Р Е Ш Е Н И
Е
гр. София, 04.02.2022г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-1 състав, в публичното
заседание на двадесет и шести януари през две хиляди двадесет и първа година, в
състав:
СЪДИЯ: Екатерина Стоева
при
секретаря Весела Станчева разгледа гр.д. № 11658 по описа за 2018г. на съда и
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по искова
молба на К.Р.Б. с предявени против Р.Т., гражданин на Република
Италия, обективно съединени
осъдителни искове в условията на евентуалност.
В исковата молба ищцата сочи, че с ответника сключили на 01.09.2013г.
предварителен договор за продажба на 1.Апартамент № 13 на четвърти етаж, кота +11.20, със застроена площ 262.80кв.м., състоящ се от
стълбище, коридор, дневна-трапезария с кухненски бокс, три спални, баня с
тоалетна, три складови помещения и покривни тераси, заедно с 13.396% ид.ч. от общите части на сградата, без паркоместата
в сутерена и извън сградата, равняващи се на 19.87 кв.м. и съответните идеални
части от правото на строеж; 2. Паркомясто № 1, находящо се в сутерена на сградата, кота
–3.30, с площ 22.05кв.м., заедно с принадлежащите му 6.301% ид.ч. от
общите части от паркоместата на сутерена, без
идеалните части от общите части на сградата и без идеалните части от паркоместата извън сградата, равняващи се на 13.68кв.м. и
заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото; 3.Паркомясто № 2 в сутерена на сградата, кота
–3.30, с площ 22.05 кв.м., заедно с принадлежащите му
6.301% ид.ч. от общите части от паркоместата
на сутерена, без идеалните части от общите части на сградата и без идеалните
части от паркоместата извън сградата, равняващи се на
13.68кв.м. и заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху
мястото, находящи се в УПИ № ІІ-246 от кв.175 по
плана на гр.София, район Витоша, ж.к.Гърдова глава, с
административен адрес гр.София, кв.Княжево, ул.**************. Ответникът се
задължил да прехвърли правото на собственост в срок до 20.01.2018г., което не
изпълнил. Вместо това на 05.10.2016г. с НА № 119, том III, рег.№ 5996, дело № 300/2016г. дарил обектите, предмет на предварителния договор,
на своя син М. Т.. С позоваване на клаузата по т.6 от договора навежда, че за
виновното неизпълнение ответникът дължи заплащане на сумата 127 960 евро,
представляваща неустойка. Твърди между тях да е бил сключен и договор за заем
за сумата 77 960 евро, която му предала в периода 14.09.2010г.-09.12.2010г. чрез
банкови преводи с поето задължение за връщане в срок до 20.01.2018г., което също
не било изпълнено. Поради забавата претендира заедно с главницата обезщетение в
размер на законната лихва в размер на 4838 евро за периода
21.01.2018г.-31.08.2018г. Твърди още, че със съгласието и по възлагане на
ответника през 2012г. извършила подобрения в апартамента, предмет на
предварителния договор-изграждане на стени, полагане на настилки, боядисване, шпакловка,
хидроизолационни работи, закупуване и монтиране на
врати, дограми, обзавеждане и др. /молба от 11.11.2020г./,
в общ размер на 50 000 евро. С уточнителна молба
от 26.11.2018г. ищцата сочи, че сумата от 127 960 евро е сбор от
предоставения заем в размер на 77 960 евро и стойността на извършените
подобрения от 50 000 евро. Поддържа двата договора да не са развалени или
прекратени на друго правно основание, но в случай, че съдът намери да не са
произвели правно действие твърди с горните суми ответникът да се е обогатил
неоснователно за нейна сметка, респ. те да съставляват причинени й вреди. По
отношение последното с молба по делото /стр.120/ се сочи, че ответникът
недобросъвестно водил преговори при сключване на предварителния договор, целящи
единствено да мотивира ищцата да му предостави паричния заем и да извърши в
имота подобренията със създадено у нея убеждение, че ще сключат окончателен
договор с прехвърляне правото на собственост, като последица от което претърпяла
вреди в размер на 127 960 евро.
С петитума на исковата молба са предявени множество обективно
съединени в условията на евентуалност искове за заплащане на посочените суми 127 960
евро, 77 960 евро заедно с лихви за забава от 4838 евро и 50 000 евро
в различно съотношение и различно правно основание, част от които се
приповтарят. При положение, че 127 960 евро е сбор от сумите по заема и
подобренията с въведени твърдения за неоснователно обогатяване, лишено от
смисъл е предявяването на евентуален иск за цялото и едновременно с това
поотделно за паричните суми, които го формират на същото извъндоговорно
основание при идентичност на обстоятелствата. При заявен главен иск за
127 960 евро като неустойка по т.6 от предварителния договор също лишен от
смисъл е петитума по евентуален иск тази сума да се присъди отново въз основа предварителния договор, след като е сбор от
заемните средства и подобренията, за които са предявени самостоятелни искове.
Предвид изложените в исковата молба фактически твърдения, уточнителна молба от 26.11.2018г. и молба /стр.120/ съдът
намира, че е сезиран със следните искове:
-главен иск за сумата 127 960 евро на основание чл.92 ЗЗД, представляваща
неустойка по предварителен договор от 01.09.2013г. за неизпълнение задължение
за прехвърляне правото на собственост;
-евентуални искове за сумата 77 960 евро с правно основание чл.240 ЗЗД,
представляваща главница по договор за заем, ведно с лихва за забава от 4838
евро по чл.86 ЗЗД за периода 21.01.2018г.-31.08.2018г. и иск за сумата 50 000
евро с правно основание чл.72 ЗС, представляваща извършени в имота подобрения;
-евентуален иск за сумата 127 960 евро с правно основание чл.59 ЗЗД;
-евентуален иск за сумата 127 960 евро по чл.12 ЗЗД, представляваща
обезщетение за вреди от преддоговорна отговорност.
