Р Е Ш Е Н И Е
№……..…/……….2018 г.
гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 19 състав, в открито съдебно заседание, проведено на 09.05.2018 г., в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: АНДОН ВЪЛКОВ
при секретаря Светла Радойкова, като разгледа
докладваното от съдията гражданско дело № 15341 по описа на ВРС за 2017 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано
по повод на предявени от ищците И.Ц.И. и А.К.И. против "Л.К." ЕООД,
обективно и субективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно
основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. с чл. 232, ал. 2 от ЗЗД и чл. 86 ЗЗД, за
осъждане на ответника да заплати солидарно на ищците следните суми: 1400 лв. –
наем за месец юли 2016
г., 1400 лв. – наем за месец август 2016 г.; 1400 лв. - наем за месец септември
2016 г.; 1400 лв. - наем за месец октомври 2016 г.; 1400 лв. - наем за месец
ноември 2016 г.; 1400 лв. - наем за месец декември 2016 г., дължими по договор
за наем на недвижим имот от 28.08.2015 г., заедно със законната лихва от датата
на сезиране на съда - 09.10.2017 г. до окончателното изплащане на сумите, както
и лихва за забава, както следва: 181.58 лв. за периода от 01.07.16 г. до 09.10.17 г., 169.51 лв. за периода от 01.08.16 г. до 09.10.17 г., 157.43 лв. за периода от 01.09.16 г. до 09.10.17 г., 145.74 лв. за периода от 01.10.16 г. до 09.10.17 г., 133.66 лв. за периода от 01.11.16 г. до 09.10.17 г., 121.97 лв. за периода от 01.12.16 г. до 09.10.17 г.
В исковата молба ищците
твърдят, че на 28.08.2015 г. сключили договор за наем с ответника за недвижим
имот, находящ се в гр. Варна, м-ст „З***а",
парцел № ***, представляващ магазин за хранителни и промишлени стоки - 115,90 кв.м,
офис - 11,10 кв.м., склад - 24,70 кв.м., тоалет с умивалня - 4,65 кв.м.
Договорът бил сключен за срок от 5 години, като владението на имота било
предадено на 10.08.2015 г. Посочва се, че месечният наем бил уговорен в размер
на 1000 лева за периода от 10.09.2015 г. до 30.04.2016 г., а от 01.05.2016 г.
до края на срока на договора, по 1400 лева, платим до 5-то число на месеца, за
който се дължи наема. Ответникът платил месечните вноски до 06.2016 г.,
включително. На 03.08.2016 г., ищците уведомили управителя на "Л.К."
ЕООД, че има непогасени наемни вноски за месеците май, юни, юли и август 2016
г. и приканили дружеството да погаси до 30.08.2016 г. задълженията си, като
посочили, че в противен случай ще прекратят сключения договор за наем.
Посочват, че в предоставения срок ответникът платил наемните вноски за месеците
май и юни 2016 г., като поел задължение да заплати и останалата дължима сума и
продължил да ползва имота. С нарочна покана до управителя на дружеството
насрочили среща за 12.01.2017 г., за доброволно предаване владението на недвижимия
имот, като за целта бил съставен и приемо-предавателен протокол, подписан от
страните. В протокола било разписано, че наемодателите няма да възстановят
депозита на наемателя, в размер на 1400
лева, както и че наемателят има неплатени наемни вноски за месеците юли,
август, септември, октомври, ноември и декември 2016 г. С оглед на това, към
09.10.2017 г., ответникът дължал на ищците следните суми: 1400 лв. за месец
07.2016 г., ведно със сумата от 181.58 лв., представляваща лихвата за забава за
периода 01.07.16 г. - 09.10.17 г.; 1400 лева за месец 08.2016 г., ведно със
сумата от 169.51 лв., представляваща
лихва за забава за периода 01.08.16 г - 09.10.17г.; 1400 лева за месец 09.2016
г., ведно със сумата от 157.43 лв., представляваща лихва за забава за периода
01.09.16 г. - 09.10.17 г.; 1400 лева за месец 10.2016 г., ведно със сумата от
145.74 лв., представляваща лихва за забава за периода 01.10.16 г. - 09.10.17
г.; 1400 лева за месец 11.2016 г., ведно със сумата от 133.66 лв.,
представляваща лихва за забава за периода 01.11.16 г. - 09.10.17 г.; 1400 лева
за месец 12.2016 г., ведно със сумата от 121.97 лв., представляваща лихва за
забава за периода 01.12.16г. - 09.10.17 г. В исковата молба се посочва, че ищците са съпрузи и
въпросният имот е бил даден под наем в режим на СИО, от което произтичала и
активната им солидарност.
В срока по чл. 131 от ГПК
ответникът е депозирал писмен отговор, в който заявява, че договорът за наем е
бил прекратен на 30.08.2016 г., а имотът бил освободен в края на месец септември
2016 г., с предаване на ключовете на сина на наемодателите Ц***, в началото на
октомври. Посочва се, че платеният депозит, който бил задържан от
наемодателите, покрил наема за месец юли 2016 г. Посочва, че ако това
обстоятелство се оспорва, ответникът прави възражение за прихващане на
вземането. Твърди се, че в имота останали описаните в протокола от 12.01.2017
г., собствени на дружеството, движими вещи: климатик, кухненски шкаф и хладилна
витрина, като страните уговорили ответникът да има достъп до помещението, а в
случай, че собствениците намерят нов наемател да му бъдат предложени за
продажба. Твърди се, че страните са постигнали уговорка, ако вещите не се
продадат в срока, посочен в протокола, да останат в собственост на
наемодателите за покриване на съществуващите към него задължения. Посочва, че
ако ищецът не признае това обстоятелство, прави възражение за прихващане
на вземането за наем за месец август
2016 г. Посочва се, че вещите и до днес се намирали в магазина и се ползвали от
настоящия наемател на помещението. Твърди се, че след като процесният договор
за наем бил прекратен на 30.08.2016 г., никакви наемни вноски не се дължали по
него след датата на прекратяването му. С оглед на това, неоснователни били и акцесорните претенции за заплащане на лихви
Съдът, като взе
предвид изложеното от страните и
доказателствата по делото, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, приема за
установено следното от фактическа страна:
Видно от представения договор за наем на недвижим имот от
28.08.2015 г. ищците И.Ц.И. и А.К.И., в качеството си на наемодатели, отдали под наем на ответника "Л.К." ЕООД, следния недвижим имот, находящ се в гр. Варна, м-ст „З***а",
парцел № ***, представляващ магазин
за хранителни и промишлени стоки от 115,90 кв.м, офис - 11,10 кв.м., склад - 24,70 кв.м.,
тоалет с умивалня - 4,65 кв.м., като помещенията са
разположени на първия етаж на сградата. Договорът бил сключен за срок от 5 години, с месечен наем, платим до 5-то число на
месеца, за който се дължи наема, като от 10.08.2015 г. до 10.09.2015 г. наем не се дължал, от 10.09.2015 г. до 30.04.2016 г. – 1000 лв., а от 01.05.2016 г. до края на срока на договора, по
1400 лева. Държането на имота било предадено на 10.08.2015 г. Съгласно Раздел 4,
чл. 5 от Договора при забава на плащането на наема за повече от 15 календарни
дни, наемодателите имат право да развалят договора, като в този случай
наемателя се задължава да освободи помещенията в срок от един месец, считано от
датата на получаване на уведомителното писмно за
прекратяване на договора. При освобождаване на имота страните подписват
двустранен протокол.
По делото е представено удостоверение за въвеждане в
експлоатация на строеж, скица и удостоверение за семейно положение.
От представеното уведомлително
писмо от 03.08.2016 г. (л. 10) се установява, че ищците И.Ц.И. и А.К.И. са изпратили до
управителя на "Л.К." ЕООД - Г*** Н***а, писмо, с което
уведомяват наемателя, че задълженията на дружеството са: 1400 лв. за месец май 2016 г., 1400
лв. за месец юни 2016 г., 1600 лв. за месец юли 2016 г., 1600 лв. за месец
август 2016 г. Ответникът е поканен в срок до 30.08.2016 г. да изплати
дължимите суми в общ размер на 6000 лв. В писмото ищците изрично са посочили,
че ако вноските за наем не бъдат изплатени в цялост, договорът ще бъде
прекратен, считано от 30.08.2018 г.
От представената по делото покана от 10.01.2017 г. се
установява, че ищците са поканили ответника да предаде държането на отдадения
под наем имот, поради прекратяване на договора. В поканата е посочена и дата за
среща между страните – 12.01.2017 г. от 13:00 ч., на която да уредят
отношенията си. Поканата е получена от управителя на наемателя на 10.01.2017
г., в 14:10 ч.
От представения приемно-предавателен протокол от
12.01.2017 г. се установява, че ищците са приели имота от ответника в следното
състояние: празно помещение, стените в добро състояние, под от гранитогрес и теракот, осветителни тела; в банята – бойлер,
тоалетно казанче и арматура. Посочено е, че по взаимно съгласие на страните за
срок от един месец в помещението остават следните вещи: климатик 1 бр.,
кухненски шкаф 1 бр., хладилна витрина 1 бр. – собственост на наемателя. В
протокола са отразени данните за ток и вода, както и че наемателят е задължен
да плати наема за следните месеци: юли, август, септември, октомври, ноември и
декември 2016 г. Страните са се съгласили заплатения депозит от 1400 лв. да се
задържи от наемателите за покриване на консумативните разходи за ток и вода.
Разпитания по делото св. Йорданка Пенчева И. посочи, че
познава ищците, тъй като работи за тях; работила е в ресторанта им, а в момента
работи в хранителния магазин, намиращ в местността „З***а“, спирка „И. чешма“.
Ресторантът бил до магазина, а над хранителния магазин имало хотелска част. Миналата
година, януари наемателите предадали ключовете. В
момента на предаване на ключовете магазинът работел, имал стока.
От разпита на св. Свилен Весков
Янев не се установиха правнорелевантни обстоятества.
Разпитания по делото св. Петър Христов Петров посочи, че познава
И.И. и А.И., тъй като му били хазяи на И. чешма, на
помещението, което бяха направили супермаркет. Супермаркетът се водел на името
на управителката му. Преди тя работела при него като управителка, а сега на
нейно име направили фирма и свидетелят й помага. Посочва, че фактически той
управлявал супермаркета с нея. На 29 или 30 септември освободили помещението и
предали единия ключ на сина на ищеца. Вътре останали няколко витрини, които
нямало как да се изнесат, тъй като били специално закупени за този обект.
Уговорили се, че те ще останат в помещението и с последния наем да си оправят сметките.
Предали ключа, като в него също останал
ключ, когато се появи купувач за витрините, да може да ги заведе и да им ги
покаже. Оставили две витрини, шкаф, мивка. Януари месец синът на ищеца, с един адвокат, се
обадили, че в договора имало някаква клауза и взели да притискат управителката
да подпише този протокол.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира
следното от правна страна:
Предявени са осъдителни искове
с правно основание чл. 232, ал. 2 от ЗЗД вр. с чл. 228 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД.
Договорът за наем представлява консенсуален,
двустранен, възмезден, комутативен и неформален договор, като при неговото
сключване се пораждат правните последици, към които са насочени насрещните
волеизявления на страните. Предаването на вещта, предмет на договора и
заплащането на уговореното наемно възнаграждение, не се включва в неговия
фактически състав, а е в изпълнение на породените от него договорни задължения.
Основното задължение
на наемодателя е да предаде наетата вещ на наемателя и да му предостави
свободното ползване на обекта на наема в рамките на уговорения срок, а за
наемателя се пораждат следните правни задължения: да заплати уговореното наемно
възнаграждение, да пази вещта, като я използва съгласно обичайното или
уговореното предназначение, да заплаща всички уговорени разходи, свързани с
ползването и поддържането на вещта, както и да я върне след изтичане на уговорения срок на ползване.
От събраните по делото писмени доказателства - договор за
наем и уведомлително писмо от 03.08.2016 г., по
безспорен начин се установява, че на 28.08.2015
г. е бил сключен договор за наем по силата на който ищците предоставили за
възмездно ползване на ответника имот, находящ
се в гр. Варна, м-ст „З***а", парцел № ***,
представляващ магазин за хранителни и промишлени стоки от 115,90 кв.м, офис -
11,10 кв.м., склад - 24,70 кв.м., тоалет с умивалня - 4,65 кв.м., като
помещенията са разположени на първия етаж на сградата. Срокът на договора бил за 5 години, с
месечен наем, платим до 5-то число на месеца, за който се дължи наема, като от
10.08.2015 г. до 10.09.2015 г. наем не се дължал, от 10.09.2015 г. до
30.04.2016 г. – 1000 лв., а от 01.05.2016 г. до края на срока на договора, по
1400 лева. Държането на имота било
предадено от наемодателите на наемателя на 10.08.2015 г. Поради неплащане на месечните вноски ищците изпратили до
управителя на "Л.К." ЕООД - Г***
Н***а уведомление от 03.08.2016 г., с което уведомили наемателя, че
задълженията на дружеството са както следва: 1400 лв. за месец май 2016 г.,
1400 лв. за месец юни 2016 г., 1600 лв. за месец юли 2016 г., 1600 лв. за месец
август 2016 г. Ответникът бил поканен в срок до 30.08.2016 г. да изплати
дължимите суми в общ размер на 6000 лв., като при неизпълнение на задължението в
цялост и в срок, договорът щял бъде развален, считано от 30.08.2018 г.
Не е спорно по делото, а и от събраните доказатества се установи, че ответникът е заплатил вноските
само за месеците май и юни, поради което на основание чл. 87, ал. 1 от ЗЗД и
Раздел 4, чл. 5 от Договора договорът бил развален, считано от 30.08.2018 г. В този
случай наемателят имал задължението да освободи
помещенията в срок от един месец, считано от датата на получаване на
уведомителното писмо за прекратяване на договора, т.е. до
03.09.2016 г. За целта страните следвало да подпишат и двустранен протокол. От събраните доказатества не се установи
държането на вещта да е предадено до тази дата. Установи се обаче друго. По
устна договорка между страните наемателят е поел задължението да заплати и
останалите дължими вноски, като продължи
да ползва обекта. Това се установява и от поканата за предаване на държането
на обекта от 10.01.2017 г., както и от подписания протокол от 12.01.2017 г. От доказателства
се установява, че наемателят е държал обекта до 12.01.2017 г. От протокола се
установява, че фактически държането е предадено на тази дата, като са описани
дори вещите на наемателя, които към 12.01.2017 г. са били още в обекта. Фактът,
че в обекта през януари 2017 е имало техника на ответника означава, че за
претендирания период той го е ползвал, разполагайки свои вещи и дължи наем за
това. Дори и да се приеме, че ответникът е предал само единия ключ на сина на
ответника, то съдът намира, че предаването само на единия ключ също е форма на
неизпълнение на договора за наем, и не освобождава наемателя от задълженията му
по договора, доколкото той разполага с дригия ключ и
има достъп до помещението по всяко време, а и там се намират неговите вещи. В
случая, свойството на вещта е такова, че за да се приеме, че има изпълнение за
предаване на държането на вещта, то вещите на наемателя трабва
да са извън помещението, даващи възможност същото да се ползва от наемодателя в
пълен обем, както и да са предадени всички ключове от обекта. Без значение са
мотивите и целите на наемателя да притежава ключ и да държи вещите/стоката си в
магазина. Ако са искали да уредят нещо различно от съдържанието на писмения
договор, то страните е следвало да го сторят писмено, както са направили с
подписването на протокола, а именно „за срок от един месец в помещението
остават климатика, кухненския шкаф и хладилна
витрина“. Доколкото ответникът не доказа плащане той дължи претендираната от
ищеца сума в общ размер на 8400 лв. за ползване на обекта за периода от 07.2016
г. до 12.2016 г.
Направеното възражение за прихващане с платения депозит
се явява неоснователно, доколкото страните изрично са договорили в протокола,
че се съгласяват заплатения депозит от 1400 лв. да се задържи от наемателите за
покриване на консумативните разходи за ток и вода. Тази договорка съответства и
на уговореното в договора и е израз на последващата
воля на страните да договарят своите отношения по повод на договора за наем (чл.
9 от ЗЗД).
Остана недоказано и твърдението, че страните са постигнали уговорка, ако вещите не се
продадат в срока, посочен в протокола, да останат в собственост на
наемодателите за покриване на съществуващите към него задължения. Напротив по делото има частен писмен документ (протокола), от който се
установява, че и двете страните са се съгласили (за ответника представлява признание
за неизгодни за него факти), че наемателят е задължен за следните месеци: юли,
август, септември, октомври, ноември и декември 2016 г. С оглед на това, съдът
намира, че възражението на ответника е неоснователно.
Съдът следва да
присъди и законната лихва, представляваща законна последица от уважаването на
осъдителния иск, върху главницата от 8400 лв., считано от датата на депозиране
на исковата молба в съда – 09.10.2017 г. до окончателното й изплащане.
С оглед основателността на иска за заплащане на сумата от
8400 лв., представляваща дължим и неплатен наем за периода юли - декември 2016
г., частично доказан се явява и иска за заплащане на обезщетение за забавено
плащане /мораторна лихва/ в размер на законната лихва върху дължимата сума за
всеки просрочен ден, съгласно разпоредбата на чл. 86, ал. 1 от ЗЗД. Съгласно
чл. 86, ал. 1 от ЗЗД, при неизпълнение на парично задължение, длъжникът дължи
обезщетение в размер на законната лихва от деня на забавата. Изискуемостта обаче не поставя длъжника автоматично в
забава. Съгласно разпоредбата на чл. 84, ал. 1 от ЗЗД, когато денят за
изпълнение на задължението е определен, длъжникът изпада в забава след
изтичането му. В случая, по делото се установи, че наемът е платим до 5-то число на месеца, за който се дължи,
т.е. от шестия ден е в забава за плащане на наема и без покана. По иска за присъждане на
обезщетение за забава по чл. 86 от ЗЗД съдът след като извърши служебно изчисление
на лихвата, с помощта на Апис калкулатор, установи,
че от датата на забавата за всеки неплатен наем до деня, предхождащ подаване на
иска - 08.10.2017 г., лихвата за периода от 06.07.2016 г. до 08.10.2017 г. е в общ
размер от 894.07 лв., както следва: 178.89 лв. за периода от 06.07.16 г. до 08.10.17 г., 166.84 лв. за периода
от 06.08.16 г. до 08.10.17 г., 154.78 лв. за периода от 06.09.16 г. до 08.10.17
г., 143.11 лв. за периода от 06.10.16 г. до 08.10.17 г., 131.06 лв. за периода
от 06.11.16 г. до 08.10.17 г., 119.39 лв. за периода от 06.12.16 г. до 08.10.17
г.
Предвид гореизложеното, осъдителния иск за вземането за
обезщетение за забавено плащане /мораторна лихва/ се явява недоказан за
разликата над 894.07 лв. до претендирания размер от 909.89 лв.
С оглед на изхода на спора, в полза на ищците следва да
бъдат присъдени направените от тях разноски в общ размер от 1383.64 лв., съобразно
уважената част от иска и след уважено възражение за прекомерност на адвокатския
хонорар (1000 лв.), доколкото съдът съобрази фактическата и правна сложност на
делото и минималните размери на адвокатските възнаграждения. В полза на
ответника следва да се присъдят направените от него разноски в общ размер на
1.44 лв., съразмерно с отхвърлената част от иска.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА „Л. К." ЕООД,
ЕИК ***, със седалище и адрес на управление:***, да заплати солидарно на И.Ц.И.,
ЕГН **********, и А.К.И., ЕГН **********,***, сумата от 8400 лв., представляваща дължимия и
незаплатен наем за периода от месец 07.2016 г. до месец 12.2016 г., по договор за наем на недвижим имот от 28.08.2015 г., заедно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба в съда -
09.10.2017 г. до окончателното изплащане на сумата, както и лихва за забава в размер на 894.07 лв., дължима
за периода от 06.07.2016 г. до 08.10.2017 г., като ОТХВЪРЛЯ иска за забава за
разликата над сумата от 894.07 лв. до претендирания размер от 909.89 лв.
ОСЪЖДА „Л. К." ЕООД, ЕИК ***, да заплати
солидарно на И.Ц.И., ЕГН **********, и А.К.И., ЕГН **********,
разноските за настоящата инстанция в размер на 1383.64 лв., на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК.
ОСЪЖДА И.Ц.И., ЕГН **********, и А.К.И.,
ЕГН **********, да заплатят на „Л. К."
ЕООД, ЕИК ***, разноските за настоящата инстанция в размер на 1.44 лв., на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.
Начинът на плащане, посочен от ищците, е по б***в път по
сметка: IBAN ***, BIC ***, с титуляр на
сметката А.К.И..
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано пред Окръжен съд - Варна в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните, на основание чл. 259, ал. 1 от ГПК.
ДА СЕ ВРЪЧИ препис от решението на страните, на основание чл. 7, ал.
2 ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: