Р Е Ш Е Н И
Е
№ 260312 18.02.2021 година гр. Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският районен съд ХХ граждански състав
На двадесет и осми януари две хиляди двадесет и първа година
в публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАН ДЕЧЕВ
при секретаря Недялка Димитрова
изслуша докладваното от съдията Иван Дечев
гражданско дело № 1824/2020г.
и за да се произнесе взе в предвид следното:
Предявена е искова молба от С.М.Т.,
ЕГН ********** *** против С.И.С., ЕГН ********** *** за осъждане на ответника
да заплати на ищцата сумата от 464.50 лева наемни вноски по договор за наем от
13.02.2019г. за декември 2019г. и за периода от 01.01.2020г. до 17.01.2020г.,
сумата от 9.68 лева лихва за забава върху наемните вноски за периода от
16.12.2019г. до 10.03.2020г., сумата от 142.98 лева разноски за вода и лихва за
забавено плащане, сумата от 230.24 лева разноски за електрическа енергия за
периода от 09.10.2019г. до 08.12.2019г., ведно с лихва за забавено плащане,
сумата от 55.67 лева, дължима за професионален домоуправител, ведно със
законната лихва върху посочените суми от подаване на исковата молба до
изплащането.
Твърди се, че ищцата с
договор за наем от 13.02.2019г. е предоставила на ответника за възмездно
ползване собствения си имот, представляващ апартамент в гр.Б., ***. Договорът е
със срок 12 месеца, а наемната цена е в размер на 300 лева на месец. На
17.12.2019г. ищцата узнала от ответника, че той е освободил имота. При
посещение на имота установила, че електрозахранването е принудително
прекъснато, поради неплатени сметки. Ищцата платила сметката за тока, както и
сметката за водата, която също била неплатена от наемателя. Заплатила и
дължимите суми за поддръжката на общите части, които също не били погасени от
ответника. Ответникът е платил дължимия наем до октомври 2019г., а наемната
цена за ноември не е платена. Наемателят не е прекратил договора с едномесечно
предизвестие, поради което дължи наем за неспазения срок на предизвестие от
момента на уведомяването /17.12.2019г./ до 17.01.2020г. Неплатената сума за
ноември, декември и периода от 01.01. до 17.10.2020г. възлиза на общо 764.50
лева. Доколкото при сключване на договора наемателят е предал на ищцата сумата
от 300 лева за депозит, тя смята, че тази сума следва да покрие задължението му
за наем за ноември 2019г., което задължение така е погасено. Моли се за
уважаване на исковете.
Искът
е по чл.232, ал.2 ЗЗД вр.чл.79, ал.1 ЗЗД и чл.86, ал.1 ЗЗД.
Ответникът е подал
отговор в срока по чл.131 ГПК, чрез особения си представител, с който оспорва
иска. Счита, че с договора за наем се отдава под наем партер, а не апартамент.
Предоставеното под наем имущество не е индивидуализирано. Договорът не е влязъл
в сила и няма данни за предаване държането на вещта. Оспорва се размера на
наемната цена. Оспорва се и авторството на част от договора, тъй като той не е
подписан на всяка страница. Оспорва се съобщението, изпратено по вайбър, което
не установява изпращача и получателя на документа. Оспорва се, че ищцата е
платила 55.67 лева за такса за поддръжка на общите части за юли-декември
2019г.
Бургаският районен
съд, предвид доказателствата и закона, намери следното:
Искът за заплащане на
наема е частично основателен.
Доказва се
облигационното правоотношение между страните по делото. Представен е договор за
наем от 13.02.2019г., с който ищцата като наемодател е предоставила за временно
и възмездно ползване на ответника като наемател недвижим имот в гр.Б., ***.
Според договора, месечната наемна цена е в размер на 300 лева, а срокът на
наемане на имота е едногодишен, считано от 13.02.2019г. Договорът е подписан от
ответника, което сочи на волята му да се обвърже в наемното правоотношение.
Представеният екземпляр от договора не е подписан от ищцата, но това е без
значение, тъй като този вид договор не изисква писмена форма за валидност, т.е.
може да бъде и устен. Ясно е записано в договора, че се отдава под наем имот в
бл.***, на партер, като съдът намира, че това е имотът на Т., а именно
апартамент № *, на партерния етаж на
сградата, закупен от нея през 2007г. с нотариален акт, приложен по делото. Описаната
в договора наемна цена от 300 лева е съвсем ясно посочена, като няма изискване
тя да бъде записана и с думи, каквито възражения има в отговора на ответника.
Що се отнася до това, че договорът не е подписан от страните на всяка страница,
това действително е вярно, но доколкото в случая няма законово изискване за
писмена форма на договора, въпросът не е от значение за делото. Писмената форма
е за доказване на правоотношението, а е видно, че ответникът е подписал
договора.
Възникването на
облигационната връзка между страните се установява и от показанията на
разпитаните свидетели. Св.П., дългогодишна приятелка на ищцата, е заявила
изрично, че имотът й, находящ се на партера, е бил даден под наем на мъж на име
С.. Следователно, доказва се и от свидетелката наличието на сключен наемен
договор между Т. и С..
Не е основателно
защитното възражение, че нямало доказателства за предаване на вещта в държане
на наемателя. Св.П. е заявила, че С. е обитавал апартамента до средата на
декември 2019г., когато е пратил на наемодателката съобщение, че се е изнесъл. Св.
А., сегашен наемател на жилището, е споделил, че С. е живеел там преди него, но
от септември-октомври 2019г. е напуснал имота. Следователно, установява се по
несъмнен начин, че ответникът е ползвал имота, на основание наемното
правоотношение.
Доказателствата,
представени от ищцата сочат, че наемателят й е изпратил електронно съобщение от
17.12.2019г., с което е заявил, че квартирата е освободена от 20 ноември,
ключовете са на портмантото, а другите в терасата.
Според чл.25, б.“б“ от
договора, той се прекратява с предоставянето на едномесечно предизвестие за
прекратяване от едната страна на другата. Ищцата е признала, че наемите са
платени до края на октомври 2019г. Твърди, че не е платен изцяло наемът за
ноември 2019г., за декември 2019г. и за периода от 01.01. до 17.01.2020г.
Дължат се според нея тези наеми, понеже ответникът не е спазил задължението си
да прекрати договора с едномесечно предизвестие. Така дължал наем за неспазения
срок на предизвестието, т.е. от момента на уведомяването на 17.12.2019г., че е
освободил апартамента до 17.01.2020г. БРС не споделя тази теза.
Действително, не е
спазен срок за едномесечно предизвестие. Свидетелката П. обаче изрично е
заявила, че когато Т. е получила съобщението, че наемателят е напуснал
жилището, те на другия ден отишли и влезли в имота. Намерили вътре оставените
ключове от мазето и от жилището, направили оглед, при което установили, че
електричеството е спряно, а в банята течало вода от недобре затворен кран. После
С. се обадила на неин познат мебелист, за да й поправи счупения диван. Следователно
още на 18.12.2019г. ищцата си е възвърнала държането върху имота, поради което
следва да се приеме, че оттогава договорът за наем е прекратен между страните.
Предизвестието за прекратяване би имало значение, ако в срока на това
предизвестие наемателят е продължил да обитава апартамента и тогава би се
считало, че правоотношението продължава да съществува през срока на
предизвестието. В случая обаче ищцата е възвърнала държанието на имота си още в
средата на декември 2019г., ответникът го е бил напуснал, поради което
договорът се счита за прекратен оттогава.
В подкрепа на горния извод е и решение № 242/10.02.2017г. на ВКС по т.д. № 3389/2015г. С него е прието, че законът не регламентира изрична възможност договор за наем с определен срок да бъде прекратен въз основа на едностранно изявление на наемателя или наемодателя, така както това е уредено в чл.238 ЗЗД по отношение на договор за наем без определен срок. На основание чл.20а, ал.2 ЗЗД срочното наемно правоотношение може да бъде прекратено по взаимно съгласие на страните и преди изтичане на уговорения срок. Ако в договора не са предвидени условията за подобно предсрочно прекратяване, общо съгласие за прекратяване на договорната връзка ще е налице и в случай на доказани от страната, която се позовава на последиците на прекратяването, факти, с настъпването на които законът свързва преустановяване действието на правоотношението. В този смисъл преценката за основанието, на което е прекратен договорът, се прави във всеки отделен случай съобразно наведените обстоятелства. Прието е от ВКС, че наемателят не дължи заплащане на наемната цена за наетия недвижим имот за периода след отправено от него изявление за прекратяване на срочен наемен договор и връщане на вещта, ако наемодателят изрично или с конклудентни действия се е съгласил облигационната връзка между страните да бъде прекратена. В тази хипотеза преценката за действията на наемодателя се извършва съобразно фактите и обстоятелствата за всеки конкретен случай.
В конкретната
хипотеза, както беше установено, ответникът на 17.12.2019г. е пратил съобщение
на ищцата, че квартирата е освободена. На другия ден тя е влязла във вече
освободеното жилище и е намерила оставените ключове, направила е оглед,
установила е, че има теч в банята и че диванът е счупен. С други думи, изцяло е
възвърнала държането върху собствения си имот. С конклудентни действия е
манифестирала, че също счита договора за прекратен. Не са налице нейни
действия, които да сочат, че тя се е противопоставила на заявлението на
наемателя, че прекратява договора. Не му е пращала насрещно съобщение, че му
дава възможност да продължи да ползва имота до изтичане на предизвестието.
Напротив, възвърнала си е държането върху имота, с което договорът за наем се
счита прекратен и с нейно съгласие. Това е станало на 18.12.2019г. Следователно
не се дължи наем за периода от 18.12.2019г. до 17.01.2020г. Дори и да се приеме
обаче, че договор все пак формално съществува до 17.01.2020г., то отново не се
дължи наем за този период, тъй като ответникът вече не е ползвал имота, бил се
е изнесъл, ключовете са били прибрани от ищцата, той физически е нямал
възможност за ползване, поради което не дължи наемна цена и при тази хипотеза.
Налага се извод, че
няма причина ищцата да търси наем за периода от 18.12.2019г. до 17.01.2020г.
БРС намира, че се
дължи наем за ноември и до 17.12.2019г. Независимо, че в съобщението си
ответникът е заявил, че е освободил квартирата още на 20.11.2019г., доколкото
той не е предал тогава държането на вещта, а ищцата е влязла в жилището едва на
18.12.2019г., то следва да се приеме, че С. дължи наем до 17.12.2019г.
Според договора,
наемателят е следвало да даде на наемодателката депозит от 300 лева, който да
обезпечи евентуално неплащане на негови задължения при напускане на имота.
Ищцата е признала, че сумата от 300 лева наистина й е била дадена от ответника.
От този депозит ще се покрие задължението за наем за ноември 2019г., като
най-старо задължение, поради което това задължение се счита за погасено и
ищцата не го е въвела като предмет на делото. Остава неплатен наемът за
половината от декември 2019г. /до 17.12.2019г./, в размер на 170 лева. Именно
за толкова е основателен и искът за наемната цена. Следва решение, с което
ответникът се осъди да заплати на ищцата 170 лева за наем. В останалата си
част, искът подлежи на отхвърляне.
Върху присъдената
главница се дължи и законната лихва, но не от подаване на исковата молба
/13.03.2020г./, а от 09.04.2020г., предвид чл.6 от Закона за мерките и действията
по време на извънредното положение, обявено с решение на Народното събрание от
13 март 2020 г., и за преодоляване на последиците.
По иска за мораторната
лихва:
Според договора,
наемът се плаща до 15-то число на месеца, авансово за всеки наемен месец.
Следователно, при неплащане, лихвата за забава ще се начисли от 16-то число. В
случая, за наема, дължим за декември, периодът на забавата е от 16.12.2019г. до
10.03.2020г. Изчислена по реда на чл.162 ГПК, на базата на главница от 170
лева, лихвата за забава за този период възлиза на 4.06 лева. За толкова е
основателен искът, като за остатъка от претенцията, т.е. за лихвата върху наема
за втората половина на декември 2019г. и върху наема за първата половина на
януари 2020г. претенцията трябва да се отхвърли.
По иска за сумата от
142.98 лева разноски за студена вода:
Искът е основателен.
Според чл.13 от наемния договор, наемателят е длъжен да заплаща в срок
уговорения месечен наем, консумативните разходи (ел. енергия, вода, парно
отопление, газ и др.), включително и разходите за поддържане на общите части, в
изключение на тези, които представляват полезни и луксозни подобрения. В същия
смисъл е и чл.232, ал.2 ЗЗД. Данните сочат, че за периода, когато ответникът е
ползвал вещта, той е потребил студена вода на стойност 142.98 лева (от които
140.72 лева главница и 2.26 лева лихва), която е заплатена по-късно от ищцата.
Доколкото този комунален разход е извършен при ползване на имота от наемателя,
той дължи да заплати на наемодателката начислените суми. В случая, тези суми са
платени от ищцата в полза на ВиК, но дори и да не бяха платени, те се дължат от
ответника по силата на договора и закона. Следва решение, с което С. се осъди
да заплати на Т. 142.98 лева за вода, ведно със законната лихва от 09.04.2020г.
до изплащането.
Искът за 230.24 лева
за начислена ел.енергия е също основателен. Това е също битов разход, който се
дължи от наемателя. Данните сочат, че ищцата е платила 137.22 лева за периода
от 09.10.2019г. до 08.11.2019г., ведно лихвата от 1.41 лева, 84.61 лева за
периода от 09.11.2019г. до 08.12.2019г. и 7 лева за възстановяване на спряното
ел. захранване. Общо се дължат 230.24 лева, поради което с решението следва да
бъде осъден ответникът да ги заплати на ищцата, ведно със законната лихва от 09.04.2020г.
до изплащането.
Частично основателен е
искът за сумата от 55.67 лева, дължима за професионален домоуправител за
периода от юли до декември 2019г. Както беше установено, според договора
наемателят дължи и разходите за поддържане на общите части, като
възнаграждението на професионалния домоуправител спада към тези разходи. Данните
сочат, че ищцата е заплатила за професионален домоуправител такси от общо 55.67
лева, от които 8.51 лева за юли, 9.34 лева за август, 9.26 лева за септември,
9.32 лева за октомври, 9.64 лева за ноември и 9.60 лева за декември. Наемният
договор обаче е действал до 17.12.2019г., поради което специално за м.декември,
наемателят дължи такса само до тази дата, а именно в размер на 5.44 лева.
Следователно искът следва да се уважи за сумата от 51.51 лева, ведно със
законната лихва, а за остатъка се отхвърля като неоснователен.
С оглед изхода на делото, на основание
чл.78, ал.1 ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищцата разноски
в размер на 520.85 лева.
Така мотивиран Бургаският районен съд
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА С.И.С., ЕГН ********** *** да заплати
на С.М.Т., ЕГН ********** *** сумата от 170
лева /сто и седемдесет лева/ наемни вноски по договор за наем от
13.02.2019г. за периода от 01.12.2019г. до 17.12.2019г., ведно със законната
лихва от 09.04.2020г. до изплащането, като ОТХВЪРЛЯ иска за горницата над 170
лева до целия претендиран размер от 464.50 лева и за периода от 18.12.2019г. до
17.01.2020г.
ОСЪЖДА С.И.С., ЕГН ********** *** да заплати
на С.М.Т., ЕГН ********** *** сумата от 4.06
лева /четири лева и шест стотинки/ лихва за забава върху наемните вноски за
периода от 16.12.2019г. до 10.03.2020г., като ОТХВЪРЛЯ иска за горницата над
4.06 лева до целия претендиран размер от 9.68 лева.
ОСЪЖДА С.И.С., ЕГН ********** *** да заплати
на С.М.Т., ЕГН ********** *** сумата от 142.98
лева /сто четиридесет и два лева и деветдесет и осем стотинки/ разноски за
вода и лихва за забавено плащане по фактура № **********/25.09.2019г., ведно със
законната лихва от 09.04.2020г. до изплащането.
ОСЪЖДА С.И.С., ЕГН ********** *** да заплати
на С.М.Т., ЕГН ********** *** сумата от 230.24 лева /двеста и тридесет лева и
двадесет и четири стотинки/ разноски за електрическа енергия за периода от
09.10.2019г. до 08.12.2019г., ведно с лихва за забавено плащане, по фактури № № ФЕ1221148399/16.11.2019г.,
ФЕ1222812416/16.12.2019г. и **********/10.12.2019г., ведно със законната лихва
от 09.04.2020г. до изплащането.
ОСЪЖДА С.И.С., ЕГН ********** *** да заплати
на С.М.Т., ЕГН ********** *** сумата от 51.51 лева /петдесет и един лева и петдесет и една стотинки/, дължима за професионален
домоуправител, за периода от юли до декември 2019г., ведно със законната лихва
от 09.04.2020г. до изплащането, като ОТХВЪРЛЯ иска за горницата над 51.51 лева
до целия претендиран размер от 55.67 лева.
ОСЪЖДА С.И.С., ЕГН ********** *** да заплати на С.М.Т., ЕГН ********** *** сумата
от 520.85 лева /петстотин и двадесет
лева и осемдесет и пет стотинки/ разноски по делото.
Решението подлежи на
обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от съобщаването.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: /п/
Вярно с оригинала: НД