Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 504
гр. Русе, 22.12.2016 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
Русенският окръжен съд гражданска колегия в публичното заседание на
двадесет и осми ноември през две хиляди и шестнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НИКОЛИНКА ЧОКОЕВА
при секретаря Д.С. като разгледа докладваното от
съдията Чокоева
гр. дело № 43 по описа за 2016 г., за да се произнесе, съобрази следното:
Предявени са обективно съединени искове в условия на евентуалност за
прогласяване нищожност на договор за замяна на недвижими имоти, сключен с н. а.
№ 76, д. № 192/2011 г., с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД и за
недействителност на същия договор с правно основание чл. 40 от ЗЗД.
Ищцата Т.Д.Д. твърди, че починалата В. С. ***,
на която е единствена дъщеря и наследник, приживе била собственик на недвижим
имот в гр. *******, представляващ еднофамилна жилищна сграда със застроена площ
от 128 кв. м. и 291/311 кв. м. от дворното място с идентификатор 63427.2.796.
На 19.10.2011 г. при нотариус с рег. № 624 на нотариалната камара била
извършена сделка на разпореждане с имота, материализирана с нот.
акт № 76, т. ІІ, рег. № 4899, дело № 192, вписан в службата по вписванията под
№ 164, т. 33, дело № 6866 с вх. рег. № 12804 от 19.10.2011 г. Страни по сделката
са В. С.Д. и „Домстрой“ ЕООД, представлявано от М. Г.
Р., който се явил и като пълномощник на майка й пред нотариуса с пълномощно с
рег. № 4782 и № 4783, т. 1, акт 99 от 14.10.2011 г. на същия нотариус. С
описаната сделка е извършена замяна като Д. чрез пълномощника си прехвърлила на
ответника имота си, а в замяна получила по документи, а не реално,
собствеността върху апартамент в незавършен вид № 6 на трети етаж в жилищна
сграда в гр. ******* със застроена площ 42.95 кв. м. заедно с 2.651 % ид. ч. от общите части на сградата и правото на строеж и
8.72/329 ид. ч. от терена, както и доплащане на
сумата от 50000 лева. Към момента на замяната наследодателката
й била на *******, *******. Грижи за нея полагали внукът й и съседка, като
всички ежедневни нужди били задоволявани и нямала необходимост нито от
средства, нито от грижи. С оглед изложеното, ищцата счита извършената замяна за
напълно ненужна и безполезна, с нея не е задоволен значим и допустим от закона
интерес на прехвърлителката. Насрещните престации, посочени в нотариалния акт били нееквивалентни,
тъй като ответното дружество получило имущество, чиято средна пазарна стойност
в пъти надминавала престацията, получена от Д..
Пълномощникът е задоволил не интерес на упълномощителката,
а собствения си и на дружеството интерес, като се възползвал от
неориентираността, възрастта и неопитността й. Всичко това навеждало на извод
за нищожност на сделката, поради накърняване на добрите нрави, поради
нееквивалентност на престациите и ненужност на
сделката за В. Д. и недействителност, поради договаряне във вреда на
представлявания. Моли съдът да постанови решение, с което да обяви сделката,
осъществена с посочения по-горе нотариален акт за нищожна като противоречаща на
добрите нрави, евентуално да я обяви за недействителна спрямо ищцата като
сключена във вреда на наследодателката й В. Д. от
пълномощника М. Г. Р.. Претендира присъждане на направените по делото разноски.
