№ 27
гр. Враца, 04.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВРАЦА, I-ВИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети януари през две хиляди
двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Надя Г. Пеловска-Дилкова
Членове:Мирослав Д. Досов
Пламен К. Кучев
при участието на секретаря Галина Ем. Вълчкова-Цветкова
като разгледа докладваното от Мирослав Д. Досов Въззивно гражданско дело
№ 20241400500003 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С решение № 676/17.11.2023 г. по гр.дело № 982/2023 г. по описа на РС - Враца
състав на съда е отхвърлил като неоснователен предявения от Й. Б. И., ЕГН **********,
чрез адв.Д. Н., против Р. М. А. /с предишни имена З. Д. А./, ЕГН **********, иск с правно
основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителния договор за
продажба на недвижим имот от 27.10.2022 г., с нотариална заверка на подписите на страните
с рег. № 9405 от 27.10.2022 г. по описа на нотариус А. В., с район на действие Районен съд -
Враца, относно следния недвижим имот: поземлен имот с идентификатор 12259.1002.21,
находящ се в гр. Враца, община Враца, област Враца, по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр.Враца, одобрени със Заповед № РД-18-43/16.09.2005 г. на
изпълнителния директор на АК, с последно изменение на кадастралната карта и
кадастралните регистри, засягащи имота от 12.05.2021 г., с адрес на имота: гр. Враца,
Врачански лозя, в местността "***", с площ на имота 966 кв.м, с трайно предназначение на
територията: земеделска, с начин на трайно ползване: за земеделски труд и отдих /съгласно
§4 от ПРЗ на ЗСПЗЗ/, при категория на земята при неполивни условия - шеста, предишен
идентификатор: 12259.1002.525, 12259.1002.384, при съседи: имоти с идентификатори
12259.1002.383, 12259.1002.20,12259.1002.10, заедно с построената в имота сграда с
идентификатор 12259.1002.21.1, със застроена площ 27 кв.м, брой етажи: 2, с
предназначение: вилна сграда - еднофамилна и всички подобрения в имота.
1
Срещу решението на РС - Враца е постъпила въззивна жалба от Й. Б. И., чрез адв.Д.
Н. от АК- Враца, с искане същото да бъде отменено изцяло и вместо това постановено
друго, с което да бъде уважен предявения от нея иск, с всички законни последици. Твърди
се, че обжалваното решение е неправилно, като постановено в нарушение на
материалноправните разпоредби на закона.
Оспорва се извода на съда, че въпреки, че е законен представител на малолетното си
дете, ответницата не е пасивно легитимирана страна по иска, тъй като е договаряла
продажба на недвижим имот, който е собственост на малолетната й дъщеря, а не на нея.
Посочва се, че по делото не е спорно, че между жалбоподателката - ищца и З. А. /със
сегашни имена Р. М. А./ е сключен предварителен договор за покупко - продажба на
недвижим имот от 27.10.2022 г., заверен нотариално и вписан в регистъра на Нотариус №
*** А. В. под № 9405, по силата на който З. А. /със сегашни имена Р. М. А./, в качеството си
на продавач продава като майка и законна представителка на малолетното дете А. М. А., на
Й. И. подробно описания по - горе в определението недвижим имот за сумата от 5000 лева,
която купувачът е заплатил изцяло на продавача. Представено е и Решение № 89/14.02.2023
г. по ч.гр.дело №315/2023 г. на РС - Враца, с което на основание чл.130 от СК е дадено
разрешение на продавачката да продаде посоченият в предварителният договор имот, като
основание да се иска такова разрешение е именно процесният предварителен договор.
Позовавайки се на разпоредбата на чл.3, ал.2 от ЗЛС, според която вместо
малолетните деца правни действия извършват техните законни представители - родители
или настойници, жалбоподателката счита, че сключвайки предварителния договор за
покупко - продажба на имота на малолетната си дъщеря, ответницата е действала законно,
съобразно посочената правна норма. Спазена е и разпоредбата на чл.130, ал.3 от СК/
погрешно е посочено чл.13, ал.3 от СК/ - има разрешение на съда ответницата да се
разпореди с недвижимия имот на дъщеря си, като след получаване на това разрешение не е
имало пречка предварителният договор да бъде изповядан като окончателен в съответната
нотариална форма, което не се е случило единствено поради отказа на ответницата да
изпълни задължението си да прехвърли процесния имот на ищцата.
При тези си доводи намира, че са налице всички елементи от фактическия състав на
чл.19, ал.3 от ЗЗД и РС - Враца е следвало да уважи иска й.
Не сочи и не представя нови доказателства. Претендира разноски.
Въззиваемата Р. М. А., чрез адв.А. К. от АК-Враца, оспорва жалбата по подробни
съображения, изложени в депозирания писмен отговор по чл.263, ал.1 ГПК.
Моли жалбата да бъде оставена без уважение, а първоинстанционното решение
потвърдено, като правилно и законосъобразно.
Не сочи и не представя нови доказателства. Също претендира разноски.
При извършената проверка на редовността и допустимостта на въззивната жалба,
настоящият съдебен състав констатира, че същата е подадена в срока по чл.259, ал.1 ГПК и
отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 ГПК.
При констатираната допустимост на жалбата, съгласно чл.269 ГПК въззивният съд
се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната
2
му част, като по останалите въпроси е ограничен от релевираните въззивни основания в
жалбата.
Първоинстанционното съдебно решение е валидно и допустимо, постановено в
съответствие с основанието и петитума на искането за съдебна защита, предявено с исковата
молба на ищеца.
За да се произнесе по основателността на жалбата, настоящият съдебен състав
обсъди събраните доказателства поотделно и в тяхната пълнота, във връзка с
изтъкнатите от страните доводи, при което приема следното:
РС - Враца е бил сезиран и се е произнесъл по предявен от Й. Б. И., ЕГН
**********, чрез адв. Д. Н., против Р. М. А. /с предишни имена З. Д. А./, ЕГН **********,
иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.
В исковата молба ищцата твърди, че по силата на сключен предварителен договор
от 27.10.2022 г. ответницата се е задължила да й продаде следния недвижим имот: поземлен
имот с идентификатор 12259.1002.21, находящ се в гр.Враца, община Враца, област Враца,
по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Враца, одобрени със Заповед № РД-
18-43 от 16.09.2005 г. на изпълнителния директор на АК, с последно изменение на
кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащи имота от 12.05.2021 година, с адрес
на имота: гр.Враца, Врачански лозя, в местността "***", с площ на имота 966 кв. м, с трайно
предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно ползване: за земеделски труд
и отдих /съгласно §4 от ПРЗ на ЗСПЗЗ/, при категория на земята при неполивни условия -
шеста, предишен идентификатор: 12259.1002.525, 12259.1002.384, при съседи: имоти с
идентификатори 12259.1002.383, 12259.1002.20, 12259.1002.385, 12259.1002.10, заедно с
построената в имота сграда с идентификатор 12259.1002.21.1 с предназначение: вилна
сграда, еднофамилна и всички подобрения в имота. Сочи се, че уговорената цена била в
размер на 5 000,00 лева, която била изплатена от ищцата изцяло при подписване на
договора. Продавачът по договора се задължила да прехвърли собствеността върху имота по
нотариален ред в срок до 01.12.2022 г. Иска се постановяване на решение, с което да бъде
обявен за окончателен сключеният на 27.10.2022 г. между З. Д. А. като продавач и Й. Б. И.
като купувач предварителен договор.
