Р Е Ш Е Н И Е № І-
105
град Бургас
, 09.11. 2018 година
Бургаският
окръжен съд , гражданска колегия,
в публично заседание
на
.............тридесет и първи октомври…..през
две
хиляди и осемнадесета година
, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ :Мариана Карастанчева
ЧЛЕНОВЕ :Таня Русева-Маркова
мл.с. Марина Мавродиева
при секретаря А. Цветанова
като разгледа докладваното
от.съдията М.Карастанчева в.гр.д. № 1441 по описа
за
2018 год.,за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по повод въззивната жалба на процесуалния
представител на К.А.У. и С.В. ,граждани на Р. Ф. –ищци по
гр.д. № 778/2017 год. по описа на Поморийския районен
съд против решение № 93/17.07.2018 год. постановено по същото дело ,с което е отхвърлен иска на въззивниците против Етажната собственост на комплекс
„Феста Апартмънс Поморие“ и „Феста хотели“ АД –гр.София за прогласяване
нищожността на договор за наем от 01.07.2015 г., сключен
между Етажната собственост на комплекс „Феста Апартмънс Поморие“ и „Феста
хотели“АД поради противоречието му със закона .
Въззивниците изразяват недоволство от решението , като
считат същото за неправилно и необосновано.
Сочи се, че е установено
по делото ,че не е взето решение за отдаване под наем на общите части на
ОС,проведено на 12.11.2014г./както правилно е прието и от районния съд
/.Сключването на наемния договор без съответното решение на ОС според ПРС представлява нарушение на чл. 11
ал. 1 т. 10 б.б от ЗУЕС ,а не на общата норма на чл. 9 от ЗУЕС.Съзът е приел
,че нормата на чл. 11 ал. 1 т. 11 от ЗУЕС
касае възлагане на дейности по поддържането на общите части и мокар от доказателствата да се е установило
,че процесният договор е сключен във връзка с осъществмяване на дейности на наемателя по поддръжка на общите части ,тази
норма според съда е несъотносима към
действителността на облигационното отношение
по договора за наем.Тези изводи на първоинстанционния съд се оспорват
,като се моли за отмяна на решението .
Въззивната жалба е допустима, подадена в законовия срок
и отговарящи на изискванията на чл.260-261 от ГПК
В
писмения си отговор по реда на чл. 263 ГПК
въззиваемият ответник чрез процесуалния си представител оспорва
въззивната жалба и счита ,че при постановяване на атакуваното решение не са допуснати
визираните нарушения. Навеждат се твърдения ,че
цитираните от въззивниците разпоредби на ЗУЕС не обуславят недействителността
на атакуваната от тях сделка. Верно е, че тези норми са императивни ,но задължителният им
характер не засяга действителността на договора, още
повече, че същият междувременно е прекратен и е преустановил действието си, поради което и липсва правен интерес от търсената от
въззивниците защита .
Моли
се за потвърждаване на решението. И двете страни не
сочат нови доказателства и нови обстоятелства по делото.
След
преценка на събраните по делото доказателства и като обсъди съображенията на
страните, Бургаският окръжен съд прие за установено следното :
Предявен
е бил иск с правно основание чл. 26 ал 1 ЗЗД – за прогласяване нищожността на
договор за наем от 01.07.2015 г., сключен между
ответниците ,поради противоречието му със закона –чл. 9 и чл. 11 ал. 1т.8 ,т. 10 б.“б“ и т. 11 от ЗУЕС,като ищците са твърдяли, че договорът за наем на общи части на комплекса ,в който те притежават самостоятелни обекти на собственост ,е
сключен без да е провеждано ОС на ЕС ,на
което да е взето решение за отдаване под наем на тези общи части.На това
основание считат сключеният между ответната етажна собственост и“Феста хотели „АД наемен договор за нищожен
,като противоречащ на закона .Твърдят още и че ответната ЕС ,макар и
регистрирана по реда на ЗУЕС ,не е действаща
и не са провеждани заседания на управителния или контролния съвет.Освен
това отделните блокове на комплекса –бл.
А,Б,В и Г са създали свои ЕС ,които са
действащи
С
оглед на тези твърдения в исковата молба установено е било по делото ,че
ищците действително са собственици на
посочените в нея самостоятелни обекти
,находящи се в к-с“Феста Апартмънтс Поморие „-гр. Поморие-видно от представите
нотариални актове за собственост .
Не
е спорно по делото също и че с решение
на ОС на собствениците на СОС в комплекса от 12.11.2014 г. е бил избран УС и КС на ЕС,както и е избрано дружеството „Феста хотели „АД за
компания по управлението и поддръжката
на комплекса ,като е утвърдена и годишна такса за поддръжка и ОС е упълномощило УС на ЕС да подпише договор
за управление и поддръжка с избраната
компания .
С
договор за наем от 01.07.2015 г. ,сключен
от ЕС на комплекса ,представлявана от избрания председател М. Ч. -като наемодател от една страна и от друга страна –от „Феста хотели „АД –като
наемател ,наемодателят е отдал под наем
на наемателя за временно и възмездно ползване общи части от недвижими имоти –
обекти ,подробно описани в чл. 1 ал. 1 от договора ,представляващи 22 бр.общи
помещения .Договорът е за срок от две
години – съгласно чл. 3 от него ,ако най-късно до 30 дни преди изтичането на
наемния срок някоя от страните не уведоми писмено другата ,че иска да прекрати
договора ,същият ще се счита за продължен за нов срок,който не може да бъде
по-дълъг от първоначално договорения.Съгл.чл. 5 от същия договор
наемателят заплаща годишна наемна
вноска в размер на инвестицията за
обособяване и обезопазяване на обектите ,а
с оглед на чл. 5 ал. 2 годишната
наемна цена при продължаване на договора се определя по решение на УС на ЕС,или
по решение на ОС на ЕС при условията на ЗУЕС/съгл. Чл. 6 ал. 3 сумата за наем
по ал. 2 след 2016 г. се определя по
допълнително споразумение /.
При
тази фактическа обстановка
първоинтанционният съд е приел ,че макар ищците да имат правен
интерес от предявяване на иска за
установяване нищожността на описания наемен договор /доколкото с него се засяга
правото им да се ползват от общите части /,по същество претенцията им е
неоснователна –тъй като договорът не е
нищожен , но същият не обвързва останалите съсобственици .
Решението
е правилно .
В
случая с решението на ОС на ЕС от 12.11.2014 г. „Феста хотели „АД е избрано за компания за управление и
поддръжка на общите части на комплекса и
е упълномощен УС да подпише договор за управление и поддръжка. Касае се за
договор по смисъла на чл. 11, ал. 1, т. 11 от Закона за управление на етажната
собственост /ЗУЕС/. За сключването на такъв договор и предметния му обхват ЗУЕС
предвижда приемане на решение на ОС на собствениците в етажната собственост за
възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо
/ физическо лице срещу възнаграждение, като ОС е това, което с решение следва
да определи и конкретни правомощия на управителния съвет /управителя/, които
могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица /ЮЛ или ФЛ/. Следователно
правомощията, които следва да се възложат на избраното от ОС на ЕС лице
съобразно законовото изискване следва да са: 1/ конкретни; 2/ да са свързани с
осъществяване на дейности по поддържане на общите части на сградата; 3/ да са в
кръга на правомощията на управителния съвет / управителя/. В рамките на така
очертаните от решението на ОС предели председателят на управителния съвет /
управителят/ следва да сключи с избраното ФЛ или ЮЛ съответния договор за
възлагане, арг. и от чл. 19, ал. 8 ЗУЕС. Видно от съдържанието на протокола от
соченото ОС,то е взело решение по т.2 от дневния ред да се избере за фирма, която да поддържа
сградата и общите части, [фирма] и този договор да се сключи между ЕС,
представлявана от домоуправителя и „Феста
хотели „АД,като е налице и възлагане на УС на ЕС да подпише
договор за поддръжката на общите части Безспорно сред
взетите решения не е прието конкретно такова за отдаване под наем или
предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна
безопастност /според нормата на чл. 11 ал. 1 т. 10 б.“б“ от ЗУЕС/.
Сред нормативно
предвидените правомощия на председателя на управителния съвет / управителя /
са: по чл. 23, ал. 3 ЗУЕС да представлява собствениците и ползвателите при
извършване на всички действия, които са във връзка с обикновеното управление на
етажната собственост; по чл. 23, ал. 4 ЗУЕС същият осъществява законно
процесуално представителство от името и за сметка на етажните собственици пред
съда по искове, предявени срещу тях във връзка с общите части, и по исковете,
предявени срещу собственика, ползвател или обитател, който не изпълнява
решението на общото събрание или задълженията си по този закон. По искове срещу
трети лица, във връзка с общите части, председателят на УС /управителят/
представлява собствениците, ако бъде упълномощен от ОС.С други думи ,доколкото предметът на договора за наем от 01.07.2015
г. е отдаване под наем на общи части на
комплекса ,при липса на съответно решение на ОС на ЕС за отдаване под наем на тези общи части
,договорът е сключен в нарушение на чл. 11 ал. 1 т. 10 б.“б“ ЗУЕС,както правилно е приел и
първоинстанционният съд. В нормата на чл. 11, т. 10, б. "б" ЗУЕС е
предвидено, че Общото събрание на етажната собственост приема решения и за
отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на
сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна безопасност. Настоящият
съдебен състав намира, че правилно районният съд е приел, че договорът е сключен в нарушение на разпоредбата на чл.
11 ал. 1 т. 10 б.“б“ ЗУЕС. Разпоредбата на чл. 11, т. 10, б. "б" ЗУЕС изрично предвижда, че само общото събрание има правомощие да взема решения
за отдаване под наем на общи части на сградата. За да породи своето действие,
взетото решение на ОС на ЕС трябва да бъде конкретно, като обективира в себе си
на практика същественото съдържание (essentialia negotii) на конкретен договор
за наем. Тоест, в него трябва бъдат посочени изрично предмета и цената. В
случая липсва подобно решение .
Правилен е изводът на районният съд, че в ЗУЕС
не е предвидена възможност друг от органите на управление на етажната
собственост да може да взема подобни решения, респ. да му бъдат делегирани
правомощията на друг орган. Това е израз на един от основните принципи в
частното право – delegatus delegari non potest. Тоест, правомощията на общото събрание не могат да бъдат делегирани на
управителя на етажната собственост – така Решение № 8 от 24.02.2015 г. на ВКС
по гр. д. № 4294/2014 г., I г. о., ГК. Последният има единствено правомощията,
които са предвидени в чл. 23 ЗУЕС.
Не може да бъде
прието обаче , че е налице и основанието
за нищожност, предвидено в чл. 26, ал. 2 ЗЗД-тъй
като общи части са отдадени под
наем от УС ,без да е прието решение на
ОС –т.е. че договорът е сключен от представител, без надлежно учредена
представителна власт. В случая е налице хипотезата на чл. 42, ал. 2 ЗЗД, т.е.
договорът е относително недействителен. Съгласно приетото в решение № 249 от
23.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 92/2009 г., IV г. о., ГК, съгласно чл. 26, ал.
2 ЗЗД, договорът е сключен при липса на съгласие, когато то е изтръгнато чрез
насилие или изразеното от страната съгласие е без намерение за обвързване, тъй
като е дадено на шега или като пример, но във всеки случай без съзнателно
намерение на страната да се обвърже с договора. За разлика от хипотезата на
нищожност на договора, сключен при липса на съгласие, договорът, сключен при
липса на надлежна представителна власт не е нищожен, а относително
недействителен - правните действия, извършени от лице без представителна власт
не са нищожни, тъй като могат да бъдат потвърдени от представлявания или налице
е висяща недействителност на сделката до потвърждаването й от лицето, от чието
име е сключена, поради което правната квалификация на иск за недействителност
на сделка поради липса на представителна власт е по чл. 42, ал. 2 ЗЗД. Съгласно чл. 32, ал. 1 ЗС сключеният договор
за наем със съсобственик не може да се противопостави на другия съсобственик,
ако последният притежава повече от половината от общата вещ.
Гореизложеното налага извод за неоснователност
на въззивната жалба.Неоснователно е и
възражението ,че съдът не е обсъдил и
останалите основания за нищожност
,везирани в исковата молба – а именно
сключването на договора в нарушение на чл. 9 и чл. 11 ал. 1 т. 8 и т. 11
от ЗУЕС.Първоинстанционният съд е обсъдил и тези основания и настоящият съдебен
състав споделя изцяло мотивите му в тази връзка ,към които препраща на осн.чл.
272 от ГПК .Всъщност във въззивната жалба не се излагат аргументи по същество
на изложените от районния съд мотиви
,като само бланкетно въззивниците се
позовават на незаконосъобразност на същите.
С
оглед изхода на спора в полза ва въззиваемата страна следва да бъдат присъдени
направените разноски по делото на осн.чл. 78 ал. 3 ГПК ,които възлизат в размер
на 300 лв.-платено адвокатско възнаграждение за процесуално представителство
пред настоящата инстанция.
По
горните съображения Бургаският окръжен съд
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение №
93/17.07.2018 г. постановено по гр.д. № 778/2017 г. по описа на Поморийския
районен съд .
ОСЪЖДА К.А.У. ,род. на **.**.**** г. ,гражданин на Р.
Ф. ,с адрес в Р.Б. –гр. В. ,ул.“Д-р С. Й. „ № *,ет. * ап. * и С.В. ,род. **.**.**** г- ,гражданин на Р. Ф.
,с адрес в Р. Б. –гр. П. ,ул.“К. Б.“ № *** ,бл.*,ап.***,двамата със съдебен
адрес гр. Поморие ,ул.“Солна“ № 42-чрез адв. Татяна Янева да заплатят на
ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ на комплекс „Феста Апартмънс Поморие“,с адрес – гр. П.
,ул. .“К. Б.“ № ***,представлявана от М. П. Ч.
,сумата 300 /триста /лева – разноски по делото пред настоящата инстанция.
РЕШЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване пред
Върховния касационен съд в едномесечен срок от съобщението на страните .
ПРЕДСЕДАТЕЛ
:
ЧЛЕНОВЕ :1.
2.