Ответникът „Домстрой“ ЕООД гр. Русе,
представлявано от управителя М. Р. оспорва основателността на предявените
искове по съображенията, изложени в отговора на исковата молба. Оспорва
изложените факти като твърди, че с пълномощно на 14.10.2011 г. М. Г. Р. е
упълномощен от В. С.Д. да продаде описания в исковата молба поземлен имот на
когото намери за добре, включително и на себе си, като се ползва от правата по
чл. 38 от ЗЗД, т. е. при цена и условия, каквито намери за добре, да подпише
съответния нотариален акт от нейно име и да получи съответната цена. В замяна
Д. получавала апартамент № 6 на трети етаж в жилищна сграда в ******* със
застроена площ от 37.13 кв. м., както и сумата в размер на 50000 лв., която
била дължима в 30-дневен срок от съставяне на нотариалния акт за замяна. На
19.10.2011 г. бил съставен процесния нотариален акт,
с който В. Д. прехвърлила собствеността на притежавания от нея имот на „Домстрой“ ЕООД, а в замяна получила от дружеството
собствеността върху апартамент № 6 на трети етаж в жилищна сграда в *******,
както и сумата в размер на 50 000 лева, която била платена на Д. на 17.11.2011
г. Оспорва твърденията, че договорът за замяна е нищожен, поради накърняване на
добрите нрави при наличие на нееквивалентност на престациите
по сделката. Извод за това прави от представената с исковата молба данъчна
оценка, видно от която имотът, находящ се в *******,
подробно описан, е с данъчна оценка 60 879.80 лева, а имотът, находящ се в *******, ет. 3, ап. 6, също описан подробно, е
с данъчна оценка 36 960.20 лева. Към този имот е престирана
и сумата от 50 000 лева, поради което липсва нееквивалентност на престациите по сделката. Счита, че понятието
„добри нрави“ предполага известна еквивалентност на престациите
и само при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до
нищожност на сделката. Тази неравностойност би трябвало да е такава, че
практически да е сведена до липса на престация. На
това основание счита твърдението за нищожност на сделката по чл. 26, ал. 1, пр.
3 от ЗЗД за неоснователно. Оспорена е основателността и на евентуално
предявения иск с правно основание чл. 40 от ЗЗД. За да бъде обявена за
недействителна сделката на това основание, следва да е налице споразумение във
вреда на представлявания, като недобросъвестността на третото лице не се
предполага. Твърди се, че процесният договор не е
сключен във вреда на упълномощителката и
предоставените представителни права не са упражнени превратно, а са изпълнени
точно, както са записани в пълномощното. Счита, че с исковата молба не са
представени никакви данни за наличие на споразумяване между пълномощника и
третото лице във вреда на представлявания, с оглед на което твърдението за
недействителност на сделката по чл. 40 от ЗЗД, е неоснователно. Претендира отхвърляне на предявените искове и присъждане на разноските.
След преценка на събраните по делото доказателства в тяхната съвкупност,
съдът приема за установено от фактическа страна следното:
В. Д.,***, починала на ******* чийто единствен законен наследник е
дъщеря й – ищцата Т.Д.Д., е била собственик на
недвижим имот, находящ се в *******. С нотариален акт
вх. рег. № 12804/19.10.2011 г., акт № 164, т. 33, дело № 6866 на СВ Русе,
представен по делото с исковата молба, В. С.Д., чрез пълномощника си М. Г.
Р., прехвърлила на „Домстрой“
ЕООД гр. Русе собствения си недвижим имот, представляващ 291/311 ид. ч. от ПИ с идентификатор 63427.2.769, целият с площ от
311 кв. м., находящ се в гр. *******, с трайно
предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско
застрояване, с описани граници, заедно с построената в него сграда с
идентификатор 63427.2.769.1 със застроена площ от 128 кв. м. с предназначение:
жилищна сграда – еднофамилна. В замяна „Домстрой“
ЕООД гр. Русе, представлявано от управителя М. Р. прехвърлило на В. С.Д., чрез
пълномощника й, собствения си недвижим имот, представляващ апартамент № 6 - незавършен
вид, на трети етаж от жилищна сграда с обществено обслужващ първи етаж и
сутерен, гаражи и външни ВиК връзки, ЗП-207.13 кв. м.
и РЗП 1440.19 кв. м. в гр. *******, в имот УПИ VІІІ-3971 в кв. 303 по плана на
гр. Русе с идентификатор 63427.2.3971 с посочени граници, със застроена площ
42.95 кв. м., заедно с 8.72/329 ид. ч. от терена,
ведно с 2.651% ид. ч. от общите части на сградата и
от отстъпеното право на строеж. За уравняване на стойността на недвижимите
имоти ответното дружество поело задължението да доплати на В. Д. сумата в
размер на 50 000 лв. по банков път в срок до 30 дни от подписване на
нотариалния акт.
