Р Е Ш
Е Н И Е
гр. Ихтиман, 28.12.2018 година
В
И М Е
Т О Н
А Н А
Р О Д А
ИХТИМАНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД – ПЪРВИ СЪСТАВ, в открито
съдебно заседание на трети декември през две хиляди и осемнадесета година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РАДОСЛАВА Й.
при участието на секретаря Маргарита Минчева, като
разгледа докладваното от съдията гр. дело № 854 по описа за 2016 г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Г.Н.Г. *** е
предявила против С.С.З. ***, ж. к. „…“, бл.., вх. . ет. ап. . ЕГН ********** иск са обявяване за окончателен сключеният между ищеца и наследодателя на
ответницата предварителен договор за продажба
на поземлен имот с площ от 231 кв. м, находящ се в с. Костенец, ул. „Св.
Св. Кирил и Методий“ № 12, съставляващ УПИ XVII – 771, в квартал 31 по
регулационния план на същото населено място, ведно с построената в имота
жилищна сграда, състояща се от сутерен и първи етаж и при съседи на имота: от
две страни улици УПИ XVIII-788 и УПИ XVI-772.
В исковата молба се
твърди, че на 15.12.2012 г. ищецът сключил с Н.Г. К. предварителен договор за
продажба на описания недвижим имот, като страните са се уговорили, че продажната цена на имота възлиза на 15 000 лева. 9500 лева ищцата
заплатила в деня на подписване на предварителния договор, а остатъкът от сумата
е следвало да бъде заплатена при нотариалното изповядване на сделката, която е
следвало да се сключи до 01.07.2014 г. На 18.02.2014 г. Н. К. починал, като
негова единствена наследница е ответницата.
В срока по чл. 131 ГПК ответницата представя писмен отговор, в който оспорва иска. Твърди, че тя е
била едноличен собственик на имота. Сочи се, че Н. К.предвид здравословното му
състояние не е могъл да изрази правно валидна воля, поради което и договорът е
унищожаем. Оспорва се истинността на представения предварителен договор.
Съдът, като обсъди доводите на страните и събраните
писмени и гласни доказателства, по отделно и в тяхната съвкупност и съобразно с
чл. 12 и чл. 235, ал. 2 ГПК, приема
следното от фактическа страна:
Съгласно
представения от ищцата предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 15.12.2012 г. Н. Г. К. от с. Костенец е поел задължение да продаде на Г.Н.Г.
*** недвижим имот, находящ се в с. Костенец, ул. „Св. Св. Кирил и Методий“ №
12, УПИ с площ от 231 кв. м, ведно с построената в имота жилищна сграда, състояща
се от сутерен и първи етаж за сумата от
15 000 лева. В договора е посочено, че при подписването му К.получил
сумата от 9500 лева, а дължимият остатък ще получи в деня на нотариалното
изповядване на сделката. Уговорен е срок за сключване на окончателния договор –
01.07.2014 г. В т. 6 от договора е
уговорено, че владението на имота се предава в деня на сключването му, като К.
запазва пожизнено ползване върху сутерена на жилищната сграда, а съгласно т. 7 Г.
се е задължила да направи ремонт на една стая от сутерена на жилищната сграда в
срок до 01.06.2013 г.
От
страна на ответницата също е представен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 15.12.2012 г., сключен между К. и Г., в който
за описания недвижим имот, находящ се в с. Костенец, ул. „Св. Св. Кирил и
Методий“ № 12, УПИ с площ от 231 кв. м, ведно с построената в имота жилищна
сграда е уговорена продажна цена от 20 000 лева, като в деня на подписване
на договора Г. е платила сумата от 5000 лева. Посочената дата, до която следва
да се сключи окончателният договор е 31.12.2013 г. И в този договор е
уговорено, че К. запазва пожизнено право на ползване върху сутерена на
жилищната сграда, а но липсва задължението на Г. да извърши ремонт на една стая
от сутерена на жилищната сграда.
Съгласно
заключението на допуснатата съдебно-графическа експертиза, която съдът
кредитира изцяло като обективно и безпристрастно, подписите и в двата предварителни
договора са положени от Н.К. и Г.Г..
От
представеното удостоверение за наследници № 762/28.12.2015 г., издадено от
община Костенец се установява, че Н.К. е починал на 18.02.2014 г. и е оставил
за свой наследник по закон своята майка - ответницата С.З..
Съгласно
удостоверение за наследници № 763/28.12.2015 г. Н.К. е бил единствен наследник
на своя баща Г.Н. К., починал на 25.04.1991 г.
По
делото е представен разписен лит, съгласно който имот № 771, представляващ двор
е вписан на името на . К.
На 14.08.2014 г.
видно от представения нотариален акт за собственост на недвижим имот, придобит
чрез извършен законен строеж, наследство и давностно владение № 104, том II, рег. № 2740, дело № 278/2014 г. на Нотариус
Р. Г.рег. № 485 в Регистъра на Нотариалната камара, С.З. е призната за
собственик на поземления имот с площ от 240 кв. м, представляващ УПИ XVII – 771, в квартал 31 по регулационния
план на същото населено място, ведно с построената в имота полумасивна жилищна
сграда, с мазе със застроена площ от 80 кв. м и навес: от две страни улици УПИ
XVIII-788 и УПИ XVI-772.
По делото е
представена скица от 03.09.2012 г.,
съгласно която УПИ XVII – 771, в квартал 31 по регулационния план на с.
Костенец е вписан на името на Г. Н. К.
Съгласно
приложеното постановление от 16.06.2014 г. по пр.пр. № 674/2014 г. по описа на
Софийска окръжна прокуратура във връзка със смъртта на К. е имало образувано
досъдебно производство, което е прекратено поради липса на състав на
престъпление. В мотивите на постановлението е посочено, че смъртта на К. е настъпила
поради преохлаждане, който към момента на смъртта си се е намирал в средна
степен на алкохолно опиване.
Представено
е експертно решение № 0789 от 106/26.06.2013 г. на СТЕЛК – Психични болести -
София област, съгласно което К.е имал 82 % трайно намалена работоспособност
поради психическо и поведенски разсторйства, дължащи ще на употреба на алкохол.
Заболяването му е описано като Синдром на зависимост, значителна органично
мозъчна промяна на личността по алкохолен тип и състояние след травматична
ампутация на пръстите на дясната ръка. Представена е и епикриза от 17.06.2019
г., съгласно която Н.К. е бил хоспитализиран за периода от 20.05.2009 г.
до17.06.2009 г. в Държавната психиатрична болница за лечение на наркомании и
алкохолизъм, кв. Суходол с диагноза
психични и поведенчески разстройства вследствие употреба на алкохол; синдром на
замисимост.
Съгласно
издаденото удостоверение от Софийския окръжен
съд няма образувано гражданско дело за поставяне под запрещение на Н. Г.
К., а съгласно удостоверение, издадено от община Костенец на К.няма учредявано
настойничество или попечителство..
От
показанията на св. М. Л. се установява, че Н. К. в последните години преди
смъртта си е бил в тежко здравословно състояние. От употребата на алкохол не
познавал съселяните си. Лежал в психиатрия, в Суходол. Не разполагал с пари, като
Л. му купувал понякога дрехи и цигари. Свидетелят твърди, че . му се е
оплаквал, че имал квартиранти, които не му плащат наема. Споделил, че желае да
остави къщата на брат си А.
В
показанията си св. Ге. В. който е бил съсед на К., заявява, че Н.не бил добре –
ходил раздърпан, просел стотинки. Бил приеман в болници заради употребата на
алкохол. Спял на гробищата, събирал храна от гробовете. Според свидетеля Г.
ползвала къщата въз основа на договор за наем. Преди няколко години К.в.се бил
запалил. Свидетелят извършвал ремонт в къщата на К., за който му платили
наемателите.
От
показанията на св. Й.З., се установява, че именно той е изготвил двата
предварителни договора в качеството си на адвокат. Когато К. дошъл в кантората
му в края на 2012 г. заедно с купувачката и искал да продаде имота, нямал
документи за собственост, а само скица и данъчна оценка. З. го посъветвал, че
трябва да се направи обстоятелствена проверка, като си осигури трима свидетели
и чак тогава може да стане сделката. К. настоявал да получи пари, поради което
и по съвет на З. с Г. сключили предварителен договор. Продавачът цялата сума,
но З. му обяснил, че няма как да стане това. След около седмица К.и Г. отново
посетили З. и подписали втори предварителен договор, като К. получил още пари. Твърди,
че представеният от ответницата предварителен договор е първият по време, а
представеният от ищцата – вторият. З. им казал да унищожат първия договор, но
по неизвестни за него причини те не са сторили това. Свидетелят твърди, че не
му е било направило впечатление К. да е в нетрезво състояние, носил документи,
задавал въпроси относно договора.
В
показанията си св. П.Т., който също е съсед на К., твърди, че семейството на Г.
се е нанесло в имота на Н. преди повече от 15 години. Чул от слухове, че Н. им
е продал имота. Свидетелят контактувал нормално с Н., който се държал нормално
и адекватно. Т. твърди, че знае, че Г. е правила ремонт в една стая и в
коридора. Майката на Н.в последните 20 години не е идвала при него. Свидетелят
не знае К. да е бил освидетелстван.
От
заключението на допуснатата петорна комплексна съдебно психиатрична и съдебно
психологична експертиза се установява, че към 15.12.2012 г. Н. К. е могъл да
разбира смисъла и значението на извършваните процедури и правните последици от
сключването на сделката, като към тази дата няма данни за активно повлияване от
алкохол, нито за прояви на психотичност или други болестни състояния, които да
са нарушавали базисните му процесуални годности. Вещите лица са посочили, че К.в
е имал 7 хоспитализации като е бил хронично болен, но заболяването му се
характеризира с фази на влошаване и стабилизиране. Епизодите на влошаване са
пряк продукт на интензифициране на консумацията на алкохол. В експертизата е
посочено, че са налице противоречиви диагностични аргументи за наличието или отсъствието на органично
личностово разстройство и промяна на личността.
В
разпита си в съдебно заседание вещите лица твърдят, че съществуващото в част от
медицинската документация органично разстройство е клинична диагноза, за която
няма категорични данни. За твърденията си относно дееспособността на К. вещите
лица са изходили от обстоятелството, че той сам се е снабдил със скица и
данъчна оценка за имота, като включително е съобразил да гарантира жилището си,
запазвайки пожизнено право на ползване върху него.
По
делото е представено Решение от 29.09.2017 г. по гр. дело № 572/2016 г. на
Софийския окръжен съд, което не е влязло в сила, с което Г.Г. е осъдена да
предаде владението върху процесния имот на С.З. по предявен от нея ревандикационен
иск.
С
оглед на така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна
следното:
От легалната дефиниция на
предварителния договор, която се съдържа в чл. 19, ал. 1 ЗЗД, се установява, че
предварителен е онзи договор, с който се поема задължение за сключване в бъдеще
на окончателен договор, като страните взаимно поемат задължението за сключване
на последващ окончателен договор и уговарят неговите съществени условия.
Нормата
на чл. 19, ал.3 от ЗЗД се прилага за всички предварителни договори.
Уважаването
на конститутивния иск, чрез който се упражнява преобразуващото право по чл. 19,
ал. 3 ЗЗД за сключване на окончателен договор за покупко-продажба предполага,
че предварителният договор е сключен между материално и процесуално дееспособни
страни, че продавача е носител на вещното право на собственост върху имота,
чието прехвърляне се иска, както и че са налице предпоставките за прехвърляне
на собствеността по нотариален ред, като доказателствената тежест в това
производство е върху ищеца.
По делото са
представени два предварителни договора, подписани от страните, които са с
идентична дата – 15.12.2012 г и предмет, но с различно съдържание относно
съществени клаузи, включително и цената и срока за сключване на окончателния
договор. Предвид обстоятелството, че една от страните по договора е починала,
съдът следва да установи кой е договорът, който е обвързал страните. Съдът се
доверява на твърденията на св. З., който е изготвил и двата документа, за това,
че вторият по време договор е този, представен от ищцата, в който страните са
уговорили, че продажната цена е 15 000 лева, К.е получил сумата от 9500
лева, а срокът за сключване на окончателния договор е удължен до 01.07.2014 г. Допълнителен
аргумент в подкрепа на този извод е и обстоятелството, че съгласно този договор
към момента на подписването му продавачът е получил по-голяма част от
уговорената цена.
В този смисъл съдът приема за
установено, че ищцата и Н.К. са били са обвързани от валиден предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, съдържащ уговорки относно
съществените условия на окончателния договор. Предварителният договор за
продажба трябва да съдържа уговорки за цената и вещта, които в конкретния
случай са посочени в договора. Индивидуализацията на имота е достатъчна, за да
бъде установен предмета на договора.
Страните са уговорили и продажна цена.
Договорът
е сключен в изискуемата от закона писмена форма между дееспособни страни. За
този свой извод съдът няма основание да не се довери на преценката на вещите
лица по петорната съдебно психиатрична и психологична експертиза, според чието
заключение към момента на подписване на предварителния договор Кьовторов е
могъл да разбира свойството и значението на постъпките си, като е бил в
състояние да разбира последиците от подписване на договора. Затова и този
договор не е унищожаем, като сключен от недееспособен, каквото възражение е
въведено от ответницата. След като К.не е бил недееспособен към момента на
сключване на предварителния договор, обстоятелството дали е мокър да ръководи
постъпките си и дали е бил лесно внушаем е ирелевантно, доколкото разпоредбата
на чл. 31, ал. 2 ЗЗД, предвижда, че унищожението
на договор, сключен от дееспособно лице, ако то при сключването му не е могло
да разбира или да ръководи действията си, не може да се иска след
смъртта на лицето, освен ако преди смъртта е било поискано поставянето му под
запрещение или ако доказателството за недееспособността произлиза от същия
договор.
По отношение на
правото на собственост на продавача и наследодател на ответницата съдът приема
следното: Н. К.е бил единствен наследник на Г.К., който от своя страна е бил
едноличен собственик на процесния имот и този факт не е оспорен от ответницата.
Това означава, че по силата на наследственото правоприемство К. е придобил
собствеността върху имота. Съдът намира за уместно да отбележи, че ответницата З.
се легитимира като собственик на имота именно като наследник на Н. К., а не на
собствено правно основание. Издаденият констативен нотариален акт за
собственост по наследство и давностно владение по реда
на чл. 587 ГПК, не се ползва с материална доказателствена сила по чл. 179, ал.1 ГПК относно принадлежността на правото на собственост / Тълкувателно решение
No11 от 21.03.2013 г. по тълкувателно дело No 11/2012г., ВКС, ОСГК/ и не може да се противопостави на сключения
преди неговото съставяне предварителен договор за покупко-продажба на имота от
наследодателя на ответницата.
Поетото с
предварителен договор задължение да се сключи окончателен е наследимо – след
смъртта на продавача по предварителния договор за продажба върху наследника му
преминава такава част от задължението за прехвърляне собствеността на вещта,
каквато съответства на придобитата от наследника идеална част от вещта (така ТР
№ 53/1963 г., ОСГК на ВС). В случая ответницата е единствен наследник на
обещателя, поради което и тя е задължена да прехвърли собствеността върху имота
по сключения от наследодателя й предварителен договор.
Относно изискването задължението на ответника за сключване на окончателния договор да е изискуемо, в конкретния случай това задължение е обусловено от изтичането на уговорения в договора срок за сключване на окончателния договор, а именно – 01.07.2014 г. След смъртта на обещателя, неговият наследник и настоящ ответник в производството не е изпълнила задължението по сключване на окончателен в уговорения срок, поради което съдът приема, че падежът на задължението им е настъпил, което означава, че задължението им е изискуемо и за ищеца е възникнало произтичащото от предварителния договор право да се иска сключване на окончателния договор.
С
оглед на горните съображения и след като взе предвид, че са налице всички необходими за това
предпоставки, съдът намира, че предявеният иск с правно основание чл. 19, ал. 3
от ЗЗД е основателен.
В
този случай ищцата дължи на ответницата в качеството й на наследник на обещателя
остатъка от уговорената продажна цена в размер на 5500 лева.
При
решаване на делото съдът е длъжен в съответствие с разпоредбата на чл. 364, ал.
1 ГПК да се произнесе по разноските по прехвърлянето на имота. Съгласно
цитираната разпоредба тези разноски следва да бъдат възложени на ищеца.
На
първо място, ищецът следва да заплати в полза на община Костенец местен данък в съответствие с
разпоредбата на чл. 47 ЗМДТ и чл. 25,
ал. 2 от Наредбата за определянето и администрирането на местни данъци, такси и
цени на услуги на територията на община Костенец в размер на 2,5 на сто върху
стойността на сделката – 15 000 лева, а
именно 375,00 лева.
На
второ място, на ищеца следва да се възложат и нотариалните такси съобразно чл.
8 от Тарифата за нотариалните такси към
Закона за нотариусите и нотариалната дейност в размер на по 200,50, платими в
полза на Ихтиманския районен съд.
На
трето място, ищецът следва да заплати и държавна такса за вписване съгласно чл.
2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията в
размер на 15,00 лева в полза на
Агенцията по вписванията.
На
основание чл. 115, ал. 2 ЗС, следва да се укаже на ищеца, че в 6-месечен срок
от влизане на решението в сила същото подлежи на вписване.
По
силата на чл.364, ал.2 от ГПК ищецът не
може да се снабди с препис от решението, докато не представи доказателства за
платените разноски по прехвърлянето и данъците за имотите.
По
разноските
Предвид
изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответницата дължи на ищцата
заплащане на сторените в производството разноски в размер на 650 лева,
включващи заплатена държавна такса, адвокатско възнаграждение и внесен депозит
за експертиза.
Ответницата
дължи и в полза на Районен съд – Ихтиман заплащането на определеното
възнаграждение на вещите лице по петорната съдебно психиатрична и психологична
експертиза, които възлизат на сумата 1102,62 лева.
Водим от
гореизложеното, Ихтиманският районен съд,
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения между Г.Н.Г. *** ЕГН ********** в качеството му на КУПУВАЧ и Н. Г. К. от с. К., ул. „…………….“ № . ЕГН ********** в качеството му на ПРОДАВАЧ ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР ЗА ПОКУПКО – ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ ОТ 15.12.2012 г., по предявения от Г.Н.Г. *** ЕГН ********** срещу С.С.З. ***, ж. к. „….“, бл. ., вх. ., ет. . ап. .ЕГН ********** а именно:
ПРОДАВАЧЪТ, в
лицето на Н.Г. К.от с. Костенец, ул. „……..“ №. ЕГН ********** ПРОДАВА
на КУПУВАЧА Г.Н.Г. *** ЕГН **********,
НЕДВИЖИМ ИМОТ, представляващ поземлен имот с площ от 231 кв. м, съставляващ УПИ XVII – 771, в квартал 31 по регулационния
план на с. Костенец, одобрен със Заповед № …………. г. на кмета на община
Костенец, ведно с построената в имота полумасивна жилищна сграда, при граници
на имота: от две страни улици, УПИ XVIII-788 и УПИ XVI-772, КАТО
ПРОДАЖНАТА ЦЕНА НА ИМОТА, ОПРЕДЕЛЕНА В РАЗМЕР НА 15 000 /петнадесет хиляди/
лева Е ИЗПЛАТЕНА ЧАСТИЧНО ДО РАЗМЕР НА 9500,00 /девет хиляди и петстотин/ лева
ДАВА двуседмичен срок от влизането в сила на настоящото
решение на ищеца Г.Н.Г. *** ЕГН **********,
да заплати на С.С.З. ***, ж. к. „Надежда“, бл. .., вх. .., ет. ., ап. … ЕГН ********** остатъка от продажната цена от 5500,00
/петдесет/ лева.
ОСЪЖДА С.С.З.
***, ж. к. „…..“, бл. .., вх. . ет. . ап. . ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТИ на Г.Н.Г. *** ЕГН **********
сумата от 650,00 /шестстотин и петдесет/ лева разноски в производството.
ОСЪЖДА С.С.З.
***, ж. к. „….“, бл. …, вх. ., ет. ., ап…. ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТИ в полза на Районен съд – Ихтиман
сумата от 1102,62 /хиляда сто и два лева и шестдесет и две стотинки/ лева
изплатени възнаграждения на вещи лица.
ОСЪЖДА
на основание чл. 364, ал. 1 ГПК Г.Н.Г. *** ЕГН **********
*** местен данък в размер на 375,00
/триста седемдесет и пет/ лева.
ОСЪЖДА
на основание чл. 364, ал. 1 ГПК Г.Н.Г. *** ЕГН **********
ДА ЗАПЛАТИ на Ихтиманския районен
съд нотариална такса в размер на 200,40 /двеста лева и петдесет стотинки/.
ОСЪЖДА
на основание чл. 364, ал. 1 ГПК Г.Н.Г. *** ЕГН **********
ДА ЗАПЛАТИ на Агенцията по
вписванията такса за вписване в размер на 15,00 /петнадесет/ лева.
НАРЕЖДА на основание чл.364, ал.1 от ГПК ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху недвижимия имот, описан в диспозитива на решението, до заплащане на разноските и таксите по прехвърлянето на имота.
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от връчването му на страните пред Софийски окръжен съд
След
влизане на решението в сила, препис от същото да не се издава на ищеца,
докато не представи доказателства, че са изплатили всички дължими разноски
(държавни такси, местни данъци, нотариални такси и др.) по прехвърлянето на имота съгласно чл. 364 ал.1 ГПК, включително
припадащите се на купувача.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:
(Р.
Й.)