№ 1084
гр. София, 21.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 12-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на двадесет и четвърти март през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Атанас Кеманов
Членове:Джулиана Петкова
Надежда Махмудиева
при участието на секретаря Мария Ив. Крайнова
като разгледа докладваното от Атанас Кеманов Въззивно гражданско дело №
20211000503927 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното :
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С решение №900961/06.08.2021г., постановено по гр.д.№71/2017г., БлОС е отхвърлил
като НЕОСНОВАТЕЛЕН :
- предявения главен иск от К. Д. М., гражданин на Обединеното кралство на
Великобритания и Северна Ирландия, роден на ********г., притежаващ паспорт №
*********, издаден на 25.11.2011г., с постоянен адрес: ****** – ***, ***, ***, *** ст ***,
**** 7 **, Великобритания, представляван от адвокат Д. К. У. от Адвокатска колегия –
София, вписан в Единния регистър на чуждестранните адвокати, с личен № **********, с
адрес на адвокатската практика в Р. България: гр. София, п.к. 1000, бул. „Патриарх
Евтимий” № 21А, и адвокат С.В. С., Адвокатска колегия – София, с личен № **********, с
адрес на кантората: гр. София, п.к. 1000, ул. „Позитано” № 10, ет. 5, офис № 10, против
„УниКредит Булбанк” АД, с ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр.
София, район Възраждане, пл. „Света Неделя” № 7, и „ГБ – Британия Сейнт Дейвидс”
ЕООД, с ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр. Банско, ул. „Капитан
Петко войвода” № 3, с който се иска да бъде прието за установено по отношение на
„УниКредит Булбанк” АД, с ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр.
София, район Възраждане, пл. „Света Неделя” № 7, и „ГБ – Британия Сейнт Дейвидс”
ЕООД, с ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр. Банско, ул. „Капитан
1
Петко войвода” № 3, че „УниКредит Булбанк” АД, с ЕИК: *********, със седалище и адрес
на управление: гр. София, район Възраждане, пл. „Света Неделя” № 7, не е носител на
ипотечно право върху Самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 02676.151.63, с
адрес на имота: гр. Банско, м. „Шипоцко”, ет. 2, ап. А95 /четвърти етаж/, който се намира в
сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор № 02676.151.63, с площ от 55,84
кв.м., прилежащи части – 13,00 кв.м. идеални части от общите части на сградата, което да е
възникнало по силата на Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 93, том IV,
рег. № 3057, дело № 651 от 10.10.2007г. по описа на нотариус С. К., вписан като Акт № 172,
том № 111 за 2007г. в СВ – Разлог, тъй като актът е частично недействителен по отношение
на учредената с него ипотека в полза на „УниКредит Булбанк” АД, с ЕИК: *********, със
седалище и адрес на управление: гр. София, район Възраждане, пл. „Света Неделя” № 7,
върху Апартамент А 95, на основание чл. 26, ал. 2 от ЗЗД, поради невъзможен предмет:
учредяване на ипотечна тежест върху право /на строеж/, което не съществува към момента
на съставянето на ипотечния акт.
- предявения при условията на евентуалност иск от К. Д. М., гражданин на
Обединеното кралство на Великобритания и Северна Ирландия, роден на ********г.,
притежаващ паспорт № *********, издаден на 25.11.2011г., с постоянен адрес: ****** – ***,
***, ***, *** ст ***, **** 7 **, Великобритания, представляван от адвокат Д. К. У. от
Адвокатска колегия – София, вписан в Единния регистър на чуждестранните адвокати, с
личен № **********, с адрес на адвокатската практика в Р. България: гр. София, п.к. 1000,
бул. „Патриарх Евтимий” № 21А, и адвокат С.В. С., Адвокатска колегия – София, с личен №
**********, с адрес на кантората: гр. София, п.к. 1000, ул. „Позитано” № 10, ет. 5, офис №
10, против „УниКредит Булбанк” АД, с ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: гр. София, район Възраждане, пл. „Света Неделя” № 7, и „ГБ – Британия Сейнт
Дейвидс” ЕООД, с ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр. Банско, ул.
„Капитан Петко войвода” № 3, с който се иска да бъде прието за установено по отношение
на „УниКредит Булбанк” АД, с ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр.
София, район Възраждане, пл. „Света Неделя” № 7, и „ГБ – Британия Сейнт Дейвидс”
ЕООД, с ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр. Банско, ул. „Капитан
Петко войвода” № 3, че „УниКредит Булбанк” АД, с ЕИК: *********, със седалище и адрес
на управление: гр. София, район Възраждане, пл. „Света Неделя” № 7, не е носител на
ипотечно право върху Самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 02676.151.63, с
адрес на имота: гр. Банско, м. „Шипоцко”, ет. 2, ап. А95 /четвърти етаж/, който се намира в
сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор № 02676.151.63, с площ от 55,84
кв.м., прилежащи части – 13,00 кв.м. идеални части от общите части на сградата, което да е
възникнало по силата на Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 93, том IV,
рег. № 3057, дело № 651 от 10.10.2007г. по описа на нотариус С. К., вписан като Акт № 172,
том № 111 за 2007г. в СВ – Разлог, тъй като актът е частично недействителен по отношение
на учредената с него в полза на „УниКредит Булбанк” АД, с ЕИК: *********, със седалище
2
и адрес на управление: гр. София, район Възраждане, пл. „Света Неделя” № 7, ипотека
върху право на строеж за Апартамент А 95, на основание чл. 26, ал. 2 от ЗЗД, във връзка с
чл. 166, ал. 2 и чл. 170 от ЗЗД – поради съществуването на неизвестност за частта на
обезпеченото вземане, което се обезпечава с процесния имот.
Срещу решението е била подадена жалба от ищеца К. М., в която се правят
оплаквания за неговата неправилност.За да отхвърли предявеният иск съдът е приел, че
собственикът на поземления имот е ипотекирал правото на строеж, което се съдържа в
неговото право на собственост, като същото е било под условие – когато вещта възникне,
ипотеката ще произведе действие с възникване на вещта и ще се трансформира от тежест
върху правото на строеж върху имота, като по този начин ще премине след сделката за
покупко-продажба в патримониума на ищеца с обвързващо го спрямо кредитора
действие.Този извод е необоснован, тъй като правото на строеж не е елемент от правото на
собственост, а възниква едва тогава, когато собственикът го учреди в полза на трето лице.В
оспорения нотариален акт не е записано страните да уговарят учредяване на ипотека върху
апартаментите, които собственикът на земята възнамерява да построи по одобрен
архитектурен проект, а е уговорено, че се ипотекира правото на строеж върху мястото,
каквото право в действителност не е било учредено.Учредяването на договорна ипотека
върху правото на строеж от собственика без то да е учредено на трето лице е без правна
стойност.Собственикът на терена не може да учреди ипотека и върху правомощието да
застрои имота си, доколкото то няма характеристика на ограничено вещно право.От горното
следва, че липсва предмет на ипотечния договор, което обуславя неговата
нищожност.Решението е неправилно и в частта, в която е отхвърлен предявения в условията
на евентуалност иск.Разпоредбата на чл.170 от ЗЗД постановява, че ипотеката е
недействителна, когато съществува неизвестност за размера на сумата, за която това право
се учредява.В договора не е посочено за каква сума се учредява ипотека върху всеки един от
процесните апартаменти.Налице е нарушение на установения от закона принцип за
специалност на ипотеката, което също води до нейната нищожност.С оглед на горното моли
съда да отмени обжалваното решение и постанови друго по същество, с което да уважи
предявените искове.
В срок е постъпил отговор само от ответника „УниКредит Булбанк” АД, в който се
изразява становище за неоснователност на подадената жалба и правилност на обжалваното
решение.
Съдът като съобрази твърденията и възраженията на страните, както и представените
по делото доказателства намира за установено следното от фактическа и правна страна :
Подадената жалба е в срок и производството пред въззивния съд е процесуално
допустимо. Разгледана по същество е неоснователна.
Не е спорно между страните, а се установява от представените по делото
доказателства, че ответникът „УниКредит Булбанк” АД е предоставил на „ГБ – Британия
Сейнт Дейвидс” ЕООД инвестиционен кредит, който е бил обезпечен с учредяването на
договорна ипотека върху собствен на заемополучателя застроен недвижим имот,
3
представляващ ПИ№151063 в землището на гр.Банско, ведно с правото да се построи
Жилищен комплекс за сезонно ползване „Сейнт Дейвис“ със застроена площ от 1 575кв.м.,
който ще се състои от 106 апартамента.Последните са били индивидуализирани с площ и
граници на база изготвения инвестиционен проект и издаденото от общинската
администрация разрешение за строеж.
Разпоредбата на чл.166, ал.2 от ЗЗД предвижда, че ипотеката може да бъде учредена
само върху конкретно определени имоти и за конкретно обозначено в учредителния акт
вземане или сума.Тъй като ипотечното право е производно, то същото може да се учреди
само от лице, което е собственик на имота към момента на неговото възникване.Както по
ЗПИ-отм., така и по действащото законодателство не може да се учредява ипотека върху
бъдещ имот.Такава ипотека би била нищожна поради прякото й противоречие със
закона.Този порок не би могъл да се санира и в случая , в който впоследствие
учредителят е придобил правото на собственост върху ипотекирания имот/касае се за
начална нищожност, а не за висяща недействителност/.
Следва да се прави разлика върху ипотекирането на бъдеща вещ от промяната в
ипотекирания имот, която е настъпила след учредяване на ипотеката. Ипотеката обхваща
приращенията на недвижимия имот, както и извършените в същия подобрения.Именно
поради това сградите, които са построени в ипотекирания имот се обхващат от ипотечното
право по силата на приращението.Без значение е обстоятелството, че в сега действащия ЗЗД
няма разпоредба, която да е идентична по съдържание с тази на чл.25 от ЗПИ-отм., тъй като
разпростирането на ипотеката върху построеното се обосновава с посочения по-горе
принцип.Изключение ще бъде налице само в случая, в който страните по договора за
ипотека са изключили действието на приращението, т.е. ограничили са действието на
ипотеката само до дворното място, както и този, в който постройките са били изградени въз
основа на реализирано право на строеж, но само при условие, че договорът за суперфиция е
бил вписан преди ипотеката.
В процесния случай страните по договора за ипотека изрично са предвидили, че
ипотечното право ще разпростре действие и върху това, което ипотекарният длъжник ще
построи въз основа на одобрения му проект, което означава, че след завършване на сградата
на фаза груб строеж, когато всеки един от жилищните имоти ще придобие статут на
самостоятелен обект на правото на собственост ипотеката ще обхване и тях.
Неоснователни са направените в жалбата оплаквания.Независимо от това, че в
договора за ипотека е посочено, че ипотеката ще обхване „правото на строеж върху
мястото“, по-надолу е уточнено, че това включва правото да се построи жилищния
комплекс, с каквото право собственикът на имота разполага.Касае за терминологична
грешка, която не опорочава договора за ипотека и не води до неговата нищожност.
От разпоредбата на чл.150, ал.2 от ЗЗД следва, че ипотечното право е неделимо,
която неделимост се проявява както по отношение на вземането, така и спрямо
ипотекирания имот/имоти.Целият ипотекиран имот служи за обезпечение на вземането, като
4
без значение е каква е цената на обременения имот в сравнение с обезпеченото вземане.Това
означава, че след завършване на сградата на посочения по-горе етап всеки един от
самостоятелните обекти ще обезпечава вземането на кредитора в пълния му непогасен
размер.В договора за ипотека е посочен размера на обезпеченото вземане и на имотите,
които ще бъдат обхванати от това право, поради което е спазено изискването на
разпоредбата на чл.166, ал.2 от ЗЗД.От горното следва, че предявеният в условията на
евентуалност иск е неоснователен и следва да се отхвърли.
Налице е съвпадане на крайните изводи на първоинстанционния и въззивния съд,
поради което обжалваното решение като правилно следва да бъде потвърдено.
Предвид горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №900961/06.08.2021г., постановено по гр.д.№71/2017г. на
БлОС.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в месечен срок от връчването му на страните
пред ВКС по реда на чл.280 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5