Изложените факти съдът приема за установени въз основа на представените
по делото документи, ползващи се с доказателствена
сила – нотариален акт, скица на поземлен имот, схема на самостоятелен обект в
сграда, удостоверение за наследници и данъчна оценка, издадена от Община Русе.
По делото са разпитани свидетели и на двете страни. Съдът кредитира
показанията им, тъй като същите установяват непосредствено възприети факти и не
са заинтересовани от изхода на спора. От показанията на св. З.С. се установява,
че с В. Д. били съседи от 1960 г., полагала грижи за нея като я посещавала
всекидневно, плащала сметките и пазарувала, тъй като дъщеря й – ищцата, била в
Италия, откъдето месечно изпращала на майка си по 500 евро. Според свидетелката
къщата изглеждала много добре през 2010 г. - 2011 г., била поддържана, с добро
разположение, с два входа и дворно място около сто и няколко квадрата с
дръвчета и барбекю, което се използвало. При пожар
през 2012 г. изгоряла пристройка с гредоред, счупили се стъкла и на къщата и тя
започнала да се руши. Свидетелката твърди, че М. Р. се запознал с В. Д. преди
2009 г., не идвал много често, но през тази посочена година направил парно,
поставил радиатори, което В. ползвала две години. Свидетелката установява още,
че Р. й носел храна, купил един мобилен телефон, извикал жена да й направи
косата и ноктите. Св. Л.Ц. също от дълги години познава Д., тъй като бил неин
наемател още през периода 1989 г. – 1993 г. и по-късно от 2011 г. до 2013 г.,
като помагал за поддръжката на двора и градината. С М. Р. се запознал през 2012
г. и твърди, че последният купувал храна, която той предавал на В.. Когато наел
таванската стая през 2011 г., заварил парно в къщата.
Св. Е.Т. изнася данни за грижите, които Р. е полагал за прехраната на наследодателката на ищцата в продължение на две-три години
от 2009 г. до 2011 г. като лично е присъствал, когато е вземал храна за вкъщи и
я носел на бабата в къща на ъгъла срещу ******* Твърди, че къщата била по-скоро
неподдържана, като М. Р. правил ремонт на покрива заради теч, изготвил проект и
прекарал газ. Св. В.Г. също потвърждава, че Р. се е грижил за възрастна жена –
В., в продължение на три години от 2009 г. до 2012 г., като й купувал храна за
обяд. Свидетелят многократно е придружавал Р., когато е носил храната. Влизал е
в двора и твърди, че къщата не била в добро състояние, мазилката била опадала,
нямало нова дограма, нито изолация, дворът също бил занемарен. Р. направил
частичен ремонт на покрива по молба на бабата и прекарал газ, защото й било
студено.
По делото е назначена съдебно-техническа експертиза, относно данъчните
оценки на двата имота, както и средната им пазарна стойност. В заключението
вещото лице е посочило, че данъчната оценка на имота в *******, подробно описан
по-горе, е в размер на 60 879.80 лева, а тази на имота в *******, също описан
подробно по-горе, е в размер на 36 960.20 лева. Определени са и средните
пазарни стойности на имотите, като е отчетено състоянието на всеки един от тях,
при което за първия тя е изчислена на 63 527 лева, а за втория – 38200 лева,
като вещото лице изрично посочва, че за първия имот стойността е за целия
терен, без да е взето предвид учреденото право на строеж и право на
надстрояване, както и продадената част от имота.
Въз основа на установеното от фактическа страна, съдът прави следните
правни изводи:
Исковете за прогласяване на нищожност, а в условията на
евентуалност – за обявяване недействителност на сключения между праводателката на ищцата и ответното дружество договор за замяна на недвижими имоти са допустими, но са неоснователни на всичките
поддържани от ищцата основания, по
следните съображения:
По отношение на иска по чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД:
Нищожността на сделката настъпва като последица на основанието, предвидено в закона и всяко
лице може да се позове на нея и на липсата на правни последици от сделката.
Поддържа се, че договорът за замяна е нищожен, като накърняващ добрите нрави – основание по чл. 26, ал. 1 пр. 3 от ЗЗД. Основният мотив на ищцата да счете поддържаното основание за
осъществено е липсата на еквивалентност на престациите
на сключилите договора страни. Добрите нрави са
неписани общовалидни морални норми, които съществуват като общи принципи или
произтичат от тях и са критерии за оценка на сделките. В практиката на съдилищата се приема, че
нееквивалентността на престациите е пример за
нарушение на добрите нрави, водещо до нищожност на сделката по смисъла на чл.
26, ал. 1 от ЗЗД.
По делото се установи, че с нотариален акт В. С.Д., чрез пълномощника си М. Г. Р., е прехвърлила
на „Домстрой“ ЕООД гр. Русе собствения си недвижим
имот, находящ се в гр. Русе, а в замяна „Домстрой“ ЕООД гр. Русе, представлявано от управителя М. Г.
Р., прехвърлило на В. С.Д., собствения си недвижим имот, представляващ
апартамент в незавършен вид в гр. Русе. За уравняване на стойността на
недвижимите имоти ответното дружество поело задължението да доплати на Д.
сумата от 50 000 лв. по банков път в срок до 30 дни от подписване на
нотариалния акт. От заключението на вещото лице, което
съдът кредитира като компетентно дадено, е видно, че реалната пазарна цена
на същите недвижими имоти е много близка до цената им по сделката. В решение № 24 от 09.02.2016 г. на ВКС по гр. д. № 2419/2015 г., III г. о., представляващо на основание чл. 290 от ГПК задължителна практика за съдилищата, е даден отговор на въпроса кога нееквивалентността на престациите води до нищожност на договор за продажба поради
противоречие с добрите нрави. Прието е, че само наличието на нееквивалентност на насрещните престации не е достатъчно, за да се стигне до извод, че
сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави. Известна обективна
нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне предполага
преценката за равностойността на престациите да се
извършва от страните с оглед техния интерес. При най-високата степен на
нееквивалентност на престациите, съществува такова съотношение, че едната от
тях е незначителна и практически нулева. Тогава, ако сделката не е симулативна като прикриваща дарение, тя е нищожна поради
противоречие с добрите нрави. Следователно, за да е налице нищожност на поддържаното
основание - нееквивалентност на насрещните престации,
която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, неравностойността
би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. Настоящият случай не е такъв. Към момента на извършване на замяната прехвърленият от Д. имот е с данъчна
оценка 73 142 лева, видно от удостоверяването в нотариалния акт, а тази на
прехвърления от ответника имот е 36 956.40 лева, като за уравняване на
стойността на имотите, „Домстрой“ ЕООД е доплатило и
сумата от 50 000 лева, т. е. престацията на ответника
сумарно се равнява на 86 956.40 лева и надхвърля престираното
от ищцовата страна. Този извод се подкрепя и от
заключението на вещото лице – полученият от ответника имот на ******* е с
пазарна цена 63 527 лева, а престираният от него имот
е с пазарна цена 38 200 лева и към него е изплатена и сумата от 50 000 лева. В
случая се очертава ответна престация, която не само
че не може да се приеме за неравностойна, но дори напротив – тя е изцяло
изгодна за прехвърлителката предвид размера от 24 673
лева, явяващ се в превишение на стойността на престираното от нея самата. С оглед изложеното, съдът
намира, че не е налице и другото заявено основание за нищожност на сделката –
ненужност на същата. Ищцата не е обосновала това свое твърдение. Очевидно В. Д.
е имала изгода да сключи процесната замяна, предвид
получената в повече сума, което изключва твърдението за ненужност на сделката.
С оглед изложеното, искът по чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД е неоснователен
и следва да бъде отхвърлен, поради което съдът дължи произнасяне и по
евентуално предявения иск.
По отношение на иска по чл. 40 от ЗЗД:
Съгласно чл. 40 от ЗЗД, ако представителят и лицето, с което той
договаря се споразумеят във вреда на представлявания, договорът не произвежда
действие за последния. Правните последици са като при нищожност на основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД в хипотезата на накърняване на добрите нрави, като действията са в ущърб на
представлявания. В случая за пълномощника възниква представителна власт да
извършва от името на упълномощителя правни действия, определени от съдържанието на сделката, които пряко да обвържат представлявания. Обемът на представителната власт на
пълномощника спрямо трети лица се определя според заявеното от упълномощителя.
Хипотезата на чл. 40 от ЗЗД предпоставя
осъществяването на два правопораждащи факта: договор,
сключен във вреда на упълномощителя и споразумяване
между пълномощника и третото лице във вреда на представлявания. Преценката дали
договорът е сключен във вреда на упълномощителя се
извършва при отчитане на всички обстоятелства, свързани с интереса на
представлявания и мотивите на представителя да го сключи. Няма спор, че пълномощникът М. Р. е овластен
от Д. да извършва разпореждане със собствения й имот, като го продаде, на когото намери за добре включително и на
себе си и на цена каквато сметне за добре. Доколко е наведен довод, че сделката е неизгодна и е сключена във вреда на В. Д., следва да се има
предвид следното: от приетата техническа експертиза се
установява, че пазарната цена на единия имот е 63 527 лв., а на другия – 38 200 лв. при данъчна оценка за първия 60 879.80 лева, а за втория – 36 960.20 лева. Съпоставяйки пазарната цена спрямо данъчната оценка, разликата е минимална. Същата се явява напълно еквивалентна предвид извършеното доплащане за уравняване стойностите на имотите. Очевидно е, че споразумяване във вреда на
представлявания няма и не е уговаряна несъответна на действителната стойност на
имота цена, водещо до облагодетелстване на представителя. Като е прехвърлил на представляваното от него дружество имота на
******* срещу собствен на дружеството имот при цени съвсем близки до пазарните стойности и е доплатена сума в размер 50 000 лева, представителят е оправдал оказаното му от упълномощителя доверие, с което не е накърнил добрите нрави. Така сключеният при условията
на чл. 40 от ЗЗД договор е породил правните си последици и не е недействителен. Искът е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
При този изход на спора и на основание чл. 78 от ГПК разноските по
делото са в тежест на ищцата. Ответникът е представил списък за разноските по
чл. 80 от ГПК в размер на 3 000 лв. адвокатско възнаграждение, ведно с
доказателства за извършеното плащане на тази сума и 200 лв. разноски за вещо
лице, поради което същите следва да му се присъдят. Ищцата е навела възражение
за прекомерност на заплатения от ответника адвокатски хонорар, което съдът
намира за неоснователно. Съгласно чл. 7, ал. 6 във вр.
с ал. 2, т. 4 от тарифата към Наредба № 1/09.07.2004 г. за
минималните размери на адвокатските възнаграждения, минималният адвокатски
хонорар възлиза на 3 176 лева, а заплатеният от ответника е в размер на 3 000
лева, поради което му се дължи изцяло.
По изложените съображения, Русенският окръжен съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Т.Д.Д. с ЕГН ********** ***
против „Домстрой“ ЕООД гр. Русе с ЕИК *********,
представлявано от М. Г. Р., обективно съединени искове в условията на
евентуалност за прогласяване нищожност на договор за замяна на недвижими имоти,
сключен с нотариален акт № 76, т. ІІ, рег. № 4899, дело № 192, вписан в
службата по вписванията под № 164, т. 33, дело № 6866 с вх. рег. № 12804 от
19.10.2011 г. на СВ Русе, с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД,
поради накърняване на добрите нрави – нееквивалентност на престациите
и ненужност, както и евентуалният иск за недействителност на същия договор с
правно основание чл. 40 от ЗЗД, като неоснователни.
ОСЪЖДА Т.Д.Д. с ЕГН ********** *** да заплати на „Домстрой“ ЕООД гр. Русе с ЕИК *********, представлявано от
М. Г. Р. сума в размер на 3 200 лв.
разноски по делото.
Решението може да се обжалва пред ВТАС в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: