№ 375
гр. гр. Добрич, 05.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ДОБРИЧ в публично заседание на втори ноември
през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Галатея Ханджиева Милева
Членове:Диана Г. Дякова
Жечка Н. Маргенова Томова
при участието на секретаря Павлина Ж. Пенева
като разгледа докладваното от Диана Г. Дякова Въззивно гражданско дело №
20223200500501 по описа за 2022 година
за да се произнесе съобрази следното:
Производството по делото е образувано по реда на глава ХХ от ГПК по
жалба рег.№ 10352/17.06.2022 год. на А. П. А. , ЕГН ********** ,от гр. Л.,
ЖК “Ч.Б.*** срещу решение № 432 /18.05.2022 год. по гр. д.№
20213230103526/2021 год. на Районен съд Добрич, с което е отхвърлен
предявения от него срещу Н. Н. К., ЕГН ********** ,от село П., обл. Г.Т.,
ул. „П.№*, иск с правно основание чл. 33 във вр. с чл. 27 от ЗЗД за
унищожаване на договор за покупко – продажба на недвижим имот с
кадастрален идентификатор № 56040.109.61 по КККР на село П., общ. Г.Т.,
обл. Д., с трайно преназначение на територията – земеделска , с начин на
трайно ползване – нива, 18001 кв.м, трета категория , с номер по предходен
план : 109061, който договор е обективиран в нотариален акт, вписан в СВ-гр.
Г.Т. под акт №60, том I, д. №1041/2020 год., поради това, че договорът е
сключен поради крайна нужда при явно неизгодни условия.
С доводи за постановяване на обжалваното решение в отклонение от
материалния и процесуалния закон се настоява за отмяната му ,като
въззивният съд постанови ново по съществото на спора за уважаване на
исковата претенция.
1
Въззиваемата страна Н. Н. К. счита жалбата за неоснователна и
настоява да не бъде уважавана.
Спорни между страните са въпросите за наличието на всички
предпоставки за унищожаване на договора поради сключването му при
крайна нужда и явно неизгодни условия ,както и различно е виждането им
относно правното значение за основателността на иска на продължителната
във времето употреба на наркотици , натрупан хазартен дълг от продавача по
сделката и опасност да се лиши от апартамента си.
При данни ,че първоинстанционния съдебен акт е бил връчен на дата
02.06.2022 год., жалба рег.№ 10352/17.06.2022 год. , изпратена по куриер на
дата 16.06.2022 год. е подадена в срока по чл. 259 ал.1 от ГПК, във връзка с
чл. 62 ал.2 от ГПК и при наличие на правен интерес от обжалване на
постановеното решение ,с което претенцията на въззивника е била
отхвърлена.
Обжалваното решение е постановено по иск по чл. 33 във вр. с чл. 27 от
ЗЗД на А. П. срещу Н. Н. К.,заявен с искова молба рег.№ 126/22.03.2021 год.
,вписана Службата по вписванията гр. Г.Т. с вх. рег.№ 1024/ 28.04.2021 год., с
АКТ № 132 т.II и основан на твърдения ,че с договор за продажба от дата
20.02.2020 год. е прехвърлил на ответника собствения си земеделски имот за
сумата от 12 600 лв.,получена по банков път. По причина ,че изпитвал остра
нужда от парични средства ,продал имота на цена повече от два пъти по
ниска от пазарната му .В началото на 2020 год. загубил майка си , която
знаела за проблемите му ,поради което му завещала имот , а паричните си
средства оставила на друг роднина. Върнал се отново към злоупотребата с
наркотици и хазарт , с които вече се бил преборил и само за месец натрупал
дългове ,като останал без средства за препитание, а острият наркотичен глад
го принудил да посегне на имуществото си. Отправено е искане, сключеният
между страните договор за продажба на земеделски имот от дата 20.02.2020
год. да бъде унищожен ,като сключен поради крайна нужда при явно
неизгодни условия. С последваща молба с вх. рег. № 1469/14.09.2021 год.,
депозирана преди първото по делото съдебно заседание, ищецът пояснява, че
при злоупотреба с наркотични средства и вследствие на пристрастеност към
хазарт е натрупал парични дългове, които е гарантирал с единственото си
жилище и които дългове се е задължил да погаси в нереално кратки срокове.
2
Именно това го е принудило към продажба на двете ниви на 18.02.2021 год. и
20.02.2021 год.
Претенцията е оспорена от Н. Н. К. с подаден в срока и по реда на
чл.131 от ГПК отговор рег.№ 680/14.06.2021 год. Посочено е ,че за времето
от 18.02.2020 год.-07.08.2020 год. ,ищецът е извършил действия на
отчуждаване на притежавани от него шест недвижими имота в различни
населени места : с. М., общ. Г.Т.; с. П., общ. Г.Т.; с. Л. , общ. Г.Т.; гр. В. и гр.
Д. и различни характеристики –земеделски имоти ;дворно място и
апартаменти, срещу което е получил общо сумата от 78 000 лв. , както и 20
тона царевица . Липсвали доказателства ,към момента на сключване на
оспорената сделка ,ищецът да е изпитвал остра нужда от парични средства ,
напротив поведението му сочело на целенасочено разпореждане с цялото
имущество , което е негово притежание ,както и че към 20.02.2020 год. той е
разполагал със сумата от 24 000 лв. ,получена два дни преди това по банков
път , което изключва да е бил в тежко материално състояние. Липсвали
доказателства и относно здравословното му състояние-да е страдал от
наркотичен глад и да е бил доброволно или принудително лекуван.
В последното съдебно заседание от 18.04.2022 год. , ответницата е
релевирала възражение за недопустимост на производството, тъй като искът
бил предявен извън преклузивния едногодишен срок по чл.33 ал. 2 от ГПК.
Съгласно чл. 33 ал.2 от ГПК правото да се иска унищожение се погасява в
едногодишен срок от сключването на договора. Срокът е давностен , а не
преклузивен и за спазването му съдът не следи служебно, а правото на
ответника да го заяви се преклудира с изтичане на срока за отговор на
исковата молба по чл. 131 ал. 1 от ГПК. Поради настъпилата преклузия на
възражението за изтекла погасителна давност ,то не подлежи на разглеждане
в настоящото производство.
Жалбата е неоснователна въз основа на фактически констатации и прави
изводи ,както следва:
Ищецът е единствен наследник по закон /низходящ от първа степен/ на
починалата на дата 12.01.2020 год. М.П. П.а-така удостоверение за
наследници изх.№ 5740/19.11.2020 год. на Община Д.-град.
Със саморъчно завещание ,съставено на дата 02.09.2019 год. и обявено
на дата 21.01.2020 год., М. П.а е завещала на своя син-ищецът по делото
3
собствения си апартамент в гр. В. ул. “П.Я.№**,магазин за хранителни стоки
в гр.Д., ул. “МК.** ,нива с площ от 17.999 дка с идентификатор 109061 в
землището на с. П. и нива с площ от 9.999 с идентификатор 014001 в
землището на с. М.. Завещала е също така на своя братовчедка апартамент в
гр. Д. ведно с имуществото в него, както и парични средства в Уникредит
Булбанк и Първа инвестиционна банка , а на своя племенница земеделска
земя в землището на с. Т., земеделска земя с площ от 18.574 дка в землището
на с. К. и земеделска земя с площ от 40 дка в землището на с. Р..
С договор от дата 18.02.2020 год., сключен с нотариален акт № 111 т.I
рег.№ 311 д.№ 42/2020 год. на вписания в регистъра на НК под № ***
нотариус с район на действие-Районен съд Г.Т. , вписан в Службата по
вписванията Г.Т. с вх. рег.№ 371/18.02.2020 год. с АКТ № 117 т.I д.№ 91/2020
год. ,ищецът А. П. е продал на “КОМПОЛЕНД“ЕООД собствения си
поземлен имот с идентификатор 46351.14.1 по КККР на село М., общ. Г.Т., с
трайно преназначение на територията – земеделска , с начин на трайно
ползване – нива, с площ от 10001 кв. м, трета категория за сумата от 24 000
лв. , която сума продавачът е получил от купувача напълно и по банков път.
С договор от дата 20.02.2020 год. , сключен с нотариален акт № 120 т.I
рег.№ 325 д.№ 46/2020 год. на вписания в регистъра на НК под № ***
нотариус с район на действие-Районен съд Г.Т. ,вписан в Службата по
вписванията Г.Т. с вх. рег.№ 391/20.02.2020 год. с АКТ № 1з0 т.I д.№
1041/2020 год. , ищецът А. П. е продал на ответника Н. Н. К. собствения си
поземлен имот с идентификатор № 56040.109.61 по КККР на село П., общ.
Г.Т., с трайно преназначение на територията – земеделска , с начин на трайно
ползване – нива, с площ от 18001 кв. м, трета категория , с номер по
предходен план : 109061, ведно с всички трайни насаждения и подобрения в
имота за сумата от 12 600 лв. , която сума продавачът е получил от
купувача напълно и по банков път. Данъчната оценка ,посочена в
нотариалния акт възлиза на сумата от 2 381.50 лв., в този размер е и към
завеждане на делото съобразно представеното удостоверение за данъчна
оценка по чл.254 ал.1 от ДОПК изх.№ ********** / 22.04.2021 год. на
Община гр. Г.Т..
Съгласно заключение рег.№ 5817/06.04.2022 год. на вещото лице Н. Л. ,
пазарната цена на имота към датата на сключване на сделката е била в размер
4
на 44 860 лева или 2492 лева на декар , като продажна цена от 12 600 лева е
3.56 пъти по-ниска от пазарната, респ. 5.29 пъти по-висока от данъчната
оценка.
С договор от дата 21.05.2020 год. ,сключен с нотариален акт № 158 т.I
рег.№ 696 д.№ 145/2020 год. на вписания в регистъра на НК под № ***
нотариус с район на действие-Районен съд Г.Т. ,вписан в Службата по
вписванията Г.Т. с вх. рег.№ 904/21.05.2020 год. с АКТ № 151 т.II д.№
962/2020 год. , ищецът А. П. ,представляван от Д. К. Н. по пълномощно рег.
№563/564 т.1 акт № 35 от 10.02.2020 год. на нотариус с рег.№ *** РС Д. е
продал на Д. К. Н. незастроено дворно място с площ от 1 220 кв.м.
,представляващо УПИ IV-201,кв.19 по регулационния план на с. Л. за сумата
от 2 600 лв. ,която е изплатена изцяло от купувача на продавача преди
подписване на нотариалния акт. Имотът е с данъчна оценка от 2 547 лв.
С договор от дата 26.06.2020 год. ,сключен с нотариален акт № 145 т.V
рег.№ 6*** д.№ 772/2020 год. нотариус с рег. № *** на НК и район на
действие –Районен съд В., вписан в Службата по вписванията гр. В. с вх. рег.
№ 14363/26.06.2020 год. с АКТ № 124 т. XXXVII д.№ 8302 ищецът А. П. е
продал на “ИНВЕСТИЦИОННА КОМПАНИЯ ХОУМ ТУ Ю “АД, със
седалище гр. С. апартамент с идентификатор № 10135.1030.269.1.2, находящ
се в гр. В. , ул. “П.Я.№** с площ от 48.25 кв. м. ведно с прилежащото му
избено помещение и съответния процент от общите части на сградата и
правото на строеж за сумата от 57 512 лв. ,от която част в размер от 5 675 лв.
е платена от купувача на продавача по банков път преди подписване на
договора, част в размер от 7 830.83 лв. е следвало да бъде преведена от
купувача по банковата сметка на продавача след подписване на нотариалния
акт и преди вписването му в СВ В. към АВ, а остатъка от 44 016.17 лв. е
следвало да бъде преведена в деня на подписване на нотариалния акт по
банковата сметка на “ХОРИЗОНТИ ИНВЕСТ“ООД съгласно условията на
предварителен договор за продажба на право на строеж и извършване на СМР
от 18.06.2020 год. ,подписан между продавача ,купувача и “ХОРИЗОНТИ
ИНВЕСТ“ООД.
С договор от дата 27.07.2020 год. , сключен с нотариален акт за замяна
на поземлен имот № 75 т. II рег.№ 1184 д.№ 259/2020 год. на вписания в
регистъра на НК под № *** нотариус с район на действие-Районен съд Г.Т.
5
,вписан в Службата по вписванията Г.Т. с вх. рег.№ 1627 /27.07.2020 год. с
АКТ № 4 т.IV д.№ 471 ,ищецът А. П. е прехвърлил на П. Г. Г. собствеността
върху 1/3 ид. част или 6 дка от поземлен имот с идентификатор 56040.109.64
по КККР на с. П. ,общ. Г.Т. ,целият с площ от 18.002 дка , трета категория
срещу собствеността на 20 тона царевица от реколта 2019 год. Замяната е
осъществена без доплащане от страните ,които са приели ,че стойността на
разменените блага е еквивалента и възлиза на сумата от 6 000 лв.
С договор от дата 06.08.2020 год. ,сключен с нотариален акт № 80 т.II
рег.№ 3935 д.№ 155/2020 год. на нотариус с рег.№ *** на НК и с район на
действие-Районен съд Добрич, вписан в Службата по вписванията Д. с вх. рег.
№ 5522 /07.08.2020 год. с АКТ № 62 т. XIV д.№ 2482 , ищецът А. П. е продал
на В.А.И. собствения си търговски обект с идентификатор
72624.622.7770.1.24 и площ от 41.85 кв. м. ,ведно с припадащите му се
идеални части от общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж
, ,находящ се в гр. Д. ,ул. “М.К.№* на партерния етаж във вх. Д за сумата от
25 000 лв. , получена напълно от продавача по банковата му сметка в
“БАНКА ДСК“ АД. Имотът е с данъчна оценка в размер на 27 954 лв.
Свидетелят В. Г. Г., без родство със страните, споделя, че познава А.
А. от 5-6 години. Запознали се „край хазарта“. А. бил добро, възпитано
момче, от добро семейство, но злоупотребявал с наркотици, имал склонност
към хазарт. Давал му бил дребни суми ,които ищецът му връщал. Свидетелят
пояснява, че е виждал ищеца неадекватен, отнесен. За процесната продажба
на земя споделя, че е придружил ищеца до нотариуса в Т., но без да влиза на
сделката. Знае за две продажби на земя . А. му се оплакал , че първият път
продал земята на добра цена, но при втората продажба цената била смъкната
– той очаквал 1800-2000 лева на декар, но му казали – „ако искаш подписвай,
това са парите“. Ищецът бил притиснат от „други обстоятелства с
апартаменти“. А. изиграл всички имоти, придобити от майка си и от баща си.
Свидетелят пояснява, че ищецът е завършил туризъм в колеж в Ш., работел
като барман в А. и З.П.. Според свидетеля при продажбата А. бил притеснен,
може би е бил под натиск, но при нотариуса в Т. бил абсолютно адекватен. На
първата продажба на земя свидетелят не е присъствал. Свидетелят С.Й. С.,
без родство със страните, споделя, че А. живее при него в бара. Пояснява, че
работи в бар „Б.“ в град Д.. Майката на ищеца живеела над свидетеля. С.
познавал А. от малък. Ищецът живеел във В., където отишъл да учи, но се
6
хванал с дрога и хазарт. Когато вземал дрога, не „бил в час“. Проблемите на
ищеца тръгнали, след като майка му починала . А. загубил на хазарт 30 000
лева, взели му документите за апартамента. Ищецът отишъл в заложна къща,
където го накарали да подпише запис на заповед и договор за заем. След като
А. разказал на свидетеля за заложната къща, последният отишъл да разбере
какво е станало – в заложната къща му показали запис на заповед за 30 000
лева, договор за заем и договор за апартамент. Пояснява, че заложната къща
се намирала в град В.. Щели да вземат апартамента на А. , ако той не върне
парите до два – три дена, щели да го накарат да прехвърли апартамента.
Свидетелят посъветвал ищеца по-добре да продаде земите си , отколкото да
му вземат апартамента. Знае за две сделки с ниви на ищеца – първият път А.
получил 30 000 лева, а вторият – 12 000 лева. За втората сделка ищецът
очаквал повече пари – 2000 - 3000 лева на дка. А. дал парите на човека от
заложната къща в град В., свидетелят го придружавал, защото ищецът се
страхувал да отиде сам. След като дал парите, скъсали документите.
Свидетелят не е придружавал ищеца на сделката за втората нива в Т.. Знае, че
във В. притискали А. – ако не върне парите, щели да го „отупат“ и да му
вземат апартамента. Свидетелят пояснява, че ищецът работи от два – три дни,
продава грозде, но не знае дали е на трудов договор, работил бил и в
Германия. Знае, че нищо не е останало от имотите на майката на ищеца.
Според чл. 33 ЗЗД унищожаем е договорът, сключен поради крайна
нужда при явно неизгодни условия. Фактическият състав на "крайната
нужда" по смисъла на чл. 33 от ЗЗД се състои от три елемента: състояние на
крайна нужда, определено от такова състояние на субекта, което го
принуждава да сключи сделката, наличието на причинна връзка между
условието да се сключи сделката и самата сделка и сделката да е сключена
при явно неизгодни условия. Първата предпоставка е състояние на крайна
нужда, т. е. липса или недостатъчност на материални средства за
задоволяване на основни потребности, като напр. недостиг на парични
средства за издръжка - лична и на семейството, за лечение на лицето или на
негов близък, за плащане на изискуеми задължения и др., което състояние е
въздействало върху волята на страната по сделката, упражнявайки натиск, и я
е мотивирало да я сключи, като е необходимо да може да се заключи, че при
нормални обстоятелства (достатъчно средства за издръжка и за погасяване на
задълженията), т. е. при липса на състояние на крайна нужда, тя не би
7
сключила сделката. От гореизложеното е видно, че първата предпоставка -
състоянието на крайна нужда също е необходимо да отговаря на две
изисквания - от една страна да представлява недостиг или липса на средства
за посрещане на лични и семейни потребности или за изпълнение на
задължения към трети лица и от друга страна - този недостиг или липса на
средства да упражнява сериозен натиск върху волята на лицето да реши да
сключи определена сделка, без който натиск то не би я сключило или не би я
извършило при конкретните условия и клаузи. Установява се от събраните по
делото писмени и гласни доказателства ,че към момента на сключване на
оспорената сделка, продавачът е разполагал с парична сума, равняваща се на
сочения от него размер на дълга му ,както и материалното му състояние е
било завидно-притежавал е незастроено дворно място, апартамент в гр. В. ,
търговски обект в гр. Д. и идеална част от нива ,равняваща се на 6 дка. Не е
установено по делото, че натрупаният от ищеца дълг е бил изискуем към
момента на оспорената продажба ,вън от горното същият по негови и на
свидетел твърдения е бил обезпечен ,а събирането му по съдебен ред би
предоставило възможност във времето ,средствата за неговото погасяване да
бъдат набрани.
Втората предпоставка е наличието на явно неизгодни условия от
опорочената сделка за лицето, намиращо се в крайна нужда, които се
преценяват конкретно за всеки случай към момента на сключване на сделката
и съставляват съотношение между престациите на страните, неблагоприятно
за намиращата се в крайна нужда страна, като при договор за продажба, в
най-често срещания случай, са осъществени когато има явна, очевидна
нееквивалентност между насрещните престации на продавача и купувача, при
много съществена разлика между действителната стойност на продаваната
вещ и продажната й цена по договора. Известна обективна нееквивалентност
е допустима, тъй като свободата на договаряне предполага преценката за
равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед техния
интерес. Свободата на договаряне, основен принцип прогласен с разпоредбата
на чл. 9 от ЗЗД, обуславя възможността страните сами да определят
стойността на престациите си при възмездните договори, без да е необходимо
наличието на обективна еквивалентност. Договорът е справедлив, ако всяка
страна в процеса на сключването му действа съзнателно и независимо, без да
е налице влияние от другата страна или трето лице. От друга страна, при
8
възмездните договори справедливостта се разглежда като еквивалентност на
престациите, което е пречка едната страна да се обогатява за сметка на
другата. Равенството на престациите обаче трябва да се разбира като
субективната еквивалентност, тоест еквивалентност съобразно вижданията на
страните по договора. Действително в случая продажната цена на имота към
датата на сключване на сделката е била 3.56 пъти по-ниска от пазарната, но е
била 5.29 пъти по-висока от данъчната оценка, а по делото са представени
договори за продажба ,сключени от ищеца на цена под данъчната оценка или
равняваща се на данъчната оценка.
Горното води до извод ,че договорът от дата 20.02.2020 год. не е
сключен при явно неизгодни условия ,респ. даже да е сключен при явно
неизгодни условия, то не е по причина крайната нужда на продавача-под
натиска на соченото от него безпаричие, тъй като данните за имущественото
му състояние към датата на изповядване на сделката ,на ищеца към момента
на сключване на процесния договор не могат да обосноват извод за наличието
на такава тежка житейска ситуация, излизането от която да е възможно
единствено чрез продажбата на този имот, и то при посочените в акта условия
и именно тази ситуация да го е принудила да сключи договора.
С оглед на горното ,предявеният иск е неоснователен и следва да бъде
отхвърлен. Този извод, обжалваното решение съдържа, поради което и на
основание чл. 271 ал.1 от ГПК , въззивният съд го потвърждава.
При съобразяване, че данъчната оценка на земеделския имот, предмет на
оспорения договор възлиза на сумата от 2 381.50 лв. и по правилото на чл.69
ал.1 т.4,във връзка с т.2 и чл. 280 ал.3 т.1 от ГПК, решението на въззивния съд
не подлежи на касационно обжалване.
По изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 432 /18.05.2022 год. по гр. д.№
20213230103526/2021 год. на Районен съд Добрич.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
9
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10