. – за платен адвокатски хонорар.
Водим
от горното, съдът
Р Е Ш
И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Т.С.Я., с ЕГН ********** ***, против П.Т.Н., ЕГН **********,*** и Н.Б.М.,с ЕГН ********** ***
иск с правно основание чл. 66, ал.1, вр. с ЗЗ, ал.2 от ЗС за признаване правото на Т.С.Я. да изкупи недвижим имот – 1/2 ид.част от поземлен имот с идентификатор № 40909.102.62 по КК и КР на
гр.Кърджали, одобрени със Заповед № РД-18-66 от 18.10.2006 г. на
Изпълнителния директор на АК, с административен адрес: ***, целият с площ по
скица 429 кв.м. и с площ по документ за собственост 500 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско
застрояване, /до 10 м/ , номер по предходен план 1623, ведно с втори етаж от двуетажна масивна жилищна сграда, изградена в
северозападната част на имота, с идентификатор № 40909.102.62.1.2 по КК и КР на
гр.Кърджали, одобрени със Заповед № РД-18-66 от 18.10.2006 г. на
Изпълнителния директор на АК, с административен адрес: ***, находящ се в сграда
№ 1, с площ 62 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия
етаж-няма; под обекта-№ 40909.102.62.1.1, над обекта-няма, ведно с припадащите
се 1/2 ид.части от общите части на сградата и едно мазе с полезна площ 6,40
кв.м., при съседи на имот с идентификатор № 40909.102.62: имоти № 40909.102.64;
№ 40909.102.63; № 40909.102.61; № 40909.102.60; № 40909.102.227 по КК и КР на
гр.Кърджали, при условията, уговорени в договора за продажба от 11.05.2018 г. -
предмет на Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 5, т .3, рег.№ 24638,
дело № 377/2018 г. по описа на нотариус с рег.№ 020 по РНК, вписан в Служба по
вписванията с Дв.Вх.рег.№ 1881/11.05.2018 г., акт № 162, т.6, дело № 1175/2018
година, сключен между П.Т.Н. като продавач и Н.Б.М. като купувач, при
посочените в нотариалния акт условия, за сумата от 17 000 лв., като неоснователен.
ОСЪЖДА Т.С.Я.,
с ЕГН ********** ***, да заплати на П.Т.Н., ЕГН **********,*** направените по делото разноски в размер
на 711,90 лв.
ОСЪЖДА Т.С.Я.,
с ЕГН ********** ***, да заплати на Н.Б.М.,с ЕГН ********** ***
направените по делото разноски в размер на 500,00 лв.
Решението
подлежи на обжалване пред Окръжен съд Кърджали в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
Съдия: