РЕШЕНИЕ
№ 644
гр. Велико Търново, 02.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, IX СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и пети март през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:ЙОРДАН ВОДЕНИЧАРОВ
при участието на секретаря ТАНЯ К. МАРГАРИТОВА
като разгледа докладваното от ЙОРДАН ВОДЕНИЧАРОВ Гражданско дело
№ 20244110102767 по описа за 2024 година
За да се произнесе взе предвид:
Производство по параграф 19, ал. 1 ЗИД на АПК {ДВ бр. 39/2011г./
***, гр.***, с ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление гр.***, ул.***, с
председател И. А. И., чрез пълномощника сн В. П. С. от ВТАК обжалва отказ, съдържащ се в
писмо- отговор на началника на ***, с изх.№ РД -12-02-1344/16.08.2024 г., получено на 19.08.2024
г. / с препращане към мотиви, съдържащи се в писмо изх.№ РД-12-02-1324-2/16.08.2024 г. на
директора на *** / да бъде вписан в регистъра на собствениците и ползвателите на земеделски
земи, представения за целта по реда на чл.37б, ал.1 от ЗСПЗЗ договор за наем за предоставено на
кооперацията от наемодателя И. А. И. за срок от 5 години ползване , считано от 01.10.2024 г. на
два поземлени имота в землището на с.***: ПИ с идентификатор 61279.9.4 - нива в местност *** с
площ 3,899 дка и ПИ с идентификатор 61279,52.5 - нива в местност *** с площ 7,999 дка, сключен
на 20.10.22.022 г. с нотариална заверка на подписите на страните от 21.10.2022 г., вписан в Служба
по вписванията- Велико Търново под № *** г. като акт № ***, с молба да бъде отменен като
незаконосъобразен, като съдът даде указания на органа да регистрира този договор и го включи във
водения от службата регистър на имотите и ползвателите за стопанската 2024-2025 година, с
присъждане на направените по производството разноски.
Нерегистрирането на договора за наем е поради обстоятелството, че в регистъра е вписан
представен от друг ползвател на същите земеделски земи - „***, с ЕИК: ********* договор за
наем с нотариална заверка на подписите от 18.02.2021, вписан в Служба по вписванията под №
*** в описната книга , със срок за ползване от 3 години, считано от 01.10.2021 г. до 01.10.2024 г.,
който срок е удължен за още три стопански години, считано от 2024/2025 до 2026/2027 г. в
резултат на анекс/ допълнително споразумение/ , вписан/но в Служба по вписванията под № *** в
описната книга.
Заради неправомерното му вписване председателят на *** е подал заявление (възражение) до
ОСЗ ***, регистрирано с вх.№ РД-12-02-1324/14.08.2024 г., с искане да се направи поправка в
предварителния регистър на имотите за ползване в землището на с.*** през стопанската 2024/2025
година като бъде регистриран представеният от нея договор за наем на поземлени имоти с
идентификатори 61279.9.4 и 61279.52.5. и в отговор на това искане е писмото на началника на ОСЗ
, съдържащо отказ, с формулировката „във връзка с писмен отговор изх.№ РД-12-02-1324-
1
2/16.08.2024 г. промени в регистър правни основания няма да се извършват".
Позовава се на съществено нарушение на административнопроизводствените правила,
противоречие с материалноправни разпоредби и несъответствие с целта на закона като основания
по чл.146 от АПК за оспорване на отказа да бъде извършено въпросното действие , съставляващо
административна услуга по смисъла на §1, т.2 от ДР на Закона за администрацията и индивидуален
административен акт по смисъла на чл. 21, ал. 4 от АПК.
Незаконосъобразно е даването на предимство на вписването на анекса от 04.04.2024 г. с
неприемливите аргументи / на ОСЗ/ , че договорът, сключен с *** е по- ранен, а въпросното
допълнително споразумение не можело да се приеме за нов договор , понеже не внасяло
изменение в съществуващото наемно правоотношение.
Това не е така, тъй-като първоначално уговорения срок на ползване на имотите е основен
негов елемент и продължаването му изменя правоотношението , защото се подновява.
След като законодателят изрично е въвел изисквания за форма и вписване на всякакъв вид
споразумения за изменение на договорите за наем на земеделска земя/ чл.4б, ал.3 от ЗСПЗЗ/ , в т.ч.
и за продължаване на срока за ползване, които съвпадат с изискванията за сключването им, то
логично е при наличие на конкуренция на права и изследване на противопоставимостта с друг
договор, да се вземе предвид именно датата на вписване на продължаването на договора, а не
датата на вписване на първоначалния наемен договор.
В противен случай би се обезсмислило предвиденото в закона оповестително-защитно
действие на вписването на споразуменията (анексите) за изменение на наемните договори,
включително и за тяхното продължаване. Доколкото е безспорно, че анексът (споразумението) за
изменение на договор за наем на земеделска земя е подлежащ на вписване акт (чл.4, букви „е" и „л"
от Правилника за вписванията и чл.4б, ал.З ЗСПЗЗ), следва да намери приложение общата
разпоредба на чл.113 от Закона за собствеността, според която подлежащите на вписване актове, до
вписването им не могат да се противопоставят на трети лица, които по-рано са придобили от същия
собственик и вписали права върху недвижимия имот.
Отнесено към казуса - предмет на оспорения административен акт, това означава, че с оглед
датите на вписване, предимство за регистриране от ОСЗ следва да бъде дадено на договора за наем
между *** и И. А. И., сключен на 20.10.2022 г., тъй като извършеното на 21.10.2022 г. вписване на
този договор в службата по вписванията предхожда вписването на 04.04.2024 г. на анекса към
първоначалния договор за наем от м. октомври 2021 г. между *** и Д. И. К. Този анекс е
непротивопоставим на ползвателя (наемателя) по вписан преди това наемен договор.
В разрез с действащата нормативна уредба е и аргументът, че когато има представени за
регистриране договори за аренда (респективно за наем), сключени от съсобственици с различни по
обем права в собствеността, следва да се отдаде превес на договора, сключен със съсобственици,
притежаващи над 50 % в съсобствеността, като проявление на общото правило на чл.32, ал.1 от ЗС,
според което общата вещ се управлява от мнозинството от съсобствениците, имащи повече от
половината от общата вещ.
Ответникът *** чрез процесуалния си представител главен юрисконсулт Д. К., оспорва
жалбата с доводи за недопустимост/ липса на правен интерес/ и неоснователност , поради
обстоятелствата , че кооперацията не е подала заявление по чл. 70 от ППЗСПЗЗ за
участие/неучастие в споразумение за създаване на масиви за ползване в землището на с. ***, което
да бъде отразено в спомагателния регистър по чл. 49, ал. 1, т. 4 от Наредба № 49 от 5 ноември 2004
г. за поддържане на картата на възстановената собственост, а в последствие и в предварителния
регистър по чл. 72, ал. 2 от ППЗСПЗЗ, така че няма причина/ правно основание данните в този
регистър да бъдат променяни чрез отразяването му в него на договора за наем на ЗКПУ „Земя –
Тръмбеш“ въз основа на постъпилото с вх. № РД-12-02-1324/14.08.2024 г. възражение .
При изготвянето на този регистър / само за целите на процедурата за създаване на масиви за
ползване в землището за стопанската 2024/2025 г. на основата на данните, въведени в няколко
спомагателни регистри, посочени в разпоредбата на чл. 49 от Наредба № 49 от 5 ноември 2004 г. за
2
поддържане на картата на възстановената собственост/ са съобразени правилата на чл. 376, ал. 6, т.
1 и ал.5 от ЗСПЗЗ, постановяващи, че трябва да бъде регистриран първия по поредност договор
за наем за същите имоти от 25.02.2021 г. , който е продължен с анекса от 04.04.2024 г. Договорът за
наем от 20.10.2022 г. всъщност е вписан след представянето му в службата, но в регистъра по
чл. 49, ал. 1, т. 6 от 2 от наредбата, а кооперацията с договор от 30.06.2024 г. е преотдала под
наем същите имоти на земеделския производител Л. Д. С. за стопанската 2024/2025 г. и нему е
принадлежал правния интерес да подава възражение срещу изготвения регистър по чл.72, ал.2 от
ППЗСПЗЗ.
Освен това договорът за наем на *** е сключен със съсобственик, притежаващ миноритарен
дял - 1/3 идеални части от правото на собственост върху имотите, докато договорът на *** е
сключен от името на наследници, притежаващи повече от половината от правото на собственост
върху наетите имоти - 2/3 идеални части.
Заинтересованата страна *** чрез пълномощника си адвокат Р. Т. от САК оспорва
основателността на жалбата по съображения , че сключеният на 04.04.2024 г. анекс към договора
за наем от 18.02.2021 г. е противопоставим на договора за наем на кооперацията- жалбоподател.
Съдът след като разгледа представените от страните писмени документи и обсъди доводите
им , приема жалбата за допустима и основателна .
Нормата на чл. 37б, ал.5 от ЗСПЗЗ възлага в тежест на общинската служба по земеделие да
води регистър на договори за наем на земеделска земя , сключени при спазване на изискванията на
чл. 4а и чл.4 б от ЗСПЗЗ, както и договори за аренда , сключени при спазване на изискванията на
този закон и на Закона за арендата в земеделието.
Доколкото няма изрично указание в закона , че целта на регистъра е да осигурява информация
само за нуждите на сключване на споразумението за ползване на земеделските земи в масиви по
чл.37в от ЗСПЗЗ , т.е. за лицата, желаещи да участват в него и подали заявление за това в срок до
31 юли/ чл.37б, ал.3 от ЗСПЗЗ , чл.70, ал.1 от ППЗСЗЗ/ и съответно предмет на регистрация може
да бъдат само имоти на ползватели, заявили такова намерение за участие, изводът е, че всички
договори за наем или аренда са неин предмет.
Затова е без значение за преценката има или не интерес от представяне на даден договор за
регистрацията му , обстоятелството дали ползвателят е заявил намерение за участие в
споразумението по чл.37в от ЗСПЗЗ .
Следователно щом това обстоятелство не е предпоставка за възникване на право на
регистрация/ аргумент за правилността на този извод се извлича от текста на чл. 37б, ал.3 , изр.1-во
от ЗСПЗЗ , който казва , че при подаване на заявлението за участие в споразумението по чл.37в ,
ползвателят прилага към него опис на имоти за участие в масиви за ползване съгласно / вече!/
регистрираните в общинската служба по земеделие договори , т.е. регистрацията предхожда
заявлението, без ограничение назад във времето и може да се ползва от даден ползвател и за
следващата стопанска година за горната цел , ако пожелае тогава да участва и договорът му е в
действие / отказът на органа , натоварен да води регистъра, под една или друга форма и с каквито
и да било мотиви , да впише/ регистрира договора, е факт , достатъчен за пораждане на правото на
ползвателя да го оспори пред съда по смисъла на чл. 147, ал.1 от АПК.
Правилото за регистрация , важимо за настоящия спор, което общинската служба по
земеделие е длъжна да спази е да отрази в регистъра/ да даде предимство на договора , вписан в
службата по вписвания с най- ранна дата, когато за един и същ имот са представени за
регистрация повече от един договор за наем или за аренда- чл.37б, ал.6, т.1 от ЗСПЗЗ.
Без значение при определяне на предимството при регистрирането е обстоятелството, че един
конкуриращ се договор е сключен със съсобственици/ съсобственик, притежаващи общо или
притежаващ повече от дела на съсобственик, сключил друг договор , щом сключването е при
спазване на изискването на чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ/ да се притежава повече от половината от правото
на собственост / , защото това обстоятелство е извън фактическите състави /правилата/ на чл. 37,
ал.5 и 6 от ЗСПЗЗ.
Законът не урежда изрично като отделна хипотеза със съответната й правна последица /
диспозиция/ настоящия случай на конкуренция/ противопоставимост между правата на ползване
на едни и същи имоти от двама различни наематели, произтичащи от вписан договор с
отлагателен срок на действието му / на кооперацията жалбоподател / и от по-рано вписан договор/
на ***/, чийто срок на действие изтича в деня , в който започва действието на по-късно вписания
договор , но е продължен, считано от същия ден нататък в резултат на сключено и по-късно / от
договора за наем на кооперацията/ вписано допълнително споразумение.
3
Предимство при регистрирането в този случай би трябвало да се даде на договора за наем на
кооперацията , защото същият в по-ранен вписан момент предоставя правото й да ползва имотите
за времето/ очертаващо „сблъсък“ на правата/ – предмет на подновеното действие/ тук е налице
изменение чрез подновяване на правоотношението относно основния елемент „срок“- аргумент от
чл. 228, чл.229, ал.1 от ЗЗД, чл.4а , ал.2 от ЗСПЗЗ/ на договора за наем на търговското дружество/
за стопанските 2024/2025 г., 2025/2026 г. и 2026/2027 г./ съгласно сключеното допълнително
споразумение.
При сключването му страните са могли да проверят в службата по вписванията и е трябвало да
се съобразят със съвпадането/ „застъпването“ на времето на ползване от 01.10.2024 г. нататък , а не
да го конкурират, тъй-като страните по договора за наем от 20.10.2022 г. изпреварващо / с
отлагателен срок, но правомерно съобразен с изтичането на срока на действие на договора от
18.02.2021 г./ са го уговорили по-рано.
По изложените съображения жалбата подлежи на положителен правосъден резултат.
При този изход на спора , жалбоподателят има право на присъждане на направените по
производството разноски , възлизащи на сумата от 1050 лева / заплатена държавна такса и
адвокатско възнаграждение /- чл.144 от АПК, вр. с чл.78, ал.1 от ГПК.
Предвид горното , съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ отказа на ***, съдържащ се в писмо- отговор на началника й , с изх.№ РД -12-02-
1344/16.08.2024 г. да бъде вписан във водения от службата регистър на имотите и ползвателите за
стопанската 2024/2025 г. , представения за целта договор за наем за предоставено на
жалбоподателя ***, със седалище и адрес на управление : ***, с ЕИК ********* от
наемодателя И. А. И. за срок от 5 години, ползване , считано от 01.10.2024 г. на два
поземлени имота в землището на с.***: ПИ с идентификатор 61279.9.4 - нива в местност *** с
площ 3,899 дка и ПИ с идентификатор 61279,52.5 - нива в местност *** с площ 7,999 дка,
сключен на 20.10.22.022 г. с нотариална заверка на подписите на страните от 21.10.2022 г.,
вписан в Служба по вписванията- Велико Търново под № *** г. като акт № ***, като указва
на органа да го регистрира по реда на чл.37б, ал.5, ал.6 от ЗСПЗЗ.
ОСЪЖДА *** да заплати на ***, със седалище и адрес на управление : ***, с ЕИК
********* сумата 1050/ хиляда и петдесет / лева , представляваща направени по
производството разноски.
Решението може да се обжалва пред АС Велико Търново в 14 дневен срок от
съобщението.
Съдия при Районен съд – Велико Търново: _______________________
4