Р Е Ш Е Н И Е
№ 260182 09.08.2021г. гр.Н.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Н.СКИ РАЙОНЕН СЪД ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ
на петнадесети април две хиляди двадесет и първа година
в публично заседание в състав:
Председател: Мария Берберова-Георгиева
секретар: Атанаска Ганева
като разгледа докладваното от съдия Берберова-Георгиева гражданско дело №542/2020г. по описа на
съда и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано по повод постъпила искова молба от „Е.Х.” ООД с ЕИК ****,
със седалище и адрес на управление:***, представлявано от В.Н.А., подадена чрез
процесуалния им представител А.Д. „Д.и Г.“ с ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление:***, офис *, представлявано от управителя адв.Р.Д. ***, тел: ****, със съдебен адрес:***, офис *
/чрез адв.Р.Д./ против
Д.К., гражданин на И., роден на ***г., с Булстат ****, с адрес в РБългария: с.Р., общ.Н., обл.Бургас,
к-с „Е.“, ул.“М.“ № **, бл.***, вх.***, ет.партер, ап.***. Твърди се, че
ответникът К. е собственик на недвижим имот с площ от 152,78 кв.м,
представляващ Апартамент № ***, с адрес: с.Р., общ.Н., УПИ-***, ***, ***, в кв.**
по плана на с.Р., общ.Н.. Сочи се, че на 27.04.2011г., в качеството си на
собственик на гореописания апартамент и като Възложител, ответникът К. е
сключил с ищцовото дружество, в качеството им на
Мениджър, Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Е.
Р.Р.”, по силата на който Мениджъра се е задължил да
извършва целогодишна техническа поддръжка и да провежда целогодишно
организационно и административно обслужване на комплекса срещу заплащане на
месечна такса в размер на 1,21 евро без ДДС за квадратен метър на площ на
собствения на Възложителя имот. Плащането на таксата било погодишно,
в срок до 15 февруари на текущата година. Твърди се, че ищецът е изпълнявал в
цялост поетите задължения от Договора, като ежедневно се грижел за техническото
поддържане на общите части на сградата. Сочи се, че ответникът К. не заплащал
дължимите по договора такси, считано от 2016г. вкл. Въпреки проведените редица
разговори с цел извънсъдебно разрешаване на спора, изпълнение от страна на
ответника не последвало.
Гореизложеното
е мотивирало „Е.Х.” ООД да подадат заявление срещу ответника К. за издаване на
Заповед за изпълнение по реда на чл.410 от ГПК, въз основа на което било
образувано ЧГД № 165/2020г. по описа на РС-Н., по което е издадена Заповед за
изпълнение на парично задължение, срещу която ответникът е депозирал
възражение. Предвид подаденото възражение и съгласно разпоредбата на чл.415 от ГПК, ищцовото дружество са предявили иск, с който
молят съда да се приеме за установено по отношение на ответника К., че същият
им дължи сумата в размер на 10 413 лева /десет хиляди четиристотин и тринадесет
лева/, представляващо незаплатена такса за поддръжка в размер на 5206,50 лева
за 2017г. и 5206,50 лева за 2018г. по Договор за поддръжка и управление на
„Курортен апартаментен комплекс Е. Р.Р.” № ММС-ЕН/073-04.211, сключен на 27.04.2011г. Представя
писмени доказателства. Претендира присъждане на заплатените разноски по
заповедното и по настоящото производство.
Предявен
е иск с правно основание чл.422, ал.1 от
ГПК вр. чл.79, ал.1 от ЗЗД.
В срока по
чл.131, ал.1 от ГПК, ответникът К. е депозирал писмен отговор на исковата
молба, подаден чрез процесуалния му представител – адв.Н.Г.
***, с който изразява становище за допустимост, но неоснователност на същия.
Заявява, че липсва договорно правоотношение между страните. Прави възражение за
нищожност на Договор за поддръжка и управление на
„Курортен апартаментен комплекс Е. Р.Р.” № ММС-ЕН/073-04.211 от 27.04.2011г., поради неспазване
на предвидената от закона форма, на основание чл.26, ал.2, предл.3
от ЗЗД. Сочи, че Договора е сключен след приемането на ЗУЕС от 2009г., като
твърди, че съгласно чл.2, ал.1 от ЗУЕС, същият следва да бъде сключен в писмена
форма с нотариална заверка на подписите на страните, за да породи действие
между тях. С оглед на това, ответникът счита за недължима претенцията за
таксата за поддръжка за 2017г. и за 2018г. Наред с горното се сочи, че процесният договор е бил сключен на 27.04.2011г., за срок
от пет години, считано от момента на въвеждане във владение на Възложителя в
закупения от него имот, в случаят от 29.04.2011г. /датата на придобиване на
собствеността върху апартамента/ и е изтекъл на 29.04.2016г. С оглед на това се
твърди, че считано от 30.04.2016г. страните не се намират в облигационна връзка
въз снова на която да се претендира каквото и да е задължение за заплащане на
такса за поддръжка, поради прекратяване на договора. Независимо от горното, ответникът
прави възражение за нищожност на клаузата, посочена в раздел ІV т.9 от
Договора, съгласно която срокът на договора се подновява автоматично на всеки
пет години и за същия период от време, поради противоречието й със закона, на
основание чл.26, ал. от ЗЗД. Ответникът оспорва дължимостта
на претендираната с исковата молба сума не само по
основание, но и по размер. Излага възражения срещу изпълнението по договора от
страна на ищеца, като твърди, че същият не е осъществявал задълженията си през
2018г., тъй като през тази година е била учредена Етажна собственост и всички
дейности по поддръжката и управлението на комплекса са били извършени от ЕС, а
не от Мениджъра. На последно място, ответникът прави възражение за изтекла
погасителна тригодишна давност на основание чл.111, б.“в“ от ЗЗД по отношение
задължението за плащане н такса поддръжка за 2017г., като твърди, че същата е
изтекла на 15.02.2020г., преди датата на подаване на исковата молба. Предвид
гореизложеното с моли съда да отхвърли изцяло ищцовата
претенция, като присъди на ответника заплатените по делото разноски.
Представя писмени доказателства.
В съдебно
заседание процесуалният представител на ищцовото
дружество поддържа предявените искове от името на доверителя си, ведно с
приложените писмени доказателства. В подкрепа на твърденията си за извършени
дейности по договора за поддръжка ангажират гласни доказателства и
съдебно-счетоводна експертиза. Претендира присъждане на заплатените по делото
разноски, за което представя списък по чл.80 от ГПК.
Процесуалният
представител на ответника в съдебно заседание оспорва исковата молба и поддържа
подадения отговор на същата. Оспорва твърдението на ищеца за извършването на
каквито и да е дейности по поддръжка в процесния
комплекс, предмет на сключения между страните договор през 2018г. Представя
нови писмени и ангажира гласни доказателства. Също претендира присъждане на
заплатените по делото от доверителя й разноски за адвокатско възнаграждение.
Съдът намира, че депозираната искова
молба е процесуално допустима – подадена е от лице с правен интерес, пред
надлежния орган и съдържа изискуемите по закон
реквизити.
След съвкупна
преценка на доказателствата по делото, и като съобрази становищата
на страните и приложимия закон, съдът прие следното от фактическа и правна страна:
По делото не се
спори, че на 27.04.2011г. между ответника Д.К., в качеството му на Възложител и
ищцовото дружество „Е.Х.“ ООД, в качеството им на
Мениджър, е сключен Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен
комплекс Е. Р.“ № ММС-ЕН/073-04.2011
(Договора) /л.5-11/. С Договора, ответникът К., като собственик на
самостоятелен обект – Апартамент № ****, находящ се в
сграда „С“ – „***“ в процесния комплекс възложил на ищцовото дружество срещу възнаграждение да извършва
целогодишна техническа поддръжка и да провежда целогодишно организационно и
административно управление на „Курортен апартаментен комплекс Е. Р.Р.“, находящ се в кв.** по плана
на с.Р., общ.Н., обл.Бургас, включващо следните
дейности: техническо поддържане на общите части, поддържане на ВиК и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната
и вентилационните инсталации, басейните и обслужващите ги съоръжения,
поддържане на асансьорите в общите части и общодостъпните спортни съоръжения,
детската площадка, зелените площи, както и наемане на персонал за
непосредствено осъществяване на цялостната техническа поддръжка. С Договора,
Мениджъра се задължил да извършва организационно управление, свързано с режима
за достъп и вътрешния ред в сградата, санитарно-хигиенните услуги, занимания на
деца, единна рецепция – за оказване на всякакъв вид помощ на Възложителя с цел
безпрепятствено упражняване правото му на собственост и спокойното му
пребиваване в комплекса, както и да организира достъпа до спорните съоръжения
/раздел І, т.2/. От своя страна ответникът К. се е задължил да заплаща на ищеца
възнаграждение в размер на 1,21 евро без ДДС на квадратен метър обща площ от
собствения му недвижим имот, платимо авансово за текущата година - до 15.02 на
текущата година /раздел ІІ, т.1 и т.2 б.б/. Договорът бил сключен за срок от 5
години, считано от момента на въвеждане на Възложителя във владение в закупения
от него недвижим имот в процесния комплекс /раздел V,
т.2/ и автоматично се подновявал на всеки пет години и за същия период от
време, освен при писмено взето решение, не по-късно от 4 месеца преди изтичане
на всеки петгодишен срок, от собствениците, притежаващи повече от 3/4 идеални
части от общите части за неподновяването му /раздел ІV, т.9/. Съгласно раздел
VII, т.1 и т.2, при разпореждане с правото на собственост, Възложителят се
освобождава от задълженията си по договора само, ако е осигурил подписването на
такъв договор между новия собственик и Мениджъра.
Видно от представения по
делото Нотариален акт № 36, том V, рег.№ 3827, дело № 787 от 29.04.2011г. на
Нотариус с рег. № 208 на Нотариалната камара /л.24-26 вкл./, ответникът Д.К. е
придобил по силата на договор за покупко-продажба недвижим имот - АПАРТАМЕНТ № ***,
находящ се на партерен етаж в сграда С „***“ на
курортен апартаментен комплекс „Е.“, построена в поземлен имот с идентиф***ор **** по КККР на с.Р.,
общ.Н., с жилищна площ на обекта 131,57 кв.м, ведно с 1,6999% идеални части от
общите части на сградата и правото на строеж върху терена.
Ответникът
твърди, че ищцовото дружество не е изпълнявало
задълженията си по договора за поддръжка в процесния
комплекс през 2018г., тъй като през същата година в сграда *** била учредена
Етажна собственост и избран управител, който е организирал всички дейности по
поддръжка на общите части на етажната собственост.
Спорен по делото
е въпроса налице ли са валидни облигационни отношения между страните по
сключения помежду им Договор за поддръжка и управление от 27.04.2011г., по
който ищецът е изпълнил задълженията си за 2017г. и 2018г., а за ответника е
възникнало задължение за заплащане на претендираните
суми, като тежестта за доказване на това обстоятелство е на ищеца по делото.
Ищецът следва да докаже и размера на претенцията си, както и нейната
изискуемост.
На
първо място, по наведеното от процесуалният представител на ответника
възражение за нищожност на сключения между страните договор за поддръжка поради
неспазване на предписаната в чл.2, ал.1 от ЗУЕС писмена форма с нотариална
заверка на подписите на страните, за да се произнесе, съдът съобрази:
Разпоредбата на
чл.2 от ЗУЕС урежда управлението на общите части на сгради в режим на етажна
собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, каквито данни не са налице по настоящото дело относно процесния комплекс. Няма забрана за етажните собственици да
сключват договори относно финансиране управлението на общи части, когато
жилищният комплекс не е от затворен тип, а е налице обикновена ЕС. С оглед на
това, съдът счита, че така сключения договор не е нищожен на посоченото от ЗЗД
основание и между страните е налице валидно облигационно правоотношение.
По направените
от процесуалния представител на ответника възражения за нищожност на клаузата за автоматичното продължаване действието на
договора, съдът намира следното:
На
първо място безспорно става въпрос за договор, сключен с потребител. В този
смисъл Определение № 60132 от 29.06.2021г. по т.д. № 1835/2020г. на ВКС. Наред
с това става въпрос за типов договор, който се сключва с множество собственици
в комплекса (с оглед предмета му за поддръжка и управление на целия комплекс),
като ищецът не твърди и не доказва, че клаузите в договора са индивидуално
уговорени. Ето защо те подлежат на проверката по чл.143, ал.1 от ЗЗП, според
който текст неравноправна клауза в договор, сключван с потребител, е уговорка
във вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за добросъвестност и
води до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца или
доставчика и потребителя. В чл.143, ал.2 от ЗЗП е даден неизчерпателен списък
от възможни неравноправни клаузи, с оглед предвиденото в чл.143, ал.2, т.20
ЗЗП, че такива са и клаузи с други подобни условия. Предвид гореизложеното
съдът намира, че клаузата на т.9 от раздел ІV от Договора, предвиждаща
възможност за прекратяване на договора с изтичане на срока му, но само с
решение на собствениците, притежаващи 3/4 от застроената площ в комплекса, е
неравноправна, тъй като тази възможност е зависи изцяло от от
решението на трети лица. Налице е неравноправност между търговеца и
потребителя, тъй като правата и задълженията на търговеца по договора зависят
единствено от неговото поведение, докато тези на потребителя зависят изцяло от
волята на други лица. В този смисъл настоящата инстанция приема за основателно
твърдението на ответницата, че е налице неравноправност на клаузата на раздел
IV, чл.9 от договора. Съгласно чл.146, ал.5 от ЗЗП обаче, наличието на
неравноправни клаузи в договор, сключен с потребител, не води до неговата
нищожност, ако договорът може да се прилага и без тези клаузи. В случая,
нищожността на клаузата води до извода, че Възложителят, може да заяви сам
прекратяване на договора - не по-късно от 4 месеца преди изтичането на
петгодишния му срок. По делото няма твърдения, нито доказателства, че
ответникът К. е изразил желание за прекратяване на договора с изтичане на
срока, поради което следва да се приеме, че същия се е подновил автоматично за
нови 5 години – до 27.04.2021г. (с оглед автоматичното продължаване на всеки
пет години, срещу което ответникът не се е противопоставил).
Във
връзка с наведените от ответната страна възражения за неизпълнение на договора
за поддръжка, съдът допусна по делото гласни доказателства и съдебно-счетоводна
експертиза. От заключението по допуснатата ССчЕ се
установява, че в счетоводството на ищеца „Е.Х.“ ООД са заведени разходи по
специално обособена сметка „пропърти/фасилити мениджмънт“, касаеща
дейностите в комплекс „Е.“. По сметката са заведени разходи за поддръжка и
управление на имотите за 2017г. в размер на 259 605,37 лева и за 2018г. -
29 940,17 лева /л.99/. За 2017г. са начислени разходи за външни услуги в
размер на 492 130,51 лева, а за 2018г. – 187 880,06 лева /л.101/.
Установено е начисляване на разходи за амортизации по счетоводна сметка
„Съоръжения“, както и разходи за трудови възнаграждения и осигуровки на назначени
по трудов договор работници. Вещото лице е установило извършени плащания към „О.Л.“
ЕООД - за поддръжка на асансьори /л.103-104/, към „Д.“ ЕООД - за поддръжка на
зелени площи /л.104/, към „Е.Т.“ ЕООД - за поддръжка на басейн /л.104/, към „Е.Т.С.И.Ю.“
ЕАД - за електрическа енергия /л.104-105/, към „В.и К. Б.“ ЕАД - за доставка на
вода, към „В.С.“ ООД – за охранителна дейност /л.105-106/. Посочените
счетоводни констатации се потвърждават от показанията на свид.С.С., който през 2017г. и
2018г. е пребивавал в комплекс „Е.“ през пролетта, лятото и есента. От
показанията му се установява, че през 2017г. всичко се поддържало добре и
работело, в това число басейни, охрана, електричество, паркова зона, климатична
инсталация. Когато пристигнал в края на месец април на 2018г. служителите,
които се занимавали с поддръжката на комплекса си заминавали. Имало само
студена вода, електричество и канализация, нищо друго не работело. Няколко дена
по-късно били спрени водата, електричеството и канализацията. След прекъсване
от около месец, в края на месец май 2018г. поддръжката на комплекса била
подновена от новото управляващо дружество.
Изводът, който
се налага е, че ищцовото дружество е осъществявало
дейности по поддръжка на процесния комплекс през
2017г. и до края на месец април през 2018г., когато било заменено с друго, за
който период ответникът дължи заплащане на разходите за поддръжка, съгласно
сключения с ищеца договор.
С отговора на
исковата молба, процесуалният представител на ответника е направил възражение възражение за изтекла погасителна тригодишна давност на основание
чл.111, б.“в“ от ЗЗД по отношение задължението за плащане на възнаграждение за
поддръжка на комплекса за 2017г., като твърди, че същата е изтекла на
15.02.2020г., преди датата на подаване на исковата молба. За да се произнесе,
съдът съобрази:
Задълженията
за плащане на разходите за управление и поддържане на общите части /в случая на
целия комплекс/ са периодични вземания, които се начисляват ежегодно. За да
определи характера на вземанията, като периодични вземания, съдът изследва правопораждащият им факт, в случая сключения между страните
договор за поддръжка, по силата на който сумите се определят по основание и
размер. Видно от Договора, възнаграждението за поддръжка на комплекса се
определят, като повтарящи се задължения за предаване на пари, имащи единен правопораждащ факт, чийто падеж настъпва през предварително
определени периоди. Поради това съдът приема, че процесните
задължения отговарят на критериите, определени от ВКС в ТР № 3 от 18.05.2012г.
и представляват периодични вземания, които по силата на чл.111, б.б от ЗЗД се
погасяват с кратката тригодишна давност. Доколкото задълженията са годишни и
представляват периодично вземане, съдът приема, че стават изискуеми с
настъпването на падежа. За 2017г. задължението за заплащане на дължимото
възнаграждение към ищцовото дружество е станало
изискуемо на 15.02.2017г., от когато е започнала да тече и тригодишната
погасителна давност и е изтекло на 15.02.2020г. Искът е предявен на
15.07.2020г., поради което претенцията за заплащане на възнаграждение за
поддръжка за 2017г. следва да се отхвърли, като погасена по давност.
Що
се отнася до претенцията за заплащане на възнаграждение за 2018г., съдът като
взе предвид показанията на свид.С., от които се
установява, че през 2018г., дружеството-ищец е извършвало поддръжка на процесния комплекс само до края на месец април, счита, че и
претенцията за заплащане на възнаграждение за поддръжка на комплекса следва да
се уважи за този период. С оглед на това, дължимото от ответника К.
възнаграждение за 2018г., за периода от месец януари до месец април
включително, възлиза в размер на 1735,50 лева /хиляда седемстотин тридесет и
пет лева и петдесет стотинки/, като над този размер до претендирания
такъв от 5206,50 лева, претенцията за 2018г. следва да бъде отхвърлена, като
недоказана.
При този изход на спора
и на основание чл.78, л.1 от ГПК, на ищеца следва да се присъдят заплатените в
настоящото производство разноски, възлизащи общо в размер на 284,71 лева
/двеста осемдесет и четири лева и седемдесет и една стотинки/, съразмерно с
уважената част от предявените искове, включващи заплатена държавна такса,
възнаграждение за вещо лице и адвокатско възнаграждение. В тежест на ответника
следва да се възложат и заплатените от ищеца разноски в заповедното
производство общо в размер на 133,04 лева /сто тридесет и три лева и четири
стотинки/, включващи заплатена държавна такса и адвокатско възнаграждение,
съразмерно на уважената част от исковете. В тази част, решението следва да бъде
с осъдителен диспозитив, тъй като ответникът е дал
повод за завеждане на делото.
На основание чл.78, ал.3
от ГПК, на ответникът също се дължат разноски по настоящото производство,
съразмерно на отхвърлената част от предявените искове, възлизащи в размер на 250
лева /двеста и петдесет лева/, представляваща заплатено адвокатско
възнаграждение.
Мотивиран от горното, Н.ският районен съд
Р Е
Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл.422 от ГПК вр. чл.79, ал.1 от ЗЗД, че Д.К., гражданин на И., роден на ***г., с Булстат ****,
с адрес в РБългария: с.Р., общ.Н., обл.Бургас, к-с „Е.“, ул.“М.“ № **, бл.***, вх.***, ет.партер,
ап.***,
със съдебен адрес:*** /чрез адв.Н.Г. ***/ дължи на „Е.Х.” ООД с ЕИК ****, със седалище и адрес на управление:***,
представлявано от В.Н.А., със съдебен адрес:***, офис * /чрез адв.Р.Д./, сумата в размер на 1735,50 лева /хиляда седемстотин тридесет и пет лева и петдесет
стотинки/, представляваща незаплатено възнаграждение по Договор за поддръжка и
управление на „Курортен апартаментен комплекс Е. Р.Р.”
№ ММС-ЕН/073-04.211, сключен на 27.04.2011г., за 2018г., за която сума е
издадена Заповед № 102 от 20.02.2020г. за изпълнение на парично задължение по
чл.410 от ГПК по ч.гр.д.№ 165/2020г. по описа на Районен съд – гр.Н., като ОТХВЪРЛЯ
иска уважения размер до претендирания такъв от
5206,50 лева /пет хиляди двеста и шест лева и петдесет стотинки/, като недоказан.
ОТХВЪРЛЯ иска на „Е.Х.” ООД с ЕИК ****, със седалище и адрес на управление:***,
представлявано от В.Н.А., със съдебен адрес:***, офис * /чрез адв.Р.Д./, с правно основание чл.422, ал.1 от ГПК вр. чл.79, ал.1 от ЗЗД против
Д.К., гражданин на И., роден на ***г., с Булстат ****, с адрес в РБългария: с.Р., общ.Н., обл.Бургас,
к-с „Е.“, ул.“М.“ № **, бл.***, вх.***, ет.партер, ап.***, със съдебен
адрес:*** /чрез адв.Н.Г. ***/, за признаване на установено, че ответникът К. дължи на ищцовото дружество сумата в
размер на 5206,50 лева /пет хиляди двеста и шест лева и петдесет
стотинки/, представляваща незаплатено възнаграждение по Договор за поддръжка и
управление на „Курортен апартаментен комплекс Е. Р.Р.”
№ ММС-ЕН/073-04.211, сключен на 27.04.2011г., за 2017г., като погасено по давност.
ОСЪЖДА Д.К., гражданин на И., роден на ***г., с Булстат ****,
с адрес в РБългария: с.Р., общ.Н., обл.Бургас, к-с „Е.“, ул.“М.“ № **, бл.***, вх.***,
ет.партер, ап.***,
със съдебен адрес:*** /чрез адв.Н.Г. ***/ да заплати на „Е.Х.” ООД с ЕИК ****, със седалище и адрес на
управление:***, представлявано от В.Н.А., със съдебен адрес:***, офис * /чрез адв.Р.Д./, сумата общо в размер на 284,71 лева /двеста
осемдесет и четири лева и седемдесет и една стотинки/, представляваща заплатени
разноски в настоящото производство, както и сумата общо в размер на 133,04 лева /сто тридесет и три лева и четири
стотинки/, представляваща заплатени разноски в заповедното производство, съразмерно
с уважената част от предявените искове.
ОСЪЖДА „Е.Х.” ООД с ЕИК ****, със седалище и адрес на
управление:***, представлявано от В.Н.А., със съдебен адрес:***, офис * /чрез адв.Р.Д./ да заплати на Д.К., гражданин на И., роден на ***г., с Булстат ****,
с адрес в РБългария: с.Р., общ.Н., обл.Бургас, к-с „Е.“, ул.“М.“ № **, бл.***, вх.***,
ет.партер, ап.***,
със съдебен адрес:*** /чрез адв.Н.Г. ***/, сумата в размер
на 250 лева /двеста и петдесет
лева/, представляващи заплатени разноски в настоящото производство, съразмерно
на отхвърлената част от иска.
Решението
подлежи на обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред
Окръжен съд – гр.Бургас.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: