№ 146
гр. Пазарджик, 23.04.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, II ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и осми март през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:Красимир Г. Ненчев
Членове:Албена Г. Палова
Ани Харизанова
при участието на секретаря Стоянка Ст. Коцева
като разгледа докладваното от Албена Г. Палова Въззивно гражданско дело
№ 20235200500634 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК. С решение №
190/29.05.2023 г., постановено по гр.д. № 20215210100984 В.ският районен
съд е прогласил за нищожен на осн. чл. 26, ал.2, пр. 1 ЗЗД сключения между
С. Р. П., ЕГН: ********** и Ф. Н. П., ЕГН: *********** договор за дарение
на 1/8 ид. части от приземен етаж, годен за живеене, със застроена площ от
115 кв. м., разположен в двуетажна масивна жилищна сграда със застроена
площ от 115 кв. м., състояща се от приземен етаж и два етажа редовни
жилищни етажа, построена в поземлен имот, съставляващ УПИ XVII-515 в
кв. 30 по РП на гр. С., одобрен със Заповед № 8561/21.07.1983 г., обективиран
в т. 1 на Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 67 от 14.04.2016 г.,
нот. дело № 64/2016 г. на нотариус с район на действие Районен съд В..
Прогласил е за нищожен на осн. чл. 26, ал.2, пр. 1 ЗЗД сключения
между Ф. Н. П., ЕГН: *********** и С. Р. П., ЕГН: ********** договор за
покупко-продажба на 6/8 ид. части от приземен етаж, годен за живеене, със
застроен площ от 115 кв. м., разположен в двуетажна масивна жилищна
сграда със застроена площ от 115 кв. м., състояща се от приземен етаж и два
етажа редовни жилищни етажа, построена в поземлен имот, съставляващ
УПИ XVII-515 в кв. 30 по РП на гр. С., одобрен със Заповед №
1
8561/21.07.1983г., обективиран в т. 1 на Нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот № 73 от 19.04.2016 г., нот. дело № 70/2016 г. на нотариус с
район на действие Районен съд В.
Прогласил е за нищожен на осн. чл. 26, ал.2, пр. 1 ЗЗД сключения
между А. Р. П., ЕГН: ********** и С. Р. П., ЕГН: ********** договор за
покупко-продажба на 1/8 ид. части от приземен етаж, годен за живеене, със
застроен площ от 115 кв. м., разположен в триетажна масивна жилищна
сграда със застроена площ от 115 кв. м., състояща се от приземен етаж и два
етажа редовни жилищни етажа, построена в поземлен имот, съставляващ
УПИ XVII-515 в кв. 30 по РП на гр. С., одобрен със Заповед №
8561/21.07.1983г., обективиран в т. 1 от Нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот № 128 от 10.04.2019 г., нот. дело № 116/2019 г. на
нотариус с район на действие Районен съд В..
Отхвърлил е предявения насрещен иск с правно основание чл. 108 ЗС за
признаване на установено, че С. Р. П., ЕГН: ********** е собственик на 7/8
ид. части от приземен етаж, годен за живеене, разположен в триетажна
масивна еднофамилна жилищна сграда, състояща се от приземен етаж, годен
за живеене и два редовни жилищни етажа, със застроена площ от 115/ кв.м. с
пълен кадастрален номер на сградата 501.515.1, построена в поземлен имот
XVII-515 с площ от 546 кв.м, с пълен кадастрален номер 501.515 по плана гр.
С. и осъждане на И. Р. П., ЕГН: да предаде владението върху 7/8 ид. част от
приземния етаж на С. Р. П., ЕГН: **********.
Против така постановеното решение в законния срок е постъпила
въззивна жалба от С. Р. П. и Ф. Н. П. чрез техните процесуални
пълномощници с изложени оплаквания за незаконосъобразност. В жалбата се
твърди, че изводите на съда са в пълно противоречие със събраните по делото
доказателства, а решението е мотивирано единствено със заключението на
приетата пред районния съд техническа експертиза. Това заключение от своя
страна не било съобразено с намиращ се по делото официален документ,
издаден от Община С., съгласно който процесната сграда се състояла от два
редовни етажа и приземен етаж, годен за живеене съгласно разрешение за
строеж № 3/1973 г. Този факт се установявал и от събраните по делото гласни
доказателства. Приземният етаж бил напълно преустроен за живеене и се
използвал за жилище в продължение на 30 години и в момента. Разполагал
със спалня, кухня, санитарно помещение и склад.
Безспорно било установено по делото, че по проект този приземен етаж
трябвало да се състои от избени помещения, укритие и складове, но от
2
построяването му в него живеели родителите на ищеца и ответника С. П..
Спорният приземен етаж притежавал всички изброени в действащите към
момента на построяване на сградата СПН помещения, за да може да бъде
определен като жилище и единственото отклонение се състояло в това, че
светлата конструктивна височина била по-малка от изискуемата в СПН. Този
етаж се ползвал за жилище и бил обитаван от момента на неговото
построяване, вкл. и към момента на прехвърлителните сделки, които са
предмет на оспорване в настоящото производство. Безспорно било
установено по делото, че С. П. и неговата съпруга са станали собственици на
7/8 ид.ч. от приземния етаж, който отговарял на изискванията за
самостоятелно жилище.
Като е обявил нищожността на тези сделки, районният съд бил
постановил неправилен съдебен акт, чиято отмяна се иска, вместо което
жалбоподателите заявяват, че желаят да бъде постановено ново решение, с
което предявените искове за нищожност на договорите да бъдат отхвърлени
като неоснователни, а да бъде уважен насрещният иск за собственост.
Претендират се разноски.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК не е постъпил писмен отговор.
Окръжният съд след като се запозна с твърденията, изложени във
въззивната жалба, като обсъди и анализира събраните по делото
доказателства, като взе предвид становищата, изразени в съдебно заседание и
в писмените защити, и при спазване разпоредбата на чл.235 от ГПК, прие за
установено следното:
В исковата си молба против С. Р. П., Ф. Н. П. и А. Р. П. ищецът И. Р. П. е
твърдял, че с ответника С. Р. П. са съсобственици при равни дялове на дворно
място, застроено и незастроено цялото с площ 546 кв. м., с адрес гр. С., ул.
„Е.“ № 3, съставляващо по РП на гр. С. УПИ XVII-515 в кв. 30, при граници и
съседи от северозапад УПИ II-529, от североизток УПИ XVI-516, от
югоизток-улица „Е.“, от югозапад УПИ XVIII-514. Твърдял е, че правото на
собственост върху притежаваните от него ид. части е придобил на основание
правни сделки за дарение и покупко-продажба. Твърдял е, че в имота е
построена двуетажна жилищна сграда, състояща се от два редовни жилищни
етажа и приземен етаж, от която ищецът притежавал втория редовен
жилищен етаж на основание договор за дарение, обективиран в нотариален
акт за дарение на недвижим имот № 1344 от 31.05.1975г., нот. дело №
1899/1975 г. на съдия при РС В. и договор за покупко-продажба, обективиран
3
в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 176 от 30.05.2006
г. по нот. дело № 349/2006 г. на нотариус с район на действие РС В., а
ответникът бил собственик на първия жилищен етаж на основание договор за
дарение, обективиран в нотариален акт за дарение на недвижим имот № 47 от
12.12.1997г., нот. дело № 2971/1997г. на нотариус с район на действие РС В..
Съгласно чл. 38 ЗС ищецът и ответникът С. П. притежавали по ½ ид.
част от правото на собственост върху общите части на сградата, включително
на тавана и избените помещения /приземния етаж/. Твърдял е, че приземният
етаж бил изграден като помощен /избен етаж/, обслужващ двата редовни
жилищни етажа, като част от него била под нивото на прилежащия терен, със
светла височина под 2 м., поради което не отговарял на изискванията на
жилище, а представлявал обща част от сградата и не бил годен за живеене.
Въпреки това и в нарушение на чл. 38 ЗС, с него били извършени редица
разпоредителни сделки, за които И. П. узнал едва през 2021 г., както следва:
на 19.04.2016 г. ответницата Ф. Н. П. продала на ответника С. Р. П. 6/8 ид.
части от приземния етаж; на 14.04.2016г. ответникът С. Р. П. дарил на
ответницата Ф. Н. П. 1/8 ид. част от приземния етаж, а на 10.04.2019 г.
ответникът А. Р. П. продал на ответника С. Р. П. 1/8 ид. част от приземния
етаж.
Ищецът е заявил, че извършените разпоредителни сделки с идеални
части от приземния етаж, който не притежавал характеристиките на
самостоятелен обект в сграда, били неправомерни и били сключени в
противоречие с разпоредбата на чл. 38 ЗС, тъй като този етаж представлявал
обща част от жилищната сграда. Заявил е, че като собственик на
самостоятелен жилищен етаж в жилищната сграда е собственик и на ½ ид.
част от приземния етаж, поради което за него бил налице правен интерес да
предяви иск за прогласяване нищожността на процесните сделки.
Иска от съда да прогласи за нищожни като противоречащи на закона на
договор за дарение, обективиран в нотариален акт за дарение на
недвижим имот № 67 от 14.04.2016 г., нот. дело № 64/2016 г. на нотариус с
район на действие Районен съд В., с който С. Р. П. дарява на Ф. Н. П. 1/8 ид.
части от приземен етаж, годен за живеене, със застроен площ от 115 кв. м.,
разположен в двуетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от 115
кв. м., състояща се от приземен етаж и два етажа редовни жилищни етажа,
построена в поземлен имот, съставляващ УПИ XVII-515 в кв. 30 по РП на гр.
С., одобрен със Заповед № 8561/21.07.1983 г.; на договор за покупко-
продажба, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на
4
недвижим имот № 73 от 19.04.2016 г., нот. дело № 70/2016г. на нотариус с
район на действие Районен съд В., с който Ф. Н. П. продава на С. Р. П. 6/8 ид.
части от приземен етаж, годен за живеене, със застроен площ от 115 кв. м.,
разположен в двуетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от 115
кв. м., състояща се от приземен етаж и два етажа редовни жилищни етажа,
построена в поземлен имот, съставляващ УПИ XVII-515 в кв. 30 по РП на гр.
С., одобрен със Заповед № 8561/21.07.1983 г. и на договор за покупко-
продажба, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 128 от 10.04.2019 г., нот. дело № 116/2019 г. на нотариус
с район на действие Районен съд В., с който А. Р. П. продава на С. Р. П. 1/8 ид.
част от приземен етаж, годен за живеене, със застроен площ от 115 кв. м.,
разположен в триетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от 115
кв. м., състояща се от приземен етаж и два етажа редовни жилищни етажа,
построена в поземлен имот, съставляващ УПИ XVII-515 в кв. 30 по РП на гр.
С., одобрен със Заповед № 8561/21.07.1983 г.
В срока по чл. 131 ГПК ответниците С. Р. П. и Ф. Н. П. са депозирали
писмен отговор, с който са оспорили основателността на иска. Считат за
несъстоятелни доводите на ищеца за нищожност на процесните сделки
поради противоречие с разпоредбата на чл. 38 ЗС, както и твърденията, че
процесният приземен етаж е обща част от жилищната сграда по естеството си
или по своето предназначение.
Заявили са, че през 1975 г. родителите им се разпоредили в полза на
ищеца и на ответника А. Р. П. /с идентично име А.М.К./, като им дарили втори
жилищен етаж и 1/2 идеална част от дворното място. След смъртта на бащата
на ищеца, той, ответницата Ф. П. и ответникът А. Р. П. подарили на С. П.
първи жилищен етаж и 1/2 идеална част от дворното място. И при двете
сделки в съставените нотариални актове не било отбелязано, че етажите се
прехвърлят ведно с идеална част от избено помещение или общите части по
чл. 38 от ЗС, тъй като родителите на ищеца и ответника П. и техни
праводатели считали, че приземният етаж остава тяхна собственост, живеели
в него и го ползвали.
Твърдели са, че от построяването на къщата и към момента на
прехвърляне правото на собственост на жилищните етажи, приземният етаж е
бил самостоятелен етаж, пригоден за жилище, отговарящо на изискванията за
такова със светла част от 2,40 м. височина, но заради подпочвените води се
наложило да се повдигне подът с цел избягване на водите и влагата.
Приземният етаж се състоял от четири стаи и обособено помещение за баня и
5
тоалетна. От построяването на къщата се ползвал от родителите на ответника
С. П., а след смъртта на баща му и до настоящия момент се ползвал от майка
му - ответницата Ф. Н. П. и никога не е бил избен етаж, респективно обща
част на сградата; в него не са съществували отделни изби, прилежащи към
другите етажи. Едната стая от 2006 г. се ползвала от ответника, който през
2018 г. с насилие и скандали се настанил и във втората стая. Двете стаи били
обзаведени с легло за живеене, а другите две стаи и санитарното помещение
се ползвали от ответницата Ф. Н. П.. От самото начало приземният етаж бил
деклариран като жилищен, респективно за него били заплащани данъци като
за първи жилищен етаж.
Твърдели са, че в издаденото и представено по делото Удостоверение за
описание на сграда изх. № 2З7З5/04.12.2015 г. от Община С. също било
удостоверено, че построената в имота жилищна сграда се състояла от
приземен етаж, годен за живеене и два редовни етажа, съгласно строително
разрешение № 3 от 1973 г. Ищецът също бил наясно, че приземният етаж
никога не е ползван за складови нужди, а в него от самото начало са живеели
родителите на ответника.
Поводът да се инициират в семейството поредица от разпоредителни
сделки и съдебни дела бил, че ищецът и съпругата му от 2006 г. подложили
ответницата Ф. П. на психически и физически тормоз. Ответниците считат, че
прехвърлянето е валидно и е породило вещнотранслативен ефект, тъй като
приземният етаж нямал предназначението на обслужващо складово
помещение към етажите, а бил обект, който можел да се прехвърля
самостоятелно.
С оглед на изложените съображения молят да бъдат отхвърлени
предявените искове като неоснователни. Претендират разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът А. Р. П. не е депозирал писмен
отговор.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът С. Р. П. е предявил против И. Р. П.
насрещен иск с правно основание чл. 108 ЗС за признаване на установено, че
е собственик на 7/8 ид. части от приземен етаж, годен за живеене, разположен
в триетажна масивна еднофамилна жилищна сграда, състояща се от приземен
етаж, годен за живеене и два редовни жилищни етажа, със застроена площ от
115/ кв.м. с пълен кадастрален номер на сградата 501.515.1, построена в
поземлен имот XVII- 515 с площ от 546 кв.м, с пълен кадастрален номер
501.515 по плана гр. С. и осъждане на И. Р. П. да предаде владението върху
6
7/8 ид. част от приземния етаж на ищеца.
Твърдял е, че родителите му са построили масивна жилищна сграда с
два редовни жилищни етажи и приземен етаж годен за живеене. След
извършени през годините разпоредителни сделки ищецът по насрещния иск
се легитимирал като собственик на първи жилищен етаж, а ответникът бил
собственик на втори жилищен етаж от жилищната сграда.
Приземния жилищен етаж, състоящ се от 4 стаи и обособено
помещение за баня и тоалетна, останал собственост на родителите му, които
продължили да го ползват и да живеят в него. След смъртта на бащата на
ищеца по насрещния иск, в него продължила да живее неговата майка -
ответницата Ф. П..
След смъртта на баща му страните по делото придобили приземният
етаж по наследяване, при дялове, съобразно наследствените им права. През
2006 г. ответникът по насрещния иск И. Р. П. се настанил в едната стая, а през
2018 г. с насилие и скандали се настанил във втора стая от приземния етаж,
която А. П. приемал за своя и която обзавел с легло за живеене и я заключил.
През 2016 г. Ф. П. продала на С. П. собствените си 6/8 идеални части от
приземия етаж от жилищната сграда.
През 2019 г. А. Р. П. му продал собствената си 1/8 идеална част от
същия приземен етаж. По силата на тези разпоредителни сделки придобил
собствеността на 7/8 ид. части, а И. Р. П. бил собственик на 1/8 идеална част
от приземния етаж.
След като А. П. му продал идеалната си част от приземния етаж,
многократно искал И. П. да освободи едната стая от приземния етаж, но той
отказвал, поради което се принудил да сезира прокуратурата за
самоуправство.
Понастоящем И. Р. П., въпреки, че знаел за притежавания по-голям дял
от С. П. от приземния етаж, продължавал да държи заключени стаите и
отказвал да му предаде фактическата власт.
С оглед на гореизложеното е поиска от съда да постанови решение, с
което да признае за установено, че С. Р. П. е собственик на 7/8 ид. части от
приземен етаж, годен за живеене, разположен в триетажна масивна
еднофамилна жилищна сграда, състояща се от приземен етаж, годен за
живеене и два редовни жилищни етажа, със застроена площ от 115 кв.м. с
пълен кадастрален номер на сградата 501.515.1, построена в поземлен имот
7
XVII-515 с площ от 546 кв.м, с пълен кадастрален номер 501.515 по плана гр.
С. и да осъди И. Р. П. да му предаде владението върху 7/8 ид. част от
приземния етаж. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът по насрещния иск и ищец по
първоначалния иск И. Р. П. го е оспорил като неоснователен. Заявил е, че
договорите, на които се позовава ищецът по насрещния иск, не са породили
права, тъй като били сключени при заобикаляне на закона.
Установява се от доказателствата по делото, а не е спорно и между
страните, че са наследници на Р. И.К. /М.С.К./, починал на 15.10.1990 г.
Ищецът по първоначалния иск И. Р. П. /И.М.К./ и ответниците по него С. Р.
П. /И.М.К./ и А. Р. П. /А.М.К./ са негови деца, а ответницата Ф. Н. П./А.
/Ф.М.К./ е негова съпруга.
През 1971 г. наследодателят на страните Р. И.К. е признат за собственик
на основание давностно владение върху дворно място от 520 кв. м., находящо
се в с. С., Пазарджишки окръг, при съседи: улица, общински имот, Р.Б. и И.
Д., съставляващо парцел № XXII, отреден за имот пл. номер 188 в кв. 49 по
РП на с. С., за което е съставен нотариален акт за собственост по
обстоятелствена проверка № 510 от 18.12.1971 г. Макар да няма данни дали
към момента на изтичане предвидения в чл. 79, ал. 1 ЗС давностен срок
наследодателят е имал сключен граждански брак с ответницата Ф. П.,
доколкото това обстоятелство не е спорно между страните, съдът приема, че
давностният срок е изтекъл по време на брака и съгласно 13, ал. 1 СК /1968 г.-
отм./ имотът е придобит в режим на съпружеска имуществена общност.
След придобиването му в дворното място е построена двуетажна
жилищна сграда със ЗП 115 кв. м., състояща се от два редовни жилищни
етажа и приземен етаж, съгласно издадено строително разрешение № 3/1973
г. Сградата е построена в имот съпружеска имуществена общност, по време
на брака на Р. Каланджиев и Ф. П., следователно също е съпружеска
имуществена общност, съгласно 13, ал. 1 СК /1968 г. - отм./.
На 31.05.1975 г. М.С.К. /Р. И.К./ и Ф.М.К. /Ф. Н. П./ са дарили изцяло
втория жилищен етаж от двуетажната си къща и ½ ид. част от дворното
място, върху което е построена, съставляващо по РП с. С. имот пл. № 188, за
който е отреден парцел XXII в кв. 49, на децата си И. Р. П. /И.М.К./ и А. Р. П.
/А.М.К./. По силата на извършеното дарение И. П. и А. П. са придобили
процесните имоти при равни дялове и са станали съсобственици всеки на ½
ид. част от втория жилищен етаж и на 1/4 ид. част от дворното място.
8
Първият жилищен етаж от жилищната сграда и останалата ид. част от
дворното място са останали притежание в режим на съпружеска общност на
праводателите Р. К. и Ф. П..
С прехвърляне на втория жилищен етаж от жилищната сграда е
възникнала етажна собственост, при което собствениците на отделните
жилищни етажи - съпрузите Р. К. и Ф. П., притежаващи първия жилищен
етаж и собствениците на втория жилищен етаж - ищецът И. П. и ответникът
А. П. са станали съсобственици на общите части на сградата, при квоти
съразмерни на съотношението между стойностите на притежаваните
самостоятелни обекти, изчислени при учредяването на етажната собственост,
съгласно чл. 40, ал. 1 ЗС. Макар да няма данни за стойността на
самостоятелните обекти към 1975 г., доколкото са идентични по вид и
предназначение - жилищни етажи, съдът приема, че стойността им е еднаква
и следователно дяловете на страните в общите части на сградата са равни или
собствениците на всеки от самостоятелните жилищни етажи притежават
общо по ½ ид. част от общите части в жилищната сграда.
След смъртта на Р. И.К. на 15.10.1990 г. е прекратена съпружеската
имуществена общност върху притежаваните от него и ответницата Ф. П.
първи жилищен етаж от двуетажната жилищна сграда и ½ ид. част от
дворното място, която се е трансформирала в обикновена съсобственост при
дялове от ½ ид. част за преживялата съпруга и общо ½ ид. част за
наследниците на Р. К. - Ф. П., И. П., С. П. и А. П., съгласно чл. 26, ал. 1 СК и
чл. 27 от СК /1985 г. - отм./. Или Ф. П. е придобила след прекратяване на
съпружеската имуществена общност и като наследник на Р. К. общо 5/8 ид.
части от първия жилищен етаж и 5/16 ид. части от дворното място, а всеки от
синовете на наследодателя е придобил по наследяване по 1/8 ид. част от
първия жилищен етаж и 1/16 ид. част от дворното място.
На 12.12.1997 г. Ф. П., И. П. и А. П. са дарили на С. П. ½ ид. част от
парцел XVII, отреден за имот пл. № 515 от кв. 30 по РП на с. С., при съседи
на парцела: улица, Р. Б. и З.А., ведно с първия етаж от къщата, построена
върху парцела на два етажа. Имотът е идентичен с описания в нотариален акт
№ 512/1971 на съдия при РС В., видно извършеното отбелязване в съставения
Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 47/12.12.1997 г. по нот. дело
№ 2971/1997 г. на нотариус при РС В.. Макар сделката да е породила вещно-
прехвърлително действие само за 7/8 ид. част от първия жилищен етаж и за
7/16 ид. част от дворното място съобразно обема на притежаваните от
прехвърлителите права (защото собственик по наследство на 1/8 ид.ч. от
9
първия жилищен етаж и на 1/16 ид.ч. от двора е самият приобретател по
сделката С. П.), същият е станал едноличен собственик на първия жилищен
етаж от жилищната сграда и на ½ ид. част от дворното място. Тук е мястото
да се посочи, че към датата на тази сделка – 12.12.1997 г. – прехвърлителката
Ф. Н. П. се е разпоредила изцяло с правото си на собственост в полза на
синовете си върху притежаваната идеална част от дворното място и
редовните жилищни етажи от двуетажната жилищна сграда. Предмет на
разпореждане към тази дата все още не е приземният етаж, за собствеността
върху който страните спорят по настоящото дело.
На 30.05.2006 г. А. Р. П. е продал на брат си И. Р. П. придобитите от
него по дарение 1/4 ид. части от дворното място, образуващо УПИ XVII-515
от кв. 30 по плана на гр. С., при граници от юг-улица, от север УПИ II-529, от
запад УПИ XVIII-514 и от изток УПИ XVI- 516, ведно с ½ ид. част от втория
жилищен етаж от жилищната сграда, построена в имота, ведно с общите
части на сградата, съгласно чл. 38 ЗС, в резултат на което И. П. станал
собственик на ½ ид.ч. от дворното място и на целия втори жилищен етаж.
С нот. акт № 67, т.І, рег.№ 694, н.д. № 64/14.04.2016 г., на 14.04.2016 г.
С. Р. П. е дарил на майка си Ф. Н. П. получената по наследство от покойния
му баща 1/8 ид. част от приземен етаж, годен за живеене, със застроена площ
от 115 кв. м., разположен в двуетажна масивна жилищна сграда със застроена
площ от 115 кв. м., състояща се от приземен етаж, годен за живеене и два
редовни жилищни етажа. Легитимирал се е като собственик по наследство на
прехвърлените идеални части.
С нот. акт № 73, т.І, рег.№ 794, н.д. № 70/19.04.2016 г., на 19.04.2016 г.
Ф. Н. П. е продала на сина си С. Р. П. 6/8 ид. част от приземен етаж, годен
за живеене, със застроена площ от 115 кв. м., разположен в двуетажна
масивна жилищна сграда със застроена площ от 115 кв. м., състояща се от
приземен етаж, годен за живеене и два редовни жилищни етажа,
легитимирайки се е като собственик по наследство и дарение на
прехвърлените идеални части. Тъй като към 19.04.2016 г. С. Р. П. е бил в брак
с Ф. А. П., получените по сделката 6/8 ид.ч. от приземния етаж са придобити
в режим на СИО от двамата съпрузи.
С нот. акт № 128, т.І, рег.№ 1787, н.д. № 116/10.04.2019 г., на
10.04.2019 г. А. Р. П. е продал на С. Р. П. собствената си 1/8 ид. част от
приземен етаж, годен за живеене със застроена площ от 115 кв. м.,
разположен в триетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от 115
кв. м., състояща се от приземен етаж, годен за живеене и два редовни
10
жилищни етажа, ведно със съответните идеални части от общите части на
жилищната сграда, съгласно чл. 38 ЗС. Легитимирал се е като собственик по
наследство и дарение на прехвърлените идеални части. Тъй като към
10.04.2019 г. С. Р. П. е бил в брак с Ф. А. П., получените по сделката 1/8 ид.ч.
от приземния етаж е придобита в режим на СИО от двамата съпрузи.
За изясняване на спора от фактическа страна по делото пред районния
съд е назначена и изслушана първоначална и допълнителна техническа
експертиза, от заключенията по които се установява, че сградата е построена
по одобрен архитектурен проект от 17.07.1972 г., предвиждащ два редовни
жилищни етажа - първи и втори и един избен етаж с коридор и пет
помещения - укритие, изби и складове. Сградата е изпълнена съобразно
проекта, който е предвиждал складовите помещения за двата етажа да са на
избения етаж. Приземният етаж е с достъп от стълбищната клетка на сградата
и се състои от коридор и четири стаи, две от тях със светла височина 2 м.,
една със светла височина 2,10 м. и една със светла височина 1,95 м. Стаите са
измазани, поставена е дограма, две от тях са с подово покритие-дюшеме, две
с циментова замазка. Приземният етаж е приспособен за живеене. В една от
стаите живее ответницата Ф. Н. П.. Две от стаите се ползват за склад. На
етажа има пета стая с поставена мивка, предназначена за обособяване на
санитарен възел. Приземният етаж е частично вкопан с около 0,90 см. под
нивото на терена, измерено в петата стая с мивка.
Според вещото лице, към датата на построяване на жилищната сграда
през 1975 г. приземният етаж не отговоря на изискванията за жилище
съобразно действащите „Строителни правила и норми за изграждане на
населените места“, в сила от 1959 г. до 1977 г. и по-конкретно на § 38, ал. 1, §
21, ал. 1 и § 45, ал. 1, тъй като подът е под нивото на терена и най-малката
светла височина на стаите е под 2,50 м., макар същият да е пригоден за
живеене и да се ползва като жилищен етаж.
Изслушано в съдебно заседание на 13.03.2023 г., вещото лице е заявило, че в
стаята, предвидена за изграждане на санитарен възел, има отводнителен
канал, а две от стаите ищецът ползва за склад.
На двата жилищни етажа са обособени две жилища със самостоятелен
вход, състоящи се от коридор, три жилищни помещения, трапезария и
кухненски бокс, баня и тоалетна. Светлата височина и на двете жилища е 2 50
м. Складовите помещения за двата етажа са на избения етаж.
Двата жилищни етажа отговорят на изискванията на строителните
11
правила и норми за жилище към датата на построяване на сградата през 1975
г., на действащите към 12.12.1997 г. изисквания на приложимата тогава
Наредба № 5/1995 г. за правила и норми по териториално и селищно
устройство и на действащите към 30.05.2006 г. и понастоящем изисквания на
Наредба № 7/2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните
видове територии и устройствени зони по отношение на светла височина и
брой помещения.
Според поясненията на вещото лице, дадени в съдебно заседание на
27.04.2023 г. пред районния съд, жилищната сграда е построена съобразно
изискванията на одобрения архитектурен проект, който не е променян. Не е
променяно и предназначението на приземния етаж по проекта. По проект
приземният етаж е складов избен етаж и отговаря на предназначението.
Разположението на помещенията на двата жилищни етажа и на приземния
етаж е еднакво.
При огледа на място експертът е констатирал, че на двата редовни
жилищни етажа няма обособени складови помещения. По архитектурен
проект не се предвижда обособяване на самостоятелни складови помещения
за всеки от жилищните етажи в подпокривното пространство и по данни на
страните тА.ва фактически не са обособени.
При повторното посещение от вещото лице на имота в приземния етаж
вече е имало обособено и санитарно помещение.
По искане на страните е извършено повторно замерване на отстоянието
от долния ръб на прозорците на помещенията на приземния етаж: от вътре -
до пода и отвън - до терена, което е отразено в заключението по
допълнителната експертиза. Отстоянието на прозорците от прилежащия терен
е в диапазона от 0,15 м. до 0,70 м., дължащо се на денивелацията на терена.
Вкопаването на пода на приземния етаж, под нивото на прилежащия терен е в
диапазона от 0.31 м. до 0.83 м., т. е. подът на помещенията е под нивото на
терена.
Пред въззивната инстанция въззивният съд назначи и изслуша
експертно заключение на тройна техническа експертиза, съгласно която към
момента на огледа част от помещенията в избения етаж не се ползват по
предназначение, като едно от избените помещения и укритието са устроени и
фактически се ползват за живеене. Складовото помещение е обособено като
баня с тоалетна. Към момента на огледа двете жилищни помещения и банята
с тоалетна се ползват от жалбоподателя, а ответникът ползва едно избено
12
помещение и едно складово помещение. Експертите са установили, че
таванът представлява едно общо подпокривно пространство, достъпно чрез
стълбищната клетка в северозападната част на жилищната сграда и към
момента на огледа се ползва от собственика на втория жилищен етаж за
склад. Подът на избения етаж е под нивото на прилежащия терен.
Осреднената разлика в нивата на пода на избения етаж и прилежащия терен,
както следва: северна фасада – подът на санитарното помещение е средно с
0.87 м. под нивото на прилежащия терен, а подът на жилищното помещение е
средно с 0.52 м. под нивото на прилежащия терен; източна фасада – подът на
жилищното помещение е средно с 0.30 м. под нивото на прилежащия терен, а
подът на избата е средно с 0.38 м. под нивото на прилежащия терен; южна
фасада - подът на избата е средно с 0.40 м. под нивото на прилежащия терен;
подът на складовото помещение е средно с 0.38 м. под нивото на прилежащия
терен; подът на жилищното помещение е средно с 0.52 м. под нивото на
прилежащия терен.
В проведеното на 28.03.2024 г. открито съдебно заседание експертите са
пояснили, че потвърждава установеното от предходната експертиза, че
височината, която се изисква съгласно действащите СПН, не отговаря на
изискванията на Наредбата. Експертите заявяват, че е възможно различната
светла височина да се дължи както на различните подови настилки, така и
заради подпочвените води. Вещите лица потвърждават, че разположението на
санитарните помещения на приземния етаж е идентично с това на двата
редовни жилищни етажа.
Експертизата е приета в с.з. и не е оспорена от страните, поради което
съдът я кредитира изцяло като компетентно и изчерпателно изготвена.
Същото се отнася и за експертизите, приети пред районния съд.
Пред районния съд като свидетел е разпитана съпругата на С. П. и от
нейните показания се установява, че приземният етаж е приспособен за
живеене, със спални и се ползва като жилище. Предвидено е помещение за
баня и тоалетна. Разположението на санитарните помещения на приземния
етаж е идентично с това на двата редовни жилищни етажа. До него има
самостоятелен достъп от стълбищната клетка. Една от стаите на приземния
етаж, към която е обособен кухненски бокс, се ползва за живеене от
ответницата Ф. Н. П.. Една от стаите се ползва като складово помещение от
собственика на първия редовен жилищен етаж С. П.. Една от стаите в
приземния етаж ищецът И. П. е обзавел с легло и бюфет, а в друга държи
вещи. Ищецът ползвал като складово помещение подпокривното
13
пространство и помещението под стълбите.
Свидетелката не е отрекла, че приземният етаж е с по-малка височина
от останалите етажи, което се дължало на обстоятелството, че заради
подпочвените води е попълван с камъни и бетон, още когато е строена
къщата. Допълнително след това са правени и замазки. Прозорците на
приземния етаж били на 70-80 см. над тротоара.
Въз основа на така приетото за установено от фактическа страна
въззивният съд намира обжалваното решение за недопустимо в частта, с
която е прогласена нищожността на следните договори: сключен с нот. акт
№ 73, т.І, рег.№ 794, н.д. № 70/19.04.2016 г., на 19.04.2016 г. между Ф. Н. П.
и С. Р. П. за 6/8 ид. част от приземен етаж и сключен с нот. акт № 128, т.І,
рег.№ 1787, н.д. № 116/10.04.2019 г., на 10.04.2019 г. между А. Р. П. и С. Р.
П. за 1/8 ид. част от приземен етаж. Както беше посочено по-горе, тъй като
двата договора за покупко-продажба са сключени през време на брака между
С. П. и Ф. А. П., двамата са станали съсобственици при условията на СИО на
придобитите идеални части. Тъй като Ф. А. П. черпи права от договорите,
прогласяването на нищожността на които се иска, макар и да не е участвала
при сключването им, двамата съпрузи са задължителни необходими другари
наред с прехвърлителя съгласно разрешението, дадено с Тълкувателно
решение № 7/2020 от 13.01.2023 год. на Върховният касационен съд на
Република България, Общо събрание на Гражданска и Търговска колегии, в
което е прието, че страните по договора са задължителни необходими другари
по предявен от трето лице иск за прогласяване на нищожност на договора.
Установява се от приложеното гр.д. № 984/2021 г. по описа на В.ския
районен съд, че Ф. А. П. не е конституирана като ответник в производството
пред районния съд, а това за пръв път беше направено с определение №
564/14.11.2023 г. по настоящото в.гр.д. № 634/2023 г. по описа на
Пазарджишкия окръжен съд. Тъй като обжалваното решение е постановено в
отсъствието на задължителен необходим другар, то се явява недопустимо в
посочените части, което налага неговото обезсилване и връщането на делото
на друг състав на В.ския районен съд за правилното конституиране на
страните и постановяване на допустим съдебен акт.
В останалата си част въззивната жалба е неоснователна по следните
съображения:
От събраните по делото писмени доказателства се установява, че на
31.05.1975 г. собствениците на сградата и дворното място Ф. и Р. даряват на
14
синовете си И. и А. по ½ ид.ч. от втори жилищен етаж и общо ½ ид.ч. от
дворното място, което означава, че от този момент е възникнала етажна
собственост и собствениците на отделните жилищни етажи от сградата на
основание чл. 38 от ЗС са станали етажни собственици и на всички онези
части от сградата, които по своето естество или по предназначение са
служели за общо ползване.
Към този момент процесните помещения са били преустроени като
жилище, което е било обитавано от праводателите Ф. и Р., което обаче не е
отговаряло на изискванията на СПН за светла височина, а към този момент не
е имало и санитарен възел (изграден едва през време на разглеждането на
делото пред В.ския районен съд). Предназначението на приземния етаж при
изграждане на сградата около 1972 г. съобразно одобрения архитектурен
проект е било за обслужващи помещения – изби, склад и укритие.
По същество спорът е за това съставляват ли преустроените и ползвани
като жилище помещения самостоятелен жилищен обект или са със статут на
общи части на сградата - етажна собственост и могат ли да бъдат предмет на
прехвърлителни сделки като самостоятелни обекти на собственост.
При данните по делото, че с построяването на жилищната сграда са
изградени и процесните помещения за общо ползване - изби, склад и укритие;
че от около 1972 г. са преустроени за живеене при недостатъчна светла
височина и липса на санитарен възел, следва да се приеме, че извършеното
преустройство не ги прави жилище по смисъла на действалите към момента
на построяването на сградата и към настоящия момент строителни правила и
норми. С влизане в сила на § 38 и § 39 от СПН, считано от 17.05.1963 г., са
въведени изисквания за наличие на санитарен възел, а е установено от
данните по делото, че санитарен възел в процесния приземен етаж е изграден
едва след образуването на настоящото дело.
Заверените към 17.05.1963 г. жилищни сгради, отредени в реална
собственост, етажи или части от етажи, могат да не отговарят на нормите по §
38 и 39 от Строителните правила и норми, ако тези етажи или части от етажи
са представлявали обособени от по-рано отделни жилища, т. е. създадена е
законова възможност заверените сгради да останат да съществуват със
старите им вид и архитектурно устройство. Това означава, че
самостоятелното ползване на тА.ва заварени сгради, макар и частично
неотговарящи на новите правила и норми, е било позволено от закона.
Законодателят е позволил съществуването на тА.ва жилища, които не са
самостоятелни обекти по смисъла на Строителните правила и норми,
15
действащи към 1963 г. В конкретния случай не е налице посочената хипотеза,
тъй като към 17.05.1963 г. процесната жилищна сграда все още не е била
построена. Към 1972 г. или по-късно няма одобрен проект за промяна на
предназначението на помещенията от тА.ва за общо ползване в жилище, като
към момента на обособяването им за жилище няма и баня.
След като по отношение на процесните помещения липсва одобрен
архитектурен проект за жилище и същите не отговарят на изискванията на
„Строителните правила и норми за изграждане на населените места“ към
ЗПИНМ, в сила от 1959 г. до 1977 г., действащи към момента на извършеното
преустройство за жилище, с обособяването им като такова те не са придобили
статут на самостоятелен обект на правото на собственост - жилище, тъй като
не отговарят на законовите изисквания за това, в това число и заради липсата
на достатъчна светла височина съгласно изискванията на действалите към
същия момент СПН (без оглед на причините, поради които светлата височина
е снижена). Следователно, поради несамостоятелния им статут, макар и да са
използвани за живеене, помещенията представляват общи части на сградата,
етажна собственост по предназначение - чл. 38, ал. 1 ЗС.
Както беше посочено по-горе, към 12.12.1997 г. Ф. Н. П. се е
разпоредила с цялото притежавано от нея право на собственост върху
самостоятелните обекти в жилищната сграда и върху дворното място в полза
на своите синове, а в резултат на извършени впоследствие разпоредителни
сделки собственици на двата редовни жилищни етажа са И. П. (собственик на
втори жилищен етаж) и С. П. (собственик на първи жилищен етаж). Те са
собственици и на по ½ ид.ч. от УПИ XVII-515 в кв. 30 по РП на гр. С., в което
е построена жилищната сграда.
Съгласно Решение № 113 от 18.01.2021 г. на ВКС по гр. д. № 1160/2020
г., I г. о., ГК, общите части на сгради, изградени в режим на етажна
собственост, не са самостоятелни обекти на права. ТА.ва обекти са отделните
жилища, а общите части са нужни, за да могат да се използват отделните
жилища. Поради това общите части не могат да бъдат предмет на предаване
на владението в отношенията между етажните собственици. Засегнатият
етажен собственик може да иска осигуряване на достъп до съответната обща
част, но не може да претендира нейната ревандикация. При спор относно
естеството на дадена част от сградата съдът следва да се произнесе, след като
се съберат необходимите доказателства и се прецени дали се касае за обща
част /по естеството си или по предназначение/ и дали не е извършено
преустройство, в резултат на което общата част да е променила своето
16
предназначение и да се е превърнала в помещение, присъединено към някой
от самостоятелните обекти в сградата.
Като има предвид това решение на ВКС, а и с оглед установените по
делото факти, че процесният етаж от построяването му до сега никога не е
отговарял на нормативните изисквания за жилище и не може да бъде
самостоятелен обект на правото на собственост, а се състои от складови
/избени/ помещения, и тъй като към момента на сключването на договора от
14.04.2016 г., сключен с н.а. № 67 от 14.04.2016 г., с който С. Р. П. дарява на
Ф. Н. П. 1/8 ид. части от приземен етаж, като се вземе предвид и фактът, че
приобретателката не е собственик на самостоятелен обект на собственост в
жилищната сграда, въззивният съд приема, че сключеният договор за
дарение, от който Ф. Н. П. черпи права, е нищожен съгласно чл. 26, ал. 2,
предл. 1 ЗЗД и няма вещнопрехвърлително действие.
По същите съображения правилно В.ският районен съд е отхвърлил
насрещния иск за признаване на установено, че С. Р. П. е собственик на 7/8
ид. части от приземен етаж и осъждането на И. Р. П. да предаде владението
върху 7/8 ид. част от приземния етаж на С. Р. П.. Както беше посочено по-
горе, общите части не могат да бъдат предмет на предаване на владението в
отношенията между етажните собственици и засегнатият етажен собственик
не може да претендира тяхната ревандикация.
Като е достигнал до подобен извод, районният съд е постановил
правилно решение, което в тази своя част следва да бъде потвърдено.
С оглед изхода на спора в полза на И. Р. П. следва да бъдат присъдени
разноски в размер на 500 лв., представляващи половината от заплатения от
страната адвокатски хонорар за въззивна инстанция. Поради липса на
допустимо решение в останалата му част окончателният размер дължимите
разноски, вкл. и за тази инстанция, следва да бъдат присъдени с решението по
съществото на спора, което В.ският районен съд е длъжен да постанови след
връщането на делото за ново разглеждане от друг състав на този съд.
По изложените съображения Пазарджишкият окръжен съд
РЕШИ:
ОБЕЗСИЛВА решение № 190/29.05.2023 г., постановено по гр.д. №
20215210100984, в частта, с която В.ският районен съд е прогласил за
17
нищожен на осн. чл. 26, ал.2, пр. 1 ЗЗД сключения между Ф. Н. П., ЕГН:
*********** и С. Р. П., ЕГН: ********** договор за покупко-продажба на 6/8
ид. части от приземен етаж, годен за живеене, със застроен площ от 115 кв.
м., разположен в двуетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от
115 кв. м., състояща се от приземен етаж и два етажа редовни жилищни
етажа, построена в поземлен имот, съставляващ УПИ XVII-515 в кв. 30 по РП
на гр. С., одобрен със Заповед № 8561/21.07.1983г., обективиран в т. 1 на
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 73 от 19.04.2016
г., нот. дело № 70/2016 г. на нотариус с район на действие Районен съд В.;
Прогласил е за нищожен на осн. чл. 26, ал.2, пр. 1 ЗЗД сключения между А. Р.
П., ЕГН: ********** и С. Р. П., ЕГН: ********** договор за покупко-
продажба на 1/8 ид. части от приземен етаж, годен за живеене, със застроен
площ от 115 кв. м., разположен в триетажна масивна жилищна сграда със
застроена площ от 115 кв. м., състояща се от приземен етаж и два етажа
редовни жилищни етажа, построена в поземлен имот, съставляващ УПИ
XVII-515 в кв. 30 по РП на гр. С., одобрен със Заповед № 8561/21.07.1983г.,
обективиран в т. 1 от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
№ 128 от 10.04.2019 г., нот. дело № 116/2019 г. на нотариус с район на
действие Районен съд В..
ВРЪЩА делото в тази част за ново разглеждане от друг състав на
В.ския районен съд.
ПОТВЪРЖДАВА решение № 190/29.05.2023 г., постановено по гр.д.
№ 20215210100984, в частта, с която В.ският районен съд е прогласил за
нищожен на осн. чл. 26, ал.2, пр. 1 ЗЗД сключения между С. Р. П., ЕГН:
********** и Ф. Н. П., ЕГН: *********** договор за дарение на 1/8 ид. части
от приземен етаж, годен за живеене, със застроена площ от 115 кв. м.,
разположен в двуетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от 115
кв. м., състояща се от приземен етаж и два етажа редовни жилищни етажа,
построена в поземлен имот, съставляващ УПИ XVII-515 в кв. 30 по РП на гр.
С., одобрен със Заповед № 8561/21.07.1983 г., обективиран в т.І на
Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 67 от 14.04.2016 г., нот. дело
№ 64/2016 г. на нотариус с район на действие Районен съд В., както и в
частта, с която е отхвърлил предявения насрещен иск с правно основание
чл. 108 ЗС за признаване на установено, че С. Р. П., ЕГН: ********** е
собственик на 7/8 ид. части от приземен етаж, годен за живеене, разположен в
триетажна масивна еднофамилна жилищна сграда, състояща се от приземен
етаж, годен за живеене и два редовни жилищни етажа, със застроена площ от
18
115/ кв.м. с пълен кадастрален номер на сградата 501.515.1, построена в
поземлен имот XVII-515 с площ от 546 кв.м, с пълен кадастрален номер
501.515 по плана гр. С. и осъждане на И. Р. П., ЕГН: да предаде владението
върху 7/8 ид. част от приземния етаж на С. Р. П., ЕГН: **********.
ОСЪЖДА Ф. Н. П., ЕГН: *********** и С. Р. П., ЕГН: **********,
двамата от гр.С., ул. “Е.“ № 3, да заплатят на И. Р. П., ЕГН **********, от
гр.С., ул. “Е.“ № 3, деловодни разноски за тази инстанция в размер на 500 лв.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС в едномесечен
срок от съобщението.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
19