№ 9868
гр. София, 07.09.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 45 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и пети август през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:ГЕРГАНА К. ГЕОРГИЕВА
при участието на секретаря СИЛВИЯ К. ЗЛАТКОВА
като разгледа докладваното от ГЕРГАНА К. ГЕОРГИЕВА Гражданско дело
№ 20211110154332 по описа за 2021 година
Предявен е от Н. К. КР. срещу СТ. Г. П. и М. АНГ. П.,
иск с правно основание чл. 310, ал.1,т.2 от ГПК във
връзка с чл. 233, ал. от ЗЗД.
Ищецът твърди, че е собственик на следния
недвижим имот: АТЕЛИЕ – ПРИСТРОЙКА, находящ се в
/адрес/, със застроена площ от 35,97 кв.м., на два етажа,
състояща се на първия етаж от хол с кухненски бокс,
баня, тоалетна: на втория етаж от спалня с килер и
тераса, заедно с БАРАКА и ПОСТРОЙКА – БАРБЕКЮ,
построени върху дворно място с площ от 377 кв.м.,
съставляващо по скица УПИ XXIV-76, по плана на
АДРЕС, а по документ за собственост – имот с пл.№ 76 в
кв.3, местност „Крива река“, при съседи по скица: ул.
„Феликс Каниц“, УПИ XXV-73,74,75,72, УПИ III-102,103,
1
УПИ XXIII-77, като твърди, че се легитимира като
собственик на имота по силата на придобито право на
собственост върху имота по наследство, обективирано в
НА № 200/02.11.2005г. на Нотариус И.Н., с рег. № ***, с
район на действие, районна на СРС.
Твърди, че отдал на ответниците процесния имот под
наем по силата на Договор за наем от 01.04.2021г.,
прекратен с едностранно волеизявление, обективирано в
Нотариална покана, с рег. № 11924/30.08.2021г. на
Нотариус И.Н., с рег. № ***, с район на действие, районна
на СРС, връчена лично на ответниците на 08.09.2021г.
Въпреки това ответниците не предали на ищеца
държането върху имота, което продиктувало правния му
интерес да предяви настоящия иск. Моли съда да
постанови решение, с което да осъди ответниците да
опразнят наетите помещения, и да предадат владението
върху имота на ищеца.
В срока по чл. 131 от ГПК ответниците са подали
писмен отговор на иска, като намират същия за
неоснователен. Възразяват срещу твърдението на ищеца,
че процесния договор е прекратен с едностранно
волеизявление от ищеца, че към датата на исковата
молба имота не е предаден на ищеца, както и че към
настоящия момент ответниците продължават да
упражняват фактическа власт върху имота. Не оспорват
наличието на договор за наем, сключен между страните
2
на 01.04.2021г. Възразяват обаче, че след сключване на
договора, ищцовата страна едностранно е заявила
спиране електрозахранването в имота, като от „ЧЕЗ
Електро България“ АД им било обяснено, че
ел.захранването е спряно по искане на собственика.
Посочват, че в резултат на спирането било невъзможно да
се ползва имота по предназначението му, като от този
момент било преустановено ползването на имота от
страна на ответниците. По тази причина считат, че
прекратяването на договора с посочената нотариална
покана е нищожно.
Релевират възражение, че дори и да се установи в
производството, че процесния договор за наем е
прекратен, то между ищеца и „ФИРМА, управлявано и
представлявано от ответника М.П., е налице друг
сключен договор за наем от 25.04.2020г., с предмет имот,
идентичен с процесния, поради и което дори и да се
установи, че е прекратен договор за наем от 01.04.2021г.,
ответниците разполагали с друго правно основание за
държане на имота. По изложеното молят за отхвърляне
на иска.
В съдебно заседание ищецът Н. К. КР., редовно
призован, не се явява, не се представлява. С молба с вх. №
174098/19.08.2022г. поддържа исковата молба и моли за
уважаване на исковата претенция.
Ответникът М. АНГ. П., редовно призован, явява се
3
лично и с адвокат Л. Б., която поддържа отговора на
исковата молба и моли за отхвърляне на иска.
Ответникът СТ. Г. П., редовно призован, не се явява,
представлява се от адвокат Л. Б., която поддържа
отговора на исковата молба и моли за отхвърляне на
иска.
Съдът, след като обсъди доводите на страните и
събраните по делото писмени и гласни доказателства на
основание чл. 235, ал.2 от ГПК и по свое вътрешно
убеждение на основание чл. 12 от ГПК, намира от
фактическа и правна страна следното:
От приетия по делото договор за наем на недвижим
имот от 01.04.2021г., се установява, че ищеца, чрез
пълномощника си М.И., като наемодател е предал за
временно ползване на ответниците - М.П. и С.П., като
наематели, собствения си недвижим имот, представляващ
АТЕЛИЕ – ПРИСТРОЙКА, находящ се в /адрес/, със
застроена площ от 35,97 кв.м., на два етажа, състояща се
на първия етаж от хол с кухненски бокс, баня, тоалетна:
на втория етаж от спалня с килер и тераса, заедно с
БАРАКА и ПОСТРОЙКА – БАРБЕКЮ, построени върху
дворно място с площ от 377 кв.м., съставляващо по скица
УПИ XXIV-76, по плана на АДРЕС, а по документ за
собственост – имот с пл.№ 76 в кв.3, местност „Крива
река“, при съседи по скица: ул. „Феликс Каниц“, УПИ
4
XXV-73,74,75,72, УПИ III-102,103, УПИ XXIII-77, срещу
наемна цена от 350,00 евро, платима от първо до пето
число на текущия месец, съгласно уговореното в чл. 9 от
договора. Към договора е прието по делото и Приложение
№ 1 за предаване на имота от 01.04.2021г., подписано и от
двете страни.
В чл. 6 от договора страните договорили, че договора
се сключва за срок от четири години, считано от
01.04.2021г.
С нотариална покана, с рег. № 11924/30.08.2021г. на
Нотариус И.Н., с рег. № *** в НК, с район на действие,
районна на СРС, ищецът отправил до ответниците
волеизявление за разваляне на договора, като поканил
същите в тридневен срок от получаване на поканата да
предадат държането на имота, както и да му заплатят
дължимите наемни вноски по договора, за периода от
м.05.2021г. до м.06.2021г. в общ размер на 2 738,17 лева,
заедно с дължимата съгласно раздел III, т.11 от договора
неустойка и дължимите такси за консумативи, за
потребена ел.енергия и вода. Нотариалната покана е
получена лично от двамата ответници на 31.08.2021г.
По делото е приет и договор за наем на недвижим
имот от 16.04.2020г., сключен между Н.К., чрез
пълномощника му М.И., като наемодател и ФИРМА,
управлявано и представлявано от ответника М.П., като
наемател, с който ищецът, чрез пълномощника си предал
5
на ФИРМА, собствения си недвижим имот,
представляващ ЕДНОЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА,
находящ се в АДРЕС, заедно с две тавански помещения и
мазе под сградата, заедно с БАРАКА и ПОСТРОЙКА –
БАРБЕКЮ, построени в дворно място с площ от 377
кв.м., съставляващо по скица УПИ XXIV-76, по плана на
АДРЕС, а по документ за собственост – имот с пл.№ 76 в
кв.3, местност „Крива река“, при съседи по скица: ул.
„Феликс Каниц“, УПИ XXV-73,74,75,72, УПИ III-102,103,
УПИ XXIII-77
По делото е приет и Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № 76/09.12.2021г. на
Нотариус И.Н., с № *** в НК, с район на действие, района
на СРС, в който е обективиран договор за покупко-
продажба на недвижим имот, с който горепосочените
недвижими имоти, включително и имота, предмет на
процесния договор за наем са транслирани в
патримониума на ФИРМА. В договора е посочено, че
владението върху имотите се предава след подписване на
договора и заплащане на покупко-продажната цена,
както и след освобождаване на имота от предишните
наематели. Горепосоченото е факт с правно значение,
осъществен в хода на настоящото производство, поради и
което по арг.от чл. 235, ал.3 от ГПК, следва да бъде взет
под внимание от съда.
Прието е по делото и споразумение между ФИРМА,
6
Н. К. КР., М. АНГ. П. и „ФИРМА с което горепосочените
лица се споразумяват, горепосочените имоти да се
предадат на ФИРМА. Същото обаче не е подписано от
страните.
С оглед възраженията на ответниците по делото е
допуснато събиране на гласни доказателствени средства
на тяхна страна, чрез разпит на свидетеля Г.К.. От
показанията му се установява, че той е дългогодишен
приятел на ищеца. Разпитан пред съда, свидетелства, че
през 2020г. М. решил да вземе имот под наем, като се
спрял на процесното място, в което били построени две
постройки, едната за живеене, другата за бизнес. К.
присъствал почти на целия ремонт на постройките и
дейностите, свързани с това. Впоследствие се появили
пречки с пълномощника на ищеца, който не му дал
декларация към пълномощното си, с цел записване детето
на ответника П. на училище, което наложило да се
сключи нов договор с ответника, но вече в качеството му
на физическо лице /процесният договор/. Ответникът П.
приключил ремонта, след което пълномощникът през м.
май 2021г. М.И. го предупредил, че следва да напусне
имота. Така през м.май 2021г. ответникът се изнесъл от
имота, след което ел.захранването било спряно.
Свидетелят присъствал на изнасянето, М. пуснал ключа
от имота в пощенската кутия и напуснал същия, като
никога повече не се върнал там.
7
Това според настоящия съдебен състав са събраните
по делото писмени и гласни доказателства, релевантни и
относими за спора, поради което съдът ги кредитира и
следва въз основа на тях да изведе правния си извод по
съществото на спора.
Безспорно по делото е, че ищецът е бил собственик на
описания по-горе недвижим имот към датата на
сключване на договора за наем от 01.04.2021г.
Страните не спорят, че процесния договор е сключен,
както и че е предадено владението на имота от ищеца на
ответниците. Спора се концентрира, върху това дали
договора е валидно прекратен, както и дали към датата
на предявяване на иска ответниците ползват имота
/доколкото последните възразяват, че са предали
владението върху имота преди дата 31.08.2021г., датата на
получаване на нотариалната покана/.
За основателността на предявения иск с правно
основание чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК вр. чл. 232, ал. 1 ЗЗД в
тежест на ищеца е да докаже, че между страните е
възникнало правоотношение по договор за отдаване на
недвижим имот под наем, че са налице предпоставките за
прекратяване на договора, както и че имотът се намира в
държане на ответника. В тежест на ответника е да
докаже, че е предал държането върху имота, както и
правоизключващото си възражение, че договорът не е
8
развален, респ. че същият продължава да действа между
страните.
Съгласно чл. 228 ЗЗД, с договора за наем
наемодателят се задължава да предостави на наемателя
една вещ за временно ползване, а наемателят - да му
плати определена цена. При изтичане срока на действие
на договора или при предсрочното му прекратяване,
наемателят е длъжен да върне вещта на наемодателя - чл.
233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД.
Установява се по делото, че преди транслиране имота
в полза на трето за спора лице, ищецът е отправил до
ответниците нотариална покана за разваляне на
договора. Когато договорът за наем е с определен срок,
наемното правоотношение се прекратява с изтичане на
срока. Срокът обезпечава както интереса на наемателя
като го защитава от възможността наемодателят да го
лиши от ползването на имота предсрочно поради
прекратяване или разпореждане с вещни права, така и
интереса на наемодателя да получи за определен период
наемна цена. За да се приеме, че за някоя от страните по
договора възниква правото да го прекрати без
предизвестие преди изтичане на този срок следва да се
установи, че е налице изрично постигнато съгласие между
тях в този смисъл в съдържанието на договора. В случая
видно от клаузата на т.14.2 от раздел V от договора e
предвидена възможност, наемодателят да развали
9
едностранно договора без предизвестие, в случай на
забава плащането на наемната цена повече от тридесет
дни. По гореизложеното съдът приема, че поради виновно
неизпълнение на задължение по договора от страна на
наемателите – ответници в полза на наемодателя е
възникнало потестативното право да развали договора в
някоя от хипотезите на чл. 87 ЗЗД. Предвид това съдът
намира, че наемодателят е упражнил надлежно правото
си да развали договора в съответствие с изискванията на
чл. 87 ЗЗД и т. 14.2 от договора, поради което процесното
наемно правоотношение е прекратено с получаване на
уведомлението на 31.08.2021 г. и изтичане на тридневния
срок от получаването му, поради и което ответниците
ползват имота въз основа на развален договор за наем.
Възражението на ответниците, че имота е предаден
през м.05.2021г., съдът намира за неоснователно. В тази
връзка съдът не кредитира показанията на свидетеля К.,
като намира същите за несъотносими на приетия по
делото доказателствен материал, и вътрешно
противоречиви. От една страна свидетелят посочва, че е
присъствал на изнасянето от имота, като посочва, че „май
месец се случи изнасянето и след седмица тока спря“,
като в същото време се твърди, че след изнасянето през
м.май, ответниците не са се връщали в имота. Посочва, че
пълномощника на ищеца присъствал на изнасянето –
„пълномощника мисля, че извика полиция“, а след това
посочва „докато изнасяхме, мисля че пълномощника не
10
беше там“.
Възражението, че дори и да се приеме, че процесният
договор за наем е прекратен, то за ответниците е налице
друго основание да ползват имот, идентичен с процесния,
поради сключения между „ФИРМА и ищеца друг договор
за наем от 16.04.2020г., съдът също намира за
неоснователно. Този договор не е предмет на настоящото
производство, поради което съдът ще го коментира само
доколкото изяснява факти и обстоятелства, свързани с
предмета на делото. Двата договора касаят отделни
самостоятелни обекти на правото на собственост, като
няма пречка и двата имота да бъдат предмет на отделни
договори за наем, включително и на различни лица. Още
повече, че собствеността върху имотите, включително и
процесния е прехвърлена в полза на ФИРМА от
09.12.2021г., като договорите за наем не са с достоверна
дата /не са вписани в АВ/. Според разпоредбата на чл.
237, ал. 1 ЗЗД при прехвърляне на недвижим имот
договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя,
ако е бил вписан в имотния регистър. В случая
договорите за наем не са били вписани в Служба по
вписвания - гр. София преди прехвърляне собствеността
върху тях. Вписването на договора за наем, чиито срок е
по-дълъг от една година (чл. 112, б. "е" от ЗС), както е и в
случая, гарантира на наемателя възможността да ползва
наетия имот в уговорения срок, независимо от промяната
на собствеността. В случая такива права не са
11
гарантирани на ответниците, тъй като не е видно
договорите за наем да са с достоверна дата. Нещо друго,
поради това, че договора е с недостоверна дата именно
ищецът като страна по договора за наем от 01.04.2021г. е
легитимиран да предяви иска, като след предаване на
имота, същия ще бъде предаден и на новия собственик,
така, както са уговорили страните в НА № 76/09.12.2021г.
Представеното от самите ответници споразумение,
още повече разколебава съда да приеме, че владението
върху имота, предмет на договора за наем е предадено
през м.05.2021г., нито че е предадено на новия собственик.
Същото не е подписано, поради което съдът не може да
приеме, че то е произвело правно действие.
По гореизложеното след като по делото не се
установява, а и не се твърди, връщането на фактическата
власт, след като договора е валидно прекратен, искът се
явява основателен и подлежащ на уважаване.
Съдът констатира, че в исковата молба е
обективирано искане за допускане предварително
изпълнение на решението.
Искането за допускане на предварително изпълнение
е неоснователно и следва да се отхвърли като такова, при
следните аргументи: Съгласно чл. 242, ал. 2, т. 3 ГПК, в
която хипотеза съдът намира, че ищецът иска допускане
на предварително изпълнение, тъй като хипотезите по т.1
12
и т.2 от чл. 242, ал.2 от ГПК, са неотносими в настоящата
хипотеза, съдът може да допусне по искане на ищеца
предварително изпълнение на решението, когато от
закъснението на изпълнението може да последват
значителни и непоправими вреди за ищеца или самото
изпълнение би станало невъзможно или значително би се
затруднило. От значение за основателността на искането
е наличие на значителност на вредите от закъснялото
изпълнение, която се определя от техния размер, както и
непоправимостта им, свързана с необратимия характер
на процесите, които те биха предизвикали. Доколкото се
касае за субективни категории, преценката е
предоставена на съда, като тя се прави с оглед на всички
налични факти по делото. Във всички случаи съдът
преценява и дали в следствие на изпълнението може да се
причини на ответника непоправима вреда или вреда,
която не подлежи на точна парична оценка – чл. 243, ал. 1
ГПК (в посочения смисъл определение № 666/19.09.2014
г., постановено по ч. гр. д. № 4154 по описа за 2014 г., III г.
о., ВКС).
От ангажираните по делото доказателства, съдът
прави извода, че закъснението на изпълнението на
постановеното по делото решение не би предизвикало
значителни и непоправими вреди за ищеца. Следва да се
посочи, както и се приема в съдебната практика, че
предпоставките по чл. 242, ал. 2, т. 3, предл. първо от ГПК
не се предполагат, и не зависят и от продължителността
13
на съдебния процес, а следва да се докажат от ищеца като
наличие, което не е сторено в процеса. Установи се, че в
хода на процеса имота е транслиран в патримониума на
трето лице, като с оглед предаване на владението, е
посочено, че то ще бъде предадено след освобождаването
му от наемателите. Това задължение не е скрепено със
санкция.
С оглед на горното искането за допускане на предварително изпълнение на решението
следва да се отхвърли.
В тази част решението има характер на определение, което ще подлежи на обжалване по
реда на чл. 244 от ГПК.
С оглед изхода на спора и на основание чл. 78, ал.1 от ГПК право на разноски се поражда в
полза на ищеца. На ищеца следва да се присъдят разноски за държавна такса в размер на
333,23 лева.
Така мотивиран, съдът:
РЕШИ:
ОСЪЖДА М. АНГ. П., ЕГН ********** и СТ. Г. П.,
ЕГН ********** ДА ОСВОБОДЯТ, ОПРАЗНЯТ И
ПРЕДАДАТ на Н. К. КР., ЕГН ********** държането
върху недвижим имот, представляващ АТЕЛИЕ –
ПРИСТРОЙКА, находящ се в /адрес/, със застроена площ
от 35,97 кв.м., на два етажа, състояща се на първия етаж
от хол с кухненски бокс, баня, тоалетна: на втория етаж
от спалня с килер и тераса, заедно с БАРАКА и
ПОСТРОЙКА – БАРБЕКЮ, построени върху дворно
14
място с площ от 377 кв.м., съставляващо по скица УПИ
XXIV-76, по плана на АДРЕС, а по документ за
собственост – имот с пл.№ 76 в кв.3, местност „Крива
река“, при съседи по скица: ул. „Феликс Каниц“, УПИ
XXV-73,74,75,72, УПИ III-102,103, УПИ XXIII-77.
ОСЪЖДА М. АНГ. П., ЕГН ********** и СТ. Г. П.,
ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТЯТ на Н. К. КР., ЕГН
**********, сумата в размер на 333,23 лева, деловодни
разноски на основание чл. 78, ал.1 от ГПК.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането за допускане
предварително изпълнение на решението.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски
градски съд в двуседмичен срок, считано от 07.09.2022г.
от страните, като в частта, в която не е уважено от съда
искането за допускане на предварително изпълнение,
същото има характер на определение и подлежи на
обжалване в едноседмичен срок пред Софийски градски
съд с частна жалба – считано от днес – 07.09.2022г.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
15