Претендира се присъждането на законна лихва от подаване на исковата молба
до изплащането.
Ответникът оспорва възникването на валидни облигационни
правоотношения по договор за заем
и предварителен договор за продажба на
имота. Твърди положеният в предварителния договор подпис за продавач да
е неистински, поради което и при липсата
на съгласие не е произвел правно
действие. В тази връзка сочи,
че ищцата е имала намерение да закупи имота, но не постигнали съгласие за
цената и затова до сключването на
договор не се е стигнало. Не оспорва факта ищцата
да ползва имота от м.05.2012г., но твърди да
се е самонастанила без негово съгласие
и въпреки противопоставянето
му. Оспорва да е извършила подобрения в имота по негово възлагане
и съгласие, съответно те да са
на посочената в исковата молба стойност. Не оспорва
преводите по негова сметка общо
от 77960 евро, но твърди това,
макар и под формата на заем,
да е свързано с други отношения между страните-договор за продажба на
дружествени дялове от „З.К.“ ООД на „П.“ ООД. В тази връзка навежда
нищожност на договора за заем
като привиден и сключен в условията на абсолютна симулация, защото страните не са искали настъпването на правните му последици.
Твърди се договорът за продажба на дружествени дялове да е послужил само като
формално основание ищцата да получи по него сумата от 112 000 евро, която
впоследствие по уговорка с ответника му върнала на вноски като фиктивен заем за
периода 14.09.2010г.-09.12.2010г. без уговаряне за връщане. Противопоставя и възражение за погасяване
по давност на всички претендирани
вземания на ищцата, произтичащи от предоставените в този период средства, в тази част и за подобрения.
Съдът,
като взе предвид становищата на страните и прецени доказателствата по делото,
намира следното:
Представен
е предварителен договор от 01.09.2013г. за покупко-продажба на недвижим имот в
гр.София, ул.**************, а именно Апартамент № 13 на четвърти етаж, кота +11.20, със застроена площ 262.80кв.м., състоящ се от
стълбище, коридор, дневна-трапезария с кухненски бокс, три спални, баня с
тоалетна, три складови помещения и покривни тераси, заедно с 13.396% ид.ч. от общите части на сградата, без паркоместата
в сутерена и извън сградата, равняващи се на 19.87 кв.м. и съответните идеални
части от правото на строеж; Паркомясто № 1, находящо се в сутерена на сградата, кота
–3.30, с площ 22.05кв.м., заедно с принадлежащите му 6.301% ид.ч.
от общите части от паркоместата на сутерена, без
идеалните части от общите части на сградата и без идеалните части от паркоместата извън сградата, равняващи се на 13.68кв.м. и
заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото и Паркомясто № 2 в сутерена на сградата, кота
–3.30, с площ 22.05 кв.м., заедно с принадлежащите му 6.301% ид.ч. от общите части от паркоместата
на сутерена, без идеалните части от общите части на сградата и без идеалните
части от паркоместата извън сградата, равняващи се на
13.68кв.м. и заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху
мястото, находящи се в УПИ № ІІ-246 от кв.175 по
плана на гр.София, район Витоша, ж.к.Гърдова глава. С
него /чл.1 и чл.4/ Р.Т. се задължил да прехвърли на К.Б. правото на собственост
върху имота в срок до 20.01.2018г.
Съгласно
чл.2 от договора страните признават и потвърждават, че през м.05.2012г. Р.Т. е
предоставил на К.Б. безвъзмездно имота на груб строеж, който тя владее, заплаща
сметките и данъците. След м.05.2012г. същата е извършила подобрения в него на
стойност 50 000 евро с осъществени довършителни работи /стени, настилки,
обзавеждане и др./. Посочено е още, че Б. е предоставила на Т. заем от
77 960 евро, който е със срок за погасяване 20.01.2018г. Заемът е предоставен
чрез банкови преводи в периода 14.09.2010г.-09.12.2010г.
В чл.3 от договора е уговорена продажна цена от
72 072.34лв. или 36 960 евро. В този член е посочено и следното:
„Цената на апартамента Р.Т. е получил като заем по банка. Тъй като не успя да
върне заема си даде на К.Б. апартамента, който тя владееше безвъзмездно. Р.Т.
се е задължил и с частно споразумение, че в деня на дипломирането на Б. по
специалност „медицина“ ще бъде направено прехвърлянето на собствеността на описания
имот на нейно име, през този период тя ще има пълно владение на имота и ще може
да използва апартамента до живот“.
Чл.6 от договора предвижда, че при неизпълнение на
задълженията по този договор от страна на продавача същият се задължава да върне
на купувача сумата в размер на 127 960 евро, която се състои от
предоставения от купувача на продавача заем и стойността на подобренията в
имота, извършени от купувача, заедно със законната лихва и заедно с неустойка
за забава, както и всички причинени вреди и пропуснати ползи, които са пряка и
непосредствена последица от неизпълнението на договора.
От фактическа страна не се спори и от представения НА № 127, том II, рег.№ 6422, дело № 319/2008г. се установява, че ответникът е придобил апартамента и паркоместата чрез договор за покупко-продажба
на право на строеж, с които впоследствие на 05.10.2016г. с НА № 119, том III, рег.№ 5996, дело
№ 300/2016г. се разпоредил чрез дарение в полза на сина си М. Т..
С оглед оспорената от ответника истинност на положения за
продавач в предварителния договор от 01.09.2013г. подпис и задължението по
чл.183 ГПК ищцата не е представила по делото оригинала, а нотариално заверен
препис по причина, че оригиналният документ й е бил противозаконно отнет. В
тази връзка е представено Удостоверение от 18.05.2017г. на 06-РУ на СДВР за
образувано досъдебно производство № ЗМ 1314/2017г. за престъпление по чл.198,
ал.1 НК по заявление на К.Б. за това, че на 28.04.2017г. неизвестно лице, след
употреба на сила, отнело от владението й папка с документи /пациентски
резултати и договор за недвижим имот в оригинал/ и мобилен апарат. Видно от
представения препис на договора нотариусът удостоверил верността му с оригинала
на 24.04.2017г. без наличието на зачерквания, поправки или други особености
/стр.117-119/.
По делото е изслушано заключение на вещо лице по СГр.Е, според което подписът за продавач в предварителния
договор вероятно е изпълнен от Р.Т.. В извода си експертът не е категоричен,
тъй като изследваният подпис е ксерокопие, а не оригинал.
Като доказателство
е приет документ от дата 31.08.2013г. в нотариално заверен препис, озаглавен
предварителен договор, който съдържа следното изявление на ответника Р.Т.: „с
подписа си удостоверявам, че ще препиша апартамента на ул.**************, ап.13
на името на К.Б. в деня на нейното дипломиране по медицина. Като засега й дам
всички правомощия да живее в същия апартамент, поради всички подобрения, които
е направила лично тя в апартамента, до момента на преписването за собственост
на нейно име-в деня на нейното дипломиране“ /стр.116/. Документът носи подписа
на страните по делото, като ответникът не е оспорил автентичността на положения
под неговото име подпис, поради което и съобразно чл.180 ГПК съдът приема, че
той е автор на изявлението.
Представени са нареждания за валутен превод и извлечения
от банкова сметка /***.11-20/, според които в периода 14.09.2010г.-09.12.2010г.
ищцата е превела по банковата сметка на ответника парични суми в общ размер на
77 960 евро. Посоченото в нарежданията основание е „даване на заем“. Ответникът
признава получаването на сумите, но оспорва основанието да е валиден договор за
заем с възражението, че е нищожен поради привидност по чл.26, ал.2 ЗЗД.
В
тази връзка от представените извлечения от търговския регистър се установява
вписването през 2008г. на „Медико-диагностична лаборатория К.-ДНК“ ООД,
впоследствие през 2009г. преименувано на „Медицински център с
медико-диагностична лаборатория К.-ДНК“ ООД, а от 2016г. преобразувано в ЕООД с
наименование „З.К.“. При създаването му съдружници са
били К.Б. и Р.Т. с дялово участие съответно 2000лв. и 3000лв. На 11.03.2011г. по
партидата на дружеството е отразено вписване на два договора за прехвърляне на
дружествени дялове от една и съща дата 04.02.2011г. По единия договор прехвърлител
е К.Б., а правоприемник „П.“ ООД, дружество
регистрирано в Република Италия и представлявано от Р.Т.. По другия договор прехвърлител е Р.Т., а правоприемник К.Б.. В резултат на
тези прехвърляния съдружници са станали К.Б. с дялово
участие от 1500лв. и „П.“ ООД с дялово участие от 3500лв., а Р.Т. е заличен. Малко
по-късно на 28.11.2011г. е вписано ново прехвърляне на дружествени дялове с
последица заличаване и на „П.“ ООД като съдружник.
Във
връзка с прехвърлянето на дружествени дялове между К.Б. и „П.“ ООД по делото са представени два
договора. Първият е от дата 23.10.2009г. с нотариална заверка на подписите, с
който К.Б. продава на „П. ООД 30 дяла всеки с номинална стойност 50лв. от капитала
на „Медико-диагностична лаборатория К.-ДНК“ ООД срещу сумата от 120 000
евро. В договора е посочено, че продавачът е получил 9000 евро от продажната
цена преди подписване на договора с постигнато съгласие останалата част да се
заплати на равни месечни вноски в периода 31.01.2010г.-31.10.2010г. Видно от приетите
като доказателства платежни нареждания /стр.51-63/ в изпълнение на уговореното купувачът
е извършил плащания чрез превод на суми по банковата сметка на продавача.
Вторият договор е от дата 04.02.2011г. с нотариална заверка на подписите между
същите страни, в същото качество и предмет-продажба на 30 дяла от „Медико-диагностична лаборатория К.-ДНК“ ООД
срещу същата цена 120 000 евро с обективирано
изявление, че е заплатена напълно от купувача и получена от продавача към деня
на сключването му.
Няма
спор, че първият договор от 23.10.2009г. не е бил представен за вписване в
търговския регистър. Вписване е осъществено на втория от 04.02.2011г.
