РЕШЕНИЕ
№ …………………/10.07.2020 г.
гр. Варна
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, Гражданско отделение,
50 с-в, в открито заседание, проведено на деветнадесети юни две хиляди и
деветнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ТАНЯ КУНЕВА
при секретаря Мариана
Маркова,
като разгледа докладваното от
съдията
гр. д. № 15812 по описа за 2019 г.,
за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството по делото е образувано по предявен от Н.К.Н.,
ЕГН **********, с постоянен адрес *** *, срещу „Е.Л.Х.“ ЕООД, ЕИК *, със седалище и адрес на управление
*,
представлявано от управителя *, с правно основание чл. 55, ал. 1, пр.3 от ЗЗД за
осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 3100 евро, представляваща задатък и получена на отпаднало основание, развален предварителен договор за
покупко-продажба от 12.12.2018 год. на недвижим имот, представляващ източната
част на самостоятелния обект в сграда/апартамент/ с идентификатор * в
гр.*,
местност „*",
на първи жилищен етаж , състоящ се от: кухня с трапезария, спалня, антре, баня
с тоалет и балкон, част от целия апартамент *
със застроена площ от 51.90кв.м., съставен от две стаи, две бани и тоалет и два
балкона, с прилежащи 8,6609%ид.ч.от общите части на сградата, равняващи се на
7,21кв.м., както и 8,6609%ид.ч.от правото на строеж върху поземления имот с
идентификатор *,
както и
сумата от 187,20 лева,
представляваща сторени от ищеца разходи за връчване на нотариални покани за
прекратяване на договора, ведно със законната лихва върху главницата от
предявяване на исковата молба 01.10.2019 г. до окончателно изплащане на
задължението.
Твърди се в исковата молба, че на 12.12.2018 г.
страните сключили предварителен договор за покупко–продажба на недвижим имот,
чиито параметри били предварително заложени в сключен между ищцата и брокер „* договор за депозит. Договорена била
крайна продажна цена на апартамента, предмет на предварителния договор в размер
на 31000 евро. Въз основа на постигнатата договорка било заплатено капаро от
10% от стойността от продажната цена или 3100 евро, с левова равностойност от
6063лв. на посочена от ответника банкова сметка. ***а получила на 17.12.2018 г.
с подписване на приемо-предавателен протокол от същата дата. Поела задължение
за заплащане на остатъка от продажната цена до 01.05.2019 г., когато следвало
да се изповяда сделката по прехвърляне собствеността върху имота при нотарису
Кангалова с рег. №513 от НК. На уговорената дата не успяла да се свърже с
представляващ ответното дружество, като представител на брокера С. Хосан предал
желанието на другата страна за продължаване на срока с два месеца -01.07.2019
г. Твърди се, че на 29.05.2019 г. имотът бил напуснат, като консумативните
разходи били заплатени и били предприети действия за предаване на ключовете на
продавача. Твърди, че на 29.05.2019 г. е изпратена нотариална покана до
ответника, с която било заявено разваляне на договора и заплащане на
обезщетение на причинените й вреди. Сторила разноски за поканата от 91,20лв.,
като същата не била получена от дружеството, поради ненамиране на адреса.Сочи,
че на 03.06.2019 г. получила изявление от ответника, че той разваля договора,
поради неизпълнение, и претенция за неустойка в размер на заплатения задатък,
както и обезщетение за ползване на имота в размер на 1900лв. от 17.12.2018 г.
до настоящия момент и 500лв. консумативни разходи. На 10.06.2019 г. е изпратена
нова покана, за която заплатила 96 лв., но също не била връчена на ответника,
поради ненамиране на адреса. Поради отправено изявление за разваляне и с
исковата молба на договора, претендира заплащане на заплатения задатък на
отпаднало основание в размер на 3100евро, който без основание се задържа от
ответника. Претендира се и сторените
разходи за отправените нотариални покани в размер на 187,20 лева. Претендира
разноски.
В открито съдебно заседание ищцата лично и чрез процесуален представител
адв. М. поддържа предявения иск и настоява, че ответната страна е виновна за
несключване на предварителния договор. Представя писмена защита, с която излага
подробни съображения по същество на спора. Настоява, че е поддържано
заблуждение у ищцата, че тече процедура по обособяване на самостоятелни обекти,
един от които да бъде прехвърлен на нея. Анализират се гласните доказателства,
като се подчертава, че в нотариалната покана, в която е предложена нова дата не
е посочен нотариус. С писмената защита е представен списък на разноски по чл.80
от ГПК.
В срока по чл.131 ГПК от ответника е
депозиран писмен отговор на исковата молба, с който оспорва предявения иск.
Твърди, че след предаване на имота от 17.12.2018 г. до момента на депозиране на
отговора ищцата ползвала имота като подменила заключващите механизми и не
предоставяла достъп до имота. Твърди, че преди уговорената в договора дата
01.05.2019 г. посетила посочения в договора нотариус за подготвяне на
документите за изповядване на сделката. Излага, че имала намерение да се сключи
окончателния договор, но ищцата е препятствала това. Сочи, че на 02.05.2019 г.
управителката на дружеството се е явила в кантората на нотариуса, но сделката
не била изповядана като й бил представен анекс за удължаване на срока до
01.07.2019 г., чието съдържание едва тогава узнала. Не подписала анекса и
отправила покана за разваляне на договора и заплащане на обезщетение за
ползване на имота в размер на пазарния наем. Предвид на това се твърди, че
дружеството е претърпяло вреди под форма на пропуснати ползва в размер на
пазарния наем предвид лишаване от ползването на имота. Намира иска за
неоснователен и релевира възражение за прихващане в условие на евентуалност със следните суми: - сумата от 2275 лв., представляваща
обезщетение за лишаване от ползването на имота, предмет на предварителния
договор, за неактивен туристически сезон за периода от 17.12.2018 г. до
30.06.2019 г.;- сумата от 3627 лева, представляваща обезщетение за лишаване от
ползването на имота, предмет на предварителния договор, за активен туристически
сезон за периода от 01.07.2018 г. до 31.08.2019 г.;- сумата от 1050 лева,
представляваща обезщетение за лишаване от ползването на имота, предмет на
предварителния договор, за неактивен туристически сезон за периода от
01.09.2019 г. до датата на подаване на отговора на исковата молба 05.12.2019
г., както и със сумата от 6063 лева, представляваща неустойка по чл.6.1 от
предварителния договор от 12.12.2018 г.
В открито
съдебно заседание ответникът чрез процесуален представител оспорва иска и моли
за отхвърлянето му, евентуално уважаване на възражението за прихващане.
Настоява се, че ищците са неизпрана страна по договора, както и че са ползвали
имота без заплащане на наемна цена. Представя писмена защита, в която излага
подробни съображения по същество на спора. Настоява се, че ищцата е неизправна
страна по договора, като същата дължи и обезщетение за лишаване от ползването
на имота. Ответната страна имала намерение да сключи договора, но предвид
липсата на съдействие от ищцовата страна, прекратила
договора. Поддържа и направените възражения за прихващане, като намира същите
за доказани. Претендира разноски и моли за отхвърляне на исковете.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно и по вътрешно
убеждение, приема за установено следното
от фактическа страна:
Не е спорно между страните, а и видно от нотариален
акт №* г. се
установява, че „* е продал на
„Е.Л.Х.“ ЕООД
самостоятелен обект в сграда/апартамент/ с идентификатор * в
гр.*,
местност „*",
на първи жилищен етаж , състоящ се от: кухня с трапезария, спалня, антре, баня
с тоалет и балкон, част от целия апартамент *
със застроена площ от 51.90кв.м., съставен от две стаи, две бани и тоалет и два
балкона, с прилежащи 8,6609%ид.ч.от общите части на сградата, равняващи се на
7,21кв.м., както и 8,6609%ид.ч.от правото на строеж върху поземления имот с
идентификатор *
По делото са представени схема от
21.12.2018г. и данъчна оценка за самостоятелния обект в сграда/апартамент/ с
идентификатор *.
Не е спорно между страните, а и от представения по
делото предварителен договор се установява, че на 12.12.2018 г. между „Е.Л.Х.“
ЕООД, представлявано от управителя *, и Н.К.Н. е сключен предварителен договор за
покупко-продажба за недвижим имот, представляващ източната част на
самостоятелния обект в сграда/апартамент/ с идентификатор *6 в
гр.*,
местност „*",
на първи жилищен етаж , състоящ се от: кухня с трапезария, спалня, антре, баня
с тоалет и балкон, част от целия апартамент *
със застроена площ от 51.90кв.м., съставен от две стаи, две бани и тоалет и два
балкона, с прилежащи 8,6609%ид.ч.от общите части на сградата, равняващи се на
7,21кв.м., както и 8,6609%ид.ч.от правото на строеж върху поземления имот с
идентификатор *.
Видно от т.I.1.1. от цитирания договор страните са постигнали съгласие за
продажна цена на имота в размер на 31000евро. В т. II.2.
от договора е уговорено заплащане на цената, като при подписване на договора
купувачът да заплати 10% от продажната цена като първа вноска, представляващ
задатък, в размер на 3100 евро,с левова равностойност 6063лв., и при нотариално
изповядване на сделката остатъкът в размер на 27900 евро с левова равностойност
от 54568лв., но не по-късно от 01.05.2019г. (така и т. V.7 от договора).
Съгласно т. 2 и т. 3 от договора продавачът
се е задължил да представи всички налични документи за собствеността върху
имота, както и към момента на сключване на окончателния договор да прехвърли
собствеността върху имота, обособен като самостоятелен обект е идентификатор,
разрешение за самостоятелни партиди за ток и вода, освободен от всякакви вещни
и облигационна тежести,ипотеки и др.
Не е спорно между страните, а и видно от т. III.4 от
договора продачът се е задължил да предаде владението
на имота на купувача на 15.12.2018 г. след постъпване на пъвата
вноска, при което съобразно IV.4. купувачът се задължава да заплаща
всички режийни разходи (ток, вода и др.), свързани с експоалатацията на имота
от момента на влизане във владение.
Видно от т. V.1. и 2 страните са постигнали
съгласие за сключване на окончателен договор най-късно до 01.05.2019 г. като
промяната на срока може да става само по взаимно писмено споразумение на
страните по договора. На посочената дата до 13.00 часа страните следва да се
явят при нотариус Кангалова рег. №513.
От т. V.6.1.от договора се установява, че
страните са уговорили при отказ на купувача да получи собствеността по
нотариален ред, продавачът да има право да развали договора при предоставен
седемдневен срок за изпълнение и в този случай да задържи като неустойка сумата
в размер на 10% от продажната цена на имота. От своя страна, в т. V.6.1 е уговорено при отказ на
продавача да прехвърли собствеността – дължи връщане на всички платени суми до
момента от купувача.
За сключване на така описания предварителен договор
ищцата е сключила и договор за депозит от 10.12.2018 г. (л. 7 от делото) с
агенцията-посредник „Сам Хоум БГ“ ЕООД, представлявана от управителя С.И. Хосаин.
Не е спорно между страните, а от представеното
платежно нареждане от 12.12.2018 г. се установява, че в полза на продавача е
преведена сумата от 6063лв., представляваща капаро за закупуване на процесния
недвижим имот.
Видно от приемо-предавателен протокол от 17.12.2018
г., подписан от „Е.Л.Х.“ ЕООД,
представлявано от управителя *, и Н.К.Н. имотът, предмет на предварителния договор е
предаден на купувача, като е уговорено, че от датата на подписването му
последният да поема разнсоките за ел. енергия, вода, кабелна телевизия,
интернет и общи части.
Съгласно представения по делото Анекс от 01.05.2019 г.
към предварителен договор от 12.12.2018 г., подписан само от Н.Н., продавачът се е задължил да прехвърли собствеността,
обособен като самостоятелен обект с минимум 25кв.м., разрешение за ползване, самостоятелни партиди
за ток и вода, освободен от всякакви вещни и облигационна тежести,ипотеки и др.,
като срокът на нотариалното изповядване на сделката се удължава от 01.05.2018г.
до 01.07.2019 г.
С нотариална покана №*/№3668/29.05.2019
г. Н.Н. е заявила, че прекратява договора, поради
несключване на окончателен договор на 01.05.2019г. и иска връщане на
заплатените суми.
Съгласно протокол за извършени от нотариуса
действия, е удостоверено връчване на нотариалната покана по реда на чл. 47, ал.
5 от ГПК на 13.06.2019 г. (л.26 от делото).
На 21.06.2019 г. е изготвен констативен
протокол съгласно който нотариус Илияна Маджунова е удостовирила, че на посочената
дата не се е явил представител на „Е.Л.Х.“ ЕООД. Представена е сметка по чл. 89
от ЗННД от 29.05.2019 г. в размер на 31.20лв. и сметка от 21.06.2019 г. в
размер на 36лв. За удостоверяване на подписите е събрана такса от 24лв.
Видно от нотариална покана №* г.,
отправена от Н.Н. до ответното дружество и е заявено
повторно, че се разваля договора и искане за връщане на платената по него сума.
Видно от протокол за извършени от нотариуса
действия, е удостоверено връчване на нотариалната покана по реда на чл. 47, ал.
5 от ГПК на 24.06.2019 г. (л.33 от делото). С констативен протокол №* от
02.07.2019 г. е удостоверено от нотариус Илияна Маджунова, че на същата дата
представител на „Е.Л.Х.“ ЕООД не се е явил в кантората. Представена е сметка по
чл. 89 от ЗННД от 11.06.2019 г. в размер на 36лв. и сметка от 02.07.2019 г. в
размер на 36лв. За удостоверяване на подписите е събрана такса от 24лв.
Съгласно представената по делото нотариална покана от
30.04.2019 г. на нотариус Галя Георгиева, рег. №223, отправена от Е.Л.Х.“ ЕООД до Н.Н., ответното дружество е поканило купувача за сключване на
окончателен договор на 02.05.2019 г. в 10.00 часа пред нотариус с район на
действие ВРС.
Видно от представеното писмо от Телепоща,
Български пощи, с изх. №* от 31.05.2019г. със
заверка на съдържанието, отправено до Н.Н., ответната
страна е заявила, че разваля договора и че задържа заплатената продажна цена
като неустойка. Отправена е покана за заплащане на обезщетение за ползване на
имота в размер на 1900лв. за периода от 17.12.2018 г. до настоящия момент и
консумираните ток, вода, кабелна и интеренет от 500лв. отправено е искане за
предаване на имота в седемдневен срок от получаване на поканата, като при
неизпълнение се сочи обезщетение в размер на 30евро на ден, считано от
получаване на поканата.
От представената обратна разписка се
установява, че писмо от Телепоща, Български пощи, с изх. №*
от 31.05.2019г. е получена от Н.Н. на 03.06.2019 г.
От предственото по делото платежно нареждане от
04.06.2019 г. се установява, че по банкова сметка ***мата от 70лв., като в
основанието на платежното е посочено „режийни за м.май, кабелна тв., интернет,
обши части, ток, вода, ап.6 – м. Вилите“.
От представената по делото жалба с вх.
№9700/02.08.2019 г., получена в Районна прокуратура е видно, че Мария Гигова в
качеството на управител е поискала съдействие от охранителните органи за
връщане на ключовете от жилището, предмет на предварителния договор.
Представени са извлечение по сметка на „Е.Л.Х.“ ЕООД
за периода от 03.06.2019г. до 28.06.2019 г. и на „* за периода от 02.09.2019 г. до
30.09.2019 г.
Видно от предавателен протокол от 29.01.2020 г.,
подписан между * като съпруг
и представител на Н.Н. и * като съсобственик на имота, са
предадени ключа и владението на имота и страните са декларирали, че нямат претенции
към ползването и предаването на имота и са уредили отношенията помежду си
относно владението на имота и няма да имат претенции по отношение владенето му за вбъдеще.
От приетата по делото съдебно-оценителна експертиза се
установява, че размерът на пазарния наем по отношение на процесното жилище за
периода от 17.12.2018 г. до 30.06.2019 г. е в общ размер на 2172лева, за
периода от 01.07.2019 г. до 31.08.2019 г. е в размер на 3472лв. и за периода от
01.09.2019 г. до 05.12.2019 г. е 1074,85лв.
По делото са ангажирани гласни доказателствени
средства посредством разпита на четирима свидетели.
От показанията на свидетеля С.И. Хосаин,
допуснат при режим на призоваване на ищцовата страна, се установява, че
страните не са сключили окончателната сделка, тъй като ищцата е отказала да
отиде при нотариуса, поради това че не можела да дойде в гр. Варна, а ответната
страна отказала да им прехвърли имота. Свидетелят споделя, че управителката на
дружество предложила на ищцата да се откаже от сделката, а тя да ѝ върне
парите.
От показанията на свидетеля *, съпруг на ищцата, се установява,
че при сключване на предварителния договор необходимите документи за
прехвърляне на имота не били готови. Сочи, че уговорката между страните била
заплащане на режийни разноски за ползване на имота– ток, вода, интернет, като
до месец април същите били заплащани от сина им, а за месец май управителката
на ответника * отказвала
да получи сумите и се криела. Не я откривали и на адреса ѝ. Било спряно
електрозахранването в имота, поради което се изнесли от имота в края на месец
май 2019 г. и я търсили да й върнат ключа. Свидетелства, че на 01.05., когато
следвало да се сключи договора, * не била готова с документите, тъй като се налагало
одобрение от Общината за разделяне на апартамента на две, който бил с по-голяма
квадратура, а те трябвало да купят половината. Затова съпругата му,повикана от
брокера, подписала нов договор за удължаване на срока, но управителката на
ответното дружество не отишла. Получили поканата в * за изповядване на сделка след
датата, която била посочена в нея, затова и не можели да отидат. Споделя, че по
време на ползването заплащали само режийни в размер на 60-70лв. месечно.
Разказва, че ходил в *, където живее управителката, звънял по телефона, опитвал се да се свърже с
нея, но тя не вдигала, изпратил адвоката им, като накрая през януари месец тази
година успели да предадат ключа на съпруга на управителката на ответника.
Заявява, че не са ползвали имота една година, като след спирането на тока
изнесли сина им от жилището, като през целия период се опитвали да открият *, за да ѝ върнат ключва,
включително и чрез нотариални покани.
От показанията на свидетеля Светозар Пасков Гигов,
бивш съпруг на управителката на ответника, се установява, че за имота имало
изготвени скица и данъчна оценка, като преди датата на изповядване на сделката
отишли при нотариус в Търговище,за да изпратят покана на ищцата за сключването
ѝ. Установява се, че управителката Мария Гигова разговаряла с брокера относно
връщане на парите по сделката. Излага, че за времето на ползването ищцата не е
плащала наем.
От показанията на свидетеля * се установява, че въз основа на
предварителния договор купувачите на имота започнали да ползват имота, като
същият бил обзаведен с всичко необходимо. Сочи, че през месец май 2019 г.
управителката на ответника я потърсила за информация за нотариус в гр. *, за да изпрати нотариална покана за
сключване на сделката, тъй като документите били готови. Не сключили
окончателен договор, като * споделила, че имотът бил освободен през февруари 2020
г.
При тази
фактическа установеност, настоящият състав достигна до следните правни изводи:
За
основателността на кондикционния иск с правно основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД е
необходимо ищецът, при условията на главно и пълно доказване, да установи валидно облигационно отношение между страните
с действителна уговорка за заплащане на задатък, собствената си изправност по
договора, плащането на процесната сума в
сочения период по размер, както и твърдените обстоятелства, довели до
прекратяване на облигационната връзка между страните. В тежест на ответника е
да установи правоизключващите си
възражения, в това число основанието за получаване, респективно задържане
на претендираната сума.
Валидно
възникналата облигационната връзка между страните по процесния предварителен договор
от 12.12.2018 г. не е оспорена между страните, а и се установява от
представените по делото писмени доказателства..
Изправността
на ищцата, досежно плащането на първата вноска по договора във формата на
задатък, се установява от представеното по делото платежно нареждане от
12.12.2018г., което е съответно на предвиденото в т. II.2. от договора изпълнение, което обстоятелство също не се оспорва от
страните.
Спорният по
делото въпрос е изправността на страните по предварителния договор във връзка
със задължението за сключване на окончателен такъв и валидното му разваляне.
Съгласно трайноустановената съдебна практика предупреждение за
разваляне на облигационната връзка не е необходимо само ако е налице
невъзможност за изпълнение, за която длъжникът носи отговорност, или е налице
безполезност на изпълнението, настъпила в резултат на виновна забава на
длъжника, или, когато се касае за фикс-сделка (в този смисъл Решение № 203/30.01.2012 г. на ВКС по т. д.
№ 116/2011 г., II т. о.; Решение № 100/3.07.2012 г. на ВКС по т. д. №
307/2011 г., II т. о., и др.).
Ефектът на поканата да изпълни има обаче връчването на искова молба. Дори
в нея да не се съдържа изрично волеизявление за разваляне, позоваването на
факта на неизпълнение и предявяването на иск за връщане на даденото има
характер на такова изявление (така Решение № 706/30.12.2010 г. на ВКС по гр.
д. № 1769/2009 г., III г. о.).
В случая ищецът заявява, че с исковата молба
разваля договора между страните, поради неизпълнение на ответника да прехвърли
собствеността върху имота предмет на предварителния договор и претендира
връщане на дадената като задатък първа вноска от продажната цена. От своя
страна, като защитно възражение ответникът твърди, че е изправна страна по
договора и като такава е развалила договора, поради което също претендира
последиците от това с правопогасяващо възражение за
прихващане.
От съвкупния
анализ на събраните по делото писмени и гласни доказателства, съдът намира, че
ищцата е изправна страна по договора, поради което може валидно да развали
договора и да претендира връщане на даденото по него.
На първо
място, съгласно постигнатото между страните съглашение, което по смисъла на
чл.20а от ЗЗД има силата на закон, страните са уговорили краен срок за скючване
на договора – 01.05.2019 г., както и че продължаване на срока на договора може
да се извърши само въз основа на писмено споразумение по взаимно съгласие. В
случая от показанията на свидетеля Асен Николов, които съдът кредитира при
условията на чл. 172 от ГПК, но намира за последователни, непосредствени,
вътрешнологични и непротиворечащи на останалите доказателства, се установява,
че на уговорената дата страните са имали готовност за сключване на
окончателната сделка, но поради неявяване на ответната страна, такава не е била
осъществена. Съдът намира, че показанията на свидетеля *, че първо ищцата не е
дошла за сделката, не отразяват впечатления за конкретна дата, доколкото
свидетелят заявява, че не си спомня такава, поради което не могат да бъдат
ценени. От друга страна, доказателствата сочат и за втора твърдяна от ответника
дата за сделката – 02.05.2019 г., на която ищцата действително не се е явила,
което се потвърждава и от показанията на свидетеля *. Установява се и, че на
01.05.2019г. ищцата е подписала анекс за продължаване на срока на договора, но
доколкото съгласно т. V.1. това може да стане само по писмено взаимно
съгласие, а подпис на ответната страна липса, съдът намира, че същият не
обвързва валидно страните. От друга страна, както се установи от представената
нотариална покана и от показанията на свидетелите *, които съдът кредитира,
ответната страна е отправила покана за сключване на окончателен договор, но за
дата различна от уговорената между страните с предварителния договор. Крайният
срок на договора е уговорен до 01.05.2019 г., а в нотариалната покана е
визирана дата 02.05.2020 г., а уговорка за едностранна промяна за дата на
сключване на договора между страните липсва. Освен това липсва конкретно посочване на адрес и нотаруис, при
който да бъде изповядана сделката, поради което същата не може да постави в
забава насрещната страна да изпълни задължението си по договора, респ. да се
счита, че същата е неизправна. Още повече, не са ангажирани доказателства за
получаване на тази покана от ищцата, напротив показанията на свидетеля Николов
сочат за узнаването ѝ дълго време след посочената в нея дата.
На следващо
място, съгласно доворките между страните, ответната
страна е следвало да прехвърли собствеността върху недвижим имот, представляващ източната част на самостоятелния обект
в сграда/апартамент/ с идентификатор * в гр.*",
на първи жилищен етаж , състоящ се от: кухня с трапезария, спалня, антре, баня
с тоалет и балкон, част от целия
апартамент *
със застроена площ от 51.90кв.м., съставен от две стаи, две бани и тоалет и два
балкона, с прилежащи 8,6609%ид.ч.от общите части на сградата, равняващи се на
7,21кв.м., както и 8,6609%ид.ч.от правото на строеж върху поземления имот с
идентификатор *,
при задължение към датата на сключване
на договора да прехвърли собствеността върху имота, обособен като самостоятелен обект с идентификатор, разрешение за самостоятелни партиди за ток и вода,
освободен от всякакви вещни и облигационна тежести,ипотеки и др. (аргумент от
т. I.1. и т.III.3 от договора). Съобразно приобщените гласни доказателства
ответната страна е разполагала със скица и данъчна оценка за имота, като такива
са и представени по делото, но същите са за целия имот, а не за обособена част
от него съобразно постигнатите между страните договорки. Не са ангажирани
доказателства, че ответникът е изпълнил задължението си за обособяване на тази
източна част в самостоятелен обект, състоящ се кухня с трапезария, спалня,
антре, баня с тоалет и балкон от целия апартамент с повече помещения. Поради
това съдът кредитира показанията на свидетеля Николов, че към 01.05.2019 г.
ответната страна не е разполагала с документи за обособяване на апартамента и
прехвърляне на имота съобразно постигнатите между страните уговорки.
Ето защо
съдът намира, че в полза на ищцата е възникнало потестативното право да иска
обявяване на предварителния договор за окончателен, но поради неизпълнение на
непаричното притезание на ответника да прехвърли собствеността върху имота, се
е породило правото да развали договора, като предостави и подходящ срок за
изпълнение.
Доколкото
ищецът се позовава на последиците от разваляне с исковата молба, като препис от
нея е връчен на ответника на 05.12.2019 г. и до приключване на устните
състезания пред настоящата инстанция ответникът не е предложил изпълнение, а
напротив отказва такова, като също се позовава на неизпъление и претендира
разваляне на договора, съдът намира, че облигационната връзка е прекретена,
поради което и всяка от страните следва да реституира даденото по договора. Неизвестни
остават причините, поради които всяка от страните се е отказала от договора, но
доколкото не се касае за фикс-сделка или обективна невъзможност за изпълнение, и
предвид на това, че ищцата заявява разваляне с предявяване на исковата молба,
въпреки че е имала възможност да стори това по-рано, ответникът не е изпълнил
задължението си за прехвърляне на обособена част от имота, предмет на
предварителния договор.
Не е спорно,
че ищцата е заплатила сумата от 3100евро, с левова равностойност от 6063лв.,
която по изложеите по-горе съображения подлежи на връщане, поради което искът
се преценява като основателен по основание и размер.
За
основателен се преценява и искът за заплащане на сумата 187,20лв., доколкото с
действията си неизправната насрещна страна е причинила разноски в този размер,
установени от представените по делото писмени доказателства. В случай че
ответникът бе изпълнил своеременно задължението си за прехвърляне на
собствеността на уговорената дата, ищцата не би сторила разходи във връзка с
изпълнението на договора, поради което същите подлежат на репариране.
Основателно се явява искането за присъждане на законната лихва върху дължимата сумата, подлежаща на връщане, считано от предявяване на иска – 01.10.2019 г. до окончателното плащане.
При този
извод за дължимостта на заявените с иска суми, подлежи на разглеждане
направеното от ответника в условие на евентуалност възражение за прихващане с
правно основание чл. 59 вр. чл. 82 от ЗЗД.
Съгласно
трайната съдебна практика, в т.ч. Решение №270/26.06.2012 по дело №1056/2011 на
ВКС, ГК, I г.о., което настоящият съдебен състав споделя, владението на
задължилият се да купи по предварителен договор не е добросъвестно, но по
отношение на правото да получи плодовете, и увеличената стойност в резултат на
направените от него подобрения, той е приравнен на добросъвестен владелец, т.е.
има тези права, предоставени му с изричната норма на чл. 70, ал.3 от
ЗС. Предварителният договор, на основание на който е предадено владението,
ако не е подписан от несобственик, или не е нищожен, е основание за това
владение. То е установено със съгласието на собственика на вещта и докато трае,
владелецът не дължи обезщетение на собственика. Не е налице предпоставката
на чл. 59 от ЗЗД да липсва основание. Владението по определение
не може да бъде възмездно за разлика от ползването. С развалянето на
предварителния договор с едностранно изявление, или по взаимно съгласие на
страните, или по право по чл. 89 от ЗЗД се
прекратява облигационното правоотношение. Дължи се връщане на даденото предвид
обратното действие на развалянето, но съгласието за предаване на владението,
което е фактическо състояние, не може да отпадне с обратна сила. Идеята за
обратното действие на развалянето, провъзгласена с правилото на чл. 88, ал.1 от ЗЗД цели да възстанови положението от преди сключване на
договора, т.е. страните да си върнат даденото по договора. Получаването на
плодовете и отношенията, свързани с извършване на подобрения в имота обаче не
са част от съдържанието на предварителния договор. Затова законът урежда тези
отношения с нормата на чл. 70, ал.3 от ЗС. Само
при приложение на тази норма е възможно ликвидиране на отношенията, възникнали
между страните по предварителния договор. Съгласно т.4 от ПП № 6/1974 г. до
разваляне на договора този който е в имота се е считал собственик и е ползвал и
подобрявал имота със съзнанието, че е негова собственост поради което му е
признато правото на добросъвестен владелец за този период, т.е. обратното
действие на развалянето не отменя качеството му на добросъвестен владелец. Същото
разбиране следва да се приложи и за владелеца по предварителен договор при
уреждане на отношенията му с обещателя след разваляне на договора, включително
и по право поради невъзможност да бъде изпълнен. Макар предварителния договор
да има само облигационно действие, когато въз основа на него е предадено
владението, законът приравнява този владелец на добросъвестен, защото има
основание за ползването и за да не се получи неоснователно обогатяване. От
момента на разваляне на предварителния договор, което не е по съдебен ред,
отпада основанието за владение и “купувачът” по предварителния договор дължи
връщане на имота. С обратна сила не може да отпадне фактическото състояние
владение и отношенията, възникнали във връзка с него и уредени с изричната
норма на чл. 70, ал.3 от ЗС.
С оглед така
даденото разрешение съдът намира направеното възражение за прихващане сумата в
общ размер на 6952лв. за периода от 17.12.2018 г. (датата на предаване на
владението на имота) до 05.12.2019 г. (датата на отговора на исковата молба) за
неоснователен.
В случая не е
спорно, че владението на имота е предадено въз основа на сключен предварителен
договор в какъвто смисъл и постигнатата между страните уговорка. Съдът
кредитира показанията на свидетелите *, * и *, че ищцата е ползвала имота, предмет на
предварителния договор, тъй като същите кореспондират и на представените по
делото доказателства. За последователни и вътрешнологични съдът преценява
показанията на свидетеля Николов, че в края на м.май 2019 г. са освободили
жилището и са предприели действия за връщане на владението на имота, чрез
предаване на ключа на управителката на ответното дружество. Ищцата многократно
е правила опити да се свърже с ответната страна за връщане на ключа, но последната
е препятствала това. Това поставя кредитора („Е.Л.Х.“ ЕООД) с непарично вземане
за предаване на владението на имота в забава, което от своя страна освобождава
длъжника (Н. Н.) от собствената му забава. В контекста на
изложеното следва да се ценят и представената по делото жалба до ВРП, както и
протокол за предаване от 29.01.2020 г. Независимо, че имотът фактически е
предаден по-късно, ищцата не е била в забава за предаването му и не дължи
обезщетение за лишаване от ползването. Още повече, както се коментира по-горе
предварителният договор е развален едва с връчаване на препис от исковата
молба, поради което основанието за държането на имота до 05.12.2019 г. не е
било отпаднало.
С оглед
изложеното възражението за прихващане в общ размер на 6952лв. за периода от
17.12.2018 г. (датата на предаване на владението на имота) до 05.12.2019 г.
(датата на отговора на исковата молба) като неоснователно следва да се отхвърли,
поради което не може да се извърши прихващане с него с исковата сума.
Предвид
отхвърляне на първото заявено възражение за прихващане на разглеждане подлежи и
второто заявено в процеса и прието за съвместно разглеждане възражение за
прихващане с правно основание чл. 92 от ЗЗД.
За уважаване
на така заявеното възражение е необходимо ответникът да установи наличието на
валидна неустоечна клауза, настъпване на предпоставките за нейната изискуемост,
както и нейния размер.
Наличието на
валидна клауза, предвиждаща неустойка в размер на 10 % от продажната цена, не
се оспорва от страните, а и такава се установява от т. 6.1 от предварителния
договор от 12.12.2018г.
Съобразно трайната
съдебна практика правото на неустойка за неизпълнение по чл.92 ЗЗД, принадлежи
само на изправната страна по договора. Институтът на неустойката има обезщетителна
функция, поради което и в хипотезата на разваляне договора при наличие на т.
нар. „двустранна вина”, развалящият няма право да се ползва от тях, респективно
в този случай нормата на чл.92 от ЗЗД не намира приложение. В случая, както
се коментира по-горе в мотивите, нито една от двете страни не е развалила
договора, преди предявяване на иска. Установи се, че ответната страна не е
изпълнила задължението си по договора своевременно, в т.ч. да се изповяда
сделката в уговореното време и с уговорените параметри на договора. Същата се
отказва от договора, каквото е и процесуалното поведение в хода на процеса.
С оглед коментираното
разрешение съдът намира, че не са възникнали предпоставките за надлежно
упражняване на правото на неустойка, поради което такава е недължима и това
възражение следва да се отхвърли като неоснователно и не може да се извърши
прихващане с исковата сума.
С оглед изхода на спора на ищеца се следват направените в хода на
производството разноски, на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК, в
съответствие с направеното искане, а именно сумата в общ размер на 942,52лв., от които 242,52лв. държавна такса и заплатено
адвокатско възнаграждение в размер на 700 лв.
Мотивиран от изложеното, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА „Е.Л.Х.“ ЕООД, ЕИК *, със седалище и адрес на управление
***, *,
представлявано от управителя *, да заплати на
Н.К.Н., ЕГН **********, с постоянен адрес *** *, сумата от 3100евро (три хиляди и сто евро), с левова равностйност
6063лв.(шест хиляди шестдесет и три лева), представляваща задатък
и получена
на отпаднало основание - развален
предварителен договор за покупко-продажба от 12.12.2018 год. на недвижим имот,
представляващ източната част на самостоятелния обект в сграда/апартамент/ с
идентификатор *",
на първи жилищен етаж , състоящ се от: кухня с трапезария, спалня, антре, баня
с тоалет и балкон, част от целия апартамент *
със застроена площ от 51.90кв.м., съставен от две стаи, две бани и тоалет и два
балкона, с прилежащи 8,6609%ид.ч.от общите части на сградата, равняващи се на
7,21кв.м., както и 8,6609%ид.ч.от правото на строеж върху поземления имот с
идентификатор * както и сумата от 187,20
лева (сто осемдесет и седем лева и двадесет стотинки), представляваща
сторени от ищеца разходи за връчване на нотариални покани за прекратяване на
договора, ведно със законната лихва върху главницата от предявяване на исковата
молба 01.10.2019 г. до окончателно изплащане на задължението, на основание чл.
55, ал. 1, пр.3 от ЗЗД.
ОСЪЖДА „Е.Л.Х.“ ЕООД, ЕИК *, със седалище и адрес на управление
***, *,
представлявано от управителя *, да заплати на
Н.К.Н., ЕГН **********, с постоянен адрес *** * сумата от 942,52лева (деветстотин четиридесет и два лева и петдесет
и две стотинки), представляваща сторените по делото разноски, на основание
чл.78, ал.1 от ГПК.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред
Варненския окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Препис от решението да се връчи на страните на
основание чл. 7, ал.2 от ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: