В ИМЕТО НА НАРОДА

Старозагорски окръжен съд – търговско отделение, на 22.07.2020г., в публично съдебно заседание, в следния състав:

Председател: РУМЯНА БОНЧЕВА

Членове: ТРИФОН МИНЧЕВ

ХРИСТО СИМИТЧИЕВ

И секретаря Диана Иванова, като разгледа докладваното от съдията Симитчиев въззивно търговско дело номер 1096 по описа за 2020 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на „Д.“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр.С.З., ул.***, представлявано от В.К.Д. против Решение №72/15.01.2020г. по гр.дело №4741/2019г. по описа на Старозагорския районен съд, с което се осъжда „Д.“ ООД да заплати на “Б.” ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр.С.З., ул.***, представлявано от А.В.Д., сумата от 20000 лв., представляваща неустойка по Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 15.02.2019г., допълнен и изменен с Анекс от 18.04.2019г., както и направените по делото разноски в размер на 2165 лв., представляващи платената от ищеца държавна такса и адвокатско възнаграждение.

Във въззивната жалба са наведени доводи за неправилност и незаконосъобразност на обжалваното решение. Оспорват се като изцяло грешни и неправилни мотивите на Районният съд, че чрез уговорката в предварителния договор, че продавачът се задължава да прехвърли имота на купувача или на посочено от него трето лице, както и чрез сключения впоследствие между ищеца и Г.С. договор за цесия на практика се е стигнало до замяна на страна на предварителния договор, като цесионерът - ищец по настоящото дело, е придобил всички права и задължения на купувача по предварителния договор. Поддържа се, че за да стане това, трябва да има съгласие от страните и то изразено в писмена форма, каквато е формата на сключване на предварителния договор, а в случая такава писмена форма изобщо няма. Счита за недопустимо, а и неправилно е да се приема, че с договор за цесия се постига ефекта на договор за замяна на страни по предварителен договор за продажба. Посочва, че с процесния договор за прехвърляне на вземания от 14.05.2019 г.., цедентът прехвърля вземането си, което има по предварителния договор, имащ за предмет покупко-продажба на описаните в договора имоти, т.е. прехвърля правото си за придобиване на описаните имоти, но с този договор за цесия не се прехвърля задължението на цедента да заплати договорената продажна цена, няма и подписано между тях споразумение за замяна на страна при сключване на окончателния договор. Счита, че с договора за цесия се прехвърля определено право, но не се заменя страна по окончателен договор. Затова задължението да се заплати продажната цена си остава върху цедента и не се е прехвърлило върху цесионера - ищец по настоящото дело, защото ответника не е дал съгласие за замяна на страните по предварителния договор. Още повече, че нямало представено уведомление по чл.99 от ЗЗД за сключен договор за прехвърляне на вземане, което да бъде съобщено на продавача за станалата цесия, нито писмено потвърждение от предишния кредитор за прехвърлянето, поради което то не е произвело правно действие. Възразява се също, че първоинстанционният съд не е обсъдил в мотивите си направените от ответника възражения в отговора на исковата молба, че процесния договор за прехвърляне на вземания от 14.05.2019 год. е нищожен поради заобикаляне на закона, противоречие с добрите нрави и привидност, във връзка с което е била оспорена процесуалната легитимация на ищеца. В договора за цесия липсвала "ликвидна изискуемост" на прехвърленото вземане и било недопустимо задължение за 500000 евро да бъде продадено за 1800 евро. Въззивникът поддръжа и възражението си, че нито цедента, нито цесионера са имали готовност на 16.05.2019 г. да заплатят договорената продажната цена по предварителния договор. В тази връзка, счита за недоказано, че купувачът е изправна страна по договора, за да се позовава на възникнало в негова полза вземане за неустойка. В заключение, във въззивната жалба е направено е искане съдът да отмени изцяло обжалваното решение и да отхвърли предявения иск.

В законния срок е постъпил отговор на въззивната жалба, с който ищецът заявява, че жалбата е неоснователна и моли съда да потвърди първоинстанционното решение, за което са изложени подробни съображения.

Старозагорският окръжен съд, в изпълнение на правомощията си по чл.269 ГПК и като взе предвид становищата и възраженията на страните, в съвкупност с доказателствата по делото, намира следното:

Обжалваното решение е валидно и допустимо. Предмет на делото е иск по чл.92 ЗЗД за осъждане „Д.“ ООД да заплати на “Б.” ЕООД, ЕИК *** сумата от 20000 лв., представляваща неустойка по Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 15.02.2019г., допълнен и изменен с Анекс от 18.04.2019г.

По делото не е спорно, че на 15.02.2019г. ответникът сключил с Г.М.С. Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, допълнен и изменен с Анекс от 18.04.2019г. По силата на този договор, ответникът се задължава да продаде на Г.М.С. или на посочено от него трето лице недвижим имот: Поземлен имот с идентификатор: 68850.504.55.46, номер по предходен план: 8045, квартал 263, находящ се в гр.С.З., ул.“***“ с площ 1579 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за бензиностанция, газстанция.

С оглед релевираните във въззивната жалба възражения, първият и всъщност основен спорен въпрос по делото е дали ищецът “Б.” ЕООД е носител на правата и задълженията на първоначалния купувач Г.М.С. по процесния предварителен договор от 11.04.2019г., от който произтича и предявеното по делото вземане за неустойка.

Изследвайки клаузите на последния, в търсене на отговор на този въпрос, съдът установи, на първо място, че в раздел I, „Предмет на договора“, чл.1 е уговорено, че с настоящият предварителен договор, страните се задължават да сключат окончателен договор под формата на нотариален акт за покупко-продажба, с който продавачът да прехвърли на купувача или на посочено от него трето лице собствеността на следния недвижим имот: Поземлен имот с идентификатор: 68850.504.55.46, номер по предходен план: 8045, квартал 263, находящ се в гр.С.З., ул.“***“ с площ 1579 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за бензиностанция, газстанция, заедно с всички постройки и подобрения в имота.

Очевидната и ясна воля на страните, изразена в горната клауза, според съда, е, че по воля на купувача, последният може да бъде заместен в това си качество от друго лице, посочено от него, за което продавача дава предварително съгласие. Последното означава, че според уговореното, продавачът е изразил воля, че за него не от значение дали ще продаде имота именно на купувача или на посочено от него лице и че задължението му да сключи окончателен договор под формата на нотариален акт за покупко-продажба на процесния имот е, освен към купувача, се транзитира и спрямо всяко, посочено от него, трето лице. Тази постановка е запазена и по-нататък в договора.

Така, в чл.3 от същия е предвидено, че продавачът се задължава да прехвърли на купувача или на посочено от него трето лице собствеността на посочения в чл.1 недвижим имот, срещу задължението на купувача да заплати на продавача продажна цена в размер на 500000 евро без ДДС, от която 1500 евро без ДДС по банкова сметка ***арителния договор, а 498500 евро без ДДС – в деня на сключване на окончателния договор, по сметка на НАП-П., за погасяване на публични задължения на продавача и с оглед заличаване на вписаните възбрани върху имота, посочени в чл.6 от договора. Така посочената сума може да бъде платена изцяло или отчасти и с банков кредит, отпуснат на купувача или посочено от него трето лице.

В чл.5 от раздел III “Срок на сключване на окончателен договор“, е предвидено, че продавачът и купувачът или посочено от него трето лице се задължават да сключат окончателен договор под формата на нотариален акт в срок до 90 дни след подписването на предварителния договор, а ако не е уговорено изрично писмено друго, окончателният договор се сключва на 16.05.2019г. в кантората на нотариус Х.С. в гр. С.З..

Ответникът не оспорва факта на сключването договора за цесия между ищеца и купувача Г.С., както и предмета на същия, а именно – продажба на вземане на Г.С., като купувач по процесния предварителен договор от 11.04.2019г., към продавача „Д.“ ООД, а че в резултат на същия не би могло и реално не се е стигнало до замяна на страна на предварителния договора, т.е. на първоначалния продавач Г.С., тъй като липсвало изразено от продавача изрично писмено съгласие за това. Възразява също и че с извършената цесия се прехвърля правото за придобиване на описаните имоти, но не и задължението на цедента да заплати договорената продажна цена. Затова задължението да се заплати продажната цена си оставало върху цедента и не се е прехвърлило върху цесионера - ищец по настоящото дело, защото ответника не е дал съгласие за замяна на страните по предварителния договор. Тази теза обаче не може да бъде споделена, тъй като, както се посочи по-горе, със сключването на предварителния договор, продавачът изрично и предварително се е съгласил да сключи окончателен договор за продажбата на имота не само с купyвача, но и с всяко посочено от него 3-то лице. Даването на такова предварително съгласие за което и двете страни по договора са постигнали съгласие нито противоречи на закона, нито го заобикаля, не противоречи и на добрите нрави, като същевременно е извършено и в изискуемата писмена форма, в която е и самия предварителен договор.

По въпроса дали е възможно и допустимо страна по предварителния договор да бъде заместена от друго лице посредством договор за цесия, съдът съобрази актуалната практиката на ВКС, изразена в Решение № 94/28.08.2019 г. по гр.дело №3612/2018г., ІІІ-то Г.О., постановено по допусната касационна проверка във връзка със следния процесуално-правния въпрос: „Допустимо ли е със свидетелски показания да се установи замяна на купувача по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот?“ В мотивите си, съставът на ВКС приема следното:

„Договорът, с който страните си обещават да сключат окончателен за прехвърляне на правото на собственост върху конкретен недвижим имот срещу цена, е предварителен договор за покупко-продажба на имота (чл. 19, ал. 2, вр. чл. 183 ЗЗД). За него законът изисква писмена форма за действителност (чл. 19, ал. 1, вр. чл. 18 ЗЗД). Същата е и формата за извършените заместване или замяна на купувача по предварителния договор. Тогава се променя една от страните по договора (чл. 20а, ал. 2 ЗЗД), а замяната или заместването следва да отговарят също на писмената форма за действителност, произтичаща от чл. 19, ал. 1 ЗЗД. Заместването на купувача по предварителния договор е всякога резултат от осъществените изисквания по чл. 101 ЗЗД и по чл. 99 ЗЗД. Новият купувач замества първоначалния както в неговото задължение, така и в неговото вземане за окончателен договор по предварителния договор. Той е частен правоприемник на купувача, сключил предварителния договор. Замяната на купувача по предварителния договор е всякога резултат от осъществените изисквания по чл. 107 ЗЗД. Новият купувач заменя първоначалния в правоотношението по предварителния договор. Възникналото с купувача, който е сключил предварителния договор, се погасява, а на негово място възниква ново правоотношение между продавача по предварителния договор и новия купувач (настъпва субективна новация). Следователно чл. 164, ал. 1, т. 1 ГПК забранява предпоставките по чл. 101 и по чл. 99 ЗЗД (при заместването) или тези по чл. 107 ЗЗД (при замяната) да бъдат установени със свидетелски показания. От тази забрана законът не допуска изключения.“

Според настоящия съдебен състав, в случая е осъществена именно хипотезата на заместване на купувача по предварителния договор, осъществено посредством сключения между ищеца и първоначалния купувач договор за цесия от 15.02.2019г., за което продавача е дал предварително съгласие, равносилно на одобряване на заместването на първоначалния купувач, с което са осъществени предпоставките по чл. 101 и по чл. 99 ЗЗД. Още повече, че според съдържанието на чл.8 от процесния предварителен договор, задължението за сключване на окончателен договор и за заплащане на договорената продажна цена в сроковете, по начина и при условията по чл.4, т.1 и 2 от договора, възниква за купувача или посоченото от него трето лице. Тоест, материално-правната легитимация на посоченото от първоначалния купувач трето лице – ищецът по делото, явяващ се цесионер на правата на първоначалния купувач, да иска сключване на окончателен договор и да плати договорената с продавача продажна цена произтича и от самия предварителен договор, с който продавачът се е съгласил първоначалния купувач да се замени с друг, посочен от него, върху който преминават правото да се сключи окончателния договор и задължението да се плати продажната цена в сроковете и при условията на предварителния договор.

Относно предпоставките за възникване на отговорност на продавача за заплащане на неустойка по чл.9 от предварителния договор, съдът съобрази на първо място, че според чл.6 от договора, с подписването му, продавачът декларира, че към момента на сключване на предварителния договор, върху имота има учредени вещни тежести, а именно: 2 възбрани в полза на НАП-П., вписани на 07.03.2017г. и на 13.04.2017г.

Задължение на продавача да сключи окончателен договор под формата на нотариален акт с който да прехвърли на купувача или на посочено от него трето лице собствеността на имота по чл.1 от договора чист от всякакви вещни и други тежести, които пречат на купувача да упражнява правата си като собственик на имота, е самостоятелно закрепено и в чл.7, ал.1, т.1 на предварителния договор. В чл.7, ал.1, т.3 е уговорено, че продавачът се задължава да осигури в дена на сделката всички необходими документи за изповядване на сделката, в това число и удостоверение от Агенция по вписванията – Имотен регистър, Служба по вписванията, за вписвания и заличавания по наличната документация за имота за период от 10 г. назад.

Съгласно чл.7, ал.2 от предварителния договор, с подписването му, продавачът декларира, че той е единствен собственик на имота и че трети лица нямат право на собственост или други права, които могат да се противопоставят на купувача, както и че върху имота няма вписани вещни и други тежести, които да пречат на купувача да упражнява правата си на собственик, с изключение на посочените в чл.6 от договора.

В раздел V,“Неизпълнение. Отговорности и неустойки“, чл.9 предвижда, че при неизпълнение от страна на продавача на задължението му да сключи окончателен договор за покупко-продажба на имота по чл.1 под формата на нотариален акт, с който да прехвърли на купувача или на посочено от него трето лице правото на собственост върху имота в уговорения по чл.5 от договора срок, купувачът или посоченото от него трето лице може да развали договора, в който случай продавачът дължина купувача или на посоченото от него трето лице неустойка в размер на 20000 лв. Аналогична е разпоредбата на чл.10, с разликата, че предвижда неустойка в същия размер в полза на продавача, при неизпълнение на задължението на купувача или посоченото от него трето лице да сключи окончателен договор за покупко-продажба на имота по чл.1 под формата на нотариален акт.

По делото няма спор, а и се установява от представения констативен протокол от 16.05.2019г., съставен в кантората на нот.Х.С. в гр.С.З., че на посочената дата, страните се явили при него с оглед сключването на окончателен договор, но такъв не е бил сключен. За купувача се явил Г.М.С., като пълномощник на „Б.“ЕООД, а за продавача – законния му представител В.Д.. В съдържанието на протокола е обективирано, че на 14.05.2019г., в кантората на същия нотариус, между Г.С., като цедент и „Б.“ЕООД, като цесионер е бил сключен договор за цесия, с който цедентът е прехвърлил на цесионера свое вземане, което има към „Д.“ООД по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 15.02.2019г., изменен и допълнен с анекс от 11.04.2019г. В протокола липсва отразено възражение от продавача „Д.“ООД относно легитимацията на купувача „Б.“ЕООД, поради което и доколкото отразеното в протокола е било съобщено на страните, следва да се приеме, че „Д.“ООД е било надлежно уведомено за извършената цесия съгласно чл.99, ал.3 ЗЗД от стария кредитор, независимо че последния е присъствал като пълномощник на цесионера. Като причина за несключването на договора, в констативния протокол е посочено от страна на купувача „Б.“ЕООД, чрез Г.С., наличието на сервитути, с които е бил обременен процесния имот, с които купувачът не бил запознат и с които не бил съгласен да придобие имота, предвид задължението на купувача да му го продаде чист от всякакви тежести, с изключение на споменатите в предварителния договор 2 бр. възбрани в полза на НАП. Наличието на 2-та сервитута, както и на учредени вещни права в полза на „Б.“АД били установени при проверка от помощник-нотариуса в същата нот. кантора на 15.05.2019г. при справка в Служба по вписванията. По делото са представени и копия от Договор за учредяване на право на прокарване на отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура през чужд имот от 21.10.2010г. – 2 броя, Заповед №886/20.06.2006г. на кмета на Община С.З., от които се установява, че действително недвижимият имот, предмет на сделката е обременен с два сервитута в полза на физически лица и вещни права в полза на Б. АД. Установява се и че двата договора за сервитутите за сключени от ответника „Д.“ООД, което означава, че същото, като продавач, е било наясно със съществуването им към датата на сключване на предварителния договор, но не ги е посочило на продавача.

В протокола от срещата при нотариуса не са записани обяснения на продавача относно новооткритите тежести върху имота, като единствено е записано изявление в смисъл, че продавачът е представил документите съгласно предварителния договор и не вижда причина да не се сключи сделката на 16.05.2019г., каквото е желанието му като продавач.

Видно от приетата пред първата инстанция Справка по лице от Служба по вписвания при РС-С.З., имотът, предмет на предварителния договор, е бил продаден на трето лице от страна на „Д.“ ЕООД на 23.05.2019г.

Установява се и двете страни са си отправили взаимни изявления, че считат договора за развален поради вина на противната страна. Първо уведомление отправило „Д.“ ЕООД, за което ищецът признава, че е получено на 14.06.2019г.,в което продавачът уведомява купувача, че разваля договора, тъй като е бил готов с всички изискуеми документи за сключване на окончателен договор в кантората на нот.С. на 16.05.2019г., но новият купувач – цесионерът „Б.“ЕООД, за който продавачът разбрал едва в деня на сделката, отказал реализиране на сделката, като е направил нови, невъзможни за изпълнение искания към продавача.

Второто уведомление за разваляне на договора е от 09.07.2019г., изпратено чрез услугата „Телепоща“ на Б. АД, от „Б.“ЕООД, до „Д.“ ЕООД. В същото се посочва, че от една страна, продавачът не изпълнил задълженията си да прехвърли имота по предварителния договор чист от вещни и други тежести, предвид откритите ден преди сделката 2 бр. сервитути и учредени вещни права в полза на трети лица, в нарушение на поетите по договора задължения. Посочва се и че „Б.“ЕООД е установило, че имотът е бил продаден от „Д.“ООД още на 23.05.2019г., преди изпращането на уведомлението за разваляне. Въз основа на изложеното, „Б.“ЕООД заявява, че разваля предварителния договор от 15.02.2019г., без да дава срок за изпълнение, като претендира неустойка по чл.9 от договора в размер на 20000 лв, платими в 3 дневен срок от получаване на уведомлението по посочена в същото банкова сметка.

***очи, че към датата на отправяне на уведомлението за разваляне на предварителния договор – 14.06.2019г., „Д.“ЕООД не е било изправна страна по същия, тъй като, в качеството си на продавач, не изпълнило задълженията си да прехвърли имота по предварителния договор на купувача „Б.“ЕООД чист от вещни и други тежести, предвид откритите ден преди сделката 2 бр. сервитути и учредени вещни права в полза на трети лица, в нарушение на поетите по договора задължения. Освен това, имотът дори е бил продаден от „Д.“ООД на трето лице още на 23.05.2019г., преди изпращането на уведомлението за разваляне, с което дружеството се е поставило в по-нататъшна невъзможност да изпълни ангажиментите си по предварителния договор. При това положение, уведомлението на ответното дружество, че разваля договора, не е породило целения правен ефект.

По отношение изявлението на ищеца за разваляне на договора, съдът намира, че същото е породило своето действие с получаването му от ответника. На първо място, установява се, че „Б.“ЕООД е било готово да сключи сделката на 16.05.2020г., за което сочат доказателствата за осигурено финансиране на същата чрез 2 бр. кредити от „Б.“ЕАД – Договор за стандартен инвестиционен кредит №00326/13.05.2019г. за сумата от 880000 лв и Договор за стандартен кредит за оборотни средства №00327 от същата дата за сумата от 196000 лв., подписани с банката. Видно от същите, и двата кредити са целеви – за финансиране покупката на имота по предварителния договор. На второ място, безспорно се установява, че сделката не е била сключена само поради откритите нови вещни тежести, които продавачът не е декларирал при сключване на предварителния договор и наличието на които съставлява неизпълнение на задължението му по договора да прехвърли имота на купувача чист от вещни и други тежести, които биха могли да попречат на купувача да упражнява правото си на собственост. Доказан факт е и че продавачът е знаел за тези тежести, но не ги е декларирал на купувача. Тоест, абсолютно категорично, съдът приема, че „Б.“ЕООД е било изправна страна и не е било длъжно да сключи сделката на 16.05.2019г. при наличието на неспоменати от продавача тежести. Към датата на отправяне на изявлението за разваляне на договора, ищцовото дружество не следвало да дава подходящ срок за изпълнение на продавача съгласно чл.87, ал.1 ЗЗД, тъй като с продажбата на имота на трето лице, изпълнението на договора е станало невъзможно, поради което и същият е развален от ищеца в хипотезата на чл.87, ал.2 ГПК, без да се дава подходящ срок за изпълнение.

Въз основа на гореизложеното, съдът приема, че за ищеца е възникнало и е било упражнено надлежно правото да развали договора с ответника, вследствие на което за ищеца е възникнало правото да иска от ответника неустойка по чл.9 от договора в размер на 20000 лв, дължима поради неизпълнението на задължението на продавача да сключи окончателен договор за покупко-продажба на имота по чл.1 под формата на нотариален акт, с който да прехвърли на купувача или на посочено от него трето лице правото на собственост върху имота в уговорения по чл.5 от договора срок.

Не могат да бъдат споделени възраженията на въззивника, че процесният договор за прехвърляне на вземания от 14.05.2019 год. е нищожен поради заобикаляне на закона, противоречие с добрите нрави и привидност, както и че в договора липсвала "ликвидна изискуемост" на прехвърленото вземане и било недопустимо задължение за 500000 евро да бъде продадено за 1800 евро. На първо място, направеният по-горе анализ на волята на страните по процесния предварителен договор доведе до извод, че сам продавачът се е съгласил предварително, че купувачът може да посочи други лице, с което да се сключи окончателния договор. Поради това, твърдението, че договорът за цесия, който е сключен именно за да уреди между стария и новия купувач условията по заместването, с което продавачът изначално се е съгласил, заобикаля закона, противоречи на добрите нрави и е привиден, е неоснователно, голословно и недоказано. Освен това, няма идентитет между цената на имота по предварителния договор и цената на правата на купувача по същия да го придобие, тъй като правото на сключване на окончателен договор не е съизмеримо с цената на предмета на окончателния договор.

В крайна сметка, въззивния съд намира, че предявеният иск се явява основателен и доказан. Тъй като районният съд е стигнал до същия извод и го е уважил изцяло, първоинстанционното решение ще бъде потвърдено изцяло. На основание чл.272 ГПК, въззивният съд препраща и към мотивите на първоинстанционното решение, които споделя.

На основание чл.78, ал.1 ГПК, ответникът ще бъде осъден да заплати на ищеца разноските за настоящата инстанция в размер на 1440 лв с ДДС за адвокатски хонорар. Мотивиран от горното, съдът

РЕШИ:

ПОТВЪРЖДАВА Решение №72/15.01.2020г. по гр.дело №4741/2019г. по описа на Старозагорския районен съд.

ОСЪЖДА „Д.“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр.С.З., ул.***, представлявано от В.К.Д. да заплати на “Б.” ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр.С.З., ул.***, представлявано от А.В.Д., разноските за настоящата инстанция в размер на 1440 лв с ДДС за адвокатски хонорар.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ:

Номер на акта:	243
Дата:	31 юли 2020 г. (в сила от 31 юли 2020 г.)
Съдия:	Христо Василев Симитчиев

Дело:	20205501001096
Тип на делото:	Въззивно търговско дело
Дата на образуване:	19 май 2020 г.

Решение по дело №1096/2020 на Окръжен съд - Стара Загора

Съдържание на акта

В ИМЕТО НА НАРОДА