В срока по чл.131 от ГПК е депозиран отговор от ответницата Р. М. А. /с предишни
имена З. Д. А./ чрез адв.А. К. от АК - Враца, с който предявеният иск се оспорва като
неоснователен. Сочи, че е майка и законен представител на малолетното дете А. М. А.,
родено на ***, като и двете живеят в Австрия. Твърди се още, че с Нотариален акт № 12, том
V, рег. № 3629, дело № 485/2021 г. на нотариус А. В., на 18.05.2021 г. името на детето бил
закупен процесният имот във Врачанските лозя с площ от 966 кв. м, заедно с построената в
имота сграда на два етажа - вилна сграда, еднофамилна. Заявява още, че действително с
ищцата бил сключен процесният предварителен договор от 27.10.2022 г. за покупко -
продажба на имота, като подписала същия в качеството си на майка и законен представител
на малолетното дете. Посочва още, че ищцата в качеството на купувач й заплатила изцяло
продажната цена от 5 000,00 лева. Когато наближил срокът на предварителния договор -
01.12.2022 г., с ищцата се разбрали да го удължат, тъй като следвало да се проведе съдебно
3
производство за разрешение за разпореждане с имуществото на детето. С Решение №
89/14.02.2023 г., постановено по ч.гр.дело № 315/2023 г. по описа на РС - Враца, съдът
разрешил да се извърши разпоредителната сделка - продажба на имота, предмет на
предварителния договор. Твърди се, че веднага уведомила ищцата, че няма пречка за
сключване на окончателен договор за покупко - продажба на процесния недвижим имот и
следва да уредят нотариалното прехвърляне, но ищцата категорично отказала и поискала
връщане на платената продажна цена. Ответницата поддържа още, че като родител на
малолетното дете счита, че към настоящия момент не е в интерес на детето да бъде продаден
единственият му имот в България, с оглед на което е налице пречка да бъде обявен за
окончателен сключеният предварителен договор. Иска се отхвърляне на предявения иск.
При така подадените искова молба и отговор, в производството пред районния съд
са събрани писмени доказателства, въз основа на които се установява следното:
Представен е предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот от
27.10.2022 г., сключен между А. М. А., ЕГН **********, действаща чрез своята майка и
законен представител З. Д. А., като продавач и Й. Б. И. - като купувач, съгласно който
продавачът се задължава да прехвърли на купувача правото на собственост върху процесния
недвижим имот за сумата от 5 000 лева, която е изцяло платена от купувача на продавача при
подписване на договора, а продавачът се задължава да прехвърли имота в срок до 01.12.2022
г.
Видно от Нотариален акт № 12, т.V, рег. № 3629, дело № 485/2021 г., вписан в
Агенция по вписванията - Враца с вх.рег. № 2425/18.05.2021 г. дв.вх. рег. № 2419, акт № 29,
т.7, № 1171 , на 18.05.2021 г. ,А. М. А., ЕГН **********, действаща чрез своята майка и
законен представител З. Д. А., е придобила правото на собственост върху процесния
недвижим имот, предмет на предварителния договор.
От удостоверение за раждане № **********/29.01.2014 г., издадено от Община
Враца въз основа на акт за раждане № 0047/29.01.2014 г., се установява, че малолетното дете
А. М. А. е родено на ***д. от майка З. Д. А..
Видно от справка по реда на Наредба № 14/18.11.2009 г., З. Д. А. е сменила имената
си, като считано от 28.06.2023 г. същите са Р. М. А..
С Решение № 89/14.02.2023 г., постановено по ч. гр. дело № 315/2023 г. по описа на
РС - Враца, на основание чл.130 от СК е разрешено да бъде извършено разпоредително
действие с имуществото на детето - продажба на процесния имот.
При така изложената фактическа обстановка състав на Районен съд - Враца е приел,
че предявеният иск с правно основание с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, е
неоснователен, тъй като процесният предварителен договор е сключен от ответницата в
качеството й на майка и законен представител на малолетното дете А. М. А., а не в лично
качество, поради което същата не е материално легитимирана да отговоря по предявения
облигационен иск.
Въззивният съд споделя фактическите и правни изводи на районния съд, и намира,
че обжалваното решение е поставено при правилно приложение на материалния и
процесуалния закон и правилна преценка на доказателствата по делото, като на основание
4
чл.272 от ГПК се присъединява и препраща към мотивите на първоинстанционния съд.
В отговор на изложените във въззивната жалба оплаквания и съобразно чл.269, изр.2
от ГПК, настоящият съдебен състав приема следното:
Предварителният договор по чл.19, ал.1 от ЗЗД, за да е действителен следва да
отговаря на изискванията за форма и съдържание на чл.19, ал.1 и ал.2 от ЗЗД - да е сключен
в писмена форма и да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния
договор за покупко - продажба, а именно уговорки за вещта и цената. Съществените
елементи на предварителния договор за бъдеща продажба на недвижим имот са
индивидуализирането на вещта, поемане на задължение за прехвърляне на собствеността
върху имота по нотариален ред, доколкото се касае за недвижим имот, уговаряне на цената,
която купувачът трябва да плати. Действителният предварителен договор създава
задължения и за двете страни, които те трябва да изпълнят като сключат окончателен
договор. Всяка от страните по него може да предяви иск, за да предизвика правната промяна,
състояща се в обявяването му за окончателен на сключения предварителния договор.
Дейността на съда в производството за сключване на окончателен договор по реда
на чл.362 и сл. от ГПК във вр. с чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е идентична с тази на нотариуса при
продажба на право на собственост върху недвижим имот. Купувачът по предварителния
договор има качеството на кредитор, т.е. има основание да реализира своето вземане по
него, а продавачът е длъжник и има задължение да прехвърли валидно имота. За да бъде
уважен иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД, ответникът трябва да бъде титуляр на правата, които ще
бъдат прехвърлени със съдебното решение, тъй като последното е деривативно правно
основание. Ако ответникът не е собственик на вещта към момента на вписване на исковата
молба, искът е неоснователен /определение № 64 от 22.02.2012 г. по ч.гр. дело № 521/2011
год. на ВКС, II г.о.; решение № 452 от 22.03.2000 год. по гр.дело № 994/1999 год. на ВКС, V
г.о.; решение № 932 от 04.10.1995 год. по гр.дело № 3244/1995 год. ВС, ІІ г.о. и т.н./. В
случай, че вещта е прехвърлена на трето лице преди вписване на исковата молба по чл.19,
ал.3 ЗЗД, купувачът може да се защити с иск по чл.135 ЗЗД, като обяви за недействителна
сделката, която го уврежда /решение № 776/25.09.2001 год. по гр.дело № 195/2001 год. на
ВКС, ІІ г.о./. Ако към момента на вписването на исковата молба вещта не е била собственост
на ответника, но последният я е придобил преди приключване на устните състезания, искът
по чл.19, ал.3 от ЗЗД следва да бъде уважен. В тази насока и съдът следва да провери на
основание чл.363 от ГПК дали са налице всички предпоставки за прехвърляне на
собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота,
предмет на покупко - продажбата по предварителния договор. Разпоредбата на чл.363 от
ГПК предвижда, че когато задължението е за прехвърляне на правото на собственост върху
имот, съдът проверява дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по
нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота. Проверката, която
извършва съдът в производство по чл.19, ал.3 от ЗЗД е същата, която прави и нотариусът
при сключването на договор за покупко - продажба на недвижим имот, което изисква
извършване на преценка дали към момента на обявяване на предварителния договор за
окончателен продавачът е собственик на недвижимия имот.
5
Доколкото в настоящия случай безспорно се установи, че ответницата не е
собственик на процесния недвижим имот, то не е и материално легитимирана да отговаря
по предявения иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Предвид изложеното и като констатира, че при постановяване на обжалваното
решение първоинстанционният съд не е допуснал нарушения при прилагането на
материалния закон и процесуалните правила, въззивният съдебен състав намира, че
обжалваното решение ще следва да бъде потвърдено.
При този изход на спора и на основание чл.78, ал.3 от ГПК въззиваемата страна има
право на разноски, но доколкото не са представени доказателства за направени такива, то не
следва да се присъждат.
Така мотивиран, Врачанският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 676/17.11.2023 г. по гр.дело № 982/2023 г. на РС -
Враца.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6