По
делото са събрани гласни доказателства. В показанията си св.В. Б., майка на
ищцата, сочи, че познава ответника от дъщеря си, която имала отношения с него
от 2005г. и били семейни приятели. Преди 2010г. ги завел да видят апартамента,
закупен от него на зелено, като изразил съжаление, че строителството е лошо
изпълнено и си хвърлил парите на вятъра. Апартаментът бил само бетон и голи
стени и действително се нуждаел от ремонт, защото имало течове от покрива и едната
тераса, но на тях им харесал и му казали, че би могъл да се приведе в годно за
живеене място. По-късно през 2010г. Р.Т. се оплакал, че бизнес делата му не
вървят добре и помолил ищцата да му даде заем, което тя направила като му
превела по банков път същата година около 80 000 евро с обещанието от
негова страна, че ще го върне в най-кратък срок и удобен случай, а ако не
направи това ще прехвърли апартамента на дъщеря й. Парите за заема били
осигурени от дейността на клиничната лаборатория, в която двамата имали участие
като съдружници, и допълнително от средства, предоставени
от свидетелката и бащата на ищцата. През м.05.2012г. с позволението на
ответника започнали ремонта с направа на подови настилки с гранитогрес,
боядисване на стени, покриване на тераси с плочи, ремонт в банята, кухнята и
спалнята, т.е. в състояние годно за обитаване и
ползване по предназначение. Наред с това осигурили средства за отстраняване теч
от покрива и монтиране в блока на асансьор. Вложените средства били
около 50 000 евро, също осигурени от дейността на клиничната лаборатория,
в която ищцата и свидетелката работели, и от продажбата на имоти в с.Рударци и
гр.Дупница. Сочи, че през цялото време ответникът бил в течение на ремонта, уведомявали
го за извършеното в апартамента и изразходените парични средства, което не
оспорвал и казвал да го ползва К.Б. с дадени неведнъж уверения, че ще й
прехвърли правото на собственост, като впоследствие през 2013г. подписали и
договор. По-късно през 2016г. разбрали, че е дарил имота на сина си с
обяснението, че е финансово затруднен.
Свидетелят
Р.Б., баща на ищцата, потвърждава извършването на ремонт и довършителни работи в
апартамента, в които взел активно участие. От дъщеря си знае, че ответникът се
съгласил тя да го ползва след привеждането му във вид годен за живеене с
обещанието да й прехвърли по нотариален ред правото на собственост.
Апартаментът бил в лошо състояние с голи стени и теч от покрива. За периода 2012г.-2014г.
бил ремонтиран покрива, на една от терасите поставена хидроизолация, в банята
сменен водопровода с поставянето на фаянс, вана, тоалетна и мивки; между хола и
коридора поставена врата, ремонт на самия хол; оправили електрозахранването; подменили изцяло подовете
в помещенията, които били обзаведени с мебели и уреди, всичко вероятно на
стойност между 50 000лв. и 60 000лв. Сочи, че значителна част от
средствата за това осигурил лично и предоставил на дъщеря си. Не знае какви са
отношенията й с ответника, когото срещнал само веднъж.
Свидетелката
И.Б.притежава апартамент в същия блок. Знае, че апартамент 13 по документи е
собственост на Р.Т., но не го е виждала там, а само ищцата. Към 2012г. блокът не
бил с добра хидроизолация и имало течове от покрива и по стените, което
наложило собствениците да извършат ремонти с общи средства. През 2014г. бил
поправен покрива, за което ищцата предоставила 700лв., през 2012г. монтиран
асансьор, необходим за снабдяване с акт 15, с предоставени от нея 3000лв.,
както и за подмяна на главното ел.табло с платена припадаща се част от 500лв. Допълнително
ищцата платила и 2000лв. за хидроизолация на една от терасите на апартамента.
Към 2012г. всички апартаменти в блока били на замазка и собствениците започнали
ремонти и довършителни работи в тях, включително ищцата. Свидетелката е
посещавала имота през 2014г., в който вече живели ищцата и нейната майка.
Свидетелката С.Д. познава ответника от 2000г., за когото
работи с осъществяване на административна дейност във връзка с притежавани от
него имоти в България, а покрай него и ищцата, с която няколко години имал
близки отношения. Знае, че ищцата има лаборатория за медицински изследвания,
която ответникът финансирал за да заработи. От него знае, че от 2012г. ищцата заедно
с майка си живее в апартамента му на ул.*******кладенец. През 2013г. поискал да
го освободи, но тя не пожелала доброволно. Тъй като имал намерение да го
продаде упълномощил свидетелката да събере необходимите документи, а на ищцата
и майка й връчена нотариална покана, след получаването на която отново не
напуснали имота. Сочи, че ответникът първо предложил на ищцата да закупи
апартамента, но не постигнали съгласие за цената. Не знае да са сключвали
договор за имота, нито за предоставени в заем парични средства.
Като доказателства по делото са представени 7бр. фактури
/стр.108-114/, издадени в периода 20.05.2012г.-17.08.2012г. от „В.Ф.“ ООД на К.Б.
общо за сумата 70 543.80лв. за ремонт на покрив на имота; боядисване,
доставка и монтаж на портал; ел.инсталация-направа на токов кръг ел.части;
поставяне гранитогрес тераси, теракот,
материали и извършена работа; поставяне теракот в
голяма баня, монтаж на вана, ел.инсталация, биде, тоалетна чиния и материали;
вградена кухня, изграждане на В и К, монтаж на вградени мебели; доставка на
спални, кухненска маса, столове и секции.
Според заключението на вещо лице по СТЕ стойността на
извършените в имота СМР и довършителни работи, за привеждането му в годно за
ползване състояние възлизат на сумата 43 858.46лв. Пазарната му стойност
към деня на заключението е 443 658лв., а увеличената стойност към 2012г.
вследствие извършените ремонтни и довършителни дейности е в размер на
72 820лв.
С нотариална покана от 21.06.2013г. Р.Т. отправил
изявление до ищцата и нейната майка да освободят ползвания от тях имот без
негово съгласие в едномесечен срок и да му предадат владението, а при отказ да
му заплащат месечно обезщетение от 800лв. Поканата е получена на 03.07.2013г.
При горното от фактическа страна, съдът обоснова от
правна следното:
Претенцията на ищцата за заплащане на сумата 127 960
евро е основана на твърденията за възникнали между нея и ответника облигационни
правоотношения по сключен предварителен договор по чл.19 ЗЗД за
покупко-продажба на недвижим имот, договор за паричен заем по чл.240 ЗЗД и извъндоговорно за извършени в собствения му имот
подобрения. Като основно доказателство се позовава на предварителния договор,
който освен уговорки относно продажбата на имота съдържа и изявления свързани с
другите правоотношения.
Ответникът е оспорил да е подписал договора и във връзка
с откритото производство по чл.193 ГПК по негово искане ищцата задължена да
представи на основание чл.183 ГПК оригинала на документа. В изпълнение е
представила нотариално заверен препис. Заявила е, че не разполага с оригинала,
тъй като станала обект на престъпление с противозаконното му отнемане от
владението й заедно с други вещи от неизвестно лице. Верността на преписа с
оригинала е удостоверена от нотариуса на 24.04.2017г., а според удостоверението
на СДВР противозаконното отнемане на документа е на 28.04.2017г. При тези данни
представеният писмен договор не следва да се изключва от доказателствата по
делото. Съгласно чл.183 ГПК, когато е поискано, задължената страна може да
представи оригинала на документа или официално заверен препис. Изискването се
счита удовлетворено и с представяне само на официално заверен препис без да е
придружен от оригинал. Представеният от ищцата препис на предварителния договор
е официален по чл.591 ГПК и удостоверява с материална доказателствена
сила, че към посочената от нотариуса дата 24.04.2017г. оригиналът е съществувал
и е имал съдържанието на преписа. Ако преди изгубване на оригинала документът е
бил представен пред нотариус, нотариалното удостоверяване като официален
свидетелстващ документ трябва да бъде оборено от заинтересованата страна в
случай, че твърди да е неистинско /Решение № 225/07.01.2019г. по гр. №
567/2018г. на ВКС, III г.о. и цитираните
в него решения/, каквото оспорване ответникът не е направил.
Съгласно чл.193, ал.3 ГПК тежестта за оспорване автентичността
на частен документ се носи от страната, която го оспорва, когато документът от
външна страна е подписан от нея и като такъв разполага с формална доказателствена сила по чл.180 ГПК. Това правило е
неприложимо в хипотезата, при която оригиналът на документа не може да бъде
представен от страната, която се позовава на него по извинителни за нея по
смисъла на чл.165, ал.1 ГПК причини. Аргументът е, че при отсъствието на
оригиналния документ оспорващият е в обективна невъзможност да докаже, че не е
негов автор, тъй като копието-обект на изследване не позволява на съдебно-графологична експертиза да изключи евентуално
извършена техническа подправка на подписа върху първообраза чрез различни
способи. В този случай страната, която се е лишила от документа поради
изгубване или унищожаване не по нейна вина носи доказателствената
тежест да установи съдържащите се в документа изгодни за нея факти, за което
може да ползва всички доказателствени средства,
включително свидетелски показания /Решение № 91/01.04.2015г. по гр.д.№
5960/2014г. на ВКС, IV г.о.; Решение № 79/10.09.2010г.
по т.д.№ 320/2009г. на ВКС, II т.о., Решение
№ 223/19.04.2016г. по т.д.№ 3633/2014г. на ВКС, I т.о. и др./. Предвид
това и доколкото ответникът оспорва наличието на договорни отношения, включително
да е автор на изявлението, тежестта да установи истинността на предварителния
договор е на ищцата, която се ползва от него.
Представеният по делото нотариално заверен препис на
предварителен договор от 01.09.2013г. е двустранно подписан със заключение на
вещото лице по СГр.Е, че подписът за продавач
вероятно е изпълнен от Р.Т.. Липсата на категоричност е по причина, че обект на
изследване не е бил оригиналният документ, а ксерокопие, поради което само заключението
не е достатъчно доказателство относно авторството. Но съвкупната преценка на
останалите ангажирани от ищцата доказателства дава основание за съда да приеме
за установено в условията на главно и пълно доказване както автентичността на
договора, така и неговото съдържание.
Освен
уговорката за покупко-продажба на недвижимия имот и съществените условия за
сключване на окончателния договор по чл.19, ал.2 ЗЗД, в предварителният договор
са обективирани и други изявления свързани с
предоставени от ищцата парични средства през 2010г., признание за извършени от
нея в продаваемия имот подобрения през 2012г. и предаване владението му в
същата година със съгласието, че преди това го е ползвала и занапред ще ползва
безвъзмездно. Цялостното съдържание на
договора се потвърждава от гласните и писмени доказателства, според които освен
бизнес отношения като съдружници в търговско
дружество страните имали и близки лични отношения. След закупуване на
недвижимия имот през 2011г. ответникът се съгласил ищцата да извърши ремонтни и
довършителни работи и да го ползва безвъзмездно. Наред с това през 2010г. му
предоставила парични средства, които се задължил да й върне, а ако не направи
това да й прехвърли правото на собственост. СМР извършила за своя сметка през
2012г. и от същата година живее в имота, включително понастоящем. Според св.В. Б.
ответникът не само знаел за ремонтните и довършителни работи, но и през цялото
време обещавал, че ще прехвърли имота на ищцата. В потвърждение на
свидетелските показания е представеният по делото нотариално заверен препис на
документ от дата 31.08.2013г. Макар и озаглавен „предварителен договор“ носещ
подписа на страните, обективира признанието на
ответника за извършените в имота подобрения, съгласието ищцата да живее в него
и обещанието да й прехвърли правото на собственост. Изявлението е направено в
деня предхождащ сключването на предварителния договор-01.09.2013г. и по време
след отправяне на поканата до ищцата и нейната майка да освободят
имота-21.06.2013г. В него не е посочено основанието за прехвърлянето, но според
заявеното в писмения отговор и показанията на св.Д.страните водили разговори за
продажба.
Установените
от събраните доказателства факти сочат недвусмислено, че ответникът е имал воля
и намерение да се разпореди с имота в полза на ищцата, което има връзка с уреждане
отношенията им по повод предоставените парични средства и направените разходи
за ремонтни дейности. Друго не следва от отправената нотариална покана от
21.06.2013г. за освобождаване и предаване владението, доколкото последващото му изявление на 31.08.2013г. е в
противоположен смисъл-съгласие за ползването и прехвърляне правото на
собственост. Доказателственото значение за спорните
по делото обстоятелства на този частен документ е не дали съставлява сключен
между страните договор, респ. неговата действителност, в каквато насока са
доводите на ответника, а дали действителната му воля е била да се обвърже с предварителния
договор по чл.19 ЗЗД от 01.09.2013г. Допълнителен аргумент, че съгласието за
сключване на договора изхожда от ответника е чл.3, изр.четвърто, в което се
препраща към изявлението му от 31.08.2013г. Предвид това съдът намира за
доказана автентичността на предварителния договор, от който ищцата черпи своите
права.
С
него е постигнато съгласие за продажба на апартамента и паркоместата
срещу посочената в чл.3 цена и поето от ответника задължение да прехвърли
правото на собственост в срок до 20.01.2018г. Тези уговорки са съпроводени с
потвърждението за даден от ищцата на ответника паричен заем в размер на
77 960 евро с определен срок за погасяване 20.01.2018г. и за извършени от
нея в имота подобрения на стойност 50 000 евро, чийто сбор е равен на
127 960 евро. С главния иск тази сума се претендира като неустойка по т.6
от предварителния договор за неизпълнение задължението на ответника по сключване
на окончателен договор, който още през 2016г. прехвърлил имота чрез дарение на
сина си.
Неустойката
е форма на договорна отговорност, която съгласно чл.92 ЗЗД обезпечава
изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. Тя е акцесорно
вземане и възниква, когато не е изпълнено обезпеченото с нея задължение. В
случая клаузата на т.6 от договора няма характер на неустойка по смисъла на
чл.92 ЗЗД. Видно от съдържанието й страните не са определили сумата
127 960 евро като обезщетение за вреди от неизпълнението, а са предвидили
в този случай ответникът да върне заема и плати разходите за подобренията,
които иначе не би дължал, защото при сключване на окончателен договор ищцата ще
стане собственик на имота, в тази част и подобренията, съответно ще настъпи
погасителен ефект на уговореното в чл.3 прихващане между продажната цена и
заема. Следователно в нейна полза не е възникнало вземане за неустойка за посочената
сума по т.6, поради което главният иск на предявеното правно основание чл.92 ЗЗД е неоснователен и подлежи на отхвърляне.
Този
извод предпоставя разглеждането на съединените в
условията на евентуалност искове по чл.240 ЗЗД, заедно с обезщетение за забава
по чл.86 ЗЗД, и по чл.72 ЗС.
По
делото не е спорно предоставянето от ищцата, съответно получаването от ответника на сума в общ размер 77 960
евро, преведени на части по банковата му сметка за времето от 14.09.2010г. до 09.12.2010г.
с посочено в приетите като доказателства нареждания за валутни преводи
основание заем. Със сключването на предварителния договор на 01.09.2013г. и
като част от неговото съдържание е потвърдил наличието на заемно правоотношение
помежду им по чл.240 ЗЗД с уговорен срок за погасяване 20.01.2018г.
Ответникът
е противопоставил възражение за привидност на този договор, като сключен в
условията на абсолютна симулация.
Абсолютна
симулация е налице, когато страните не са имали воля да се обвържат с договора,
а са го сключили само за да създадат пред трети лица привидна правна последица,
настъпването на която не са желаели. Симулативното
съглашение не произвежда правно действие и с разпоредбата на чл.26, ал.2, пр.5 ЗЗД е признато за нищожно. Доказването му е в тежест на страната, която го
твърди.
Възражението
е свързано със сключен на 23.10.2009г. договор между ищцата и представляваното
от ответника дружество „П.“ ООД за продажба на дружествени дялове от „Медико-диагностична
лаборатория К.-ДНК“ ООД, в което страните по делото са били съдружници.
„П.“ ООД платило на ищцата уговорената продажна цена, но договорът не бил
вписан в търговския регистър. От липсата на вписване се извежда твърдението, че
договорът е симулативен, защото страните не са имали
намерение да настъпят правните му последици, а целта е била създаването на
привидно основание за получаване от ищцата на сумата по него в размер на 112 000
евро. След това с ответника постигнали съгласие да му я върне отново привидно
под формата на заем без намерение за изпълнение на това облигационно
правоотношение.
Договорът
за продажба на дружествени дялове е сключен в предписаната от чл.129, ал.2 ТЗ /в редакцията към деня на
сключването/ писмена форма с нотариална заверка на подписите и произвел прехвърлителен ефект в отношенията между съдоговорителите от деня на постигане на съгласието. Законовото
изискване за вписване в търговския регистър е свързано с оповестяване и противопоставимост на разпоредителната сделка спрямо
дружеството и третите лица, а доколкото приобретателят
не е съдружник необходимостта от приемането му за такъв, в който случай вписването има конститутивно
действие-чл.129, ал.1 вр. чл.140, ал.4 ТЗ. Липсата на
предприети действия за вписване и самия факт на невписването обаче не е доказателство,
че страните по договора не са имали воля да се обвържат с него. Правните последици
от невписването се ограничават само до непротивопоставимостта
му спрямо дружеството и третите лица, но не рефлектира върху действието му в
отношенията между сключилите го.
Разкриването
на симулацията се осъществява с „обратно писмо“, съдържащо писменото изявление
на страните или едната от тях за привидност на сключения договор и
действителната им воля. Писмено доказателство с такова съдържание както за
продажбата на дяловете, така и за заемното правоотношение ответникът не е представил.
Обратно, по делото не е спорно плащането на уговорената цена за дяловете и установено
същите страни да са сключили впоследствие договор със същия предмет, който е
бил вписан в търговския регистър. Причините за
невписването на договора от 23.10.2009г. и сключването на този от 04.02.2011г.
са без правно значение. Изпълнението е достатъчно за извод, че външно обективираната воля съответства на действителната.
Следва
да се посочи, че страните по договора за заем и по договора за продажба на
дружествени дялове не са идентични. Заемополучател по
първия е ответникът, като физическо лице, а купувач по втория е представлявано
от него юридическо лице. При липсата на
идентичност в страните и доколкото се касае за две отделни облигационни
правоотношения с различен предмет привидността в хипотезата на абсолютна
симулация по чл.26, ал.2, пр.5 ЗЗД на единия не означава привидност на другия.
Затова, дори и да бе доказана симулативност на договора
за продажба на дяловете това би имало значение само в отношенията между ищцата
и „П.“ ООД, като самостоятелен правен субект.
След
получаване на 77 960 евро през 2010г. с подписването на предварителния
договор от 01.09.2013г. ответникът е признал да е на основание договор за заем.
Доказателства опровергаващи това му изявление не са представени, поради което
възражението за привидност по чл.26, ал.2, пр.5 ЗЗД е неоснователно. Договорът
е действителен и породил правно действие с възникнало в тежест на ответника
задължение за връщане на паричната сума на ищцата на 20.01.2018г., както е
уговорено в чл.2, б.“в“ от предварителния договор при липса на твърдения и
доказателства за изпълнение. Предвиденото в чл.3 от същия прихващане на
вземането по заема с цената за продажба на имота няма погасителен ефект, защото
компенсационното действие би настъпило в случай на сключване на окончателен
договор.
Изискуемостта
на вземането е настъпила на 20.01.2018г., а исковата молба подадена на
31.08.2018г., поради което възражението за погасяването му по давност е неоснователно.
По
изложените съображения евентуалния иск с правно основание чл.240 ЗЗД е
основателен и следва да се уважи в пълния предявен размер.
Поради
неизпълнение на задължението ответникът е изпаднал в забава и дължи обезщетение
в размер на законната лихва по чл.86 ЗЗД. Съгласно заключението на вещо лице по
ССч.Е за периода 20.01.2018г.-31.08.2018г. възлиза на
сумата 4764.22 евро, до който размер следва да се уважи акцесорния
иск по чл.86 ЗЗД.
Отношенията по повод направени
в чужд имот подобрения почиват на общия правен
принцип за недопускане на неоснователно обогатяване и се заключават в правото на извършилия
ги да получи
от собственика на имота обезщетение
за това, с което се е обогатил. Приложимият правен ред е поставен в зависимост от
качеството на лицето извършило подобренията, съответно дали това е станало при
наличието на облигационно правоотношение или не съгласно разрешенията дадени с ППВС № 6/1974г., ТР № 85/02.12.1968г. и ППВС № 1/1979г. Когато извършилият подобренията е владелец и владението върху имота му е предадено въз основа
сключен със собственика предварителен договор, на основание чл.70, ал.3 ЗС има правата
по чл. 71 и 72 ЗС. В този случай владелецът е недобросъвестен, защото е
придобил владението на основание, което няма вещно-прехвърлително
действие, но по силата на закона е приравнен с добросъвестния и за вземанията
за подобрения се ползва от неговите права. С правата по чл.72 ЗС по отношение
подобренията се ползва и недобросъвестният владелец, който ги е извършил със
знанието и непротивопоставянето на собственика-чл.74, ал.2 ЗС.
По делото е установено, че през 2012г. ищцата извършила ремонтни и
довършителни работи в собствения на ответника имот със знанието и без
противопоставянето му, като при сключване на предварителния договор за продажба
от 01.09.2013г. удостоверили в чл.2, б.“а“ и чл.8, че е предал владението през
м.05.2012г., което упражнява и понастоящем. Окончателен договор не бил сключен,
тъй като ответникът се разпоредил с имота в полза на своя син. От това следва,
че ищцата има качеството на владелец и за подобренията разполага с правото по
чл.72 ЗС.
В съответствие с чл.72 ЗС вземането на владелеца за подобрения не са
разходите, които е направил за извършването им, а сумата, с която се е
увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения. Увеличението се
определя към деня на постановяване съдебното решение. Затова ищцата не би могла
да получи сумата от 50 000 евро, независимо от признанието на ответника в
чл.2, б.“б“ от предварителния договор подобренията да възлизат на тази
стойност.
Според събраните доказателства към 2012г. апартаментът бил в състояние след
незавършен окончателно строеж на сградата, в която се намира /Акт 14/, празен,
на груба замазка и с проблеми поради лошо изпълнени строителни работи. През
2012г. ищцата извършила всички ремонтни и довършителни работи за привеждането
му в състояние, годно за живеене, като техния вид и стойност се установяват от
свидетелските показания, представените фактури /с изключение на фактура №
48/17.08.2012г. за закупуване на мебели/ и заключението на СТЕ възлизащи общо
на сумата 43 858.46лв. Предвид състоянието и степента на завършеност на апартамента
преди извършването на подобренията, безспорно като последица от тях имотът е
увеличил стойността си. Съгласно СТЕ това увеличение е в размер на
72 820лв. От тази сума следва да се извадят 1460лв. за доставка и монтаж на
обзавеждане за баня /вана, биде, бойлер, мивка и смесителни
батерии/ и 3500лв. за вградени мебели за кухня общо на стойност 4960лв.,
защото представляват движимости,
които могат да бъдат отделени от него без съществено да променят имота. Те не
съставляват подобрения и не подлежат на заплащане /т.II ППВС № 6/1974г./. Ето защо искът с
правно основание чл.72 ЗС е основателен до сумата 67 860лв., която следва
да се присъди със законната лихва от подаване на исковата молба до изплащането.
Вземането на владелеца за подобрения върху чужд имот става изискуемо и
погасителната давност за него започва да тече не от момента на извършването им,
а от момента на прекъсване на владението, от превръщането му в държане със
съгласието на собственика или най-късно от деня, когато владението бъде смутено
от собственика по исков ред /т.VI от ППВС № 6/1974г./. В случая от
извършването на подобренията през 2012г. до настоящия момент ищцата е във
владение на имота при липса на твърдения или данни то да е било прекъснато,
превърнато в държане или смутено с иск, поради което и не е настъпила
изискуемост на претенцията по чл.72 ЗС обуславящо неоснователност на
възражението за изтекла погасителна давност.
С оглед изводите по уважените искове с правно основание чл.240 ЗЗД и чл.72
ЗС съдът не дължи произнасяне по останалите евентуално съединени.
При този изход на делото и на основание чл.78, ал.1 ГПК ответникът следва
да заплати на ищцата направените по делото разноски от 16 664.90лв.
съобразно уважената част от исковете.
Ответникът е направил разноски за вещо лице от 250лв. Липсват доказателства
за уговорено и платено възнаграждение за адвокат. Предвид това и на основание
чл.78, ал.3 ГПК ищцата следва да заплати на ответника разноски от 20.59лв.
пропорционално на отхвърлената част от исковете.
Водим
от горното съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от К.Р.Б., ЕГН **********, с адрес ***,
против Р.Т., гражданин на Република Италия, роден на ***г., ЛНЧ **********, с
адрес *** и съдебен адрес ***, иск за сумата 127 960 евро с правно
основание чл.92 ЗЗД, представляваща неустойка по т.6 от предварителен договор
от 01.09.2013г. за покупко-продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва
от подаване на исковата молба до изплащането.
ОСЪЖДА Р.Т., гражданин на Република Италия, роден на ***г., ЛНЧ **********, с
адрес *** и съдебен адрес ***, да заплати на К.Р.Б., ЕГН **********, с адрес ***,
на основание чл.240 ЗЗД сумата 77960 евро, представляваща главница по договор
за заем от 2010г., и сумата 4764.22 евро на основание чл.86 ЗЗД, представляваща
лихва за забава за периода 20.01.2018г.-31.08.2018г., ведно със законната лихва
върху главницата от подаване на исковата молба-31.08.2018г. до изплащането,
като
ОТХВЪРЛЯ иска по чл.86 ЗЗД за разликата до пълния предявен
размер 4 838 евро.
ОСЪЖДА Р.Т., гражданин на Република Италия, роден на ***г., ЛНЧ **********, с
адрес *** и съдебен адрес ***, да заплати на К.Р.Б., ЕГН **********, с адрес ***,
сумата от 67 860лв. на основание чл.72 ЗС, представляваща извършени през
2012г. в недвижим имот в гр.София, ул.**************, ап.13 подобрения, ведно
със законната лихва от подаване на исковата молба-31.08.2018г. до изплащането,
като
ОТХВЪРЛЯ иска за разликата до пълния предявен размер
50 000 евро.
ОСЪЖДА Р.Т., роден на ***г., с ЛНЧ **********, да заплати на К.Р.Б.,
ЕГН **********, от гр.София, разноски по делото на основание чл.78, ал.1 ГПК от
16 664.90лв.
ОСЪЖДА К.Р.Б., ЕГН **********, от гр.София, да заплати на Р.Т., роден на ***г.,
с ЛНЧ **********, разноски по делото на основание чл.78, ал.3 ГПК от 20.59лв.
Решението може да се обжалва от страните в двуседмичен срок пред Софийски
апелативен съд от връчване препис на страните.
СЪДИЯ: