РЕШЕНИЕ
№ 595/31.08.2022г., гр. Хасково
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Административен съд – Хасково, в открито заседание на тридесети юни през две хиляди двадесет и втора година, в състав:
Съдия: Ива Байнова
при секретаря Мария Койнова……........……………………………..и в присъствието на прокурор………………………………………………………………..............като разгледа докладваното от съдия Байнова Адм. дело №385 по описа за 2022 година, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 145 и сл. от Административнопроцесуалния кодекс /АПК/, вр., във връзка с чл. 27, ал. 1 от Закона за общинската собственост /ЗОбС/.
Образувано е по жалба от С.С.К. ***, с посочен съдебен адрес ***, офис **, подадена чрез пълномощник, против Заповед № РД-239/05.04.2022г. на Кмета на Община – Хасково в частта и относно отчуждаване на част от ПИ 77195.739.313 по КК на гр.Х. и определеното в тази връзка парично обезщетение.
Жалбоподателят счита, че заповедта е незаконосъобразна, поради издаването й в нарушение на материалния закон. Сочи, че е собственик на имота, част от който се отчуждава с обжалваната заповед. Счита, че по отношение на отчуждената част от него не са налице предпоставките по чл.206, ал.2 от ЗУТ като имотът е бил маломерен по смисъла на чл.19, ал.1, т.1 от ЗУТ и преди отчуждаването на частта от 123 кв.м. В тази връзка твърди, че съгласно чл.206, ал.4 от ЗУТ е следвало да се поиска съгласието му за отчуждаването, а такова не му било искано. При липса на съгласие, следвало административния орган да приложи разпоредбата на чл.206, ал.5 от ЗУТ и да премине към отчуждаване на целия имот, което не било сторено.
Наред с горното счита, че не е оценена справедливо стойността на отчуждаваната част от имота и направените в същата подобрения.
По изложените съображения, доразвити в писмени бележки, моли да се отмени оспорената заповед. Претендира се присъждане на направените по делото разноски.
Ответникът - Кмет на Община Хасково, чрез процесуален представител в съдебно заседание оспорва жалбата и моли да се отхвърли като неоснователна. Подробни съображения излага в писмени бележки. Претендира юрисконсултско възнаграждение. Прави възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение.
Съдът, като взе предвид доводите на страните
и въз основа на събраните по делото доказателства, приема за установено
следното:
Със Заповед №1401/1995г.
на Кмета на Община Хасково е одобрен кадастралния, застроителния и регулационния
план на конкретно изброени квартали в комплекс „Х.“ гр.Х.. С Решение №
892/19.04.2019г. на Общински съвет –Хасково е одобрен проект за ПУП – ПР на
квартал „Х.“ между улици „Б.“,“ В. Б.“, ул.“М.“ и бул. „О.“ като част от ПУП-ПР
за кв.“Х.“, обявен в Д.в. бр. 56/11.07.2017г. Според решението се проектира
нова улична регулация, по възможност съобразена със съществуващите на място
пътища. По ул. „В. Б.“ се проектира улица с ширина 9.00м. и с два тротоара по
1,50м и улично платно от 6,00м. В решението се предвижда, че за всеки поземлен
имот в обхвата на проекта, се отрежда урегулиран поземлен имот, като вътрешните
регулационни линии са съобразени с имотните граници, а имоти, чиито размери не
отговарят на чл.19, ал.1 от ЗУТ се отреждат „за жилищни нужди и обществено
обслужване“. Решение № 892/19.04.2019г. на ОбС –Хасково е обявено в Държавен
вестник бр. 43/31.05.2019г. Видно от Констативен протокол от 05.07.2019г. ,
срещу него не са постъпили жалби и
същото е влязло в законна сила на 01.07.2019г. /а не както неправилно е
отбелязано в протокола – 31.06.2019г.,
, какъвто ден от месец юни няма/.
С Решение
№450/08.10.2021г. на ОбС-Хасково, на основание чл.21, ал.1, т.8 и ал.2 от ЗМСМА
вр. чл.21, ал.1 от ЗОбС и чл.205, т.1 от ЗУТ, е открита процедура по
отчуждаване на частни имоти – общо 12 бр., сред които и част от ПИ 77195.739.313
по КК на гр.Х. – собственост на жалбоподателя , целият с площ от 278 кв.м. От
същия е предвидено да се отчужди площ от 123 кв.м. при цена на паричното
обезщетение от 3916,67 лв, без ДДС. В решението е предвидено, че придобитите
имоти ще бъдат със статут на публична общинска собственост за прилагане на
улична регулация чрез улица с о.т. 4028, 4029, 4030 и 4031. , находящи се в ж.р.
„Х.“, гр.Х., Община Хасково.
На
основание чл.21, ал.1 вр. чл.25, ал.1 от ЗОбС собствениците на имоти, посочени
в Решение №450/08.10.2021г. на ОбС-Хасково, засегнати от прилагането на
уличната регулация, са били уведомени за откритата процедура по отчуждаване за
задоволяване на общинска нужда, която не може да бъдат задоволена по друг
начин, въз основа на влязъл в сила ПУП - план за улична регулация, одобрен с Решение
/Заповед/ №1401/1995г. на Кмета на Община Хасково и с Решение № 892/19.04.2019г. на Общински съвет
–Хасково.
Уведомяването е било извършено чрез
обявление, публикувано на 17.02.2022г. във вестниците „24 часа“, „Марица“, и „Днес“.
В
хода на административното производство е била извършена Експертна оценка
/л.86-л.90/ на отчуждаваната част от ПИ 77195.739.313, според която
пазарната стойност на 123 кв.м. от посочения ПИ е в размер 3916.67 лв.
без ДДС, съотв.4 700.00 лв с ДДС.
Развилото
се административно производство по реда на Глава трета от ЗОбС е завършило с
издаване на Заповед № РД-239/05.04.2022г. на Кмета на Община – Хасково. С административния акт в оспорената му
част, на основание чл.21, ал.1 и чл. 25 ал. 2 от ЗОбС, чл. 44 ал. 2 от ЗМСМА и Решение
№450/08.10.2021г. на ОбС-Хасково за прилагане на улична регулация, е наредено
отчуждаването на част с площ от 123 кв.м. от ПИ 77195.739.313 по КК на гр.Хасково, с трайно предназначение
урбанизирана територия, собственост на жалбоподателя С.С.К. .
С административния акт в оспорената му част е
определено и обезщетение на собственика на процесния ПИ, в общ размер на 3916.67
лв. без ДДС , съгласно изготвената от
лицензиран оценител експертна пазарна оценка.
Заповедта е съобщена на С.С.К. на
11.04.2022г., видно от приложеното
известие за доставяне /л.26/.
Жалбата срещу заповедта е депозирана директно
пред АС-Хасково на 21.04.2022г., където е заведена под вх. №2605.
По
делото е назначена съдебно-техническа и оценителна експертиза. В отговор на
поставените задачи вещото лице сочи, че процесният ПИ 77195.739.313 е
урегулиран в съсобствен УПИ XXXVII-313,314,
кв.661 по плана на гр. Х., кв.Х., целият с площ от 410 кв.м. и лице към ул.“В.
Б.“ 33 м. ПУП – ПР, с който е урегулиран имотът
е одобрен с влязло в сила Решение
№ 892/19.04.2019г. на Общински съвет –Хасково. Урегулираният ПИ отговаря на
изискванията на чл.19, ал.1, т.1 от ЗУТ.
Остатъкът от имота /ПИ 77195.739.313/, след отчуждаване на част от него е 155 кв.м. Тази част от имота не
отговаря на изискванията на чл.19, ал.1, т.1 от ЗУТ – „най-малко 14 м лице и
300 кв.м. повърхност. Размерът на равностойното парично обезщетение за
отчуждаваната част от ПИ 77195.739.313 от 123 кв.м. е 8797 лв, съобразно
пазарните цени на имоти със сходни характеристики в близост до процесния имот.
В съдебно заседание вещото лице уточнява, че не е изследвала данни в Агенция по вписванията за реално сключени сделки, предвид публично известния факт, че при повечето сделки не се вписва действителната продажна цена, поради което се е придържала към офертите към момента на оценката, намалявайки обявената цена с 10 %. Относно периода на изследване заявява,че се е придържала към датата на изготвяне на заповедта. Сочи, че подбраните имоти-аналози се намират в близост до процесния, в една и съща зона и един и същи квартал. Разликата с оценката, дадена в административното производство е, че са ползвани оферти за имоти, намиращи се във в местност „К.“, където е вилната зона на кв.“Х.“ а не в жилищната част, където се намира процесният имот – в близост до бул.“Б.“, поради което аналозите са на по-високи цени. Всички подбрани аналози са жилищни имоти, с подобна на оценявания имот квадратура, а не с големи квадратури, каквито са вилните имоти в местност „К.“. Относно характера на застрояване и начина на трайно ползване на имотите, ползвани като аналози, вещото лице уточнява, че всички, както и процесния, са за жилищно застрояване и са с предназначение урбанизирана територия. На въпроса дали при изготвяне на заключението е съобразена разпоредбата на §1 от ДР на ЗОбС вещото лице отговаря, че от обявите в сайтовете е подбрала средните пазарни цени – нито най-ниските, нито най-високите, поради което счита, че пазарът е адекватен на подбраните аналози.
Заключението, в частта му, касаеща оценителната експертиза е прието при оспорване от страна на ответника.
Съдът, като прецени доказателствения материал по делото, както и валидността и законосъобразността на обжалвания административен акт с оглед основанията, визирани в разпоредбата на чл. 146 от АПК, направи следните правни изводи:
Жалбата е подадена в законоустановения 14- дневен срок за обжалване, изхожда от лице с правен интерес от оспорването и е насочена против годен за съдебен контрол административен акт. Разгледана по същество, е основателна.
Процедурата по принудително отчуждаване на имоти - частна собственост за общински нужди е регламентирана в Глава трета от Закона за общинската собственост. Съгласно чл. 25 ал. 2 от с.з., отчуждаването в разглежданата хипотеза се извършва със заповед на кмета на общината по местонахождението на недвижимия имот. ПИ 77195.739.313, част от който се отчуждава, се намира в гр.Хасково , поради което процесната заповед като изхождаща от Кмета на Община Хасково е издадена от материално и териториално компетентен орган, респективно представлява валиден административен акт.
Относно
формата и реквизитите на оспорения акт, съдът приема, че не са допуснати
нарушения, които да обусловят наличието на основание за отмяна. Съгласно чл. 25
ал. 2 от ЗОС, в заповедта, с която се отчуждава частен имот за общински нужди
срещу парично обезщетение, се посочват основанието за отчуждаването,
предназначението, видът, местонахождението, размерът и собственикът на имота,
както и размерът на обезщетението. Всички тези реквизити са налице в
проверяваната заповед, следователно последната се явява и надлежно мотивирана -
посочено е, че принудителното отчуждаване на част от процесния имот е основано
на влязъл в сила ПУП - план за улична
регулация, одобрен с Решение /Заповед/ №1401/1995г. на Кмета на Община Хасково
и с Решение № 892/19.04.2019г. на Общински съвет –Хасково, обективирани
са данни за предназначението, местонахождението и собствеността на ПИ
77195.739.313, определен е и размерът на дължимото обезщетение за
отчуждените 123 кв.м. от същия.
Не се установява в хода на особената процедура да са допуснати нарушения на административнопроизводствените правила, а и конкретни такива не се сочат от жалбоподателя.
Относно материалната законосъобразност на заповедта, съдът приема следното:
Съгласно чл. 21 ал. 1 от ЗОбС, имоти - собственост на физически или на юридически лица, могат да бъдат отчуждавани принудително за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти- публична общинска собственост, или на одобрен подробен устройствен план, предвиждащ изграждане на обекти от първостепенно значение - публична общинска собственост, за който има влязло в сила разпореждане за допускане на предварителното му изпълнение, както и в други случаи, определени със закон, след предварително и равностойно парично или имотно обезщетение.
В
разглеждания случай по делото се установява, че е налице влязъл в сила на
01.07.2019г. ПУП, чиито предвиждания
налагат необходимост от отчуждаване на имоти - частна собственост за общинска
нужда, която не може да бъде задоволена по друг начин, поради което е налице
материалното основание за нареденото с оспорената заповед отчуждаване.
Неоснователно е оплакването, че при издаване
на оспорената заповед, по отношение имота на жалбоподателя не са съобразени
разпоредбите на чл.206, ал.2 и ал.4 от ЗУТ.
Наведените в тази връзка доводи
съдът не споделя.
Съгласно чл. 206, ал.2 от ЗУТ, за изграждане на обектите по чл. 205 /т.1 “ …улици…“/ се отчуждават недвижими имоти или части от тях, които се засягат непосредствено от предвиденото строителство или стават негодни за застрояване или ползване съобразно устройствените, санитарно-хигиенните и противопожарните правила и нормативи, както и съобразно изискванията за сигурност и безопасност. Според ал.2 на разпоредбата, части от поземлени имоти се отчуждават само когато от остатъка от имота може да се образува урегулиран поземлен имот в съответствие с изискванията на чл. 19 . Ал. 3 на разпоредбата допуска обединяване в съсобствени УПИ на части от ПИ, от които не могат да се образуват УПИ, без тези части да се отчуждават, като при обединяването следва да се спазят условията на чл. 17 и 19. Според ал.4, в случаите, когато основното застрояване се запазва и остатъкът от поземления имот може да се ползва по предназначение, което имотът е имал преди отчуждаването, със съгласието на собственика може да бъде образуван маломерен урегулиран поземлен имот. Съгласно предвиденото в ал.5, при липса на съгласие на собствениците в случаите по ал. 3 и 4, се отчуждава целият поземлен имот.
Действително, площта на собствения на
жалбоподателя ПИ 77195.739.313 е 278 кв. , а след отчуждаването на 123
кв.м. от него, същият остава с площ 155 кв.м., което се потвърждава и от
заключението по назначената съдебно-техническа експертиза. При тези параметри е
видно, че имотът преди отчуждаването, както и остатъкът от него след
отчуждаването, не отговарят на изискванията на чл.19, ал.1, т.1 от ЗУТ. Независимо от последното, извършеното в
случая отчуждаване част от него в случая не противоречи на разпоредбата на
чл.206, ал.2 от ЗУТ, респ. на чл.21, ал.3 от ЗОбС. От съдебно - техническата експертиза се
установява, че ПИ 77195.739.313
е урегулиран в съсобствен УПИ XXXVII-313,314, кв.661 по
плана на гр. Х., кв.Х., като площта на съсобствения УПИ е 410 кв.м. , а лицето
му към ул.“В. Б.“ е 33 м. – т.е. по
отношение на ПИ 77195.739.313 е
приложена хипотезата на чл.206, ал.3 от ЗУТ. Това урегулиране, видно от
представения проект за ПУП /л.211/, от Комбинирана скица за проектиране №9879/30.06.2020г.
/л.73/, а и от заключението на вещото лице, е станало с Решение № 892/19.04.2019г. на Общински съвет –Хасково, за което се
установява, че е влязло в сила на
01.07.2019г. Предвид последното, съдът
счита, че не е било необходимо съгласие на жалбоподателя по чл.206, ал.4 от ЗУТ. Притежаваният от последния ПИ 77195.739.313 не е бил урегулиран в маломерен УПИ, а е бил урегулиран в съсобствен УПИ с ПИ 77195.739.314, който УПИ отговаря на изискванията на
чл.19, ал.1 т.1 от ЗУТ. В тази връзка съдът счита, че в случая разпоредбата на
чл.206, ал.5 от ЗУТ не намира приложение.
Предвид гореизложеното, съдът счита, че
оспорената заповед в частта на нареденото отчуждаване на част от имота на
жалбоподателя е законосъобразна.
По отношение размера на определеното за
отчуждаваната част от процесния имот обезщетение, съдът намира следното:
Съгласно чл. 22, ал.5 от ЗОбС размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал. 1 и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот.
Съгласно изготвената на основание чл.22, ал. 3 от ЗОбС експертна оценка от 08.04.2021г., пазарната стойност на 123 кв.м. от ПИ 77195.739.313 е в размер 3916.67 лв. без ДДС, съотв.4 700.00 лв с ДДС. Съдът счита, че тази оценка не следва да се кредитира, като я намира за необоснована. Същата е основана на метода на посредственото сравнение т.нар. аналогова стойност, към който насочва чл.22 ал.5 вр. §1 т.2 от ДР на ЗОбС. Видно от оценката, за извеждане на пазарната стойност на имота е извършено експертно проучване на пазара на поземлени имоти в гр.Х., ж.к.“Х.“ с аналогична локация и сравними характеристики. Експертът е използвал пет оферти с давност не повече от три месеца, които оферти е подбрал от националния сайт за търговия с имоти - alo.bg. като е приложил и корекционни коефициенти
Същият метод е приложен и от вещото лице при изготвяне на заключението в частта му на съдебно-оценителната експертиза. Според това заключение, крайната пазарна стойност на отчуждаваната част от имота на жалбоподателите възлиза на 8797 лв. Тази стойност е формирана чрез сравнение с подобни на процесния имоти в района, обявени за продажба с оферти /5 бр./, публикувани в сайтове за недвижими имоти - alo.bg. и imot.bg, като са подбрани аналози в кв.“Х.“ , сходни по характеристики с процесния.
Съдът кредитира заключението по оценителната експертиза като компетентно и безпристрастно дадено като счита, че същото не противоречи на разпоредбата на §1 т.3 б.“б“ от ДР на ЗОбС, макар и да е основано само на база оферти за продажба и без да е извършвана от вещото проверка службата по вписванията. В тази връзка следва да се отбележи, че ползваната от ответника експертна оценка също е базирана единствено на офертни цени. Действително при изготвянето й са приложени коригиращи коефициенти за офертност и за площ, но подбраните аналози, за разлика от тези, подбрани от вещото лице по делото, се отклоняват доста от характеристиките на процесния имот по отношение на квадратурата му. Освен това, изрично се сочи от вещото лице в с.з., че ползваните при оценката в административното производство аналози са имоти във вилната зона на кв.“Х.“, а не в жилищната й част.
Видно от заключението по допуснатата оценителна експертиза, както и от изложеното в с.з., вещото лице при определяне на пазарната стойност на отчуждаваната част от процесния имот е приложило коригиращ коефициент за разлика в площ и наличие на инфраструктура, а също така /аналогично на оценката в административното производство/ е приложило и корекция за офертност като е намалило с 10 % стойността по обявите за продажби.
Съдът
кредитира именно оценката, дадена в приетото в хода на съдебното производство
заключение по допуснатата съдебно-оценителна експертиза, доколкото същата съответства
в по-голяма степен на критериите по чл. 22, ал.5 от ЗОбС. По този начин би била постигната целта на
закона - на лицето, от което се отчуждава имота, да бъде определено равностойно
парично обезщетение. В
тази връзка оспорената заповед в частта й на определеното обезщетение следва да
се измени като обезщетението, дължимо на жалбоподателя за отчуждаване на част от собствения
му недвижим имот следва да бъде определено в размер на 8797 лв.
С оглед изхода на спора, основателна е
претенцията на жалбоподателя за присъждане на направените по делото разноски.
Същите произтичат от заплатена държавна такса в размер на 10 лева, адвокатско
възнаграждение в размер на 800 лева и 350 лева – депозит за вещо лице.
Съдът намира за основателно възражението на
ответника за прекомерност на заплатеното адвокатско възнаграждение предвид
липсата на фактическа и правна сложност по делото. Разликата между двете суми,
а именно между определеното от административния орган обезщетение и присъденото
от съда, представлява материалният интерес на жалбоподателя, който възлиза на
4880.33 лв. Съобразно чл. 8, ал. 1, т. 2 от Наредба № 1/2004 г., при интерес от
1 000 до 5 000 лв. минималният размер на адвокатското възнаграждение е 300 лв.
плюс 7 % за горницата над 1 000 лв. В случая този размер е 571.62 лв., докато
претендираното адвокатско възнаграждение е за сумата от 800 лв. Предвид
основателното възражение на ответника за прекомерност, следва да бъдат
присъдени разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 700 лв. , при което
общият размер на разноските възлиза на 1 060 лв.
Водим от горното и на основание чл. 172 ал.
2 от АПК и чл.143 ал.1 от АПК , съдът
РЕШИ:
ИЗМЕНЯ Заповед № РД-239/05.04.2022г. на
Кмета на Община – Хасково в частта на определената сума за парично обезщетение
за извършено отчуждаване на реална част с площ от 123. 00 кв. м. от поземлен
имот с идентификатор 77195.739.313 по КК на гр. Х., с площ на имота - 278, 00
кв. м, като УВЕЛИЧАВА размера на
обезщетението от 3916,67 лв на 8797 /осем
хиляди седемстотин деветдесет и седем/ лв.
ОСЪЖДА Община Хасково да заплати на С.С.К.
***, с посочен съдебен адрес ***, офис **, направените по делото разноски в
размер 1060.00 /хиляда и шестдесет / лева.
Решението е окончателно.
Съдия: