№ 21121
гр. София, 13.05.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 32 СЪСТАВ, в закрито заседание на
тринадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ВЕСЕЛИНА ИВ. ДИМЧЕВА
като разгледа докладваното от ВЕСЕЛИНА ИВ. ДИМЧЕВА Гражданско дело
№ 20241110166763 по описа за 2024 година
Производството е образувано по искова молба, подадена от В. С. К.
срещу „ЕСТЕРА 2018“ ЕАД.
Съдът, след като констатира, че исковата молба е редовна, предявеният
иск е допустим, изпълнена е процедурата по чл. 131 ГПК, и с оглед
направените от страните доказателствени искания и на основание чл.140, ал.1
ГПК, чл.140, ал.3, изр.1 ГПК, вр. чл.146 ГПК,
ОПРЕДЕЛИ:
ИЗГОТВЯ СЛЕДНИЯ ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД
I.Обстоятелствата, от които произтичат претендираните права
и възражения:
Ищецът твърди, че е придобила от ответника, посредством договор за
покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижими имоти, вписан в Агенция по вписванията при Агенция по
вписванията с Акт № ***, том *****, дело ******** г., вх. рег. № **********
г., следните недвижими имоти:
1. Апартамент № **, със застроена площ 101,7 кв. м., на * етаж, на
кота +20,65 метра, състоящо се от: две спални, дневна с трапезария, кухня,
антре, две бани с тоалетна, коридор, склад и балкон, при съседи на
апартамента: коридор, стълбище, двор, двор, апартамент № **, ЗАЕДНО с
0,765% идеални части от общите части на цялата сграда (без паркингите на
подземните нива в сградата), равняващи се на 22,47 кв.м., с обща площ на
1
апартамента, заедно с припадащите му се общи части 124,17 кв.м., който
апартамент представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с
идентификатор **************; и
2. Паркомясто № ***, с площ от 12,00 квадратни метра, на ниво -2,
на кота -7.00 (минус седем) метра, при съседи съгласно одобрен архитектурен
проект: алея за маневриране на подземния паркинг, паркомясто № ***, Склад
*****, Склад ****, коридор, ЗАЕДНО с 1,257% идеални части от общите
части на паркинга, ЗАЕДНО с 0,141% идеални части от общите части на
цялата сграда, което паркомясто представлява 28,30/1850,85 идеални части от
Паркинг **, със застроена площ 1850,85 кв.м., на втори сутеренен етаж, на
кота -7 (минус седем), който склад, представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ
в сграда с идентификатор ************.
Сочи, че между страните, на основание чл. 2 ЗУЕС, е сключен Договор
за управление и поддръжка на недвижими имоти, в чл. 2.2. от който са
описани услугите и дейностите, които ответникът се е задължил да извършва
във връзка с поддръжката и управлението на общите части.
Ищецът твърди, че считано от датата на придобиване на недвижимите
имоти до датата на предявяване на настоящия иск, ответното дружество
„ЕСТЕРА 2018“ ЕАД не е изпълнявало задълженията си по чл. 2.2 от Договора
за управление и поддръжка на общите части на сградата в пълен обем.
Посочва, че не е свиквано общо събрание на етажната собственост от
закупуване на имота до края на месец август 2024 г. Твърди, че едва на
29.08.2024 г. е свикано общо събрание на етажната собственост, на което се е
поставил бюджет на етажната собственост, изготвя се книга на етажната
собственост и не са представени финансови отчети или отчети за дейността по
управление на сградата. Не са водени книги на етажната собственост, нито е
оказван контрол по спазване на вътрешния ред. Твърди, че не е извършвана
обща техническа поддръжка на общите системи и инсталации в сградата, а и в
посочения период инсталациите в общите части на етажната собственост са в
гаранция и общите части в сградата и не е извършвана обща поддръжка на
асансьорни уредби, като до края на месец август единият асансьор не е
работил. Не е извършвано качествено ежеседмично почистване на общите
части на сградите в периода от месец юли 2023 г. до месец август 2024 г. Не е
извършвано ежемесечно почистване с водоструйка на общите части на
2
подземен паркинг – от въвеждане на сградата в експлоатация до месец август
2024 г. е направено само веднъж. Не е извършвано ежемесечно почистване на
подземен паркинг, като в рамките на исковия период е извършено еднократно.
Не е извършвано снегопочистване на общите части. Не е осигуряван контрол
на достъпа в района на Сградата с помощта на технически средства и 24 часа
видеонаблюдение, като вместо това са правени разходи за жива охрана, които
не са включени в договора.
Предвид посоченото, ищецът поддържа, че действителните услуги,
предоставяни от ответника за управление и поддръжка на сградата са с 77 %
по-малко, от договореното, доколкото ответникът е изпълнил в рамките на
исковия период само 23% от договорните си задължения.
Сочи съгласно подписания договор за поддръжка целият размер на
дължимата такса за управление и поддръжка от ищеца възлиза на сумата от
6934 лева с ДДС, за която сума ответникът е издал фактура и е претендирал
плащане.
Счита, че пропорционално на неизвършените от ответника дейности,
възложени по договора, дължимото му възнаграждение следва да бъде
намалено със 77%, т.е. със сумата от 2256,33 лева – предмет на настоящата
искова претенция.
С оглед на това, отправя искане към съда да уважи предявения
отрицателен установителен иск и да признае, че ищецът не дължи на
ответника сумата от 2256,33 лева – представляваща възнаграждение по
сключения между страните договор за управление и поддръжка на общи
части, пропорционално не неизпълнената част от договора. Претендира
разноски.
В срока за отговор по чл. 131 ГПК, ответникът „ЕСТЕРА 2018“ ЕАД е
подал отговор на исковата молба, с който оспорва предявените искове като
неоснователни. Посочва, че в сключения между страните договор за
управление и поддръжка по чл. 2 ЗУЕС таксата е твърдо определена на
квадратен метър площ на притежавания от ищеца самостоятелен обект в
етажната собственост. Посочва, че представения бюджет на етажните
собственици има прогнозен характер, а съгласно чл. 3.4 от сключения договор
за управление и поддръжка несъгласието на етажен собственик с някоя от
представяните услуги не е основание за неплащане на таксите. Позовава се, че
3
етажната собственост се управлява по реда на чл. 2 ЗУЕС, което изключва
общите правила по ЗУЕС за управление на етажната собственост, но дори при
обикновена етажна собственост таксата за поддръжка не е променлива
величина, а се определя по един от начините, предвиден в чл.51, ал.9 ЗУЕС,
въз основа на приетия бюджет по чл.11, ал.1, т.4 ЗУЕС. Посочва, че ищцата
системно не е заплащала за таксите за поддръжка. Оспорва, че са заплащани за
сметка на бюджета на етажната собственост разходи за жива охрана в размер
на 7 200 лв., като посочва, че единствените разходи, заплащани от бюджета на
ЕС са 480 лева на месец за видеонаблюдение и съхранение на записите от
видеонаблюдението. Посочва, че действително за процесната сграда е
осигурена жива охрана, но тя е изцяло за сметка на ответника и никога не е
изисквал заплащането й нито от етажната собственост, нито от отделен
собственик на самостоятелен обект в етажната собственост. Посочва, че
отразената в проектобюджета сума в размер на 7 199,14 лв. е както за
видеонаблюдение, така и за техническа поддръжка на всички инсталации в
блока, домофони, канализация, парково осветление, асансьори,
видеонаблюдение, помпи, автоматични врати и поддръжка на дизел генератор.
Навежда, че чистотата в сградата в определен период е била по-ниска, тъй
като в обекта са се извършвали довършителни СМР и поради това общите
части са били замърсявани, въпреки че наетото за почистване дружество е
изпълнявало съвестно своите задължения. Посочва, че се е наложило спиране
на втория асансьор в сградата поради ниска събираемост на таксите за
поддръжка и управление на етажната собственост.
На последно място, сочи, че таксата за управление и поддържане се дължи за
ангажиране на човешки и административен капацитет от страна на ответника,
организация на дейността по управление и поддръжка на етажната
собственост, разплащане с доставчици и други. Поради посочените
съображения, моли съдът да отхвърли предявения иск. Претендира съдебно-
деловодни разноски.
II. Правна квалификация на правата, претендирани от ищеца:
Предявен е отрицателен установителен иск с правно основание чл. 124,
ал. 1, предл. 3 ГПК за признаване за установено по отношение на ответника,
че ищецът не му дължи сумата от 2256,33 лв., представляваща 77% от таксата
за управление и поддръжка за периода от месец септември 2023 г. до месец
4
септември 2024 г., договорена с Договор за управление и поддръжка, сключен
на основание чл. 2 ЗУЕС, за което вземане ответникът е издал фактура №
********** г.;
III. Разпределяне на доказателствената тежест за подлежащите
на доказване факти:
В доказателствена тежест на ищеца, е да докаже правния си интерес от
предявяване на иска и да проведе насрещно доказване на твърденията си за
непълно и некачествено изпълнение на поетите договорни задължения,
обосноваващо намаляване на дължимото възнаграждение.
В доказателствена тежест на ответника е да докаже наличие на
валидно възникнало облигационно правоотношение по сключен Договор за
управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост,
построени в жилищен комплекс от затворен тип по чл. 2 ЗУЕС, пълното и
качествено изпълнение на поетите договорни задължения за поддръжка и
управление на общите части в рамките на исковия период; обусловило
възникването на задължение за ищеца да заплаща договорения размер на
дължимата такса, както размера на дължимата такса.
ОБЯВЯВА за безспорни и ненуждаещи се от доказване между
страните обстоятелствата, че 1/ ищцата е собственик на 2 самостоятелни
обекта: Апартамент № **, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор ************** и паркомясто № ***, представляващ
самостоятелен обект с идентификатор ************, находящи се в сграда в
гр. С., район „Т.“, бул. „Ч.“ № ****, както и 2/ че между В. С. К. и „ЕСТЕРА
2018“ ЕАД е сключен договор по чл. 2 ЗУЕС.
ПРИЕМА представените с исковата молба документи като писмени
доказателства по делото.
ДОПУСКА двама свидетели на ищеца при режим на довеждане за
доказване на обстоятелствата относно неизпълнението на задълженията на
ответника по поддръжка на сградата и дейностите по почистване за първото
по делото открито съдебно заседание.
ДОПУСКА двама свидетели на ответника при режим на довеждане за
доказване на обстоятелствата от доказателственото искане към ОИМ за
5
първото по делото открито съдебно заседание.
УКАЗВА на страните, че ако в съдебното заседание не доведат
допуснатите свидетели при режим на довеждане или не представят
доказателства за обективната им невъзможност да присъстват, съдът ще
отмени определението си в частта, в която са допуснати свидетелите.
ОТХВЪРЛЯ искането на ищеца за допускане на един свидетел за
установяване на фактите, свързани с разходването и отчитането на водата.
ОТХВЪРЛЯ искането на ищеца за назначаване на съдебно-счетоводна
експертиза (като ненеобходимо).
НА ОСНОВАНИЕ чл. 145, ал. 3 ГПК приканва страните към спогодба
като им указва, че съгласно чл. 78, ал. 9 ГПК при приключване на делото със
спогодба половината от внесената държавна такса се връща на ищеца, като
направените разноски си остават за страните, както са ги направили, ако не е
уговорено друго и спорът ще се разреши в по-кратки срокове.
Съдът уведомява страните, че за намиране на решение на спора си могат
да използват и процедура по медиация. Така те спестяват време, усилия и
средства – отпада нуждата от събиране на доказателства, а при постигане на
спогодба, ищецът може да поиска да му бъде възстановена половината от
внесената държавна такса – чл. 78, ал. 9 ГПК.
Ако страните желаят да използват медиация, те могат да се обърнат към
център по медиация или медиатор от Единния регистър на медиаторите, който
може да бъде видян на електронен адрес: http://www.justice.government.bg).
Медиацията е платена услуга.
Към Софийски районен съд работи Програма „Спогодби”, която
предлага безплатно провеждане на процедура по медиация, от която страните
също могат да се възползват.
Повече информация за Програма „Спогодби” можете да получите всеки
работен ден от 9:00 до 17:00 часа от Лъчезар Насвади на тел. 8955423 и ел.
адрес ******@***.**, а след 01.03.2010 г. и в Центъра за спогодби и
медиация, който се намира в гр. С., бул. „Патриарх Евтимий” No. 2, ст. *.
ПРЕПИС от отговора на ответника да се връчи на ищеца, който може да
изрази становище и да ангажира доказателства във връзка с него в първото по
делото съдебно заседание.
6
НА ОСНОВАНИЕ чл. 146, вр. чл. 140, ал. 3 ГПК, на страните да се връчи
препис от настоящото определение за насрочване, ведно с проекта за доклад
по делото, като те могат да вземат становище по него и дадените със същия
указания, най-късно в първото по делото съдебно заседание.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на
16.06.2025 г., от 14,10 часа, за която дата и час да се призоват страните с
посочените по – горе преписи.
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7